Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Renato SGROI - Presidente -
Dott. Pasquale REALE - Consigliere -
Dott. Giovanni OLLA - Consigliere -
Dott. Vincenzo FERRO - Consigliere -
Dott. Giuseppe Maria BERRUTI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ISAMARILINA Srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA TIBULLO 10, presso l'avvocato MARCELLO FURITANO, che la rappresenta e difende, giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro
BA NA fu GI, BA NG, BA TT, BA DA, BA NA fu RO, BA BR, BA AU, LL NO nella qualità di eredi di BA ITALIA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA POLONIA 7, presso l'avvocato AU PETCC, che li rappresenta e difende, giusta delega in calce al controricorso;

- controricorrenti -

contro
DI LO GE, NI RE, SE AR, CA DE, LA LE, LA IO, ME NA, LI SI, VI Srl, TO SA Ved. BA, RE PI, NI FI, NS ID, CC OM, CA NI, CA AN, CA RI, CA TO, CA NI, OR AR in proprio e nella qualità di tutrice LI SE, LI IE, LI ED, IG GE, TA TO, TO RO, HI IO, TE TA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 2093/96 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 04/06/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/99 dal Consigliere Dott. Giuseppe Maria BERRUTI;

udito per il ricorrente, l'Avvocato Furitano, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso per quanto di ragione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
EL OL vedova NI con atto del 27 ottobre 1961 prometteva di vendere ad ON AL, il quale prometteva di acquistare per sè o persona da nominare, al prezzo di L. 55.000 al mq la parte di terreno che, già espropriata per la effettuazione di una opera pubblica, sarebbe stata retrocessa in quanto non utilizzata. Si riceveva un acconto di L.

1.000.000 e pattuiva che il prezzo, nel caso di retrocessione ritardata, sarebbe stato adeguato agli indici di svalutazione Istat.
Il AL designava come acquirenti le società IL e LV. La retrocessione veniva disposta per metri quadrati 440 circa, sui quali nel frattempo erano state costruite dalle predette società, che via via avevano versato complessivamente L. 13.000.000 in acconto sul prezzo di L. 22.800.000 stabilito in compromesso, due palazzine, i cui appartamenti erano stati ceduti a terzi. Su tale premessa i NI promissari venditori conveniva le società predette e i loro titolari TA AT ed RL ed AR RI nonché i condomini degli stabili davanti al Tribunale di Roma, per: a) essere riconosciuti proprietari delle porzioni di stabili e di aree annesse, costruiti sul terreno di loro proprietà; b) sentire dichiarare risolto per inadempienza delle controparti il contratto preliminare cennato;
c) in via subordinata sentire condannare i convenuti, al risarcimento dei danni. Nel 1978 autonomamente la società IL ed il suo titolare TA convenivano gli eredi NI, il AL, la srl LV in liquidazione, ed i RI, chiedendo al Tribunale una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 cc relativamente al terreno di cui si discute previa la sua esatta misurazione.
Le due cause venivano riunite. Il Tribunale riteneva anzitutto che alla mancata stipula del negozio definitivo aveva concorso il comportamento colpevole delle due società promissarie acquirenti. Quindi dichiarava il trasferimento a favore delle società stesse del suolo in questione subordinatamente al pagamento della somma di L. 150.941.000 in favore degli attori, promissari venditori. La srl IL proponeva appello e proponevano appello incidentale gli eredi BR.
La Corte di merito riformava solo in parte la prima decisione correggendo la estensione del terreno che accertava essere di circa 416 mq. Ne ribadiva il trasferimento alle due società predette subordinatamente al pagamento in favore degli attori della somma di L. 177.587.040, oltre a interessi dalla citazione e respingeva in quanto nuova e dunque inammissibile la domanda di rivalsa di IL verso gli aventi causa dalla LV, mentre accoglieva quella avanzata nei confronti della società stessa. La sentenza impugnata riteneva fondamentalmente che oggetto del suo esame doveva intendersi quello delimitato dalle censure (esposte a pagina 17 della sentenza) contenute nei motivi dell'appello. Pertanto riteneva di non poter riesaminare la statuizione relativa all'affermato concorso di colpa nel cagionare il ritardo della stipula dell'atto definitivo, da parte dei promissari acquirenti in quanto non impugnata. Conseguentemente affermava sul punto la definitività della statuizione del tribunale.
