Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Antonio IANNOTTA - Presidente -
Dott. Ernesto LUPO - Consigliere -
Dott. Michele VARRONE - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Consigliere Rel.-
Dott. Alberto TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso (n. 11526/97 R.G.) proposto da:
OM IA, e OM AN, elettivamente domiciliati in Roma, via Germanico 107, presso l'avv. Giorgio Gelera, difesi dagli avv. Oscar Cinquetti e Luigi Gritti, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
Pio Istituto Pavoni;

IU Pietro;

- intimati -

nonché sul ricorso (n. 12330/97 R.G.) proposto da:
IU Pietro, elettivamente domiciliato in Roma, via Leone Dehon n. 50, presso l'avv. Carlo Bartoloneo, che lo difende unitamente all'avv. Enrico Perego, giusta delega in atti;

contro
OM IA;

OM AN;

Pio Istituto Pavoni

- intimati -

e sul ricorso (n.12718/97 R.G.) proposto da:
Pio Istituto Pavoni, in persona del rappresentante pro tempore FR Mascoli, elettivamente domiciliato in Roma, via Salaria n. 400, presso l'avv. Antonio Cochetti, che lo difende unitamente all'avv. Giuseppe Onofri, in forza di delega in atti;

contro
OM IA;

OM AN;

Giudici Pietro;

- intimati -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Brescia, sezione specializzata agraria, n. 427/97 del 6 giugno 1997, deliberata il 4 luglio 1997 e pubblicata il 12 luglio 1997 (R.G. n. 154/97). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21 settembre 1998 dal Relatore Cons. Mario Finocchiaro;

