Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE - Presidente -
Dott. Franco PONTORIERI - Consigliere -
Dott. Giuseppe BOSELLI - Consigliere -
Dott. Giovanni PAOLINI - Consigliere -
Dott. Matteo IACUBINO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IG MO, elettivamente domiciliato in ROMA LUNGOTEVERE DEI MELLINI 39, presso lo studio dell'avvocato MAURIZIO MARUCCHI, che lo difende unitamente all'avvocato ROBERTO DE FELICI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RC OT AU, IO FO;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n^ 08458/96 proposto da:
IO FO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA GIULIANA 74, presso lo studio dell'avvocato CAMILLO LORIEDO, che lo difende unitamente all'avvocato GIOVANNI MEOCCI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
IG MO, RC OT AU;

- intimati -

avverso la sentenza n. 948/95 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 15/09/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/11/98 dal Consigliere Dott. Matteo IACUBINO;

udito l'Avvocato De Felici Roberto, difensore del ricorrente principale, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale ed il rigetto del ricorso incidentale;

udito l'Avvocato Loriedo Camillo, difensore del ricorrente incidentale, che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Queste le vicende extragiudiziali "ante causam" esposte anche nella parte narrativa della sentenza, qui impugnata, della Corte di Appello di Firenze (dep. il 15.9.95):
1) con rogito 1.11.1973 n. 7346 del repertorio Sebastiani di Siena, la LL trasferiva al MI il podere denominato Campacci prevedendosi, tra le altre clausole che "ove in futuro la signora AU LL in Michielotto dovesse risolversi a decidere di vendere, in tutto o in parte, il podere HE, posto di fronte al podere Campacci oggetto del presente atto, il signor RE MI sarà preferito, a parità di condizioni, a qualsiasi altro acquirente, salvi sempre i diritti di prelazione stabiliti dalla legge. Il podere HE è rappresentato nel vigente catasto rustico di Castelnuovo Berardenga dalle particelle 41-42-60-61-73-74 e 75 del foglio 86, aventi una superficie complessiva di ettari 6.89.90. Il diritto di prelazione come sopra attribuito al signor RE MI dovrà essere esercitato, a pena di decadenza, entro il termine di trenta giorni dalla notifica della proposta di alienazione, completa dei suoi elementi essenziali, da effettuarsi a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno". Il rogito veniva trascritto nei P.R.I. di Siena;
2) con scrittura privata 2.4.87 la LL si obbligava a vendere il podere HE al EL ed a spedire raccomandata a.r. ai coltivatori diretti confinanti aventi diritto di prelazione;
3) con raccomandata datata 2.4.87 la LL notificava copia del preliminare di compravendita al MI "quale confinante del medesimo come per legge per diritto di prelazione" ed il MI, con raccomandata in data 16.4.1987, rispondeva esprimendo la sua intenzione di "esercitare il diritto di prelazione conferitogli dalla vigente legislazione (l.590/65 e 817/71)"; 4) con raccomandata in data 11.5.87 la LL dichiarava al MI che "erroneamente le ho notificato il compromesso quale confinante ... la notificazione ... doveva pertanto intendersi effettuata esclusivamente ai sensi e per gli effetti della prelazione convenzionale a suo favore e, con raccomandata in data 25.5.87 l'avv. De Felici scriveva "in nome e per conto" del MI "il quale ... intende significarle la precisa volontà di voler acquistare il podere ... usufruendo del diritto di opzione contenuto nel rogito.."
La LL, reticente alla comunicazione del MI ed all'offerta reale, che questi ne aveva fatto seguire, per il prezzo di L.110.000.000, con citazione 10/18.6.1988 convenne avanti il Tribunale di Siena sia il MI che il EL perché l'autorità giudiziaria stabilisse a chi dei due spettasse il trasferimento del bene, oggetto dei due atti tra loro confliggenti: il preliminare del 2.4.87 col EL e il patto di preferenza convenuto il 10.11.73 col MI.
Anche quest'ultimo, con citazione del 7.7.1988, convenne avanti lo stesso Tribunale la LL perché, in tesi, venisse dichiarata la validità della prelazione contrattuale, di cui al rogito Sebastiani del Nov. '73, con sentenza che tenesse luogo del contratto e, in ipotesi, che venisse accertato il suo diritto alla prelazione legale, con pronunce e conseguenziali.
Riunite le due cause e integrato - nella seconda - il contraddittorio con il EL, all'esito della istruzione il tribunale adito, con sentenza n. 18/91 dep. 15.1.1991, ritenne per un verso l'inesistenza del diritto alla prelazione agraria in capo al MI (siccome non confinante) e, per altro, accolse la sua domanda, fondata sulla prelazione convenzionale, dichiarando a lui trasferito il fondo controverso per il prezzo gia' oggetto di offerta reale, in applicazione dell'art. 2932 c.c.. La sentenza venne gravata di appello da parte del EL con atto notificato il 29 e 30 aprile 1991, cui resistettero le altre due parti.
