N. R.G. 182/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato all'udienza del 19/02/2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 182/2024 promossa da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ) con Avv. PARDINI STEFANO
[...] C.F._2
PARTI APPELLANTI nei confronti di
(C.F. ) con Avv. FRANCOIS VITTORIO Controparte_1 C.F._3
AMEDEO
PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 50/2024 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 19/01/2024
CONCLUSIONI
In data 19/02/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per le parti appellanti:
“Voglia la Corte d'Appello di Firenze, in riforma della sentenza impugnata, per i motivi sopra spiegati
pagina 1 di 8 in tesi, in accoglimento dell'appello spiegato, riformare totalmente la sentenza impugnata, con conseguente rigetto delle domande tutte spiegate da parte ricorrente nel giudizio di primo grado in quanto non riproposte in questa sede e da considerarsi come rinunciate ai sensi dell'art. 346 c.p.c.; in ipotesi, previa riforma dell'impugnata sentenza, rigettare la domanda spiegata dalla
Sig.ra nei confronti dei Sigg.ri e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
avente ad oggetto il recesso e conseguente rilascio dell'immobile posto in Altopascio
[...]
(LU) alla Via della Libertà n. 22, sia perché il relativo contratto di comodato è valido e sia perché la domanda spiegata è improcedibile;
in subordine e denegata ipotesi, previa riforma dell'impugnata sentenza, accertato che il contratto di comodato del 2012 aveva ad oggetto solo una porzione dell'immobile posto in
Altopascio (LU) alla Via della Libertà n. 22 dichiarare la nullità e/o cessazione del comodato solo con riferimento a questo contratto, e conseguentemente limitare l'ordine di rilascio impartito ai Sigg.ri e in favore della Sig.ra Parte_1 Parte_2
solo con riferimento alla parte dell'immobile posto in Altopascio (LU) Controparte_1 alla Via della Libertà n. 22 corrispondente al piano primo (primo piano fuori terra e quindi piano terreno).
Con vittoria di competenze e spese, oltre accessori come per legge”.
Per la parte appellata:
“Voglia l'adita Corte di Appello di Firenze accertare e dichiarare inammissibile il proposto gravame per tutte le ragioni indicate in parte narrativa nonché dichiarare inammissibili le svolte domande in riforma della sentenza non definitiva oggi appellata e comunque dichiararle infondate in fatto e in diritto e per l'effetto confermare la sentenza non definitiva in ogni suo punto”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. proposto innanzi al Tribunale di Lucca Controparte_1 chiedeva di dichiarare risolto il contratto di comodato del bene immobile, ad uso abitativo, posto in Altopascio (Lu), Via della Libertà 22, sussistente con i coniugi Controparte_2
(rispettivamente figlio e nuora), e conseguentemente, accertata e dichiarata l'illegittima- ingiustificata detenzione del bene a far data dalla scadenza del termine concesso con la richiesta di restituzione (15.6.2023), di ordinare l'immediato rilascio dello stesso;
chiedeva inoltre che fosse stabilita una “penale” di € 100,00 al giorno in caso di inottemperanza pagina 2 di 8 all'ordine di rilascio nonché che i resistenti fossero condannati al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione, da calcolarsi a partire dal 15.6.2023.
I convenuti si costituivano in giudizio chiedendo il rigetto delle domande.
Il Tribunale di Lucca, con sentenza “non definitiva” n. 50/2024 pubblicata il 19/01/2024, dichiarava cessato il comodato ed ordinava ai resistenti il rilascio dell'immobile in favore della ricorrente, fissando per l'esecuzione il termine del 19.2.2024 e rimettendo la causa sul ruolo per decidere sull'indennità di occupazione e sulle spese.
