1953 1/15 ORIGINALE REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO C.I. LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE TERZA SEZIONE CIVILE Oggetto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Obbligazioni e contratti Presidente Dott. LIBERTINO ALBERTO RUSSO locazione- cessione del contratto art. - Consigliere 36 1. 392 del 1978 Dott. RAFFAELE FRASCA Ud. 17/06/2015 PU Consigliere Dott. DANILO SESTINI R.G. N. 3530/2012 Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO Rep. Rel. Consigliere Dott. ENZO VINCENTI Cron.19531 ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 3530-2012 proposto da: CU DI TI ([...]), elettivamente domiciliata in ROMA, L.GO MESSICO 7, presso lo studio dell'avvocato FEDERICO TEDESCHINI, rappresentata e difesa dall'avvocato MARCELLO PERNA giusta procura speciale in calce al ricorso;
- ricorrente

contro

SA AR e SA AL, in qualità di eredi di CC MA ER;
- intimati avverso la sentenza n. 733/2011 della CORTE D'APPELLO di 1499 TRIESTE, depositata il 30/11/2011, R.G.N. 86/2011; 2015 udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/06/2015 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
1 udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore GIANFRANCO SERVELLO, che ha concluso per il Generale Dott. rigetto del ricorso. RITENUTO IN FATTO 1. A seguito di azione promossa da AR AR e LE AR, quali eredi di MA ES TT, il Tribunale di Trieste, con sentenza del novembre 2010, condannava, in solido tra loro, IZ CC IS e JA OV al pagamento, in favore degli attori, della somma di euro 6.634,88, oltre interessi legali, a titolo di canoni di locazione dell'immobile ad uso diverso da abitazione, sito in Trieste, nonché alle spese del procedimento di sfratto per morosità in precedenza intimato alla OV e convalidato con ordinanza del 19 gennaio 2009, oltre alle ulteriori spese processuali. 2. - L'impugnazione proposta dalla CC IS veniva rigettata dalla Corte di appello di Trieste con sentenza resa pubblica il 30 novembre 2011. Il grado Y2.1. secondogiudice di premesso che l'appellante aveva stipulato il contratto di locazione nel 1978 e che lo aveva ceduto nel 1983 alla OV unitamente all'azienda -1 nell'escludere che il primo giudice avesse male applicato l'art. 36 della legge n. 392 del 1978, riteneva la CC responsabile delle obbligazioni assunte dalla cessionaria, non assumendo rilievo che, "prima della mora, fossero già trascorsi i primi dodici anni dalla stipula del contratto", giacché, a fronte della prima scadenza legale di sei anni (art. 27 della citata legge) e del rinnovo per altri sei anni (art. 29), non vi era, in assenza di "valida disdetta" (ai sensi dell'art. 28), cessazione dell'originario rapporto, che restava "sottoposto alle medesime clausole originariamente pattuite, salvo, appunto, il nuovo termine di scadenza". 2.2. - Quanto poi al gravame sulle spese del procedimento di sfratto, la Corte territoriale le riteneva dovute anche dalla CC, ai sensi dell'art. 36 della legge n. 292 del 1978, in quanto conseguenza della conduttrice e della conseguentedell'inadempimento intimazione di sfratto.

