Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CALFAPIETRA Vincenzo - Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore - Consigliere -
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ON ET, elettivamente domiciliato in ROMA VIA IDROSCALO 2, presso il Signor LA DE BENEDETTO, difeso dall'avvocato MARIO URIGO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TA PP, TA AR IA;

- intimate -
avverso la sentenza n. 542/00 del Tribunale di SASSARI, depositata il 02/06/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/05/03 dal Consigliere Dott. TROMBETTA Francesca;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione davanti al pretore di Sassari, US e RA TA convennero in giudizio RO LE, deducendo: che con preliminare di vendita 16.6.78, la loro dante causa, Giovanna Giudice in TA, aveva promesso di vendere al convenuto ed alla di lui moglie, l'unità immobiliare in agro di Giave, regione "Su Saltu" denominata "monte Ruggiu", identificata al catasto alla part. 3458, F3, mapp. li 1, 2, 3, 4, F4 mapp. 4/ F21 mapp. 108, di complessivi Ha 39.64.79;
che detta unità immobiliare, ad eccezione del mapp. 108, era posseduta dal LE quale coltivatore diretto che aveva esercitato il diritto di prelazione;
che stipulato l'atto pubblico in data 19.4.80, per un reiterato errore materiale veniva ricompreso fra i terreni compravenduti, anche il mapp. 108 f. 21, facente parte di altro complesso immobiliare di proprietà delle attrici, ubicato in una diversa località e detenuto in affitto da terze persone. Chiedevano, pertanto, che fossero dichiarate proprietarie esclusive del fondo, erroneamente ricompreso nell'atto traslativo. Costituitosi, il LE, qualificata l'azione proposta come azione di annullamento per errore nella dichiarazione, eccepiva preliminarmente la prescrizione dell'azione ed in subordine instava per il rigetto della domanda.
Il Pretore, con sentenza 24.4.98, ricostruita ermeneuticamente la volontà dei contraenti, accoglieva la domanda attrice dichiarando che la porzione di terreno erroneamente inserita nell'atto pubblico, non era stata oggetto della vendita intercorsa fra le parti. Su impugnazione del LE il tribunale di Sassari, con sentenza 2.6.2000, rigettava l'appello. Afferma il tribunale che, correttamente, l'azione proposta è stata qualificata di accertamento della proprietà e che l'errore materiale commesso dalle parti, nell'indicazione dei dati catastali degli immobili oggetto del contratto, è rilevabile dal giudice in sede di interpretazione del contratto, cosicché, nella specie, dagli atti di causa e dal materiale probatorio è dato desumere che le parti contraenti non intesero rispettivamente vendere ed acquistare il terreno in contestazione. Depongono, per il tribunale in tal senso:
il dato letterale;
il fatto che il mappale conteso è isolato rispetto alla restante unità immobiliare che costituisce un corpo unitario, riscattata dal LE attraverso la prelazione agraria;
il comportamento successivo alla stipula tenuto dal LE, sorpreso nell'aver appreso di aver acquistato anche il mapp. 108, e comunque inattivo per quindici anni dalla stipula.
Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione il LE. Nessuna attività difensiva hanno svolto le resistenti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce il ricorrente a motivi di impugnazione:
1)- la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, c.civ., - per avere il Tribunale, nel ritenere l'inserimento, nell'atto di compravendita, della porzione di terreno contraddistinta al foglio 21 mapp. 108, frutto di errore materiale, commesso dalle parti nella indicazione dei dati catastali degli immobili oggetto del contratto, rilevabile dal giudice in sede di l'nterpretazione del contratto, erroneamente escluso la comune intenzione delle parti, di comprendere nell'oggetto della compravendita il su indicato mapp. 108, sul fatto che il terreno de quo era ubicato in località diversa rispetto agli altri, non era individuato con suoi confini, non era stato oggetto di pretese da parte del LE per ben quindici anni;
ciò nonostante la comune intenzione di includerlo nell'oggetto del contratto fosse desumibile: A) dall'indicazione dello stesso terreno sia nel contratto preliminare che in quello definitivo;
B) dalla precisa descrizione del terreno con tutti i suoi dati catastali (foglio, particella, mappale, esatta superficie, reddito dominicale, reddito agrario, tipo e qualità di coltura) C) dalla concorrenza della sua superficie a formare l'estensione complessiva di terreno acquistato;

