CASS
Sentenza 5 settembre 2023
Sentenza 5 settembre 2023
Massime • 1
Il termine perentorio semestrale di cui all'art. 936 c.c. per la scelta tra la demolizione e la ritenzione delle opere decorre dal momento in cui la parte ha notizia dell'avvenuta incorporazione, essendo la norma finalizzata a consentire di effettuare le opportune valutazioni di convenienza e di evitare arricchimenti imposti; a tal fine l'incorporazione si intende realizzata quando l'opera sia stata ultimata (non semplicemente iniziata) o quando ne sia stata definitivamente sospesa la realizzazione.
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 05/09/2023, n. 25833 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 25833 |
| Data del deposito : | 5 settembre 2023 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 10332/2018 R.G. proposto da TELECITY S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difeso dagli avv.ti Paolo Gatto e Luca Vianello, con elezione di domicilio in Roma, Via di San Nicola De’ Cesarini n. 3. RICORRENTE– contro PA OD, rappresentata e difesa dagli avv.ti Giuseppe CA e AR Parmeggiani, con elezione di domicilio in Roma, alla Via Fratelli Ruspoli n. 2. -CONTRORICORRENTE-RICORRENTE INCIDENTALE- avverso la sentenza della Corte d’appello di Genova n. 110/2018, pubblicata in data 24.1.2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23.2.2023 dal Consigliere Giuseppe Fortunato. Lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Rosa Maria Dell’Erba, che ha chiesto di respingere sia il ricorso principale che quello incidentale. Oggetto: accessione Civile Sent. Sez. 2 Num. 25833 Anno 2023 Presidente: LOMBARDO LUIGI GIOVANNI Relatore: FORTUNATO GIUSEPPE Data pubblicazione: 05/09/2023 2 di 15 FATTI DI CAUSA 1. LA DI ha convenuto in giudizio la Telecity s.r.l., esponendo che la convenuta, conduttrice di un immobile di proprietà SC TE, ubicato in Genova alla località Monte Fasce, aveva costruito un capannone originariamente destinato ad essere edificato sulla part. 327, di proprietà del locatore, ma che in realtà insisteva sul fondo dell’attrice (individuato in catasto al fl. 9, sez. 6, particella 326). Ha chiesto di ordinare l’immediata rimozione delle opere e di condannare la Telecity al risarcimento del danno. La convenuta ha resistito, sostenendo di aver realizzato l’opera previa autorizzazione dello TE, titolare della part. 639 (ricompresa nella part. 327), che le aveva riconosciuto la piena proprietà della costruzione;
si è opposta alla demolizione, asserendo di aver agito in buona fede e che la domanda era stata introdotta dopo il decorso del termine fissato dall’art. 936, ultimo comma, c.c.. Ha chiesto di dichiarare in via riconvenzionale l’intervenuta usucapione della proprietà superficiaria per possesso continuato e pacifico ultraventennale e di chiamare in causa SC TE per essere manlevata. Integrato il contraddittorio verso il terzo ed e 3 di 15 proprietaria per accessione soltanto della porzione di costruzione che insisteva sul suo fondo. La restante minima porzione accedeva al fondo confinante e, sempre per effetto di accessione, era caduta in comunione pro indiviso tra la DI e gli altri proprietari, potendo ciascuno di essi ottenere la demolizione – per la parte del manufatto insistente sulle rispettive porzioni esclusive – senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri. Non era decorso il termine di sei mesi dal momento in cui la DI diritto aveva avuto conoscenza dell’occupazione e inoltre la società non aveva agito in buona fede, non avendo realizzato l’opera nella convinzione di essere la proprietaria del suolo;
era esclusa anche l’usucapione del diritto a mantenere l’edificio, mancando l’elemento soggettivo del possesso. La Corte territoriale ha infine respinto la domanda di risarcimento del danno proposta dalla DI, rilevando che quest’ultima si era disinteressata del bene e non aveva mai inteso utilizzarlo, osservando che Per la cassazione della sentenza propone ricorso la Telecity s.r.l. affidato a nove motivi, cui resiste LA DI con controricorso e con ricorso incidentale basato su un unico motivo. 4 di 15 RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Va dato atto che, benché il ricorso non sia stato notificato a SC TE, convenuto in primo grado, non vi è ragione per integrare il contraddittorio, avendo questi transatto la lite prima dell’instaurazione del giudizio di appello, sicché già la notifica del gravame aveva assunto la semplice valenza di denuntiatio litis, ricorrendo infine la scindibilità dei giudizi ai sensi dell’art. 332 c.p.c. (cfr. sentenza, pag. 3). 2. Il primo motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 1100 e 1101 c.c.. Si assume che, benché la costruzione insistesse per parte sul fondo della DI e per altra parte su fondi di terzi, la sentenza abbia ravvisato una comunione pro indiviso sull’intero manufatto in mancanza di atti di divisione. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 934 e 939 c.c., sostenendo che la comunione pro indiviso della costruzione poteva configurarsi solo ove ciascun proprietario avesse acquistato una porzione ben individuata ed autonoma del manufatto. Il fabbricato era invece un unico, non strutturato in porzioni a sé stanti, suscettibili di godimento separato. Il terzo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, per aver la Corte omesso di spiegare le ragioni per cui ha ritenuto costituita una comunione pro indiviso dell’opera, in contrasto con le risultanze della consulenza, da cui erano state evidenziate l’unicità strutturale e funzionale della costruzione e l’assenza di porzioni autonome, separatamente utilizzabili. Il quarto motivo denuncia la violazione dell’art. 102 c.p.c., per aver la sentenza negato che il terzo proprietario della porzione di fondo 5 di 15 su cui era stata parzialmente edificata l’opera fosse litisconsorte necessario e che dovesse partecipare al giudizio. I quattro motivi, che vanno esaminati congiuntamente, non sono fondati. 2.1. La nuova opera insisteva in parte sul fondo della DI (per mq. 38) e la restante parte su fondi di terzi ed era stata realizzata senza alcuna autorizzazione da parte della convenuta, effettiva proprietaria della porzione del fondo su cui era stata in parte eretta la costruzione. Nessuna porzione del manufatto insisteva sul fondo di SC TE, di cui la Telecity aveva la disponibilità in virtù del contratto dell’1.6.1975. La fattispecie era dunque regolata dall’art. 936 c.c.. L’art. 934 c.c. dispone che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge. Il successivo art. 938 disciplina l’ipotesi di occupazione di fondo attiguo: la norma trova applicazione solo nel caso in cui l’opera insista in parte sul fondo del costruttore ed in parte su quello del terzo;
ove quest’ultima sia stata realizzata integralmente sul fondo altrui, la fattispecie ricade nella previsione dell’art. 936 c.c. a norma del quale il proprietario del fondo ha diritto di ritenere le opere o di obbligare colui che le ha fatte a levarle (Cass. 1917/1981; Cass. s.u. 3351/1984; Cass. 1393/1986; Cass. 3483/1990; Cass. 13539/1992; Cass. 8748/1997; Cass. 23707/2014; Cass. 16331/2020). Per effetto dell’accessione, il proprietario del suolo acquista la proprietà delle opere sin dal loro inizio e a mano a mano che procedono (senza necessità di alcuna manifestazione di volontà, 6 di 15 che invece è richiesta per evitare l'acquisto, nel caso in cui egli, avvalendosi dello " ius tollendi ", ne pretenda la rimozione); tale proprietà perdura fino a quando non si realizzi il distacco dei materiali dal suolo con l’abbattimento della costruzione, ovvero considerandosi l’incorporazione, non si disponga separatamente del diritto sulle costruzioni, attribuendo a terzi un diritto di superficie (Cass. 1181/1976; Cass. 2746/1979; Cass. 13215/2006; Cass. 23347/2009). 2.2. Ciò posto le censure – nel sottoporre a critica la sentenza per aver ravvisato una comunione pro indiviso sulla costruzione tra l’attrice ed il terzo proprietario della part. 360 – ne equivocano il contenuto, che è del resto conforme alla giurisprudenza di questa Corte. Ribadita – correttamente - l’operatività dell’art. 936 c.c., la sentenza ha negato la sussistenza di una comunione pro indiviso relativamente alla porzione di manufatto ubicata sul suolo dell’attrice, avendo ritenuto comune la parte dell’opera insistente su porzione appartenente a terzi estranei al giudizio (come si legge a pag. 5 della sentenza), coerentemente con il principio per cui l’accessione opera anche se la costruzione insista su più fondi distinti ed in tal caso ciascun proprietario acquista la proprietà della sola parte che si estende in senso verticale sul suo fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in 7 di 15 proporzione dei rispettivi diritti dominicali (Cass. 5112/2006; Cass. 29457/2018; Cass. s.u. 3873/2018). L’asserita unicità strutturale e funzionale della costruzione appare chiaramente disattesa dalla pronuncia e, comunque, la comunione poteva costituirsi unicamente sulla parti inscindibilmente collegate alle posizioni divenute esclusive per effetto di accessione, ossia su quelle parti dell’edificio che - con accertamento in fatto - la Corte di merito ha ritenuto posizionate sulla proprietà dei terzi non evocati in giudizio, potendo procedersi alla chiesta demolizione senza necessità di integrare il contraddittorio. Non risulta – difatti - violato l’art. 102 c.p.c.: la pronuncia ha ordinato la demolizione della sola parte di costruzione insistente sul fondo della DI, rilevando contestualmente che le parti in comunione erano collocate sulla restante superficie in titolarità di terzi. La riduzione in pristino – ordinata dal giudice - non richiedeva la chiamata in causa del proprietario del fondo attiguo, non dovendosi intervenire su porzioni in titolarità del terzo o comuni. Anche in assenza del terzo confinante la sentenza non era inutiliter data, salva la necessità di procedere all’esecuzione del ripristino in modo da non pregiudicare diritti dei terzi. 3. Il quinto motivo denuncia la violazione degli artt. 936 e 1147 c.c.. Si afferma che la buona fede della società, che escludeva la possibilità di ordinare la demolizione, doveva presumersi e che il relativo onere probatorio non era a carico della ricorrente, essendovi comunque prova del fatto che la Telecity aveva agito in forza dell’autorizzazione ottenuta dal proprietario\locatore della part. 327, e che, pertanto, non era affatto consapevole di ledere un diritto altrui. 