<span>. · -· r. - Civile Sent. Sez. 2 Num. 6601 Anno 2022 Presidente: RO MA Di IL Relatore: RI ZI Data pubblicazione: 28/02/2022 SENTENZA sul ricorso proposto da: Fimi Finanziaria Immobiliare Italia, con sede in Bologna, in persona del legale rappresentante dott. Amedeo Brunello, rappresentata e difesa per procura alle liti in calce al ricors·o dagli Avvocati Marco Dalla Verità e Michele Petrella, domiciliata presso l'indirizzo digitale pec dei difensori. Ricorrente contro Galleria 60 s.r.l., con sede in Bologna, in persona del legale rappresentante sig. FA MO, rappresentata e difesa per procura alle liti in calce al controricorso dall'Avvocato Antonio de Capoa, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avvocato Paola Scrofana in Roma, via Antonio Bertoloni n. 30. Controricorrente e Hotel AV di RI VO e C. in liquidazione, con sede in Bologna, in persona del legale rappresentante dott.ssa Fiorangela Orsini, rappresentata e difesa per procura alle liti in calce al controricorso dall'Avvocato prof. Luigi LL o :i t5 a:: > o o R. G. N. 6477/2020. Numero registro generale 6477/2020 ~ ., Numero sezionate 241/2022 ~ " Filippo P a olucci, elettiva me n te domiciliata presso difensore. l'i n d i rizz~umdi~~~i~lta~é~raa ~T 01 12022 ~ ata p ub~licazione 28102/2022 i Controricorrente ~ e Banca LE s.p.a. Intimata avverso la sentenza n. 3637 della Corte di appello di Bologna, depositata il 31. 12. 2019. Udita la relazione della ca usa svolta alla pubblica udienza del 2. 2. 2022 da l consigliere re latore Ma rio ZI;
viste le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Genera le dott. Alessandro Pepe, che ha chiesto l'accoglimento del secondo motivo del ricorso, respinto il primo e assorbiti gli a Itri. Fatti di causa La s.r.l. Galliera 60 convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Bologna la s.r.l. Fimi Finanziaria Immobiliare Italia, la s.n.c. Hotel AV di RI CE & C. e la s.p.a. Banca Centrale per il leasing delle Banche Popolari LE, lamenta n do l'inadempimento da parte della Fimi del contratto p re li m in a re d i compravendita i m mobilia re stipulato il 15. 7. 2003 per la parte relativa a LA porzione, adibita a d albergo, condotta in l oca zio ne commercia le dalla società Hotel AV, per avere essa violato la clausola contrattuale che subordinava l'efficacia del preliminare al mancato esercizio da parte della conduttrice del d i ritto d i prela zio ne riconosciuto da li' art. 38 legge n. 392 de l 1978, avendo trasferito, ancor prima della scadenza del termine fissato per il definitivo, tale porzione alla società LE, che la aveva acquistata al fine di concederla in locazione finanziaria alla stessa società conduttrice. Con sentenza n. 1838 del 2010 il Tribunale, in parziale accoglimento delle doma n de proposte, dichiarata l'efficacia del contratto preliminare, ne pronunciò la risoluzione per in a de m pimento della società Fimi, che condannò ~ ~ ~ "' ~ u <!----> ®. ~ :~ ~l :i: ~ ~ ~ ~ ·~ ~ ® Q o R. G. N. 64 77/2020. Numero registro generale 6477/2020 ~ ., Numero sezionate 241/2022 ~ " a l risarcimento dei d an n i, qua ntificanti in euro 393. 334,00~up~H ~~c~~~~e8~1 1 edf 0112022 ~ Data pubblicazione 28102/2022 ~ locazione dovuti dall'Hotel AV per il periodo dal 30. 9. 2003 all'l. 9. 2007. ~ Proposto gravame da parte della società Fimi, la Corte di appello di Bologna, ~ con sentenza n. 3637 del 31. 12. 