REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – II^ Sezione Civile
composta dai signori:
dott. Antonio F. Esposito - presidente dott.ssa Consiglia Invitto - consigliere dott. Giovanni Surdo - consigliere est.
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 2/2024 R.G., vertente tra
(cf. ), (cf. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (cf. , tutte rappresentate e C.F._2 Parte_2 C.F._3 difese dall'avv. Carlo Tatarano appellanti contro
(cf. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._4 dall'avv. Emilio Lucisani appellato
OGGETTO: appello avverso la sentenza n.860/2023 del Tribunale di Brindisi pubblicata il
01.6.2023.
All'udienza del 09/01/2025 la Corte decide la causa come da dispositivo che viene comunicato telematicamente alle parti.
MOTIVAZIONE
1.-Con ricorso regolarmente notificato, , e Parte_1 Parte_2
, nella qualità di eredi di chiedevano di accertare e Parte_2 Persona_1 dichiarare l'inadempimento contrattuale di e per l'effetto Controparte_1 condannarlo al risarcimento dei danni quantificati nella complessiva somma di euro 11.128,14, oltre al pagamento di euro 48,80 per spese di mediazione, di euro 2.114,00 per spese di c.t.u. e di euro 1.500,00 per spese legali.
Le ricorrenti esponevano che: NG EO aveva concesso in locazione al l'immobile sito in Francavilla F.na alla via San Francesco d'Assisi, 8, con contratto CP_1 del 28.11.2002, successivamente risolto con effetto a far data dal 31.08.2014, così come stabilito con atto di transazione concluso in data 23.05.2014; -all'incontro fissato per il rilascio dell'immobile, in data 4.9.2014, venivano riscontrati numerosi danni per i quali il locatore rifiutava di ricevere l'immobile; -ai fini dell'esatto accertamento dei danni, era stata avviata procedura per ATP a seguito della quale venivano riscontrati: rottura di sanitari del bagno, danneggiamento della pavimentazione e dei rivestimenti, perdita delle chiavi delle serrature esterne, deterioramento delle cassette dell'impianto elettrico, danneggiamento dell'intonaco e della tinteggiatura delle pareti per la presenza di numerosi fori. L'immobile veniva effettivamente consegnato solo in data 23.12.2014 da ciò derivando l'obbligo in capo al conduttore di provvedere al pagamento del canone locatizio anche per le mensilità da settembre a dicembre 2014.
Con comparsa di risposta si costituiva , il quale impugnava il Controparte_1 contenuto del ricorso e ne chiedeva il rigetto o, in subordine, la riduzione della somma richiesta.
2.-Istruita la causa, il Tribunale con sentenza n. 860/2023, in parziale accoglimento della domanda, ha condannato al pagamento in favore delle Controparte_1 ricorrenti della somma di euro 2.360,00 a titolo di risarcimento danni, con integrale compensazione delle spese di lite e atp.
Il primo giudice ha ritenuto di condividere solo parzialmente le conclusioni del c.t.u. incaricato nella fase di ATP, affermando che lo stato dell'appartamento, al momento della cessazione del rapporto, era in linea con il normale deterioramento dovuto all'uso, per cui non era dovuta la ritinteggiatura né alcunché per le variazioni cromatiche del pavimento. Non poteva essere riconosciuto, inoltre, il costo della sostituzione della cassaforte non essendo stato dimostrato che vi fossero le chiavi all'atto della consegna dell'immobile. Infine, nulla era dovuto con riferimento alle chiavi di sicurezza in quanto non richieste e non essendovi prova di quante fossero quelle consegnate al momento dell'inizio della locazione.
Sono state invece riconosciute le seguenti voci di danno: -stuccatura dei fori presenti sulle piastrelle della cucina, le quali invece non presentano alcuna lesione;
-riparazione dell'impianto elettrico che si presentava in condizioni evidentemente frutto di una mancata ordinaria manutenzione;
- ripristino del lavabo il cui stato non poteva ricondursi ad un pag. 2/7 normale deterioramento d'uso; -sostituzione di due serrature così come accertato dal tecnico incaricato.
