REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte d'Appello di L'Aquila
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai Magistrati
Dott.ssa Barbara del Bono Presidente
Dott.ssa. Francesca Coccoli Consigliere
Dott.ssa Mariangela Fuina Consigliere rel. ed est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in II grado iscritta al N. 1085 del Ruolo generale dell'anno 2023, promossa da:
(C.F. nella qualità di titolare della ditta Parte_1 C.F._1
Oroart di DO LA p.IV elettIVmente domiciliata all'indirizzo pec P.IVA_1 dell'avv. Isidoro Isidori con studio in L'Aquila, C.so Vittorio Emanuele n. Email_1
23, presso l'avv. Isidoro Isidori, che la rappresenta e difende giusta mandato in calce al presente atto
-Appellante-
Contro in persona del suo legale rappresentante, sig. Controparte_1 CP_2
, P. VA , con sede in L'Aquila in via Battistelli n. 7 ed elettIVmente
[...] P.IVA_2 domiciliata in L'Aquila in Via Maiella n. 2 presso e nello studio dell'Avv. Marco De Paulis
( ) che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla CodiceFiscale_2 comparsa di costituzione e risposta del primo grado e che dichiara di voler ricevere le comunicazioni al numero di fax 0861789375 o all'indirizzo di posta elettronica certificata
Email_2 -Appellata-

OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 295/2023, emessa dal Tribunale di L'Aquila il
27 aprile 2023 e pubblicata in pari data
-
CONCLUSIONI:
Per l'appellante:
Voglia la Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, previa valutazione positIV dell'ammissibilità del gravame, 1) in via istruttoria, ammettere i mezzi di prova già chiesti nella sede di prima istanza, per le ragioni esplicate nella parte motIV del presente atto;
3) nel merito, a) riformare la sentenza n. 295/2023 pronunciata dal
Tribunale di L'Aquila il 27.04.2023 nel giudizio distinto a R.G. 1437/2021 e per l'effetto accogliere le conclusioni spiegate nel giudizio di primo grado che si ripetono: A) in via principale, accertato che la in persona del suo legale rapp.te pro Controparte_1 tempore si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 29.03.2010, e dato atto, altresì, che l'attore offre nuovamente con il presente atto l'importo residuo da versare rispetto al saldo di
Euro 280.500,00 giusta precisazione del credito esposta in atto e dichiarare l'autenticità delle sottoscrizioni apposte nel contratto preliminare sopra richiamato, ed emettere sentenza costitutIV ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relatIVmente all'immobile censito al Catasto Fabbricati di Scoppito al foglio 17, n. 1341, sub 49, cat. C/1, cl.2, mq 145, rendita euro 2.373,89 in Scoppito parte del Centro Pegaso in
Scoppito località Sassa Scalo bivio Scoppito;
ordinare conseguentemente al Conservatore dei
Registri Immobiliari di Roma la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità; B) in via subordinata, e nell'ipotesi di violazione della legge urbanistica che renda impossibile il trasferimento dell'immobile per cui è causa, dichiarare risolto il contratto preliminare concluso il 29.03.2010 tra le parti in causa, condannando tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente nel presente atto e che qui si ribadisce, la in persona del suo legale rapp.te pro tempore, Controparte_1 alla restituzione degli importi versati dalla sig.ra oltre il risarcimento di tutti i danni Pt_1 subiti e subendi nella misura di €. 50.000,00 o in quella maggiore o minore che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rIVlutazione monetaria ed interessi di legge;
C) in ogni caso condannare la convenuta alla restituzione in favore dell'attore di tutte le somme dovute e ritenute di giustizia anche in relazione alla compensazione di cui al punto A); in subordine a parziale modifica della sentenza di primo grado, accertata l'intervenuta risoluzione dei contratti per cui è causa in data 30.11.2020, condannare parte Appellata a restituire in favore di parte attrice la somma di € 47.000,00, oltre interessi di mora ex art. 1224, comma 2, c.c. - da calcolarsi al tasso pari a quello del rendimento medio annuale netto dei titoli di Stato, ove superiore al tasso d'interesse legale e comunque non inferiore a quest'ultimo - dal 30.11.2020 sino al 6.8.2021, nonché oltre ulteriori interessi di mora da determinarsi ai sensi del D. Lgs. 231/02, dal 6.8.2021 sino all'effettivo soddisfo;

4) condannare la controparte alla rifusione delle spese di lite (compenso ai sensi del d.m. n.
55/2014 come modificato con i d.m. n. 37/2018 e n. 147/2022, oltre spese e oneri accessori) di ogni fase e grado del giudizio”
Per l'appellata:
Voglia la Corte di appello adita, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, 1) in via preliminare ed in rito, dichiarare inammissibile l'appello proposto dalla sig.ra Parte_1
in ragione della violazione del divieto di introdurre domande nuove;
respingere
[...]
l'istanza di remissione in istruttoria dichiarando inammissibili i mezzi di prova dedotti per le ragioni precedentemente esplicate;
2) nel merito, respingere l'appello proposto dalla sig.ra perché infondato in fatto e in diritto, di conseguenza confermando Parte_1 integralmente la sentenza gravata;
3) condannare l'appellante alla rifusione delle spese di lite del grado (compenso ai sensi del d.m. n. 55/2014, come modificato con i d.m. n. 37/2018 e n.
147/2022, oltre spese e oneri accessori).