2019, confermò la decisione impugnata. A ~ ~ sostegno della conclusione accolta la Corte affermò che la Fimi, qua le ~ promittente venditrice, non aveva rispettato la condizione sospensiva posta dal contratto, atteso che aveva venduto l'immobile alla società Ita le a se, che era soggetto diverso da l titolare del diritto di prelazione, reputando irrilevante la circostanza che, nel termine convenuto, essa avesse comunicato alla conduttrice Holtel AV la proposta contrattuale ed il prezzo stabilito e che q uest'u l ti m a a v esse notifica t o la dichiara zio ne di voler esercita re il d i ritto d i prelazione. Affermò, infatti, che la fattispecie prevista dall'art. 38 legge n. 392 del 1978 può dirsi perfezionata solo con la conclusione del contratto di compravendita da parte del conduttore, ipotesi questa che non si era verificata, essendo stato il bene acquistato da un terzo e configurandosi l'acquisto da parte della Ho te l AV, per effetto del contratto d i lea sing stipulato, non attua le m a soltanto futuro ed e ve n tua le. Ritenne inoltre corretta la sta tu izione di primo grado che aveva qua ntificato i da nn i subiti dalla società attrice nella misura dei ca noni che essa avrebbe potuto incassa re dall'Hotel AV per il periodo, da l 30. 9. 2003 a 11'1. 9. 20007, in cui essa, se avesse acquistato il bene, sarebbe subentrata nel contratto di locazione. Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 7. 2. 2010, ricorre la s.r.l. Fimi, affidandosi a sette motivi. Ha n no notificato controricorso Galliera 60 s. r.I. e Hotel AV di RI VO e C. s.a.s., mentre la Banca LE non ha svolto attività difensiva. Le società Fimi e Galliera 60 hanno depositato memorie. Il procuratore generale ha depositato conclusioni scritte, come in epigrafe riportate. La trattazione del ricorso si è svolta, ai sensi dell'art. 23, comma 8 bis, d.l. 28. 10. 2010, n. 137, convertito con la legge 18. 12. 2010, n.176, in camera di consiglio senza l'intervento del procuratore generale e dei difensori delle parti, non essendo stata presentata richiesta di discussione ora le. o R. G. N. 6477/2020. Numero re 9istro 9 enerale 6477/2020 ~ ., Numero sezionale 241/2022 ~ " Ragioni della decisione Numero di raccolta 9 enerale 6601/2022 ~ "' Data pubblicazione 28102/2022 ~ Il primo motivo del ricorso denunzia violazione dell'art. 112 cod. p roe. civ. e ~ dell'art. 132, comma 1 n. 4, stesso codice, lamentando che la Corte di appello ~ abbia omesso di pronunciarsi, ovvero lo abbia fatto in maniera apodittica e salta nto appare n te, sul motivo di appello che aveva censurato la decisione di primo grado per non avere dichiarato che il contratto preliminare per cui è causa, essendo sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione del conduttore commerciale, non aveva mai acquistato efficacia, avendo in data 10. 9. 2003 I'OT AV manifestato, nelle formalità prescritte da LA legge, la propria volontà d i esercita re i l d i ritto d i prelazione. Il motivo è infondato. La Corte di appello ha risposto alla censura svolta dalla appellante con motiva zio ne del tutto in te lleg i bile e qui n d i non oscura né salta n to appare n te, laddove ha affermato che il fatto negativo dedotto nella condizione sospensiva contenuta nel contratto preliminare, va le a dire il mancato esercizio del diritto d i p relazione da parte della società conduttrice Hotel AV, non si era verificato in quanto l'esercizio della prelazione del conduttore, " ai sensi del comma 3 e 4 deff'art. 38 f. 392/1978, si articola in due fasi distinte: fa prima consistente neff'adesione alfa denuntiatio e fa seconda consistente neffa conclusione del contratto di compravendita, sempre ad opera deffo stesso soggetto, cioè del conduttore deff'immobife assoggettato a prefazione ", precisando quindi che la fattispecie non si era realizzata per essere stato l'immobile acquistato da un terzo, la Banca LE. Il secondo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione dell'art. 38 legge n. 39 2 del 1978 e de li' art. 1362 cod. civ., censura n do la decisione impugnata per avere ritenuto che il contratto preliminare era divenuto efficace per il m a n ca to esercizio de l di ritto d i p re la zio ne da parte della conduttrice, nonostante quest'ultima a v esse eh ia ram ente ma n ife stato, con la comunicazione del 10. 