Repubblica I taliana in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
Assunta Marini Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 6623 R.G.A.C. dell'anno 2018, trattenuta in decisione all'udienza del 20.11.2024 e vertente
TRA
(C.F.: ) rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dell'Avv. Francesco Consalvi (C.F. e dall'Avv. Massimiliano C.F._2
Macale (C.F.: ed elettivamente domiciliata in Roma, Via C.F._3
Castenedolo n o 10/ c presso lo studio dell'Avv. Francesco Consalvi.
Appellante, appellata incidentale
E
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._4 CP_2
), (C.F. ), C.F._5 Controparte_3 C.F._6
(C.F. ), (C.F. Controparte_4 C.F._7 Controparte_5
elettivamente domiciliati in Roma in Viale Mazzini n°88 C.F._8
presso lo studio dell'avv. Matilde Galmarini (C.F. ) C.F._9 Oggetto: appello avverso la sentenza n. 4658/2018 pronunciata dal Tribunale di Roma, pubblicata in data 05.03.2018.
Conclusioni
Per l'appellante, appellata in via incidentale “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, in riforma della sentenza impugnata, disattesa ogni avversa istanza, deduzione eccezione accertare e dichiarare che le aree in parola, costituite dal pianerottolo di accesso, dalla scala, dal ballatoio e dal giardino antistatari, fiancheggianti e sottostanti il complesso immobiliare sito in Roma, Via Veiano n o 54, sono di proprietà comune di tutte le porzioni immobiliari ivi esistenti;
- conseguentemente, ordinare agli appellati il ripristino delle strutture nel tempo soppresse, ossia l'integrale ripristino della scala posta in adiacenza del muro perimetrale dell'edificio meglio descritta nella relazione in atti, di collegamento dal piano strada al piano S2, 1a rimozione della serratura posta nel cancello di accesso alla scala, nonché la rimozione della serratura posta nel cancello di entrata all'area giardino situata al medesimo piano S2; - ordinare, altresì, ai SI.ri , e la rimozione della CP_3 CP_5 Controparte_4
tettoia realizzata a copertura del locale cantina posto al piano S2 della palazzina e a copertura dell'area condominiale ad essa prospiciente e degli impianti esterni su di essi installati;
-condannare i convenuti al risarcimento in favore della Dott.ssa Pt_1
dei danni a questa prodotti per il mancato godimento delle aree condominiali, che si quantificano in € 50.000,00, ovvero nella diversa misura, maggiore o minore, che
l'Ecc.ma Corte vorrà liquidare anche alla luce delle risultanze istruttorie e, in particolare, all'esito della CTU in relazione alla quale si insiste affinché venga disposta. Con vittoria delle spese e dei compensi del doppio grado di giudizio e con condanna degli appellati alla restituzione in favore della dott.ssa di quanto ad Pt_1
essi corrisposto a titolo di spese in adempimento della sentenza di primo grado.
Per gli appellati, appellanti in via incidentale “Voglia Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria istanza disattesa: 1) in accoglimento dell'appello incidentale dichiarare la carenza di legittimazione passiva del sig. per i motivi di cui CP_2
in atto e della sig.ra in ordine ai capi due e tre dell'atto di citazione CP_1 notificato il 27 novembre 2013 aventi ad oggetto l'ordine di ripristino delle strutture nel tempo soppresse (scala e giardino) e la condanna al risarcimento dei danni;

