REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. VIII° CIVILE – II° Collegio
così composta:
dott.ssa Gisella Dedato Presidente
dott. Giuseppe Staglianò Consigliere rel.
dott.ssa Bianca Maria D'Agostino Giudice ausiliario
Riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente

S e n t e n z a definitiva
nella causa civile di II grado iscritta al n. 828/2015 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2015, cui è riunito il procedimento recante il n. R.G. 858/2015, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 12/12/2024, vertente
tra
, Parte_1 Parte_2 Parte_3
e tutti elettivamente domiciliati in Roma, Via Parte_4 Parte_5
C. Corvisieri n. 22, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Recupito, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

Appellanti
e
e , elettivamente domiciliati in Roma, Via di Santa Costanza CP_1 CP_2
n. 46, presso lo studio dell'Avv. Giulio Mancini, che li rappresenta e difende, anche disgiuntamente dall'Avv. Concetto Restuccia, giusta procura in atti;
Appellati
e
e , elettivamente domiciliate in Roma, Via CP_3 Controparte_4 della Giuliana n. 80, presso lo studio degli Avv.ti Giulio Ragazzoni e Raffaela Ruberti, che le rappresentano e difendono, anche disgiuntamente tra loro, in virtù di procura in atti;

Appellate
e
e , nella loro qualità di soci della Controparte_5 CP_6
(cancellata dal Registro delle Imprese in data 20/4/2022), elettivamente Controparte_7 domiciliati in Roma, Via Riccardo Grazioli Lante n. 27, presso l'Avv. Mancini dello studio legale “ , rappresentata e difesa dall'Avv. Sandro Di Meo del Foro di Frosinone CP_8 giusta procura in atti;

Appellati
e
, elettivamente domiciliata in Torre del Greco (NA), Via della Controparte_9
Circumvallazione n. 44, presso lo studio dell'Avv. Antonio Renzullo, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

nonché
, in proprio e in qualità di erede di Controparte_10 Per_1
, ,
[...] Controparte_11 CP_12 CP_13
, , Controparte_14 Controparte_15 CP_16 [...]
, , Controparte_17 CP_18 Controparte_19 CP_20
, , , e
[...] CP_21 Controparte_22 CP_23 CP_24
[...]
Appellati non costituiti
Oggetto: tabelle millesimali.
Conclusioni: come da scritti difensivi. Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, i sigg. Parte_1 Parte_2 [...]
e convenivano in giudizio, dinanzi al Parte_3 Parte_4 Parte_5
Tribunale di Frosinone (R.G. n. 7175/04), i convenuti indicati in epigrafe, assumendo di essere rispettivamente proprietari di alcuni immobili ubicati nel Condominio “Perla di Ponente”, sito in
IU (FR), Via A. Diaz n. 217 b, e precisamente : a) “appartamento posto su piano secondo e terzo sottotetto, confinante con appartamenti censiti con il numero sub 11 e sub 13, vano scala, corte comune, salvo altri con annessi”; b) “cantina al piano seminterrato primo, confinante con posto auto (…), cantine censite con i sub 2 e 9, salvo altri”; c) “posto auto al piano seminterrato primo, confinante con cantina (…), posto auto sub 9, spazio di manovra, salvo altri”; gli attori aggiungevano che dette unità immobiliari erano state da loro acquistate con atto a rogito Notar
del 11/5/2000 (rep. n. 18043, racc. n. 5408), e che detto Persona_2 professionista, in data 10/11/2000, aveva altresì depositato il “Verbale di deposito” del
Regolamento del Condominio di Via A. Diaz n. 217 b (rep. n. 18526, racc. n. 5556), con allegato
Regolamento Condominiale e Tabelle Millesimali.
Ciò premesso, gli attori sostenevano che detto Regolamento Condominiale, di cui al momento della stipula del loro atto di acquisto essi non erano a conoscenza, benché richiamato e da loro formalmente accettato nel contratto di compravendita, non poteva assumere nei loro confronti natura contrattuale, potendo essere considerato vincolante solo nei confronti di coloro che avessero acquistato delle unità immobiliari nel citato Condominio dopo la sua predisposizione;
inoltre, gli attori affermavano che dall'esame del Regolamento condominiale e delle relative Tabelle millesimali erano emersi alcuni errori di calcolo relativi alle Tabelle “A” e “B”.