e hanno proposto appello con il quale, nel Parte_1 Parte_2 chiedere l'accoglimento delle conclusioni sopra trascritte, hanno censurato la pronuncia per i seguenti motivi:
1) Violazione e falsa applicazione dell'art. 1, comma 346, L. 31 dicembre 2004, n. 311, per avere il primo giudice ritenuto nullo il contratto di comodato ai sensi della suddetta norma, benché, trattandosi di comodato verbale, esso non fosse soggetto alla prescritta sanzione di nullità in quanto atto non soggetto a registrazione ai sensi del d.P.R. 131/1986;
2) Violazione e falsa applicazione dell'art. 414 c.p.c. e dell'art. 4, comma 2 del D. Lgs. 4 marzo
2010 n. 28, per non avere il Tribunale dichiarato improcedibile la domanda, come da loro eccepito in primo grado, stante la mancanza del previo esperimento del procedimento di mediazione, dal momento che la procedura di mediazione introdotta ante causam dalla ricorrente aveva riguardato una domanda diversa per causa petendi da quella poi coltivata in giudizio (richiesta di restituzione ex art. 1810 c.c. anziché ex art. 1809, comma 2, c.c.);
3) Mancata valutazione di fatti rilevanti: violazione dell'art. 115 c.p.c., in quanto i resistenti, con allegazioni non contestate dalla controparte, avevano dedotto in primo grado che già prima del 2012 (anno in cui la ricorrente assumeva di avere concesso in comodato l'immobile), e precisamente nel 1984, parte di esso (il secondo piano) era stata data loro in comodato dai coniugi sempre per il soddisfacimento di Parte_3 necessità abitative, mentre nel 2012, deceduto medio tempore il Parte_1 comodato era stato esteso a tutto l'immobile dalla al momento del suo CP_1 trasferimento presso la FI;
sicché, fondandosi il godimento dell'immobile “su CP_3 due diversi comodati” ad uso familiare “l'uno del 1984 riguardante il piano primo e l'altro del
2012 riguardante il piano terra” ed avendo la agito in giudizio “solo per il CP_1 rilascio dell'immobile concesso in comodato nell'anno 2012”, avendo quindi “la sua azione di restituzione…ad oggetto solo il primo piano (rectius: piano terra)”, il Tribunale di Lucca pagina 3 di 8 aveva erroneamente disposto il rilascio in favore della stessa dell'intero complesso immobiliare “pur non essendo stata coltivata un'alcuna azione di restituzione con riferimento all'oggetto del comodato del 1984”. si è costituita in giudizio eccependo: Controparte_1
1) l'inammissibilità del gravame ai sensi dell'art. 340 c.p.c. in quanto, a suo dire, di fronte ad una sentenza non definitiva non avrebbe potuto proporsi appello immediato ma solo riserva di appello;

2) l'inammissibilità della domanda subordinata formulata nelle conclusioni dell'atto di appello per violazione dell'art 345 c.p.c. in quanto domanda “nuova”;
3) ancora, l'inammissibilità del gravame per violazione dei canoni imposti dall'art. 342 c.p.c.;
4) l'infondatezza dei motivi di impugnazione.
La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 19.2.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe.
Vanno preliminarmente respinte le eccezioni di inammissibilità sollevate dall'appellata.
Al contrario di quanto ritenuto, la sentenza non definitiva è appellabile anche immediatamente, essendo una mera facoltà delle parti quella di differire l'impugnazione fino alla pronuncia della sentenza definitiva facendone “riserva” nei termini previsti dall'art. 340
c.p.c..
L'appello rispetta poi, nella sostanza, i requisiti prescritti dall'art. 342 c.p.c., da leggersi in un'ottica non formalistica.
Non configura infine domanda nuova delle parti appellanti (convenute in primo grado) la richiesta subordinata di limitazione dell'ordine di rilascio ad una singola porzione del fabbricato oggetto di pretesa da parte della ricorrente.
Venendo ora ai motivi di appello, è da rilevare la fondatezza della prima censura mossa nei riguardi della pronuncia.
L'art. 1, comma 346, della legge 311/2004 (legge finanziaria per il 2005) stabilisce: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Per costante orientamento giurisprudenziale, anche il contratto di comodato, qualora redatto pagina 4 di 8 per iscritto, deve essere registrato, a pena di nullità (cfr. Cass. 16742/2021).
Si tratta di stabilire se questo obbligo valga anche nel caso di comodato stipulato, come nella specie, in forma orale.
Al quesito deve darsi risposta negativa, in quanto l'art. 3, comma 1, del d.P.R. 131/1986 non annovera il comodato tra i contratti verbali sottoposti a registrazione (e, quindi, al pagamento dell'imposta di registro).
Difatti, se è vero che il menzionato art. 1, comma 346, nel fare riferimento ai contratti “che comunque costituiscono diritti relativi di godimento”, consentirebbe di annoverarvi anche il comodato, è altrettanto vero che la sanzione della nullità, nell'ipotesi di omessa registrazione,
è dalla norma comminata solo in presenza dei relativi “presupposti”, il che implica un inevitabile riferimento proprio al d.P.R. 131/1986 (costituente il testo unico sull'imposta di registro) per individuare gli atti sottoposti a registrazione.
Pertanto, essendo escluso, sulla base del predetto testo unico, l'obbligo di registrazione del comodato verbale, viene a mancare il presupposto di legge per dichiarare nullo il contratto non registrato.
Ha, quindi, errato il Tribunale nel dichiarare nullo il comodato sulla base della sua mancata registrazione.
La sentenza appellata si fonda tuttavia su una seconda ed autonoma ratio decidendi, ossia l'insorgenza di un imprevedibile ed urgente bisogno della comodante, non contestato, che, ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c. le dà diritto al rilascio dell'immobile.
Su tale punto della decisione, le censure mosse dagli appellanti non sono suscettibili di positivo apprezzamento.
