N. R.G. 1543/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, TERZA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1543/2022 promossa da:
(C.F. ), con l'Avv. Andrea Brini;
Parte_1 C.F._1
PARTE APPELLANTE nei confronti di
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
) con l'Avv. Vincenzo Cesarini;
C.F._3
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 75/2022 emessa dal Tribunale di Siena e pubblicata il 05/02/2022
CONCLUSIONI
In data 05/03/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, disattesa ogni contraria istanza ad eccezione, in parziale riforma della sentenza n. 75/2022 del 21/1-5/2/2022 del Tribunale di Siena, statuire come segue:
- dichiarare che il comignolo in muratura insistente sulla copertura dell'immobile sito in località Frassini a IN (SI), identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio n. 84, particella 26, subalterno 21, di proprietà dei SIg.ri e Controparte_1 [...]
non risulta graficizzato nella Concessione Edilizia n. 27 d a Pt_2 dal Comune di IN (SI) ed è pertanto da ritenersi privo di titolo e dunque illegittimo, e conseguentemente condannare le parti convenute, in solido tra loro, in qualità di
pagina 1 di 17 comproprietarie del suddetto immobile, a rimuovere, a proprie cura e spese, il suddetto comignolo;

- dichiarare che la finestra posta a sinistra dell'ingresso dell'immobile di proprietà Pt_3 posto in località I Frassini a IN (SI), identificato al Catasto Fabb
[...] detto Comune al foglio 84, particella 26, subalterno 21, è da ritenersi illegittima e priva di titolo, e comunque lesiva dei diritti di cui è titolare la stessa SI.ra quale Parte_1 proprietaria dell'immobile posto in località I Frassini a IN ato al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 84, particella 26, subalterno 42, e conseguentemente, condannare le parti convenute, in solido tra loro, a rimuovere, a proprie cura e spese la suddetta finestra e a ripristinare il diritto della predetta SI.ra nella Pt_1 portata che esso aveva prima della realizzazione della finestra medesima;

- dichiarare che la finestra posta a destra dell'ingresso dell'immobile di pro-prietà Pt_3 posto in località I Frassini a IN (SI), identificato al catasto fabbricati di detto
[...]
Comune al foglio 84, particella 26, subal-terno 21, è da ritenersi illegittima e comunque lesiva dei diritti di cui è titolare la stessa SI.ra quale proprietaria Parte_1 dell'immobile posto in lo-calità I Frassini a IN (SI), identificato al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 84, particella 26, subalterno 42 e conseguentemente, condannare le parti convenute, in solido tra loro, a rimuovere a proprie cura e spese la suddetta finestra e a ripristinare il diritto della predetta SI.ra nella portata che esso aveva prima della Pt_1 realizzazione della finestra medesima;

- rigettare la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti SIg.ri e Controparte_1 con riferimento al punto c), inerente la rimozione di un pozzetto per la raccolta Parte_2 di acque posto in una corte (asseritamente) comune;

- rigettare la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti SIg.ri e Parte_4 con riferimento al punto d), inerente la rimozione di un cartello che attesta la Parte_2 presenza di un impianto di videosorveglianza e relativa telecamera;

- rigettare la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti SIg.ri e Controparte_1 con riferimento al punto e), inerente la rimozione “di una 'c a Parte_2 sul muro di sua proprietà accanto alla porta di ingresso.
Con vittoria di spese e onorari di entrambi i gradi del giudizio.
Nella denegata ipotesi di rigetto dei precedenti motivi di appello, o comunque di conferma del capo del dispositivo della sentenza n. 655/2019 del 3/10/2019 del Tribunale di Prato che sancisce la condanna della SI.ra alla refusione delle spese di lite in favore dei Parte_1
SIg.ri e del 50% delle stesse, si conclude affinché Parte_5 Parte_2
l'Eccellentissima Corte di Appello di Firenze voglia rideterminare l'entità delle stesse spese di lite sulla base dei parametri medi di cui al D.M. 55/2014, con vittoria di spese e onorari del presente giudizio di appello”.
Per la parte appellata:
“Voglia la Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, dichiarare l'appello proposto da infondato in fatto ed in diritto con integrale conferma della sentenza di Parte_6 primo grado.
Con condanna della appellante al pagamento delle spese di lite del grado di giudizio”
pagina 2 di 17 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 75/2022 pubblicata il 05/02/2022, il Tribunale di Siena ha così deciso:
“- condanna alla rimozione del pozzetto di forma quadrata realizzato in Parte_1 opera, nel quale è inserito un tubo in pvc a sezione circolare del diametro di 4, della telecamera che aggetta sulla parte comune e della “cannellina” per uso di erogazione di acqua murata all'interno della facciata di proprietà che aggetta sull'area comune;
Pt_1
- rigetta, nel resto, ogni altra domanda;

- dichiara compensate per metà spese e compensi di lite e condanna al Parte_1 pagamento della residua metà di spese e compensi in favore di e Controparte_1 [...]
che, in tale misura e complessivamente (in considerazione della difesa congiunta), Pt_2 liquida in € 6.722,00 per compenso professionale, oltre spese forfetarie, cpa e iva come per legge;