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 295/2023 pubblicata in data 27.04.2023 il Tribunale di L'Aquila pronunciandosi sulla domanda proposta da Parte_2 diretta ad ottenere in via principale, previo accertamento dell'inadempimento contrattuale della convenuta, rispetto agli obblighi derIVnti dal preliminare di Controparte_1 compravendita del 29.03.2010 e previo accertamento della corresponsione da parte dell'attrice in favore della ditta convenuta della somma di €. 275.187,50 sul maggior prezzo di vendita stimato in €. 280.500,00 la pronuncia, anche in ragione dell'offerta del saldo prezzo, di una sentenza costitutIV ex art. 2932 c.c. in luogo del contratto definitivo non concluso fra le parti e, in via subordinata, la risoluzione del contratto preliminare con la conseguente condanna della convenuta alla restituzione delle somme versate dall'attrice, oltre al risarcimento del danno per €. 50.000,00, accoglieva parzialmente la domanda subordinata accertando la risoluzione dei contratti, preliminare di vendita e locazione in data
30.11.2020 e condannava la convenuta a restituire alla parte attrice la somma di €.
20.000,00, quale caparra, oltre interessi di mora ex art. 1224, comma 2, c.c. dal 30.11.2020 al 06.08.2021 ed agli ulteriori interessi di mora dal 06.08.21 al saldo da determinarsi ai sensi del D.Lgs. 231/02, con ulteriore condanna della convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore della parte attrice.
1.1 A sostegno della domanda parte attrice deduceva:
- che le parti in causa avevano stipulato in data 29.03.2011 un contratto preliminare con il quale si impegnava a vendere e la attrice ad acquistare una Controparte_1 porzione immobiliare uso negozio sita al piano terra, con annesso showroom, a confine con galleria, altri locali uso negozio, censito al Catasto Fabbricati di Scoppito al foglio 17, n.
1341, sub 49, cat. C/1, cl. 2, mq 145, rendita euro 2.373,89 e, in data 01.04.2011, un contratto di locazione sullo stesso bene con scadenza coincidente con la data prevista il rogito, successIVmente prorogato con altri contratti fino ad aprile 2019, data dello sfratto intimato dalla convenuta.
- di aver pagato nel corso degli anni in favore della società convenuta, mediante una serie di versamenti, per caparra iniziale e canoni di locazione, avvenuti fino ad aprile 2019 (data dello sfratto) e proseguiti anche dopo lo sfratto con il versamento di ulteriori € 10.000,00, una somma complessIV pari a € 275.187,50, con la rimanenza di residuo a debito da versare a saldo del prezzo finale di vendita, di € 5.312,50, oltre IVA su questo residuo, quindi €.
6.481,25, cui aggiungere l'IVA sull'importo in acconto di € 44.000,00, ragione per la quale il debito residuo per l'acquisto dell'immobile era di € 16.161,25 che parte attrice ha offerto nel giudizio ex art. 2932 c.c.
- che i versamenti effettuati esplicitavano l'esercizio della facoltà relatIV all'opzione di acquisto prevista nell'art. 4 del contratto di locazione successivo e allegato al preliminare.
In diritto argomentava che, alla luce della condotta delle parti, era da ritenere evidente e manifesta la volontà di parte attrice di avvalersi della clausola relatIV all'opzione di acquisto dell'immobile, tenuto conto delle ingenti somme versate nel corso degli anni e anche dei lavori eseguiti sull'immobile promesso in vendita e delle proroghe succedutesi nel tempo.
Invece, nel mentre attendeva di essere convocata dalla controparte per la stipula del rogito riceveva la notifica dell'intimazione di sfratto per morosità e successIV convalida, giudizio nel quale non si costituIV, una condotta questa che costituIV un indice evidente circa la volontà della convenuta di non voler adempiere al trasferimento della proprietà del bene, rendendo quindi esercitabile e proponibile l'azione ex art. 2932 c.c.
Per tale motivo, ritenuto l'inadempimento della che si era sottratta Controparte_1 all'obbligo di trasferire la proprietà dell'immobile, previa offerta formale di pagamento del residuo a saldo del prezzo di vendita, avendo il diritto e l'interesse ad ottenere il trasferimento del bene oggetto del preliminare, parte attrice agIV in via giudiziaria per ottenere la pronuncia di sentenza traslatIV della proprietà del bene oggetto del preliminare non eseguito.
In ogni caso, in via subordinata, nell'ipotesi di rigetto della domanda principale ovvero di impossibilità del trasferimento dell'immobile a causa di violazione della legge urbanistica, parte attrice chiedeva di dichiarare risolto il contratto preliminare del 29.03.2010 con la condanna della convenuta alla restituzione di tutti gli importi versati in favore della stessa, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi, stimati nella misura di €. 50.000,00.
1.2 Si costituIV in giudizio la convenuta, la quale contestava la Controparte_1 ricostruzione dei fatti operata da parte attrice e in via preliminare eccepIV la prescrizione dei diritti derIVnti dal contratto preliminare, nonché la nullità del patto di opzione previsto nell'art. 4 del contratto di locazione del 30.03.2012 e nel merito insisteva per il rigetto di tutte le domande siccome infondate in fatto e in diritto.
1.3 Acquisite le prove documentali, la causa era trattenuta a decisione previa precisazione delle conclusioni all'udienza del 27.04.23 ex art. 281 sexies.