Contro questa sentenza vi è ricorso per Cassazione con otto motivi da parte di srl IL. Resistono gli eredi NI con controricorso. Vi è memoria della parte ricorrente. La causa è stata discussa alla odierna udienza alla quale è pervenuta a seguito di rinvio disposto per integrare il contraddittorio a talune parti che avevano partecipato al giudizio di appello, ma che non erano state evocate nel giudizio di Cassazione. Il ricorrente ha provveduto tempestivamente alla integrazione suddetta ed ai sensi dell'art. 371 bis cpc ha depositato con rituale nota, nei termini di legge, l'atto notificato, come attestato dal cancelliere. Nessuna altra parte, diversa dalla ricorrente e dai NI, si è costituita in Cassazione.
MOTIVI DELLA DECISIO
1) Con il primo motivo di ricorso la srl IL lamenta la violazione degli artt. 112 e 342 e la motivazione inadeguata sul relativo punto. Sostiene che la decisione di ritenere definitivamente accertata per mancata impugnazione sul punto la responsabilità dei promittenti acquirenti è derivata da una errata lettura dell'atto di appello. Il Giudice di secondo grado si è limitato a considerare i motivi dell'atto stesso ed ha trascurato del tutto la parte conclusiva. Dalla lettura corretta di tutto l'atto si doveva dedurre l'intento di ottenere un riesame complessivo della causa e dunque anche della questione della responsabilità degli appellanti in ordine alla mancata stipula dell'atto definitivo.
1a) Con il secondo motivo la srl IL lamenta la violazione degli artt. 324 e 329 cpc nonché la motivazione omessa o insufficiente sul relativo punto. Sostiene che la Corte di merito mentre formalisticamente ha ritenuto la sussistenza di un giudicato interno sull'inadempimento delle due società promittenti acquirenti, non ha invece rilevato quello sul punto dell'inadempimento concorrente dei promittenti venditori.
1b) Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1460 e 1220 cc, e 329 cpc. Afferma che la corte di merito ha apoditticamente escluso la colpa dei promittenti venditori. 1c) Con il quarto motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1218, 1219, 1220 cc ed ancora degli artt. 324 e 329 cpc. Sostiene che la Corte ha omesso di esaminare il motivo di appello con il quale si era rilevato che i NI non avevano mai invitato la IL a perfezionare il contratto, ma anzi con la domanda di risoluzione avevano mostrato un intento incompatibile con una tale volontà.
1d) Con il quinto motivo lamenta la violazione dell'art. 360 cpc conseguente alla omessa motivazione sul punto predetto della responsabilità dei promittenti.
2) Le censure, che in parte si sovrappongono e sono comunque connesse, vanno esaminate insieme.
Osserva la Corte che è orientamento stabile della Cassazione quello secondo il quale, allorché dal complesso delle deduzioni e delle conclusioni contenute nell'atto di appello si ricava la volontà di riesaminare l'intera questione, il secondo giudice deve occuparsi anche di punti della sentenza di primo grado non toccati specificatamente dai motivi dell'atto che introduce il suo giudizio, ma coinvolti logicamente nelle specifiche impugnazioni. Pertanto il giudice del merito che limita il suo esame ai motivi di appello soltanto e non tiene conto delle argomentazioni che formano il complessivo thema decidendum, viola il principio della corrispondenza tra il chiesto e pronunciato e rende possibile la censura di legittimità, (cass. nn. 4953 del 1995; 5829 del 1995). Nel caso che ne occupa emerge dall'atto di appello la volontà dell'appellante di pervenire, attraverso il riesame di tutta la causa, alla affermazione della esclusiva responsabilità per inadempimento degli appellanti. Le conclusioni dei motivi dunque non impedivano affatto l'esame di tale thema decidendum e delle questioni relative alla identificazione del voluto contrattuale con riferimento alla rilevanza dei comportamenti esecutivi delle parti. 2a) Conseguentemente a tale errata limitazione del suo campo di indagine la Corte di merito ha mancato di esaminare come avrebbe dovuto tutte le questioni afferenti la affermata responsabilità esclusiva degli odierni resistenti.
