Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Alfredo ROCCHI - Presidente -
Dott. Alfio FINOCCHIARO - Rel. Consigliere -
Dott. Vincenzo FERRO - Consigliere -
Dott. Vincenzo PROTO - Consigliere -
Dott. Walter CELENTANO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DO SA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA L. MANCINELLI 106, presso l'avvocato FRANCO NATICCHIONI, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE SCAVUZZO, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
MO IO, AC RI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BARBERINI 67, presso l'avvocato ANTONIO PICOZZI, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato ROBERTO RIZZO, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 3957/96 della Corte d'Appello di ROMA, depositata l'11/12/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/98 dal Consigliere Dott. Alfio FINOCCHIARO;

udito per il ricorrente, l'Avvocato Scavuzzo, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito per il resistente, l'Avvocato Picozzi, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del primo motivo, l'accoglimento del secondo, l'assorbimento degli altri motivi del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza 9 maggio 1994 il Tribunale di Roma - previa reiezione dell'eccezione di non integrità del contraddittorio nei confronti di soggetti ritenuti estranei al rapporto processuale - respingeva la domanda proposta da AR OR e AR AC

contro

RE DO tendente ad ottenere il rilascio dell'appartamento di loro proprietà sito in Roma, Via Ortignano n. 8 ed occupato dalla convenuta.
Osservava in proposito il Tribunale che la DO, coniuge separata del venditore dell'immobile acquistato dagli attori, aveva ottenuto dal Presidente dello stesso tribunale, in sede di separazione consensuale, l'assegnazione della casa familiare e che, di conseguenza, ancorché non fosse stato trascritto dalla DO, tale provvedimento configurava titolo legale per l'occupazione ed il godimento dell'appartamento, entro il limite temporale di nove anni, secondo l'interpretazione dell'art. 11 della legge n. 74 del 1987 e sulla base delle pronunce della Corte costituzionale. Avverso questa sentenza i soccombenti proponevano impugnazione, mentre la DO insisteva per il rigetto dell'appello.
La Corte d'appello, con decisione 11 dicembre 1996, in parziale accoglimento dello stesso, dichiarava RE DO occupante senza titolo dell'appartamento di proprietà di AR OR e AR IA e la condannava a rilasciarlo nella piena disponibilità degli appellanti, libero da persone e da cose.
A sostegno della pronuncia la Corte, per la parte che interessa l'odierno ricorso per cassazione, osservava:
- che non essendo stato trascritto il provvedimento di assegnazione prima dell'atto di acquisto gli acquirenti avevano diritto a rientrare nel possesso dell'appartamento occupato dalla DO;
- che, per la tipicità dei diritti reali, non era consentita l'assimilazione del coniuge beneficiario all'usufruttuario;
- che il riferimento del tribunale al terzo comma dell'art. 1599 c.c. non era condivisibile, sia perché in contrasto con il principio di libera circolazione dei diritti, sia perché il richiamo a tale norma da parte del legislatore del 1987 era del tutto generico, con la conseguenza che l'eccezionalità della deroga al principio generale non consentiva una sua interpretazione analogica o estensiva;