D) dall'importanza dell'opera svolta dal notaio nell'accertamento e verifica dei dati catastali, sia prima della vendita, sia durante la stipula dell'atto, sia dopo il rogito per la voltura catastale;
E) dall'aver il LE promosso azione davanti alle sezioni specializzate agrarie nei confronti del detentore del terreno per ottenere il rilascio del fondo;
F) dall'importanza residuale dell'indicazione dei confini che quasi mai coincidono con quelli reali e spesso sono sconosciuti anche alle parti;

2)- la violazione e falsa applicazione degli artt. 1427, 1428, 1429, 1431 c.civ. per avere il Tribunale erroneamente qualificato la domanda come di accertamento della proprietà, anziché di annullamento per errore sull'oggetto del contratto, domanda quest'ultima da rigettare perché ampiamente prescritta. Il ricorso è fondato nei limiti che vengono ad esporsi. Va in primo luogo precisato che oggetto della presente controversia non è l'errata indicazione catastale dei terreni che le parti concordemente ritengono essere stati oggetto dei contratti preliminare e definitivo di vendita da essi stipulati, come la citazione giurisprudenziale contenuta nella sentenza oggetto del ricorso potrebbe lasciare intendere;
ma è l'inclusione o meno nell'oggetto dei suddetti contratti di un terreno contraddistinto con i soli dati catastali, ubicato nello stesso comune degli altri terreni oggetto di vendita, ma in una località diversa rispetto ad essi.
Sostengono, infatti, le resistenti che il terreno in questione è stato inserito per errore fra quelli oggetto della vendita;
sostiene viceversa il ricorrente che le parti avevano voluto rispettivamente venderlo ed acquistarlo. L'interpretazione del contratto onde verificare attraverso l'individuazione dell'intento delle parti se il terreno de quo è stato oggetto o meno della volontà di vendere ed acquistare delle stesse, costituisce, perciò, operazione preliminare all'accertamento dell'esistenza, o meno, del dedotto errore di natura ostativa.
Corretta è stata, pertanto, la qualificazione data dai giudici di merito alla domanda proposta dalle TA siccome volta all'accertamento della proprietà del terreno de quo in capo alle stesse, presupponendo l'azione di annullamento del contratto per errore ostativo, come il ricorrente intenderebbe quella attualmente esercitata, che risulti accertata la volontà delle parti di non aver voluto includere quel terreno nell'oggetto della vendita. Trattandosi di procedere all'interpretazione di un contratto di trasferimento immobiliare, cioè di un contratto nel quale la forma prevista ad substantiam è mezzo di espressione dell'accordo, elemento costitutivo del contratto, l'applicazione dei criteri di ermeneutica contrattuale comporta che si debba tener conto del principio secondo cui la volontà delle parti che si manifesti al di fuori dell'atto scritto e contro di esso non può rilevare. Ne consegue che il criterio della valutazione del comportamento complessivo delle parti, ai fini della individuazione del loro comune intento, può essere utilizzato nell'interpretazione dei contratti formali per chiarire il senso del testo scritto;
ma non si può desumere da esso la formazione del consenso sugli elementi essenziali del contratto (v. sent. 4616/2000) quando di tale consenso non v'è traccia nello scritto;
e, viceversa, non può escludersi sulla base della valutazione del comportamento, la formazione del consenso emergente dall'atto scritto. Nella specie, pertanto, l'accertamento del comune intento delle parti in ordine all'inclusione o meno del terreno de quo nell'oggetto del contratto, non può essere fatto al di fuori dell'atto scritto. Erra, pertanto, il Tribunale quando desume dal comportamento successivo al contratto tenuto dal ricorrente, la volontà di questi di escludere il terreno de quo dall'oggetto del contratto nonostante nell'atto scritto il terreno risulti sufficientemente individuato attraverso i dati catastali, tant'è che le parti non hanno mai avuto dubbi sulla sua effettiva identità; come erra ancora il Tribunale nel non rilevare dall'atto scritto quegli elementi, quali l'indicazione della superficie complessiva dei terreni compravenduti includente anche quella del terreno oggetto della controversia, elemento rilevante ai fini della individuazione del comune intento delle parti desumibili dallo stesso atto scritto.
il ricorso va, pertanto, accolto nei limiti esposti e la sentenza cassata con rinvio, anche per le spese alla corte di appello di Cagliari che provvedere ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi esposti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione;
cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla corte di appello di Cagliari.
Così deciso in Roma, il 28 maggio 2003.
Depositato in Cancelleria il 5 febbraio 2004