Udito l'avv. Oscar Cinquetti, difensore del ricorrente principale e l'avv. Enrico Perego, difensore del ricorrente incidentale Giudici Pietro;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele Palmieri, che ha concluso chiedendo, previa riunione dei ricorsi, il rigetto del ricorso principale, assorbiti quelli incidentali.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 29 aprile 1996 il Pio Istituto Pavoni - premesso di essere proprietario di un fondo rustico nei comuni di Orzinuovi e Orzivecchi, denominato Cadevilla, condotto in affitto da OM IA e AN, chiedeva che il tribunale di Brescia, Sezione specializzata agraria, in via principale, dichiarasse cessato il rapporto di affitto inter partes per il giorno 10 novembre 1997, con condanna dei conduttori al rilascio del fondo per quella data, in via subordinata, accertasse - comunque - la scadenza ex lege del rapporto descritto.
Esponeva l'istituto attore che i OM erano nel godimento del fondo in questione in forza di contratto stipulato - con l'assistenza delle organizzazioni sindacali di categoria - il 20 gennaio 1978 e con previsione di scadenza per il 10 novembre 1986, con possibilità di proroga per altri nove anni, su richiesta degli affittuari.
Tra le parti, peraltro, in data 27 aprile 1982 - sempre con l'assistenza delle associazioni di categoria - era stato stipulato altro contratto, con scadenza al 10 novembre 1988 e facoltà di proroga per altri nove anni, su istanza dei conduttori: poiché i conduttori si erano avvalsi della proroga, le parti avevano stipulato - in data 7 dicembre 1988 - altro accordo con il quale, modificato il solo canone di affitto, era stata confermata ogni precedente statuizione, fra cui la proroga di nove anni, con conseguente scadenza del rapporto al 10 novembre 1997. Costituitisi in giudizio i convenuti resistevano alla avversa domanda, eccependo, in limine, che il contratto inter partes aveva avuto inizio nel lontano 1925 - allorché sul fondo erano insediati i conduttori RI MO e TO, cui era subentrato, nella conduzione, certo LD NG e, poi, il loro avo OM FR - per cui il rapporto era cessato il 10 novembre 1992 e si era prorogato - in assenza di rituale disdetta - sino all'anno 2007. Quanto ai contratti scritti invocati da controparte, l'ultimo di questi, in data 7 dicembre 1988, aveva fatto salve e richiamate le clausole contenute nelle precedenti scritture e fra queste, la disposizione pattizia secondo la quale al termine del periodo di proroga convenzionale la locazione doveva essere regolata dalle norme di legge vigenti a quel momento.
Tutto ciò premesso i convenuti chiedevano, in via principale, il rigetto della domanda, in via riconvenzionale, che fosse accertata la scadenza del contratto per la data del 6 maggio o del 10 novembre 2007, con condanna, altresì, dell'istituto attore, al pagamento della indennità per miglioramenti loro spettanti ai sensi dell'art.17 della l. 3 maggio 1982, n. 203.
Intervenuto volontariamente in causa IU PI, al quale l'istituto ricorrente aveva concesso in affitto il podere oggetto di controversia, con decorrenza dall'11 novembre 1997, prestando adesione alle ragioni portate in giudizio dall'istituto ricorrente, e svoltasi l'istruttoria del caso, il tribunale, con sentenza non definitiva 13 dicembre 1996 - 7 febbraio 1997, accertava la scadenza del contratto di affitto per la data del 10 novembre 1997, disponendo - con separata ordinanza - la prosecuzione del giudizio in ordine all'accertamento delle migliorie.
Gravata tale pronuncia in via principale dai soccombenti OM, e, in via incidentale, dal Pio Istituto Pavoni, la Corte di appello di Brescia, Sezione specializzata agraria, con sentenza 6 giugno - 12 luglio 1997 rigettava l'appello principale e, in accoglimento di quello incidentale, condannava OM IA e AN a rilasciare la porzione del fondo in contestazione per la data del 10 novembre 1997, subordinatamente al pagamento dell'indennità per migliorie quale giudizialmente determinato in esito a procedimento tuttora in corso.
Osservava la corte del merito che la prassi negoziale di corrente osservanza durante il regime di proroga legale dei contratti di locazione (sia agrari che urbani) nello stabilire convenzionalmente un termine di cessazione del rapporto posteriore alla scadenza della proroga, prevedeva - come nella specie - che fosse fatta salva l'applicazione delle norme vincolistiche eventualmente vigenti alla maturazione del termine convenzionale, così da salvaguardare le ragioni del conduttore: poiché nella specie a distanza di pochi giorni dalla sottoscrizione del contratto 27 aprile 1982 il regime vincolistico era venuto meno (per effetto della l. 3 maggio 1982, n.203), la scadenza convenzionale - se più favorevole al conduttore -
doveva senz'altro prevalere sulla scadenza legale di cui all'art. 2 della l. 3 maggio 1982, n. 203.
Anche a prescindere da quanto sopra osservato - comunque - evidenziava la corte, l'assunto fatto proprio dagli appellanti principali, essere soggetto il contratto inter partes alla scadenza del 10 novembre 1992 in forza del ricordato art. 2, della l. 3 maggio 1982, n. 203 era inaccettabile, sia perché contraddetto dalla previsione convenzionale (che fissava quale scadenza del rapporto la data del 10 novembre 1997), sia tenuta presente la illogicità insita nel collocare retroattivamente la scadenza del termine di inoltro della disdetta per effetto di una disposizione resa applicabile solo a partire da un'epoca ben posteriore (la rinnovazione tacita del contratto, in concreto invocata dagli appellanti per essere mancata una disdetta per l'11 novembre 1992, infatti, aveva la propria ratio nella presunzione che il silenzio dei contraenti costituisca il sintomo della volontà di fare decorrere ex novo da quella data il termine di durata, il che non era certamente a dirsi nella specie in cui una volontà negoziale di segno opposta fissava una diversa scadenza negoziale).
Quanto ai miglioramenti i giudici di appello da un lato hanno confermato la decisione dei primi giudici, nella parte in cui ha escluso che potessero computarsi, tra i miglioramenti indennizzabili, quelli posti in essere anteriormente al 10 novembre 1977, per espressa rinuncia fattane dai conduttori, dall'altro hanno ritenuto che correttamente i primi giudici non avevano dato ingresso alle prove orali dedotte dagli appellanti, a causa della loro estrema genericità, da ultimo - infine - che non risultava provato che opere realizzate dagli appellanti, e di cui questi reclamavano il rimborso, costituissero opere di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 16, l. 11 febbraio 1971 n. 11, tuttora in vigore e per le quali fossero stati osservati, dai conduttori, gli adempimenti di cui alla ricordata disposizione.
Per la cassazione della riassunta pronuncia hanno proposto ricorso, affidato a 4 motivi OM IA e AN, cui resistono, con distinti controricorsi e ricorsi incidentali condizionati sia il PIO ISTITUTO PAVONI, sia Giudici Pietro, che ha presentato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I vari ricorsi, tutti proposti avverso la stessa sentenza, devono riunirsi, ai sensi dell'art. 335 c.p.c.