In particolare, riguardo alla Tabella “A”, “pur non entrando nel merito dei valori assegnati all'altezza del piano, all'esposizione, luminosità e destinazione”, era dato rilevare “la mancanza del coefficiente più importante e cioè il prospetto”, il quale, invece, avrebbe dovuto essere “tenuto in primaria importanza” non solo trattandosi di una città di pregio come IU, ma anche perché
l'immobile condominiale risultava “situato in modo da godere di una vista panoramica elevatissima, [tale] da rendere importante ai fini economici il coefficiente “affaccio” che, al contrario, era stato completamente disatteso nella redazione di tale Tabella.
Inoltre, in relazione alla Tabella “B”, che concerneva la ripartizione delle spese comuni relative alla scale e all'ascensore, risultava “erroneamente preso in esame il piano terra partendo dal secondo piano, quanto invece dall'esame del progetto di costruzione del ” si rilevava che sia le CP_25 scale, sia gli ascensori, avevano inizio “dal piano posti auto, seminterrato secondo”, ove erano anche allocati “la centralina idraulica dell'ascensore e gli autoclavi condominiali ed i relativi contatori”, con la conseguenza che, in vista della redazione di tale Tabella, il piano terra avrebbe dovuto essere inteso proprio quello del “piano interrato posto auto seminterrato secondo”, e non quello del “portone d'ingresso del secondo piano”.
Pertanto, poiché dai calcoli eseguiti dal tecnico all'epoca incaricato erano scaturite due Tabelle (“A”
e “B”) non rispondenti alla reale situazione di fatto, e tenuto conto che tutte le richieste avanzate per ottenere ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. una loro revisione e modifica non avevano sortito effetto, gli attori si erano visti costretti ad adire l'Autorità giudiziaria per chiedere che fosse accertato che le Tabelle “A” e “B” erano affette da errori, con conseguente ordine al Condominio di applicare nuove Tabelle da redigersi in corso di causa;
il tutto con vittoria di spese processuali.
Costituitisi in giudizio, i condomini e la si limitavano CP_1 CP_12 Controparte_7
a resistere, deducendo che il Regolamento condominiale, comprensivo delle Tabelle millesimali, aveva natura contrattuale;
pertanto concludevano chiedendo il rigetto della domanda, con vittoria di spese processuali.
Gli altri convenuti non si costituivano in giudizio, preferendo rimanere contumaci.
Nel corso dell'istruttoria veniva espletata apposita C.T.U., volta ad accertare l'esistenza degli asseriti errori di calcolo delle Tabelle in questione, anche in ragione dell'errata applicazione dei criteri appositamente previsti;
quindi, all'esito dell'istruttoria, con sentenza n. 1103/14, il
Tribunale, nel ritenere che i criteri di stima applicati nella elaborazione delle Tabelle risultavano corretti e, quindi, che non potevano rilevarsi errori di calcolo, rigettava la domanda, condannando gli attori alla rifusione delle spese processuali.
Con distinto atto di citazione ritualmente notificato, i sigg. Parte_1 Parte_2 [...]
e nella loro qualità di condomini del Parte_3 Parte_4 Parte_5
Condominio “Perla di Ponente”, sito in IU (FR), Via A. Diaz n. 217 b, convenivano nuovamente in giudizio, dinanzi al Tribunale di Frosinone (R.G. n. 7135/05), i convenuti indicati in epigrafe, sostenendo che il Regolamento Condominiale, di cui al momento della stipula dell'atto di acquisto essi non erano a conoscenza, benché richiamato e da loro accettato nel contratto di compravendita, non poteva assumere nei loro confronti natura contrattuale, potendo essere considerato vincolante solo nei confronti di coloro che avessero acquistato “ delle unità immobiliari nel citato CP_25 solo dopo la sua predisposizione”; inoltre, gli attori ribadivano quanto già sostenuto nel giudizio
R.G. n. 7175/04, e cioè che dall'esame del Regolamento condominiale e delle relative Tabelle millesimali erano emersi alcuni errori di calcolo relativi alle Tabelle “A” e “B”.
