Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Roberto PREDEN - Presidente -
Dott. Michele VARRONE - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Rel. Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
EV DO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DI PIETRALATA 320, presso lo studio dell'avvocato GIGLIOLA MAZZA RICCI, difeso dagli avvocati CARMINE BATTIANTE, FRANCESCO FORMIGLIA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
PO FI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA NAZIONALE 243, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO CAPUTO, difeso dagli avvocati MICHELE DI STEFANO, GIOVANNI VARANELLI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1953/95 del Tribunale di FOGGIA, emessa il 30/06/95 e depositata il 30/12/95 (R.G. 2578/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/02/99 dal Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per l'accoglimento del II motivo del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 15.11.1993 LE FI, proprietario di un locale già condotto in locazione da EV EN ad uso commerciale, premesso che, nonostante la cessazione del rapporto (in esito a intimazione di licenza convalidata il 7.2.1987) il conduttore aveva continuato a detenere l'immobile, convenne dinanzi al Pretore di Foggia il EV per sentirlo condannare al pagamento della indennità di legge, da determinarsi, quanto al periodo di sospensione delle esecuzioni disposta con d.l. 30.12.1988, n. 551 (convertito in legge 21.2.1989 n. 61), in misura pari al doppio del canone. Il convenuto oppose di avere, formalmente e senza esito, offerto al locatore la riconsegna dell'immobile e di non aver percepito l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Chiese, quindi, il rigetto della domanda, che fu, invece, accolta dal Pretore con sentenza del 20.1.1995. Su appello del EV il Tribunale di Foggia, con sentenza del 30.12.1995, ha confermato la decisione del Pretore, osservando: 1) che il conduttore era tenuto al pagamento della indennità reclamata dal locatore perché aveva continuato a far uso dell'immobile anche dopo la cessazione del rapporto locativo;
2) che per il periodo di vigenza del d.l. n. 551 del 1988 l'indennità era dovuta nella misura del doppio del canone,
perché la detenzione dell'immobile da parte del conduttore si era protratta anche dopo che il conduttore aveva conseguito il titolo esecutivo per il rilascio. Ricorre il EV con due motivi. Resiste il LE con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo il ricorrente insiste nel sostenere di avere, dopo la cessazione del rapporto locativo, offerto senza esito al locatore la riconsegna del bene locato e di avere sin da quel momento cessato di utilizzare l'immobile, quantunque il locatore non gli avesse ancora corrisposto la indennità di avviamento.
Lamenta, quindi, che, in violazione degli artt. 1591 Cod.civ., 115 e 116 Cod.Proc.Civ., la Corte di merito, sul presupposto erroneo che il conduttore avesse continuato ad utilizzare il bene anche dopo la cessazione del rapporto, abbia ritenuto che egli fosse, per questa sola ragione, obbligato al pagamento del canone per tutto il periodo durante il quale l'utilizzazione del bene si era protratta. La doglianza è fondata nei limiti di cui appresso.
Secondo l'ormai prevalente giurisprudenza di legittimità (Cass., 1/6/1995, n. 6132 - Cass., 17/10/1995, n. 10820) la disposizione dettata (con riferimento alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione per cui sia dovuta alla cessazione del rapporto l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale) dall'art. 34 della legge 27/7/1978, n. 392, secondo cui "l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità", inserendosi nel quadro normativo di protezione delle attività imprenditoriali svolte in immobili locati, costituisce ulteriore espressione della tutela dell'avviamento e non attribuisce un mero diritto di ritenzione, ma consente la protrazione dell'esercizio dell'attività economica sull'immobile (sulla base di un rapporto instaurato in forza di legge, geneticamente collegato al precedente rapporto contrattuale, di cui ripete l'essenza minimale delineata dall'art. 1571 Cod.Civ. ed avente per finalità proprio la protrazione dell'uso dell'immobile verso pagamento di un corrispettivo coincidente con quello del precedente rapporto contrattuale) fino al momento in cui il conduttore possa utilizzare la prevista monetizzazione del valore di avviamento per assicurare un'altra adeguata collocazione all'impresa. Si è, inoltre, osservato (Cass. n. 10820/1995 cit.) che nell'ambito del rapporto legale derivato il pagamento del corrispettivo è dovuto anche nell'ipotesi in cui il conduttore, per sua scelta, non utilizzi l'immobile, giacché tale condotta confligge con le finalità proprie del rapporto stesso, come innanzi delineate, e con i principi generali della correttezza (artt. 1175 e 1375 Cod.Civ.), che costituiscono fonte integrativa non solo del contratto, ma anche, ed a maggior ragione in difetto di una specifica regolamentazione, dei "rapporti non contrattuali", onde deve escludersi che il conduttore possa, per sua unilaterale determinazione, rendere gratuita la detenzione, astenendosi dall'utilizzare l'immobile. Non può, quindi, condividersi l'implicito assunto del ricorrente, secondo cui nella specie il conduttore non avrebbe potuto considerarsi obbligato a pagare il canone dopo la cessazione del rapporto contrattuale soltanto perché da quel momento non avrebbe più utilizzato l'immobile locatogli.
