Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele - Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
Dott. FILADORO Camillo - Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio - rel. Consigliere -
Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 5308/2005 proposto da:
MA AT, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA R. GRAZIOLI LANTE 16, presso lo studio dell'avvocato BONAIUTI DOMENICO, rappresentato e difeso dall'avvocato MARCHESINI Walter giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro
MA ER, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA G. AVEZZANA 31, presso lo studio dell'avvocato DE DOMINICIS Tommaso, che lo rappresenta e difende con procura speciale del notaio dr. Giuseppe Brunelli, in Perugia, dell'11/04/2006, Rep. 105999;
PIPER 00 DI MA ER & C SNC, in persona del legale rappresentante TI SI, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G. AVEZZANA 31 presso lo studio dell'avvocato TOMMASO DE DOMINICIS, rappresentata e difesa dall'Avvocato FRANCESCO CINTI, con procura speciale del notaio dr. Giuseppe Brunelli, in Perugia, dell'11/04/2006, Rep. 106000;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 480/2003 della CORTE D'APPELLO di PERUGIA, emessa l'11/12/2003, depositata il 15/01/2004, R.G. 410/03;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 01/12/2008 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;

udito l'Avvocato Walter MARCHESINI;

udito l'Avvocato Francesco CINTI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. - Con sentenza del 15 gennaio 2004 la Corte di appello di Perugia, pronunciando sull'appello della ER 00 di TI SI & C. s.n.c. nei confronti di TI SO e TI SI contro la sentenza del 2 luglio 2003 resa tra le parti dal Tribunale di Orvieto, riformava la sentenza di primo grado.
Il tribunale aveva statuito che nella fattispecie portata al suo esame andava applicato l'art. 1105 c.c., secondo il quale tutti i partecipanti alla comunione devono concorrere all'amministrazione del bene comune, in quanto ciascuno può disporre solo della quota ideale del bene comune stesso e - testualmente - "se ciò vale nei confronti del conduttore che sia divenuto medio tempore comproprietario del bene locato a maggior ragione deve valere nei confronti della ER 00 della quale il comproprietario TI SI è legale rappresentante della società".
2. - A tale decisione si era pervenuti a seguito del ricorso dell'8 gennaio 2003, con cui TI SO intimava alla ER licenza per finita locazione alla data del 31 dicembre 2003, citando contestualmente, per la convalida, la società.
L'intimante, a fondamento della domanda, riferiva che TI NA, poi defunto, con contratto del 1 gennaio 1986 aveva concesso in locazione alla società un immobile, ubicato in Piegaro, frazione Pietrafitta, Via Giovanni XXIII nn. 8-10, aggiungendo che, a seguito del decesso di TI NA, erano succeduti esso TI SO e TI SI. Nel costituirsi la società si opponeva alla convalida e deduceva, per quel che interessa in questa sede, il difetto di legittimazione ad agire del TI SO, stante la sua qualità di comproprietario e la pendenza del giudizio di divisione tra i due fratelli SO e SI, i quali non concordavano sull'iniziativa.
Il TI SI interveniva in giudizio per far constare il proprio dissenso all'azione promossa dall'intimante. A fronte dell'accoglimento della domanda da parte del primo giudice il TI SI proponeva appello, lamentando che il giudice di primo grado aveva errato nel non avvedersi che il TI SO, stante il dissenso del comproprietario SI, non fosse legittimato a promuovere il giudizio di convalida. 3. - Nell'accogliere l'appello la Corte territoriale ha ritenuto applicabile, nella specie, non già l'art. 1105 c.c., comma 1, bensì l'art. 1103 c.c., comma 1. Secondo il giudice d'appello si tratta di locazione di cosa appartenente a più persone in comunione pro indiviso e, in questo caso, il relativo rapporto, ossia la locazione dell'intero e non delle singole quote di cui ciascuno può disporre come erede ai sensi dell'art. 1103 c.c., comma 1, costituisce esercizio di amministrazione della cosa comune.
Dopo aver svolto una lunga premessa in diritto circa la legittimazione da parte del singolo comproprietario a dare in locazione la cosa comune per giungere alla conclusione, con il conforto della giurisprudenza di questa Corte (p. 12 s.i.), che il singolo comproprietario possa agire per il rilascio, quando consti la esistenza di un contrasto nell'ambito della comunione rispetto all'azione giudiziaria, venendo in tal caso meno la presunzione che l'uno agisca nell'interesse di tutti, la Corte Territoriale affronta la fattispecie.
Secondo il giudice di appello si è in presenza di un'azione di reclamo intrapresa dal singolo comproprietario, al di fuori della norma di cui all'art. 1105 c.c., nel manifesto dissenso dell'altro. Non solo, ma in quanto unici eredi del padre, l'oggetto è in comunione pro parte dimidia, che non consente alcuna deliberazione, rendendo, invece, indispensabile il ricorso al giudice. Pertanto, il TI SO non poteva agire per la cessazione della locazione e del rilascio.
4. - A questa decisione il TI SO reagisce con un ricorso articolato in due motivi.