8 di 15 Il motivo non è fondato. La pronuncia, pur sostenendo che in tema di accessione la buona fede non si presume (in adesione ad un orientamento tutt’altro che pacifico nella giurisprudenza di questa Corte: cfr. per l’operatività della presunzione: Cass. s.u. 1484/1997), ne ha accertato in concreto l’insussistenza, evidenziando che la società aveva operato su autorizzazione del proprietario della diversa part. 327, non potendo confidare nella titolarità del diritto a costruire sul suolo della resistente. Da tempo questa Corte ha – in effetti - ritenuto che in materia di accessione, l’oggetto della prova della buona fede non investe la legittimità dell’opera in sé, in quanto autorizzata, ma il più specifico profilo vertente sulla ragionevole opinione del costruttore, fondata su circostanze obiettive, di esser proprietario o eventualmente titolare di un diverso diritto reale che autorizzi a costruire lecitamente nel luogo in cui il manufatto è stato eretto (Cass. 3971/1997; Cass. 3483/1990; Cass. s.u. 3351/1984). L’accertamento dell’elemento soggettivo deve incentrarsi sulle possibili verifiche che il costruttore sarebbe stato in grado di compiere al fine di verificare l’appartenenza del suolo, non potendo desumersi la buona fede dal solo fatto che chi ha costruito era in possesso di una autorizzazione relativa ad altro immobile. Si è stabilito che essa, anche secondo la nozione unitaria data dall'art 1147 c.c., non sussiste nel caso di inaedificatio sul suolo altrui, qualora nessun titolo idoneo a trasferire il dominio (o a costituire un diritto reale che consenta la costruzione) possa vantare il costruttore (Cass. 3219/1962), specie se sulla portata e l’ampiezza del titolo invocato a giustificazione del proprio operato non risulti che la parte abbia svolto le doverose verifiche. 9 di 15 4. Il sesto motivo deduce la violazione dell’art. 936 c.c., affermando che, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di merito, la norma non sarebbe applicabile alla luce del principio espresso da un contrario precedente di legittimità (sentenza n. 13098/2015), e che la domanda di demolizione era preclusa dal decorso del termine semestrale di decadenza, che doveva farsi decorrere dal completamento dell’opera e non dalla notizia dell’incorporazione. Si ribadisce che la buona fede non richiedeva la prova del convincimento di essere proprietario, ma solo di non ledere il diritto altrui e di poter edificare in forza del diritto di proprietà o di uno ius ad aedificandum. Il motivo è infondato. L’art. 936 c.c. stabilisce che il termine per la scelta tra la demolizione e la ritenzione delle opere decorre dal momento in cui la parte ha notizia dell’avvenuta incorporazione, essendo la norma finalizzata a consentire di effettuare le opportune valutazioni di convenienza e di evitare arricchimenti imposti, il tutto entro un termine perentorio (sei mesi), in modo da superare possibili incertezze in ordine alla sorte dei beni (differenziandosi la previsione in esame dall’art. 938 c.c., secondo cui è tempestiva l’opposizione del proprietario se manifestata entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione: Cass. 3404/1971). L’incorporazione – di cui il proprietario del suolo deve avere notizia - si realizza invece, dal punto di vista materiale, quando l’opera sia stata ultimata (non semplicemente iniziata) o quando ne sia stata definitivamente sospesa la realizzazione: prima di tale momento il termine non può in alcun caso decorrere (cfr. Cass. 9616/1991; Cass. 1688/1984; Cass. 3404/1971). 10 di 15 Non è fine pertinente il richiamo alla pronuncia di questa Corte n. 13098/2015, che ha attinenza alla diversa fattispecie regolata dall’art. 938 c.c. e non esclude affatto l’applicabilità dell’art. 936 c.c., dovendo ribadirsi che tale disposizione si applica in caso di costruzione integralmente realizzata sul fondo altrui (Cass. 1917/1981; Cass. s.u. 3351/1984; Cass. 1393/1986; Cass. 3483/1990; Cass. 13539/1992; Cass. 8748/1997; Cass. 23707/2014; Cass. 16331/2020). Quanto alla sussistenza delle buona fede, il motivo è infondato per le ragioni già esposte nella disamina della precedente censura. 5. Con il settimo motivo si lamenta la violazione dell’art. 952 c.c., per aver pronuncia respinto la domanda di usucapione, sostenendo che la ricorrente avesse goduto del bene senza animus possidendi, avendolo realizzato su concessione del locatore e quindi in veste di semplice detentore, mentre proprio il locatore aveva riservato alla ricorrente la proprietà della costruzione, ossia il diritto di superficie sul fondo, di natura reale. L’ottavo motivo denuncia la violazione dell’art. 1362 c.c. sostenendo che la Corte, nel ritenere che la società avesse realizzato l’opera in qualità di mera detentrice in forza del rapporto di locazione, avrebbe interpretato il contratto arrestandosi al solo nomen iuris utilizzato dalle parti, senza indagare la reale volontà dei contraenti e senza tener conto del comportamento successivo, avendo la società realizzato l’opera nel 1974 e posseduto per oltre un ventennio senza alcuna opposizione o contestazione da parte di alcuno. Il nono motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, per aver la sentenza ritenuto che la ricorrente fosse mera detentrice della costruzione, trascurando il contenuto del contratto dell’1.6.1976 e le ulteriori circostanze evincibili dalla prova per testi 11 di 15 e dai documenti, da cui era emerso che la società aveva posseduto pacificamente il bene per più decenni. I tre motivi, che vanno esaminati congiuntamente, sono infondati per le ragioni che seguono. L’indagine in ordine alla natura del diritto attributo alla Telecity con il contratto perfezionato con il proprietario della part. 327 ha rilievo