L'appellante ripropose, "in primis", l'eccezione di decadenza dalla prelazione convenzionale del MI per difformità dell'offerta -accettazione dalla "denuntiatio" - proposta dalla LL. Dedusse, con altro motivo di gravame, che il patto di prelazione non gli era opponibile siccome detta "denuntiatio" non aveva preceduto, bensì seguito, il preliminare 2.4.87 stipulato tra la predetta alienante ed esso EL, preliminare in cui nessun cenno si faceva ad altrui poziori diritti. Egli, quindi, andava preferito nel diritto alla stipula del definitivo.
Con sentenza 30.6-15.9.1995 la Corte d'Appello di Firenze, investita del gravame, escluso che il patto di preferenza a favore del MI fosse da qualificare come "opzione" (attesa la mancanza, in esso, della precisazione del contenuto finale del costituendo rapporto); rilevato che, nel preliminare intercorso tra la LL e il EL, "della convenzione" tra la prima ed il MI non v'era alcuna "menzione" (v. pag. 17 sent. imp.) ; tanto premesso essa Corte territoriale ha individuato il "punto della lite" "non tanto nella opponibilità del patto di prelazione al terzo promittente acquirente, quanto nella soluzione del conflitto tra i due contratti preliminari - il secondo sorto per effetto dell'esercizio della prelazione - che si trovano ad avere ad oggetto il medesimo bene". Ha quindi osservato testualmente: "Per quanto riguarda gli effetti dei due preliminari, le poche norme che si occupano di risolvere tali tipi di conflitti attengono a casi specifici (1153; 1380; 2644 c.c.) ma sembrano confermare, a contrario, la sussistenza di un principio generale, di un criterio di chiusura che, in base alla Relazione al codice civile, si può individuare in quello della prevenzione. Si legge nella Relazione - sub art. 1380 - ".. altro lato degli effetti dei contratti concerne l'ipotesi di conflitti tra persone che derivano il medesimo diritto dallo stesso soggetto. Circa i diritti derivanti da rapporti per i quali è prescritta la trascrizione, i principi che regolano questa serviranno a stabilire la preferenza in caso di collisione. Per ogni diritto personale di godimento non soggetto alla suddetta formalità, la collisione si risolve col criterio della prevenzione che, nel caso in cui si sia ottenuto l'adempimento, si stabilisce mediante l'applicazione del principio melior est condicio possidentis ... se adempimento non vi sia stato, la prevenzione si determina sulla base della priorità del titolo: prior in tempore potior in iure" (v. pag. 18/19 sent. imp.).
Applicando analogicamente la norma richiamata al caso di specie, il giudice dell'appello ha quindi ritenuto che: "tra le due domande di esecuzione in forma specifica formulate dal MI e dal EL, doveva trovare accoglimento l'istanza del EL, in quanto appoggiata su un titolo d'acquisto cronologicamente anteriore - e quindi per tale fatto poziore ed opponibile - rispetto a quello del MI, dovendosi ovviamente escludere che, all'esercizio del diritto di prelazione, inerisca qualsiasi efficacia retroattiva". Conseguentemente, in riforma della sentenza di primo grado, è stata accolta la domanda del EL di esecuzione, in forma specifica ex art. 2932 c.c., del preliminare da lui stipulato con la LL il 2.4.87, con vittoria, per la stessa parte appellante, delle spese di entrambi i gradi nei confronti delle altre due parti costituite.
Ricorre per la cassazione di detta sentenza, avanti questa Suprema Corte, MI RE, con atto notificato alle controparti il 17 e 20 maggio 1995, in cui formula due motivi d'impugnazione. Resiste con controricorso e ricorso incidentale condizionato il solo EL.
Il 12 novembre 1998 il MI ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c. MOTIVI DELLA DECISIONE
Nel denunciare violazione dell'art. 112 c.p.c. il ricorrente sostiene che in prime cure il Tribunale aveva individuato nel 1^ novembre 1973 la data di insorgenza dell'obbligo della LL a trasferire al MI l'immobile conteso e che sul punto non v'era stata impugnazione dell'appellante, che invece si era doluto solo della mancata conoscenza da parte sua del precedente patto di prelazione. La Corte di merito era quindi andata oltre il devoluto. Con il secondo mezzo di ricorso il MI, deducendo errata applicazione dell'art. 1380 ed omessa applicazione dell'art. 1360 c.c., sul presupposto che la prelazione convenzionale integri l'ipotesi di un preliminare sottoposto a condizione sospensiva potestativa (cita giur.za di legittimità), sostiene che, ai sensi dell'art. 1360 c.c. "gli effetti del contratto preliminare unilaterale retroagiscono al momento della stipula dello stesso (1.11.73)" ( Nella specie la condizione si sarebbe verificata il 4.4.87, quando la LL gli notificò copia del preliminare col terzo). Le date che, pertanto, la Corte fiorentina avrebbe dovuto confrontare erano costituite dal di del preliminare con il EL e da quello della originaria obbligazione assunta dalla LL nel 1973 con esso ricorrente.