2b) In particolare il giudice del merito ha errato allorché ha ritenuto di non esaminare tali comportamenti delle parti alla luce dell'art. 1460 cc, per stabilire se il rifiuto di adempiere da parte dei promittenti venditori avesse giustificato o meno il successivo comportamento di IL, ed altresì se questo non sia stato causato dalla considerazione della domanda iniziale degli attori NI, i quali avevano chiesto la risoluzione del contratto, con ciò determinando, ai sensi dell'art. 1453 cc, comma terzo, l'impossibilità di adempimento del preteso inadempiente. Ancora in conseguenza dell'indicato errore processuale la Corte di merito ha omesso di esaminare il punto della mancata messa in mora della promittente acquirente. Questioni tutte attinenti il predetto oggetto dell'appello, diretto ad ottenere la declaratoria di responsabilità esclusiva delle odierne resistenti. Sotto i profili cennati dunque, ovvero in relazione al mancato esame di questioni decisive, prospettate dall'appellante, ed in questi limiti, i motivi che precedono sono fondati.
2c) Osserva il collegio che una seconda ragione di censura, desumibile dall'insieme dei primi cinque motivi, attiene alla questione fondamentale della causa (cfr. pag. 30 del ricorso) e cioè quella relativa alla rivalutazione del prezzo secondo gli indici ISTAT, concretante la misura del risarcimento del danno dovuta per la responsabilità nel ritardo del pagamento di quel prezzo;
da qui l'esigenza (cfr. pagg. da 31 a 33) di stabilire la suddetta responsabilità, in relazione al comportamento sia anteriore che posteriore al giudizio delle due parti del contratto, con riguardo a tutte le obbligazioni derivanti dal preliminare, ivì compresa quella fondamentale del trasferimento della proprietà.
In proposito, i resistenti propongono una tesi (esposta in parte per confutare la censura in ordine al debito per gli interessi, con argomentazioni sostanzialmente da accogliere, come si dirà infra) che renderebbe inutile detta indagine sulle reciproche responsabilità. Sostengono, infatti, in primo luogo che è infondata la pretesa della IL di trattenere parte del corrispettivo a garanzia della futura rogitazione e che, pur prevedendo il preliminare la contestualità (pag. 36 del ricorso) anche la consegna era prevista al momento della definitiva stipula, di guisa che non era dimostrato che i promittenti venditori avessero inteso rompere l'equilibrio del compromesso dato dalla correlazione fra la consegna dell'intero suolo e il pagamento dell'intero residuo prezzo, ed attribuire ai propri contraenti una posizione di ingiustificato vantaggio, insita nella consegna anticipata di un bene produttivo, senza ricevere il saldo del prezzo (a parte gli interessi di legge). In secondo luogo osservano che la tematica della graduazione delle responsabilità, su cui insiste la Società ricorrente, sarebbe giuridicamente irrilevante, perché nel caso la rivalutazione monetaria rappresenta un mero adempimento contrattuale e non un'obbligazione di carattere risarcitorio, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1224 c.c., e cioè prezzo che l'acquirente è tenuto a corrispondere solo in virtù del rapporto sinallagmatico e senza necessità di costituzione in mora. Richiamando Cass. n. 2870 del 1963, l'ancoraggio del prezzo alla clausola ISTAT si sostanzia nella pattuizione di criteri applicabili con una semplice operazione aritmetica, per cui la notazione della sentenza d'appello sulla inidoneità delle offerte non formali e delle prontezze, pur se inserite in atti giudiziari, ad evitare il pagamento degli interessi, andrebbe estesa anche alla rivalutazione.
Invero, secondo i resistenti, una volta accertati l'anticipata consegna di un bene produttivo ed il carattere corrispettivo (prezzo) della rivalutazione, non si vede perché la mancata misurazione o l'omessa comunicazione del favorevole esito delle sentenze contro il Comune potessero legittimare il rifiuto del pagamento degli interessi o della rivalutazione da parte di un acquirente che ha continuato a godere della cosa e dei suoi frutti. L'art. 1460 c.c. è invocato a sproposito, perché in base all'art. 1499 c.c. gli interessi sono dovuti anche se il prezzo non è ancora esigibile.