- che era infondato il richiamo alla declaratoria di incostituzionalità dell'art. 155 c.c., per essere stato l'illegittimità limitata alla sola parte in cui la norma non prevedeva la possibilità, per il coniuge affidatario della prole, di trascrivere il provvedimento di assegnazione, ai fini della sua opponibilità al terzo acquirente.
Avverso questa sentenza la DO ha proposto ricorso per cassazione articolato su quattro motivi, cui resistono, con controricorso AR OR e AR IA.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 102 c.p.c.; nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. per non avere la Corte d'appello rilevato che la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i legittimati - ravvisabili, oltre che nella attuale ricorrente, in GU EM, proprietario venditore, in AN e UR EM, figli di quest'ultimo in prime nozze ed assegnatari di una stanza, in AR, RO ed AL EM, figli essa DO e di GU EM, in qualità di beneficiari del provvedimento di assegnazione. Il motivo di ricorso è inammissibile.
Come risulta dalla precedente esposizione circa lo svolgimento del processo la questione circa la violazione dell'art. 102 c.p.c. è stata dedotta e rigettata dal Tribunale di Roma e la relativa pronuncia non è stata impugnata.
Ciò comporta che la stessa non può essere dedotta con il ricorso per cassazione in quanto è inammissibile in sede di legittimità la censura con la quale venga posta una questione nuova, rimasta estranea al dibattimento processuale in sede di gravame e non rilevabile d'ufficio (Cass. 4 giugno 1994 n. 5442). Nè al fine di superare tali conclusioni vale richiamarsi al principio circa la rilevabilità, in ogni stato e grado del giudizio, del difetto del contraddittorio per omessa citazione di un litisconsorte necessario, dal momento che tale principio opera solo nell'ipotesi in cui sulla questione non si sia formato il giudicato (Cass. 20 dicembre 1994 n. 10968; Cass. 8 giugno 1994 n. 5559; Cass. 5 maggio 1990 n. 3741). Nella specie, la mancata impugnazione della decisione del tribunale sul punto ha comportato il suo passaggio in giudicato e ciò determina l'inammissibilità della censura formulata. 2. - Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 6 della legge n. 898 del 1970 e della relativa modifica introdotta dall'art. 11 della legge 74 del 1987, in riferimento all'art. 1599, comma 3, c.c., e in relazione all'art. 360 n 3 e 5 c.p.c., per non avere la Corte d'appello ritenuto che la mancata trascrizione rendeva inopponibile l'assegnazione oltre i nove anni, ma che la stessa era opponibile all'acquirente nei limiti del novennio.
Il motivo di ricorso è infondato.
Prima della modifica dell'art. 6 della legge 898 del 1970, attuata con l'art. 11 della legge n. 74 del 1987 - estesa anche all'art. 155 c.c. con la sentenza n. 454 del 1989 della Corte costituzionale -
era pacifica, nella giurisprudenza di questa Corte, l'inopponibilità dell'assegnazione all'acquirente a titolo particolare della casa familiare (Cass. 16 ottobre 1985 n. 5082;
Cass. 5 luglio 1988 n. 4420). Dopo l'intervento additivo del giudice delle leggi si è deciso che l'assegnazione della casa coniugale disposta in favore dell'altro coniuge in occasione della separazione, sia giudiziale che consensuale, è opponibile al terzo acquirente quando il relativo titolo sia stato trascritto prima del suo atto d'acquisto (Cass. 27 maggio 1995 n. 5902). Non ignora la Corte che con due recenti decisioni si è affermato che ai sensi dell'art. 155 c.c. nel testo risultante a seguito della sentenza della C. cost. n. 454 del 1989 (e della successiva ordinanza della medesima Corte n. 20 del 1990), l'onere della trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale, ai fini della sua opponibilità ai successivi acquirenti dell'immobile, riguarda, in analogia con la normativa vigente in materia di scioglimento del matrimonio, ed ai sensi dell'art. 1599 c.c., la sola assegnazione ultranovennale, ferma restando l'opponibilità del provvedimento in tutte le altre ipotesi (Cass. 10 dicembre 1996 n. 10977; Cass. 18 agosto 1997 n. 7680). Non ritiene il Collegio di potere aderire a tali conclusioni sulla base delle considerazioni che seguono.
Le due decisioni da ultime richiamate, per giustificare la soluzione accolta, fanno entrambe riferimento al principio enunciato dall'ordinanza della Corte costituzionale n. 20 del 1990, mentre Cass. n. 10977 del 1996 invoca, altresì, come precedenti conformi Cass. 2 febbraio 1993 n. 1258 e Cass. 27 maggio 1994 n. 4204, ma dall'esame dei precedenti richiamati non emergono conclusioni a favore della tesi sostenuta.
Ed infatti:
- l'ordinanza n. 20 del 1990, nel richiamare la propria precedente sentenza n. 454 del 1989, afferma testualmente che dalla motivazione di tale sentenza appare chiaro "come l'onere di trascrivere il provvedimento di assegnazione nel caso di separazione, in analogia con la normativa vigente in materia di scioglimento del matrimonio, riguardi, ex art. 1599 c.c., la sola assegnazione ultranovennale, ferma restando l'opponibilità del provvedimento in tutte le altre ipotesi";
- la sentenza della Corte costituzionale 27 luglio 1989 n. 454, che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 155, comma 4, c.c., nella parte in cui non prevede la trascrizione del provvedimento giudiziale di assegnazione dell'abitazione nella casa familiare al coniuge affidatario nella prole, ai fini dell'opponibilità ai terzi, non distingue in alcun modo fra assegnazione ultranovennale, in relazione alla quale, per l'opponibilità ai terzi, è necessaria la trascrizione del provvedimento ed assegnazione infranovennale opponibile ai terzi anche in difetto di trascrizione del titolo, dal momento che il problema da risolvere era solo quello della legittimità costituzionale dell'art. 155, comma 4, c.c. in presenza della diversa formulazione dell'art. 6, comma 6, della legge n. 898 del 1970, senza necessità di alcuna indagine sul contenuto di quest'ultima disposizione;