2. Come accennato in parte espositiva, i giudici di primo grado - risolvendo un contrasto sorto tra le parti - hanno accertato, in linea di fatto, che il rapporto di affitto inter partes è iniziato [non con contratto stipulato nel lontano 1925 dall'istituto Pavoni con terzi, ma] il 20 gennaio 1978, con convenzione in pari data (intervenuta con l'assistenza delle associazioni sindacali di categoria tra OM IA e AN, da una parte, e il Pio Istituto Pavoni dall'altra), convenzione parzialmente modificata dagli accordi successivi conclusi tra le parti, rispettivamente il 27 aprile 1982 e il 7 dicembre 1988.
In forza di tali accordi, giusta la ricostruzione fattane dalla sentenza gravata nella parte de qua non censurata dai ricorrenti - le parti avevano - in particolare - convenuto:
- con il primo, cioè con la scrittura del 1982, la cessazione del rapporto di affitto al 10 novembre 1988 - anziché al 10 novembre 1986, come previsto con l'originario contratto - e facoltà, per il conduttore di ottenere, alla detta data, una ulteriore proroga di 9 anni;

- con il secondo, id est con la convenzione del 1988, la presa d'atto che gli affittuari si erano avvalsi della proroga novennale e che, pertanto, il contratto sarebbe scaduto il 10 novembre 1997, confermata [salvo che per il corrispettivo] ogni precedente pattuizione.
Preso atto di quanto sopra, il tribunale, attesa l'efficacia derogatoria riconosciuta dalla legge alle convenzioni stipulate con l'assistenza delle organizzazioni di categoria, ebbe a ritenere prevalente - rispetto alla scadenza del contratto come fissata dall'art. 2 della l. 3 maggio 1982, n. 203, quella pattizia [che fissava, per la scadenza del rapporto la data del 10 novembre 1997]. Quanto alla clausola, già contenuta nella scrittura del 20 gennaio 1978 e mai derogata dalle successive ["al termine del novennio di rinnovo, ove non siano intervenuti speciali accordi tra le parti, la locazione sarà regolata dalle norme di legge vigenti a quel momento"] i giudici di primo grado hanno ritenuto che tale clausola fosse stata resa inoperante proprio dalla ricordata convenzione in deroga [ai sensi dell'art. 23, l. 11 febbraio 1971, n. 11]. La conclusione - sul punto - dei giudici di primi grado è stata confermata dalla Corte di appello la quale ha rigettato il primo motivo dell'appello dei OM osservando:
- la prassi negoziale di corrente osservanza durante il regime di proroga legale dei contratti di locazione (sia agrari che urbani) nello stabilire convenzionalmente un termine di cessazione del rapporto posteriore alla scadenza della proroga, prevedeva - come nella specie - che fosse fatta salva l'applicazione delle norme vincolistiche eventualmente vigenti alla maturazione del termine convenzionale, così da salvaguardare le ragioni del conduttore:
poiché nella specie a distanza di pochi giorni dalla sottoscrizione del contratto 27 aprile 1982 il regime vincolistico era venuto meno (per effetto della l. 3 maggio 1982, n. 203), la scadenza convenzionale - se più favorevole al conduttore - doveva senz'altro prevalere sulla scadenza legale di cui all'art. 2 della l. 3 maggio 1982, n. 203;
- anche a prescindere da quanto sopra osservato - comunque - l'assunto fatto proprio dagli appellanti principali, essere soggetto il contratto inter partes alla scadenza del 10 novembre 1992 in forza del ricordato art. 2, della l. 3 maggio 1982, n. 203 era inaccettabile, sia perché contraddetto dalla previsione convenzionale (che fissava quale scadenza del rapporto la data del 10 novembre 1997), sia tenuta presente la illogicità insita nel collocare retroattivamente la scadenza del termine di inoltro della disdetta per effetto di una disposizione resa applicabile solo a partire da un'epoca ben posteriore (la rinnovazione tacita del contratto - in concreto invocata dagli appellanti - per essere mancata una disdetta per l'11 novembre 1992, infatti, aveva la propria ratio nella presunzione che il silenzio dei contraenti costituisse il sintomo della volontà di fare decorrere ex novo da quella data il termine di durata, il che non era certamente a dirsi nella specie in cui una volontà negoziale di segno opposta fissava una diversa scadenza negoziale).