Pertanto, nel ribadire che dai calcoli eseguiti dal tecnico all'epoca incaricato della redazione erano scaturite due Tabelle (“A” e “B”) non rispondenti alla reale situazione di fatto e che tutte le richieste avanzate per ottenere ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. una revisione e modifica delle stesse non avevano sortito effetto, gli attori concludevano chiedendo, previa declaratoria che il Regolamento condominiale non poteva assumere valore contrattuale nei loro confronti, l'accertamento che le
Tabelle “A” e “B” erano affette da errori, con conseguente ordine al Condominio di fare applicazione di nuove Tabelle da redigersi in corso di causa;
il tutto con vittoria di spese processuali.
In questo giudizio si costituivano i condomini , e CP_1 CP_2 Controparte_9
che si limitavano a resistere, deducendo anche in questo caso che il Regolamento Controparte_24 condominiale, comprensivo delle Tabelle millesimali, aveva natura contrattuale;
pertanto concludevano chiedendo il rigetto della domanda, con vittoria di spese processuali.
Gli altri convenuti non si costituivano in giudizio, preferendo rimanere contumaci.
Anche in questo procedimento veniva espletata apposita C.T.U., volta ad accertare l'esistenza degli asseriti errori di calcolo delle Tabelle in questione, anche in ragione dell'errata applicazione dei criteri appositamente previsti;
quindi, all'esito dell'istruttoria, con sentenza n. 2/15, il Tribunale, nel ritenere che le Tabelle avessero “natura negoziale” e che i criteri di stima applicati nella elaborazione delle Tabelle risultavano corretti, sicché non potevano rilevarsi errori di calcolo, rigettava le domande, condannando gli attori alla rifusione delle spese processuali.
Con distinti atti di citazione di identico contenuto (R.G. 828/15 e R.G. 858/15), i sigg. Pt_1
e
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 proponevano appello avverso tali decisioni, assumendone l'erroneità e l'ingiustizia e chiedendone la riforma.
Gli appellanti, dopo aver sostenuto la violazione dell'art. 274 c.p.c. a causa della mancata riunione, , dei due giudizi pendenti dinanzi allo stesso Tribunale adìto e che presentavano una parziale identità delle domande proposte, lamentavano, “in primis”, l'erronea valutazione del materiale probatorio ed il travisamento delle circostanze in fatto e in diritto, in quanto, a loro dire, il giudicante, nell'aderire alla conclusioni rassegnate dal C.T.U., non si era avveduto che il consulente, pur avendo affermato che i coefficienti riduttori erano quelli fissati dalla Circolare ministeriale 12480/66, non si era reso conto che nella redazione delle Tabelle essi non erano stati applicati oppure applicati in modo generico.
Inoltre, gli appellanti evidenziavano che il C.T.U., benché la questione avesse formato oggetto di apposite “note critiche”, non aveva neanche rilevato che l'ingresso principale dell'edificio si trovava
“a circa 6 metri dal suolo” e, precisamente, al “piano S/2”, dove nasceva la scala e dove partiva l'ascensore: infatti, dall'androne del palazzo si dipartivano 4 rampe di scale, che andavano ai primi due piani, e altre 4 che andavano ai piani “S/1” e “S/2”, dove erano ubicati i sevizi comuni e le pertinenze private. Orbene, le rampe che dall'androne andavano ai primi due piani erano utilizzate da una parte dei condomini, mentre quelle che andavano ai piani “S/1” e “S/2” erano utilizzate da tutti i condomini, soprattutto per accedere ai loro posti auto e alle cantine, con la conseguenza che escludere dal concorso nelle spese della scala e dell'ascensore gli alloggi posti al piano terra si era risolto in un errore.
Inoltre, gli appellanti sostenevano che, a differenza di quanto ritenuto dal Tribunale, già nelle “note critiche” alla C.T.U. erano stati evidenziati gli errori e le omissioni in cui era originariamente incorso il tecnico in occasione della redazione delle Tabelle, con la conseguenza che sarebbe spettato al C.T.U. verificare tecnicamente l'esattezza delle Tabelle “A” e “B”, arrivando poi a confrontare i risultati raggiunti con quelli in contestazione.
Con un secondo motivo di censura, poi, gli appellanti lamentavano l'erroneità della decisione nella parte in cui non solo aveva recepito “tout court” le considerazioni espresse dal C.T.U., da ritenersi esclusivamente personali, ma non aveva neanche esaminato gran parte dei documenti acquisiti in giudizio e, segnatamente: la Tabella “B”, nella parte in cui il primo piano era stato escluso dalla ripartizione delle spese per la manutenzione dei piani “S/1” ed “S/2”, con conseguente violazione del disposto di cui all'art. 1124 c.c.; l'atto di acquisto degli attori, risalente all'11/5/2000, e l'atto di registrazione del Regolamento di Condominio, intervenuto solo in data 10/11/2000.
