REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nella persona dei seguenti Magistrati:
Dott.ssa Emma Manzionna Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
Dott.ssa Lucia Sardone Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 910/2023
TRA
(P. IVA ), in persona del legale rappresentante, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Marco Palieri ed elettivamente domiciliata in Bari, alla via Camillo
Rosalba, n. 47/Z, giusta mandato in atti - APPELLANTE -
E
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante, Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Maria Stella Manfredi ed elettivamente domiciliata in Foggia, alla via
Miranda, n. 8, giusta mandato in atti - APPELLATA –

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Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con contratto di locazione ad uso non abitativo, del 01/01/2005, concedeva in Controparte_2 locazione alla (esercente l'attività commerciale di vendita e commercio di macchine Parte_2 ed attrezzature agricole, nuove ed usate, sin dal 1986), un'area scoperta di circa 4000 mq, recintata da muretto e ringhiere, ubicata in Orta Nova SP n. 80 scalo FFSS Km 1. (località “Palata”) all'interno della zona P.I.P.
Con successivo atto di compravendita, in data 27/06/2016, il suddetto immobile veniva alienato alla
“ , al prezzo di € 245.000,00. Parte_1
L'attuale appellata, avuto contezza dell'atto di compravendita, contestava la mancata denuntiatio della vendita e, dunque, l'inefficacia della medesima nei suoi confronti, preannunziando azione legale, volta ad ottenere il riscatto dell'immobile. Motivo per cui, con atto di citazione notificato il 21/09/2016, la conveniva in giudizio l' chiedendo dichiararsi Controparte_1 Parte_1
l'inefficacia dell'atto di compravendita su indicato ed in accoglimento della domanda volta a far valere il proprio diritto di prelazione, essa attrice fosse sostituita nella qualità di contraente, al prezzo ivi pattuito, con ogni ulteriore conseguenziale pronuncia.
Si costituiva in giudizio la che contestava l'avverso assunto, sostenendo Controparte_3
che il bene oggetto della locazione non aveva alcuna destinazione commerciale e che consisteva in una mera area scoperta, recintata, adibita a parcheggio e ricovero di attrezzi e non ad area di esposizione per la vendita di macchinari ed attrezzature.
La evidenziava, inoltre, che l'area in questione era estesa circa 4.000 mq. Parte_1
e, pertanto, era un bene diverso da quello locato, la cui estensione era di mq. 2.500.
La convenuta depositava, infine, copia di una scrittura privata con cui il legale rappresentante della nel prendere atto della compravendita del bene oggi conteso, dichiarava di non volersi CP_1
avvalere del diritto di prelazione.
Nel corso del giudizio di primo grado veniva dato incarico ad un C.T.U. di accertare la consistenza immobiliare della superficie locata alla società attrice, il quale accertava che il terreno di che trattasi era costituito dalla p.lla catastale 970 (di mq 3.380,50) e dalla p.lla 972 (di mq 80,52) a fronte della superficie dell'intero appezzamento di mq 4925,97.
pagina 2 di 10 Sulla scorta degli atti versati dalle parti, e sulle risultanze della C.T.U., il Tribunale di Foggia, con la sentenza impugnata, accertava che, nella fattispecie, si vertesse in tema di “vendita cumulativa”, non di
“(…) vendita in blocco in quanto la discrasia attiene ad una mera consistenza di superficie e, dunque, si è in presenza non di un'entità patrimoniale diversa dal bene locato che giustifica l'esclusione del diritto di prelazione” (cfr. sentenza, pag. 5).
In conseguenza, accoglieva la domanda di prelazione, precisando che il bene compravenduto aveva sostanzialmente una funzione commerciale, essendo, appunto, funzionalmente collegato all'attività commerciale dell'attrice (fatto pacifico) ancorché esercitata in altro luogo (distante poche centinaia di metri) della stessa Orta Nova.
Il Tribunale, infine, riteneva irrilevante, ai fini che ci occupano, la rinuncia alla prelazione, rilevando come la differenza di prezzo in essa indicato (€ 320.000,00 a fronte degli € 245.000,00 effettivamente versati per l'acquisto) escludesse che vi fosse coincidenza tra le condizioni portate a conoscenza dell'attrice, al fine dell'esercizio del diritto di prelazione e quelle contenute nel rogito di vendita a terzi.
Avverso la decisione di primo grado proponeva appello la chiedendone Parte_1
l'integrale riforma, in accoglimento delle conclusioni così come esposte in detto atto di gravame.