1.4 A fondamento della sua decisione, previa ricostruzione della complessa operazione negoziale posta in essere tra le parti, in cui si accertava che in data 29.3.2010 con atto notarile le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita per l'importo di
€ 280.500,00 in relazione al bene indicato nel preliminare stesso con l'impegno di procedere alla stipula del definitivo entro il 31.3.2011, stabilendo le modalità di pagamento del corrispettivo da parte dell'attrice e rimandando per gli ulteriori effetti al contratto di locazione che le stesse avrebbero stipulato in pari data e in virtù del quale parte attrice sarebbe stata immessa nel possesso del bene solo in occasione della stipula del predetto contratto di locazione (art. 7), e che in data 01.04.2010, come previsto, le parti avevano stipulato il contratto di locazione con durata annuale e con scadenza al 31.03.2011 con la previsione di un canone annuo complessivo di € 24.000,00, da corrispondersi in rate mensili di € 2.000,00 cadauna, prevendendo altresì all'art. 4 la facoltà dell'attrice di procedere all'acquisto del medesimo bene immobile locato, con la conseguenza che in tale caso i canoni versati sarebbero stati imputati in conto del prezzo di acquisto, il primo giudice da tale operazione deduceva che i due contratti richiamati erano da intendere tra loro collegati in via negoziale, in quanto stipulati dalle stesse parti e in riferimento al medesimo bene, con la medesima durata, con l'intento di disciplinare la detenzione anticipata dell'immobile da parte dell'attrice prima della stipula del definitivo e con la specifica previsione che nell'ipotesi in cui si fosse perfezionato il trasferimento del diritto di proprietà i canoni versati erano da imputare a titolo di acconto sul prezzo di vendita mentre, in caso contrario, avrebbero costituito il corrispettivo della locazione.
Tale connessione, secondo il primo giudice, era confermata anche da ulteriori negozi stipulati tra le parti, quali la scrittura prIVta del 31.03.2011, ovvero la data prevista quale originaria scadenza dei primi due contratti (preliminare e locazione), con la quale ebbero a prorogare entrambi i contratti, individuando quale data per la stipula del contratto definitivo di compravendita quella del 30.06.2011 e prevendo contestualmente la prosecuzione sino a tale data del contratto di locazione, sempre al medesimo canone mensile di € 2.000,00, nonché un nuovo contratto datato 30.03.2012 con il quale ebbero a stipulare un ulteriore rapporto di locazione riferito allo stesso bene ma a canone mensile maggiorato, pari a €
2.037,50, con durata triennale dal 01.04.2012 sino al 31.3.2015, contratto che all'art. 4 reiterava e confermava la facoltà di parte attrice di procedere all'acquisto del bene immobile locato e sempre con la previsione che i canoni versati sarebbero stati imputati in conto al prezzo di vendita.
Inoltre, il primo giudice rilevava che in data 27.11.2012, quindi dopo la stipula dell'ultimo contratto di locazione del 30.03.2012, parte attrice rilasciava una dichiarazione con attestazione che il prezzo effettivo del bene immobile ammontasse ad €. 326.500,00 in luogo del prezzo indicato nel preliminare in € 280.500,00.
E ancora il primo giudice osservava come le parti avessero inteso dare ulteriore esecuzione ai contratti citati almeno sino al mese di ottobre 2019, circostanza desumibile dal fatto che con l'intimazione di sfratto per morosità azionata dalla convenuta, seguita dall'ordinanza di sfratto del 30.11.2020, la convenuta avesse lamentato la morosità della promissoria acquirente e locataria solo a partire dal mese di febbraio 2019.
Da tale ricostruzione il primo giudice deduceva la evidente volontà delle parti di attribuire rilievo nell'ambito della complessa operazione al preliminare di compravendita connesso al contratto di locazione;
rigettava l'eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta perché il contratto preliminare era rimasto valido ed efficace almeno fino al 31.3.2015; parimenti infondata riteneva l'altra eccezione relatIV alla presunta nullità del “patto d'opzione”, sul rilevo che l'art. 4 del contratto di locazione non poteva essere interpretato quale autonomo vincolo precontrattuale bensì quale mero richiamo al diverso e collegato contratto preliminare di vendita;
accertava che il prezzo effettivo stabilito dalle parti per l'acquisto del bene ammontava a € 326.500,00 e non invece alla originaria somma di €
280.500,00, ragione per cui l'offerta proposta dall'attrice con la citazione per il saldo del prezzo di vendita non poteva ritenersi idonea a supportare la domanda ex art. 2932 c.c.;
Alla luce di tali considerazioni rigettava la domanda principale ex art. 2932 c.c. sul presupposto che l'ordinanza di sfratto del 30.11.2020 aveva risolto a tutti gli effetti sia il contratto di locazione che il contratto preliminare, atteso il collegamento negoziale esistente tra i due contratti, e che in ogni caso non era stato prodotto il certificato di agibilità dell'immobile oggetto della compravendita (Cass. civ., n. 2294/17), mancanza che rendeva impossibile il trasferimento del bene, rilevando inoltre l'inadeguatezza dell'offerta per il saldo del prezzo di vendita (alla luce del riconoscimento del diverso e maggiore importo da corrispondere, effettuato dalla attrice, giusta dichiarazione in atti) al fine di supportare la domanda ex art. 2932 c.c.
