REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Maria Grazia Federici Presidente rel.
dr. Isabella Ciriaco Consigliere
dr. Alessandra Del Corvo Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 1973/2023 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
RENATO MUSELLA, elettivamente domiciliata in VIA CARLO PISACANE 34/A 20129
MILANO presso il difensore
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. CO
), con il patrocinio dell'avv. VANESSA ILARIA SERAFINI, elettivamente P.IVA_2 domiciliato in VIALE LAZIO, 1 20135 MILANO presso il difensore
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIOVANNI _2 C.F._1
TONELLI, elettivamente domiciliato in VIALE REGINA MARGHERITA 43 MILANO presso il difensore
APPELLATI n. r.g. 1973/2023
Conclusioni:
Per l'Appellante : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di AN adita, in totale riforma della sentenza n.
4358/2023 – rep. n. 4955/2023, emessa dal Tribunale Civile di AN – Sez. XIII – il
24/5/2023, pubblicata il 24/5/2023 e notificata il 29/5/2023 a definizione del giudizio R.G.
27911/2021, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione respinta, così giudicare:
Nel merito, riformare totalmente la sentenza n. 4358/2023 – rep. n. 4955/2023, emessa dal
Tribunale Civile di AN – Sez. XIII – il 24/5/2023, pubblicata il 24/5/2023 e notificata il
29/5/2023 a definizione del giudizio R.G. 27911/2021, qui impugnata, se del caso svolgendo la fase istruttoria, accogliendo le conclusioni in primo grado qui di seguito riportate:
Nel merito in via principale:
Accertata e dichiarata la illegittimità ed illiceità della condotta del convenuto, CP_1 per tutte le ragioni di cui al presente atto, per effetto di quanto sopra, condanni il a AN (C.F. ), sito in CO P.IVA_2
AN, , in persona dell'amministratore pro tempore CO
( - Controparte_3 P.IVA_3
con sede in AN, Viale Sabotino n. 22 al risarcimento in Email_1 favore della concludente di tutti i danni arrecatile sotto il profilo del danno emergente e del lucro cessante nonché della perdita di chance nella misura di € 380.000,00 ovvero nella diversa somma che sarà provata in corso di causa, se del caso all'esito di CTU, di cui si chiede sin da ora l'ammissione, oltre interessi di mora dal dì del dovuto al saldo effettivo.
In via subordinata, nel denegato e non creduto caso di reiezione della domanda principale, accertata e dichiarata la illegittimità ed illiceità della condotta del OR _2
, per tutte le ragioni di cui al presente atto, per effetto di quanto sopra, condanni
[...] quest'ultimo al risarcimento in favore della concludente di tutti i danni arrecatile sotto il profilo del danno emergente e del lucro cessante nonché della perdita di chance nella misura di € 380.000,00 ovvero nella diversa somma che sarà provata in corso di causa, se del caso all'esito di CTU, di cui si chiede sin da ora l'ammissione, oltre interessi di mora dal dì del dovuto al saldo effettivo.
In ogni caso: con vittoria di spese e competenze professionali, oltre oneri di legge.
Nell'auspicato caso di rimessione della causa in istruttoria, senza inversione alcuna dell'onere della prova, che incombe su controparte, si chiede:
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A) Disporsi CTU al fine di stabilire la quantificazione dei danni subiti da parte attrice e quindi di:
-quantificare la perdita di fatturato e di profitti e la perdita di chance di crescita ed acquisizione di clientela in relazione alla mancata installazione della canna fumaria sin dal
Maggio 2020 per fatto e colpa del;
CP_1
-quantificare il valore dell'azienda nel caso in cui fosse stata tempestivamente CP_4 installata la canna fumaria sin dal Maggio 2020 ed avesse potuto dedicarsi sempre sin dal
Maggio 2020 ad esercitare l'attività di bar tavola calda e ristorante in aggiunta a quella di bar-tavola fredda, valutando anche l'impatto della ulteriore attività di ristorante/bar-tavola calda, rispetto alla sola attività di bar-tavola fredda originaria, durante i periodi di limitazione allo svolgimento delle attività di somministrazione di cibi e bevande (tanto di bar-tavola fredda quanto di bar-tavola calda/ristorante) dovute alla legislazione emergenziale;

-determinare il valore del decremento del valore dell'azienda in relazione alla mancata installazione della canna fumaria.
-determinare il valore del decremento del fatturato e dei profitti, in relazione alla mancata installazione della canna fumaria ed al mancato esercizio dell'attività di bar-tavola calda / ristorante dal Maggio 2020, valutando anche l'impatto della ulteriore attività di ristorante/bar-tavola calda, rispetto alla sola attività di bar-tavola fredda originaria, durante i periodi di limitazione allo svolgimento delle attività di somministrazione di cibi e bevande (tanto di bar tavola fredda quanto di bar-tavola calda/ristorante) dovute alla legislazione emergenziale.
Si evidenzia che la CTU sopra richiesta non è affatto esplorativa;
come noto, la CTU non è un mezzo di prova in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il Giudice nella valutazione di fatti acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, onde non può essere superata al fine di esonerare la parte dalla prova di quanto assume ed è quindi legittimamente negata quando la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prove, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti e circostanze non provati.
Nel caso di specie, la CTU viene richiesta esclusivamente per determinare il quantum debeatur, ovvero per quantificare i danni subiti da già dimostrati tanto nella Controparte_5 loro essenza ontologica quanto nel loro ammontare.