Si costituiva la che insisteva per il rigetto del detto gravame. CP_1
All'udienza del 03/07/2024, dopo la discussione la causa è stata decisa.
Con il primo motivo di appello la ha eccepito la violazione degli artt. 35, Parte_1
38, 39 e 41 della L. 392/1978, in quanto, erroneamente, il Tribunale di Foggia avrebbe accertato che, nell'area contesa, fosse stata esercitata attività commerciale, tale da legittimare l'azione di riscatto.
Più precisamente, l'appellante evidenzia che la “(…) svolge attività di commercio di Parte_2 mezzi e attrezzature agricole in luoghi diversi dall'area locata. La sede principale è situata in Orta
Nova (FG), alla via della Ferrovia n. 141. Sedi secondarie sono ubicate in via della Ferrovia al n. 135
e al n. 145. Tali sedi distano diverse centinaia di metri dall'area locata, posta al di fuori dell'abitato cittadino” (cfr. appello, pagg 4 e 5).
Sempre secondo l'appellante “Il contratto di locazione del 01.01.2005, all'art. 2, prevedeva espressamente che l'area locata veniva “…concessa ed accettata per solo ed esclusivo uso di parcheggio e ricovero di attrezzi di pertinenza aziendale della , con espresso divieto […] Parte_2 di mutamento di destinazione”” e, quindi, se “nell'area locata non veniva svolta attività di vendita
pagina 3 di 10 diretta al pubblico, ne consegue l'inapplicabilità delle disposizioni in materia di prelazione e di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978” (cfr. pag. 6).
L'assunto è erroneo e non coglie la ratio decidendi dell'accertamento effettuato dal Tribunale di Foggia che, come anticipato nella parte narrativa, ha appurato che: “… non vi è dubbio che l'area adibita sostanzialmente a deposito vanti un collegamento funzionale con l'attività commerciale- il cui svolgimento è incontestato- da parte della società attrice in altro luogo della stessa cittadina.
D'altronde, val la pena sottolineare che il contratto di locazione, al punto 2), prevede che: “la suddetta area viene concessa ed accettata per solo ed esclusivo uso parcheggio e ricovero attrezzi di pertinenza aziendale della ”. La pattuizione di cui si è appena fatto cenno cristallizza la Parte_3 volontà delle parti relativa alla destinazione pertinenziale del bene locato rispetto all'attività commerciale svolta dalla conduttrice. Il sequestro penale per il reato in materia di abbondono di rifiuti sicuramente non esclude tale nesso funzionale dell'area locata con l'attività commerciale poiché la destinazione di una parte dell'area adibita a discarica non è incompatibile con l'utilizzo della restante parte ad attività di deposito o allocazione di beni strumentali all'attività commerciale”.
Il primo giudice, in altri termini, ha effettuato una interpretazione autentica del contratto di locazione, rinvenendo nella clausola con cui l'area in questione veniva concessa: “per solo ed esclusivo uso parcheggio e ricovero attrezzi di pertinenza aziendale della ”, il collegamento funzionale Parte_2 all'attività di vendita di mezzi nuovi ed usati e la natura pertinenziale del bene locato all'attività commerciale medesima.
È proprio la natura pertinenziale del terreno ad attività commerciale che ne determina, in altri termini, la destinazione impressa dalla Controparte_1
Tale destinazione non è stata specificamente contestata, in primo grado, ai sensi dell'art. 115 c.p.c. e la destinazione a “deposito”, del resto, non è affatto incompatibile con quella di esposizione di mezzi per la vendita (atteso che i mezzi “parcheggiati” sono, in realtà, esposti al pubblico al fine di suscitare un interesse all'acquisto).
In tale ottica, a nulla rileva, come opinato dall'appellante, che la avesse delle unità Controparte_1
produttive ubicate a diverse centinaia di metri dal terreno oggetto di contesa, in quanto, proprio per le caratteristiche dell'attività commerciale dell'appellata, è più che usuale disporre di un'area espositiva dei mezzi in vendita e che quest'ultima non necessariamente deve essere contigua alla sede aziendale.
pagina 4 di 10 Da quanto sopra ne consegue, essendo pacifico tra le parti che la destinazione contrattualmente individuata del bene contemplasse necessariamente l'uso del bene, quale pertinenza dell'attività commerciale, nel più ampio quadro dell'attività della parte conduttrice, il rigetto del motivo di gravame.