- pone le spese di ctu a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna”.
2. Tale sentenza è stata emessa: a) sulla domanda proposta da nei Parte_1 confronti dei coniugi e proprietari di immobile (sito in Località I Controparte_1 Parte_2
Frassini a IN, in catasto al foglio 84, particella 26, sub 21) confinante con la sua abitazione (catastalmente individuata al foglio 84, particella 25, sub 42), per la condanna alla rimozione di un comignolo presente sulla sommità del fabbricato dei convenuti (siccome realizzato in assenza di titolo edilizio ed in prossimità delle finestre ai piani primo e secondo del suo edificio) e di due finestre poste a destra e a sinistra dell'ingresso di detto fabbricato
(siccome anch'esse irregolari sotto il profilo amministrativo e costituenti aperture di nuove vedute sulla corte comune), oltre al risarcimento dei danni;
b) sulla domanda riconvenzionale proposta da e nei confronti della per la condanna alla rimozione dei CP_1 Pt_2 Pt_1 seguenti manufatti, asseritamente abusivi, determinanti occupazione e minore fruibilità dello spazio della corte condominiale, oltre che pregiudizio ai loro diritti individuali: 1) cancellata in ferro con apertura sulla corte a protezione della porta di ingresso del fabbricato dell'attrice; 2) pensilina con struttura in metallo e copertura con materiale trasparente;
3) pozzetto per la raccolta di acque posto nella corte condominiale;
4) cartello e telecamera di videosorveglianza;
5) cannella dell'acqua realizzata sulla parete privata dell'abitazione dell'attrice.
3. ha proposto appello alla pronuncia per i seguenti motivi: Parte_1 pagina 3 di 17 I) il Tribunale avrebbe erroneamente respinto la domanda di rimozione del comignolo, dando per presupposta la sua funzione di consentire l'espulsione dei fumi provenienti dal camino della cucina dei convenuti, pur in mancanza di un accertamento in tal senso da parte del CTU, e trascurando di considerare che il manufatto, comunque, non poteva che risultare illegittimo, non essendo raffigurato nelle foto e nelle tavole allegate alla pratica di concessione edilizia n. 27 del 25.10.2000 e non essendo stato perciò autorizzato dal Comune;

II) il Tribunale avrebbe inoltre erroneamente ritenuto legittima la finestra realizzata dai convenuti a sinistra dell'ingresso del proprio immobile, in quanto realizzata in conformità al progetto assentito dal Comune (prevedente la demolizione della muratura perimetrale dello spessore del muro racchiuso da preesistente nicchia, inferiore a quello della muratura portante), seguendo pedissequamente quando riferito dal CTU ed ignorando i rilievi critici del legale e del CTP dell'attrice, diretti ad evidenziare che, contrariamente a quanto dichiarato nel progetto, la nuova finestra non era stata realizzata nel punto indicato nella foto allegata alla pratica, in cui erano visibili due vecchie aperture tamponate in laterizio, bensì qualche metro più a destra, palesandosi al riguardo difforme la situazione ante operam così come rappresentata nella tavola grafica allegata alla concessione edilizia;
sicché la finestra non era stata realizzata riaprendo una vecchia apertura, ma realizzandone una ex novo in posizione diversa;

III) il giudice di prime cure avrebbe poi erroneamente respinto la domanda attorea concernente la finestra posta a destra dell'ingresso dell'immobile di proprietà Parte_7 qualificando l'apertura non come veduta ma come mera luce siccome datata di grata conforme alla previsione di cui all'art. 901 c.c., posto che, all'opposto, non risultavano nella fattispecie rispettati i parametri dimensionali fissati dal suddetto articolo, così come desumibile dalla stessa c.t.u.;
IV) riguardo alla rimozione del pozzetto, il Tribunale non avrebbe considerato che, come dichiarato dal CTU, in base alle risultanze catastali, l'area di ubicazione dello stesso non risultava intestata ai convenuti, oltre al fatto che, come indicato nella relazione tecnica del geom. allegata alla prima memoria ex art. 183 c.p.c. di parte attrice, il pozzetto, CP_3 come punto di ispezione, risultava collegato agli scarichi dell'unità immobiliare dei convenuti, essendo perciò a servizio di questa;

V) circa l'ordine di rimuovere la telecamera, il primo giudice, oltre non tener conto del fatto che l'area da essa inquadrata non era in comproprietà dei convenuti, avrebbe pagina 4 di 17 ingiustamente ritenuto inattendibili le dichiarazioni rese dai testi indicati dall'attrice in merito al fatto che la telecamera, in realtà, non era funzionante ovvero collegata all'impianto elettrico, ignorando anche le altre emergenze processuali indicative di tale circostanza;

VI) rispetto infine all'ordine di rimozione della cannella per l'erogazione dell'acqua installata sul muro della proprietà il Tribunale non avrebbe valutato gli elementi forniti Pt_1
a dimostrazione della presenza della stessa già nel lontano 1996 ed in particolare il materiale fotografico prodotto con la relazione tecnica allegata alla prima memoria ex art. 183 c.p.c. di parte attrice;