Resistono con controricorso la ER 00 e TI SI. MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell'art. 1102 c.c., commi 1 e 2, dell'art. 1103 c.c., comma 1 e falsa applicazione dell'art. 1105 c.c.. A dire del ricorrente, il problema non consisterebbe nell'avere o no il consenso del comproprietario, ma la disponibilità del bene comune in presenza di comproprietari, per cui la limitazione al godimento dello stesso avrebbe dovuto essere valutata alla luce del disposto dell'art. 1102 c.c.. Peraltro, la stessa Corte di cassazione ammetterebbe la locazione di quota e il TI SO era interessato a riottenere la disponibilità giuridica del bene nei limiti della quota di sua spettanza per poterne, mediante il godimento diretto ovvero indiretto, curare di nuovo la gestione.
2. - Con il secondo motivo lamenta la violazione dell'art. 1102 c.c., commi 1 e 2 e art. 1103 c.c., comma 1, nonché falsa applicazione dell'art. 1105 c.c., comma 4. In questo motivo si asserisce che, nel caso di specie, nessuna controversia era sorta tra i comproprietari circa l'opportunità di procedere giudizialmente contro il conduttore e questa opportunità è sorta solo dopo che il TI SO aveva citato in giudizio il conduttore.
L'opposizione del TI SI, interventore nella causa, non è stata motivata dal fatto che egli volesse godere direttamente o indirettamente la sua quota ideale del bene a prescindere dalla volontà del comproprietario, bensì dal fatto che si dovesse attendere l'esito di un giudizio di divisione.
Nella specie, poiché l'art. 1105 c.c., non indica in quale sede debba essere risolto il conflitto tra i comproprietari e non specifica il procedimento da seguire, nel momento in cui il TI SI ha fatto rilevare il suo dissenso è stato instaurato il contraddittorio sul punto e il giudice adito è chiamato a decidere e risolvere il conflitto, come è accaduto. 3. - Questi due motivi, in realtà, vanno esaminati congiuntamente. Infatti, il loro filo comune attiene alla legittimità dell'intimata finita locazione da parte del TI SO, pur essendo egli contitolare della quota pro indivisa dell'immobile a suo tempo locato dal defunto padre TI NA alla ER 00 di TI SI dal 1 gennaio 1986.
Il nucleo centrale del presente ricorso concerne, in punto di diritto, la legittimazione del singolo comproprietario della cosa locata alle azioni ad essa pertinenti e, nella specie, all'azione per finita locazione intentata da uno di essi senza il consenso dell'altro.
Al riguardo, va ricordato che è costante indirizzo interpretativo di questa Corte quello che individua tra i partecipanti alla comunione l'esistenza di un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale è riconosciuto a ciascuno di essi il potere di provvedere alla locazione del bene comune e così quello di agire per la cessazione e la risoluzione del contratto e la consegna della cosa comune locata, anche nell'interesse degli altri partecipanti alla comunione. Si tratta, infatti, di atti di utile gestione rientranti nell'ambito dell'ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salva prova contraria, che il singolo comunista abbia agito anche per il consenso degli altri (tra le tante, Cass. n. 1582/85). Già in una lontana sentenza di questa Corte (Cass. n. 3043/62) si è affermato che il singolo comunista è legittimato ad agire per la risoluzione del rapporto di locazione sull'essenziale presupposto che non esista dissenso con altri compartecipanti alla comunione, trovando, così, ragion d'essere nella presunzione del consenso, insita nel comportamento passivo dei comproprietari in relazione ad un atto di ordinaria amministrazione, effettuato dal comproprietario resosi attivo a tutela di comuni interessi e così è venuto ad assumere la figura di tacito mandatario o di utile gestore. In tale prospettiva è conseguente osservare che nel caso di dissenso, che invece sia espresso, come nella specie, da uno dei comunisti nei confronti dell'esperimento dell'azione di rilascio intentata contro il conduttore della cosa locata - nel caso in esame la ER 00 di TI SI, soggetto diverso dal OT SI, compartecipe della titolarità del bene come comproprietario di quota indivisa dello stesso bene - va esclusa, perché incompatibile con qualsiasi presunzione di prestato consenso, non solo il tacito mandato, ma, altresì, in presenza di una prohibitio domini, la stessa ammissibilità di un'utile gestione (Cass. n. 1202/64). In questa direzione si è, quindi, rilevato da questa Corte (tra le tante Cass. n. 4291/78) che la legittimazione del singolo comunista deve essere esclusa quando, a seguito dell'intervento in causa degli altri partecipanti alla comunione della cosa locata, si accerti l'esistenza del contrasto tra i compartecipanti.