In particolare, l'omessa considerazione della data di relativa stipula di detti atti, infatti, non aveva consentito al giudicante di rilevare che l'obbligo dell'acquirente di un'unità immobiliare di rispettare il Regolamento di Condominio “da predisporre in futuro a cura del costruttore” non poteva certamente valere come approvazione di un Regolamento ancora non esistente, con la conseguenza che lo stesso, essendo stato adottato dopo l'intervenuto acquisto dell'immobile degli attori, non poteva assumere una valenza contrattuale nei confronti dei medesimi.
Pertanto, gli appellanti concludevano chiedendo –in entrambi i casi- l'integrale riforma dell'impugnata sentenza e, per l'effetto, l'accoglimento delle domande da loro proposte in primo grado, con condanna degli appellati alla rifusione delle spese di lite.
Si costituivano in giudizio sia i sigg. ed (R.G. n. 828/2015), che CP_1 CP_2 concludevano chiedendo il rigetto dello spiegato gravame, con vittoria di spese processuali, sia le sigg.re e (R.G. n. 858/2015) che, dopo aver eccepito, in via preliminare, CP_3 Controparte_4 la loro carenza di legittimazione passiva e dopo aver chiesto la loro estromissione dal giudizio (in quanto la sig.ra già proprietaria al 50% dell'appartamento da lei Controparte_10 abitato, a seguito di atto di divisione del 23/1/2007, era divenuta titolare del 100% di detto immobile, avendo da loro acquistato le rispettive quote pervenute per successione dal sig.
[...]
ciascuna pari ad un sesto dell'immobile), nel merito si limitavano anch'esse a resistere, Per_1 chiedendo il rigetto dell'appello, con il favore delle spese del grado. Inoltre si costituiva in giudizio, la sig.ra che, “in primis”, eccepiva Controparte_9
l'inammissibilità dell'appello per violazione del disposto di cui all'art. 342, nuova formulazione;
inoltre, nel merito, dopo aver eccepito anch'essa il proprio difetto di legittimazione passiva (avendo ceduto il proprio immobile in data 11/12/2009 al sig. e quindi cinque anni prima CP_26 della pronunzia della sentenza di primo grado), la stessa si limitava a resistere, chiedendo il rigetto dell'appello, con vittoria di spese processuali.
Infine si costituiva in giudizio anche la che si limitava anch'essa a resistere, Controparte_7 chiedendo il rigetto dello spiegato gravame, con vittoria di spese del grado.
Dopo una serie di rinvii, disposti in entrambi i procedimenti per consentire la loro riassunzione, con ordinanza del Presidente della Sezione veniva disposta la riunione di entrambe le cause.
All'udienza del 8/9/2022, dopo la precisazione delle conclusioni, la causa era trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle memorie conclusionali e delle eventuali memorie di replica.
Con sentenza n. 1395/23, la Corte di Appello, pur respingendo la doglianza concernente l'asserito mancato rispetto, nella redazione della Tabella “A” (che, quindi, doveva ritenersi correttamente redatta), dei coefficienti relativi al “Prospetto” ed allo “Affaccio”, in parziale riforma dell'impugnata sentenza dichiarava che il Regolamento Condominiale e le relative Tabelle millesimali adottate dal
Condominio “Perla di Ponente”, sito in IU (FR), Via A. Diaz n. 217 b, con atto a rogito Notar
[...]
di IU (rep. n. 18043), non erano vincolanti nei confronti dei sigg. Per_2 Parte_1
e avendo essi Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 acquistato le loro unità immobiliari in data 11/5/2000 e, quindi, prima dell'adozione di tale
Regolamento; inoltre,
sulla scorta del rilievo secondo cui, sebbene i condomini dell'attuale “piano terra” non usufruissero delle scale e dell'ascensore per accedere ai loro appartamenti di proprietà esclusiva, era comunque innegabile che gli stessi avevano la possibilità di accedere ai piani sottostanti, ove si trovano ubicati i beni comuni e le relative pertinenze, alcune anche di proprietà esclusiva, sia attraverso le scale condominiali, sia attraverso l'ascensore condominiale, la Corte riteneva che essi dovevano necessariamente partecipare anche alla ripartizione delle relative spese in base alle previsioni di cui alla Tabella “B”; quindi, la Corte dichiarava i condomini degli appartamenti ubicati all'attuale piano terra della palazzina condominiale (in realtà costituente il Piano II° dell'edificio stesso) tenuti a concorrere alla ripartizione delle spese comuni concernenti le scale ed il servizio ascensore.