2d) Il Collegio osserva che siffatte considerazioni (fatta esclusione per quel che riguarda l'obbligo di pagare gli interessi, su cui v. infra, che ovviamente presuppongono la precisa determinazione del prezzo e cioè della base di commisurazione dei suddetti interessi) sembrano tendere ad una correzione della motivazione della sentenza impugnata, fermo restando il dispositivo, ai sensi del secondo comma dell'art. 384 c.p.c. . Tale norma non è tuttavia applicabile, sia perché si tratterebbe di correggere non solo la motivazione in diritto, ma anche quella in punto di fatto (interpretazione del contratto e dei comportamenti delle parti, successivi alla sua stipulazione), sia perché - sotto il primo profilo - le argomentazioni dei resistenti non si possono condividere.
Da un lato, infatti, l'art. 1499 c.c. disciplina (nell'ambito del contratto definitivo) soltanto gli interessi sul prezzo, anche se non ancora esigibile, ma il debito degli interessi non decorre per il periodo intercorrente fra la data della consegna del bene e quella della stipulazione del contratto definitivo, prevista per la corresponsione del saldo del prezzo, mentre decorre dalla data prevista per la suddetta stipulazione (quando la consegna immediata del bene sia avvenuta per una specifica clausola del contratto preliminare: cfr. Cass. 23 marzo 1991 n. 3184) e presuppone comunque che sia provata la certezza e definitività del prezzo (anche se non ancora esigibile: cfr. Cass. 13 gennaio 1984 n. 274). Dall'altro lato, la rivalutazione monetaria del prezzo - a prescindere dall'indagine sulla responsabilità per il ritardo e cioè in forza di una clausola di adeguamento automatico - non è giustificata ne' dal tenore della decisione impugnata, ne' da quello dell'esposizione in fatto contenuta nello stesso controricorrente, là dove è richiamato il contenuto del contratto ed in particolare si rammenta che, in caso di retrocessione ritardata per oltre un anno ed alla condizione dell'invarianza della destinazione urbanistica, il prezzo totale sarebbe stato ragguagliato alla variazione del costo della vita secondo gli indici ISTAT con riferimento all'attuale. Cominciando da quest'ultimo rilievo (che concorda con quanto esposto a pag. 4 del ricorso, dove si dice: "le parti contraenti precisavano che qualora la retrocessione dall'immobile fosse stata disposta oltre un anno dalla stipulazione del preliminare, il prezzo sarebbe stato aggiornato in ragione della percentuale di variazione degli indici ISTAT", nonché con le identiche espressioni contenute a pag. 9 della sentenza impugnata, nell'esporre il contenuto del contratto), è evidente che una clausola di adeguamento monetario del prezzo, raccordata alla verificazione di un fatto del terzo (la "revoca" parziale del decreto di espropriazione per p.u.) e quindi tale da rendere determinabile in moneta (da pagare secondo il principio nominalistico di cui all'art. 1277 c.c.) il prezzo, una volta fissata la rivalutazione al suddetto momento (indicato nel lo aprile 1974 nella sentenza impugnata e a pag. 5 del ricorso), non può continuare ad operare, (come hanno statuito i giudici di I^ e di II^ grado) per il periodo successivo, e fino alla data della sentenza che tiene luogo del contratto definitivo, ex art. 2932 c.c., se non a patto di una specifica motivazione.
In proposito, la Corte d'appello (pag. 25 della sentenza)ha affermato che il prezzo della compravendita (all'origine fissato in Lire 55.000 al mq.) secondo la volontà delle parti aveva da essere, in concreto, stabilito con riferimento al valore del terreno al momento della stipula definitiva e quindi alla data della pronuncia giudiziale.