Infatti, sono stati provati tutti gli elementi costitutivi del diritto dell'attrice ad ottenere il risarcimento del danno ed anche l'ammontare del danno medesimo. Nel caso di specie pagina 3 di 18 n. r.g. 1973/2023
residue e deve essere rimessa ad un CTU terzo ed imparziale la valutazione circa la congruità del risarcimento richiesto.
B) L'ammissione della prova per interpello e testi sui seguenti capitoli di prova, preceduti dalla locuzione “vero che”:
1) Nell'anno 2018 avesse preso in locazione commerciale i locali di proprietà di Pt_1
al fine di esercitare l'attività di bar – tavola fredda denominata _2 CP_4
(doc. 1).
2) Successivamente, grazie al successo del bar dalla stessa gestito, si CP_4 Pt_1 determinava a procedere all'acquisto dell'immobile e sottoscriveva con la proprietà un contratto di locazione con patto di futura vendita ex art. 23 D.L. n. 133/2014 (doc. 2).
3) Successivamente, alla stipulazione del contratto di locazione con patto di futura vendita sub doc. 2), in capo a venivano trasferiti i diritti e degli obblighi nascenti Controparte_5 dalla qualità di condomino e ha iniziato a partecipare alle assemblee di Controparte_5 condominio quale condomino (doc. 3).
4) volendo ampliare la propria attività aziendale e offrire il servizio di Controparte_5 ristorante/tavola calda, nell'estate del 2019 ha chiesto al Condominio di poter installare una canna fumaria ed al Comune di AN di installare la veranda esterna.
4 bis) Per la finalità descritta al precedente capitolo di prova n. 4), ha anche Controparte_5 fatto fare dei preventivi per l'installazione di una cucina per ristoranti (doc. 14).
5) Il Condominio assicurava a che avrebbe fatto approvare alla prima Controparte_5 assemblea utile l'installazione della canna fumaria e quindi le chiedeva i relativi progetti.
6) Il 20/10/2019 faceva pervenire direttamente al Condominio, su incarico CP_6 dell'attrice, il progetto di installazione della canna fumaria, allegato infatti al verbale di convocazione dell'assemblea il 7/2/2020 da parte dell'Amministrazione (doc. 4). 7) CP_6 indicava nel proprio progetto il condotto di caduta dell'immondizia quale punto
[...] ideale di installazione della canna fumaria, e quindi una parte comune, in alternativa alla facciata.
8) Il 10/2/2020, l'Assemblea del Condominio, al punto 7) dell'ordine del giorno (Richiesta posizionamento canna fumaria Locale ha autorizzato l'installazione della CP_4 canna fumaria, esclusivamente utilizzando il condotto di caduta dell'immondizia ed ha nominato una “Commissione Speciale”, previa nuova verifica di fattibilità del progetto, per la predisposizione del contratto per l'uso (vd. doc. 5).
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9) Il Condominio ha assicurato l'autorizzazione alla installazione alla canna fumaria richiedendo come unica condizione la consegna di un nuovo progetto di fattibilità e l'utilizzo esclusivo del condotto caduta immondizie (vd. doc. 5).
10) Il contratto d'uso da stipulare ai sensi del verbale di assemblea era a nome del OR
espressamente nella sua qualità di rappresentante della e Testimone_1 Controparte_5 sarebbe stato a tempo indeterminato e senza possibilità di recesso per il Condominio (doc.
5).
11) L'installazione della canna fumaria in via autonoma da parte di senza Pt_1 preventivo consenso del Condominio, avrebbe comportato un contenzioso con il medesimo. CP_1
12) Il Condominio aveva approvato la richiesta di installazione della canna fumaria da parte di previo parere di fattibilità tecnico, autorizzando la predisposizione di un Pt_1 contratto (doc. 5 e 6).
13) in data 11/3/2020 ha trasmesso all'Amministrazione la copia del nuovo studio Pt_1 di fattibilità, unitamente a progetto e capitolato eseguito dallo Studio Controparte_7 attestanti nuovamente la fattibilità tecnica (d. 6).
13bis) Lo Studio Ingegneristico ha confermato la fattibilità tecnica CP_7 dell'installazione della canna fumaria in corrispondenza del condotto di caduta delle immondizie condominiale come richiesto dal Condominio e precedente suggerito da
(docc. 4 e 6). 14) Mai, fino al 9/3/2021, il Condominio e/o la Commissione CP_6
Speciale di cui al capitolo di prova n. 8) hanno sottoposto alcun contratto a Controparte_5 che tra il Marzo 2020 ed il Marzo 2021 ha inviato ripetuti solleciti (doc. 7).
15) La stessa amministrazione ha dovuto sollecitare la Commissione Speciale e/o i legali del condominio che si erano impegnati ad inviare la bozza del contratto d'uso per la posa della canna fumaria, per la quale l'assemblea si era espressa favorevolmente (doc. 8).
16) Con la successiva assemblea del 13/3/2021 (doc. 9), il Condominio ha revocato la delibera del 10/2/2020 (doc. 5) ed ha modificato le condizioni per la concessione dell'autorizzazione della canna fumaria a Controparte_5
17) La vendita dell'azienda è stata perfezionata al prezzo di € 180.000,00, CP_4 anziché di € 280.000,00 proprio perché i locali erano sprovvisti di canna fumaria (doc. 10).