Ciò premesso, con apposita ordinanza in pari data, la Corte rimetteva la causa sul ruolo affinché, a mezzo di apposita C.T.U., valutata anche la documentazione già in atti, il C.T.U. provvedesse alla redazione di una nuova Tabella millesimale “B” del Condominio “Perla di Ponente”, in modo tale che i condomini degli appartamenti ubicati all'attuale piano terra della palazzina condominiale (in realtà costituente il Piano II° dell'edificio stesso) concorressero all'effettiva ripartizione delle spese comuni concernenti le scale ed il servizio ascensore.
All'udienza del 6/4/2023, la Corte dichiarava l'interruzione del processo a causa dell'intervenuta cancellazione, in data 20/4/2022, della dal Registro delle Imprese. Controparte_7
A seguito dell'avvenuta riassunzione del giudizio da parte dei sigg. Parte_1 Parte_2
e in data 9/8/2023 si costituivano in Parte_3 Parte_4 Parte_5 giudizio i sigg. e già soci della i quali Controparte_5 CP_6 Controparte_7 eccepivano il loro difetto di legittimazione passiva in quanto, negli anni 2020 e 2021, detta società aveva venduto gli immobili di proprietà ubicati all'interno del Condominio, e loro stessi non avevano diviso alcun utile al momento della liquidazione, sicché non poteva essere individuato alcun interesse in capo ad essi a partecipare al giudizio.
Inoltre si costituivano nuovamente anche gli altri appellati, che si riportavano alle difese precedentemente espletate.
All'udienza del 18/4/2024 la Corte affidava l'incarico peritale al C.T.U.; quindi, dopo il deposito dell'elaborato peritale, all'udienza del 12/12/2024, precisate nuovamente le conclusioni, la causa era trattenuta in decisione dalla Corte, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito delle memorie conclusionali e delle memorie di replica.
Motivi della decisione
Preliminarmente, per ragioni di ordine logico e giuridico, dev'essere nuovamente disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalla sig.ra ex art. art. 342 Controparte_9
c.p.c..
Infatti, come già affermato da questa Corte in occasione della pronunzia della sentenza non definitiva, dall'esame dell'appello è possibile ricavare non solo la chiara ed inequivoca indicazione delle censure che gli appellanti hanno inteso muovere nei confronti dell'impugnata sentenza, sia sotto il profilo dell'operata ricostruzione dei fatti sia sotto il profilo della relativa valutazione giuridica, ma anche le argomentazioni giuridiche che i predetti hanno inteso contrapporre a quelle poste dal giudicante di prime cure a base della sua decisione.
Inoltre vanno altresì respinte le eccezioni di difetto di legittimazione passiva sollevate dalle sigg.re e e dalla sig.ra , in quanto il giudizio di primo grado CP_3 Controparte_4 Controparte_9 venne instaurato prima che le predette cedessero i loro beni ubicati nel Condominio “Perla di
Ponente”, con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 111, comma 1, c.p.c., il giudizio doveva proseguire nei loro confronti, in quanto parti originarie;
a ciò, poi, aggiungasi che, nel corso del giudizio, nessuna delle parti ha dichiarato il proprio assenso alla loro estromissione.
Considerazioni non dissimili, poi, possono essere formulate riguardo all'eccezione di legittimazione passiva proposta dai sigg. e ex soci della Controparte_5 CP_6 CP_27
[...]
Infatti, secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, cui questa Corte di merito aderisce, “la cancellazione dal registro delle imprese, causando l'estinzione della società (con la sola eccezione della “fictio iuris” contemplata dall'art. 10 l.fall.), ove intervenga nella pendenza di un giudizio nel quale essa sia parte, determina un'ipotesi di interruzione, con possibilità di prosecuzione o riassunzione da parte o nei confronti dei soci, successori della società, ai sensi dell'art. 110 c.p.c.” (tra le tante, vedi Cass. n. 19580/2017).