VII) da ultimo e comunque, il giudice di primo grado avrebbe liquidato le spese di lite, ponendole a carico della per la metà, in una somma eccessiva, superando i valori Pt_1 massimi tabellari in relazione al valore della causa così come dichiarato dall'attrice.
Per tali ragioni l'appellante ha chiesto la parziale riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte.
4. Radicatosi il contraddittorio, si sono costituiti in giudizio e Controparte_1 [...] chiedendo dichiararsi l'appello infondato con integrale conferma della sentenza di Pt_2 primo grado.
5. La causa, dopo l'inutile esperimento della mediazione delegata, è stata trattenuta in decisione in data 26/03/2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
6. Il primo motivo di appello deve essere disatteso.
6.1 Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la circostanza che il comignolo realizzato sul tetto dell'immobile dei convenuti serva alla espulsione dei fumi derivati dalla combustione di legna proveniente dal camino della cucina della medesima abitazione non ha costituito oggetto di affermazione “apodittica” del CTU;
l'ausiliario, per giungere a siffatta conclusione, si è basato infatti sull'esame dei luoghi e delle pratiche edilizie di cui alla DIA n.
6839 del 29/12/1997 ed alla C.E. n. 27/2000 (nei cui disegni era raffigurato il camino), valorizzando altresì, giustamente, alcune delle dichiarazioni testimoniali raccolte e la stessa ammissione da parte della in interrogatorio formale circa la preesistenza, nel medesimo Pt_1 punto della copertura, di un tubo (avente evidentemente funzione di sfiato): “Come si evince
pagina 5 di 17 dalla foto allegata posso confermare in maniera inequivocabile che lo stesso comignolo serve all'espulsione dei fumi derivati dalla combustione di legna proveniente dal camino posto all'interno della cucina della SI.ra che il comignolo si trova sulla Parte_8 verticale del camino posto al piano terreno, pertanto l'espulsione dei fumi risulta sulla perpendicolare al camino posto al piano terra e rappresentato nei disegni […] In virtù oltre dallo stato dei luoghi ma anche di quanto sopra esposto [il riferimento è al contenuto delle prove assunte all'udienza del 14.4.2019, in particolare alle dichiarazioni della e della Pt_1 teste , mi viene da pensare che di fatto il tubo essendo posto sulla verticale Testimone_1 del camino lo stesso era sicuramente utilizzato per l'espulsione dei fumi derivanti dalla combustione della legna. Anche oggi viene utilizzato per bruciare la legna come dimostrato nelle foto allegate alla relazione […] il comignolo è posto sulla verticale del camino esistente
- sul quale come confermato precedentemente era sostituito da un tubo (necessario per
l'espulsione dei fumi del camino” (questi i passaggi salienti della relazione peritale).
6.2 Quanto al resto della doglianza espressa con il motivo di gravame, giova premettere che la domanda svolta da in primo grado, in merito alla realizzazione del Parte_1 comignolo sul tetto dell'immobile di proprietà va ricondotta a quanto previsto Parte_7 dal combinato disposto degli artt. 871 e 872 c.c. (art. 871: “Le regole da osservarsi nelle costruzioni sono stabilite dalla legge speciale e dai regolamenti edilizi comunali. La legge speciale stabilisce altresì le regole da osservarsi per le costruzioni nelle località sismiche”; art. 872: “Le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall'articolo precedente sono stabilite da leggi speciali. Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate”, ovvero delle norme in materia di distanze nelle costruzioni).
La stessa ha infatti lamentato: a) la realizzazione abusiva del comignolo, in quanto “Tale elemento architettonico non risulta graficizzato nei progetti che hanno interessato la proprietà di cui alla Denuncia di Inizio Attività presentata al Comune di Persona_1
IN in data 29/12/1997 Prot. 6839 e successiva Concessione Edilizia n. 27 del
25/10/2000” posto che “Le tavole grafiche allegate a questi due permessi urbanistici ritraggono il piano copertura e i prospetti privi di comignoli preesistenti eo in nuova realizzazione, pertanto la realizzazione del comignolo in muratura in oggetto non è stata autorizzata”; b) l'esistenza di un danno alla sua proprietà, in particolare in quanto “Tale elemento è stato eseguito in prossimità delle finestre di proprietà poste a quota Pt_1
pagina 6 di 17 superiore, e pertanto le esalazioni provenienti da tale condotto possono causare disagio e pertanto limitazione della proprietà privata” (pag.