Circa l'obbligo di introdurre il procedimento di mediazione, premesso, in generale, che l'inosservanza di tale incombente prima del giudizio non determina – di per sé – una declaratoria di improcedibilità ma impone al giudice di assegnare alle parti termine per provvedere al relativo espletamento (art. 5, comma 2, del d.lgs. 28/2010), emerge dagli atti che la proponeva domanda di mediazione all'organismo di mediazione costituito CP_1 dall'Ordine degli Avvocati di Lucca con la seguente descrizione dell'oggetto della controversia:
“rilascio del bene immobile sito in Altopascio (Lu), Via Libertà 22, la cui restituzione è già stata richiesta in data 23.5.2023 a mezzo comunicazione formale che è rimasta inevasa.
Cessazione comodato”. La lettera richiamata, a sua volta, era del seguente tenore: “Con la
pagina 5 di 8 presente, mio tramite, la Sig.ra chiede l'immediata restituzione del Controparte_1 possesso dell'immobile posto in Altopascio, via della Libertà 22 di cui è usufruttuaria. Mi comunica infatti di voler far cessare, per esigenze sia personali che abitative, il comodato a suo tempo concesso. Comunica, inoltre, che trascorsi 15 giorni dal ricevimento della presente messa in mora senza che ci sia stata una concreta disponibilità all'immediato rilascio del bene, cominceranno a decorrere gli emolumenti per l'indennità di occupazione”. Il tema oggetto della mediazione era dunque quello del rilascio dell'immobile per cessazione del comodato e ciò anche per “esigenze personali ed abitative” della comodataria, locuzione che, pur sintetica, è senz'altro atta a ricomprendere l'ipotesi dell'imprevisto ed urgente bisogno sopravvenuto di cui all'art. 1809, comma 2, c.c.. Perciò la condizione di procedibilità deve ritenersi soddisfatta.
Riguardo poi all'oggetto dell'ordine di rilascio, non può condividersi la prospettazione degli appellati che dalla datazione del comodato così come indicata in ricorso (2012) vorrebbe far discendere il riferimento della domanda attorea solo ad una porzione del fabbricato occupato
(il secondo piano), in quanto l'altra porzione (il piano terra) sarebbe stata in realtà concessa in comodato già anni addietro dalla ricorrente e dal di lei marito al figlio e alla nuora. Invero, la domanda di rilascio ha indiscutibilmente ad oggetto l'intero immobile sul presupposto del venir meno del rapporto di comodato inter partes; seppure questo, contrariamente a quanto allegato dalla ricorrente, si fosse perfezionato in due tempi (prima con riguardo ad un piano, poi con riguardo anche all'altro), ciò non muterebbe l'oggetto ed il contenuto della domanda.
Non emerge, dunque, il vizio della decisione denunciato (che, per come argomentato, si configura come vizio di ultra petizione).
Merita ancora aggiungere che non vi era onere per la parte appellata di riproporre, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., la domanda di rilascio del bene basata sulla sopravvenienza di un improvviso ed urgente bisogno per il semplice fatto che la richiesta non può affatto considerarsi assorbita o comunque non esaminata in primo grado. Al contrario – come già osservato – la questione è al centro di un'autonoma ratio decidendi della decisione;
la domanda, invero, è stata espressamente presa in considerazione dal primo giudice, il quale, in motivazione, dopo aver affermato la nullità del contratto di comodato, ha osservato che “In ogni caso, non è contestato l'imprevedibile ed urgente bisogno della comodante che, ai sensi del secondo comma dell'art. 18o9 cod. civ., le dà diritto al rilascio dell'immobile” e per di più, nel dispositivo, ha dichiarato “cessato il comodato”, in tal modo dando prevalenza, ai fini pagina 6 di 8 decisori, proprio all'aspetto della cessazione del rapporto del comodato per la causa prevista dall'art. 1809, comma 2, c.c.. Oltretutto, nella propria comparsa di costituzione in secondo grado, l'appellata è tornata a riferirsi alle particolari necessità abitative che l'hanno indotta a richiedere la restituzione dell'immobile.
L'appello deve dunque in conclusione essere respinto.
In applicazione del principio di soccombenza, le spese del presente grado di giudizio vanno poste a carico degli appellanti.
La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, § 12, secondo i parametri medi (eccezion fatta per la fase 3, per la quale si giustifica il dimezzamento del parametro medio per la modesta attività di trattazione).
Il valore della causa deve intendersi indeterminabile basso. Pertanto:
€ 1.134,00 fase 1, € 921,00 fase 2, € 922 fase 3 ed € 1.911,00 fase 4, in tutto € 4.888,00, oltre accessori di legge.
Ricorrono infine nei confronti degli appellanti le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna gli appellanti a rimborsare all'appellata le spese processuali del presente grado, che liquida in € 4.888,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti degli appellanti le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/2002.
Firenze, camera di consiglio del 19/02/2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota pagina 7 di 8 La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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