Con riguardo a tale punto, nel primo motivo del ricorso (p. 17) si rammenta e si conferma la deduzione, contenuta nell'appello, circa l'offerta di adempimento ferma al 1^ aprile 1974, data di accertamento della ricordata condizione contrattualmente prevista, con esclusione quindi di ogni rivalutazione riferita ad epoca successiva;
nonché l'impugnazione della sentenza del Tribunale, che aveva posto le conseguenze pregiudizievoli della rivalutazione a carico esclusivo del promittente acquirente;
su tale punto si insiste negli altri motivi, e particolarmente nel 5^, 1^ dove si censura l'omessa motivazione sull'accertamento delle responsabilità "sebbene risultasse, in modo palese, inconcludente la decisione del Tribunale che aveva accertato che entrambe le parti avevano concorso nel ritardo nella conclusione del contratto e, senza graduare le responsabilità aveva posto le conseguenze dannose esclusivamente a carico della soc. IL (rivalutazione monetaria) e ciò fino all'emanazione della sentenza.
Su tali punti relativi ai difetti di motivazione, in dipendenza dell'errata limitazione posta alla cognizione del giudice d'appello, si è già detto supra. Qui occorre aggiungere in primo luogo, che - come già chiarito - l'appello dei NI sugli interessi non poteva estendersi alla questione della rivalutazione del prezzo, che è domanda del tutto diversa, costituendo essa non una componente del corrispettivo, ma il "di più" di esso collegato dal Tribunale al ritardo colpevole nella conclusione del contratto definitivo e nel suo pagamento, di guisa che non era sufficiente (come si asserisce a pag. 14 del controricorso) l'appello incidentale sugli interessi;
ne' si poteva ritenere non necessario l'appello incidentale sulla rivalutazione del prezzo, perché è vero che su questo punto conseguenziale i NI (vittoriosi) non avevano l'onere di impugnare, ma si trattava del diverso punto preliminare della causa di tale rivalutazione (il ritardo colpevole, dopo il 1^ aprile 1974 cioè dopo la data fino alla quale la rivalutazione era automatica);
nè infine l'indagine sul punto era superflua, come si è già detto, non prevedendo - come è pacifico - il contratto l'ipotesi della rivalutazione in caso di ritardo nell'adempimento da parte del debitore del prezzo, per cui il problema doveva essere risolto alla stregua della normativa del codice civile.
Nel contesto della sentenza impugnata, la frase già riferita, in ordine all'ancoramento del prezzo alla volontà delle parti, è indimostrata con riguardo all'ipotesi

- ricorrente -

della ritardata stipulazione ed è censurabile in accoglimento delle deduzioni contenute alle pagine 17 e seguenti del ricorso. Essa è inoltre in contraddizione con l'indagine, sia pur sommaria e manchevole, sul comportamento colpevole ed inadempiente della Società IL;

indagine che sarebbe stata del tutto inutile, ove la volontà delle parti fosse stata nel senso di collegare al mero obiettivo ritardo nella stipulazione del contratto definitivo (a prescindere dalla causa colpevole di tale ritardo) la rivalutazione del prezzo, che allora sarebbe stata da qualificare interamente come corrispettivo. Ed invece, se un senso logico-giuridico deve attribuirsi alla prima parte della sentenza della Corte di Roma, esso non può che essere quello che l'inadempimento (rectius: ritardo nell'adempimento) colpevole della IL, ribadito in detta parte, si riverberava sul prezzo, sicché questo, fissato in lire 22.927.300 alla data della stipula del preliminare ed in Lire 381.705.150 alla data della deliberazione (dicembre 1995) si componeva in realtà di tre elementi: 1) prezzo iniziale;
2) prezzo rivalutato al lo aprile 1974;
3) danno conseguente al predetto ritardo. I primi due elementi non sono contestati dalla società ricorrente, che ben a ragione contesta il terzo elemento.