Osserva questa Corte che il ricorso è infondato in entrambe le sue articolazioni e va, come tale, rigettato, previa riunione degli atti del ricorso incidentale condizionato avverso la stessa sentenza, ricorso che resta perciò assorbito.
Invero, nella esposizione dei motivi di gravame, la Corte territoriale ha evidenziato che, tra l'altro, il EL si era doluto del fatto che "il patto di prelazione non gli era opponibile, non avendo la "denuntiatio" preceduto il preliminare 2.4.1987 ... e non risultando menzionata nel preliminare stesso. Era quindi poziore il diritto del EL" (v. pag. 10 fine e 11 sent. imp.). Precisa ancora il giudice di merito, nella interpretazione e qualificazione delle censure proposte dall'appellante (attività che proprio ad esso giudice compete e non è censurabile in sede di legittimità, ne' - in effetti - il ricorrente censura, piuttosto ignorandola), che appunto, col secondo motivo di gravame "il EL censura la sentenza per aver ritenuto che il patto di prelazione gli fosse opponibile" (fol. 16 fine, ibid.). Dal testo della sentenza impugnata, pertanto, ben risulta devoluta con l'appello la questione della precedenza cronologica del preliminare rispetto all'esercizio di una prelazione, nemmeno portata a conoscenza del promissario prima o all'atto del contratto. Il secondo mezzo di ricorso è parimenti infondato, non potendosi condividere la equiparazione fatta dal ricorrente del patto di prelazione ad un contratto preliminare condizionato, ove la "denuntiatio" ungerebbe da condizione sospensiva potestativa. Con questa prospettazione in realtà il ricorrente mostra di ignorare quanto già osservato dalla Corte territoriale in ordine al rigetto della pretesa ancorata alla qualificazione di quel patto come opzione.
Se la prelazione è priva, per sua natura, dei contenuti essenziali per un rapporto finale (prezzo, tempi di consegna del bene e altre modalità della futura vendita), a maggior ragione non la si può considerare un contratto preliminare, seppur condizionato. Peraltro, ove così fosse, riguardata la condizione "ex parte pro missoris", essa renderebbe sistematicamente nullo il patto di prelazione trattandosi di condizione meramente potestativa (art. 1355 c.c.). Non pare coincidano con la tesi prospettata dal ricorrente le massime delle sentenze di legittimità citate nel ricorso (dicono tutt"altro, per esempio, quelle nn. 402/82 e 13282/92), mentre è il caso, per la puntualizzazione della natura e degli effetti della prelazione convenzionale, di riaffermare il principio di cui alla massima seguente: "A differenza del contratto preliminare unilaterale che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione genera, a carico del promittente, una immediata obbligazione negativa, consistente nel non vendere ad altri la cosa oggetto del patto se non dopo che il prelazionario, debitamente interpellato, dichiari di non voler acquistare (o non dia alcuna risposta nel termine concessogli), ed un'obbligazione positiva, consistente nel vendere - ove assuma una decisione in tal senso - al prelazionario medesimo, al quale deve formulare la relativa proposta attraverso la denuntiatio. Questa obbligazione nel caso di vendita ad un terzo del bene oggetto del patto di prelazione sorge e si esteriorizza in uno al verificarsi del suo inadempimento, senza che dal promissario pretermesso possa conseguirsene l'esecuzione in forma specifica a norma dell'art. 2932 cod. civ., ma soltanto il risarcimento del danno, non essendo più coercibile a seguito della vendita al terzo del bene promesso",, Cass. sez. 3 sent. 0 3124 del 1.4.1987, RV 452216 (nello stesso senso v. Cass. Sez. II n. 265 del 23.01.1975 RV.373475, ove è espressamente escluso che il patto di prelazione rientri nello schema del contratto preliminare e tanto meno del preliminare sottoposto a condizione sospensiva potestativa). Consegue, al rigetto del ricorso principale, la condanna del ricorrente alle spese, da liquidare come in dispositivo a favore del resistente.

P.T.M.
La Corte riunisce i ricorsi. Rigetta il ricorso principale. Assorbito l'incidentale. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore dei resistenti, delle spese giudiziali, liquidate in L.

4.000.000 per onorari ed in L.398.800 per esborsi. Così deciso in Roma, il 18 novembre 1998.
Depositato in Cancelleria il 12 aprile 1999