Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Consigliere -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Giovanni B. PETTI - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Cons. Relatore -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso per REGOLAMENTO DI COMPETENZA proposto da:
INDUSTRIALVETRO BAGNO s.r.l., in persona dell'amministratore unico LL BO, elettivamente domiciliata in Roma, viale Manzoni n. 26, presso l'avv. FR D'Astice, difesa dall'avv. Eduardo de Sanna, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OR VI, OR GU, elettivamente domiciliati in Roma, corso di Francia n. 197, presso l'avv. Fiammetta Luly, che li difende unitamente e disgiuntamente all'avv. Antonino Caruso, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza del tribunale di Milano n. 11525/97 del 13 - 30 ottobre 1997 (R.G. 8980/96). Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell'8 aprile 1999 dal Relatore Cons. Mario Finocchiaro;

Lette le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele Ceniccola, che ha concluso chiedendo l'accoglimento del ricorso con declaratoria della competenza del tribunale di Milano.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 11 luglio 1996 la s.r.l. INDUSTRIALVETRO BAGNO, premesso di essere conduttrice (a far tempo dal 28 marzo 1980) di una unità immobiliare (già area nuda) di proprietà della Immobiliare BISBINO s.n.c. in Cologno Monzese e, in tale qualità, titolare di un diritto di prelazione convenzionale in caso di vendita a terzi del complesso - diritto di prelazione già attribuito al precedente conduttore RI IO (titolare della impresa individuale INDUSTRIALVETRO RI) con contratto di locazione 1 aprile 1977 intervenuto tra OR IN (dominus della s.n.c. Immobiliare BISBINO) e RI IO - conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Milano, OR GU e VI, soci della Immobiliare BISBINO s.n.c. La società attrice, dopo avere esposto, ancora, che in data 24 marzo 1988 la proprietà dell'immobile in questione, già di OR IN e di sua moglie, era stata trasferita - attraverso la cessione della totalità delle quote della s.n.c. BISBINO - a OR FR, GU e AN chiedeva che previa declaratoria di simulazione dell'atto di cessione di quote con il quale OR IN e LO RU hanno ceduto ai figli OR GU e VI l'intero capitale di lire 900 milioni di loro proprietà nella immobiliare BISBINO s.n.c. e dato atto dell'inadempimento dei convenuti alle obbligazioni assunte nei confronti di RI IO e quindi della società attrice, quanto alla prelazione in caso di vendita, chiedevano la condanna dei convenuti - "anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 1381 c.c. quale eredi del defunto OR IN" - al risarcimento dei danni patiti da essa attrice e da commisurarsi alla differenza tra il valore dell'immobile in questione e quello pagato dai cessionari per l'acquisto della Immobiliare BISBINO. In via riconvenzionale la società attrice chiedeva, altresì, la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti dagli attori per le spese sostenute, per le opere e i manufatti eseguiti sui terreni di proprietà della società Immobiliare BISBINO, da liquidare nella misura indicativa di lire 1.042.846.000.
Costituitisi in giudizio i convenuti resistevano alle domande attrici deducendone l'infondatezza e eccependo, comunque, con riferimento alla domanda subordinata l'incompetenza dell'adito tribunale, per essere competente per materia e per territorio il pretore di Monza, nonché il proprio difetto di legittimazione passiva.
Sollevata d'ufficio dal g.i., all'udienza di prima comparizione, la questione di incompetenza per materia del tribunale, in relazione all'art. 8, n. 3 c.p.c., anche relativamente alla domanda principale, il tribunale con sentenza 13 - 30 ottobre 1997 dichiarava la propria incompetenza - ratione materiae e territorii - a conoscere della causa sussistendo la competenza del pretore di Monza cui rimetteva la causa stessa, assegnando termine per la riassunzione.
Avverso tale sentenza, comunicata alle parti il 24 e 27 novembre 1997, con ricorso notificato l'11 dicembre 1997 ha proposto regolamento di competenza la INDUDITRIALVETRO BAGNO s.r.l. affidato ad un unico motivo.
Resistono, con memoria, OR VI e GU.
Il P.M. ha chiesto l'accoglimento del ricorso, con declaratoria della competenza del tribunale di Milano.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Come accennato in parte espositiva oggetto della controversia - pendente tra la INDUSTRIALVETRO BAGNO s.r.l., da una parte, e OR GU e VI, dall'altro, sia in proprio che quali eredi di OR IN - è, nell'ordine, in via principale, l'accertamento della violazione del diritto di prelazione spettante alla prima relativamente ad un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile acquistato dai convenuti e, per l'effetto, il risarcimento dei danni patiti dalla società attrice a causa della violazione dei propri obblighi contrattuali da parte sia del locatore (OR IN) che dei suoi aventi causa (OR GU e VI), in via subordinata "il risarcimento dei danni subiti dalla (società) attrice per le spese sostenute, per le opere e i manufatti eseguiti sui terreni di proprietà della società immobiliare BISBINO pari a lire 700 milioni, salvo quella somma diversa, maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa".
Il tribunale ha ritenuto la propria incompetenza - ratione materiae - a conoscere della controversia in applicazione dell'art. 8, comma 2, n. 3 c.p.c. che - nel testo in vigore dal 30 aprile 1995 -
attribuisce alla competenza del pretore, qualunque ne sia il valore, le cause relative a rapporti di locazione e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto da aziende, in quanto non siano di competenza delle sezioni specializzate agrarie, evidenziando che attesa l'ampiezza della formulazione normativa in tale previsione deve ritenersi compresa qualsiasi controversia che trovi origine o comunque si riconnetta ad uno dei rapporti di godimento considerati dalla norma, e - quindi - anche al diritto di prelazione convenzionale (e alla sua violazione) previsto in contratto.