In sostanza, se ciascuno del comproprietari locatori può svolgere le azioni che derivano dal contratto di locazione in funzione della presunzione del consenso degli altri, alla proposizione dell'azione giudiziaria ne resta, come limite, la possibilità per questi ultimi, ove rappresentino una quota maggioritaria, di opporsi all'azione medesima, essendo necessario, a tal'uopo, il preventivo intervento del giudice a norma dell'art. 1105 c.c., in caso di quote eguali e di dissenso dei comproprietari locatori (Cass. n. 1582/86). Tale dissenso, ponendo in evidenza un conflitto di interessi, che non può essere risolto in presenza di uguaglianza delle rispettive quote con il debito criterio della maggioranza economica secondo i principi vigenti in materia di amministrazione della cosa comune (art. 1105 c.c., comma 2), comporta, di necessità, l'intervento dell'autorità
giudiziaria, come previsto dal citato art. 1105 c.c., u.c.. Si demanda, cioè, al giudice di dirimere (con i prescritti provvedimenti in camera di consiglio) il suddetto conflitto in ordine alla opportunità e necessità di determinati atti di amministrazione della cosa comune ed atto del genere è proprio l'esperimento della azione giudiziaria contro il terzo conduttore dell'immobile con la nomina, se del caso, di un amministratore, quando non sia possibile quella formazione della debita maggioranza fra i consociati, calcolata secondo il valore delle rispettive quote. Se questo è l'iter giuridico-giudiziario che va seguito in caso di pluralità di comunisti, a maggior ragione nella comproprietà pro parte dimidia, come nella specie, la legittimazione ad agire con qualsiasi azione contro il conduttore dell'immobile comune, nonostante il divieto espresso da chi è comproprietario dell'altra metà, sia pure per quota, dello stesso, in tanto può sussistere in quanto si sia configurato il presupposto che egli sia abilitato all'esercizio, individuale ed esclusivo, di amministrare l'intero bene anche in modo difforme dalla volontà dell'altro compartecipe. Ma, tale presupposto viene meno ove vi sia l'espresso divieto di tale compartecipe, atteso che la eguaglianza delle quote impedisce il prevalere della volontà del primo e che questi acquisti il diritto di decidere sulla opportunità o necessità dell'atto di amministrazione che vuole compiere e così non gli consente di assumere, contro il dissenso dell'altro paritario compartecipe alla comunione del bene, la rappresentanza sostanziale della comunione stessa, presupposto, a sua volta, della relativa rappresentanza in giudizio.
Il singolo compartecipe non può senza il consenso dell'altro, che è compartecipe per quota eguale, agire perché quest'ultimo ha un uguale diritto di valutare la convenienza o la necessità dell'azione ed, altresì, di apprezzare la sussistenza o meno dei presupposti di essa, che l'altro intende promuovere anche ai fini delle conseguenze patrimoniali del giudizio.
Orbene, nel caso che ne occupa, nel giudizio instaurato da TI SO per finita locazione dell'immobile condotto dalla ER 00 di TI SI, è pacifica la uguale quota di partecipazione al bene dato in locazione;
altresì, pacifico è il dissenso espresso dal compartecipe TI SI. Il che doveva portare, come in tal senso ha correttamente statuito il giudice di appello, accogliendo la impugnazione di TI SI contro la sentenza di primo grado, al debito riconoscimento della carenza di legittimazione ad agire del TI SO per il rilascio dell'immobile, atteso che si doveva prendere atto dell'essere venuta meno, per la configurabilità di quella legittimazione, la presunzione di prestato consenso da parte del TI SI, che l'avrebbe, invece, giustificata. Infatti, è emersa nel relativo processo la volontà contraria - con l'intervento del TI SI - in tal senso da parte di esso SI senza che, in mancanza di un applicabile sussidio del criterio della maggioranza economica ex art. 1105 c.c., comma 2, risultasse indicato l'esperimento del debito previo procedimento camerale a norma dell'u.c. del citato articolo, per risolvere l'anzidetto conflitto a pro del suddetto comproprietario e della sua abilitazione alla proposizione della anzidetta azione (v. Cass. n. 4261/91). Nè vale quanto sostiene l'attuale ricorrente, ossia che, comunque, poiché l'art. 1105 c.c., non indica in quale sede debba essere risolto il conflitto tra i comproprietari e non specifica il procedimento da seguire e, avendo il TI SI fatto rilevare il suo dissenso avanti al giudice adito per la finita locazione, comunque si sì a instaurato il contraddittorio sul punto e, quindi, è quel giudice chiamato a decidere e risolvere il conflitto.
Infatti, il ricorso alla autorità giudiziaria, qualora ricorra l'ipotesi dell'art. 1105 c.c., comma 4, come nella specie, si configura necessario ed indispensabile ex lege, stante il dissenso del compartecipe pro quota dimidia ed è disciplinato nella linea dei procedimenti in Camera di consiglio di cui al comb. disp. artt. 737 e 742 bis, ovvero con modalità procedurali ben chiare e determinate:
il che, nel caso in esame non è affatto avvenuto.
Il ricorso va, dunque, respinto.
Sussistono giusti motivi, atteso che la questione vede protagonisti due fratelli, (il TI SI è anche titolare della ER 00, che pure ha resistito al ricorso), pur se da posizioni antagoniste, per disporre la compensazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione tra tutte le parti.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 1 dicembre 2008. Depositato in Cancelleria il 13 gennaio 2009