non già per stabilire se la Telecity avesse il diritto di costruire in quanto titolare di un diritto di superficie, essendo pacifico che la costruzione era stata realizzata su un suolo appartenente alla resistente (e a terzi), ma al diverso scopo di accertare con quale animus l’opera fosse stata realizzata, ossia nella convinzione o la consapevolezza di esercitare un potere a titolo di detenzione o un diritto di natura reale suscettibile di possesso ad usucapionem. Con riferimento alla materia del condominio – ma esprimendo principi di valenza generale - le S.U. di questa Corte hanno di recente evidenziato che la concessione del diritto di costruire sul fondo altrui da parte del proprietario può assumere una diversa configurazione, ossia dar vita sia ad un diritto reale, che ad un diritto di natura strettamente personale, cui conseguirebbe, in tale ultimo caso, la costituzione di una situazione di detenzione, insuscettibile di dar luogo all’usucapione, in mancanza di atti di interversione. In quell’occasione si è evidenziato che la questione è di mera ermeneutica contrattuale, la cui soluzione compete al giudice di merito, tenuto ad attenersi a precise coordinate interpretative (Cass. s.u. 8434/2020). E’ necessario ricercare l'effettiva volontà delle parti, desumibile, oltre che dal nomen juris (di per se stesso non determinante, ma nemmeno del tutto trascurabile nel processo interpretativo), anche da altri elementi testuali (la durata del rapporto, la disciplina 12 di 15 negoziale della sorte del manufatto al momento della cessazione del contratto, la determinazione del corrispettivo come unitario o come canone periodico, la regolazione degli obblighi del cessionario in ordine alla manutenzione, l'eventuale richiamo a specifici aspetti della disciplina delle locazioni non abitative), nonché da elementi extra-testuali (quali la forma dell'atto e il comportamento successivo delle parti). A quest'ultimo riguardo possono rilevare, ai sensi dell’art. 1362, comma secondo, c.c., la stipula del contratto per atto pubblico quale indice della qualificazione dell'atto come contratto a effetti reali, o la decisione di procedere alla trascrizione nei registri immobiliari, pur quando il diritto di utilizzazione sia stato concesso per una durata inferiore a nove anni. Per stabilire se al costruttore sia stato concesso un vero e proprio diritto reale di superficie appare dunque decisiva la volontà di attribuire al diritto le caratteristiche tipiche della realità, costituite dall'efficacia erga omnes (ossia la possibilità di farlo valere nei confronti di tutti e non solo del concedente), dalla trasferibilità a terzi e dall'assoggettabilità al gravame ipotecario (cfr. S.U. 8434/2020, pag. 18). E’ data alle parti la facoltà di costituire un diritto di natura personale con rinuncia agli effetti dell'accessione, consentendo al beneficiario di godere e disporre del fabbricato e di asportarlo alla cessazione del rapporto secondo lo schema del contratto atipico di concessione dello jus ad aedificandum ad effetti obbligatori, assimilabile ad una locazione atipica, ove l'interesse prevalente del beneficiario consiste nel realizzare e tenere opere edilizie sul fondo altrui, anche ricostruendole (sono invece irrilevanti gli altri elementi che conformano il concreto regolamento di interessi voluto dalle parti, come le caratteristiche della costruzione dedotta in contratto 13 di 15 - stabile o instabile, di maggiore o minore entità- l'eventuale esistenza di limitazioni del diritto nel tempo, il rapporto intercorrente fra disponibilità del fondo e godimento delle costruzioni o addizioni poste in essere). Nel caso di cui si discute la ricorrente, assumendo di aver acquisito un diritto di superficie, ha inteso valorizzare la durata ventennale del potere esercitato e il fatto che il contratto le riservava la proprietà delle costruzioni, entrambi circostanze che non provavano la natura reale del diritto, dato che anche la locazione può svolgersi per periodi prolungati, ad es. per effetto di rinnovazione, mentre l’attribuzione della proprietà delle costruzioni in favore del concessionario ha principalmente l’effetto di escludere l’operatività dell’accessione. Nulla riporta il ricorso riguardo alle altre previsioni del contratto (cui questa Corte non ha possibilità di accedere, essendo denunciata la violazione di norme sostanziali), né appaiono evidenziati quegli elementi caratterizzanti che – secondo le S.U. - debbono orientare l’interprete nel ricostruire la volontà dei contraenti in un senso diverso dalla mera attribuzione di un diritto di carattere personale. Risulta in definitiva non superabile - alla luce delle solo parziali deduzioni difensive della ricorrente – l’accertamento in fatto svolto dal giudice circa il perfezionamento di un mero contratto di locazione del suolo, allo scopo di installarvi impianti di trasmissione - e in merito all’esercizio di un potere corrispondente ad un diritto di carattere personale. 6. L’unico motivo del ricorso incidentale censura la sentenza per violazione degli artt. 1223, 1226, 2043 e 2697 c.c., per aver respinto la domanda di risarcimento del danno da occupazione abusiva, non considerando che in queste ipotesi il pregiudizio è in 14 di 15 re ipsa e discende dalla perdita della stessa possibilità di godere ed utilizzare l’immobile, non necessitando di una specifica dimostrazione. Il ricorso è infondato. La pronuncia ha posto in rilievo che n caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale (Cass. s.u. 33645/2022). E’ evidenziato nella pronuncia che nella comune fattispecie di occupazione abusiva d’immobile è richiesta l’allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento andata perduta. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. L’inerzia costituisca una manifestazione del contenuto del diritto che resta sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda 15 di 15 il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia effettivamente verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche ove esplicatosi nel mero non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria. Sono, per tali ragioni, respinti sia il ricorso principale che quello incidentale, con compensazione delle spese di legittimità. Si dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale e di quella incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
rigetta il ricorso principale e quello incidentale e compensa le spese di legittimità. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale e di quella incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda
si è opposta alla demolizione, asserendo di aver agito in buona fede e che la domanda era stata introdotta dopo il decorso del termine fissato dall’art. 936, ultimo comma, c.c.. Ha chiesto di dichiarare in via riconvenzionale l’intervenuta usucapione della proprietà superficiaria per possesso continuato e pacifico ultraventennale e di chiamare in causa SC TE per essere manlevata. Integrato il contraddittorio verso il terzo ed e 3 di 15 proprietaria per accessione soltanto della porzione di costruzione che insisteva sul suo fondo. La restante minima porzione accedeva al fondo confinante e, sempre per effetto di accessione, era caduta in comunione pro indiviso tra la DI e gli altri proprietari, potendo ciascuno di essi ottenere la demolizione – per la parte del manufatto insistente sulle rispettive porzioni esclusive – senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri. Non era decorso il termine di sei mesi dal momento in cui la DI diritto aveva avuto conoscenza dell’occupazione e inoltre la società non aveva agito in buona fede, non avendo realizzato l’opera nella convinzione di essere la proprietaria del suolo;
era esclusa anche l’usucapione del diritto a mantenere l’edificio, mancando l’elemento soggettivo del possesso. La Corte territoriale ha infine respinto la domanda di risarcimento del danno proposta dalla DI, rilevando che quest’ultima si era disinteressata del bene e non aveva mai inteso utilizzarlo, osservando che Per la cassazione della sentenza propone ricorso la Telecity s.r.l. affidato a nove motivi, cui resiste LA DI con controricorso e con ricorso incidentale basato su un unico motivo. 4 di 15 RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Va dato atto che, benché il ricorso non sia stato notificato a SC TE, convenuto in primo grado, non vi è ragione per integrare il contraddittorio, avendo questi transatto la lite prima dell’instaurazione del giudizio di appello, sicché già la notifica del gravame aveva assunto la semplice valenza di denuntiatio litis, ricorrendo infine la scindibilità dei giudizi ai sensi dell’art. 332 c.p.c. (cfr. sentenza, pag. 3). 2. Il primo motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 1100 e 1101 c.c.. Si assume che, benché la costruzione insistesse per parte sul fondo della DI e per altra parte su fondi di terzi, la sentenza abbia ravvisato una comunione pro indiviso sull’intero manufatto in mancanza di atti di divisione. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 934 e 939 c.c., sostenendo che la comunione pro indiviso della costruzione poteva configurarsi solo ove ciascun proprietario avesse acquistato una porzione ben individuata ed autonoma del manufatto. Il fabbricato era invece un unico, non strutturato in porzioni a sé stanti, suscettibili di godimento separato. Il terzo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, per aver la Corte omesso di spiegare le ragioni per cui ha ritenuto costituita una comunione pro indiviso dell’opera, in contrasto con le risultanze della consulenza, da cui erano state evidenziate l’unicità strutturale e funzionale della costruzione e l’assenza di porzioni autonome, separatamente utilizzabili. Il quarto motivo denuncia la violazione dell’art. 102 c.p.c., per aver la sentenza negato che il terzo proprietario della porzione di fondo 5 di 15 su cui era stata parzialmente edificata l’opera fosse litisconsorte necessario e che dovesse partecipare al giudizio. I quattro motivi, che vanno esaminati congiuntamente, non sono fondati. 2.1. La nuova opera insisteva in parte sul fondo della DI (per mq. 38) e la restante parte su fondi di terzi ed era stata realizzata senza alcuna autorizzazione da parte della convenuta, effettiva proprietaria della porzione del fondo su cui era stata in parte eretta la costruzione. Nessuna porzione del manufatto insisteva sul fondo di SC TE, di cui la Telecity aveva la disponibilità in virtù del contratto dell’1.6.1975. La fattispecie era dunque regolata dall’art. 936 c.c.. L’art. 934 c.c. dispone che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge. Il successivo art. 938 disciplina l’ipotesi di occupazione di fondo attiguo: la norma trova applicazione solo nel caso in cui l’opera insista in parte sul fondo del costruttore ed in parte su quello del terzo;