4-5 citazione).
Posto quanto sopra, e rilevato quindi in primo luogo che la non ha lamentato Pt_1 specificamente la violazione di norme in materia di distanze nelle costruzioni, censurando, più genericamente, l'avvenuta realizzazione del manufatto in assenza di titolo abilitativo (sicché la stessa avrebbe avuto diritto, in ogni caso, non alla rimozione del comignolo ma, al più, ad un risarcimento del danno, la cui richiesta non è stata, peraltro, rinnovata in appello), merita ricordare che, per giurisprudenza consolidata, l'accertamento della violazione delle norme di edilizia non trova limite nell'avvenuto rilascio della licenza o concessione da parte dell'ente preposto e, viceversa, la mera assenza di un titolo abilitativo non integra, di per sé, il presupposto del diritto al risarcimento del danno ex art. 872 c.c., rilevando il diretto confronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e le norme edilizie che la disciplinano ai sensi dell'art. 871 c.c. (cfr. Cass. 4889/1993, 10702/1994, 10173/1998, 333/1999, 7181/2001,
13170/2001).
Pertanto, a nulla rileva il fatto in sé, su cui insiste l'appellante, che nei disegni tecnici presenti all'interno del fascicolo relativo alla concessione edilizia n. 27/2000 manchi la rappresentazione grafica del comignolo e che lo stesso nemmeno sia visibile nelle fotografie presenti nelle pratiche edilizie depositate presso il Comune di IN (circostanza, quest'ultima, peraltro non significativa perché dipendente semplicemente dalla particolare inquadratura delle foto: cfr., pag. 11 della relazione di c.t.u., ove si osserva che “in nessuna delle foto presenti nelle pratiche urbanistiche depositate al Comune di IN e messe a disposizione del CTU, è rilevabile il comignolo in quanto i punti di scatto delle foto sono dal basso impedendo di fatto una visione completa della falda del tetto”).
Infatti, ciò che era importante verificare (e che il CTU ha verificato) era che il Parte_9
– a prescindere dall'esistenza di un titolo abilitativo, ossia di una specifica autorizzazione rilasciata dall'ente – fosse conforme alle regole edilizie di riferimento e in questo senso
“autorizzabile”, come affermato a pag. 23 dell'elaborato peritale;
a tale conclusione il CTU è pervenuto sulla base delle caratteristiche del manufatto e del confronto con le prescrizioni normative rilevanti per il tipo di opera in questione.
Su tale ultimo aspetto non sono state mosse specifiche censure con il motivo di appello, perciò la decisione del Tribunale è da confermare, sia pure con opportuna integrazione della motivazione adottata.
pagina 7 di 17 È il caso comunque di aggiungere che la modifica dello stato dei luoghi, operata con la realizzazione del comingnolo, in luogo del preesistente tratto di tubo collegato al camino, nel medesimo punto della sommità dell'edificio e alla stessa distanza dalle finestre dell'attrice, non pare poter avere avuto di per sé efficienza causale rispetto al pregiudizio lamentato, per il semplice fatto che le esalazioni, con ogni evidenza, erano già presenti;
quantomeno non sono stati forniti elementi a dimostrazione del contrario (ovvero ad esempio dell'aggraversi del fenomeno a seguito della nuova opera ed in virtù delle caratteristiche di questa).
7. Anche il secondo motivo di appello, relativo alla finestra posta a sinistra dell'ingresso della proprietà è infondato. Parte_7
L'inesattezza della rappresentazione dello stato dei luoghi ante operam contenuta nel fascicolo della concessione edilizia n. 27/2000 (concessione riguardante, tra l'altro, la realizzazione di una finestra sul muro dell'abitazione dei convenuti in corrispondenza di una apertura tamponata già esistente) non può essere desunta, in via esclusiva, come pretenderebbe l'attrice, dalla foto riprodotta a pag. 3 della relazione tecnica di parte redatta dal geom. (corrispondente alla foto n. 3 dell'allegato fotografico alla richiesta di CP_3
C.E.), in quanto essa ritrae solo una porzione del muro di facciata dell'immobile di proprietà dei convenuti, non corrispondente al punto in cui è stata realizzata la finestra di cui si discute.
Da questa sola foto, dunque, non può ricavarsi l'erroneità del disegno di prospetto facente parte del progetto, che indica l'esistenza di una preesistente apertura tamponata nel punto in cui è stata realizzata la finestra.
Né varrebbe obiettare che nel disegno in questione manchi la raffigurazione delle aperture tamponate ubicate sotto la finestra posta al primo piano dell'immobile (a sinistra rispetto all'ingresso), che si intravedono invece nella foto e nelle quali attualmente sono presenti delle nicchie, perché ciò potrebbe dipendere da mera approssimazione nella graficizzazione, se non dalla circostanza che per tali aperture tamponate non erano previsti, viceversa, interventi. Proprio il CTU ha rimarcato che, in generale, “i disegni presenti all'interno del fascicolo contenente la Concessione Edilizia n.27/2000 Pratica Edilizia