Il primo giudice accoglieva, seppure parzialmente, la domanda subordinata svolta dall'attrice nei limiti della restituzione in suo favore della minor somma di € 20.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, a causa dell'intervenuta risoluzione dei contratti (preliminare e locazione). Per quanto attiene invece le somme versate a titolo di canoni di locazione, per complessivi € 187.075,00, osservava che le stesse non fossero ripetibili in quanto la risoluzione del contratto di locazione, essendo un contratto di durata, non si estendeva anche alle prestazioni già eseguite;
la domanda di risarcimento del danno per € 50.000,00, venIV rigettata perché risultata totalmente sfornita di prova.
2. Nel proprio atto di appello la contesta la decisione del Tribunale di L'Aquila Pt_1 chiedendone la riforma sulla base dei motivi di seguito sintetizzati:


2.1 Errata interpretazione ed applicazione degli artt. 1362 c.c., 1455 e 1453 c.c. e 2932
c.c. in relazione ai seguenti capi della sentenza.
Con tale motivo l'appellante impugna la decisione del primo giudice in relazione al capo della sentenza in cui, dopo aver accertato il collegamento negoziale tra i contratti, ha rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. ritenendo che, in ragione del collegamento negoziale ravvisabile tra i due contratti, l'ordinanza di sfratto del 30.11.2020 aveva risolto sia il contrato di locazione che il preliminare di vendita, che la mancanza del certificato di agibilità dell'immobile oggetto della compravendita rendeva comunque ineseguibile il trasferimento della proprietà del bene e che, inoltre l'offerta di parte attrice diretta al saldo del prezzo di acquisito non era congrua né idonea a supportare l'azione ex art. 2932 c.c..
Quanto alla risoluzione del contratto preliminare di compravendita derIVnte dalla risoluzione del contratto di locazione avvenuta con lo sfratto, l'appellante eccepisce che l'inadempimento relativo al contratto di locazione non era da ritenere grave ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., ragione per cui gli effetti della risoluzione per inadempimento del contratto di locazione non potevano estendersi al contratto preliminare;
in ogni caso, fermi la connessione ed il collegamento negoziale tra il preliminare e la locazione, che è stata stipulata al fine di agevolare la detenzione del bene da parte della promissaria acquirente, secondo l'appellante i due contratti restano tuttavia del tutto autonomi sotto il profilo causale e la relatIV disciplina resta soggetta alle rispettive normative specifiche.
Quanto alla riscontrata violazione urbanistica per la mancanza del certificato di agibilità dell'immobile, l'appellante rileva che il primo giudice avrebbe dovuto ordinarne la produzione a carico della controparte, come del resto richiesto nell'atto di citazione e, in ogni caso, l'inadempimento imputabile alla controparte semmai avrebbe dovuto giovare alla odierna appellante che aveva concluso chiedendo proprio che venisse accertato l'inadempimento del promissario venditore e la restituzione dell'importo versato fino a quel momento a titolo di prezzo, se non il suo doppio.
Quindi, in virtù dell'autonomia causale esistente fra i due contratti collegati, di locazione e preliminare di compravendita, il giudice avrebbe dovuto valutare l'inadempimento grave della odierna appellata, consistente nella mancanza di agibilità del bene compravenduto sin dalla stipula del preliminare e, quindi, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per fatto imputabile alla appellata, non essendo coerente con i principi dettati in tema di inadempimento del contratto, artt. 1218, 1453 e 1455 c.c., che un contratto si risolva per risoluzione del contratto collegato (quello di locazione) e non per un inadempimento incidente sulla stessa efficacia del contratto di locazione, prima ancora che sul preliminare, ovvero per la mancanza di agibilità del bene oggetto di vendita.
Quanto alla riferita inidoneità del prezzo offerto a supporto dell'azione ex art. 2932 c.c.,
l'appellante contesta l'argomento seguito dal primo giudice secondo cui esso non corrispondeva al corrispettivo per saldare la compravendita come risultante dall'atto di ricognizione del debito sottoscritto dalla appellante con dichiarazione autonoma, rilevando il prezzo concordato nel preliminare non fosse stato modificato dalla scrittura prodotta dalla controparte, che non documenta un patto concordato fra le parti ma una mera dichiarazione unilaterale peraltro non recepita dalla controparte, che non la firma e non la accetta, dunque non incidente sulla volontà contrattuale. In ogni caso dichiara la propria disponibilità a versare quanto eventualmente ritenuto ancora dovuto sino a concorrenza del diverso e maggior importo dichiarato


2.2 Errata quantificazione delle somme dovute in ripetizione e quindi violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione all'art. 1453 e 1455 c.c. e 2697 c.c. avendo la sig.ra
, offerto la prova degli importi da restituire. Pt_1
Con tale motivo si contesta la parte della sentenza in cui il primo giudice dispone, a fronte delle richieste, solo la restituzione della somma di € 20.000,00 versata a titolo di caparra.
Secondo l'appellante la decisione sarebbe errata sul punto perché il primo giudice non avrebbe preso in considerazione né la fattura n. 11/13 per € 24.000,00, che fa riferimento proprio alla caparra, né tantomeno il versamento dell'ulteriore somma di € 3.000,00 avvenuta all'atto del preliminare, ragione per cui l'importo oggetto della restituzione in favore dell'odierna appellante doveva e deve essere rideterminato nella somma di €
47.000,00, di cui € 20.000 a titolo di caparra, € 24.000,00 a titolo di integrazione acconti con la fattura n. 11/2013 e € 3.000,00 versati alla data del preliminare, in luogo della minor somma pari a €. 20.000,00 erroneamente determinata dal primo giudice.