3. Per la cassazione di tale sentenza ricorre IZ CC IS sulla base di un unico motivo. Non hanno svolto attività difensiva gli intimati AR AR e LE AR, quali eredi di MA ES TT. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. - laCon l'unico, articolato, mezzo è dedotta violazione dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978 e omessa motivazione. La Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere che un contratto ormai scaduto potesse avere effetto nei confronti del cedente, non potendo più "considerarsi un contratto collegato all'avvenuta cessione dell'azienda e continuare ad essere in vigore tra le stesse parti" originarie;
di qui, pertanto, la non necessità della disdetta ex art. 28 della legge n. 392 del 1978. Inoltre, la Corte di appello avrebbe ignorato che, ai sensi del citato art. 36, la cessione del contratto di locazione, "con l'atto di cessione d'azienda", era stata comunicata al locatore e da questi era stata accettata, con successiva riscossione dei canoni per molti anni;
sicché, sebbene in assenza di disdette", ciò assumeva "rinunce valenza "liberatoria" dell'originario conduttore, cui era ormai subentrato altro soggetto, "pienamente accettato dal locatore per un quarto di secolo", tanto che i successivi rinnovi contrattuali non riguardavano più essa CC, che non avrebbe potuto dare ormai alcuna disdetta del contratto ceduto. Peraltro, alla luce della ratio dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, che è quella di tenere indenne il locatore dalla scelta del conduttore di cedere l'azienda ed il 3 contratto di locazione, una volta che il locatore stesso abbia "riacquistata la possibilità di interloquire e di decidere sulla scelta della persona del conduttore, ovvero sulla stessa prosecuzione del rapporto, quest'ultima diviene decisione imputabile esclusivamente al suo deliberato consenso con conseguente venir meno dell'esigenza di tutela ... del predetto per una scelta da lui non effettuata". Sicché, la prosecuzione del rapporto locatizio per cui causa "rinnovatosi per ben tre volte in capo a soggetti diversi, dopo la scadenza dei primi dodici anni, senza che i locatori avessero mai esercitato la propria facoltà di diniego del rinnovo, ° avessero scelto un diverso conduttore ", avrebbe dovuto indurre la Corte di appello a ritenere che ciò, trattandosi di "fatto riconducibile soltanto ed esclusivamente ad univoca scelta e volontà di costoro", escludesse l'applicazione dell'art. 36 citato. In tal senso, la decisione del giudice di secondo grado avrebbe eluso la questione "centrale della permanenza dell'obbligo di garanzia in capo ad un cedente ormai totalmente estraneo all'evolversi del contratto ed alla sua storia, e della legittimazione della disdetta, che non può che inerire alle persone dei veri contraenti in atto e non già a chi disponeva del contratto un quarto di secolo prima”. Ed ancora, la Corte territoriale avrebbe ignorato di valutare «l'illegittimità della stessa clausola di "proroga tacita" inserita nel primitivo contratto tra le Sig.re CC predispostoe TT, che è stato unilateralmente dall'Amministrazione immobiliare la quale andava richiamata ed approvata specificamente per iscritto, a pena di nullità, ex art. 1341 C. C., trattandosi di clausola vessatoria>>>. Il motivo, in tutta la sua articolazione, non può 2. - essere accolto. 4 டு6 2.1. La ricorrente non contesta tanto (e, comunque, talinon veicola sul punto doglianze puntuali e concludenti, l'accertamento del giudice del merito) da scalfire l'affermazione della Corte territoriale (cfr. sintesi al $ per cui, in 2.1. del "Ritenuto in fatto" che precede) mancanza di disdetta ex art. 28 della legge n. 392 del 1978, si sia protratto nel tempo l'originario rapporto di locazione di immobile ad uso non abitativo, stipulato nel 1978, ceduto alla OV nel 1983 unitamente da essa conduttrice all'azienda e, poi, soggetto a più rinnovazioni (ai sensi degli artt. 27 e 29 della stessa legge del 1978), quanto (e nonostante ciò) il permanere "dell'obbligo di garanzia in capo ad un cedente ormai totalmente estraneo all'evolversi del contratto ed alla sua storia". Invero, come da questa Corte più volte affermato, in affitto di azienda con contestuale cessione del caso di contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda é esercitata, la disciplina recata dal citato art. 36 (deviando in parte da quella generale dell'art. 1408 cod. civ.) opporsi alla comporta che, se il locatore non può sublocazione ° alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione dell'azienda, tuttavia esso può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di delinadempimento cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo (Cass., 13 dicembre 2007, n. 26234). Si tratta di un vincolo, tra cedente e cessionario, di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento delle relative azioni giudiziali soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il per il suddetto contratto, solo dopo che si sia configurato l'inadempimento del cessionario. Vincolo che, in caso di plurime cessioni, a catena, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non 5 liberazione dei distinti cedenti, si viene a configurare, tra tutti i cedenti "intermedi" del contratto stesso (compreso il primo), come di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall'art. 1294 cod. civ.