9. 2003, l'intenzione di avvalersi del diritto di prelazione. Sostiene al riguardo il ricorso che tale manifestazione di volontà era da ritenersi senz'altro sufficiente a i fini del mancato avveramento del fatto ~ o R. G. N. 64 77/2020. Numero registro generale 6477/2020 ~ ., Numero sezionale 241/2022 ~ " • • . • Numero di r.a(ìcolta~ eneral~ 6601/2022 .8 dedotto nella con d 1z 1on e contrattuale, atteso che la d 1spos1z 1on e a 1 1ea' e, c ne m Data p u6b 1cazione 28102/2022 ~ attribuisce tale diritto al conduttore, considera perfezionato l'esercizio della ~ ~ p relazione per effetto de LA sola m a n ife sta zio ne d i volontà espressa in tal ~ senso, nella forma richiesta da LA norma, dall'avente diritto. ~ ~ Il motivo è fondato. ~ Premesso che il contratto preliminare di compravendita era stato sottoposto dalle parti a LA condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore società Hotel AV, la Corte di appello ha ritenuto che il fatto dedotto si fosse verificato, in quanto, pur da n do atto della circostanza che la conduttrice, in data 10. 9. 2003, aveva comunicato, in risposta a LA denuntiatio della Fimi, la propria volontà di acquistare l'immobile, il bene era stato poi acquistato dalla società LE, cioè da un soggetto terzo. Tale conclusione, come già indicato nella trattazione del motivo precedente, è stata giustificata in forza del rilievo che l'esercizio del diritto di prelazione previsto dall'art. 38 legge n. 392 del 1978 richieda, al fine del suo realizzarsi, l'effettiva vendita del bene a l conduttore, non essendo sufficiente che questi abbia dichiarata, nel termine e nelle forme previste dalla legge, in risposta dell'interrogazione del locatore, la volontà di acquista rio. Il ragionamento della Corte territoriale non merita di essere condiviso, sconta n do un e vide n te errore nella interpreta zio ne de LA legge applicata. L'art. 28 citato così dispone: " Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile focato/ deve dame comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Neffa comunicazione devono essere indicati il corrispettivo/ da quantificare in ogni caso in denaro/ le altre condizioni alfe quali fa compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prefazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prefazione entro il termine di sessanta giorni daffa ricezione deffa comunicazione/ con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario/ offrendo condizioni uguali a queffe notificategfi. Ove il diritto di prefazione sia esercitato/ il versamento del prezzo di acquisto/ salvo diversa condizione indicata neffa comunicazione del locatore/ deve o R. G. N. 6477/2020. Numero registro generale 6477/2020 ~ ., Numero sezionale 241/2022 ~ " • • • • • Numerp di raccolta .. Jtenerale 6601/2022 .8 essere effettuato entro ti termme dt trenta g10rm decorrentt aa1 sessam:estmo m Data pubblicazione 28102/2022 ~ giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da ~ ~ parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di ~ ~ compravendita o del contratto preliminare". - Dal tenore letterale della norma risulta chiaro che l'esercizio del diritto di prelazione, fermi gli oneri di contenuto e di forma delle comunicazioni del locatore e del conduttore, si realizza e quindi si perfeziona con la manifestazione della volontà del conduttore di acquista re l'immobile al prezzo ed a Ile altre condizioni proposte. Il significato delle parole a p pare univoco, indicando che la prelazione è esercitata con la forma le e tempestiva