2. Oppone parte ricorrente che in realtà la norma positiva non fa riferimento a tutte le controversie "relative, comunque dipendenti, da un rapporto di locazione", ma menziona esclusivamente le "cause relative a rapporti di locazione e di comodato".
Ciò importa - a giudizio della società ricorrente - che la presente controversia esula da quelle di competenza del pretore, atteso che la società attrice non ha fatto valere il diritto di prelazione, ma "il diritto al risarcimento del danno subito in conseguenza dell'inadempimento dei ... OR per non avere preferito nella vendita delle quote della società Immobiliare BISBINO essa INDUSSTRIALVETRO prelazionaria" e questo Supremo Collegio in molteplici occasioni ha affermato che la omissione della denunciatio al prelazionario costituisce inadempimento dell'obbligo di preferire e in quanto tale importa inadempimento contrattuale che dà luogo ad una normale causa di risarcimento del danno che nulla ha a che vedere con il rapporto di locazione.

3. Analoghe le conclusioni del P.G., sul rilievo, da un lato, che le controversie in materia di prelazione promossa dal conduttore di immobile adibito a uso non abitativo appartengono, ratione valoris, al tribunale, dall'altro, che analoga conclusione ha raggiunto, anche recentemente, questa Corte regolatrice, in tema di riscatto agrario pur dopo l'entrata in vigore della legge n. 29 del 1990, non diversa, in ultima analisi, all'art. 8, n. 2 c.p.c.

4. In termini opposti ritiene l'adita Corte che il proposto ricorso non possa trovare accoglimento e che debba, di conseguenza, dichiararsi la competenza, per materia, del pretore di Monza. Recita, in particolare, l'art. 8, n. 3, c.p.c. "Il pretore .. è competente, qualunque ne sia il valore" ... "per le cause relative a rapporti di locazione e di comodato di immobili urbani e per quelle di affitto di aziende, in quanto non siano di competenza delle sezioni specializzate agrarie".
Nella specie, come osservato sopra, la s.r.l. INDUSTRIALVETRO BAGNO, ha rassegnato le proprie conclusioni, nel giudizio innanzi al tribunale, chiedendo che "dato atto dell'inadempimento dei convenuti alle obbligazioni assunte nei confronti di ... IO RI, e quindi nei confronti della società attrice, della prelazione in caso di vendita dell'immobiliare, accertare e dichiarare l'inadempimento dei convenuti nei confronti dell'attrice prelazionaria e quindi condannare i convenuti in via tra loro solidale, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 1381 c.c. quali eredi del defunto IN OR, al risarcimento dei danni subiti dall'attrice pari alla differenza tra l'importo pagato dai cessionari delle quote lire 800 milioni per acquisire la proprietà dell'immobiliare BISBINO s.n.c. e il valore reale degli stessi immobili, qualora questi fossero entrati nel patrimonio della INDUSTRIALVETRO BAGNO s.r.l. a seguito dell'esercizio della facoltà di riscatto previsto a favore della stessa".
"In via subordinata - ancora, la società attrice ha chiesto - condannare i convenuti, sempre in via solidale tra loro, al risarcimento dei danni subiti dalla attrice per le spese sostenute, per le opere ed i manufatti eseguiti suoi terreni di proprietà della società immobiliare BISBINO pari a lire 700 milioni, salvo quella somma diversa, maggiore o minore, che verrà accertata in corso di causa a seguito di consulenza tecnica".
È evidente, pertanto - come correttamente sottolineato dal tribunale - che entrambe le domande (quella, cioè in via principale, come quella svolta in via subordinata), integrano cause relative a rapporto di locazione, come tali devolute - per effetto dell'art. 8, n. 3 c.p.c. - alla competenza per materia del pretore.
È pacifico, infatti, come emerge dalla stessa esposizione dei fatti di causa come compiuta dalla attuale ricorrente, che entrambe le pretese hanno il proprio fondamento in un contratto di locazione che, da una parte, prevedeva il diritto, convenzionale, di prelazione in favore del conduttore, in caso di trasferimento dell'immobile, dall'altro la possibilità per lo stesso conduttore di realizzare, sull'area inizialmente nuda, i manufatti descritti nella domanda subordinata.
In altri termini l'attuale ricorrente chiede il risarcimento dei danni patiti per effetto del lamentato inadempimento della parte locatrice, alle clausole contenute nel contratto di locazione inter partes ed è logicamente impossibile negare essere a fronte a una causa relativa a rapporto di locazione di immobile urbano. Precisa la ricorrente, nel ricorso, che "la omissione della denunctiatio al prelazionario nella prelazione convenzionale, costituisce inadempimento dell'obbligo di preferire e, in quanto tale importa inadempimento contrattuale che dà luogo ad una normale causa di risarcimento del danno (da inadempimento contrattuale) che - ne' direttamente ne' indirettamente - più nulla ha a che vedere con il rapporto di locazione".
L'assunto, corretto nella sua prima parte, è inaccettabile nella seconda.
La società attrice - in particolare - denuncia una responsabilità "contrattuale" dei locatori (per avere costoro, violato alcune delle clausole del contratto inter partes).
Essendo certo, da un lato, che tra le parti esiste un unico contratto, e, dall'altro, che tale contratto è certamente un contratto di locazione, è impossibile affermare - come fa la società ricorrente - che i OR devono essere sì ritenuti "inadempienti" al "contratto" (si invoca, infatti, la loro responsabilità contrattuale), ma non al contratto di locazione.