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno (a prescindere dal numero delle cessioni), in solido tra loro, dell'obbligazione inadempiuta dall'attuale conduttore (Cass., 20 aprile 2007, n. 9486). La censura, dunque, non coglie nel segno, giacché presupposto l'anzidetto accertamento del giudice del merito sul protrarsi nel tempo sempre dello stesso rapporto locatizio, più volte rinnovato senza disdetta la mera dilatazione temporale del vincolo obbligatorio (come a maggior ragione si ha nelle plurime cessioni a catena) non è circostanza tale da sterilizzare l'operatività dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, nella specie correttamente applicato dal giudice del merito. Del resto, una tale prospettiva inerente alla tutela - del soggetto ceduto, come parte debole del rapporto (così ancora la citata Cass. n. 9486 del 2007) è confortata, - nella specie, dalla circostanza che la cessione dell'azienda, unitamente al contratto di locazione, si è realizzata tra la CC e la OV prima della scadenza del primo sessennio (come detto: contratto stipulato nel 1978 e cessione nel 1983). Sicché, l'individuazione del cessionario dell'azienda, e dunque del contratto di locazione, è avvenuta su scelta della stessa CC prima ancora che il locatore si trovasse nelle condizione di poter esercitare il diniego di rinnovo senza le limitazioni di cui all'art. 29 della legge n. 392 del 1978, con la conseguenza che i rinnovi successivi alla prima scadenza si sono determinati quando già l'originaria conduttrice aveva messo in moto un meccanismo (quello della cessione) al quale il locatore non poteva opporsi (se non per gravi motivi). Quanto poi al profilo di doglianza che attiene 2.2. - alla nullità, per supposta vessatorietà ai sensi dell'art. clausola di rinnovo tacito 1341 cod. civ., della asseritamente presente nell'originario contratto di locazione, che si assume unilateralmente predisposto dalla "Amministrazione immobiliare Mario DI nel 1978, esso è, in ogni caso, inammissibile. Viene, infatti, dedotta, per la prima volta in questa sede, una questione nuova, che non attiene alla nullità in sé della clausola vessatoria siccome rilevabile d'ufficio - anche nel giudizio di legittimità (cfr. Cass., 15 febbraio 1992, n. 1873, pertinente ratione temporis rispetto a contratto, come nella specie, antecedente all'introduzione della disciplina relativa ai contratti del consumatore;
in generale, sul rilievo d'ufficio della nullità contrattuale anche nel giudizio di cassazione, cfr. Cass., sez. un., 12 dicembre 2014, n. 26242) -, ma ai presupposti di fatto di detta nullità segnatamente (prima ancora di quelli ei vessatorio della clausola e concernenti il carattere l'inesistenza della prescritta approvazione specifica), alla portata del contratto di locazione in cui essa è inserita, laparrebbe postulare ovvero - come ricorrente - se si tratti, O meno, di contratto concluso mediante moduli ° formulari ex art. 1342 cod. civ. Di un tale thema decidendum - il quale implica accertamenti di fatto e un' esegesi dell'accordo negoziale che, di per monte dell'indagine sé, si pongono a vessatorio delle sull'eventuale intrinsecamente carattere siffatta indagine clausole ivi inserite e, invero, da una possono anche del tutto prescindere non vi è traccia nella - sentenza impugnata e la ricorrente neppure accenna al fatto che esso sia stato adeguatamente dedotto nei gradi di merito, altresì omettendo, in violazione del disposto di cui al n. 6 7 del primo comma dell'art. 366 cod. proc. civ., di riportare il contenuto degli atti giudiziali di parte all'uopo rilevanti, oltre che di indicare la sede processuale ove rinvenirli. - Il ricorso va, dunque, rigettato.

3. avendo gli intimati svolto attività difensiva in Non questa sede, nulla è da disporsi in punto di regolamentazione delle spese processuali del presente giudizio di legittimità.

PER QUESTI MOTIVI

LA CORTE rigetta il ricorso. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza civile della Corte suprema di Cassazione, in data 17 giugno 2015. Il PresidentePresident Il Consigliere estensore Stu d. FA ATANIA DEPOSITATO ANCELLERIA 30 SET 2015 Funzionario Giudizi TANIA 8