3. Con il primo motivo i ricorrenti principali denunciano tale capo, della sentenza impugnata, lamentando "violazione o falsa applicazione di norme di diritto in ordine alla interpretazione del contratto, alla efficacia abrogativa della legge ed alla scadenza legale del rapporto (artt. 360 n. 3 c.p.c.; 2 - 4 e 30, della l. 3 maggio 1982, n. 203; 1363 - 1366 e 1369 c.c.) ".
Si assume, infatti, che correttamente interpretando - alla luce delle norme di diritto ricordate nella intestazione del motivo - il contratto del dicembre 1988, i giudici del merito non potevano che giungere alla conclusione che "mentre il regime pattizio prevedeva una scadenza garantita al 1997, quello legale sopravvenuto nel 1982 prevedeva una scadenza legale che, originariamente stabilita con riferimento al 1992, poteva prorogarsi tacitamente fino al 2007 in assenza di volontà contraria da manifestare secondo il disposto dell'art. 4 della l. 3 maggio 1982, n. 203 (e, quindi, da manifestare dopo il sopraggiungere della legge 203) ", per cui "entro il 6 maggio 1991, ai sensi degli artt. 2 e 4 della legge n. 203 il Pio Istituto Pavoni avrebbe dovuto e potuto inviare una disdetta così concepita: "se taccio la scadenza legale si proroga fino al 2007 e quindi ben oltre la scadenza garantita che abbiamo convenuto, ergo ti avverto che di proroghe ex art. 4 non se ne parla affatto".

4. Il motivo non può trovare accoglimento, atteso che lo stesso è - per un verso - inammissibile, per altro, infondato.
4. 1. Sotto il primo profilo non può non evidenziarsi che i giudici di primo grado, con statuizione non espressamente censurata in appello, ed in quella sede sostanzialmente confermata, hanno accertato, in linea di fatto, che il rapporto - inter partes - ha avuto inizio non nel lontano 1925, come invocato dai OM, ma unicamente nel 1978.
Non censurando neppure in questa sede i ricorrenti principali l'accertamento de quo, non può che concludersi che sul punto si è formato il giudicato (interno, e, quindi, rilevabile anche d'ufficio) con la conseguenza - come anticipato - che i OM sono carenti di interesse a censurare, sotto il profilo sopra riferito, la sentenza in questa sede gravata.
Accertato, infatti [con forza di giudicato], che il rapporto tra le parti è sorto unicamente nel 1978, il contratto stesso - anche ove fosse fondato l'assunto dei ricorrenti principali secondo cui l'art.2 della l. 3 maggio 1982, n. 203 deve prevalere rispetto ad eventuali accordi in deroga, stipulati anteriormente alla data di entrata in vigore della ricordata legge n. 203 del 1982 - sarebbe soggetto comunque alla disciplina di cui alla lettera e) dell'art. 2 (rapporto che ha avuto inizio successivamente all'annata agraria 1959-60) e non a quella di cui alla lettera a) dello stesso art. 2 (rapporto che ha avuto inizio prima dell'annata agraria 1939-40 o nel corso della medesima), come invocato dai ricorrenti, con la conseguenza che verrebbe comunque a cessare dopo quindici anni dall'entrata in vigore della legge n. 203 (e, quindi, l'11 novembre 1997, come accertato in sede di merito) e non dopo dieci anni dalla stessa data (e, pertanto, l'11 novembre 1992, prorogati di altri quindici per effetto della mancata disdetta, come preteso dai ricorrenti principali).
4. 2. Il motivo, peraltro, come accennato, oltre che inammissibile [per carenza di interesse in capo ai ricorrenti] è anche infondato, attesa la necessità di coordinare l'art. 2 della l. 3 maggio 1982, n. 203 con il principio, generalissimo, contenuto nell'art. 23, l.11 febbraio 1971, n. 11.
Se - infatti - gli accordi stipulati in materia di contratti agrari con l'assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole sono validi "anche in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari", è palese che, con un accordo stipulato - come puntualmente si è verificato nella specie - nelle forme di cui all'art. 23, l. 11 febbraio 1971, n. 11 le parti ben potevano derogare alle previsioni di cui all'art. 2 della l. 3 maggio 1982, n. 203 (secondo cui "per i contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e per quelli in regime di proroga la durata è fissata in ... ". In giurisprudenza, del resto, espressamente in questa ottica, anche nel sistema delineato dalla legge n. 203 del 1982, in virtù del comma 2 dell'art. 45, le parti - ove assistite dalle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative - possono stipulare validamente accordi in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari pure al riguardo dell'elemento temporale del rapporto, con la conseguenza che l'art. 2 della citata legge n. 203 del 1982, circa la durata minima prevista per i contratti in corso e per quelli in regime di proroga, non trova applicazione nei confronti dei rapporti per i quali il diritto alla proroga od alla durata minima legale sia stato dall'affittuario rinunciato mediante accordi così validamente stipulati, ad esempio, Cass. 18 gennaio 1988 n. 338). Sempre al riguardo, inoltre non può non sottolinearsi, da una parte, che gli affittuari, pur invocando che nella specie doveva trovare applicazione il c.d. regime legale di cui all'art. 2, della l. n.203 del 1982 (con conseguente cessazione del rapporto nel 1992)
piuttosto che quello convenzionale (con scadenza del contratto nel 1997) non hanno - in realtà - mai dedotto che le convenzioni del 1982 e del 1988 inter partes, fossero nulle o, in qualche modo, indicato i motivi per cui le stesse fossero prive di effetti, dall'altra - come puntualmente, del resto, evidenziato dalla sentenza gravata - che nella specie il regime convenzionale voluto dalle parti, che prevedeva una scadenza del rapporto per il 1997, era senza ombra di dubbio più vantaggioso - per i conduttori - del regime legale invocato dagli attuali ricorrenti (scadenza del rapporto al novembre 1992).
Certo, in forza delle considerazioni svolte sopra, che i OM successivamente al 6 maggio 1982 - cioè alla data di entrata in vigore della legge n. 203 del 1982 - erano nel godimento del fondo per cui è controversia non in forza dell'art. 2 della l. 3 maggio 1982, n. 203, ma in virtù della convenzione stipulata con l'ente proprietario nell'aprile 1982 [e, per il periodo successivo, in forza dell'accordo del dicembre 1988] è palese - prevedendo dette convenzioni quale termine finale del rapporto il novembre 1997 - che il Pio Istituto Pavoni non aveva titolo alcuno, come ora invocano i ricorrenti principali, ad intimare disdetta per l'aprile o il novembre 1992.
È evidente, pertanto, che l'assunto dei OM - essersi il loro contratto rinnovato di 15 anni (a far tempo dal 1992) in assenza per la detta data (10 aprile o 10 novembre 1992) di una valida disdetta, è infondato e correttamente è stato disatteso dai giudici di merito.