18) All'acquirente dell'azienda è stata concessa CP_4 Controparte_8
l'autorizzazione da parte dell'assemblea del CO all'installazione della canna fumaria utilizzando il condotto di scarico dell'immondizia.
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Si indicano a prova diretta sui capitoli di prova che precedono ed a prova contraria sui capitoli di prova che dovessero essere formulati ex adverso ed all'occorrenza ammessi i seguenti testi:
corrente in Opera, Via Ernesto Moneta n. 17 – su tutti i capitoli di prova;
Testimone_2
, corrente in Opera, Via Ernesto Moneta n. 17 – su tutti i capitoli di prova;
Testimone_3
corrente in AN, Piazza Fratelli Bandiera n. 17 – sui capitoli di Controparte_8 prova da 17 a 18;
corrente in AN, Via Maspero n. 51 – su tutti i capitoli di prova;
Testimone_4
, corrente in Giussago, Via dei Platani n. 6 – sul capitolo di prova Controparte_9
n. 4 bis);
-Ing. , corrente in AN, Via Stendhal n. 13 – sul capitolo di prova n. Testimone_5
13 e 13 bis)”
Per l'Appellato : CO
“Voglia la Corte d'Appello adita, disattesa ogni avversa istanza, eccezione, deduzione e conclusione così giudicare
Parte a) rigettare l'appello proposta da in quanto inammissibile, nullo ed infondato CP_10
[in] per i motivi esposti e, per l'effetto, confermare la sentenza nr. 4358/2023 emessa dal Tribunale di AN sez. XIII in data 24.05.2023 nell'ambito del procedimento RG
27911/2021
Parte b) condannare la ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite CP_11
temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via equitativa.
c) Con vittoria di compensi professionali, spese generali, spese vive, iva e cpa”
Per l'Appellato : _2
“Piaccia a codesta Ecc.ma Corte d'Appello di AN, contrariis reiectis, così giudicare
IN VIA PRINCIPALE E PREGIUDIZIALE:
- respingere le domande tutte formulate nei confronti del dottor e, per _2
l'effetto, confermare integralmente la sentenza impugnata n. 4358/2023, Rep. N.
pagina 6 di 18 n. r.g. 1973/2023
4955/2023, emessa dal Tribunale di AN, Sezione XIII Civile, Giudice dottoressa
Lorenza Zuffada, a definizione del giudizio avente R.G. n. 27911/2021, in quanto inammissibile, nullo e/o infondato, stante anche la carenza di legittimazione passiva del dottor , il tutto per tutto quanto dedotto e dimostrato in narrativa;
_2
IN VIA ISTRUTTORIA:
- si chiede l'ammissione dei seguenti capitoli di prova, per testi e per interrogatorio formale, così come di seguito specificati:
Part 1) “Vero che, nel corso dell'anno 2019, il OR e stipulavano un _2 CP_11 contratto di locazione con patto di futura vendita, ex art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n.
133”;
2) “Vero che, relativamente al capitolo di prova n. 1, a fronte della sottoscrizione del contratto di locazione con patto di futura vendita, ex art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133, Part la veniva autorizzato alla partecipazione e all'esercizio di voto all'interno e CP_11 nel corso di tutte le decisioni e assemblee condominiali”;
3) “Vero che, a conferma del precedente capitolo di prova n. 2, in data 10 febbraio 2020, il
OR era assente all'assemblea condominiale e che, pertanto, partecipava la _2 in persona del suo apposito delegato”; Controparte_5
4) “Vero che, a conferma del precedente capitolo di prova n. 2, in data 10 marzo 2020, il OR era assente all'assemblea condominiale e che, pertanto, partecipava la _2 in persona del suo apposito delegato”; Controparte_5
5) “Vero che, nel periodo compreso tra novembre 2019 e gennaio 2020, avvenivano diversi incontri, presso lo quale amministratore pro-tempore del Controparte_3
, alla presenza dell'amministratore di condominio, CO dottoressa del dottor fratello della stessa e collaboratore all'interno CP_3 Persona_1
, e dei ORi , e;
Parte_3 _2 Testimone_1 Persona_2
6) “Vero che, relativamente al precedente capitolo di prova n. 5, il OR e il _2 Part OR , quale legale rappresentante della , illustravano alla dottoressa Tes_1 CP_11
e al dottor il contratto di rent to buy e le conseguenti e relative CP_3 Persona_1 Part attribuzioni facenti capo alla anche in tema di partecipazione alle assemblee CP_11 condominiali e alle spese condominiali ordinarie e straordinarie”.
Si indica come teste, con riserva di precisare i relativi riferimenti:
* domiciliato in AN (MI), Via dei Mille n. 25, quale teste sui capitoli di Persona_2 prova nn. 5-6; pagina 7 di 18 n. r.g. 1973/2023
* OR domiciliato in AN (MI), Via Sabotino n. 22, quale teste sui Persona_1 capitoli di prova nn. 5-6.