3. Nella sua comparsa di costituzione parte appellata eccepisce in via preliminare l'inammissibilità dell'appello in quanto contenente domande nuove ed invoca il rigetto dell'istanza di remissione in istruttoria;
nel merito chiede il rigetto del gravame perché infondato in fatto e diritto, con vittoria di spese di lite.
4. All'udienza tenutasi in data 14 gennaio 2025 in trattazione scritta, secondo quanto previsto dall'art. 127 ter c.p.c. e disposto con provvedimento del Presidente di Sezione, all'esito dei termini già concessi ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e del deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica, le parti costituite hanno rassegnato le conclusioni con note scritte depositate telematicamente e il Collegio ha riservato la causa in decisione.
5. L'appello è fondato per i motivi di seguito indicati.
5.1 In via preliminare si deve affrontare la questione relatIV alla eccezione sollevata dalla appellata in riferimento alla presunta inammissibilità dell'appello per l'introduzione vietata di domande nuove, sul rilievo l'appellante soltanto con l'atto di citazione in appello alla pagina 10 dichiara di voler offrire, “nella denegata ipotesi in cui si ritenesse vincolante il diverso corrispettivo di €. 326.500,00, il residuo prezzo che, nell'ipotesi deteriore di adesione ai conteggi del Tribunale, è pari ad €. 51.313,00”, circostanza questa che non sarebbe mai stata dedotta nel giudizio di primo grado. In diritto, occorre osservare che detta eccezione contenuta nella comparsa di costituzione non risulta riproposta nelle conclusioni contenute nella comparsa conclusionale, per cui deve ritenersi per rinunciata.
In ogni caso, la predetta eccezione appare infondata anche nel merito, nel senso che parte appellante non ha proposto una domanda nuova, ovvero non ha presentato argomenti o richieste mai introdotti in primo grado ma, in riferimento alla domanda già proposta in primo grado ex art. 2932 c.c. con la determinazione del prezzo da versare a saldo della vendita del bene oggetto del preliminare, ha inserito un diverso metro di calcolo ovvero un diverso conteggio da effettuare in merito alla determinazione delle eventuali somme da corrispondere a saldo del prezzo di vendita del bene oggetto del preliminare, sulla base di dati già presenti negli atti di causa e in relazione ad una domanda già proposta in primo grado.
Per tali motivi, non ravvisandosi la rappresentata introduzione di domande nuove,
l'eccezione deve essere rigettata.
5.2 Nel merito, il primo motivo con il quale si contesta la decisione adottata dal primo giudice sotto diversi profili merita di essere accolto.
In linea generale, in tema di locazione ad uso commerciale per giustificare un provvedimento di sfratto o di risoluzione del contratto, l'inadempimento deve essere “non di scarsa importanza” ai sensi dell'articolo 1455 c.c., un parametro variabile e discrezionale, che è misurato in base alla gravità dell'inadempimento e rimesso alla valutazione del giudice che caso per caso deve valutarne portata e effetti. Nella fattispecie in esame, tuttavia, tale analisi
è stata già effettuata dal giudice adito nel procedimento per intimazione di sfratto per morosità azionato dalla odierna appellata nei confronti dell'appellante e definito, in assenza di costituzione della conduttrice, con ordinanza di sfratto e rilascio del bene che non risulta impugnata nei modi e termini previsti. Ciò significa che l'inadempimento nel pagamento dei canoni è stato ritenuto grave e non di scarsa importanza e tale da determinare la risoluzione del contratto sulla base di una valutazione non ripetibile in tale sede.
Occorre, però, valutare se la risoluzione del contratto di locazione possa essere ritenuta estensibile anche al collegato contratto preliminare di compravendita, determinando la risoluzione anche di quest'ultimo, nel senso che si deve accertare se i due contratti in esame, oltre che in via negoziale, risultavano collegati anche in via funzionale e causale, poiché in caso contrario, pur se collegati, manterrebbero una loro autonomia, restando soggetti, ciascuno di essi, alla relatIV disciplina specifica di riferimento, con la conseguenza che la risoluzione dell'uno non poteva e non può estendersi anche all'altro, escludendosi la risoluzione diretta e automatica di entrambi.
In tale ottica, occorre analizzare le ragioni che hanno determinato la risoluzione del contratto di locazione e se esse influiscano in termini causali sulla validità ed efficacia del contratto preliminare al quale il primo era collegato per ragioni di opportunità. Nella fattispecie in esame, il contratto di locazione del 01.04.2011 era stato stipulato pressoché contestualmente al preliminare di vendita allo scopo di agevolare e legittimare la detenzione immediata e in via anticipata del bene, con la relatIV immissione nel possesso da parte della promissaria acquirente, odierna appellante;
tale contratto di locazione, con scadenza di volta in volta prorogata, è stato risolto nel 2019 nel giudizio separato promosso a seguito di intimazione di sfratto per morosità nel pagamento dei canoni.
L'inadempimento nel pagamento dei canoni posto a fondamento dello sfratto, tuttavia, non risulta estensibile in via automatica al contratto preliminare in punto di omesso pagamento del prezzo di vendita, quale specifico e grave inadempimento all'obbligazione del versamento del corrispettivo del preliminare di vendita.
L'art. 4 del citato contratto di locazione prevedeva la facoltà della conduttrice di esercitare l'opzione di acquisito con la relatIV imputazione dei canoni versati in acconto sul prezzo di vendita, restando in caso contrario imputabili ai canoni per la detenzione del bene.