2E) Ed infatti, il giudice d'appello non ha tenuto conto, come si sostiene con fondamento soprattutto nel terzo motivo (pagine 27 e seguenti) e nel quarto motivo (pagine 31 e ss.) dei seguenti principi (che dovranno guidare l'indagine del giudice di rinvio):
a) premesso il principio che la durata del processo non deve andare a detrimento di chi ha ragione (principio particolarmente rilevante in un processo che, allo stato, ha avuto durata più che ventennale), occorreva coordinare la pronuncia sul ritardo nell'adempimento, con conseguenze pregiudizievoli a carico della sola società IL, (danno per il ritardo) , co la considerazione che la società predetta, costituendosi nel giudizio iniziato dai NI prima contro i condomini dei palazzi costruiti ed esteso alla IL con citazione del 28 marzo 1978, contenente anche una domanda di risoluzione del preliminare, nonché con citazione autonoma del 17 aprile 1978, aveva chiesto l'adempimento, previa determinazione del prezzo, anche in relazione alla misurazione del terreno. Invece i NI, con le suddette domande, avevano dimostrato che non avevano interesse all'adempimento. Soltanto all'udienza del 21 aprile 1988 i NI abbandonavano la domanda di risoluzione ed aderivano alla domanda di adempimento e di determinazione del prezzo.
Il prosieguo del giudizio, anche in appello, era determinato anche dal contrasto circa la misurazione esatta, risolto in senso favorevole alla IL, dal giudice d'appello. b) Il ritardo è stato considerato, esattamente, con riguardo alla situazione ed al comportamento delle parti anteriore ai giudizi, nelle pagine da 20 a 22 della sentenza impugnata;
ma le conseguenze di tale ritardo sono state estese (sub specie di rivalutazione del prezzo) anche al periodo successivo all'inizio della controversia giudiziale, quando invece la parte istante per l'adempimento era la società promissaria dell'acquisto e la controparte, per circa dieci anni, dimostrava il rifiuto di adempiere, con le sue domande di rivendica del terreno e di risoluzione del preliminare e quando il giudizio d'appello era anche rivolto a rideterminare la misurazione del terreno, in senso più favorevole per la IL;

c) la componente che supra si è descritta sub 3) del prezzo non può che valutarsi giuridicamente ai sensi dell'art. 1224 comma 2 c.c., e cioè come danno maggiore rispetto agli interessi di mora
(nella specie, quelli ex art. 1499, concessi, assorbono quelli moratori, come ritiene la migliore dottrina, sicché non è in giuoco il primo comma dell'art. 1224). orbene, il presupposto di tale maggior danno è la mora colpevole del debitore del prezzo, che per sua natura è un debito di valuta (o si trasforma in debito di valuta quando la clausola di adeguamento monetario concordata ha cessato di operare, perché si è verificata la condizione a cui era collegata) e quindi non è rivalutabile automaticamente;
doveva essere quindi fatta un'indagine, che è del tutto mancata (e sostituita dalla indimostrata asserzione, supra censurata, circa la volontà delle parti di stabilire il prezzo con riferimento al valore del terreno al momento della ritardata stipula e quindi alla data della pronuncia) circa la durata della mora colpevole del debitore del prezzo per tutta la durata del giudizio, e ciò malgrado che (esattamente, ma in contrasto con la motivazione in punto di quantum del prezzo, ancorata ad un ritardo dal 1974 fino al 1995) nel dispositivo l'obbligo di pagamento sia stato fissato a tre mesi dopo il passaggio in giudicato della sentenza, alla stregua della giurisprudenza sub d);
d) quando, in base all'accordo contenuto nel preliminare le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo (o del suo residuo) contestualmente alla stipula del contratto definitivo, ai fini dell'esecuzione ex art. 2932 c.c. è sufficiente la semplice offerta della prestazione, compiuta anche nel corso del giudizio, in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere, affinché la sentenza costitutiva possa essere emessa, ponendo il pagamento del prezzo come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo (Cass. 28 marzo 1988 n. 2616; Cass. 30 gennaio 1995 n. 1077);
e) nell'ambito delle obbligazioni delle parti doveva essere tenuta presente anche quella di misurare il terreno e di essere pronti alla stipula del contratto;
ed all'esito di una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi comportamenti delle parti, il giudice doveva stabilire su quale dei contraenti dovesse ricadere l'inadempimento colpevole, che potesse giustificare l'inadempimento dell'altro, in forza del principio inadempienti non est adimplendum, tenuto conto, nella specie, che è fuori del dibattito fra le parti l'ipotesi dell'inadempimento definitivo, trattandosi soltanto di ritardo (mora colpevole, in base al combinato disposto degli articoli 1218, 1219 e 1224 c.c.).