La ha fornito in giudizio la prova che, alla luce del regolamento contrattuale, l'immobile CP_1 locato era stato effettivamente adibito ad attività commerciale, trattandosi di un'area espositiva pertinenziale per il conseguimento dell'oggetto sociale.
Tale destinazione d'uso, inoltre, non è affatto incompatibile con l'uso “parcheggio e ricovero” indicata nel regolamento contrattuale.
Un'area espositiva, evidentemente, è, ex se, adibita al parcheggio e ricovero di mezzi destinati alla vendita al pubblico.
Viceversa, l'appellante non ha fornito la prova che la destinazione effettiva del bene locato non fosse pertinenziale e, dunque, fosse avulsa dall'attività commerciale dell'appellata o che, in ogni caso,
l'utilizzo del terreno, come area di esposizione di mezzi destinati alla vendita, fosse incompatibile con la destinazione d'uso di “parcheggio e ricovero” impressa dal contratto di locazione.
Le considerazioni che precedono portano a ritenere infondato anche il secondo motivo di gravame, con il quale la si duole ancora della violazione degli artt. 35, 38, 39 e 41 della Parte_1
L. 392/1978, nonché degli artt. 817 e ss. c.c., deducendo che il Tribunale di Foggia avrebbe erroneamente interpretato l'art. 2 del contratto, a mente del quale l'area disputata veniva “concessa ed accettata per solo ed esclusivo uso di parcheggio e ricovero di attrezzi di pertinenza aziendale della
” tracciando un generico distinguo tra l'uso consentito (“parcheggio e ricovero”) e Parte_2
l'attività commerciale dell'appellata, esponendo un non meglio specificato profilo di incompatibilità tra le stesse.
Il Tribunale ha accertato, sulla base delle risultanze istruttorie, che “(…) l'area sostanzialmente adibita
a deposito vanti un collegamento funzionale con l'attività commerciale (…) da parte della società attrice in altro luogo della stessa cittadina (…)” (cfr. pag. 5).
Secondo l'appellante tale statuizione è erronea in quanto “Il richiamo alle pertinenze risulta inappropriato. Il mero collegamento funzionale è irrilevante ai fini di causa” (cfr. appello, pag. 6).
Entrando nello specifico della propria doglianza, la sostiene che: “(…) la Parte_1
giurisprudenza in materia di prelazione commerciale e pertinenze riguarda generalmente almeno due
pagina 5 di 10 beni, uno accessorio all'altro, appartenenti allo stesso locatore, con il conduttore che agisce per estendere il diritto di prelazione dal bene (principale) locato alle sue pertinenze” (cfr. ibidem) e, in ogni caso, che “(…) il contratto di locazione del 01.01.2005 intercorso fra il sig. Controparte_2
e la non sarebbe comunque idoneo a costituire un vincolo pertinenziale fra l'area Parte_2 locata e l'area dove viene svolta l'attività commerciale” (cfr. pag. 7).
Vi è un preliminare profilo di contraddittorietà nell'esposizione del motivo di gravame.
Delle due l'una: o il vincolo pertinenziale è irrilevante ai fini di giudizio, ed allora non ha senso alcuno sostenere che il contratto non è idoneo a costituirlo;
oppure il vincolo pertinenziale è rilevante, ed allora l'appellante doveva chiarire perché, nella concreta ricostruzione dei rapporti tra le parti, alla luce del chiaro disposto dell'art. 2 del contratto di locazione, lo stesso non poteva dirsi costituito.
Il motivo si appalesa, per altro verso, inammissibile, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., in quanto l'appellante, limitandosi a contestare apoditticamente l'idoneità del contratto di locazione a costituire un vincolo pertinenziale tra bene locato ed attività commerciale, non espone le ragioni giuridiche (o anche quelle di mero fatto) in base alle quali l'area, destinata a parcheggio di mezzi destinati alla vendita, da parte di una ditta che ha quale oggetto sociale proprio l'attività commerciale di compravendita degli stessi, non sia funzionale all'attività medesima.
Ma il motivo è, altresì, infondato nel merito.