Tale opzione, che l'appellata contesta essere mai stata manifestata, risulta invece sin da subito esercitata, tanto che la stessa appellata, come si evince dalle fatture 12 ed 11 in atti e dalla nota inviata dal suo difensore alla controparte su suo incarico- evenienza non contestata- (docc. 2 e 3 riprodotti in appello) imputa dapprima a caparra e poi a pagamento acconti i primi canoni versati.
Tra l'altro, nel preliminare di vendita era stabilito che il saldo del prezzo doveva avvenire all'esito della stipula del definitivo. Sempre nel preliminare di vendita, la data prevista per la stipula dell'atto definitivo, inizialmente fissata e prevista entro e non oltre il 31 marzo 2011,
è stata successIVmente prorogata in concomitanza della stipula dei contratti di locazione in rinnovo. Tale termine, nonostante l'utilizzo della formula “entro e non oltre il giorno” non può ritenersi essenziale in quanto in materia contrattuale il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi dell'articolo 1457 c.c. solo quando, all'esito di una effettIV indagine diretta ad accertare le espressioni utilizzate dalle parti, la natura e l'oggetto del contratto e, in generale, la condotta delle parti stesse, risulta in modo certo e non equivoco la volontà delle parti di ritenere persa ogni utilità economica derIVnte dal contratto a seguito dell'inutile decorso del termine medesimo e senza che sia avvenuta la stipula del definitivo (Cass. civ. 32238/2019). Nella fattispecie in esame, valutati tutti gli elementi del contratto e la condotta stessa tenuta dalle parti, si deve escludere la natura essenziale del termine indicato nel contratto preliminare, anche alla luce delle varie proroghe disposte nel corso degli anni e in assenza di specifiche diffide al rispetto del termine concordato. Per cui, anche sotto tale profilo, il preliminare era da ritenere valido ed efficace tra le parti anche all'esito dello sfratto per morosità e successIV ordinanza di rilascio del bene.
Quindi, secondo questa Corte, detta pronuncia di sfratto pur determinando effetti sul possesso e sulla disponibilità del bene da parte della appellante, non poteva e non può incidere sulla validità ed efficacia del preliminare di vendita che risulta avere un'autonomia causale propria e diversa rispetto al contratto di locazione che, invero, è da ritenere meramente accessorio.
Per tali motivi, deve essere dunque esclusa la risoluzione del contratto preliminare per effetto della avvenuta risoluzione del contratto di locazione, con la conseguenza che il preliminare era ancora valido ed efficace tra le parti in causa, anche perché la appellante non poteva neppure essere considerata inadempiente in relazione all'obbligo del pagamento del prezzo in quanto nel preliminare si dispone che il saldo doveva essere effettuato solo all'atto della stipula del definitivo, laddove parte promissaria acquirente, odierna appellante aveva rispettato fino al momento dello sfratto i pagamenti in acconto previsti nel preliminare ( pagamenti che nelle intenzioni delle parti avrebbero influito in termini di adempimento del pagamento del prezzo per l'acquisto in caso di esercizio dell'opzione di acquisto), avvalendosi sin da subito ed in concomitanza della locazione, dell'opzione che risulta esercitata sin dall'inizio del rapporto, legittimando così con la proposizione dell'azione ex art. 2932 c.c.
Sotto altro profilo, si deve ritenere che con la proposizione dell'intimazione di sfratto parte appellata di fatto e in via indiretta aveva manifestato la volontà di non dare seguito al preliminare di vendita, manifestando un rifiuto quanto meno implicito di procedere alla vendita del bene, rifiuto o inadempimento che rappresenta il primo presupposto richiesto in funzione della domanda ex art. 2932 c.c. che, appunto, è collegato all'inadempimento della parte all'obbligo di eseguire il preliminare. L'azione ex art. 2932 c.c. del resto risulta giustificata anche per il fatto che il termine per la stipula del definitivo non era scaduto, non essendo reputabile come essenziale per le ragioni sopra esposte e che parte appellante non era inadempiente rispetto all'obbligazione del pagamento del prezzo fissato per la vendita.
Circa la affermata inadeguatezza dell'offerta prestata da parte appellante e la sua inidoneità a sorreggere l'azione ex art. 2932 c.c., questa Corte osserva che l'argomentazione seguita dal primo giudice non appare condivisibile, nel senso che non rispetta i criteri previsti del citato art. 2932 c.c. il quale dispone al primo comma che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso” e al secondo specifica che “Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
Tale articolo prevede quindi al secondo comma una specifica condizione di ammissibilità dell'azione (esigibilità della prestazione) in riferimento ai contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene, come nel caso di specie, che è rappresentata dalla avvenuta esecuzione della prestazione ovvero e in alternatIV dalla prestazione di formale offerta nei modi legge, il che significa che tale condizione non si applica nei casi in cui la prestazione non sia ancora eseguibile. Nel caso di preliminare di compravendita di un bene immobile nel quale è previsto che il saldo del prezzo convenuto per l'acquisto del bene deve essere versato contestualmente o all'esito della stipula del contratto definitivo, come stabilito nel preliminare in esame, la prestazione relatIV al pagamento del corrispettivo non può essere ritenuta ancora eseguibile al momento della presentazione della domanda ex art. 2932
c.c. proprio perché non ancora scaduta, motivo per il quale deve escludersi l'applicabilità della condizione limitatIV prevista nel secondo comma dell'art. 2932 c.c., risultando di conseguenza irrilevante anche la questione relatIV alla congruità dell'offerta, ritenuta erroneamente dal primo giudice inadeguata a sorreggere l'azione ex art. 2932 c.c. che, dunque, anche sotto tale profilo deve essere ritenuta e dichiarata ammissibile e proponibile.