3.-Avverso detta sentenza, , e Parte_1 Parte_2 Parte_2 hanno proposto appello, articolato in due motivi che saranno esaminati più avanti, chiedendo la condanna del convenuto al risarcimento degli ulteriori danni non riconosciuti dal giudice di primo grado. Precisamente i danni relativi: -al ripristino del pavimento danneggiato per un importo di euro 385,96; -alla rimozione e sostituzione della cassaforte muraria per un importo di euro 400,00; -alla sostituzione delle serrature di sicurezza del portone di accesso all'immobile per un importo di euro 200,00; -al pagamento delle spese di mediazione pari ad euro 48,00 e di quelle del procedimento per atp, pari ad euro 2.114,00, e del giudizio di primo grado per euro 1.500,00.
Si è costituito nel presente grado di giudizio con comparsa Controparte_1 depositata il 10.6.2024, nella quale ha dedotto l'infondatezza dei motivi di impugnazione.
4.-Con il primo motivo di gravame le appellanti hanno lamentato che il Tribunale ha accolto solo parzialmente la domanda risarcitoria, discostandosi dalle conclusioni del c.t.u.
a) Con riferimento all'alterazione cromatica del pavimento, riscontrata dal consulente tecnico e da questi ricollegata ad “un'abrasione accentuata e puntuale in tre punti”, parte appellante ritiene che la stessa non possa derivare dal normale calpestio né ascrivibile alle caratteristiche del pavimento stesso, non adatto all'uso di studio professionale, come pure sostenuto da controparte. Al più, era onere del conduttore attuare tutte le cautele necessarie alla conservazione del bene, quali l'utilizzo di appositi “tappetini salva pavimento” e sedie adeguate e conformi.
b) riguardo al costo di sostituzione della cassaforte, parte appellante sostiene che non può condividersi quanto sostenuto dal primo giudice, secondo il quale non vi era prova che le chiavi della cassaforte fossero state effettivamente consegnate: ebbene, secondo le deducenti, non può porsi in dubbio che detta consegna sia avvenuta, fermo restando che l'immobile, al momento della concessione in locazione, aveva già al proprio interno la cassaforte per l'utilizzo della quale erano evidentemente necessarie le chiavi. Pertanto, se l'uso ne fosse stato in tal modo impedito, ciò sarebbe stato certamente motivo di lamentela da parte del conduttore sin da quel momento.
c) Infine, quanto all'affermazione del primo giudice, secondo cui “nulla sulle chiavi di sicurezza in quanto non richieste e comunque non risulta il numero di chiavi di accesso consegnate ab origine”, parte appellante ne rileva l'erroneità, dato che tali chiavi sono state pag. 3/7 oggetto di specifica richiesta inserita nel ricorso introduttivo. Inoltre, alcuna rilevanza può avere la circostanza per cui non vi fosse prova di quante chiavi siano state all'origine consegnate dato che risulta pacifico, non contestato da controparte, che la consegna delle chiavi sia avvenuta e che nessuna di esse sia stata restituita.

4.1. Il motivo di gravame è da ritenersi parzialmente fondato e va accolto per quanto di ragione.
E' utile premettere che a norma dell'art. 1590, comma 1, cod. civ., il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”. Dalla disposizione si ricava la regola generale secondo cui il deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà
(art. 1609, comma primo, cod. civ.), rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa, con la conseguenza che il locatore è tenuto a sopportare detto deterioramento in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto, e può legittimamente pretendere di essere risarcito per le condizioni dell'immobile che eccedano il normale degrado correlato al suo uso ordinario (v. ex multis Cass. n. 6387/2018; Cass. n. 13222/2010; Cass. n. 23721/2008).
Qualora, in violazione dell'art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, grava sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino.
Sulla base di questi criteri ermeneutici, tenuto conto delle condizioni dell'immobile al momento della cessazione del rapporto, descritte nella relazione del ctu ing. Per_2
e desumibili direttamente dai rilievi fotografici nella stessa inseriti, risulta fondata
[...] la prima censura concernente il danneggiamento del pavimento, consistente in una vistosa alterazione cromatica in tre punti della pavimentazione in marmo della stanza n.4 dell'appartamento locato. Tale alterazione, secondo il consulente, è dovuta presumibilmente ad una abrasione accentuata, per la cui eliminazione è necessario procedere alla levigatura, stuccatura e lucidatura di tutto il pavimento della stanza. Appare evidente che tale alterazione cromatica non dipende da un normale uso dell'immobile, né, come ipotizzato dal convenuto, dall'attrito esercitato dalle rotelle delle sedie girevoli o dalle caratteristiche del pavimento, in quanto tali caratteristiche sono presenti in tutto l'appartamento, il quale – essendo destinato interamente a studio professionale – ha subito la stessa usura, normalmente connessa alla collocazione di scrivanie dotate di sedie girevoli, laddove invece le alterazioni cromatiche sono state rilevate solo in alcuni punti di una sola stanza. Dette alterazioni e abrasioni sono pertanto ascrivibili ad un uso non conforme o negligente pag. 4/7 (verosimilmente dovuto alla pulizia del pavimento con prodotti inadatti), da parte del conduttore. Ne consegue l'obbligo del convenuto, odierno appellato, di risarcire il danno, quantificato dal ctu nella somma di euro 385,96 (relazione in atti, pag. 10).
Non sono invece fondate le restanti censure sollevate dalla parte appellante. Con riferimento alle chiavi della cassaforte, non vi è prova che le stesse siano state consegnate al conduttore all'inizio della locazione. Di tale consegna non vi è menzione nel contratto sottoscritto dalle parti, né, al riguardo, può essere valorizzata la deposizione del teste il quale, incaricato delle pulizie che hanno preceduto la consegna dell'appartamento Tes_1 al ha dichiarato di ricordare la cassaforte con le chiavi appese. Oltre ai dubbi circa CP_1
l'effettività di un ricordo così puntuale e preciso, a distanza di vent'anni, da parte dell'addetto alle pulizie, resta il fatto che l'esistenza delle chiavi in un momento anteriore all'inizio della locazione non fornisce la dimostrazione che le stesse siano state consegnate al conduttore.
Va esclusa anche la voce di danno relativa alla mancata restituzione delle chiavi di sicurezza dell'immobile, in quanto la relativa domanda risulta imprecisa e generica. Sul punto si osserva che, con l'istanza di ATP, parte ricorrente assumeva l'assenza di più chiavi delle serrature delle porte interne dell'immobile; nel ricorso ex art.447 bis cpc la stessa parte assumeva la perdita di chiavi delle serrature esterne; nel verbale di sopralluogo in data
23.12.2014 redatto dal ctu, viene menzionata la mancanza delle chiavi del portone di ingresso dell'immobile; tuttavia, nello stesso verbale si dà atto che il conduttore consegnava le chiavi (si presume dell'appartamento locato). Sulla scorta di queste indicazioni e tenendo conto che il primo giudice ha liquidato la somma di 200 euro per la sostituzione delle serrature delle porte interne, la domanda di ulteriori somme per mancata restituzione di chiavi appare generica e comunque non suffragata da sufficienti elementi di prova.

5. Con il secondo motivo di gravame, parte appellante ha contestato la compensazione delle spese, evidenziando che il primo giudice non ha tenuto in adeguato conto il comportamento tenuto dal conduttore il quale ha messo le originarie ricorrenti CP_1 nelle condizioni di dover agire dapprima con il procedimento per ATP e successivamente avviando il giudizio a cognizione piena per ottenere il risarcimento;
il convenuto, inoltre, non ha neppure partecipato alla pur tentata mediazione. L'erroneità della statuizione sulle spese si palesa con ancor maggiore evidenza, in considerazione del fatto che la somma liquidata a titolo di risarcimento rimarrebbe del tutto assorbita dal pagamento delle spese sostenute per ottenere il relativo riconoscimento.

5.1. Il motivo è fondato e merita accoglimento per quanto di ragione.
Nel decidere la questione controversa, il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda risarcitoria formulata dalle attrici e condannato il convenuto a corrispondere la somma di €
pag. 5/7 2.360,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo. Ha poi aggiunto testualmente: “Nei termini di cui sopra ridimensionata l'intera vicenda tra le parti in causa vanno rigettate le ulteriori richieste e integralmente compensate tra le parti le spese di lite e di ATP”. Da questa locuzione, sembra ricavarsi che la integrale compensazione delle spese processuali sia stata collegata al ridimensionamento della richiesta risarcitoria formulata originariamente dalle attrici nell'importo di euro 11.128,14 (oltre le spese per mediazione e ATP).
La motivazione adottata dal primo giudice risulta generica e non integra i presupposti idonei ad escludere l'applicazione della regola generale della soccombenza sancita dall'art. 91
c.p.c..
Hanno affermato le Sezioni Unite della Suprema Corte che l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi (n.32061/2022, Rv. 666063 - 01).
Nella specie, non si ravvisano i presupposti per la soccombenza reciproca, né, tanto meno, “ragioni gravi ed eccezionali” idonee a giustificare la compensazione delle spese, ai sensi del secondo comma dell'art.92 c.p.c., nella formulazione applicabile al procedimento in discussione (quella, cioè, derivante dall'art.13, comma I del d.l. 132/2014, convertito con modificazioni nella legge 162/2014).
Ne consegue che la sentenza impugnata va riformata sia con riferimento alla somma riconosciuta a titolo di risarcimento del danno, che va liquidato in complessivi euro €
2.745,96 (all'importo di € 2.360 riconosciuto dal primo giudice va aggiunto quello di €
385,96, conseguente all'accoglimento parziale del primo motivo di appello), e sia per la condanna del convenuto alla rifusione delle spese processuali in favore delle attrici.
Poiché ricorre nel caso in esame l'ipotesi dell'accoglimento parziale di una domanda risarcitoria, nella liquidazione delle spese processuali, trova applicazione la previsione di cui all'art. 5, comma 1, del d.m. n. 55 del 2014, secondo cui, ai fini della liquidazione del compenso nei giudizi "per pagamento somme o liquidazione di danni, si ha riguardo di norma alla somma attribuita alla parte vincitrice piuttosto che a quella domandata".
Anche le spese del giudizio di secondo grado devono essere regolate sulla base della soccombenza, nella misura liquidata in dispositivo.


P.Q.M.


pag. 6/7 La Corte, decidendo sull'appello avverso la sentenza n.860/2023 del Tribunale di
Brindisi pubblicata in data 1.6.2023, proposto da , e Parte_1 Parte_2 [...]
nei confronti di , così provvede: Parte_2 Controparte_1
1) accoglie per quanto di ragione l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, condanna a corrispondere alle appellanti, a titolo di Controparte_1 risarcimento dei danni all'immobile locato, la complessiva somma di € 2.745,96 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2) in riforma della sentenza impugnata, condanna al Controparte_1 pagamento in favore delle appellanti delle spese processuali del giudizio di primo grado, liquidate in complessivi € 1.500,00 per compensi ed € 334,80 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese di studio, iva e cap;

3) pone a carico del le spese della CTU espletata in primo grado;
CP_1
4) condanna al pagamento in favore delle appellanti delle Controparte_1 spese del giudizio di appello, liquidate in euro 1.600 per compensi ed € 147 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese di studio, iva e cap.
Lecce, 9 gennaio 2025
Il consigliere est. Il Presidente
dott. Giovanni Surdo dott. Antonio F. Esposito
pag. 7/7