2) in via principale, previo rigetto delle avverse istanze istruttorie e con richiesta, nella denegata ipotesi di loro ammissione, di essere ammessi alla prova contraria con i testi indicati nella memoria ex art. 183, 6°comma n°3 depositata il 6 ottobre 2014 che qui deve intendersi integralmente riportata e trascritta, rigettare l'appello proposto con atto notificato il 5 ottobre 2018 e per l'effetto confermare integralmente la sentenza di primo grado;
3) nella denegata ipotesi di accoglimento del gravame, accogliere
l'appello incidentale condizionato, accertando e dichiarando in favore alla sig.ra
l'acquisto per usucapione della proprietà piena ed esclusiva e/o CP_1
l'acquisto per destinazione del padre di famiglia del diritto di servitù attiva di uso esclusivo del cancello d'ingresso sino al civico 52 della via Veiano in Roma posto sulla destra rispetto a quello dell'appellante posto sulla sinistra al medesimo numero civico, dell'area scoperta situata all'interno del detto cancello a livello strada, della scala di due rampe che dal livello strada conduce all'ingresso dell'appartamento S1 situato al livello sottostante la sede stradale, dell'area scoperta (ballatoio) situata al termine della seconda rampa di scale al livello dell'ingresso dell'appartamento ed antistante ad esso delimitato sui lati lunghi laterali dal muro perimetrale dell'appartamento a sinistra e dalla recinzione in metallo a destra e sul lato corto antistante da un muretto
e sulla lato corto retrostante dalla seconda rampa delle dette scale, nonché accertare
e dichiarare in capo ai sig.ri , e Controparte_3 Controparte_4 CP_5
l'acquisto per usucapione della proprietà piena ed esclusiva e/o per l'acquisto
[...]
per destinazione del padre di famiglia del diritto di servitù attiva di uso esclusivo del terreno esterno scoperto, in parte pavimentato ed in parte a verde, di complessivi 80 mq circa situato al piano secondo sottostrada in posizione antistante e laterale la cantina di proprietà dei sig.ri insistente sulla porzione censita al N.C.E.U. CP_4
di Roma al foglio 209, particella 400, sub. 501 interamente recintato su ogni lato ed accessibile per il tramite di un cancello munito di serratura a chiave, meglio identificato e riprodotto fotograficamente nella perizia del Geom. Persona_1 del 7/12/ 2013 versata in atti confinante con proprietà d' , distacchi, Per_2
rispettivamente verso proprietà e verso proprietà e CP_6 Parte_2
terrapieno”
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di citazione, ritualmente notificato, evocava in Parte_1
giudizio i sig.ri , ed CP_1 CP_2 Controparte_5 Controparte_4
ed esponeva di essere proprietaria dell'appartamento sito in Roma CP_3 CP_4
in Via Veiano n°54 facente parte di un fabbricato nel quale erano collocati anche, al piano sottostante, l'appartamento di proprietà dei sig.ri e CP_1 CP_2
nonché, a livello ancora inferiore, una cantina di proprietà dei sig.ri , Controparte_5
ed Le porzioni immobiliari appena indicate Controparte_4 Controparte_3
disponevano di parti comuni, e precisamente: a) un'area a verde sottostante l'edificio, area adiacente il locale ad uso cantina dei proprietà dei fratelli b) una scala CP_4
comune che, dall'area sovrastante (a livello stradale), destinata agli ingressi alle porzioni immobiliari di cui si è detto, percorreva un lato dell'edificio e perveniva fino all'area verde al piano S2 che i titolari delle porzioni immobiliari ai piani S1 ed S2 avevano impedito l'accesso dell'istante alle parti comuni dell'edificio. In particolare,
l'attuale appellante lamentava l'eliminazione di una scala comune che conduceva al giardino e, successivamente che era stata apposta una serratura al cancelletto del giardino. Inoltre, i avevano intrapreso modifiche della porzione immobiliare CP_4
destinata a cantina, finalizzate a trasformarla in struttura abitabile, in particolare, avevano apposto una tettoia di copertura all'area antistante l'ingresso e installato un impianto elettrico di illuminazione ed idrico. Infine, l'attuale appellante principale chiedeva la condanna dei convenuti al risarcimento del danno, quantificato in €
50.000,00 per il mancato utilizzo dei beni condominiali.
La domanda avanzata da muove dall'affermazione di condominialità di un'area Pt_1
a verde sottostante l'edificio, area adiacente il locale ad uso cantina delle proprietà dei fratelli nonché di una scala che, dall'area sovrastante, percorre un lato CP_4
dell'edificio, giungendo fino al ballatoio che dà sull'ingresso dell'appartamento di proprietà e, a detta della stessa attrice, fino ad un certo periodo con un ulteriore CP_1
rampa, scendeva ulteriormente fino all'area verde suddetta. Il Giudice di prime cure evidenziava che il ha il suo fondamento nel fatto che le parti sono Parte_3
necessarie per l'esistenza dell'edificio, ovvero sono permanentemente destinate all'uso ed al godimento comune. Nel caso in esame, l'atto d'acquisto del sig.
[...]
dante causa della sig.ra non menziona, come oggetto di diritti comuni, Per_3 Pt_1
l'area verde in questione o la scala, esterna al fabbricato.
Infondata è anche la domanda di rimozione della “tettoia e di ogni impianto esistente fuori dal corpo di fabbrica in quanto trattasi di una tettoia di dimensioni contenute, che non pregiudica esteticamente il fabbricato”.
Con sentenza n. 4658/2018 pronunciata dal Tribunale di Roma, pubblicata in data
05.03.2018 il giudice così decideva: “definitivamente pronunciando, il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, rigetta le domande proposte da parte attrice. Condanna alla refusione, in favore di parte Parte_1
convenuta, delle spese di lite, che liquida in euro 7.500,00 per compensi professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali come per legge.”
La sentenza veniva impugnata da che proponeva tre motivi Parte_1
di appello.