Nel caso di specie, l'evento in questione è stato fatto constare nei modi di legge da parte della stessa difesa della sicché, all'esito della declaratoria di interruzione del processo, la causa Controparte_7
è stata ritualmente riassunta nei confronti degli ex soci, senza che possa assumere alcuna rilevanza il fatto che, nel corso del giudizio, la avesse ceduto a terzi gli immobili di proprietà Controparte_7 ubicati all'interno del Condominio “Perla di Ponente”, stante l'apposita previsione di cui agli art. 110 e 111 c.p.c.. Riguardo, poi, al richiamo operato dai sigg. all'art. 1495 c.c., Controparte_28
è sufficiente osservare che il caso di specie è del tutto estraneo alla fattispecie cui detta norma fa riferimento, non potendo la questione attinente alla valenza ed alla correttezza delle tabelle condominiali essere ricondotta nell'ambito della garanzia per i vizi della cosa venduta.
Per quanto concerne, infine, l'asserita “nullità della citazione dell'atto di appello” che, a detta della sig.ra , sarebbe stata determinata dalla mancata indicazione del suo codice Parte_6 fiscale nell'atto introduttivo, è sufficiente osservare che, anche a voler considerare tale carenza alla stregua di una omessa, incompleta inesatta indicazione del nominativo di una delle parti in causa
(parte che, peraltro, è stata da sempre presente in giudizio sin dal primo grado), essa può costituire motivo di nullità solo ove abbia effettivamente determinato un'irregolare costituzione del contraddittorio o abbia ingenerato incertezza circa i soggetti ai quali l'atto è stato notificato (in tal senso, tra le tante, vedi Cass. n. 6352/2014 e n. 23620/2018).
Tale situazione, ovviamente, non è configurabile nel caso di specie, in cui la sig.ra non ha Pt_6 avuto alcuna difficoltà per comprendere l'oggetto del gravame e per costituirsi in giudizio, tanto da aver potuto svolgere anche esaurienti difese nel merito, sicché priva di qualsiasi rilevanza risulta l'avvenuta omissione dell'indicazione del suo codice fiscale, che si è risolta in una semplice irregolarità formale che non ha impedito la regolare instaurazione del contraddittorio e non ha certamente limitato il suo diritto di difesa.
In relazione al merito della vicenda, all'esito delle indagini peritali disposte nel presente grado di giudizio è emerso che il C.T.U., per poter procedere alla determinazione delle carature millesimali per ripartire le spese di manutenzione dell'ascensore e delle scale, d'accordo con il C.T.P. Ing.
, intervenuto alle operazioni peritali, ha preso le mosse dal volume virtuale delle Persona_3 unità immobiliari esistenti nel Condominio e che ha dato origine alla Tabella A) (Tabella delle carature millesimali), accertando che i volumi virtuali in essa riportati sono “cumulativi” e, comunque, privi dell'indicazione della superficie di ciascuna unità immobiliare.
Quindi, il C.T.U., sul rilievo che “le caratteristiche delle cantine e dei posti auto coperti ispezionati in loco al piano ed individuati nelle planimetrie sono omogenee”, sicché sono “soggette agli stessi coefficienti che concorrono alla formazione dei rispettivi volumi virtuali”, ha calcolato tutti i volumi virtuali di tutte le cantine e dei posti auto coperti, prendendo, come base di calcolo, “la relazione inequivocabile relativa al volume virtuale (V.R.C.) della cantina sub 15” (pari a 4,050) ed il “volume virtuale del posto auto coperto sub 16” (pari a 8,186).
Nel procedere a detta operazione, il C.T.U. ha dichiarato di aver tenuto conto delle “superfici reali rilevate, delle cantine e dei posti auto coperti, riportate nella CTP esistente agli atti”, detraendo poi i valori dei volumi virtuali “calcolati ed individuati dai valori dei volumi virtuali totali riportati nella Tabella A) vigente”, arrivando in tal modo a ricavare, “per differenza, i volumi virtuali di ogni singolo appartamento”.
Di conseguenza, il C.T.U. è arrivato, di fatto, a redigere due tabelle: con la prima, costituente una rivisitazione della Tabella A), ha operato il “calcolo separato del volume virtuale distinto per tutte le unità immobiliari” presenti nel Condominio, comprendente il volume virtuale di ogni appartamento, posto auto scoperto, cantina e garage;
quindi da tale tabella sono stati presi gli specifici volumi virtuali di ogni unità immobiliare, che sono stati utilizzati per il calcolo della
Tabella B), volta alla ripartizione delle spese concernenti l'ascensore ed il vano scala, pervenendo alla redazione della tabella riportata a pag. 7 della C.T.U..