Sul punto giova rammentare che in materia di contratto preliminare di vendita la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. Civ. 19984/2013) si è già espressa sulla questione in esame affermando la non necessità, ove il pagamento del prezzo debba seguire o essere coevo alla stipula del contratto definitivo, della relatIV offerta quale condizione dell'azione ex art. 2932 c.c.; “il contraente che chieda l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata è tenuto all'adempimento della prestazione corrispettIV o all'offerta della medesima – che può essere costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguirla, senza che sia necessaria una offerta reale – solo se tale prestazione sia esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre, quando essa, per accordo delle parti, debba essere effettuata contestualmente alla stipula dell'atto definitivo, o comunque successIVmente, la sentenza costitutIV degli effetti di questo contratto, promesso e non concluso, deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta, ed il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo della proprietà del bene derIVnte dalla sentenza medesima (Cass. nn. 59/02,
144/93, 2103/90 e 2154/87, la quale ultima estende il medesimo dictum anche all'ipotesi in cui il prezzo di vendita “non sia comunque allo stato liquidabile”)”.
Per quanto attiene la rilevata violazione urbanistica conseguente alla mancata produzione del certificato di agibilità dell'immobile da parte della promissaria venditrice, odierna appellata, quale condizione ostatIV al richiesto trasferimento della proprietà del bene, si deve osservare che secondo un principio ribadito di recente dalla Suprema Corte (sentenza n.
10665/2020) “per i contratti di compravendita – e quindi, con maggior forza, per i contratti preliminari di compravendita – la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell'adempimento, e non su quello della validità del contratto”. Di conseguenza, in assenza del certificato di agibilità o in mancanza della sua consegna, il contratto preliminare di compravendita non è nullo ma continua ad essere valido ed efficace, potendo la mancanza del suddetto certificato incidere sul rapporto fra le parti a titolo di inadempimento del promissario venditore per consegna di un bene diverso da quello promesso in vendita (aliud pro alio) oppure come fonte di una pretesa risarcitoria da parte del promissario acquirente (Cass. civ. 23265/2019). Inoltre, nella fattispecie in esame, dall'atto notarile risulta che il complesso edilizio in cui è stato realizzato l'immobile oggetto del prelimare di compravendita del presente giudizio è stato costruito sulla base di regolari
Permessi di Costruire e relative varianti, tutti citati nell'atto, rilasciati dal Comune di
Scoppito, ovvero l'ente competente per territorio. E ancora, nel preliminare di compravendita si specifica e prevede che la parte promissaria venditrice, odierna appellata, si obbliga, “una volta completato il complesso, a depositare presso il comune di Scoppito (Aq) la documentazione necessaria per l'ottenimento della dichiarazione di agibilità. E ancora, si attesta e dichiara che, a fronte delle dichiarazioni di parte venditrice circa lo stato di fatto e di diritto, anche amministrativo degli immobili, la parte promissaria acquirente, valutato e visitato il complesso edilizio, si è dichiarata comunque disponibile a procedere all'acquisto delle pozioni del fabbricato edilizio. Attestazioni da cui si desume la conoscenza o la conoscibilità da parte della appellante circa lo stato degli immobili oggetto del preliminare e la sua volontà di procedere comunque all'acquisto o, meglio, di impegnarsi al suo acquisto, volontà ribadita in via principale anche nel presente giudizio attraverso la domanda ex art. 2932 c.c. proposta in via principale, laddove la domanda risarcitoria per inadempimento era introdotta solo in via subordinata e nell'ipotesi di violazione della legge urbanistica che avesse reso impossibile il trasferimento dell'immobile.
Dunque, ritenuto che la mancanza del certificato di agibilità non determina la nullità del contratto preliminare e non è una condizione ostatIV al trasferimento del bene compravenduto, rilevato che la appellante ha insistito in via principale circa la richiesta di esecuzione del contratto con trasferimento del bene in suo favore, questa corte osserva che anche sotto tale profilo la domanda ex art. 2932 c.c. sia da ritenere ammissibile e accoglibile.
5.3 In ragione dell'accoglimento del primo motivo di appello, il secondo motivo introdotto in via subordinata per il caso di rigetto del primo motivo e afferente la domanda con la quale si chiede in riforma della sentenza impugnata e nell'ipotesi di violazione della legge urbanistica che renda impossibile il trasferimento dell'immobile di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare con la condanna della convenuta, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente in primo grado e ribadita in appello, alla restituzione degli importi versati dall'appellante, deve ritenersi assorbito nella domanda principale.
5.4 Resta da definire l'importo della somma che dovrà essere versata dall'appellante a saldo del prezzo della vendita. Premesso che la sentenza costituIV del trasferimento del diritto di proprietà è eseguibile solo all'esito del passaggio in giudicato e solo in tale fase si determina l'obbligo del pagamento, preliminarmente occorre accertare se la somma da versare a saldo quale corrispettivo per la vendita del bene sia quella indicata nel preliminare, indicata in €.