La nella disamina del motivo di gravame, non scioglie il nodo principale Parte_1 della presente vicenda, costituito dall'interpretazione del contratto e della locuzione di cui all'art. 2, a mente del quale l'area contesa veniva “concessa ed accettata per solo ed esclusivo uso di parcheggio e ricovero di attrezzi di pertinenza aziendale della ”. Parte_2
Orbene, se è vero che la giurisprudenza di legittimità ha ammesso la possibilità che un vincolo pertinenziale possa essere costituito anche nel caso in cui il proprietario del bene principale sia diverso da quello della cosa al servizio dell'altra, ne consegue, quindi, che: “(…) qualora le cose appartengano
a due proprietari diversi, la destinazione dell'una a servizio dell'altra può avvenire solo in forza di un rapporto obbligatorio convenzionalmente stabilito tra il proprietario della cosa principale e quello della cosa accessoria, mentre, allorquando la destinazione di una cosa a servizio dell'altra, pur in presenza della proprietà dell'una e dell'altra in capo allo stesso soggetto, venga fatta da colui che abbia in locazione la cosa principale con la sola tolleranza o la mera conoscenza del proprietario
pagina 6 di 10 locatore, il vincolo pertinenziale è escluso per difetto del suddetto elemento soggettivo” (Cass. civ., sez. III, 29/09/2005, n.19157; ma cfr. anche Cass. Civ., sez. II, 30/10/2018, n.27636).
Sta di fatto che, come si è già esposto in riferimento al primo motivo di appello, il vincolo pertinenziale tra i due beni, appartenenti a soggetti diversi (conduttore e locatore), sono stati asserviti in forza di un rapporto contrattuale nel quale concedeva in locazione l'area in questione alla Controparte_2
“per solo ed esclusivo uso di parcheggio e ricovero di attrezzi di pertinenza aziendale CP_1 della ”. Parte_2
La pattuizione è chiara e non richiede particolare esegesi: le parti si sono accordate affinché il locatore concedesse l'area per l'uso “parcheggio e ricovero di attrezzi” non genericamente, al fine cioè di evitare che fosse adibito ad un uso diverso, ma proprio in ragione di soddisfare l'esigenza “di pertinenza aziendale della ”. Parte_2
Il parcheggio e ricovero di mezzi sull'area de qua, in altri è più precisi termini, è stato pattiziamente collegato in maniera funzionale all'attività commerciale della quale “pertinenza CP_1 aziendale” della stessa.
Né hanno rilievo le considerazioni dell'appellante sulla mancanza del requisito della durevolezza del vincolo pertinenziale dal momento che questo non sarebbe stato “(…) neppure compatibile con la pattuita durata annuale del contratto di locazione del 01.01.2005, evidentemente ispirata da esigenze transitorie” (cfr. appello, pagg. 7 ed 8).
Nell'accezione dell'art. 817 c.c., il requisito della durevolezza non è ancorato al dato temporale della durata del vincolo, ma va essere inteso nel senso che la destinazione pertinenziale non deve essere occasionale.
La stipula del contratto di locazione, per l'appunto, costituisce un legame pertinenziale “durevole” (non occasionale) delle cose destinate a servizio o ad ornamento di altra cosa, e ciò a prescindere dalla durata del contratto stesso.
L'appellante, a ben vedere, avrebbe dovuto chiarire, quale, il limite temporale minimo affinché un vincolo pertinenziale possa ritenersi “durevolmente” costituito contrattualmente tra le parti (posto che né la legge, né la giurisprudenza lo indicano).
Con il terzo motivo di gravane, la eccepisce la violazione degli artt. 35, 38, Parte_1
39 e 41 della L. 392/1978, sostenendo che il Tribunale di Foggia avrebbe erroneamente accordato alla pagina 7 di 10 il diritto di riscatto, nonostante l'area concessa in locazione fosse di estensione Controparte_1
minore di quella compravenduta.
Il motivo è infondato.
Il Tribunale ha rilevato che “Il Ctu ha, altresì, accertato alla luce dell'ultimo rilievo topografico, che la superficie locata è pari a 2770,19 mq ricadente nella p.lla 970, ma che di fatto è stata occupata per
3.461,02 mq, superficie tutta contenuta all'interno dell'intero terreno oggetto della vendita del 27 giugno 2016. Ne consegue che l'unica differenza accertata è la consistenza superficiaria: l'atto di compravendita afferisce all'intero terreno mentre il contratto di locazione ha ad oggetto una superficie inferiore ove si ritenga che la correzione apportata nel contratto, a penna, e senza postille approvate con sottoscrizione, sia stata voluta da entrambe le parti. In disparte le considerazioni sulla correzione di cui si è appena fatto cenno, non può sicuramente ritenersi che si verta in ipotesi di vendita in blocco in quanto la discrasia attiene ad una mera consistenza di superficie e, dunque, si è in presenza non di un'entità patrimoniale diversa dal bene locato che giustifica l'esclusione del diritto di prelazione” (cfr. sentenza, pagg. 4 e 5).
