REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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Corte d'Appello di Catania

Sezione Seconda Civile
_________ composta dai magistrati dr Maria Stella Arena Presidente dr Massimo Lo Truglio Consigliere dr Francesco Billè Giudice Ausiliario rel. est ha emesso la seguente
Sentenza nella causa civile iscritta al n. 1073/2024 R.G.,
Promossa da
, nata a [...] il [...] (c.f. ), rappresentata Parte_1 CodiceFiscale_1
e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Stefania Schillaci;

APPELLANTE
Contro
, nato a [...] il [...] (c.f. ) e CP_1 CodiceFiscale_2 [...]
, nata a [...] il [...] (c.f. ), rappresentati e difesi, CP_2 CodiceFiscale_3 giusta procura in atti, dall'avv. Filippo Lo Giudice;

APPELLATI
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La causa, sulle conclusioni delle parti come in atti precisate, è stata posta in decisione all'esito dell'udienza cartolare ex art. 127 ter cpc del 18 marzo 2025.
La Corte ha osservato:
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 2368, pubblicata il 15 maggio 2024, il giudice unico del Tribunale di
Catania rigettava la domanda proposta da nei confronti di e Parte_1 CP_1
mercè la quale si chiedeva di “dichiarare che i convenuti in ottemperanza CP_2 alla scrittura del 20 Aprile 2012 sono obbligati a pagare all'attrice la somma di € 20.879,75
e, per l'effetto, condannare in solido i coniugi e al pagamento CP_1 CP_2 della suddetta somma oltre rivalutazione interessi dalla richiesta al soddisfo”.
A sostegno di tale pronuncia, con cui il tribunale regolava le spese del giudizio secondo il principio della soccombenza, veniva rilevato che “..... il corrispettivo della scrittura privata del 20 aprile 2012 veniva pattuito nella somma di euro 80.000,00, di cui euro
20.000,00 contestualmente corrisposti dai convenuti a titolo di caparra confirmatoria. Le parti stabilivano, altresì, che il restante importo di euro 60.000,00 sarebbe stato versato alla promittente venditrice, , non appena la predetta avesse definito i contenziosi Parte_1 con le banche, titolari di diritti di garanzia sulla sua quota di beni;
veniva comunque precisato che decorsi due anni dalla stipula, i coniugi e avrebbero potuto intraprendere, Pt_1 CP_2 anche direttamente, trattative con gli istituti di credito per definire le dette pendenze decurtando dal residuo prezzo sopra indicato quanto sborsato in fase di trattative. Dagli atti di causa emerge in maniera evidente che nessuna trattativa è stata mai iniziata né perfezionata tra i convenuti ed i creditori dell'attrice ....... Parte convenuta ha documentato che all'udienza del 25.11.2014 davanti al G.E. aveva manifestato la propria CP_1 disponibilità ad acquistare la quota indivisa della sorella-esecutata, e il legale Parte_1 del creditore procedente, non si era opposto alla richiesta di acquisto Controparte_3 della quota reiterando l'istanza di vendita del bene;
ciò già esclude l'ipotesi di esistenza di trattative pendenti tra le parti ..... Con ordinanza del 16.10.2015 il G.E. disponeva
l'accoglimento della offerta di acquisto della quota pignorata formulata dal OM
, rilevando che l'attribuzione doveva avvenire al prezzo di stima oltre a quello CP_1 di trasferimento e cioè € 37.900,00 + € 977,50, per complessivi euro 39.877,50, da versare su un libretto di deposito intestato alla procedura esecutiva, proprio come poi avvenuto nella specie. Anche dall'esame della citata ordinanza del G.E. deve escludersi l'esistenza di alcuna trattativa da parte di nell'interesse dell'attrice e ad estinzione dei CP_1 debiti della stessa. In definitiva, parte convenuta ha acquistato esclusivamente tramite il successivo decreto di trasferimento del G.E. e nell'ambito della citata procedura esecutiva
.... le deposizioni testimoniali di e nulla hanno provato Testimone_1 Testimone_2 circa la prospettazione fornita da parte attrice a fondamento della sua domanda giudiziale
.... In ultimo, si precisa che la scrittura privata del 20 aprile 2012 non può essere assolutamente interpretata nel senso di ricomprendere nello specifico termine “transazione” anche l'acquisto dell'immobile avvenuto in sede esecutiva, per come anche prospettato erroneamente dall'attrice”. Avverso tale decisione ha interposto appello con atto di citazione Parte_1 notificato in data 22 luglio 2024, sulla base di tre ragioni di censura.
Si sono costituiti in giudizio e , resistendo al gravame CP_1 CP_2
e chiedendone il rigetto.
La causa è stata posta in decisione all'esito dell'udienza cartolare ex art. 127 ter del
18 marzo 2025.
Motivi della decisione
Col primo motivo dell'impugnazione, l'appellante deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 132 del c.p.c., dell'art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale nonché degli artt. 1362 c.c. e ss per avere il tribunale omesso di motivare ovvero per avere reso una motivazione apparente ed incomprensibile e per non avere applicato canoni legali di interpretazione, là dove ha ritenuto che, non si fosse verificata la condizione prevista in seno al preliminare del 20/12/2012, nel senso che, nessuna trattative fosse mai iniziata e/o intercorsa tra i convenuti promissari acquirenti e i creditori dell'attrice.
Sostiene l'appellante che non si comprende su quale presupposto logico, giuridico e interpretativo, il tribunale abbia ritenuto che l'acquisto dell'immobile da parte di CP_1
e , avvenuto in sede esecutiva, non possa ricondursi nel termine
[...] CP_2
“transazione” inserito nella scrittura, ritenendo erroneamente che non si fosse verificata la condizione prevista nel preliminare della trattative che i convenuti erano autorizzati ad intavolare con i terzi creditori al fine di chiudere la partita debitoria dell'attrice ed acquistare l'immobile de quo;
che il tribunale ha fornito una interpretazione assolutamente soggettiva della scrittura de quo, sganciandola dal dato sia letterale che funzionale;
che l'intento delle parti era quello di consentire ai convenuti di risolvere, limitatamente all'immobile oggetto di preliminare, la situazione debitoria dell'attrice in qualsiasi modo, incluso l'acquisto in sede esecutiva;
che l'acquisto in sede esecutiva della parte indivisa da parte del terzo proprietario
, deve qualificarsi come definizione transattiva della partita debitoria in capo CP_1
a con le varie banche, sia procedente che intervenute, per il tramite del Parte_1
Giudice della Esecuzione e del professionista delegato.
Col secondo motivo, l'appellante deduce la violazione e falsa applicazione degli artt.
112 e 132 del c.p.c., dell'art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale nonché degli artt.
1362 c.c. e ss per avere il tribunale di prime cure omesso di motivare ovvero per avere reso una motivazione apparente ed incomprensibile e per non avere applicato canoni legali di interpretazione, là dove ha ritenuto che, nel termine specifico “transazione” non potesse ricomprendersi anche l'acquisto dell'immobile avvenuto in fase esecutiva. Sostiene che l'interpretazione del tribunale risulta assai restrittiva e non tiene conto della reale volontà delle parti;
che il termine "transazione" utilizzato nel preliminare del
20/04/2012 nel contesto della clausola che prevedeva la definizione dei contenziosi con la banche creditrici dell'attrice che avevano acquisito garanzie sull'immobile promesso in vendita, deve essere interpretato in senso più ampio, includendo qualsiasi azione volta a definire le pendenze con le banche, compreso l'acquisto in fase esecutiva del terzo OM;
che da una corretta interpretazione del dato contrattuale CP_1 nel suo insieme, emerge chiaramente che, qualora non avesse definito i Parte_1 diversi contenziosi con le banche, i promissari acquirenti, al fine di acquisire il bene promesso in vendita, avrebbero potuto fare tutto ciò che fosse necessario per ottenere il trasferimento dell'immobile.
Col terzo motivo, l'appellante deduce l'erronea valutazione delle prove raccolte e la violazione degli artt. 115 e 116 cpc.
Sostiene che il primo giudice non ha tenuto conto che aveva ricevuto CP_1 la notifica dell'avviso ex art. 599 cpc, con ciò confermando la effettiva conoscenza della procedura esecutiva immobiliare che aveva colpito la metà indivisa del bene in comproprietà con la sorella;
che il tribunale non ha tenuto in debita considerazione le dichiarazioni testimoniali dei testi escussi in primo grado, con particolare riferimento a quella resa dal notaio da cui è emerso che prima della sottoscrizione del preliminare del Testimone_1
20/04/2012, redatto presso lo studio dello stesso, erano state aggiornate le visure ipotecarie sull'immobile oggetto di promessa di vendita, risultando presenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, compreso il pignoramento di cui alla procedura esecutiva n. 1044/2018
R.G.E.I. pendente presso il tribunale di Catania e che i coniugi erano stati Parte_2 resi edotti dell'esistenza di dette formalità.
I mezzi, che possono trattarsi congiuntamente, siccome connessi, sono infondati.
Con scrittura del 20 aprile 2012 ha promesso di vendere ai coniugi Parte_1
e la metà indivisa di un immobile in Mascali (part. 229 sub 2 CP_1 CP_2
e 230 sub 5 e 8) e, per conto della comune genitrice , della part. 230 Persona_1 sub 7 e sub 10 tutte del foglio 36, alle seguenti condizioni: “La progettata vendita procederà
a corpo per il prezzo tra le parti convenuto senza estimo di euro ottantamila di cui euro ventimila la parte promittente acquirente paga ora stesso a titolo di caparra confirmatoria