ove quest’ultima sia stata realizzata integralmente sul fondo altrui, la fattispecie ricade nella previsione dell’art. 936 c.c. a norma del quale il proprietario del fondo ha diritto di ritenere le opere o di obbligare colui che le ha fatte a levarle (Cass. 1917/1981; Cass. s.u. 3351/1984; Cass. 1393/1986; Cass. 3483/1990; Cass. 13539/1992; Cass. 8748/1997; Cass. 23707/2014; Cass. 16331/2020). Per effetto dell’accessione, il proprietario del suolo acquista la proprietà delle opere sin dal loro inizio e a mano a mano che procedono (senza necessità di alcuna manifestazione di volontà, 6 di 15 che invece è richiesta per evitare l'acquisto, nel caso in cui egli, avvalendosi dello " ius tollendi ", ne pretenda la rimozione); tale proprietà perdura fino a quando non si realizzi il distacco dei materiali dal suolo con l’abbattimento della costruzione, ovvero considerandosi l’incorporazione, non si disponga separatamente del diritto sulle costruzioni, attribuendo a terzi un diritto di superficie (Cass. 1181/1976; Cass. 2746/1979; Cass. 13215/2006; Cass. 23347/2009). 2.2. Ciò posto le censure – nel sottoporre a critica la sentenza per aver ravvisato una comunione pro indiviso sulla costruzione tra l’attrice ed il terzo proprietario della part. 360 – ne equivocano il contenuto, che è del resto conforme alla giurisprudenza di questa Corte. Ribadita – correttamente - l’operatività dell’art. 936 c.c., la sentenza ha negato la sussistenza di una comunione pro indiviso relativamente alla porzione di manufatto ubicata sul suolo dell’attrice, avendo ritenuto comune la parte dell’opera insistente su porzione appartenente a terzi estranei al giudizio (come si legge a pag. 5 della sentenza), coerentemente con il principio per cui l’accessione opera anche se la costruzione insista su più fondi distinti ed in tal caso ciascun proprietario acquista la proprietà della sola parte che si estende in senso verticale sul suo fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell'uno o dell'altro, salvo l'istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in 7 di 15 proporzione dei rispettivi diritti dominicali (Cass. 5112/2006; Cass. 29457/2018; Cass. s.u. 3873/2018). L’asserita unicità strutturale e funzionale della costruzione appare chiaramente disattesa dalla pronuncia e, comunque, la comunione poteva costituirsi unicamente sulla parti inscindibilmente collegate alle posizioni divenute esclusive per effetto di accessione, ossia su quelle parti dell’edificio che - con accertamento in fatto - la Corte di merito ha ritenuto posizionate sulla proprietà dei terzi non evocati in giudizio, potendo procedersi alla chiesta demolizione senza necessità di integrare il contraddittorio. Non risulta – difatti - violato l’art. 102 c.p.c.: la pronuncia ha ordinato la demolizione della sola parte di costruzione insistente sul fondo della DI, rilevando contestualmente che le parti in comunione erano collocate sulla restante superficie in titolarità di terzi. La riduzione in pristino – ordinata dal giudice - non richiedeva la chiamata in causa del proprietario del fondo attiguo, non dovendosi intervenire su porzioni in titolarità del terzo o comuni. Anche in assenza del terzo confinante la sentenza non era inutiliter data, salva la necessità di procedere all’esecuzione del ripristino in modo da non pregiudicare diritti dei terzi. 3. Il quinto motivo denuncia la violazione degli artt. 936 e 1147 c.c.. Si afferma che la buona fede della società, che escludeva la possibilità di ordinare la demolizione, doveva presumersi e che il relativo onere probatorio non era a carico della ricorrente, essendovi comunque prova del fatto che la Telecity aveva agito in forza dell’autorizzazione ottenuta dal proprietario\locatore della part. 327, e che, pertanto, non era affatto consapevole di ledere un diritto altrui. 8 di 15 Il motivo non è fondato. La pronuncia, pur sostenendo che in tema di accessione la buona fede non si presume (in adesione ad un orientamento tutt’altro che pacifico nella giurisprudenza di questa Corte: cfr. per l’operatività della presunzione: Cass. s.u. 1484/1997), ne ha accertato in concreto l’insussistenza, evidenziando che la società aveva operato su autorizzazione del proprietario della diversa part. 327, non potendo confidare nella titolarità del diritto a costruire sul suolo della resistente. Da tempo questa Corte ha – in effetti - ritenuto che in materia di accessione, l’oggetto della prova della buona fede non investe la legittimità dell’opera in sé, in quanto autorizzata, ma il più specifico profilo vertente sulla ragionevole opinione del costruttore, fondata su circostanze obiettive, di esser proprietario o eventualmente titolare di un diverso diritto reale che autorizzi a costruire lecitamente nel luogo in cui il manufatto è stato eretto (Cass. 3971/1997; Cass. 3483/1990; Cass. s.u. 3351/1984). L’accertamento dell’elemento soggettivo deve incentrarsi sulle possibili verifiche che il costruttore sarebbe stato in grado di compiere al fine di verificare l’appartenenza del suolo, non potendo desumersi la buona fede dal solo fatto che chi ha costruito era in possesso di una autorizzazione relativa ad altro immobile. Si è stabilito che essa, anche secondo la nozione unitaria data dall'art 1147 c.c., non sussiste nel caso di inaedificatio sul suolo altrui, qualora nessun titolo idoneo a trasferire il dominio (o a costituire un diritto reale che consenta la costruzione) possa vantare il costruttore (Cass. 3219/1962), specie se sulla portata e l’ampiezza del titolo invocato a giustificazione del proprio operato non risulti che la parte abbia svolto le doverose verifiche. 