Successivamente, stante la proposizione di specifiche note critiche da parte del C.T.P. Ing. Per_3
il C.T.U., nel prendere atto dell'esistenza di un refuso (consistito nell'erronea indicazione,
[...] per l'appartamento n. 12, della relativa superficie in mq. 356,973, anziché di mq. 358,973), immediatamente corretto, ha avuto modo di affermare, riguardo all'asserita non adeguata valutazione del quesito peritale, di aver “ben tenuto conto” del suo oggetto, evidenziando di aver specificamente considerato che il “piano terra”, di fatto, corrisponde ad un secondo piano, tanto da aver applicato i corretti coefficienti di “altezza” in conformità a quanto disposto dall'art. 1124 c.c.; inoltre, riguardo all'osservazione concernente l'applicazione della Circolare ministero dei LL.PP. n.
12480 del 26.03.1966, e a quella concernente i coefficienti di piano inerenti i fabbricati con ascensore, il C.T.U., dopo aver sottolineato la differenza esistente tra il “coefficiente di piano” ed il coefficiente “altezza di piano”, ha chiarito che il “coefficiente di piano”, concernente anche fabbricati privi di ascensore, è soltanto uno dei vari coefficienti che concorre, assieme a quelli concernenti l'utilizzazione, la destinazione, l'esposizione, l'orientamento, la luminosità, ecc. (che servono per calcolare il volume virtuale delle singole unità immobiliari), a calcolare le carature millesimali della proprietà generale Tabella A), ma che esso non concorre al calcolo delle carature millesimali della tabella B)”; sostanzialmente, esso consiste in “un fattore correttivo valutativo del valore dell'U.I. che varia nel senso che più si va in alto e più esso è penalizzante”.
Al contrario, il coefficiente che deve essere adottato per il calcolo delle carature millesimali della tabella B è quello relativo alla “altezza”, che non ha nulla a che vedere con il coefficiente di piano e che serve per valutare le differenti altezze, ovvero i differenti percorsi e/o uso che l'ascensore fa per servire l'unità immobiliare “dal portone del fabbricato posto sulla strada”.
Ciò premesso, il C.T.U., nel ritenere che i “coefficienti applicati per la caratura del 50% dei millesimi Ascensore in base all'ALTEZZA del piano sono esatti”, ha evidenziato, al contrario, che
“l'applicazione dei coefficienti relativi all'ALTEZZA va fatta tenuto conto dell'ingresso ovvero del portone del fabbricato posto su strada”, pervenendo così alla conclusione che se è pur vero che, nel caso di specie, il piano terra corrisponde ad un secondo piano, è altresì vero che l'ingresso su strada, in realtà, di fatto si trova a detto piano, sicché i coefficienti da applicare sono i seguenti: P.
Terra = P 2°(altezza percorso l'ascensore ml. 0,00) coeff. 0 ingresso P. 1° = P3° (altezza percorso l'ascensore ml. 2,82) coeff. 1 piano 2° = P4° (altezza percorso l'ascensore ml. 5,66) coeff. 2 10 piano
-1 = P 1°(altezza percorso l'ascensore ml. 2,82) coeff. 1 piano -2 = PT (altezza percorso l'ascensore ml. 5,64) coeff. 2.
Pertanto, il C.T.U. ha chiarito che nel caso di specie la denominazione dei piani non è in grado di modificare il criterio di applicazione del coefficiente “altezza”.
Ad avviso di questa Corte le conclusioni rassegnate dal C.T.U., provviste di adeguata motivazione tecnica, sono condivisibili, e non possono essere scalfite dalle generiche contestazioni sollevate dal
C.T.P., alle quali, peraltro, il C.T.U. ha fornito adeguata ed esauriente risposta.