5. Come accennato in parte espositiva i giudici del merito hanno escluso che i OM potessero invocare una indennità, per i miglioramenti apportati al fondo, con riguardo alle opere poste in essere anteriormente al 10 novembre 1977, attesa la rinunzia contenuta nella scrittura 20 gennaio 1978.

6. Con il secondo motivo i ricorrenti principali denunciando "violazione o falsa applicazione di norme di legge in ordine alla rinunziabilità del diritto ai miglioramenti in corso di rapporto (artt. 360 n. 3 c.p.c.; 15 e 23 l. 11 febbraio 1971, n. 11; 1346 e 1418 c.c.)" censurano tale capo, della sentenza gravata,
evidenziando che l'accertamento delle migliorie si può effettuare solo al termine del contratto, per cui se il diritto ai miglioramenti può valutarsi solo al termine del rapporto, lo stesso non può sorgere prima di allora, e - quindi - non può, prima di allora, essere negoziato.

7. La censura - a prescindere dal ricorso incidentale condizionato proposto dall'Istituto Pavoni, nonché dal controricorrente IU - non può trovare accoglimento.
Sia perché essendo rimasto accertato, con forza di giudicato, che il rapporto inter partes ha avuto inizio nel 1978 i OM non hanno certamente diritto ad alcun compenso con riguardo a migliorie apportate da terzi anteriormente, sia perché in caso di miglioramenti, il diritto all'indennità previsto dalla legge sorge sin nel momento in cui l'affittuario sostiene il relativo onere - o pone in essere le relative opere - tanto che la legge sopravvenuta espressamente prevede che "le parti possano convenire la corresponsione di tale indennità anche prima della cessazione del rapporto" (cfr., art. 17, comma 2, ultima parte, della l. 3 maggio 1982, n. 203). È palese, pertanto - ancorché la misura del credito dell'affittuario possa essere accertata esclusivamente al momento della cessazione del rapporto - che nulla si oppone perché l'affittuario rinunci - come nella specie - già in costanza di rapporto a far valere, al momento della cessazione del rapporto, i diritti maturati per effetto dei miglioramenti apportati al fondo. Al riguardo è necessario - e sufficiente - esclusivamente che la "rinuncia" avvenga nelle forme e con le garanzie poste dall'art. 23, l. 11 febbraio 1971, n. 11, forme certamente rispettate nel caso di specie.

8. Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano ancora "omessa motivazione su una deduzione istruttoria di per sè decisiva ed erronea applicazione di norme di diritto in ordine ai criteri di ammissione della prova (artt. 360 n. 3 e 5 c.p.c.; 210 e 421 c.p.c.)", tenuto presente che i giudici di appello, ritenute inammissibili alcune prove dedotte da essi concludenti a causa della loro estrema genericità (per la indeterminatezza dei soggetti che avrebbero espresso nell'interesse dell'istituto Pavoni il consenso ai miglioramenti eseguiti dai OM e per la carenza di qualsiasi specificazione delle circostanze di tempo e di luogo in cui la volontà dell'istituto sarebbe stata espressa) - da un lato - non hanno svolto alcuna motivazione, in ordine alla istanza di esibizione in giudizio di "domande lettere, relazioni tecniche e delibere in ordine alle opere via via realizzate dagli affittuari" [documenti che avrebbero integrato le prove orali], dall'altro, non si sono avvalsi del potere dovere di cui all'art. 421 c.p.c. di disporre d'ufficio ogni mezzo di prova, al fine di porre rimedio alla inerzia, inavvedutezza e imperizia difensiva delle parti.

9. Al pari dei precedenti, il motivo è infondato, e da disattendere. Sotto entrambi i profili in cui si articola.
9. 1. Quanto alla istanza di esibizione, a prescindere da ogni altra considerazione, non può non ribadirsi, in conformità ad un giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice, che l'ordine di esibizione di un documento (art. 210 c.p.c.) è rimesso al potere discrezionale del giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità ne' in caso di esercizio positivo, ne' in quello di esercizio negativo (Cass. 16 maggio 1997 n. 4363) e il diniego dell'ordine non può formare oggetto di un motivo di ricorso per cassazione neppure nel caso in cui esso non sia giustificato da alcuna motivazione (Cass. 27 novembre 1996 n. 11535; Cass. 8 aprile 1995 n. 4109; Cass. 22 febbraio 1995 n. 2019; Cass. 30 gennaio 1995 n. 1092; Cass. 18 gennaio 1992 n. 590). 9. 2. Analogamente, in merito all'art. 421 c.p.c. non può non confermarsi che nelle controversie soggette al rito del lavoro la facoltà, del giudice del merito, di avvalersi dei poteri istruttori conferitigli dalla legge (art. 421 e 437 c.p.c.), costituisce espressione di una discrezionalità il cui omesso esercizio non esige un'espressa motivazione, dovendosi ritenere che lo stesso giudice abbia per implicito considerato sufficienti le risultanze probatorie già acquisite (Cass. 11 aprile 1996 n. 3367, nonché Cass. 23 aprile 1994 n. 3916. Analogamente, nel senso che l'art. 421 c.p.c. attribuisce al giudice del merito un potere discrezionale, il cui esercizio (in senso positivo o negativo) - appunto in considerazione della sua natura discrezionale - si sottrae, al sindacato di legittimità, anche quando manchi un'espressa motivazione al riguardo, tra le tantissime, Cass., sez. un., 11 ottobre 1993 n. 10045, Cass., sez. un., 28 novembre 1994 n. 10127). 10. Con il quarto - ed ultimo - motivo i ricorrenti principali denunciando "violazione o falsa applicazione di norme di diritto in ordine ai principi da applicare in materia di manutenzione straordinaria (art. 360 n. 3 c.p.c., 1621 c.c., 16, l. 11 febbraio 1971, n. 11)", censurano la sentenza gravata nella parte in cui i giudici del merito hanno rigettato la domanda dagli stessi proposta diretta all'accertamento del loro diritto al rimborso delle somme sostenute (da liquidare in via equitativa) nell'ipotesi alcuni degli interventi migliorativi da loro effettuati nel corso della locazione fossero stati ricondotti al concetto di manutenzione straordinaria, anziché a quello di miglioramento in senso stretto.