- Cass. 2 febbraio 1993 n. 1258 è stato così massimata:
"l'opponibilità, nei confronti del terzo titolare del diritto di proprietà, del provvedimento di assegnazione della casa al coniuge divorziato o separato, secondo le previsioni, rispettivamente, dell'art. 11 della l. 6 marzo 1987 n. 74 (modificativo dell'art. 6 della l. 1 dicembre 1970 n. 898), e dell'art. 155 c.c., nel testo risultante a seguito della sentenza della corte cost. n. 454 del 1989 (e della successiva ordinanza della medesima corte n. 20 del 1990), riguarda le ipotesi in cui detta titolarità sia stata acquisita dopo l'indicato provvedimento, mentre, nel caso in cui l'acquisto della proprietà stessa sia anteriore, il relativo diritto non può essere pregiudicato dalla assegnazione (salva restando la previsione dell'art. 6 della l. 27 luglio 1978 n. 392 sul subingresso nel rapporto di locazione del coniuge assegnatario)";
- Cass. 2 maggio 1994 n. 4204 è stata così massimata: "l'art. 230 bis c.c., che disciplina l'impresa familiare, costituisce norma eccezionale, in quanto si pone come eccezione rispetto alle norme generali in tema di prestazioni lavorative ed è pertanto insuscettibile di interpretazione analogica. Deve peraltro ritenersi manifestamente infondata la questione di costituzionalità dell'art. 230 bis nella parte in cui esclude dall'ambito dei soggetti tutelati il convivente more uxorio, posto che elemento saliente dell'impresa familiare è la famiglia legittima, individuata nei più stretti congiunti, e che un'equiparazione fra coniuge e convivente si pone in contrasto con la circostanza che il matrimonio determina a carico dei coniugi conseguenze perenni ed ineludibili (quale il dovere di mantenimento o di alimenti al coniuge, che persiste anche dopo il divorzio), mentre la convivenza è una situazione di fatto caratterizzata dalla precarietà e dalla revocabilità unilaterale ad nutum".
Da quanto precede emerge:
- che nessun valore può attribuirsi all'affermazione puramente apodittica dell'ordinanza n. 20 del 1990, dal momento che la stessa è argomentata sulla base della sentenza della stessa Corte n. 454 del 1989, che in realtà non contiene alcun implicito riferimento all'opponibilità ai terzi dell'assegnazione infranovennale;
- che Cass. n. 1258 del 1993, lungi dall'essere conforme alla tesi sostenuta da Cass. n. 10977 del 1996, è in realtà in contrasto con la stessa, distinguendo fra opponibilità ed inopponibilità in funzione del momento in cui il terzo abbia acquistato la proprietà dell'immobile assegnato, senza dare alcuna distinzione fra assegnazione ultranovennale ed assegnazione infranovennale;