Da quanto premesso deriva che, in parziale accoglimento dell'appello, ribadite anche in questa sede le statuizioni già adottate da questa Corte in occasione della pronunzia della sentenza non definitiva n. 1395/2023 (ed alle cui motivazioni di fondo si fa espresso richiamo), aventi ad oggetto, rispettivamente, la declaratoria che il Regolamento Condominiale e le relative Tabelle millesimali adottate dal Condominio “Perla di Ponente”, sito in IU (FR), Via A. Diaz n. 217 b, con atto a rogito Notar di IU (rep. n. 18043), depositato in data 2/11/2000 e registrato il Per_2
22/11/2000, non sono vincolanti nei confronti dei sigg. Parte_1 Parte_2 [...]
e (avendo essi acquistato le loro unità Parte_3 Parte_4 Parte_5 immobiliari in data 11/5/2000 e, quindi, prima dell'adozione di tale Regolamento) e la declaratoria secondo cui anche i condomini degli appartamenti ubicati all'attuale piano terra della palazzina condominiale (in realtà costituente il Piano II° dell'edificio stesso) sono tenuti a concorrere alla ripartizione delle spese comuni concernenti le scale ed il servizio ascensore, va altresì dichiarato che la Tabella “B” allegata al Regolamento Condominiale del Condominio “Perla di Ponente” è affetta da errore, sicché la ripartizione tra i condomini delle spese comuni concernenti le scale ed il servizio ascensore dev'essere effettuata in ragione di quanto previsto dalla Tabella riportata alla pag. 8 della C.T.U. espletata nel presente grado di giudizio, che, pertanto, dev'essere considerata parte integrante della presente sentenza. Le spese di lite, stanti i rispettivi margini di soccombenza, vengono poste a carico degli appellati, in solido tra loro, nella misura dei soli due terzi per entrambi i gradi di giudizio, con compensazione tra le parti del residuo terzo.
Le spese di C.T.U., liquidate come da separati decreti per entrambi i gradi di giudizio, sono poste definitivamente a carico di tutte le parti in solido tra loro.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , , Parte_1 Parte_2
, e , nei confronti di , Parte_3 Parte_4 Parte_5 CP_1 CP_2
, , e (nella loro
[...] CP_3 Controparte_4 Controparte_5 CP_6
qualità di soci della cancellata dal Registro delle Imprese in data 20/4/2022), Controparte_7
, , in proprio e in qualità di erede di Controparte_9 Controparte_10 Per_1
, , , ,
[...] Controparte_11 CP_12 CP_13 Controparte_14 CP_15
, ,
[...] CP_16 Controparte_17 CP_18 Controparte_19
, , , e avverso le CP_20 CP_21 Controparte_22 CP_23 Controparte_24
sentenze del Tribunale di di Frosinone n. 1103/14 e n. 2/15, così provvede:
accoglie parzialmente l'appello e, per l 'effetto, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, dichiara che il Regolamento Condominiale e le relative Tabelle millesimali adottate dal Condominio “Perla di Ponente”, sito in IU (FR), Via A. Diaz n. 217 b, con atto a rogito Notar di IU Per_2
(rep. n. 18043), depositato in data 2/11/2000 e registrato il 22/11/2000, non sono vincolanti nei confronti dei sigg. e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
avendo essi acquistato le loro unità immobiliari in data 11/5/2000 e, quindi, Parte_5
prima dell'adozione di tale Regolamento;

dichiara che la Tabella “B” allegata al Regolamento Condominiale è affetta da errore e, per l'effetto, che la ripartizione tra tutti i condomini delle spese comuni concernenti le scale ed il servizio ascensore dev'essere effettuata in ragione di quanto previsto dalla Tabella riportata alla pag. 8 della
C.T.U. espletata nel presente grado di giudizio, che, pertanto, dev'essere considerata parte integrante della presente sentenza;
condanna gli appellati, in solido tra loro, alla rifusione, in favore degli appellanti, dei due terzi delle spese di lite che, per il primo grado (giudizi R.G. n. 7175/2004 e R.G. n. 7135/2005), vengono liquidate, in tale misura, in complessivi Euro 10.154,00 per compensi professionali e in Euro
500,00 per esborsi (ivi compreso il C.U.), e per il grado di appello, sempre in tale misura, in Euro
6.660,00 per compensi professionali e in Euro 1.036,00 per esborsi (ivi compreso il C.U.), oltre accessori come per legge;
compensa tra le parti il residuo terzo per entrambi i gradi di giudizio;

le spese di C.T.U., liquidate come da separati decreti per entrambi i gradi di giudizio, sono poste definitivamente a carico di tutte le parti in solido tra loro.
Così deciso in Roma, lì 2 maggio 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott .Giuseppe Staglianò Dott.ssa Gisella Dedato