Il Tribunale, dunque, ha accertato che, nella fattispecie, la vendita dell'immobile alla società non è stata una vendita “in blocco” bensì una vendita “cumulativa” nella Controparte_3
quale ha ritenuto irrilevante, sul piano dimensionale, la discrasia tra la superficie oggetto della locazione e quella oggetto della vendita.
Ciò, secondo il primo giudice, non avrebbe eliminato il requisito della “identità” tra il bene locato e quello compravenduto.
L'appellante non ha specificamente impugnato il passo motivazionale su riprodotto, limitandosi unicamente a rilevare che la superficie locata (ed occupata) dalla è di mq. 3461 e quella CP_1
compravenduta di mq. 4936, con una differenza superficiaria di mq. 1461.
Ma tali deduzioni non sono affatto condivisibili.
La Suprema Corte ha chiarito che “Il fatto che non vi sia coincidenza tra il compendio compravenduto
e la porzione immobiliare oggetto della locazione e del riscatto non è in sé decisivo. In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dalla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 a favore del conduttore, presuppone – certo – l'identità dell'immobile locato con quello venduto. Ma se si è in presenza di una vendita cumulativa, il diritto di
pagina 8 di 10 riscatto che compete al conduttore resta inalterato” (Cass. civ., sez. II, 12/01/2017 n. 655).
L'interpretazione del contratto di compravendita e di quello di locazione, opinata dal Tribunale di
Foggia, è, pertanto, pienamente condivisibile.
Le considerazioni da ultimo svolte portano, infine, a ritenere infondato anche il quarto motivo di appello, con il quale la ha eccepito la violazione, da parte del Tribunale, Parte_1 Parte_1
delle medesime disposizioni della L. 392/1978, deducendo che, attesa la differenza superficiaria: “il riscatto non poteva riguardare l'intero fondo venduto da a , avente estensione assai CP_4 Parte_1 maggiore” (cfr. appello, pag. 12) ed a rigettare la domanda con la quale l'appellante chiede che sia dichiarato il riscatto, in favore della della sola area locata ovvero di quella occupata. Parte_2
Contr (Si precisa che in data 29.09.2011 aveva conferito alla la area de Controparte_2 CP_5
quo con atto costitutivo per notar ). Per_1
Va, in primo luogo, evidenziato che “In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo,
l'esercizio del diritto di riscatto - previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato - ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc"
a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso (…)” (Cass. civ., sez. III, 15/12/2021, n. 40252).
La con l'accoglimento della domanda di riscatto, è subentrata alla Controparte_1 Parte_1
nella posizione contrattuale da questa rivestita nel negozio, acquisendo i beni oggetto Parte_1
della compravendita.
Non vi è luogo, pertanto, a subentri parziali.
Inoltre, poiché, come accertato dal Tribunale di Foggia e non confutato in appello, nel caso di specie si
è in presenza di una vendita cumulativa di più particelle di terreno, il diritto di riscatto che compete alla resta inalterato e si estende all'intero oggetto del contratto del 27/07/2016. Controparte_1
Per tutte le motivazioni innanzi esposte, l'interposto appello va rigettato con la condanna dell'appellante al pagamento delle spese di giudizio, che sono liquidate come da separato dispositivo, sulla base della tariffa forense, tenendo conto del valore della controversia (che dall'appellante è stato dichiarato di valore indeterminabile), della natura della stessa e della non particolare complessità delle pagina 9 di 10 questioni trattate.


P.Q.M

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La Corte d'appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in persona del legale rappresentante, con ricorso notificato il 12 Parte_1
settembre 2023, per la riforma della sentenza n. 1569/2023, emessa Tribunale di Foggia in data 06 giugno 2023, tra essa appellante e la in persona del legale rappresentante, Controparte_1
ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) Rigetta l'appello.
2) Condanna la in persona del legale rappresentante, al pagamento, in Parte_1 favore della appellante, delle spese del presente grado di giudizio che liquida in € 14.317,00, Pt_4
per compensi, oltre al rimborso forfettario, Cassa ed IVA se dovuti, come per legge.
Sussistono i presupposti di legge affinché l'appellante versi nelle casse dell'erario una somma pari al contributo versato per l'iscrizione a ruolo del presente giudizio.
Così deciso in Bari, nella Camera di consiglio del 03 luglio 2024.
Il Presidente
Dott.ssa Emma Manzionna
Il Consigliere ausiliario relatore
Dott.ssa Lucia Sardone
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