Part Si indica il OR , legale rappresentante della a prova per Testimone_1 CP_11 interrogatorio formale sui capitoli di prova dal n. 1 al n. 4;
- ci si oppone, sin da ora, all'ammissione dei capitoli di prova eventualmente formulati dalle Controparti e, nella non creduta ipotesi di loro ammissione, si chiede di essere ammessi a prova contraria con i testi che ci si riserva di indicare nei termini di legge;

- ci si oppone, sin da ora, alla richiesta CTU, in quanto esplorativa e generica visto che l'Attrice non ha fornito la relativa allegazione probatoria necessaria atta a dimostrare la propria tesi, circostanza questa che non può e non deve essere sanata da una eventuale espletata CTU che, dunque, si contesta recisamente, stante che non può avere una finalità suppletiva al mancato assolvimento della prova a carico della stessa Parte attrice;

- con riserva di ulteriori deduzioni e produzioni, anche all'esito delle comparse avverse e, comunque, con ogni riserva, anche istruttoria;

IN OGNI CASO: - col favore delle spese tutte di causa, e onorari, e rimborso forfetario del
15%, oltre C.p.a. e Iva, con l'ulteriore aumento, sino al 30%, previsto dall'art. 4, comma 1- bis, D.M. n. 55/2014, come modificato, da ultimo, dal D.M. n. 147/2022 ss.mm.ii., oltre che la condanna per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 cod. proc. civ., da distrarsi in favore del difensore, che si dichiara antistatario”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
quale conduttrice di un'unità immobiliare adibita a pasticceria – tavola Controparte_5 fredda facente parte del Condominio di Piazza Fratelli Bandiera 13 – AN, ha evocato quest'ultimo ed il locatore innanzi al Tribunale di AN, deducendo di aver _2 modificato l'originario contratto di locazione in un contratto “rent to buy” (locazione con patto di futura vendita ex art. 23 D.L. n. 133/2014) a far data dal 20.6.2019 con l'intenzione di svolgere nel locale anche attività di tavola calda;
di avere quindi richiesto al
, nel febbraio 2020, pur non essendone obbligata, l'autorizzazione ad installare CP_1 una canna fumaria nella colonna di caduta dei rifiuti, da tempo dismessa, come da apposito progetto;
di avere ricevuto un consenso condizionato a nuova verifica di fattibilità con nomina contestuale, da parte dell'Assemblea, di una “Commissione Speciale” formata dai
Consiglieri e dagli Avvocati Aminzade e Camilleri per la predisposizione del contratto d'uso, senza ottenere in seguito alcun riscontro all'invio di copia del progetto e del capitolato eseguito dallo di essersi vista negare l'autorizzazione, CO2 con la revoca, nel mese di marzo 2021, della precedente delibera del 10.2.2020; di avere pagina 8 di 18 n. r.g. 1973/2023
subito delle perdite e venduto l'attività ad un prezzo inferiore alle attese, per mancanza della canna fumaria.
Sulla scorta di tali premesse, ha chiesto che, accertata e dichiarata la illegittimità della condotta del Condominio di Piazza Fratelli Bandiera 13 – AN, quest'ultimo fosse condannato al risarcimento in suo favore tutti i pregiudizi sofferti in termini sia di danno emergente, che di lucro cessante, per l'importo di € 380.000,00, oltre interessi di mora;
in subordine, ha svolto la medesima domanda risarcitoria nei confronti di . _2
Si sono costituiti entrambi i convenuti, chiedendo il rigetto delle pretese di parte attrice, in quanto infondate.
Limitata l'attività istruttoria alle sole produzioni documentali, il Tribunale di AN, con sentenza n. 4358/2023 emessa il 24.5.2023, ha respinto la domanda proposta nei confronti del Condominio Piazza Fratelli Bandiera 13 – AN, sul rilievo della carenza di legittimazione attiva di ad impugnare la delibera assembleare del 13.3.2021, Controparte_5 in quanto conduttrice e non condòmina; ha ulteriormente respinto la domanda svolta nei confronti di per carenza di prova dei danni;
ha quindi condannando l'attrice a _2 rifondere le spese di giudizio in favore del per complessivi € 11.229,00 oltre CP_1 accessori, mentre ha compensato integralmente le spese tra e . Controparte_5 _2
Avverso tale pronuncia, ha proposto appello, affidato a 6 motivi, Controparte_5 rassegnando le conclusioni in epigrafe trascritte, con le quali ha reiterato le domande risarcitorie disattese dal Tribunale.
Si sono costituiti sia il Condominio di Piazza Fratelli Bandiera 13 – AN, che _2
ed hanno entrambi insistito per il rigetto del gravame.
[...]
Così instauratosi il contraddittorio, alla prima udienza del 12.12.2023 il Consigliere
Istruttore ha fissato per la rimessione al Collegio l'udienza del 17.12.2024, con contestuale assegnazione alle parti dei termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e il deposito degli atti conclusivi.
A tale udienza, svoltasi in modalità cartolare, la causa è stata quindi assegnata in decisione.
***
Con il primo motivo, deduce “violazione e falsa applicazione dell'art. 115 Controparte_5
c.p.c.” da parte del Giudice di prime cure, sul rilievo che il
[...]
“non hanno contestato i fatti principali né quelli Parte_4 secondari né la documentazione a supporto, ad eccezione del quantum debeatur”, con la conseguenza di doversi considerare “non … controverso che il sino al Marzo CP_1
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2021 non abbia sottoposto alcun contratto per l'uso della canna fumaria e non abbia neppure autorizzato l'installazione, nonostante l'appellante avesse trasmesso, come da accordi, lo studio di fattibilità”.