n.3/2000 giusto inizio dei lavori del 25/10/2000 hanno notevoli carenze grafiche, rispetto allo stato dei luoghi [in risposta alle osservazioni del CT dell'attrice, peraltro, si chiarisce il concetto parlando di “piccoli errori grafici pur generalizzati…sicuramente ritenuti di lieve entità e di conseguenza conformi alla Concessione Edilizia” dagli addetti del Comune recatisi sui luoghi di causa a seguito della denuncia di abuso edilizio della pag. 24 della Pt_1
pagina 8 di 17 relazione] nello specifico vedasi il diverso allineamento degli architravi della porta di ingresso all'abitazione con la finestra a destra fronte facciata, ridotto CP_1 dimensionamento dell'aggetto di gronda, mancanza del comignolo e nessuna rappresentazione delle attuali nicchie presenti alla sinistra della porta di ingresso della prop. o la diversa pendenza del terreno della corte comune graficizzata in maniera CP_1 diversa sul prospetto rispetto allo stato dei luoghi” (pag. 5 relazione di c.t.u.). Tuttavia, i disegni in questione indicano chiaramente ricostruzioni e demolizioni (cfr. pag. 6 della relazione: “Con il colore rosso si indicano le ricostruzioni e con il giallo le demolizioni”) e, sul disegno di prospetto, figura appunto la demolizione di una precedente apertura tamponata lungo la parete a sinistra della porta.
Come chiarito dal CTU nel proprio elaborato, in base a quanto risulta dagli atti della pratica edilizia ed in particolare “come si evince facendo un raffronto tra lo stato dei luoghi e il grafico allegato alla C.E. 27/2000 la finestra oggetto di indagine, di fatto è stata realizzata rispettando il progetto concessionato, rilasciato dal Comune di IN e pertanto in regola con le vigenti normative. Come è ben rappresentata di colore giallo (con il quale vengono identificate le demolizioni) l'intervento per l'apertura di una finestra esterna
(cosi definita nel progetto) prevedeva la demolizione della muratura perimetrale dello spessore del muro racchiuso dalla nicchia, inferiore a quello della muratura portante. Come da grafici concessionati, l'apertura della finestra è avvenuta nella zona della nicchia dato che in quel punto la muratura era più debole avendo un ridotto spessore rispetto alla muratura portante. Pertanto per chiarire, è stata ricavata una finestra da una nicchia già presente all'interno dell'abitazione” e “la stessa non ha nulla a che vedere con le due aperture tamponate evidenziate con le frecce come da foto sopra riportate e che per comodità di lettura provvedo nuovamente ad allegare”, ossia con le tamponature visibili nella foto allegata alla C.E. 27/2000 cui si riferisce l'appellante, in cui poi sono state ricavate delle nicchie (v. le foto a pag. 28 della relazione di c.t.u.).
Ancora, il CTU ha replicato in modo esaustivo anche alla osservazione del CT di parte attrice relativa alla mancata rappresentazione di nicchie nella zona in cui è stata realizzata la finestra sulla planimetria catastale, ben motivando il perché non si tratti di un dato rilevante:
“tengo a precisare che è totalmente diverso il fatto di avere un grafico allegato ad una concessione edilizia autorizzata e rilasciata – pur con notevoli ma piccoli errori grafici – dal fatto di avere una planimetria catastale del 1940 graficizzata in scala 1:200 e redatta dal proprietario stesso. La nicchia nella planimetria catastale non è stata graficizzata cosi come pagina 9 di 17 non sono stati disegnati gli sguanci delle finestre, cosi come non sono rappresentate le nicchie tamponate evidenziate nelle fotografie allegate o il camino stesso”.
Quanto sostenuto dall'appellante si fonda in sostanza sul mero raffronto tra la foto ed il disegno sopra citati, che non è affatto decisivo per escludere la veridicità del progetto.
Piuttosto depone in senso contrario alla tesi dell'appellante il fatto che il Comune di
IN, dopo aver rilasciato la concessione, nonostante la “denuncia di presunto abuso edilizio” del 24.3.2016 presentata dalla (con allegata anche documentazione fotografica, Pt_1 non fornita, tuttavia, nel presente giudizio), non abbia effettuato rilievi né assunto provvedimenti sanzionatori circa l'eventuale non conformità della finestra realizzata rispetto al progetto approvato (l'unica contestazione del Comune, a quanto consta con certezza dagli atti, ha riguardato infatti l'altra finestra posta a destra dell'ingresso dell'immobile, cfr. all. 14,
15 e 17 del fascicolo di parte attrice in primo grado); ciò lascia presumere che, al di là delle imprecisioni ed inesattezze della documentazione allegata alla pratica di C.E. (ivi compresa l'assenza di una foto ritraente il punto di intervento relativo alla finestra di sinistra),
l'intervento in questione sia stato conforme alle prescrizioni urbanistico-edilizie e al tipo di intervento descritto ed autorizzato dall'ente.
8. Anche il terzo motivo di appello non è suscettibile di positivo apprezzamento, pur occorrendo integrare, anche a tale riguardo, la motivazione della pronuncia appellata.
In base all'art. 900 c.c., “le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino;
vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente”. L'art. 901 dispone che “Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono: 1) essere munite di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino
e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;

2) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri se sono ai piani superiori;
3) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa”. Infine, l'art. 902 c.c. dispone che “L'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'articolo 901. Il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia
pagina 10 di 17 resa conforme alle prescrizioni dell'articolo predetto”.
Quindi, di fronte ad una apertura che non consente l'affaccio (com'è indiscubilmente nel caso di specie, in cui la presenza della grata metallica non consente l'inspicere) e che tuttavia non rispetti le prescrizioni indicate nell'art. 901 c.c. (come solo ora, in grado di appello, viene sottolineato dall'appellante, con particolare riguardo all'altezza da terra del lato inferiore della finestra ed all'ampiezza delle maglie della grata), ferma la qualificazione come luce e non come veduta, il diritto del vicino è limitato alla riconduzione dell'apertura a condizioni conformi al predetto articolo.
L'appellante ha tuttavia diversamente chiesto la condanna dei convenuti in solido “a rimuovere a proprie cura e spese la suddetta finestra e a ripristinare il diritto della predetta
SI.ra nella portata che esso aveva prima della realizzazione della finestra medesima”. Pt_1
In conseguenza di quanto detto, nessuna legittima pretesa di rimozione può avere la riguardo poi alla richiesta di “ripristinare il diritto della predetta SI.ra nella Pt_1 Pt_1 portata che esso aveva prima della realizzazione della finestra medesima”, la stessa non può che interpretarsi come richiesta di ripristino della situazione esistente prima del censurato intervento edilizio, che è domanda differente rispetto alla richiesta di rendere conforme l'apertura alle prescrizioni dell'art. 901 c.c..
Ebbene, in proposito va osservato che nella citazione originaria l'attrice lamentava il
“cambio di tipologia non autorizzato da finestra lucifera e finestra dotata di affaccio” così come denunciato al Comune di IN;
in tale denuncia si segnalava che “la originaria presa di luce munita di inferriate è stata trasformata in una più ampia finestra dotata di persiane che si aprono verso l'esterno”. Da ciò si desume che la rispetto alla situazione Pt_1 preesistente, si doleva unicamente del cambio di tipologia della finestra, senza rappresentare specificamente l'apporto di modifiche (rilevanti agli effetti dell'art. 901 c.c.) nell'altezza del suo lato inferiore;
quanto poi alle caratteristiche della grata un tempo presente e poi rimossa, nulla è stato specificato negli atti di causa, sicché non è possibile stabilire se quella nuovamente apposta dai convenuti, dopo l'esposto e gli accertamenti del Corpo di Polizia
Municipale e dell'Ufficio Tecnico del Comune di IN, fosse o meno diversa dalla precedente.
Nella nota del responsabile dell'area tecnica del Comune del 29.12.2016 si legge al riguardo che “con nota ricevuta all'Ufficio protocollo del Comune di IN il 13 Ottobre
2016, gli interessati hanno comunicato di avere spontaneamente ricondotto le dimensioni pagina 11 di 17 della finestra allo stato originario ed alla reistallazione dell'originale inferriata in materia che l'apertura riassumesse le caratteristiche di “luce”” (sottolineatura aggiunta). La nota è stata confermata dal tecnico redigente, geom. sentito come teste, il quale Persona_2 ha precisato che “la “regolarizzazione” ad opera degli attuali convenuti ci fu comprovata allegato alla nota ivi richiamata della documentazione fotografica”.
L'attrice in primo grado non ha contestato, in modo specifico, la circostanza, mai lamentandosi dell'ipotetica diversità della grata ricollocata rispetto a quella prima esistente;
le sue censure (riportate anche nell'atto di appello) hanno riguardato piuttosto (e solamente) il fatto che “Ad oggi, la finestra in oggetto è dotata di persiane che poco hanno a che fare con la classica finestra lucifera”, motivo per cui il ripristino avrebbe dovuto ritenersi “parziale e non definitivo” in mancanza di rimozione delle persiane. Ma, mentre la presenza delle persiane non toglie che la finestra sia classificabile come luce e non come veduta, rendendo l'inferriata impossibile ogni genere di affaccio, non vi è alcuna evidenza, come detto, che la grata preesistente fosse diversa e dotata di maglie delle dimensioni prescritte dall'art. 901 c.c., aspetto che sarebbe stato onere dell'attrice indicare in modo specifico (per poi eventualmente richiedere il ripristino delle condizioni originarie). Anzi, l'unica foto risalente disponibile, ovvero quella a pag. 30 della relazione di c.t.u., sebbene scarsamente nitida, pare raffigurare una inferriata simile a quella attualmente presente.
La decisione di rigetto della domanda avanzata in primo grado si appalesa dunque corretta.
9. Il quarto, quinto e sesto motivo di appello possono essere esaminati congiuntamente, in quanto muovono tutti dalla premessa per cui, dovendo escludersi l'appartenenza anche ai convenuti dell'area che dà accesso alle rispettive proprietà delle parti (in forza di quanto affermato dal CTU a pag. 19 della propria relazione definitiva, e cioè che “stando alle risultanze catastali ad oggi l'area a comune NON risulta intestata alla SInora CP_1
”), verrebbe meno la fondatezza di tutte le domande riconvenzionali, “che hanno tutte
[...] come ineludibile presupposto la proprietà o comproprietà di detta area”.
