N. 616/2019 Reg. Gen.

Corte d'appello di Reggio Calabria
Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Reggio Calabria, composta dai magistrati
Natalino Sapone presidente
Federica Rende componente
Ilario Nasso relatore ha emesso la seguente
sentenza

nel procedimento iscritto al n. 616 del Reg. Gen. dell'anno 2019, e vertente tra
[...]
e (rispettivi CC. FF.: , e Parte_1 Parte_2 CodiceFiscale_1 [...]
– entrambi rappresentati e difesi dagli avvocati Ugo Squillace e Salvatore C.F._2
Costantino Belvedere del Foro di Locri), e il in persona del Controparte_1 rappresentante legale pro tempore (C.F.: – rappresentato e difeso P.IVA_1 dall'avvocato Antonio Pelle del Foro di Locri).

1. Occorre innanzitutto segnalare come la sentenza venga redatta in maniera sintetica, senza l'esposizione dello svolgimento del processo, in conformità alle seguenti norme:
a) art. 132 c.p.c., a norma del quale la sentenza deve contenere la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

b) art. 118 disp. att. c.p.c., a norma del quale la motivazione consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione;

c) art. 16 bis comma IX-octies, d. l. 179/2012, a norma del quale «Gli atti di parte e i provvedimenti del giudice depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica».
1 2. Ciò premesso, viene impugnata la sentenza n. 249/2019 (emessa dal Tribunale di Locri il
7 marzo 2019, nell'ambito dei procedimenti riuniti aventi rispettivo numero 1704/2017 e
1705/2017), con la quale il primo giudice ha respinto la domanda avanzata dagli appellanti,
e diretta a ottenere la declaratoria di nullità della delibera condominiale adottata dal il 4 luglio 2017 (ovvero – in subordine – il suo annullamento, in ragione di Controparte_1
una serie di vizi da cui la stessa sarebbe risultata affetta).

2.1. Le parti attici – premettendo d'essere separatamente proprietarie di due unità immobiliari facenti parti del – assumevano, in particolare, come la delibera avversata Controparte_1 fosse da ritenersi illegittima poiché a) adottata in violazione dell'art. 1136, IV c., c.c. (quindi con una maggioranza inferiore a quella prevista per legge), b) avente a oggetto la conferma d'altra deliberazione, già impugnata in altro giudizio, c.I) violativa del criterio di riparto delle spese per i servizi comuni e, c.II) per violazione dell'art. 1129 c.c., non essendo stato indicato in quella sede – nella quale si era proceduto alla conferma dell'incarico all'amministratore –
l'importo dovuto a titolo di compenso in favore di quest'ultimo.

3. L'ente di gestione ha contestato le pretese avversarie, facendo rilevare – in via preliminare
– la carenza d'interesse dei condomini ad agire per la contestazione di vizi meramente formali, e ha insistito per il rigetto della domanda (assumendone l'infondatezza sia in fatto che in diritto).

4. Il Tribunale di prima cura – non ravvisando la sussistenza d'alcuno dei vizi asseriti – ha rigettato interamente la domanda.

5. Le parti appellanti – pertanto – hanno invocato la riforma della pronuncia sulla base dei motivi illustrati di seguito.

5.1. Con il primo motivo di ricorso, si lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui essa ha ritenuto come la delibera del 4 luglio 2017 abbia superato e sanato i vizi della delibera assunta il precedente 20 febbraio, per avere il primo giudice ritenuto “ratificabile” tale ultima delibera, ad avviso degli appellanti da considerarsi nulla.

5.2. Col secondo motivo di appello, si critica la sentenza laddove il Tribunale ha mancato di valorizzare – ai fini processuali – la natura contrattuale dell'articolo 10 del regolamento condominiale, facendo rilevare come manchi la prova per la quale l'ente di gestione abbia mai derogato (con il dovuto consenso unanime dei condomini) al criterio “contrattuale”
(ancorato all'uso ed alle quote millesimali di proprietà) di ripartizione delle spese relative all'impianto di ascensore, così come contemplato dal regolamento condominiale.

5.3. Col terzo motivo d'appello si lamenta – poi – l'erroneità della sentenza nella parte in cui essa ha ritenuto non provata la violazione di quanto prescritto in materia di riparto delle spese
2 per la prestazione di servizi nell'interesse comune, sostenendo come il Tribunale – attribuendo natura ricognitiva alla delibera del 4 luglio 2017 – abbia omesso di considerare come la precedente delibera asseritamente “ratificabile” fosse – invece – da considerarsi nulla, poiché con essa sarebbe stata decisa l'approvazione del riparto (con modifica del criterio di determinazione delle quote di partecipazione alle spese condominiali, di cui all'art. 1123 c.c.), a maggioranza qualificata e non all'unanimità.

6. L'ente appellato resiste all'iniziativa avversaria, sostenendo l'ineccepibilità della decisione impugnata e concludendo per il rigetto del gravame.