3) Con il sesto motivo la ricorrente lamenta la violazione dell'art. 244 cpc conseguente alla mancata concessione da parte del giudice di secondo grado di un termine per indicare i nomi dei testi relativamente alla prova erroneamente dichiarata inammissibile. 3a) osserva la Corte che la sentenza impugnata, di fronte ad una domanda di prova testimoniale formulata a distanza di molto tempo dai fatti allegati e priva della indicazione dei testi ne ha ritenuto la irrilevanza e non ha ritenuto di concedere il richiesto termine. Il potere discrezionale previsto dalla legge del tempo, all'ultimo comma allora vigente dell'art. 244 cpc, è stato esercitato motivatamente, senza alcuna dipendenza dalla censurata limitazione dell'oggetto dell'appello. Il motivo è pertanto infondato.
4) Con il settimo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1498 e 1499 cc. Sostiene che la sentenza impugnata ha ulteriormente errato nel riconoscere gli interessi compensativi sul prezzo residuo della compravendita.
In particolare deduce che la Corte avrebbe dovuto esaminare e valutare se il pagamento della maggior parte del pezzo, effettuato dal promittente acquirente in concomitanza con la consegna del terreno non avesse pienamente soddisfatto i venditori promittenti. 4a) La suddetta deduzione è inammissibile, perché poggiata su di una deroga alla disciplina legale che avrebbe dovuto dimostrarsi e non è stata dimostrata. L'accordo sul pagamento anticipato di parte del corrispettivo non comporta di per sè l'accordo sulla rinuncia ai suddetti interessi sul residuo, anche non esigibile. Gli interessi in questione sono stati concessi solo sul residuo prezzo ancora dovuto e sono compensativi. Essi sono dovuti indipendentemente dalla mora e dall'inadempimento, sulle somme spettanti al creditore, che ha consegnato la cosa produttiva, sempre che del credito sussistano definitività e certezza, (cass. n. 274 del 1984 già citata). Tale definitività, per quel che si è detto, risaliva al 1 aprile 1974. La certezza è stata raggiunta con la sentenza che ha fatto retroagire la condanna alla data della citazione in relazione al principio della irrilevanza della durata del processo a scapito di chi ha ragione.
5) Con l'ultimo motivo la ricorrente lamenta la violazione degli artt. 112 e 345 cpc e la motivazione omessa sul punto. Sostiene che erroneamente è stata ritenuta nuova e pertanto inammissibile in appello la domanda di rivalsa verso gli aventi causa dalla società LV, giacché invece questa era stata avanzata davanti al Tribunale.
5a) Anche questa censura è infondata. La odierna ricorrente afferma che alla udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado chiese, sul foglio separato facente parte del verbale, l'accoglimento delle domande di rivalsa nei confronti della società LV e dell'avente causa condominio e dei condomini costituiti. Tuttavia questi ultimi erano stati chiamati in causa iussu iudicis, e nei loro confronti non viene allegata una domanda iniziale di condanna.
Pertanto quella avanzata nelle sole conclusioni in primo grado esattamente è stata ritenuta in quanto tale nuova dal giudice del merito, non essendo stato accettato il contraddittorio. 4) Il ricorso deve essere accolto nei limiti predetti. La sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata ad altro giudice del merito. La causa proseguirà tra le parti costituite in cassazione nonché nei confronti della società LV, perché il punto 4 ed il punto 6 del dispositivo della sentenza impugnata sono travolti dalla cassazione parziale (svolto quanto agli interessi), del punto 2. Invece poiché il punto 5 ed il conseguente punto 7 restano confermati, nei confronti dei soggetti ivi indicati la controversia è definitiva in questa sede, senza pronuncia sulle spese, perché non si sono costituiti. Il giudice di rinvio dunque deciderà la causa esaminando l'appello di IL così come innanzi si è chiarito. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese di questa fase.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di ragione i primi cinque motivi del ricorso. Rigetta gli altri. Cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese di questa fase ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 13 gennaio 1999.
Depositato in Cancelleria il 6 luglio 1999