9.1 Ora, su tale specifica obiezione, vale, in sostanza, quanto hanno eccepito dagli appellati, osservando in comparsa che “il fatto che l'area de qua sia condominiale è fatto non contestato da controparte. A seguito della domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta in nessun atto del procedimento di primo grado (memorie e/o verbali), se non per la prima volta in conclusionale, parte attrice ha mai contestato tale circostanza che, quindi,
pagina 12 di 17 deve essere data per ammessa ex art. 115 primo comma CPC”.
Quand'anche volesse escludersi la correttezza del richiamo all'art. 115 c.p.c., sulla scorta del rilievo, formulato nella comparsa conclusionale depositata dall'appellante nel presente grado, secondo cui “la (com)proprietà dell'area “de qua” non costituisce un fatto, bensì un diritto e quindi non rientra nella prescrizione del succitato art. 115 primo comma c.p.c.”, è comunque evidente che, solo dopo che in sede di operazioni peritali il CTU ha dato conto di una mera risultanza catastale (che di per sé nulla prova circa l'effettiva appartenenza dell'area), l'attrice ha inteso mettere in discussione la comproprietà del bene anche in capo ai convenuti, in particolare così esprimendosi in comparsa conclusionale: “se è vero come è vero che la SI.ra (e, conseguentemente, il SI. non è intestataria Controparte_1 Parte_2 dell'area in questione, ciò comporta evidentemente l'assoluta infondatezza di tutte le domande dalla stessa proposte in via riconvenzionale nei confronti della comparente SI.ra
che hanno tutte come ineludibile presupposto la proprietà (o comproprietà) di detta Pt_1 area”.
Tuttavia, la comproprietà della zona in questione può senz'altro essere presunta: a) sia per il contegno processuale dell'attrice, la quale mai in precedenza aveva mosso contestazioni in proposito, nemmeno a fronte delle domande riconvenzionali spiegate convenuti con riferimento ad essa, anzi ammettendone la natura di bene comune o condominiale (cfr. pag. 6 citazione: “La realizzazione di detta finestra costituisce una nuova servitù di venduta a danno della corte a comune di proprietà anche della SI.ra ; cfr., altresì, il verbale di Pt_1 interrogatorio formale dell'attrice: “6) DCV che il pozzino è posto nel piazzale condominiale.
E' vero”); b) sia per le caratteristiche stesse dell'area in argomento, trattandosi di fondo asfaltato che, come detto, conduce agli ingressi delle rispettive abitazioni delle parti.
Non vale poi osservare che l'affermazione del CTU circa le risultanze catastali “non è mai stata contestata, né dal CTP dei convenuti nelle proprie osservazioni alla bozza della relazione peritale, né dal difensore dei convenuti stessi a verbale di udienza e/o negli atti difensivi successivi al deposito della relazione medesima” (pag. 26 atto di appello), giacché, essendo la natura comune dell'area dato pacifico tra le parti, nulla avrebbero dovuto necessariamente replicare i convenuti riguardo al semplice dato catastale.
9.2 Ciò detto, il quarto motivo di appello merita nondimeno accoglimento.
Con la prima memoria ex art. 183 c.p.c., l'attrice ha fatto presente che il pozzetto oggetto della domanda riconvenzionale di rimozione dei convenuti era riportato, come pozzetto di pagina 13 di 17 ispezione, “con il “n. 1” sui grafici di progetto di cui alla DIA n. 45 del 1997 presentata per la ristrutturazione dell'unità immobiliare di proprietà dove risulta collegata agli CP_1 scarichi provenienti dal vano “cucina pranzo””. Alla memoria è stata allegata relazione tecnica di parte redatta dal geom. riproduttiva dell'“elaborato grafico allegato CP_3 progetto dell'anno 1997” e con foto indicative dei pozzetti ivi indicati.
I convenuti non hanno in alcun modo contestato il contenuto della memoria e della relazione tecnica allegata, negando espressamente i fatti esposti.
Ora, la circostanza rappresentata (e, come detto, non specificamente contestata) del collegamento del pozzetto agli scarichi dell'abitazione dei convenuti, già molti anni prima del giudizio, rivela in modo piuttosto evidente il consenso di questi ultimi all'installazione del pozzetto, quand'anche avvenuta ad opera dell'attrice e quand'anche lo stesso non abbia mera funzione di ispezione ma anche quella di raccolta e deflusso di acque meteoriche (così come ritenuto dal CTU in base al coperchio a forma circolare forato, con funzione, perciò, di caditoia), a beneficio, peraltro, dell'intera area comune.
Contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di primo grado, dunque, deve ritenersi provato, in via presuntiva, il consenso dei convenuti all'installazione del pozzetto, non giustificandosi di conseguenza la condanna dell'attrice alla relativa rimozione.
conferma, invece, la statuizione di condanna alla rimozione della telecamera. Parte_10
Va premesso che, ove anche la corte prospiciente i fabbricati non fosse in comproprietà tra le parti, l'apposizione della telecamera sulla parete dell'abitazione dell'attrice senza il consenso dei convenuti sarebbe ugualmente illegittima, perché la stessa, per il suo posizionamento, finisce per inquadrare anche le finestre e l'ingresso del fabbricato di proprietà privata dei coniugi realizzando perciò una indebita intrusione nella Parte_7 sfera di riservatezza di questi.
Rispetto poi alla questione dell'effettivo funzionamento della telecamera, il giudizio di inattendibilità che il Tribunale ha riservato alle dichiarazioni dei testi (figlia Testimone_1 dell'attrice) e (convivente more uxorio della , secondo cui il dispositivo non Tes_2 Tes_1 sarebbe funzionante né collegato all'impianto elettrico, deve essere condiviso, sia pure dovendosi precisare che l'inattendibilità non discende solo dagli stretti rapporti familiari con l'attrice ma dalla genericità stessa delle risposte date dai testi, i quali non hanno precisato come sarebbero venuti a conoscenza del mancato funzionamento/collegamento della telecamera. Non abitando in loco ma a Sesto Fiorentino, i testi avrebbero dovuto spiegare in pagina 14 di 17 che modo avrebbero verificato il non funzionamento della stessa, in difetto dovendo presumersi che l'installazione del dispositivo sia avvenuta in vista del suo effettivo utilizzo, secondo l'id quod plerumque accidit, e che utilizzo vi sia.
Non costituisce, per altro verso, “riprova” di quanto asserito dall'attrice (e cioè che la telecamera ed il cartello sarebbero stati apposti per mera finalità di dissuasione di eventuali malintenzionati) il fatto che in una delle foto prodotte dai convenuti si veda solo il cartello di avviso di area videosorvegliata e non la telecamera, perché la foto potrebbe essere stata semplicemente scattata poco prima dell'installazione del dispositivo.
Né, ancora, può farsi leva sul principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c., invocato nell'atto di appello, perché tale principio opera solo con riguardo ai fatti rientranti nella sfera di conoscenza della parte, non anche per quelli di cui questa non può essere al corrente (come il funzionamento o meno della telecamera, verificabile solo dall'interno del sistema di videosorveglianza).
Da ultimo, poi, non è utile il richiamo a quanto riportato sul punto nella relazione di consulenza tecnica d'ufficio, dato che il CTU si è fermato a quanto dichiarato dalla stessa attrice, senza svolgere ulteriori approfondimenti e verifiche;
né da questo si può desumere la non contestazione della circostanza da parte dei convenuti.
9.4 Va accolto, infine, il quinto motivo di appello.
Il Tribunale, rilevato che sul lato destro della porta di accesso all'abitazione della è Pt_1 presente una “cannellina” per uso di erogazione di acqua, murata all'interno della facciata di proprietà che aggetta sull'area comune, ha ritenuto di doverne ordinare la rimozione Pt_1 stante la mancanza di “elementi probatori per affermare che detta cannellina è presente da tempo immemore, né che sia stata apposta con il consenso della parte convenuta”.
Ora, tuttavia, degli elementi a riprova dell'esistenza della da lunga data erano Parte_11 stati in realtà forniti dall'attrice, in particolare venendo in rilievo la fotografia allegata alla relazione del geom. prodotta con la prima memoria ex art. 183 c.p.c., relazione nella CP_3 quale si legge: “Per quanto riguarda la cannellina dell'acqua, si segnala la presenza già nella documentazione fotografica allegata alla Concessione in Sanatoria n.28 del 8.11.1996 e la totale irrilevanza sotto il profilo urbanistico”. Alla relazione in parola è allegata una foto, con timbro del Comune di IN del 1996, che, sia pure scattata in lontananza, è indicativa della presenza, già all'epoca, della cannella dell'acqua (si vede infatti un tubo in sospensione, evidentemente agganciato alla stessa). Anche su questo aspetto, d'altro canto, i convenuti non pagina 15 di 17 hanno avanzato alcuna specifica contestazione.
Dunque deve ritenersi che l'attrice abbia maturato nel tempo il diritto a mantenere la
“cannella” in aggetto sulla corte comune, essendo trascorsi più di venti anni (da quando la stessa era presente sui luoghi) al momento della proposizione della domanda riconvenzionale volta alla sua rimozione.
10. L'accoglimento parziale dell'appello impone la rivisitazione della pronuncia sulle spese di lite, da regolare unitariamente per i due gradi di giudizio.
Ritiene in proposito la Corte che sia giustificata, in considerazione dell'esito complessivo del processo, l'integrale compensazione delle spese di lite e di mediazione, in quanto, se pure è vero che l'attrice è rimasta soccombente sui tre capi della domanda principale e sulla domanda riconvenzionale di rimozione della telecamera, sui restanti quattro capi di domanda riconvenzionale si configura la soccombenza dei convenuti, sicché, sostanzialmente, le posizioni delle parti si equivalgono.
Resta di conseguenza assorbito e superato lo specifico motivo di gravame relativo all'entità delle spese liquidate dal Tribunale a favore dei convenuti e a carico dell'attrice.
Le spese di c.t.u., come già disposto dal Tribunale e per la stessa ragione di cui sopra, possono essere ripartite tra le parti in misura uguale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. in parziale riforma della sentenza n. 75/2022 emessa dal Tribunale di Siena e pubblicata il 05/02/2022, rigetta la domanda riconvenzionale dei convenuti di condanna dell'attrice a rimuovere il pozzetto e la cannella dell'acqua;

2. conferma, nel resto, la sentenza appellata;

3. compensa integralmente le spese di lite e di mediazione e pone le spese di c.t.u. a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.
Firenze, camera di consiglio del 24.6.2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia pagina 16 di 17 Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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