Si sono costituiti , e CP_1 Controparte_7 Controparte_4
i quali hanno contestato nel merito l'appello chiedendone il rigetto, Controparte_3
ed hanno proposto appello incidentale.
All'udienza del 20/11/2024 la causa è stata trattenuta in decisione.
Con il primo motivo di appello principale rubricato: “Errata interpretazione e falsa applicazione del disposto di cui all'art. 1117 c.c.; disapplicazione del disposto di cui all'art 2727 c.c. in relazione alla presunzione legale contenuta nel medesimo art. 1117 c.c., con conseguente errata applicazione dei criteri di riparto degli oneri probatori fissati all'art. 2697 c.c.; omessa/errata ed insufficiente valutazione dei fatti (con specifico riferimento allo stato dei luoghi); omessa, errata ed insufficiente valutazione degli atti e dell'istruttoria documentale;
insufficienza, erroneità e contraddittorietà della motivazione posta a sostegno della decisione.”, lamenta l'appellante principale che il giudice di prime cure ha errato nell'interpretazione dell'art. 1117 c.c. I beni oggetto di contesa, consistenti in un pianerottolo di accesso, in una scala e nel giardino antistanti, fiancheggianti,
e sottostanti il complesso immobiliare sito in Roma Via Veiano n° 54 per loro natura, struttura e funzione risultano rientrare nell'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c. Facendo corretta applicazione del disposto dell'art. 1117 c.c. il Giudice di primo grado avrebbe dovuto presumere la condominialità dei beni oggetto di controversia.
Ritiene questa Corte che il ragionamento logico giuridico seguito dal giudice di primo grado è esente da censure. Ai fini di stabilire se i beni oggetto di controversia possano essere considerati condominiali ai sensi dell'art. 1117 c.c. è necessario verificare se detti beni siano necessari per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinati all'uso o al godimento comune. La richiamata disposizione di cui all'art. 1117 c.c., che contiene un elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stregua del titolo contrario.
In materia di condominio, infatti, spetta esclusivamente al giudice di merito accertare, dopo aver preso in esame la situazione dei luoghi e delle cose, se un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva ovvero se si tratti di bene comune solo a taluni condomini o, infine, se sia comune al condominio e (solo) ad alcuni dei singoli proprietari esclusivi, non potendosi escludere a priori la ricorrenza di una eventualità siffatta (cfr Cass. 7 maggio 2010 n. 11195). Nella fattispecie in esame le scale di cui si chiede di considerarle condominiali servono all'uso esclusivo del bene posto al S1 ed al S2 non vi è alcun motivo che le stesse vengano utilizzate dall'attuale appellante principale.
Non può inoltre considerarsi condominiale l'area verde antistante la cantina al piano
S2 di proprietà dei essendo detta area di loro proprietà esclusiva, come si CP_4
evince dagli atti di vendita.
Con il secondo motivo di appello rubricato “Errata interpretazione e falsa applicazione del disposto di cui all'art. 1102 c.c. Omessa/ errata ed insufficiente valutazione dei fatti (con specifico riferimento allo stato dei luoghi); omessa, errata ed insufficiente valutazione degli atti e dell'istruttoria documentale;
insufficienza, erroneità e contraddittorietà della motivazione posta a sostegno della decisione”, lamenta l'appellante principale che il giudice di prime cure non ha considerato la circostanza che il singolo condòmino potrebbe operare modificando la cosa comune, solo se il vantaggio è per tutti e non certo unicamente per se stesso, ovvero creando ostacoli al pari godimento altrui.
L'art. 1102 c.c. dispone “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Con sentenza n. 17099/2007 la Cassazione ha confermato: “Le modifiche alle parti comuni dell'edificio (contemplate dall'art. 1102 c.c., comma 1) possono essere apportate dal singolo condòmino nel proprio interesse ed a proprie spese al fine di conseguire un'utilità maggiore e più intensa: sempre che non alterino la normale destinazione della cosa comune e non ne impediscano l'altrui pari uso” (conformi Cass.
l0453/2001; Cass. l2569/2002; Cass. 8830/2003).” Nel caso in esame trattasi di una tettoia di modeste dimensioni apposta al piano S2 neanche visibile all'esterno.
Con il terzo motivo di appello rubricato “In ordine alla domanda di risarcimento danni formulata dalla dott.ssa .” lamenta l'appellante principale che il rifiuto Pt_1
in primo grado delle domande principali aveva comportato che il giudicante non ha considerato la domanda di risarcimento danni per il mancato godimento dei beni in comune.
Il motivo di appello è assorbito dal rigetto dei precedenti motivi di appello.
Gli appellati hanno proposto appello incidentale condizionato volto all'acquisto della proprietà esclusiva da parte degli stessi delle porzioni del fabbricato oggetto di causa per usucapione e/o della servitù di uso esclusivo delle stesse per destinazione del padre di famiglia.
Il rigetto dell'appello principale assorbe anche il motivo di appello incidentale condizionato.
Le spese del presente grado di giudizio, liquidate secondo il DM 55/2014, seguono la soccombenza e sono poste a carico della parte appellante.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 4658/2018 del Tribunale di Roma, così provvede:
[...]

1- rigetta l'appello principale;

2- dichiara assorbito l'appello incidentale condizionato;

3- condanna al pagamento, in favore di Parte_1 CP_1
, , delle CP_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
spese del presente grado di giudizio, liquidate in € 9.991,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge;

4- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n.
115/2002.
Roma,4.6.2025
Il consigliere estensore Il Presidente Assunta Marini
Franco Petrolati