dichiarazione recettizia, da parte del conduttore al proprietario locatore, di voler acquistare il bene a Ile condizioni comunicategli. Il versa mento del prezzo e la stipula dell'atto contrattuale intervengono invece in una fase successiva, di adempimento e di esecuzione del rapporto obbligatorio che si è instaurato tra le parti. Ciò in ragione della natura stessa della prelazione, che, a differenza dell'opzione, configura un diritto esercitabile in un a fase antecedente a l momento contrattuale e richiede pertanto un a fase successiva volta alla stipulazione del negozio. La conci usione accolta appare conforme agli arresti, sia pure non re ce n ti, d i questa Corte, che ha avuto modo di precisare che la prelazione urbana è regolata dall'art. 38 legge citata con un particolare meccanismo legale che scinde netta m e n te due m ome n ti, da n ti luogo a proprie situazioni d i d i ritto: il momento dell'esercizio de LA p re laz ione, eh e genera il rapporto diritto-obbligo a contrarre, ed il momento della formazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare ( Cass. S.U. n. 5359 del 1989; Cass. n. 8046 del 1991; Cass. n. 2103 del1993 ). Espressamente disattesa è la tesi secondo cui l'esercizio del diritto di p relazione sarebbe un a fattispecie a formazione progressiva trova n te compimento solo con la conclusione del contratto di vendita ( Cass. n. 8046 del1991 ). Si è altresì affermato che, una volta esercitato il diritto di prelazione da parte del conduttore con la dichiarazione di voler acquistare l'immobile locato, nel o R. G. N. 64 77/2020. Numero registro generale 6477/2020 ~ ., Numero sezionale 241/2022 ~ " caso in cui tale fatto sia sottoposto a condizione in un con1ur~,;M rpf~ 1f!M1~~er~ 0112022 ~ Data pubblicazione 28102/2022 ~ stipulato da l proprietario con un terzo, in forma di condizione sospensiv a ~ ~ ovvero risolutiva ( a seconda che il fatto dedotto sia il mancato ovvero il ~ ~ positivo esercizio della prelazione ), la posizione del promissario acquirente è - priva di rilevanza giuridica, non avendo mai acquistato il proprio titolo negozia le ovvero avendolo perduto, con l'ulteriore conseguenza che egli non può n e m me no i n te rloq u ire su Ile v ice n de successive a !l'esercizio d i d i ritto d i prelazione, denunziando la mancanza degli ulteriori adempimenti occorrenti per il perfezionarsi del trasferimento in favore del prelazionario ( Cass. n. 8046 del1991; Cass. n. 2103 del1993 ). Le ragioni dell'a ccog l ime nto de l motivo porta no infine a disattende re l'argomentazione sviluppata da LA controricorrente società Galliera 60 nella m e m oria difensiva, la dd o ve ha sostenuto l'inammissibilità de LA censura per non avere specificata mente contestato l'accerta mento della Corte territoriale di inadempimento della p rom ittente venditrice Fimi per avere venduto il bene ad un terzo ancor prima della scadenza del termine fissato per l'esercizio della prelazione. Tale affermazione non integra, diversamente da quanto sostenuto dalla controricorrente, una autonoma ratio decidendi, ma costituisce mera conseguenza della ricostruzione dell'istituto della prelazione accolta dalla Corte territoriale, che l'ha portata a dare rileva nza alle circostanze successive a LA dichiarazione del prelaziona rio di avvalersi della prelazione. Le considerazioni suesposte conducono invece a ritenere tali condotte prive di incidenza, essendo intervenute in un momento in eu i, con la comunicazione di esercizio della prelazione, il contratto preliminare intercorso tra le parti era divenuto definitiva mente inefficace, per l'avvera mento del fatto contrario a quello dedotto sotto condizione sospensiva. Il motivo va pertanto accolto. Il terzo motivo di ricorso denunzia vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui aveva ritenuto che il d i ritto d i p relazione non fosse stato esercitato per il fatto che l'immobile era stato trasferito a LA Ba n ca Ita le a se, ignora n do che tale cessione aveva l'espresso scopo di concedere in leasing l'i m mobile a l conduttore stesso o R. G. N. 64 77/2020. Numero registro generale 6477/2020 ~ ., Numero sezionale 241/2022 ~ " e rea lizza va, pertanto, una forma di tito la rità esclusiva d~~nWftt6acf~'a "W~~e ~ 0112022 ~ Data pubblicazione 28102/2022 ~ conforme a LA finalità della norma di legge che attribuisce il diritto di ~ prelazione al conduttore dell'immobile ad uso commerciale. ~ Il quarto motivo di ricorso censura la stessa affermazione della sentenza ~ ~ investita da l mezzo precedente, sotto il profilo della violazione e falsa ~ a ppl icazion e de li' art. 38 legge n. 39 2 del 1978, ribadendo l'assunto secondo eu i l'acquisto della disponibilità de l be ne da parte de l conduttore tra mite un a società di leasing integra un'operazione economica che differisce solo negli strumenti i m piegati da un acquisto diretto, soddisfacendo l'interesse sosta n zia le perseguito della legge di assicura re a !l'imprenditore commercia le continuità nella gestione de li' a zie n da. Il quinto motivo di ricorso denunzia violazione dell'art. 112 cod. civ. e dell'art. 132, comma 1 n. 4, stesso codice, lamentando che la Corte di appello abbia omesso di pronunciarsi, ovvero lo abbia fatto in maniera apodittica e salta nto appare n te, sul motivo di appello che aveva censurato la sta tu izione di primo grado di liquidazione del danno, sostenendo che, in caso di inadempimento di contratto p rei i m i n a re, il p rom issa rio acquirente può solo prete n d ere la differenza tra il va lo re attua le de li' immobile ed il prezzo pattuito, non a n che il reddito che potrebbe ricavare dal bene. Il sesto motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, comma 3, e 1223 cod. civ., censurando la statuizione che ha riconosciuto a LA controparte il da n no nella misura corrisponde n te a i ca non i dovuti da LA società conduttrice oltre la data d i risoluzione del contratto e fino a l termine di scadenza della locazione. Con il settimo motivo la società ricorrente denunzia violazione e/o falsa applicazione dell'art. 91 cod. proc. civ., lamentando che la Corte di appello l'abbia condannata, per il principio di causalità, a l pagamento delle spese del giudizio di secondo grado sostenute dalla Hotel AV, senza considerare che la notificazione a quest'ultima dell'atto di appello era stata fatta a scopo di m era litis denuntiatio, a i sensi dell'art. 33 2 cod. p roe. civ., sicché la sua costituzione le giudizio d i appello era riconducibile ad un' autonoma e li ber a scelta de LA parte. -;, Numero reg1stro generale 041 1 uuLu o (<") R.G. N. 6477/2020. Numero sezionale 241/2022 lì:: -o Numero di raccolta generale 6601/2022 ~ '" d Dr,ta pubblicazione 28/02/2022 ~ Tutti questi motivi vanno dichiarati assorbiti, investendo capi e11a aeC1s1one ~ dipendenti da quello inciso con il secondo motivo. Va accolto quindi il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo e dichiarati assorbiti gli altri;
la sentenza è per l'effetto cassata in relazione al motivo accolto e la causa· rinviata alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbiti gli altri;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 2 febbraio 2022. Il Consigliere estensore Il Presidente RI ZI. RO MA Di IL / 6 .. / "' .o ({) 00 "' "- (<") -o <.> (<") N 00 ({) o -o .o >t Cii t Cf) (<") <( u t9 z ..: Q_ Cf) u w C)~ ~::> ~~ ·~8 u~ ~~~ ~~ ;::::$~ o2 o~ o~ ~~ ·~'" o.i o~ u~ 'l= N l ~ <!--) C)~ o~ o~ ·~ g;
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