Deve, peraltro, aggiungersi che (come è stato, del resto, puntualizzato dalla giurisprudenza innanzi citata) l'obbligo di pagamento del canone anche dopo la cessazione del rapporto contrattuale, ponendosi in relazione di corrispettività rispetto al diritto del conduttore di continuare a detenere e ad utilizzare l'immobile per lo scopo predetto, viene meno nel caso in cui il conduttore abbia rinunziato anche alla mera detenzione dell'immobile, effettuando la riconsegna del bene al locatore o facendogliene offerta ai sensi dell'art. 1216 Cod.Civ.. Sotto questo più limitato profilo la censura in esame è fondata, giacché il Tribunale ha del tutto trascurato di indagare in ordine all'offerta di riconsegna dell'immobile (che col gravame di merito il EV aveva espressamente dedotto di aver rivolto al LE mediante intimazione a mezzo di ufficiale giudiziario) ed, affermando che il EV era comunque obbligato al pagamento del corrispettivo, è effettivamente incorso nella denunziata violazione di legge. Col secondo motivo il ricorrente lamenta in subordine che, in violazione del d.l. 30/12/1988, n. 551, convertito in legge 21/2/1989, n. 61, il Tribunale abbia ritenuto che, per il periodo durante il quale l'art. 7 co. I del d.l. n. 551 aveva sospeso l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili locati, il conduttore fosse obbligato al pagamento del doppio del canone, ai sensi dell'art. 7 co. II, senza considerare che nel caso sottoposto al suo esame l'esecuzione del rilascio era preclusa non già dalla disposizione dell'art. 7 co. I del decreto, bensì da quella dell'art. 34 co. III della legge n. 392, che subordina l'esecuzione del provvedimento di rilascio al previo pagamento della indennità di avviamento e che avrebbe dovuto ritenersi operante nella specie, giacché - secondo l'assunto del ricorrente - tale pagamento non era stato effettuato ne' offerto dal locatore.
La doglianza è fondata. L'art. 7 co. II del d.l. n. 551, che ha tutelato l'interesse del locatore al sollecito recupero della disponibilità materiale del bene locato, compensandolo per la ritardata eseguibilità del provvedimento di rilascio col pagamento del doppio del canone, non ha certo inteso sopprimere la tutela assicurata al conduttore dal condizionamento, introdotto dall'art. 34 della legge n. 392, del rilascio dell'immobile locato al pagamento della indennità di avviamento e, pertanto, deve ritenersi applicabile nel solo caso in cui l'esecuzione del provvedimento di rilascio abbia trovato ostacolo esclusivo nella sospensione, di carattere generale e temporaneo, di tutti i provvedimenti di rilascio degli immobili locati disposta dall'art. 7 comma I e non anche nel caso in cui l'esecuzione del rilascio non abbia potuto comunque aver luogo a causa del mancato pagamento della indennità di avviamento. Sul punto non può, quindi, condividersi la giurisprudenza (Cass. 30.3.1995, n. 3813; Cass. 10.12.1998, n. 12419), secondo cui nel detto periodo di sospensione legale delle esecuzioni il conduttore sarebbe stato in ogni caso obbligato al pagamento del doppio del canone, mentre il locatore non sarebbe stato tenuto al pagamento della indennità di avviamento perché non avrebbe potuto contare sulla immediata riconsegna dell'immobile locato. Vero è, invece, che nel periodo di sospensione il conduttore che non avesse percepito la indennità non avrebbe potuto considerarsi in mora nella riconsegna dell'immobile e, non potendo, per questa prevalente ragione, essere assoggettato ad esecuzione per rilascio, non avrebbe neppure potuto ritenersi obbligato al pagamento del doppio del canone (in tal senso: Cass. 22.1.99 n. 587). Nella specie il locatore, obbligato al pagamento della indennità, avrebbe potuto pretendere dal conduttore il pagamento del doppio del canone se gli avesse corrisposto l'indennità o se gliene avesse fatto offerta nelle forme di cui agli artt. 1208 e segg. c.c., giacché solo in tal caso sarebbe venuto meno - per quanto si è
detto - il diritto del conduttore di continuare ad utilizzare l'immobile locato e null'altro si sarebbe opposto al diritto del locatore di porre in esecuzione il provvedimento di rilascio, all'infuori della sospensione "ex lege" della esecuzione disposta dall'art. 7 comma I cit. Avendo trascurato di indagare in ordine all'avvenuto pagamento o, quanto meno, all'offerta formale della indennità di avviamento ed avendo affermato che al conduttore EV incombeva in ogni caso l'obbligo di pagamento del doppio del canone, il Tribunale è, quindi, effettivamente incorso nella denunziata violazione di legge. La impugnata sentenza va, pertanto, cassata limitatamente ai punti investiti dalle censure come sopra accolte, con rinvio, per nuovo esame, ad altra sezione del Tribunale di Foggia, che si uniformerà ai principi di diritto innanzi enunciati e provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso per quanto di ragione. Cassa in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione del Tribunale di Foggia.
Roma, 23.2.1999 DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 26 MAGGIO 1999.