6.1. Esso assume – più partitamente – come la sentenza appellata debba essere confermata, poiché: a) con essa il primo giudice avrebbe fatto buon governo di quanto disciplinato dall'art. 2377, ultimo comma, c.c. – applicabile pure alle delibere condominiali – il quale consente la sostituzione d'una deliberazione viziata con altra presa in conformità della legge: e ciò, sia in presenza d'una deliberazione annullabile sia in caso di deliberazione nulla, essendo stata la previsione estesa pure alle ipotesi di nullità ex art. 2379 bis c.c.; b) la deliberazione del 4 luglio 2017 non contiene alcun mutamento dei criteri di riparto, essa costituendo – piuttosto
– mera applicazione (in relazione al bilancio 2016) di criteri di riparto risalenti – anche per stessa ammissione degli attori – perlomeno al 2006, e la cui asserita modifica illegittima non sarebbe comunque mai stata provata in giudizio;
c) non è stato mai provato né allegato l'effettivo pregiudizio sofferto da in forza della delibera impugnata, atteso come la Pt_1
stessa non avrebbe portato nessuna innovazione, né avrebbe mai gravato economicamente sull'appellante; le spese ordinarie e straordinarie (inerenti all'ascensore e alle scale condominiali) – infatti – devono attribuirsi ai condomini dei piani 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, e del terrazzo
(secondo la chiara lettura sistematica dello stesso articolo 10 del regolamento), essendo ascensore e scale delle parti comuni per legge (e – in ogni caso – pure ai sensi dell'art. 2, lett. g, del regolamento di condominio).

7. All'esito della camera di consiglio del 10 giugno 2025, il contenzioso è stato definito in virtù delle osservazioni esposte appresso.

8. L'appello è infondato.

9. e hanno impugnato (senza successo) in primo grado la delibera emanata Pt_1 Pt_2
il 4 luglio 2017 dall'assemblea del convenuto. CP_1

9.1. Con la deliberazione gravata è stato rimediato al vizio formale (inerente al mancato rispetto dei termini di convocazione dell'assemblea) inficiante la diversa delibera (del 20 febbraio 2017) d'adozione del bilancio consuntivo, e del pedissequo piano di riparto, per il
2016.
3 9.2. Gli stessi appellanti hanno segnalato – in primo grado – come la delibera di luglio
(sopravvenuta all'impugnazione di quella di febbraio) non avrebbe potuto rimediare ai vizi della deliberazione precedente, non soltanto poiché non qualificabile alla stregua di un atto di ratifica o convalida, ma anche perché introduttiva d'un criterio di riparto non sostenuto dall'unanime condivisione dei condomini (a dispetto della natura asseritamente contrattuale della relativa previsione del regolamento condominiale).

9.3. Gli appellanti affermano (a pagina 5 del libello introduttivo del secondo grado di giudizio) come «il 4.07.2017 l'assemblea, in riferimento alla questione di cui al punto 3 dell'ordine del giorno, si [sia] limitata a ribadire integralmente il contenuto della deliberazione del
20.02.2017», per arguire l'impossibilità d'ascrivere alla delibera successiva effetti sananti rispetto a quella precedente.
10. Il Condominio rileva – innanzitutto – l'acquiescenza degli appellanti nei confronti di tutte le altre censure, sviluppate in primo grado e non riproposte, nei confronti della delibera contestata, mentre – nel merito – esso conclude per l'ineccepibilità della decisione di primo grado, e l'inappuntabilità – formale e sostanziale – della delibera di luglio.
11. Le considerazioni dell'appellato – e il ragionamento del primo giudice – meritano condivisione, perché la conclusione adottata dal Tribunale appare – oltreché conforme al generale principio dell'applicabilità dell'art. 2377, ultimo comma, c.c. alle delibere dell'assemblea condominiale (si confronti – in argomento – Cass. Sez. II Civ., sent. n.
8622/1998, giusta la quale «La disposizione dell'art. 2377 cod. civ. secondo cui
l'annullamento di una deliberazione dell'assemblea di una società per azioni, non può avere luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge, è applicabile per identità di ratio anche in materia di condominio») – anche corretta, laddove ha ritenuto si abbia sostituzione nel caso in cui la nuova delibera regoli il medesimo oggetto
(eventualità verificatasi nel caso di specie), e la delibera adottata in sostituzione di quella impugnata sia conforme alla legge ed allo statuto.
11.1. Nel caso in esame, il primo giudice ha affermato come la delibera adottata dall'assemblea il 4 luglio 2017 (con riguardo alla conferma dell'amministratore, e all'approvazione del bilancio consuntivo, e del piano di riparto, per il periodo compreso fra il primo gennaio e il 31 dicembre 2016), avesse determinato la cessazione della materia del contendere quanto ai punti della pregressa delibera del 20 febbraio 20217 (inerenti alla prorogatio del precedente amministratore, e all'approvazione del consuntivo 2016, e del piano di riparto).
4 11.2. Tale decisione si aggrega al consolidato orientamento giurisprudenziale sulla questione di diritto in esame, secondo il quale – in tema di impugnazione delle delibere condominiali – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377 c.c., comma 8, dettato in tema di società di capitali (sul punto, si consideri – fra le altre – Cass.,
Sez. VI - 2 Civ., sent. n. 20071/2017).
11.3. Perché possa verificarsi – difatti – la rinnovazione sanante con effetti retroattivi (alla stregua dell'art. 2377 c.c., VIII c., c.c.), è necessario come la deliberazione impugnata sia sostituita con altra di contenuto identico, la quale provveda sui medesimi argomenti della prima deliberazione, ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa d'invalidità (in tal senso, Cass. Sez. II Civ., sent. n. 12439/1997).
11.4. Con riguardo – allora – all'efficacia sanante attribuita retroattivamente alla delibera del
4 luglio 2017 (confermativa della nomina dell'amministratore, e approvativa del consuntivo
2016 e del piano di riparto), il Tribunale ha verificato l'avvenuta rimozione della precedente causa d'invalidità (ossia il mancato rispetto delle previsioni di cui all'art. 66, disp. att. c.p.c.) affliggente la deliberazione del 28 febbraio 2017, e ha accertato – ai limitati fini della ratifica- rinnovazione – come la deliberazione più recente fosse immune da vizi propri.
11.5. Il primo motivo d'impugnazione va – quindi – sconfessato.
12. Con riferimento – poi – alla questione relativa alla presunta modifica o deroga alle norme del regolamento condominiale, va osservato come il Tribunale abbia – invero –argomentato ampiamente circa le ragioni per le quali esso abbia ritenuto infondata la dedotta violazione del criterio di riparto delle spese comuni, puntualizzando come gli appellanti non avessero fornito la prova della sussistenza dei vizi denunciati: ciò anche in considerazione della circostanza per la quale la delibera impugnata costituisse mera applicazione – con riferimento al bilancio consuntivo, a al piano di riparto per il 2016 – dei criteri vigenti già dal 2006.
13. In ogni caso, nel merito la censura relativa al coinvolgimento dell'appellante Pt_1 nella ripartizione delle spese concernenti l'ascensore (a suo avviso non dovute), essendo il lastrico solare (di proprietà esclusiva della deducente) non servito dall'impianto, non si rivela accoglibile, essendo più plausibile – anche in forza del principio del “più probabile che non” –
l'impiego dell'ascensore – da parte di – per il raggiungimento dell'ultimo piano Pt_1
servito dal medesimo apparecchio (ossia il piano quinto), e il solo successivo utilizzo delle scale (per affrontare l'ultima rampa delle stesse, al fine di giungere al lastrico): l'eventualità opposta e ventilata dall'appellante – per la quale ella non andrebbe gravata degli oneri relativi
5 all'ascensore – sottintende l'impiego, da parte dell'esponente, delle scale per tutta la lunghezza del percorso necessario al raggiungimento (a piedi) del lastrico solare a lei intestato, ma si risolve in uno scenario estremamente implausibile (oltreché rimasto interamente sfornito di prova).
14. Alla luce delle argomentazioni complessivamente svolte – quindi – l'appello va rigettato integramente.
15. Le spese del grado seguono la soccombenza, sono calcolate ai sensi dei parametri vigenti
(contemplati per lo specifico scaglione di valore indeterminabile, e considerando la vicenda di complessità bassa), tengono conto del comportamento processuale delle parti, e sono liquidate secondo il prospetto seguente:
Fase di studio della controversia: € 1.029,00
Fase introduttiva del giudizio: € 709,00
Fase istruttoria e di trattazione: € 1.523,00
Fase decisionale: € 1.735,00
Compenso tabellare: € 4.996,00
16. Alla luce dell'esito dell'appello – infine – occorre dare atto della sussistenza del presupposto processuale di cui all'art. 13, I c. quater, D.P.R. n. 115/2002, per le valutazioni
– di competenza della Cancelleria – in ordine all'eventuale raddoppio del contributo unificato.


p.q.m.


la Corte d'appello di Reggio Calabria, pronunciando definitivamente sull'appello proposto da e , nei confronti di in Parte_1 Parte_2 Controparte_1
persona del rappresentante legale pro tempore, disattese ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta l'appello integralmente;

- condanna e – in solido fra loro – alla rifusione Parte_1 Parte_2
delle competenze processuali in favore della controparte costituita, ossia del CP_1
in persona del rappresentante legale pro tempore, e liquidate nell'importo pari a
[...]
4.996,00 euro a titolo di compensi, oltre a spese generali forfettarie, eventuali spese documentate, IVA e C.P.A., come per legge: quanto sopra, con distrazione in favore dell'avvocato Antonio Pelle, procuratore antistatario dell'appellato vittorioso;

- dà, infine, atto dell'avvenuta adozione d'una pronuncia di rigetto integrale, in vista delle valutazioni di cui all'ultimo punto della motivazione della presente sentenza.
6 Reggio Calabria, così deciso nella camera di consiglio del 10 giugno 2025.
Il relatore
Ilario Nasso

Il presidente
Natalino Sapone

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