9 di 15 4. Il sesto motivo deduce la violazione dell’art. 936 c.c., affermando che, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di merito, la norma non sarebbe applicabile alla luce del principio espresso da un contrario precedente di legittimità (sentenza n. 13098/2015), e che la domanda di demolizione era preclusa dal decorso del termine semestrale di decadenza, che doveva farsi decorrere dal completamento dell’opera e non dalla notizia dell’incorporazione. Si ribadisce che la buona fede non richiedeva la prova del convincimento di essere proprietario, ma solo di non ledere il diritto altrui e di poter edificare in forza del diritto di proprietà o di uno ius ad aedificandum. Il motivo è infondato. L’art. 936 c.c. stabilisce che il termine per la scelta tra la demolizione e la ritenzione delle opere decorre dal momento in cui la parte ha notizia dell’avvenuta incorporazione, essendo la norma finalizzata a consentire di effettuare le opportune valutazioni di convenienza e di evitare arricchimenti imposti, il tutto entro un termine perentorio (sei mesi), in modo da superare possibili incertezze in ordine alla sorte dei beni (differenziandosi la previsione in esame dall’art. 938 c.c., secondo cui è tempestiva l’opposizione del proprietario se manifestata entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione: Cass. 3404/1971). L’incorporazione – di cui il proprietario del suolo deve avere notizia - si realizza invece, dal punto di vista materiale, quando l’opera sia stata ultimata (non semplicemente iniziata) o quando ne sia stata definitivamente sospesa la realizzazione: prima di tale momento il termine non può in alcun caso decorrere (cfr. Cass. 9616/1991; Cass. 1688/1984; Cass. 3404/1971). 10 di 15 Non è fine pertinente il richiamo alla pronuncia di questa Corte n. 13098/2015, che ha attinenza alla diversa fattispecie regolata dall’art. 938 c.c. e non esclude affatto l’applicabilità dell’art. 936 c.c., dovendo ribadirsi che tale disposizione si applica in caso di costruzione integralmente realizzata sul fondo altrui (Cass. 1917/1981; Cass. s.u. 3351/1984; Cass. 1393/1986; Cass. 3483/1990; Cass. 13539/1992; Cass. 8748/1997; Cass. 23707/2014; Cass. 16331/2020). Quanto alla sussistenza delle buona fede, il motivo è infondato per le ragioni già esposte nella disamina della precedente censura. 5. Con il settimo motivo si lamenta la violazione dell’art. 952 c.c., per aver pronuncia respinto la domanda di usucapione, sostenendo che la ricorrente avesse goduto del bene senza animus possidendi, avendolo realizzato su concessione del locatore e quindi in veste di semplice detentore, mentre proprio il locatore aveva riservato alla ricorrente la proprietà della costruzione, ossia il diritto di superficie sul fondo, di natura reale. L’ottavo motivo denuncia la violazione dell’art. 1362 c.c. sostenendo che la Corte, nel ritenere che la società avesse realizzato l’opera in qualità di mera detentrice in forza del rapporto di locazione, avrebbe interpretato il contratto arrestandosi al solo nomen iuris utilizzato dalle parti, senza indagare la reale volontà dei contraenti e senza tener conto del comportamento successivo, avendo la società realizzato l’opera nel 1974 e posseduto per oltre un ventennio senza alcuna opposizione o contestazione da parte di alcuno. Il nono motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, per aver la sentenza ritenuto che la ricorrente fosse mera detentrice della costruzione, trascurando il contenuto del contratto dell’1.6.1976 e le ulteriori circostanze evincibili dalla prova per testi 11 di 15 e dai documenti, da cui era emerso che la società aveva posseduto pacificamente il bene per più decenni. I tre motivi, che vanno esaminati congiuntamente, sono infondati per le ragioni che seguono. L’indagine in ordine alla natura del diritto attributo alla Telecity con il contratto perfezionato con il proprietario della part. 327 ha rilievo non già per stabilire se la Telecity avesse il diritto di costruire in quanto titolare di un diritto di superficie, essendo pacifico che la costruzione era stata realizzata su un suolo appartenente alla resistente (e a terzi), ma al diverso scopo di accertare con quale animus l’opera fosse stata realizzata, ossia nella convinzione o la consapevolezza di esercitare un potere a titolo di detenzione o un diritto di natura reale suscettibile di possesso ad usucapionem. Con riferimento alla materia del condominio – ma esprimendo principi di valenza generale - le S.U. di questa Corte hanno di recente evidenziato che la concessione del diritto di costruire sul fondo altrui da parte del proprietario può assumere una diversa configurazione, ossia dar vita sia ad un diritto reale, che ad un diritto di natura strettamente personale, cui conseguirebbe, in tale ultimo caso, la costituzione di una situazione di detenzione, insuscettibile di dar luogo all’usucapione, in mancanza di atti di interversione. In quell’occasione si è evidenziato che la questione è di mera ermeneutica contrattuale, la cui soluzione compete al giudice di merito, tenuto ad attenersi a precise coordinate interpretative (Cass. s.u. 8434/2020). E’ necessario ricercare l'effettiva volontà delle parti, desumibile, oltre che dal nomen juris (di per se stesso non determinante, ma nemmeno del tutto trascurabile nel processo interpretativo), anche da altri elementi testuali (la durata del rapporto, la disciplina 12 di 15 negoziale della sorte del manufatto al momento della cessazione del contratto, la determinazione del corrispettivo come unitario o come canone periodico, la regolazione degli obblighi del cessionario in ordine alla manutenzione, l'eventuale richiamo a specifici aspetti della disciplina delle locazioni non abitative), nonché da elementi extra-testuali (quali la forma dell'atto e il comportamento successivo delle parti). A quest'ultimo riguardo possono rilevare, ai sensi dell’art. 1362, comma secondo, c.c., la stipula del contratto per atto pubblico quale indice della qualificazione dell'atto come contratto a effetti reali, o la decisione di procedere alla trascrizione nei registri immobiliari, pur quando il diritto di utilizzazione sia stato concesso per una durata inferiore a nove anni. Per stabilire se al costruttore sia stato concesso un vero e proprio diritto reale di superficie appare dunque decisiva la volontà di attribuire al diritto le caratteristiche tipiche della realità, costituite dall'efficacia erga omnes (ossia la possibilità di farlo valere nei confronti di tutti e non solo del concedente), dalla trasferibilità a terzi e dall'assoggettabilità al gravame ipotecario (cfr. S.U. 8434/2020, pag. 18). E’ data alle parti la facoltà di costituire un diritto di natura personale con rinuncia agli effetti dell'accessione, consentendo al beneficiario di godere e disporre del fabbricato e di asportarlo alla cessazione del rapporto secondo lo schema del contratto atipico di concessione dello jus ad aedificandum ad effetti obbligatori, assimilabile ad una locazione atipica, ove l'interesse prevalente del beneficiario consiste nel realizzare e tenere opere edilizie sul fondo altrui, anche ricostruendole (sono invece irrilevanti gli altri elementi che conformano il concreto regolamento di interessi voluto dalle parti, come le caratteristiche della costruzione dedotta in contratto 13 di 15 - stabile o instabile, di maggiore o minore entità- l'eventuale esistenza di limitazioni del diritto nel tempo, il rapporto intercorrente fra disponibilità del fondo e godimento delle costruzioni o addizioni poste in essere). Nel caso di cui si discute la ricorrente, assumendo di aver acquisito un diritto di superficie, ha inteso valorizzare la durata ventennale del potere esercitato e il fatto che il contratto le riservava la proprietà delle costruzioni, entrambi circostanze che non provavano la natura reale del diritto, dato che anche la locazione può svolgersi per periodi prolungati, ad es. per effetto di rinnovazione, mentre l’attribuzione della proprietà delle costruzioni in favore del concessionario ha principalmente l’effetto di escludere l’operatività dell’accessione. Nulla riporta il ricorso riguardo alle altre previsioni del contratto (cui questa Corte non ha possibilità di accedere, essendo denunciata la violazione di norme sostanziali), né appaiono evidenziati quegli elementi caratterizzanti che – secondo le S.U. - debbono orientare l’interprete nel ricostruire la volontà dei contraenti in un senso diverso dalla mera attribuzione di un diritto di carattere personale. Risulta in definitiva non superabile - alla luce delle solo parziali deduzioni difensive della ricorrente – l’accertamento in fatto svolto dal giudice circa il perfezionamento di un mero contratto di locazione del suolo, allo scopo di installarvi impianti di trasmissione - e in merito all’esercizio di un potere corrispondente ad un diritto di carattere personale. 6. L’unico motivo del ricorso incidentale censura la sentenza per violazione degli artt. 1223, 1226, 2043 e 2697 c.c., per aver respinto la domanda di risarcimento del danno da occupazione abusiva, non considerando che in queste ipotesi il pregiudizio è in 14 di 15 re ipsa e discende dalla perdita della stessa possibilità di godere ed utilizzare l’immobile, non necessitando di una specifica dimostrazione. Il ricorso è infondato. La pronuncia ha posto in rilievo che n caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale (Cass. s.u. 33645/2022). E’ evidenziato nella pronuncia che nella comune fattispecie di occupazione abusiva d’immobile è richiesta l’allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento andata perduta. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. L’inerzia costituisca una manifestazione del contenuto del diritto che resta sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda 15 di 15 il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia effettivamente verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche ove esplicatosi nel mero non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria. Sono, per tali ragioni, respinti sia il ricorso principale che quello incidentale, con compensazione delle spese di legittimità. Si dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale e di quella incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
rigetta il ricorso principale e quello incidentale e compensa le spese di legittimità. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale e di quella incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda