REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE

Il Collegio, riunito in Camera di Consiglio, nelle persone di magistrati
Dott. Massimo COLTRO Presidente
Dott. Luca BOCCUNI Consigliere rel.
Dott.ssa Raffaella MARZOCCA Consigliere ha pronunciato, ai sensi dell'art. 132 cpc, così come modificato dalla L.n. 69/2009, la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 324/2023 R.G. promossa
[...]
(c.f. ), rappresentata e difese in giudizio Parte_1 C.F._1
dagli avv.ti Francesco Maria Tedeschi e Massimo Ongaro, con domicilio eletto presso lo studio degli stessi in Venezia - Mestre, via Torre Belfredo n. 121, in forza di procura unita all'atto di appello;

APPELLANTE
CONTRO
(c.f. , rappresentato e difeso in CP_1 C.F._2
giudizio dagli avv.ti Monica Marazzato e Simona Bassi, con domicilio eletto
1 presso il loro studio in AN Veneto (TV) , via G. Marconi n. 21, in forza di procura unita alla comparsa di costituzione e risposta;

APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1237/2022 del Tribunale di Treviso, pubblicata in data 15 luglio 2022.
CONCLUSIONI DELL'APPELLANTE:
“In riforma dell'impugnata sentenza, rigettare la domanda attorea, per i motivi tutti indicati in narrativa, con rifusione integrale di spese e compensi di lite sia del doppio grado di giudizio che di quelle relative alle precedenti fasi di mediazione obbligatoria e consulenza tecnica preventiva ex art. 696 bis cpc, oltre rimb. sp. gen.
(15%), CPA ed IVA, quest'ultima se ed in quanto dovuta. Nel merito, in subordine, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento di quanto chiesto in principalità, condannare il sig.
[...]
a rifondere integralmente all'appellante le spese ed i compensi di lite sia CP_1
del doppio grado di giudizio che di quelle relative alle precedenti fasi di mediazione obbligatoria e consulenza tecnica preventiva ex art. 696 bis cpc, oltre rimb. sp. gen. (15%), CPA ed IVA, quest'ultima se ed in quanto dovuta”.
CONCLUSIONI DELL'APPELLATO:
“Nel merito, in via principale, rigettare l'appello promosso dalla signora per Pt_1
tutti i motivi meglio esposti nelle premesse. Con rifusione di spese del primo e del secondo grado. In via incidentale, principale, accertata la responsabilità della signora nell'aver venduto al signor un'immobile il cui Parte_1 CP_1
certificato di agibilità deve ritenersi nullo e/o invalido, attese le condizioni in cui versano gli impianti fognario, termico, idraulico ed elettrico, immobile privo quindi dei requisiti minimi di sicurezza, igiene e salubrità, nonché affetto da vizi gravi e tali da determinare inidoneità dell'immobile all'uso cui è destinato ed una cui porzione presenta irregolarità edilizie, per tutti i motivi meglio esposti in premesse, determinata la riduzione del valore dell'immobile stesso, condannare la convenuta a rifondere all'attore la differenza tra quanto corrisposto per l'acquisto
2 dell'immobile ed il reale valore che lo stesso aveva al tempo dell'acquisto oltre ad interessi e rivalutazione monetaria, nonché i danni tutti patrimoniali non patrimoniali dallo stesso subiti, considerati anche i lavori di sistemazione sopra descritti, nella misura che verrà determinata in corso di causa. In subordine, accertata la responsabilità della signora nell'aver venduto al signor Parte_1 un'immobile affetto da vizi gravi e tali da determinare inidoneità CP_1 dell'immobile all'uso cui è destinato ed una cui porzione presenta irregolarità edilizie, per tutti i motivi meglio esposti in premesse, determinata la riduzione del valore dell'immobile stesso, condannare la convenuta a rifondere all'attore la differenza tra quanto corrisposto per l'acquisto dell'immobile ed il reale valore che lo stesso aveva al tempo dell'acquisto oltre ad interessi e rivalutazione monetaria, nonché i danni tutti patrimoniali non patrimoniali dallo stesso subiti, considerati anche i lavori di sistemazione sopra descritti, nella misura che verrà determinata in corso di causa. In ogni caso, rigettare tutte le eccezioni e domande formulate da parte convenuta con rifusione di spese e competenze di causa di primo e secondo grado, anche di mediazione obbligatoria e di ATP”.

RAGIONI DELLA DECISIONE
, con atto di citazione notificato il 15 febbraio 2023, ha interposto Parte_1
appello avverso la sentenza del Tribunale di Treviso n. 1237/2022, pubblicata in data 15 luglio 2022, con cui era parzialmente accolta la domanda proposta ai suoi danni da essendo ella condannata, in qualità di venditrice, a CP_1 pagare a quest'ultimo, quale acquirente, l'importo di euro 12.230,00.=, oltre rivalutazione ed interessi, a titolo di risarcimento del danno in ragione dell'accertata esistenza di vizi dell'immobile ad uso abitativo compravenduto con contratto di data 16 aprile 2015, essendo le spese di lite integralmente compensate, nonché ponendosi a definitivo carico delle parti, per la quota del 50 % ciascuna,
3 quanto liquidato in favore del CTU nel corso dell'accertamento tecnico preventivo introdotto ante causam.
Nel dettaglio, dinanzi al Tribunale di Treviso, premetteva CP_1 avere acquistato l'immobile oggetto di lite pagando il corrispettivo dell'importo di euro 180.000,00.=, nonché versando l'ulteriore importo di euro 950,00.= per due statue e due anfore presenti nel giardino della villetta ed ulteriori euro 5.000,00.= per l'acquisto degli arredi contenuti all'interno della casetta dependance. L'attore lamentava che, già a partire da maggio 2015, l'indomani del suo trasferimento presso l'immobile acquistato, si sarebbero palesati problemi all'impianto dei bagni e fognario, scoprendo peraltro recandosi presso gli uffici del comune di Preganziol che l'immobile presentava anche gravi difformità urbanistiche.
Così, rammentava di essere stato costretto ad eseguire in CP_1 proprio alcuni interventi indispensabili all'uso dell'immobile e, quindi, ad introdurre procedura di mediazione, dante esito negativo, e giudizio di accertamento tecnico preventivo in cui erano rilevati un deficit funzionale dell'impianto fognario, in parte dovuto alla sua obsolescenza ed in parte all'inadeguatezza funzionale della vasca biologica al piano terra;
il mancato o non conforme allacciamento alla rete fognaria pubblica;
una falla sulla copertura del tetto, atta a creare infiltrazioni di acqua piovana;
la presenza della casetta di legno priva di titoli autorizzativi, con impossibilità di sua sanatoria ed obbligo di demolizione, mentre non era riscontrato deficit funzionale dell'impianto elettrico e che i vizi all'impianto termico non potevano essere verificati considerati gli interventi eseguiti dello stesso Inoltre, l'attore evidenziava che il CP_1 certificato di agibilità riferito all'immobile doveva ritenersi inidoneo considerati i vizi lamentati.
In considerazione di quanto lamentato, l'attore concludeva per l'accertamento dei gravi vizi denunciati, tali da rendere l'immobile inidoneo al suo uso di destinazione, essendo parte di esso anche urbanisticamente abusivo, con conseguente domanda di riduzione del prezzo e condanna di alla Parte_1
4 restituzione del differenza, a norma dell'art. 1489 cc, o in subordine a norma dell'art. 1490 e ss cc, nonché con condanna della venditrice al risarcimento del danno, patrimoniale e non, anche in considerazione dei lavori di ripristino.
Dinanzi al Tribunale si costitutiva la convenuta, eccependo la prescrizione dell'azione di garanzia per i vizi di cui all'art. 1495 cc e, comunque, la decadenza del medesimo diritto. Inoltre, negava la sussistenza dei difetti e dei vizi Parte_1 lamentati da controparte e la loro eventuale idoneità ad incidere sull'uso dell'immobile, avendo asseritamente lo stesso compratore concorso nella causazione dei danni lamentati. In subordine, la convenuta chiedeva che il credito risarcitorio fosse limitato ai costi quantificati in euro 10.750,00.= in sede di accertamento tecnico preventivo, e relativi agli interventi di sistemazione dei vizi presenti, reputati dal CTU di lieve gravità.
Acquisito il fascicolo dell'accertamento tecnico preventivo, assunte le prove orali dedotte dalle parti e disposto supplemento di consulenza dell'ufficio circa i vizi dell'impianto fognario e circa la sussistenza del fenomeno di igroscopicità rilevato da sopralluogo dell' ed in ordine agli eventuali costi per la soluzione Pt_2
di detti problemi, il Tribunale di Treviso, in primo luogo, rigettava la domanda di riduzione del prezzo fondata sull'affermata garanzia per la cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi.
In particolare, il Tribunale dava atto che l'attore aveva proposto l'azione di garanzia ex art. 1489 cc, ritenendo egli che nella previsione normativa potessero essere ricomprese anche le ipotesi di difetto di agibilità e delle necessarie autorizzazioni amministrative, come ritenuto nel caso di specie, essendo stata rilevata la realizzazione senza autorizzazione alcuna di casetta di legno all'interno del giardino della villetta, ed in quanto i vizi riscontrati nei vari impianti della casa rendevano l'immobile totalmente inidoneo all'abitabilità, con conseguente travoglimento del procedimento amministrativo che l'agibilità aveva concesso.
Sulla scorta di dette allegazioni, il primo Giudice rigettava la pretesa in questione osservando che, seppure la realizzazione della casetta in legno potesse configurare
5 una ipotesi di onere gravante sul bene acquistato, in termini di obbligo di pagamento delle sanzioni amministrative o di abbattimento del manufatto abusivo, nel caso di specie avrebbe potuto agevolmente riconoscere la CP_1
difformità, essendo in ogni caso assorbente il fatto che il manufatto, neppure era da considerarsi oggetto dell'intercorsa compravendita, in quanto neppure rappresentato nelle planimetrie allegate al contratto, essendo irrilevante motivo interno al compratore il fatto di essersi convito a stipulare il contratto proprio in ragione di detta dependance in legno. Quanto all'allegata inabitabilità, il Tribunale affermava che la doglianza attorea doveva reputarsi smentita in fatto in ragione degli accertamenti peritali che avevano consentito di verificare che l'immobile era stato dotato di abitabilità in data 3 settembre 1966, quindi in data 24 novembre
1999 in relazione ad alcuni ambienti condonati e, infine, il 29 novembre 2004 in riferimento al permesso a costruire al fine di cambio d'uso da laboratorio di parrucchiere a residenziale, cosicché il fatto che gli impianti non fossero conformi alla normativa vigente al momento della compravendita, non aveva alcuna rilevanza, considerata anche la pattuizione negoziale secondo cui l'acquirente avrebbe comperato l'immobile nello stato in cui esso si trovava, con espressa indicazione che gli impianti avrebbero potuto non risultare conformi alla normativa in materia di sicurezza. Inoltre, il Tribunale evidenziava in argomento che i difetti degli impianti, così come accertati in sede peritale, non erano tali da rendere inagibile o inidoneo il bene all'uso a cui era destinato.
Escluso che l'attore avesse mai proposto domanda fondata sull'inadempimento per vendita aliud pro alio, quanto alla domanda di garanzia per vizi, introdotta ai sensi degli artt. 1490 e ss. cc, il Tribunale rigettava l'eccezione di decadenza per mancata denuncia dei vizi, essendo emerso dalle prove acquisite in giudizio che essi erano stati denunciati tempestivamente alla venditrice via via che essi venivano scoperti. Il primo Giudice, inoltre, rigettava anche l'eccezione di prescrizione dell'azione di garanzia, essendo intervenuto entro l'anno dalla consegna dell'immobile in data 16 aprile 2015 l'atto di
6 costituzione in mora ricevuto dalla convenuta il 19 ottobre 2015. In ogni caso, il
Tribunale escludeva la fondatezza dell'azione di riduzione del prezzo formulata dall'attore, non potendosi affermare, in difetto di qualsivoglia elemento probatorio, la riduzione del valore del bene compravenduto per importo corrispondente ad euro 40.000,00.=, secondo quanto apoditticamente affermato dall'attore, ovvero corrispondente ai costi necessari per eliminare i vizi riscontrati in corso di causa.
Di converso, in ragione dei vizi effettivamente riscontrati a seguito della esperita istruttoria, anche preventiva, il Tribunale riconosceva la responsabilità risarcitoria della venditrice e quantificava il relativo credito da riconoscere in favore di
[...]
in euro 12.230,00.=, oltre rivalutazione ed interessi, tenuto conto dei CP_1 costi necessari per l'eliminazione dei vizi in questione.
ha interposto appello chiedendo il rigetto di qualsivoglia pretesa Parte_1
di controparte, con conseguente integrale riforma della sentenza gravata.
Con i propri motivi di impugnazione, l'appellante ha censurato la pronuncia di prime cure nella parte in cui ha rigettato l'eccezione di prescrizione, non avendo il Tribunale fatto buon governo delle risultanze istruttorie in punto;
ha rigettato l'eccezione di decadenza per analoghe considerazioni relative alla scorretta valutazione del materiale probatorio acquisito in giudizio;
ha accolto la domanda di risarcimento del danno, essendo la stessa prescritta. Con l'ultimo motivo di gravame ha censurato la pronuncia di prime cure in punto Parte_1
compensazione delle spese di lite, tenuto conto che ella, al fine di prevenire la lite non ancora insorta aveva offerto in via stragiudiziale di corrispondere a
[...]
un importo ricompreso tra euro 10.000,00.= ed euro 15.000,00.= come CP_1
tale completamente satisfattivo, di ciò dovendosi tenere conto ai fini della disciplina delle spese di lite che non si sarebbero sostenute ove controparte avesse accettato l'offerta. Conseguentemente, l'appellante ha chiesto la condanna di controparte al pagamento delle di entrambi i gradi di giudizio, ivi comprese le spese di CTU e di ATP e le spese relative al procedimento di mediazione.
7 si è costituito in giudizio evidenziando l'infondatezza di tutti CP_1
i motivi di appello. In via incidentale, appellato ha censurato l'asserito erroneo rigetto della domanda ex art. 1489 cc sia in punto realizzazione della casetta in legno senza autorizzazione, sia in punto difetto di agibilità o abitabilità dell'immobile compravenduto, evidenziando la scorretta valutazione del risultanze istruttorie;
ha censurato la pronuncia relativa all'aliud pro alio, asserendo che in realtà egli aveva sicuramente proposto le sue domande di riduzione del prezzo e risarcimento del danno a detto titolo;
ha censurato la sentenza di prime cure nella parte in cui ha escluso la fondatezza dell'azione di riduzione del prezzo, per omessa valutazione delle prove rilevanti e per erronea interpretazione delle disposizioni normative in materia;
ha censurato la sentenza anche nella parte in cui avrebbe erroneamente riconosciuto il risarcimento del danno per importo assai ridotto, rispetto a quanto risultante dalle prove;
ha, infine impugnato il capo relativo alla compensazione delle spese di lite, dovendosi condannare controparte alla relativa integrale rifusione, ivi comprese le spese di CTU, ATP e mediazione.
Con ordinanza del 25 luglio 2024, l'intestata Corte ha disposto consulenza tecnica dell'ufficio volta a stabilire i costi di rimozione della casetta in legno ed il minor valore dell'immobile compravenduto in ragione dell'eliminazione del manufatto.
*****
8 “alla declaratoria di inefficacia del certificato di agibilità rilasciato nel 1999”, dovrebbero far ritenere sussistente “un'evidente ipotesi di aliud pro alio”. In ogni caso, sempre sulla scorta della sussistenza di detti gravi vizi e CP_1
difetti, ove non conducenti a ritenere inefficace il certificato di agibilità, ha affermato che l'immobile acquistato “non possa decisamente ritenersi idoneo all'utilizzo che un normale soggetto intende farne, ossia abitarlo”, così evidenziando la sussistenza di vizi tali da rendere la cosa inidonea all'uso abitativo a cui sarebbe destinata, a norma dell'art. 1490 cc. Nell'uno come nell'altro caso,
l'attore ha precisato di non proporre l'azione di risoluzione del contratto, ma unicamente le azioni di riduzione del prezzo e risarcimento dei danni, questi ultimi individuati nelle spese già affrontate per porre rimedio urgente ad alcuni dei difetti oggetto di lite e nelle spese necessarie per le sistemazioni ancora da eseguire, secondo i costi da accertarsi in giudizio. Inoltre, in riferimento CP_1
alla dependance in legno eretta nel giardino della villetta senza le necessarie autorizzazioni amministrative, con conseguente soggezione del bene compravenduto a oneri relativi alle conseguenti sanzioni amministrative o provvedimenti di abbattimento, essendo il fabbricato non sanabile, ha chiaramente invocato la disciplina prevista dall'art. 1489 cc, affermando di essere già stato attinto dall'ordine di abbattimento e di averlo eseguito, avendo subito in tal modo una parziale evizione di quanto acquistato, con conseguente spesa sostenuta per l'intervento di abbattimento e diminuzione del valore del bene acquistato, così pretendendo il danno da risarcire non “limitato al semplice deprezzamento dell'immobile” ma comprendente “ ogni pregiudizio sofferto”.

2 - Fatte queste debite premesse, appare utile prendere in considerazione, in primo luogo, il motivo di gravame incidentale proposto da e relativo alla CP_1
doglianza secondo la quale il Tribunale, in modo del tutto erroneo, avrebbe escluso che in giudizio fosse stata introdotta la domanda di riduzione del prezzo e risarcimento del danno per l'ipotesi di vendita aliud pro alio, domanda questa chiaramente ribadita dall'odierno appellato anche nella memoria ex art.183 comma
9 6 n. 1) cpc e mai abbandonata nel corso del giudizio di prime cure. Sulla scorta di questa semplice constatazione deve reputarsi certamente fondata la prima parte del terzo motivo di appello incidentale proposto dall'appellato che appunto lamenta in argomento la scorretta decisione del Tribunale.

3 - Ciò detto, nell'esaminare i motivi di impugnazione principale e incidentale mossi da entrambe le parti, conviene procedere nell'ordine delle domande già proposte da in primo grado, posto che la materia del contendere in CP_1
appello è sostanzialmente la riproposizione delle pretese, difese ed eccezioni introdotte dinanzi al Tribunale.

4 - Prendendo le mosse dalla domanda di riduzione del prezzo e risarcimento del danno per l'allegata ipotesi di vendita aliud pro alio, va subito evidenziato che la vendita di immobile ad uso residenziale privo di abitabilità, non integra in tesi il caso di vendita di cosa gravata da oneri, secondo la disciplina dell'art. 1489 cc
(Cass. n. 23604/2023), quanto piuttosto una ipotesi di vendita di un bene privo delle qualità promesse o essenziali per l'uso a cui essa è destinata, ponendosi il problema se detto difetto di qualità possa essere considerato soggetto alla disciplina dell'art. 1497 cc ovvero possa reputarsi soggetto alla disciplina della risoluzione del contratto per grave inadempimento ex art. 1453 cc, ove la ridetta mancanza di qualità trasmodi in una ipotesi di vendita di una cosa per un'altra. La distinzione appare rilevante in quanto, non solo nel caso di vendita priva di qualità essenziali o promesse, la domanda è soggetta alla decadenza e alla prescrizione di cui all'art. 1495 cc, diversamente dalla vendita aliud pro alio in cui la pretesa è soggetta alla sola prescrizione ordinaria decennale, ma anche in quanto ove si lamenti il difetto di qualità il compratore dispone, oltre che la domanda di risoluzione del contratto e risarcimento del danno, anche della domanda di riduzione del prezzo (da ultimo Cass. n. 4245/2024), mentre nel caso di vendita aliud pro alio i rimedi esperibili, sono unicamente la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
10 4.1 - Se oggettivamente ha escluso espressamente di voler ottenere CP_1
la risoluzione del contratto, ciò non significa, come affermato dal primo Giudice, che il medesimo non abbia inteso proporre la domanda fondata sull'aliud pro alio, posto che, pur sempre, è azionato il risarcimento del danno, di modo che appare necessario verificare in concreto se ricorra una ipotesi del genere che darebbe luogo unicamente al rimedio risarcitorio, ovvero ricorra il caso della vendita di cosa mancante delle qualità promesse o essenziali che darebbe luogo, non solo al rimedio risarcitorio, ma anche al rimedio della riduzione del prezzo. Peraltro, dal corretto inquadramento della fattispecie nell'una o nell'altra ipotesi consegue anche la diversa disciplina della decadenza e prescrizione, rilevante in ragione dell'appello principale di che riafferma come il Tribunale avrebbe Parte_1
scorrettamente deciso in punto rigettando le relative eccezioni.
4.2 - Nel caso di specie, il compratore non lamenta l'inesistenza CP_1 della documentazione relativa alla abitabilità o agibilità dell'immobile oggetto di compravendita, quanto il fatto già evidenziato, che le gravi problematiche riscontrate agli impianti tecnologici della casa, nonché l'insalubrità ed insicurezza dell'immobile dovrebbero condurre “alla declaratoria di inefficacia del certificato di agibilità rilasciato nel 1999”, tanto da ribadire nel suo secondo motivo di appello incidentale che “l'elevato grado di insalubrità e carenza di sicurezza, nonché il malfunzionamento degli impianti (dichiarati all'art. 3 del rogito funzionanti) possa condurre alla declaratoria di inefficacia” di detto certificato.
Tuttavia, in giudizio non emerge in alcun modo che dette condizioni dell'immobile fossero esistenti al momento del rilascio del certificato e che non siano difetti sopravvenuti derivanti dalla mancanza di manutenzione dell'immobile. Inoltre, deve considerarsi che secondo giurisprudenza di legittimità il difetto sostanziale dei requisiti igienico sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, per integrare una ipotesi di aliud pro alio datum è necessario sia un difetto assoluto e senza possibilità di riparazione, tale da rendere il cespite assolutamente ed irrimediabilmente non in grado di soddisfare le esigenze concrete
11 di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, quale cosa irrimediabilmente diversa, sussistendo diversamente un difetto di qualità essenziali ove le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza siano rimediabili, cosa che “evidentemente esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico-sociale (Cass. n.
14900/2023, Cass. n. 39369/2021, Cass. n. 4826/2019 e Cass. n. 23604/2023 cit.).
Sotto questo profilo, dalle risultanze della consulenza espletata nel corso del procedimento di ATP e della consulenza integrativa disposta in corso del giudizio di primo grado, emerge che i difetti riscontrati negli impianti e le relative allegate conseguenze per la sicurezza e salubrità dell'immobile sono emendabili con specifici interventi, circostanza questa non specificamente contestata dall'odierno appellato e tenuto conto che, a seguito del sopralluogo del consulente officiato al fine di verificare la persistenza del fenomeno di igroscopicità e capillarità e la sua derivazione con i vizi dell'impianto fognario, è emerso come il problema lamentato non esisteva più, non essendovi rilevati infiltrazioni, odori né alcun segno di igroscopicità, avendo dichiarato che il fenomeno sarebbe Persona_1 stato risolto con la sostituzione, all'interno dell'immobile, della tubazione di scarico ammalorata proveniente dal bagno collocato al piano superiore. Le considerazioni sinora svolte escludono la fondatezza del secondo motivo di appello incidentale proposto da in punto erroneità della sentenza CP_1 di prime cure nella parte in cui non ha riconosciuto l'applicazione dell'art. 1489 cc per mancanza di agibilità o inabitabilità dell'immobile compravenduto, nonché del terzo motivo di appello incidentale per asserita erroneità della sentenza gravata nella parte in cui esclude l'applicabilità della fattispecie dell'aliud pro alio.

5 - Assumono rilevanza, a questo punto, i motivi di appello principale ed incidentale interposti da entrambe le parti in riferimento al riconoscimento operato dal primo Giudice della responsabilità del venditore per vizi redibitori, lamentando l'erronea decisione del Tribunale in punto rigetto delle eccezioni di Parte_1
12 decadenza e prescrizione ex art. 1495 cc, applicabile anche in caso di difetto di qualità ex art. 1497 comma 2 cc, per quanto detto, nonché lamentando
[...]
l'erronea decisione del Tribunale di rigetto della domanda di riduzione CP_1 del prezzo e l'erronea e quantificazione dei danni da risarcire, indicati per importo reputato incongruo per difetto.
5.1 - Venendo a considerare il primo ed il secondo motivo di appello principale di
, relativi alla decadenza ed alla prescrizione dell'azione, l'art. 1495 cc Parte_1
dispone che il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni alla scoperta, in ogni caso prescrivendosi l'azione in un anno dalla consegna. Posto il pacifico principio secondo cui è onere del compratore dare la prova della tempestiva denuncia del vizio o del difetto di qualità della cosa e che la denuncia non richiede forme particolare essendo idonea ad evitare la decadenza anche la denuncia orale, ai fini del decorrenza del termine di otto giorni dalla scoperta è necessario distinguere i vizi o difetti apparenti da quelli non apparenti, in quanto per i primi il termine decorre dal momento in cui il compratore è messo in condizione di esaminare la cosa, potendo avvedersi del vizio o del difetto, ovvero normalmente dalla consegna di essa, mentre per i secondi il termine decorre dal momento della effettiva e completa scoperta, ovvero da quando si abbia una obiettiva certezza di essi e non un mero sospetto. Quanto agli allegati vizi o difetti degli impianti, il compratore nei propri atti ha evidenziato che quello fognario non era a regola, mancando anche l'autorizzazione dell'allacciamento alla rete pubblica, cosa di cui egli si sarebbe avveduto solo dopo gli accertamenti eseguiti da professionista di fiducia che di ciò avrebbe dato riscontro nei suoi elaborati tecnici del dicembre 2015 e febbraio 2016. In effetti, risulta che, su richiesta dello stesso era intervenuto nel dicembre del CP_1
2015 sopralluogo di che avrebbe rilevato i problemi poi confermati dal CP_2
professionista, secondo quanto risulta dalla documentazione prodotta in prime cure, di modo che deve ritenersi che il vizio in questione, pur non apparente, era stato scoperto dal compratore al più tardi a febbraio 2015. Quanto poi alla
13 tempestività della denuncia, dalle deposizioni testimoniali e, in particolare di emerge che essa denuncia venne effettuata da parte dello stesso Testimone_1
testimone nel luglio 2015 e, quindi, sicuramente decorso il termine decadenziale, mentre diversamente da quanto affermato dal primo Giudice non risulta in alcun modo dalle deposizioni in atti che si sarebbe resa disponibile a Parte_1 contribuire alle spese di rifacimento dell'impianto, riconoscendo così i vizi in questione, tanto che il testimone ha espressamente dichiarato che, in occasione di incontro avvenuto il 10 agosto 2015, organizzato per discutere del problema, la venditrice sarebbe andata a controllare il tombino in giardino, affermando di non saperne nulla in merito all'impianto fognario. Sui vizi e difetti dell'impianto elettrico nessuna delle prove acquisite in giudizio depone nel senso dell'accertamento della tempestiva denuncia entro gli otto giorni dalla scoperta, posto che, ancora una volta, il teste riferendosi all'incontro Testimone_1
intervenuto tra le parti il 10 agosto del 2015, ha dichiarato che la venditrice si sarebbe resa disponibile a contribuire alle spese per la sistemazione degli impianti della casa unicamente riferendosi all'impianto termico, offrendo l'importo di euro
2.600,00.= salvo poi tirarsi indietro. Quanto al citato impianto termico del piano superiore che avrebbe dato problemi, risultando staccato e funzionati solo tre elementi radianti su dieci (37), affermando che del problema si era avuta scoperta in occasione di alcuni lavori di rifacimento nel mese di luglio del 2015. Il testimone ha affermato che nella circostanza si era avveduto che Testimone_1
due dei tubi del riscaldamento erano tranciati da qualche anno prima a causa di pregressi lavori di ristrutturazione. Inoltre, il testimone riferisce di avere immediatamente avvisato del fatto la venditrice chiamandola il pomeriggio stesso del 23 luglio 2015, non potendosi dubitare in questo caso della tempestività della denuncia rispetto al momento della scoperta del vizio occulto, posto che la denuncia è atto giuridico in senso stretto che può provenire, oltre che dal compratore, anche dal terzo, ancorché sfornito di procura, purché possa ritenersi che egli agisca nell'interesse del compratore, come è nel caso di specie,
14 considerato i rapporti tra denunciante e compratore e visto che è la stessa appellante che riconosce come abbia gestito tutti i rapporti per il Testimone_1
figlio. Peraltro, la disponibilità data dalla venditrice di contribuire alle spese di rifacimento di detto impianto, secondo quanto affermato dal testimone convince nel ritenere che il difetto rammentato fosse proprio da addebitare ai lavori eseguiti dal in precedenza. Inoltre, il compratore ha allegato il difetto degli Parte_1
scarichi del bagno che avrebbero dato problemi dal maggio 2015, tra cui anche in seguito il fatto che la parete del salone al primo piano trasudava umidità e dava cattivo odore, per cui a seguito di sopralluogo di un tecnico della ditta incaricata sarebbe emersa la necessità di sostituire l'intera colonna, problemi asseritamente ripresentatisi nei primi giorni di luglio con infiltrazioni dalla vasca da bagno. Dette circostanze risultano confermate, ancora una volta, dalla deposizione di
[...]
il quale ha anche aggiunto che solo pochi giorni dopo e, in ogni caso in Tes_1
data 6 maggio 2015, egli avrebbe denunciato il vizio di funzionamento dello scarico alla venditrice, così essendovi prova della denuncia tempestiva. Infine, quanto alle infiltrazioni provenienti dal tetto, sempre il teste Testimone_1 presente all'episodio, ha rammentato che, in data 24 giugno 2015, vi era verificata una infiltrazione di acqua piovana proveniente dal tetto della casa, infiltrazione che avrebbe cagionato un cortocircuito, tanto che lo stesso testimone ha, poi, precisato di aver egli stesso contestato il difetto alla venditrice il giorno successivo, ancora una volta potendosi opinare circa la tempestività della denuncia. In punto si può, dunque, concludere ritenendo che l'appello principale in argomento interposto da
è fondato unicamente in riferimento all'intervenuta decadenza delle Parte_1 pretese azionate per tardiva denuncia dei vizi relativi all'impianto di fognario ed elettrico, risultando così assorbiti gli ulteriori motivi di impugnazione, nulla potendosi riconoscere all'appellato a riguardo né a titolo di riduzione del prezzo di compravendita, né a titolo di risarcimento dei danni. Il primo Giudice ritiene che, in riferimento a tutti i vizi o difetti oggetto di giudizio, apparenti o non apparenti che siano, e rilevanti per la disciplina in commento, ovvero i vizi e difetti
15 dell'impianto fognario non a norma, con conseguenti fenomeni di imbibimento delle pareti dell'immobile e di igroscopia, degli scarichi idrici del piano superiore, con conseguenti infiltrazioni, dell'impianto termico per difetto di funzionamento degli elementi radianti, dell'impianto elettrico in quanto non a norma, nonché i vizi relativi alla copertura con conseguenti infiltrazioni dal tetto, sarebbero stati tempestivamente denunciati, essendo il termine breve di prescrizione annuale anche efficacemente interrotto sino all'introduzione del giudizio. Come detto, l'art. 1495 cc, richiamato dal disposto dell'art. 1497 cc, prevede che l'azione di prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna della cosa compravenduta.
L'appellante non contesta la circostanza che l'immobile sarebbe Parte_1 entrato nella disponibilità e, quindi, consegnato all'acquirente il CP_1
14 aprile 2015, con conseguente spirare del termine annuale in data 14 aprile 2016, ma censura la sentenza primariamente nella parte in cui ha ritenuto valido atto interruttivo della prescrizione annuale la diffida ricevuta dalla venditrice il 19 ottobre 2015, a cui avrebbe fatto seguito l'invito al procedimento di mediazione e, quindi, la notificazione del ricorso per accertamento tecnico preventivo, a cui poi avrebbe fatto seguito la notificazione dell'atto di citazione. La censura di Pt_1
si incentra sul fatto che non potrebbe reputarsi idoneo atto interruttivo la
[...]
prima diffida, con conseguente tardività degli atti successivi, essendo nelle more irrimediabilmente spirato il termine annuale. In particolare, a detta dell'appellante detta diffida non avrebbe la caratteristica di manifestare in modo inequivocabile la volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto nei suoi confronti, con l'effetto sostanziale di mettere in mora il debitore, sollecitando la missiva in questione unicamente un mero riscontro ad essa. In ogni caso, l'appellante evidenzia che il termine di prescrizione, una volta introdotto il procedimento di accertamento tecnico preventivo, avrebbe ricominciato a decorrere dal deposito dell'elaborato peritale in data 31 marzo 2017, così essendo l'anno decorso in data
31 marzo 2018, considerato che la citazione in giudizio le era stata notificata solo il 18 giugno 2018. Preliminarmente, deve darsi conto che oramai la giurisprudenza
16 di legittimità è pervenuta a ritenere che, ai fini interruttivi della prescrizione dell'azione di garanzia prevista dall'art.1495 cc, a cui fa richiamo l'art. 1497 cc, non è necessario che il compratore eserciti in giudizio la relativa domanda, essendo idoneo ad interrompere il decorso del termine annuale anche un atto stragiudiziale rilevante quale costituzione in mora (Cass. n. 18672/2019). La missiva di data 8 ottobre 2015, ricevuta da il successivo 19 ottobre Parte_1
2015 (vedasi relativa produzione documentale acquisita al fascicolo di prime cure di parte convenuta), intervenuta entro l'anno dalla consegna dell'immobile, è certamente idonea ad interrompere la prescrizione annuale, essendo chiara la volontà ivi espressa dal procuratore legale dell'acquirente di far valere il diritto alla garanzia, considerati i gravi difetti riscontri sull'intero complesso immobiliare, evidenziandosi peraltro che, in difetto di riscontro delle pretese ivi indicate sarebbe stata cura dello scrivente tutelare le ragioni del proprio assistito avanti alle compenti sedi giudiziali. Diversamente da quanto sostenuto dalla appellante, la missiva in questione esprime in modo inequivoco la volontà dell'acquirente di far valere la garanzia dovendosi alla stessa riconoscere l'effetto interruttivo della prescrizione, essendo così ricominciato a decorrere il termine annuale con nuova scadenza al 19 ottobre 2016. All'invio della missiva in questione è pacificamente seguito l'invito inoltrato a al procedimento di mediazione notificato Parte_1
alla stessa in data 13 giugno 2016 e, quindi, la notificazione del ricorso per accertamento tecnico preventivo a cui è conseguito il deposito delle relazione peritale in data 31 marzo 2017, asserendo parte appellante che da detta data sarebbe ricominciato a decorrere il termine annuale spirato il 31 marzo 2018, senza che nelle more sia intervenuto altro tempestivo atto o interruttivo, vista la notificazione della citazione solo in data 18 giugno 2018.
5.2 - Secondo condivisibile e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'accertamento tecnico preventivo rientra nella categoria dei giudizi conservativi e, pertanto, la notificazione del relativo ricorso con il pedissequo decreto giudiziale determina, ai sensi dell'art. 2943 cc, l'interruzione della
17 prescrizione, che si protrae fino alla conclusione del procedimento, ritualmente coincidente con il deposito della relazione del consulente nominato (Cass. n.
3357/2016, Cass. n. 13662/2014 e Cass. n. 9066/2011). Peraltro, è stato anche correttamente osservato che l'accertamento tecnico preventivo in tanto può essere assunto nell'ambito dei giudizi conservativi di cui all'art. 2943 comma 1 cc in quanto si strutturi come atto strumentale all'esercizio del diritto in prescrizione, ossia sia introdotto dal titolare del diritto medesimo nella prospettiva ed in funzione della successiva instaurazione del giudizio di cognizione finalizzato al suo accertamento ed alla sua tutela. Infine, l'effetto interruttivo della prescrizione a seguito dell'introduzione di un procedimento di accertamento tecnico preventivo si produce soltanto rispetto al soggetto o ai soggetti nei cui confronti l'accertamento medesimo è domandato, nella prospettiva della successiva instaurazione del procedimento cognitivo per l'accertamento e la tutela del diritto fatto valere (Cass.
n. 29420/2017). Nel caso di specie, risulta che il ricorso per accertamento tecnico preventivo, introdotto anteriormente al giudizio di merito, è stato notificato, unitamente al decreto di fissazione udienza, a facendo valere in via Parte_1 conservativa i diritti poi azionati nel giudizio di merito, perdurando l'effetto interruttivo della prescrizione annuale fino al deposito della relazione peritale, avvenuto in data 31 marzo 2017 secondo allegazione incontestata in giudizio.
Peraltro, oltre alla notificazione dell'atto di citazione del 18 giugno 2018, in atti non emerge altro precedente atto di costituzione in mora idoneo ad interrompere la prescrizione annuale, di modo che detta prescrizione breve deve reputarsi perfezionatasi in data 31 marzo 2018, prima dunque della notificazione dell'atto di citazione.
5.3 - Va, poi, considerato che in tema di vizi e difetti della cosa compravenduta, è affermato il principio secondo cui, ove il venditore si assuma l'obbligo di eliminare detti vizi o difetti, sorge in capo al medesimo una nuova obbligazione che si aggiunge in termini non novativi a quella di garanzia e che, come tale, essendo rispetto alla prima differente, trova sua disciplina nella prescrizione
18 ordinaria decennale (Cass. Sez. Un. n. 19702/2012). Nel caso di specie, seppure il primo Giudice ai fini del rigetto dell'eccezione di decadenza ha affermato che, in riferimento all'impianto fognario avrebbe riconosciuto la necessità di Parte_1
eseguire lavori di sistemazione, offrendosi di contribuire alle spese, si deve osservare che, in realtà, dalla deposizione testimoniale di emerge Testimone_1
unicamente che, in occasione di incontro avvenuto il 10 agosto 2015, organizzato per discutere del problema, la venditrice sarebbe andata a controllare il tombino in giardino, affermando di non saperne nulla in merito all'impianto fognario, mentre per la precisione il medesimo teste ha dichiarato che la venditrice si sarebbe resa disponibile a contribuire alle spese per la sistemazione degli impianti della casa unicamente riferendosi all'impianto termico, offrendo l'importo di euro 2.600,00.= salvo poi tirarsi indietro. Ciò precisato, va tuttavia osservato che in corso di causa, mai neppure limitatamente al problema dell'impianto termico, CP_1
mai ha fatto valere la diversa obbligazione che si sarebbe assunta, Parte_1
continuando a proporre la sola domanda di garanzia per vizi e difetti originariamente introdotta essendo questa l'unica pretesa oggetto di lite, da reputarsi prescritta per quanto detto. Sulla scorta dei detti assorbenti rilievi deve, dunque, reputarsi che le domande sinora considerate proposte da CP_1
siano prescritte, rimanendo così assorbiti gli altri motivi di gravame.

6 - Diversamente deve opinarsi, invece, quanto alla domanda proposta ai sensi dell'art. 1489 cc in riferimento alla realizzazione all'interno del fondo oggetto di compravendita della dependance in legno risultata del tutto abusiva e non sanabile.
L'ipotesi invocata dall'appellato fin dal primo grado di giudizio inerisce correttamente all'ipotesi in cui la cosa compravenduta sia gravata da oneri, anche di natura pubblicistica, che diminuiscano il libero godimento del bene acquistato e non dichiarati in contratto. In effetti, la stessa giurisprudenza di legittimità afferma che la fattispecie di cui all'art. 1489 cc è integrata proprio in caso di “vendita di bene immobile non conforme a norme urbanistiche” (ex multis Cass. n.
25830/2023, Cass. n. 14595/2020), come è nel caso accertato della realizzazione
19 della casetta in legno priva titolo amministrativo legittimante, tanto che l'attore ha dovuto provvedere all'abbattimento del manufatto non sanabile, circostanze queste assolutamente pacifiche in atti. Nel caso di specie, l'abuso edilizio relativo a detta pertinenza dell'immobile oggetto dell'atto di acquisto non risulta dichiarato in contratto, né risulta che avesse conoscenza di detto abuso al CP_1
momento della conclusione del contratto di compravendita, così potendo ottenere l'acquirente i rimedi previsti dall'art. 1480 cc. In punto, obiettivamente deve reputarsi scorretta la decisione del primo Giudice secondo cui il manufatto non sarebbe stato oggetto del contratto, posto che l'atto di compravendita riguarda il fondo e tutto ciò che ad esso accede, non essendo necessario che il manufatto pertinenziale fosse indicato espressamente come bene oggetto di trasferimento e, quindi, rappresentato nelle planimetrie allegate, posto che la circostanza secondo cui esso in dette planimetrie non risulterebbe non è significativa in sé della esclusione, tanto che una volta che ha acquistato il fondo ha CP_1
necessariamente anche acquistato il manufatto ivi eretto, con conseguente sua soggezione al potere sanzionatorio della pubblica amministrazione. Così,
l'esclusione della garanzia prevista dall'art.1489 cc opera unicamente nel caso in cui vi sia la prova che il compratore avesse conoscenza dell'onere imposto sul fondo e riguardante la realizzazione abusiva del manufatto, conoscenza che non può derivare dalle semplice percezione delle sue misure, come pare ritenere il
Tribunale, posto che risulta dalla deposizione della teste , agente Testimone_2
immobiliare che ha curato la vendita, come la stessa venditrice abbia assicurato il compratore che la realizzazione del manufatto in legno esistente sul fondo non richiedeva autorizzazione edilizia alcuna. L'azione fondata sull'art. 1489 cc, non è soggetta a termini decadenziali, né è soggetta a termine di prescrizione breve, essendo i relativi diritti esercitabili secondo il termine di prescrizione decennale ordinario che certamente non è spirato vista la tempestiva introduzione del giudizio di cognizione (Cass. n. 23236/2016).
20 6.1 - in riferimento alla realizzazione del manufatto abusivo, ha CP_1
dunque proposto sia la domanda di risarcimento del danno, pari ai costi sostenuti in ragione dell'abuso e per provvedere alla eliminazione dello stesso, con conseguente ripristino della situazione quo ante, sia la domanda di riduzione del prezzo pattuito con il contratto di compravendita, essendo venuta meno una parte di quanto acquistato. In punto, è stata disposta integrazione istruttoria, mediante consulenza tecnica dell'ufficio, all'esito della quale è risultato che, a seguito dell'ordine di abbattimento emesso dalla pubblica amministrazione, la casetta in legno per cui è giudizio è stata rimossa con ripristino dello stato dei luoghi, ciò risultando anche dal verbale di contestazione e verifica dimesso in atti del 18 luglio 2017. Quanto alle spese sostenute dall'acquirente, il consulente ha stimato l'importo congruo di euro 2.484,00.=, qualificabile in termini di danno emergente risarcibile, mentre ha reputato che il corrispettivo complessivo pattuito e pagato in sede di compravendita debba essere ridotto per l'importo di euro 3.336,00.=. Dette valutazioni operate dal consulente debbono reputarsi corrette in quanto fondate su rilievi oggettivi e conducenti a conclusioni prive di vizi logici.
7 – In conclusione, quanto al merito della controversia ed in riforma della sentenza impugnata, deve essere condannata unicamente al pagamento Parte_1 dell'importo di euro 5.820,00.= , oltre rivalutazione secondo gli indici ISTAT dagli esborsi alla presente pronuncia ed interessi compensativi al tasso legale calcolati annualmente fino al saldo sulla predetta somma progressivamente rivalutata.
8 – L'art. 91 comma 1 cpc, prevede che il Giudice, se accoglie la domanda in misura a non superiore all'eventuale proposta conciliativa, condanna la parte che ha rifiutato senza giustificato motivo detta proposta al pagamento delle spese del processo maturate dopo la formulazione della proposta, salvo quanto disposto dal secondo comma dell'art. 92 cpc in tema di compensazione delle spese di lite. La disposizione in commento deve essere intesa nel senso che la proposta conciliativa rifiutata debba provenire dal Giudice, così come formulata ai sensi dell'art 185 bis
21 cpc (argmentando da Cass. n. 7591/2023). Inoltre, l'ultimo inciso dell'art. 91 comma 1 cpc fa salvo quanto disposto dall'art. 92 comma 2 cpc. Pertanto, la condanna della parte vittoriosa che si sia vista accogliere la domanda in misura non superiore alla proposta conciliativa può trovare applicazione soltanto nel caso in cui il Giudice non ritenga di provvedere alla compensazione delle spese “per soccombenza reciproca”. Ebbene, la reciproca soccombenza va ravvisata, sia nel caso di pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo fra le stesse parti, sia nel caso di accoglimento parziale dell'unica domanda proposta, allorché quest'ultima sia stata articolata in più capi, dei quali siano stati accolti solo alcuni (Cass. Sez. Un. n. 32061/2022; Cass. n. 5162020; Cass. n.
34387/2016), ipotesi quest'ultima che si verifica nel caso di specie. Così, non solo deve escludersi la condanna di , parte parzialmente vittoriosa, al CP_1 pagamento delle spese di giudizio, ma deve statuirsi anche per l'integrale compensazione sia delle spese di prime cure, come già disposto del Tribunale, sia delle spese del presente gravame, rimanendo a carico di ciascuna parte nella misura del 50 % le spese relative alla consulenza tecnica disposta nel corso del presente giudizio di appello.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando, in parziale riforma della sentenza appellata n. 1237/2022 del
Tribunale di Treviso, pubblicata in data 15 luglio 2022, così provvede:

1. condanna l'appellante a pagare in favore dell'appellante Parte_1 [...]
l'importo di euro 5.820,00.=, oltre rivalutazione secondo gli indici CP_1
ISTAT dagli esborsi alla presente pronuncia ed interessi compensativi al tasso legale calcolati annualmente fino al saldo sulla predetta somma progressivamente rivalutata;

22 2. compensa integralmente le spese del presente grado di giudizio, rimanendo a carico di ciascuna parte nella misura del 50 % le spese relative alla disposta consulenza tecnica;

3. dispone che, ai sensi del D.Lgs. n. 196/2003, siano omessi le generalità e gli altri dati identificativi, in caso di diffusione del presente provvedimento.
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio di data 11 giugno 2025
Il Presidente
Dott. Massimo Coltro
Il Consigliere est.
Dott. Luca Boccuni
23 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES

1 - Ai fini di causa appare necessario preliminarmente individuare il thema decidendum sotteso all'odierno giudizio, indicando quali domande CP_1 ha ritualmente introdotto fin dal primo grado. Sulla scorta dell'allegazione di una serie di vizi e difetti inerenti all'immobile acquistato, l'attore ha sicuramente asserito che le gravi problematiche riscontrate per tutti gli impianti tecnologici della casa, ovvero impianti elettrico, idrofognario e termico, con conseguente insalubrità e insicurezza dell'immobile ad uso abitativo, tali da dover condurre