Con il secondo motivo, denuncia un “vizio di errata ricostruzione di circostanze di fatto, omessa e/o carente e/o insufficiente motivazione, illogicità e contraddittorietà della motivazione, travisamento dei fatti e dei documenti di causa e violazione della ripartizione dell'onere della prova”, lamentando che la decisione si fondi sull'affermata carenza del proprio diritto di voto in assemblea, nonché del diritto di costruire in autonomia la canna fumaria a servizio del proprio esercizio commerciale, in quanto mera conduttrice e non condòmina, nonostante l'intervenuta stipulazione di un contratto di locazione con patto di futura vendita, in forza del quale il proprietario aveva ceduto in suo favore _2
“tutti i diritti e gli obblighi nascenti dallo status di condomino …”, e nonostante la stessa
Assemblea condominiale, senza nulla eccepire in ordine a tale qualità, avesse preso in considerazione la propria, pur non necessaria, richiesta di installare la canna fumaria, con la delibera in data 10.2.2020, avente ad oggetto la nomina di una “Commissione Speciale” formata dai Consiglieri e dagli Avvocati Aminzade e Camilleri al fine di una nuova verifica di fattibilità del progetto e della predisposizione del contratto per l'uso del condotto rifiuti: delibera, tuttavia, di fatto revocata con la successiva del 13.3.2021.
Con il terzo motivo, intitolato “Violazione e/o falsa applicazione e/o interpretazione dell'art. 23 del D.L. 133/2014”, l'appellante denuncia, ulteriormente, un vizio di omissione, per avere il Tribunale trascurato di considerare che la propria qualità di condòmina derivava dall'intervenuta stipulazione del contratto rent to buy con il signor secondo il modello tipico previsto dall'art. 23 D.L. 133/2014, onde “il _2 conduttore ha sempre diritto al voto anche per le delibere afferenti lavori che eccedono
l'ordinaria manutenzione se ha deciso di sostituirsi al proprietario, in ordine ad alcune spese di carattere straordinario ovvero per le delibere riguardanti addizioni (art. 986 c.c.)
o migliorie (art. 985 c.c.) di competenza del conduttore”.
Con il quarto motivo, si assume che il Giudice a quo sarebbe anche incorso nella
“Violazione, falsa applicazione e/o interpretazione degli artt. 1175, 1176, 1375, 1102 c.c.”, avendo ritenuto che non avesse titolo per agire nei confronti del Controparte_5
Condominio, senza considerare che, fra le parti, era stato “concluso un contratto vincolante, totalmente inadempiuto”, in quanto l'Assemblea aveva autorizzato l'installazione della canna fumaria, previa trasmissione di studio di fattibilità, e si era inoltre impegnata a sottoscrivere “un contratto d'uso a tempo indeterminato senza costi, da trasmettersi a stretto giro, una volta ottenuta … la fattibilità”, salvo in seguito frapporre illegittimamente il proprio diniego “alla luce di ben due studi di fattibilità tecnica”, con abuso “della correttezza, buona fede e pazienza della società appellante”.
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Con il quinto motivo, rubricato come “violazione e/o falsa applicazione e/o interpretazione dell'art. 1218, 1372, 1451 c.c.”, contesta le affermazioni del Tribunale in Controparte_5 ordine all'inesistenza di un proprio titolo per agire nei confronti del Condominio e ribadisce che tale titolo deve individuarsi “nella natura contrattuale del verbale di assemblea del 20/1/2020”, atteso il proprio “pieno diritto … ad installare la canna fumaria
… in conformità agli accordi presi con il condominio”.
Con il sesto motivo (“Sulla responsabilità sussidiaria del OR – _2 violazione e/o falsa applicazione e/o interpretazione delle norme in materia di ripartizione dell'onere della prova e quantificazione del danno”), l'appellante, ribadita ancora una volta la propria legittimazione ad agire nei confronti del Condominio e l'estensione della domanda al OR in via subordinata, contesta infine l'esistenza di lacune _2 probatorie in ordine al quantum debeatur e comunque insiste nelle istanze istruttorie disattese.
I primi cinque motivi, strettamente connessi in quanto vertenti su medesime questioni affrontate da diverse prospettive, sono suscettibili di trattazione unitaria.
si duole anzitutto del fatto di essere stata considerata dal primo Giudice Controparte_5
“carente di legittimazione attiva in punto decisioni relative al posizionamento della canna fumaria”, sul rilievo che “l'art. 10 L. 392/78 attribuisce al conduttore (e per analogia anche al conduttore in leasing e al conduttore che abbia sottoscritto contratto di rent to buy) in luogo del proprietario, il diritto di voto in assemblea nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria, nonché il diritto di partecipare, ma non di voto, alle assemblee nelle quali si discute delle modificazioni degli altri servizi comuni”, con conseguente “insindacabilità” da parte sua delle decisioni assunte al riguardo dall'assemblea.
Deve al riguardo osservarsi che è in atti documentata l'avvenuta trasformazione, a far data del 30.6.2019, del rapporto locatizio instaurato il 10.9.2018 da (proprietario) _2 con (conduttrice) relativamente all'immobile ad uso commerciale di Controparte_5 [...]
- AN (in NCEU al Foglio 335, Mappale 216, sub. 31) in un CO rapporto cd. rent to buy ex art. 23 D.L. n. 133/2014, ai sensi del quale “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, all'amministrazione e alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile (e relative parti condominiali), in deroga all'art. 1005 c.c.”, erano poste “esclusivamente a carico della conduttrice” (art. 2) e quest'ultima veniva espressamente autorizzata “a partecipare a tutte le assemblee condominiali”, con “totale autorizzazione al voto e a tutte le decisioni a riguardo” (art. 2.5).
Contrariamente a quanto affermato dal Giudice di prime cure, deve ritenersi giustificata la partecipazione di all'assemblea del Condominio di Piazza Fratelli Bandiera Controparte_5
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13 – AN, avente ad oggetto l'installazione della canna fumaria nel condotto di caduta dei rifiuti condominiali, da tempo dismesso.
L'individuazione del soggetto chiamato a partecipare all'assemblea nell'ipotesi, qui ricorrente, di cd. rent to buy prende le mosse dal disposto del citato art. 23 D.L. n.
133/2014, il quale, nel dettare una specifica disciplina per quei contratti “che prevedono l'immediata concessione in godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato”, opera un significativo richiamo agli artt. da
1002 a 1007 c.c. nonché agli artt. 1012 e 1013 c.c., in tema di obblighi nascenti dall'usufrutto.
Deve dunque ritenersi, in analogia con quanto previsto relativamente ai rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, che nell'ambito del rent to buy non solo spetti al concedente di provvedere alle “riparazioni straordinarie” (art. 1005 c.c.) e siano invece a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri “relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria” del bene (art. 1004 c.c.), ma trovino anche applicazione gli ultimi tre commi dell'art. 67 disp. att. c.c., in tema di rapporti tra nudo proprietario, usufruttuario e amministrazione condominiale.
Con la conseguenza che, nel caso in cui l'assemblea sia chiamata a deliberare su questioni inerenti “all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”, dovrà essere convocato, e quindi partecipare, il conduttore;
mentre, nel caso in cui l'assemblea debba occuparsi di affari inerenti alla straordinaria amministrazione, dovrà essere convocato il concedente.
Nello specifico, è da escludere che ricorresse tale ultima ipotesi.
La ragione della partecipazione all'Assemblea condominiale di per quanto Controparte_5 di interesse ai fini del presente giudizio, era collegata all'esigenza da quest'ultima manifestata di installare una canna fumaria a servizio dell'unità immobiliare, adibita a pasticceria – tavola fredda sotto l'insegna , di cui era divenuta promissaria CP_4 acquirente, così da estendere la propria attività ricomprendendovi anche quella di tavola calda.
In linea generale, l'installazione di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, da parte di un condomino, è attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condomini, giacché tale facoltà incontra soltanto i limiti costituiti dai diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni, ecc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio (Cass. n. 11392/2002).
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La giurisprudenza di legittimità ha escluso inoltre che l'installazione di una canna fumaria mediante l'utilizzazione del collettore condominiale dei rifiuti privo della funzione originaria costituisca innovazione (v. Cass. n. 945/2013).
Lu. era dunque legittimata a partecipare all'assemblea alla quale era stato CP_11 sottoposto il progetto di realizzazione della canna fumaria a servizio del proprio esercizio commerciale, sfruttando il condotto di smaltimento dei rifiuti da tempo dismesso per disposizione normativa.
Non è del resto predicabile che potesse prescindersi, nel caso in esame, dal coinvolgimento dell'Assemblea condominiale.
Con la realizzazione del progetto, la cosa comune, ovvero la canna di caduta dei rifiuti, veniva infatti attirata nell'orbita di disponibilità esclusiva dell'odierna appellante e sottratta alla possibilità di eventuale utilizzo da parte degli altri contitolari, essendovi perciò necessità del consenso negoziale di questi ultimi.
Fermi tali princìpi, l'appellante lamenta che l'Assemblea condominiale, dopo aver espresso il proprio consenso all'installazione della canna fumaria nell'ex collettore dell'immondizia,
“seppur illegittimamente condizionato alla consegna di (un nuovo) progetto di fattibilità
…”, con la delibera del 13.3.2021 abbia tuttavia “di fatto revocato” tale consenso “in totale violazione della precedente delibera del 10/2/2020 …”.
Va osservato che né la delibera del 10.2.2020, né quella del 13.3.2021 sono state impugnate.
Oltre a tale considerazione, vale il principio, ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui l'Assemblea è sempre dotata del potere di decidere, nell'interesse della compagine condominiale, le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, così come del potere di modificare le modalità in atto in forza di precedenti delibere assembleari, revocandole anche se non impugnate da alcuno dei partecipanti (Cass. n. 7711/2007).
Nel caso in esame, l'Assemblea del Condominio CO3 aveva quindi il potere di rivedere la questione relativa alle modalità di riconversione della canna dei rifiuti, senza che ciò costituisse pregiudicare di alcun diritto acquisito da
[...]
interessata al suo utilizzo per l'installazione della canna fumaria. CP_5
L'autorizzazione concessa dall'Assemblea per l'esecuzione di opere implicanti modifiche alle parti comuni dell'edificio ex art. 1102 cod. civ. da parte del singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguirne un uso più intenso, non può infatti ritenersi produttiva di un autonomo diritto acquisito, ma ha valore di mero pagina 13 di 18 n. r.g. 1973/2023
riconoscimento dell'attuale inesistenza di un interesse contrario o di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione di parti comuni (Cass. n. 1554/1997).
Una siffatta delibera, pertanto, rimane revocabile dalla stessa Assemblea, nel caso di una rivalutazione di dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione.
Né è sostenibile che il Giudice di merito possa esercitare alcun sindacato sull'uso da parte dell'Assemblea della facoltà un di nuovo apprezzamento, se non nei limiti consentiti dall'indagine per l'accertamento dell'eccesso di potere, ovvero in caso di un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109, co. 1, n. 1 c.c).
Come posto correttamente in evidenza nella sentenza oggetto di gravame, costituisce infatti principio giurisprudenziale consolidato quello secondo il quale, in tema di , il CP_1 controllo dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità, in quanto lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a verificare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea (ex multis, Cass. Ord. n. 5061/2020).
Nel caso in esame, posto che la delibera assunta il 13.3.2021 non può dunque ritenersi lesiva di alcun diritto acquisito da vi è anche da considerare come Controparte_5
l'Assemblea, lungi dall'aver revocato l'autorizzazione all'installazione della canna fumaria con “utilizzo esclusivo del condotto caduta immondizie a nome del sig. ” Testimone_1
(legale rappresentante di , secondo quanto l'appellante assume, abbia invece Controparte_5 espressamente manifestato “l'intenzione [di] confermare la decisione della precedente assemblea”, salvo “garantire solo 1 anno di utilizzo della canna fumaria con la possibilità di recedere [da]l contratto in ogni momento, in particolare che non si rechino esalazioni come espressamente citato nell'art. 8 del regolamento di condominio”.
Nella dichiarata consapevolezza dell'adeguatezza del proprio progetto, ben avrebbe dunque potuto l'odierna appellante procedere all'esecuzione dell'opera, in quanto è evidente che l'Assemblea non si sia opposta ad essa (nella dichiarata consapevolezza di non poterlo fare), ma abbia solo inteso cautelarsi rispetto alla possibilità che si verificassero emissioni dannose con l'iniziale concessione in uso del bene comune per un tempo limitato.
Nel caso in cui avesse ritenuto eccessivamente gravosa tale limitazione, Controparte_5 avrebbe potuto del resto optare per modalità di installazione della canna fumaria diverse da pagina 14 di 18 n. r.g. 1973/2023
quella contemplante l'utilizzo del collettore dei rifiuti, non risultando che il ricorso a soluzioni alternative fosse precluso da eventuali problemi tecnici o risultasse comunque antieconomico.
Le considerazioni sviluppate consentono in definitiva di escludere alcuna responsabilità del
, sia di carattere contrattuale, CO4 derivante dall'eventuale violazione di obbligazioni assunte nei confronti di Controparte_5 sia, a fortiori, di carattere extracontrattuale, per fatto o atto in grado di cagionare a quest'ultima un ingiusto danno, dovendo l'appellante imputare esclusivamente alla propria inerzia il fatto di non aver proseguito nel progetto di installazione della canna fumaria a servizio del proprio esercizio commerciale.
Per quanto concerne l'estensione, in via subordinata, della domanda risarcitoria nei confronti di , deve rilevarsi come non risulti indicato alcun titolo di _2 responsabilità idoneo a giustificare un'eventuale pronuncia di condanna nei confronti del medesimo, avendo al riguardo (senza fornirne CO5 dimostrazione alcuna) che il OR potesse non avere comunicato, “come era suo _2 compito fare, il contratto di rent to buy all'amministrazione” e da tale omissione dovesse farsi discendere il proprio difetto di legittimazione attiva (peraltro escluso da questa Corte).
Ne consegue l'assorbimento del sesto motivo, con il quale l'appellante contesta la decisione gravata in ordine all'affermato difetto di prova dei pregiudizi economici derivati a proprio carico dall'impossibilità di esercitare anche attività di tavola calda.
È in ogni caso da condividere il negativo apprezzamento espresso dal Tribunale riguardo al fatto che sia stata nella specie fornita idonea dimostrazione del quantum debeatur.
afferma di avere “subito gravi danni, sotto il profilo del danno emergente e Controparte_5 del lucro cessante, in quanto …, se avesse potuto esercitare l'attività di ristorazione / tavola calda, avrebbe potuto incrementare i guadagni e nel periodo di lockdown ridurre le perdite se non azzerarle del tutto”, con un fatturato, legato alla vendita anche di cibi da asporto caldi, di “€ 200.000,00 in più”.
Inoltre, le lentezze dell'Assemblea condominiale nel pronunciarsi sulla installazione della canna fumaria avrebbero “creato un grave danno sul valore dell'attività economica, in quanto la presenza della canna fumaria avrebbe reso sicuramente più appetibile il valore commerciale dell'azienda “ , che avrebbe potuto essere venduta “ad un valore CP_4 di € 100.000,00 più alto rispetto al prezzo finale di vendita del contratto del 30/4/2021”.
A supporto di tali assunti, non vi è tuttavia la produzione di alcuna documentazione utile.
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Della prodotta “Relazione tecnica e di stima” (doc. 12 appellante) non è possibile tener conto in alcun modo, poiché non solo presenta un contenuto generico e non risulta fondata sull'analisi di dati contabili riferiti specificamente all'attività di ma è anche Controparte_5 completamente anonima, mancando di sottoscrizione di ogni indicazione utile a consentire l'individuazione dell'autore.
Non risultano inoltre disponibili al processo i relativi allegati, in particolare i bilanci da cui sarebbero stati ricavati i dati relativi a fatturato e corrispettivi per gli esercizi 2019-2020-
2021, nonché la perdita di ricavi nel 2020 e nel primo trimestre del 2021, avendo come riferimento il fatturato dell'esercizio 2019.
Il calcolo della perdita del valore commerciale dell'attività (€ 215.000,00), dei danni per mancato introito sui servizi delivery (€ 50.300,00) e dei danni per mancati introiti sui pasti suscettibili di consumazione in loco (€ 108.000,00) sconta inoltre il vizio di fondarsi non solo su apprezzamenti di carattere soggettivo, ma anche sulla ritenuta riconducibilità della flessione degli introiti, sotto il profilo causale, esclusivamente alla mancata installazione della canna fumaria, presupposto, tuttavia, affatto indimostrato.
Quanto al fatto che l'attività sia stata venduta ad un prezzo inferiore di almeno € 100.000,00 a quello che si sarebbe ricavato se nell'esercizio commerciale fosse stata presente la canna fumaria e fosse stato dunque possibile svolgervi attività di tavola calda, merita osservare che la proposta d'acquisto dell'azienda per il corrispettivo di € 180.000,00 allegata agli atti, recante la data del 29.1.2020, non contiene riferimento alcuno alla canna fumaria o a tipologie specifiche di attività implicanti la presenza della stessa.
Tale riferimento è presente soltanto nell'Allegato A), datato tuttavia 29.1.2021 (doc. 10 appellante), in cui le parti stabiliscono che il prezzo di cui alla proposta “sarà di € 280.000,00” in presenza, alla consegna del locale, della canna fumaria “come previsto da delibera nel Verbale di Assemblea Ordinaria Condominiale del 10 Febbraio 2020”.
Non è dato tuttavia conoscere quale sia stato in concreto il prezzo di vendita, dal momento che l'attività risulta essere stata effettivamente ceduta, come certificato dal Notaio
[...] di AN (doc. 11 appellante), ma non è stato prodotto il relativo atto e non vi è Per_3 modo quindi di apprezzare se la misura del corrispettivo percepito abbia o meno risentito, in concreto, della mancanza della canna fumaria.
Nella situazione descritta non è con evidenza possibile aderire alla sollecitazione dell'appellante di disporre una consulenza tecnica d'ufficio “al fine di stabilire la quantificazione dei danni subiti …”, considerato che notoriamente la CTU non può assumere carattere esplorativo per colmare le lacune probatorie della parte, in quanto non costituisce un mezzo istruttorio in senso proprio, ma ha la mera finalità di coadiuvare il pagina 16 di 18 n. r.g. 1973/2023
Giudice nella valutazione di elementi acquisiti implicanti la necessità di specifiche conoscenze tecniche.
Inammissibili si configurano in ogni caso le prove orali dedotte, alle quali è stato darsi ingresso anche con la proposizione del presente gravame, siccome, in parte, vertenti su circostanze documentali (capitoli 1,2,3,4bis,6,7,8,9,10,12,13,13bis,15,16,17) o comunque irrilevanti (capitoli 18), in parte negative (capitolo 14), in parte generiche (capitolo 5), in parte implicanti formulazione di giudizi preclusa ai testimoni (capitolo 11).
Dalle considerazioni sin qui svolte, che inducono a ritenere l'infondatezza di tutti i motivi sottesi alla proposta impugnazione, deriva dunque – siccome anticipato – l'inevitabile rigetto dell'appello e, per l'effetto, l'integrale conferma della sentenza n. 4358/2023 del
Tribunale di AN oggetto dello stesso.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza dell'appellante e, tenuto conto del valore della causa (€ 380.000,00 - scaglione da € 260.001 a € 520.000), si liquidano come da dispositivo in complessivi € 17.179,00 a favore di ciascuna delle parti appellate (di cui € 4.389,00 per la fase di studio, € 2.552,00 per la fase introduttiva, € 2.940,00 per la fase di trattazione/istruttoria ed € 7.298,00 per la fase decisionale), secondo i parametri medi previsti dal D.M. n. 147/2022 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e secondo i parametri minimi per la fase di trattazione/istruttoria, atteso il modesto impegno per essa profuso, limitato alla partecipazione ad un'unica udienza;
il tutto oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15% e accessori fiscali e previdenziali di legge. Degli importi spettanti a deve disporsi la distrazione in favore dell'Avv. Giovanni _2
Tonelli, dichiaratosi antistatario.
A carico di grava anche, ex art. 13 comma 1 - quater D.P.R. n. 115/2002, Controparte_5 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24.12.2012 n. 228, il versamento in solido dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo.
Non si ravvisano da ultimo i presupposti per l'applicabilità nel caso in esame dell'art. 96
c.p.c., non sussistendo malafede o colpa grave dell'appellante, né essendo la condotta processuale di quest'ultima apprezzabile in termini di antigiuridicità per mancato rispetto dei canoni di lealtà e di probità processuale (art. 88 c.p.c.).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di AN, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti;
ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o altrimenti assorbita, così dispone:
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- respinge l'appello proposto da nei confronti del Controparte_5 [...]
e di , e, per l'effetto, conferma integralmente CO4 _2 la sentenza n. 4358/2023 emessa dal Tribunale di AN in data 24.5.2023;
- condanna a rifondere al Controparte_5 CO4
e di le spese del presente grado di giudizio, liquidate ex D.M. n.
[...] _2
147/2022, per ciascuno degli appellati, nell'importo complessivo di € 17.179,00, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15% e accessori fiscali e previdenziali di legge, con distrazione degli importi spettanti a in favore dell'Avv. _2
Giovanni Tonelli, antistatario;

- ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater D.P.R. n. 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24.12.2012 n. 228, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato Controparte_5 pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo.
Così deciso in AN nella Camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte il
18.12.2024
Il Presidente Est.
Maria Grazia Federici
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