5. Quanto, ancora, alle considerazioni svolte dal P.G. le stesse non colgono nel segno.
Quanto ai precedenti di questa Corte, richiamati dal P.G. nelle proprie conclusioni, e, in particolare, Cass., 30 dicembre 1993, n. 13012 e Cass., 9 giugno 1986, n. 3832, gli stessi non sono pertinenti, al fine del decidere, sotto due concorrenti profili. In primo luogo gli stessi sono stati emessi con riguardo ad un quadro normativo totalmente diverso da quello attuale, atteso che anteriormente al 30 aprile 1995 (data di entrata in vigore dell'art.3, l. 26 novembre 1990, n. 353, che ha sostituito con una nuova formulazione l'art. 8 c.p.c.) faceva difetto una disposizione, di carattere generale, che attribuisse alla competenza per materia di un determinato giudice tutte le cause comunque relative ai "rapporti di locazione e di comodato di immobili urbani", e la competenza al riguardo era divisa tra vari giudici.
In secondo luogo, anche a prescindere da quanto precede, non può tacersi che entrambe le decisioni richiamate sono state emesse con riferimento alla violazione, da parte del locatore, non di un obbligo "contrattuale", ma di un obbligo "legale" (in particolare inosservanza dell'art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392). Quanto - ancora - ai principi enunciati da Cass., 17 novembre 1998, n. 11553, nonché da Cass., 9 ottobre 1997, n. 9812, entrambe affermative della regola secondo cui le controversie in materia di riscatto di fondo rustico esercitate dall'affittuario coltivatore diretto a norma dell'art. 8 della l. n. 590 del 1965 non rientrano tra quelle devolute alla competenza del giudice specializzato agrario, ma sono destinate alla cognizione del giudice ordinario, in alcun modo i principi ivi enunciati (conformi ad una consolidata giurisprudenza di questa Corte) sono riferibili alla presente controversia.
Come avverte la stessa giurisprudenza richiamata dal P. G., infatti, si ritiene - in materia - che le controversie in materia di riscatto agrario non sono devolute alla competenza della sezione specializzata agraria perché in tali controversie non vengono in discussione diritti derivanti direttamente e tipicamente dal rapporto di affitto, ma un diritto nascente dalla legge, che nel contratto di affitto rinviene solo il suo presupposto fattuale. Poiché, per contro, nella specie la società ricorrente deriva le proprie richieste dalla violazione, da parte della controparte, non di un obbligo di legge, ma di puntuali clausole contenute in un contratto di locazione è palese che - come accennato - correttamente il tribunale di Milano ha affermato la competenza del pretore di Monza.

6. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi, con declaratoria della competenza del pretore di Monza e con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso, dichiara la competenza del pretore di Monza, condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente procedimento in favore di OR VI e GU, liquidate in lire 114.000, oltre agli onorari liquidati in lire 1.200.000. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di cassazione il giorno 8 aprile 1999. DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 19 MAGGIO 1999.