I giudici di appello - si osserva - hanno rigettato tale domanda per non essere stata provata la ricorrenza delle condizioni e dei presupposti previsti dall'art. 16,l.u. l. 11 febbraio 1971, n. 11, e "l'errore dei giudici di secondo grado è di evidenza addirittura solare: l'art. 16 citato attiene esclusivamente alle opere necessarie per rendere abitabile la casa rurale, ma dei circa trenta interventi elencati nel quarto capitolo di prova dedotto dagli appellanti solo due o tre riguardano la casa rurale". 11. La deduzione è inammissibile. In parte per carenza di interesse, in parte per la sua genericità.
I giudici del merito, quanto ai pretesi miglioramenti che sarebbero stati apportati al fondo oggetto di controversia hanno distinto questi tra opere eseguite prima del 30 gennaio 1978 e opere realizzate successivamente.
11. 1. In ordine alle prime, come risultato dalle considerazioni svolte sopra - in sede di esame del secondo motivo di ricorso - è rimasto accertato che i conduttori hanno, validamente, rinunciato a qualsiasi indennità: è palese, pertanto, in ordine a queste, il difetto di interesse dei ricorrenti a svolgere la censura che ora si esamina e, quindi, la sua palese inammissibilità.
11. 2. Quanto alle seconde (interventi integranti migliorie realizzati successivamente al 30 gennaio 1978) i giudici del merito hanno, ancora, distinto tra migliorie "contemplate nella convenzione del 22 dicembre 1980" e "quelle restanti".
Per le migliorie "contemplate nella convenzione del 22 dicembre 1980" è certo che è stato riconosciuto il diritto dei conduttori alla invocata indennità, in conformità ad esplicita previsione contrattuale sul punto: è evidente, pertanto, anche in ordine a queste, la carenza di interesse degli attuali ricorrenti a svolgere il motivo ora in esame.
11. 3. Quanto - infine - alle migliorie "restanti" la deduzione - come premesso - è inammissibile per la sua estrema genericità. I ricorrenti - infatti - non potevano limitarsi a denunciare - in termini assolutamente generici - che "dei circa trenta interventi elencati nel quarto capitolo di prova dedotto dagli appellanti solo due o tre riguardano la casa rurale".
In realtà - in applicazione del principio generalissimo dell'autosufficienza del ricorso per cassazione (cfr. Cass. 1 ottobre 1997 n. 9558; Cass. 5 aprile 1997 n. 2965; Cass. 4 febbraio 1997 n. 1028) - era onere dei ricorrenti, da una parte, riprodurre - integralmente - nel ricorso (per esteso e non facendo riferimento ad altri atti del giudizio, cfr. Cass. 2 agosto 1997 n. 7177) il contenuto dei capitoli di prova [erroneamente] non ammessi dai giudici del merito, dall'altra, specificare quali interventi, in concreto, pur essendo stati realizzati dopo il 30 gennaio 1978 (e, quindi, per i quali non era operante la rinuncia di cui si è discusso in precedenza), e pur non essendo tra quelli contemplati nella convenzione del 22 dicembre 1980 (e per i quali i OM avevano già visto riconosciuto il loro diritto), integravano - a loro giudizio - atti di "manutenzione straordinaria". In difetto di tali - essenziali - indicazioni questa Corte non è stata possa in grado di apprezzare ne' la rilevanza della denuncia in esame ai fini del decidere, ne', tantomeno, la sua fondatezza nel merito, per cui è palese - come anticipato - che la stessa deve essere dichiarata inammissibile.
12. Risultato infondato in ogni sua parte, il proposto ricorso deve rigettarsi, con assorbimento dei ricorsi incidentali proposti, espressamente condizionati all'eventuale accoglimento, almeno in parte, del ricorso principale e condanna altresì, dei ricorrenti principali, in solido, al pagamento delle spese di lite di questa fase, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale e dichiara assorbiti i ricorsi incidentali.
Condanna i ricorrenti, in solido al pagamento delle spese di questa fase, liquidate in Lit.

6.306.0000.di cui Lit.

6.000.000 per onorari, in favore di Giudici Pietro e in Lit.

4.014.000 di cui Lit.

3.000.000 per onorari, in favore del Pio Istituto Pavoni. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di cassazione il giorno 21 settembre 1998. Depositato in Cancelleria il 15 gennaio 1999.