280.500,00, oltre VA, oppure la diversa somma risultante dalla dichiarazione unilaterale resa dalla appellante e datata 27.11.2012 in cui quest'ultima riconosce che il prezzo effettivo e reale del bene immobile di cui al contratto preliminare del 31.3.2011 è sempre stato determinato non nella somma di € 280.500,00 bensì nella maggiore somma pari a €
326.500,00. A tale riguardo, la dichiarazione resa dalla parte appellante alla controparte che l'ha prodotta in giudizio, con la quale si attesta che il prezzo reale del bene compravenduto è diverso e maggiore rispetto a quello indicato nel preliminare equIVle a tutti gli effetti ad una confessione stragiudiziale fatta direttamente alla controparte e, come, tale ai sensi dell'art. 2735 c.c. ha la stessa efficacia della confessione giudiziale e dunque fa piena prova dei fatti e delle dichiarazioni in essa contenuti. Pertanto, il corrispettivo della vendita del bene deve essere quantificato nella somma risultante dalla predetta dichiarazione, quindi nella somma pari ad €. 326.500,00 ed è su tale importo che dovrà essere fissata e determinata la somma residua da versare a saldo del prezzo della vendita, detratti gli importi già versati e documentati.
Sotto tale profilo, sulla base dei documenti in atti, le somme effettIVmente corrisposte da parte appellante in favore della appellata risultano essere le seguenti: a) € 20.000,00, a titolo di caparra confirmatoria in riferimento al contratto preliminare del 29.3.2010, così come emerso dalla fattura n. 12/13 del 1.10.2013; b) € 24.000,00, a titolo di caparra confirmatoria -
o acconto sul prezzo- relativi al periodo compreso tra il 2010 e il 2011, così come indicati nella fattura n. 11/13 del 01.10.2013; c) € 167.075,00, a titolo di canoni di locazione afferenti al periodo compreso tra il 1.4.2012 e il mese di gennaio 2019 compreso (si tratta di 82 mensilità x € 2.037,50 ciascuna), anche in tale caso desumibili per omessa contestazione, atteso che nell'intimazione di sfratto azionata dall'appellata si dichiara la regolarità della posizione fino al gennaio 2019; € 3.000,00 versati in sede di preliminare di vendita con assegno, circostanza non contestata. ComplessIVmente, quindi, risulta versata da parte appellante in punto di acconto sul prezzo, comprensIV delle somme sui canoni, la somma pari ad € 214.075,00.
Ne derIV che a fronte del corrispettivo per la vendita del bene che deve essere quantificato nella somma pari a €. 326.500,00, l'importo residuo da versare saldo del prezzo da parte appellante per il trasferimento di proprietà del bene compravenduto ammonta a €.
112.425,00.
5.5 Alla luce di tali evenienze e, quindi, della fondatezza delle ragioni giuridiche sottese al primo motivo dell'appello, devono essere disattese anche le richieste istruttorie avanzate dall'appellante, in quanto per le motIVzioni esposte appaiono non decisive e quindi non rilevanti ai fini della decisione della causa che appare definibile sulla base delle risultanze documentali presenti agli atti del giudizio.
6. ConclusIVmente, l'appello deve essere accolto. 7. Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, liquidate come in dispositivo e con esclusione per il presente grado della fase di trattazione-istruttoria, non svoltasi, in relazione allo scaglione riferito al valore della causa, di complessità media, vanno poste a carico dell'appellata alla luce della sua soccombenza.
.

P.Q.M.

La Corte d'Appello definitIVmente pronunciando
1) accoglie l'appello e in riforma della sentenza impugnata:
- accerta l'obbligo della convenuta, p. VA , in Controparte_1 P.IVA_2 persona del suo legale rappresentante pro tempore, di trasferire alla parte attrice,
[...]
, C.f. nella qualità di titolare della ditta Oroart di Pt_1 C.F._1
p. IV , la proprietà del bene immobile di cui al contratto Parte_1 P.IVA_1 preliminare di compravendita del 29.3.2010 e pronuncia sentenza costitutIV ex art. 2932 cod. civ. che tiene luogo del contratto di vendita non concluso, relatIVmente all'immobile censito al Catasto Fabbricati di Scoppito al foglio 17, n. 1341, sub 49, cat.
C/1, cl.2, mq 145, rendita euro 2.373,89 in Scoppito parte del Centro Pegaso in Scoppito località Sassa Scalo bivio Scoppito, dietro versamento da parte dell'appellante dell'importo come sotto indicato;

- dichiara il carattere costitutivo della sentenza, quale titolo per la trascrizione presso la
Conservatoria, ai sensi dell'art. 2932 c.c.;
- ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari competente la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2, c.c.;
- determina l'importo da versare da parte appellante in favore della parte appellata, a titolo di saldo del prezzo per la compravendita dell'immobile in oggetto, nella somma pari ad €. 112.425,00, oltre IV, importo già decurtato dei versamenti eseguiti da parte appellante, condizionando l'effetto traslativo della presente sentenza all'adempimento della controprestazione di pagamento del saldo da parte dell'appellante;
2) condanna parte appellata, al pagamento in favore dell'appellante, delle spese di lite che liquida quanto al primo grado in €14.104,00 per compensi ed in € 264 per spese, oltre spese generali, Cpa e VA, se dovuta, come per legge e quanto al presente grado di giudizio, in €. 9.991,00 per compensi ed € €. 804,00 per spese oltre spese generali, Cpa e
VA, se dovuta, come per legge;

Così deciso nella Camera di Consiglio dell'11.3.2025 Il Consigliere estensore
Dott.ssa Mariangela Fuina
Il Presidente
Dott.ssa Barbara Del Bono