- che Cass. n. 4204 del 1994 riguarda tutt'altra problematica e cioè l'inapplicabilità della disciplina dell'impresa familiare in caso di convivenza more uxorio. A norma dell'art. 1372, comma 2, c.c. il contratto non produce effetti rispetto ai terzi se non nei casi previsti dalla legge.
L'opponibilità della locazione di beni immobili al terzo acquirente nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione costituisce disposizione eccezionale che non può essere estesa in via analogica ad altri istituti.
L'assegnazione della casa familiare - qualunque tesi si segua:
comodato; diritto personale di godimento a titolo di mantenimento dei figli;
diritto personale sui generis;
diritto reale di abitazione - non costituisce certamente un istituto affine alla locazione, con la conseguente inapplicabilità, in difetto di espressa disposizione, della norma in tema di opponibilità al terzo delle locazioni infranovennali.
Tale opponibilità al terzo acquirente dell'immobile assegnato è consentita solo in presenza della trascrizione del provvedimento di assegnazione.
In difetto della trascrizione del provvedimento di assegnazione, lo stesso non è opponibile all'acquirente non solo per il periodo successivo ai nove anni dall'assegnazione, ma neanche per il periodo precedente, non esistendo alcuna eccezione ricavabile dalla normativa vigente che consenta una distinzione, in funzione della durata dell'assegnazione stessa.
Nè al fine di superare le raggiunte conclusioni si può far leva sul richiamo contenuto nell'art. 6, comma 6, della legge n. 898 del 1970 (come modificato dall'art. 11 della legge n. 74 del 1987) all'art.1599 c.c., attesa la genericità del richiamo e l'impossibilità di ritenere sulla sua base l'applicabilità al provvedimento di assegnazione delle disposizioni in tema di locazione. La sentenza impugnata che a tale principio si è ispirata non merita quindi alcuna censura.
3. - Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 1022 c.c., in riferimento alla qualificazione del titolo relativo all'abitazione nell'immobile de quo della ricorrente, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. , per avere la Corte d'appello definito la ricorrente occupante sine titulo dell'appartamento senza tenere presente che, occupando la DO, legittimamente, l'immobile da oltre diciassette anni, come casa familiare, e per averlo, poi, ottenuto con un provvedimento giudiziale di assegnazione, la stessa doveva essere dichiarata occupante a pieno titolo dell'immobile. Con il quarto motivo si deduce violazione ed errata applicazione delle norme relative agli art. 2643, 2644 e 2646 c.c. in relazione alle conseguenze derivanti dalla mancata trascrizione in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. per non avere la Corte d'appello ritenuto opponibile l'assegnazione agli acquirenti dell'immobile anche in difetto della trascrizione, perché in presenza di un atto del quale non è prevista espressamente la trascrizione, lo stesso può raggiungere l'effetto della pubblicità notizia, con qualunque mezzo e non già con la sola trascrizione.
I due motivi di ricorso, da esaminare congiuntamente, in quanto logicamente connessi, per essere diretti a fare valere l'opponibilità del titolo ai terzi acquirenti, anche in difetto di trascrizione, sono infondati.
Nessuna violazione di legge è addebitabile alla decisione impugnata per avere qualificato come occupante senza titolo la DO. È ben vero che quest'ultima, con l'assegnazione, aveva un titolo personale di godimento sull'immobile (Cass. 16 ottobre 1985 n. 5082; Cass. 31 gennaio 1986 n. 624; Cass. 5 luglio 1988 n. 4420;
Cass. 5 giugno 1991 n. 6348 e successive conformi), ma tale titolo non essendo opponibile, per le esposte ragioni, ai terzi acquirenti, l'assegnataria non aveva alcun titolo da opporre a questi ultimi e, quindi, esattamente la Corte d'appello l'ha qualificata come occupante senza titolo, mentre è irrilevante - in difetto della trascrizione dell'assegnazione - la conoscenza di fatto, da parte degli acquirenti, dell'esistenza del provvedimento di assegnazione o la comunicazione comunque effettuata di tale assegnazione. La trascrizione, la quale costituisce una forma di pubblicità degli atti, al fine di rendere opponibili al terzo i diritti da essi nascenti, non ammette deroghe e non può trovare equipollenti, nella conoscenza che il terzo abbia conseguito di fatto (Cass. 14 luglio 1980 n. 4508). Ciò è sufficiente per il rigetto dei motivi di ricorso. 4. - Conclusivamente, va dichiarato inammissibile il primo motivo e vanno rigettati gli altri.
La natura della controversia giustifica la compensazione fra le parti delle spese di questa fase di giudizio;

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il primo motivo, rigetta gli altri e compensa fra le parti le spese di questa fase di giudizio. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della I sezione civile della Corte di cassazione il 27 novembre 1998.