...... Quanto alla restante somma di euro sessantamila, dovuta a saldo, verrà corrisposta non appena la promittente venditrice avrà definito i contenziosi con le banche che hanno acquisito garanzie sulla quota di proprietà della promittente venditrice. Nel caso in cui entro due anni da oggi non siano stati definiti tali contenziosi la parte acquirente è autorizzata a procedere a transazioni con le banche a mezzo di legali di propria fiducia e le somme che saranno versate alle banche per la definizione dell'esposizione debitoria della signora
saranno decurtati dal saldo prezzo sopra convenuto”. Parte_1
Orbene, è condivisibile l'approccio ermeneutico del primo giudice laddove ha disatteso l'assunto attoreo secondo cui “.... la condizione di cui alla scrittura si era avverata perché gli odierni convenuti avevano acquistato gli immobili dopo aver concordato con le banche creditrici dell'attrice la vendita ...”, dovendosi convenire che il pagamento del prezzo da parte dei coniugi ed il trasferimento della proprietà del bene in loro favore Parte_2 sia avvenuto in assenza di trattative con la banca creditrice.
Invero, l'acquisto della quota indivisa oggetto del preliminare di vendita di cui alla scrittura del 20 aprile 2012 non è il risultato di trattative intercorse tra e la CP_1 banca creditrice, essendo avvenuto a seguito di offerta di acquisto in seno alla procedura esecutiva cui il bene era sottoposto, autorizzata dal Giudice dell'Esecuzione al prezzo di stima, oltre le spese di trasferimento.
Risulta dalla documentazione prodotta da e che il CP_1 CP_2 creditore procedente ha notificato l'avviso ex art. 599 cpc al OM , CP_1 il quale all'udienza del 25 novembre 2014 ha dichiarato la propria disponibilità all'acquisto del bene staggito. Risulta, altresì, che il creditore procedente non si è opposto, insistendo nell'istanza di vendita del compendio pignorato. Alla successiva udienza del 5 maggio 2025, il giudice dell'esecuzione si è riservato sull'istanza con cui il ha reiterato la volontà Pt_1 di acquisto della quota indivisa, rispetto alla quale il creditore procedente si è rimesso “alla determinazione del G.E.” Con ordinanza del 16 ottobre 2015 il giudice dell'esecuzione
“preso atto dell'offerta di acquisto della quota pignorata formulata dal OM
, ha accolto tale istanza, disponendo la nomina di un delegato per la CP_1 predisposizione del decreto di trasferimento ed il deposito da parte del OM istante del prezzo di stima del bene.
E' palese, quindi, che l'acquisto del bene da parte di è avvenuto senza Parte_3 che tra lo stesso ed il creditore procedente sia intervenuta alcuna trattativa, dovendosi ricondurre la vendita alla mera iniziativa del concretizzatasi nell'offerta di acquisto, Pt_1 che il giudice dell'esecuzione ha accolto alle condizioni poste con l'ordinanza del 16 ottobre
2015.
E' parimenti condivisibile l'assunto del primo giudice a parere del quale “la scrittura privata del 20 aprile 2012 non può essere assolutamente interpretata nel senso di ricomprendere nello specifico termine “transazione” anche l'acquisto dell'immobile avvenuto in sede esecutiva, per come anche prospettato erroneamente dall'attrice”, esulando dalla fattispecie i presupposti della transazione che, a mente dell'art. 1965 c.c., è quel contratto mediante il quale le parti pongono fine ad una lite già cominciata o prevengono che una lite possa sorgere tra loro, facendosi reciproche concessioni.
L'appello va, in definitiva, rigettato, discendendone la conferma della sentenza gravata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, siccome in dispositivo, in base al d.m. n. 55/2014, come integrato dal D.M. Giustizia 13.08.2022 n. 147, tenuto conto del valore della controversia (fascia euro 5.200,01-26.000,00) e dell'attività difensiva effettivamente svolta. A tal ultimo riguardo, ritiene la Corte di liquidare in prossimità dei minimi di tariffa i compensi relativi alla fase di trattazione e istruttoria del presente grado, attesa la modesta attività difensiva svolta.


P.Q.M.


La Corte di Appello, definitivamente decidendo sul gravame proposto da Parte_1 avverso la sentenza n. 2368, pubblicata il 15 maggio 2024, del giudice unico del Tribunale di Catania, rigetta l'appello e condanna a rifondere, in favore di Parte_1 CP_1
e , le spese del grado, che liquida in complessivi € 4916,00 (ivi
[...] CP_2 compresi €. 1134,00 per la fase di studio, €. 921,00 per la fase introduttiva, € 950,00 per fase di trattazione e istruttoria e € 1911,00 per la fase decisoria), oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettarie nella misura del 15%.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Catania, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte, il 10 giugno 2025.
Il Giudice Estensore Il Presidente
Dott. Francesco Billè Dott. Maria Stella Arena