REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Maria Casaregola Presidente
Dott. Rosaria Morrone Consigliere
Dott. Stefano Celentano Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nei giudizi riuniti, ed iscritti ai n. 1599/2020, 1727/20, 1906/2020 e 2748/2020, tra

, (C.F. ) subentrata a Parte_1 C.F._1 Parte_2 rappresentata e difesa dall'avv. Fulvio Santorelli (C.F. ), giusta delega in C.F._2
atti;
APPELLANTE

(CF: ) rappresentata e difesa dall'avv. Bartolomeo Parte_3 C.F._3
Della Morte (CF: , giusta delega in atti;
C.F._4
APPELLANTE

(C.F. ); (CF. Controparte_1 C.F._5 CP_2
); (C.F. ) quale erede C.F._6 Parte_4 C.F._7 di (C.F. ; Persona_1 Parte_5 C.F._8 [...]
(C.F. ); (C.F. Pt_6 C.F._9 Parte_7
); (C.F. ) quale erede di C.F._10 Parte_8 C.F._11 [...]
(C.F ) E Persona_2 Parte_9 C.F._12
(C.F ) quali eredi di Parte_10 C.F._13 Persona_3
; (C.F. ) ED
[...] Parte_11 C.F._14 Parte_12
(C.F, ) subentrati a;

[...] C.F._15 Parte_13 Parte_14
(C.F. ; (C.F. C.F._16 Parte_15
; (C.F, ) quale erede C.F._17 Parte_16 C.F._18
di Piccolo Giuseppe; (CI. ); (C.F. Parte_17 C.F._19 Pt_18
); (C.F. ); C.F._20 Parte_19 C.F._21
(C.F. ; (C.F. Parte_20 C.F._22 Parte_13
); (C.F. ) subentrata a C.F._23 Parte_21 C.F._24
; (C.F. ; (C.F. Persona_4 Parte_22 C.F._25 Parte_23
; (C.F. C.F._26 Parte_24
); (C.F. ); C.F._27 Parte_25 C.F._28 [...]
(C.F. ); (C.F. Parte_26 C.F._29 Parte_27
); (C.F. ); C.F._30 Parte_28 C.F._31 Pt_29
(C.F. ) E (C.F.
[...] C.F._32 Parte_30
); (C.F. ); C.F._33 Parte_31 C.F._34
(C.F. quale erede di Parte_32 C.F._35 Persona_5
(C.F. ;
[...] Parte_33 C.F._36 Parte_34
(C.F. ); (C.F.
[...] C.F._37 Parte_35 C.F._38
) quale erede della sig.ra (C.F.
[...] Persona_6 Parte_36
); (C.F. ) E C.F._39 Parte_37 CodiceFiscale_40
(C.F. ) quali eredi del signor Parte_38 C.F._41 Persona_7
(C.F. E (C.F. Parte_39 C.F._42 Parte_40
); (C.F. ); C.F._43 Parte_41 C.F._44 [...]
(C.F. ); (C.F. Parte_42 C.F._45 Parte_43
) quale erede della Sig.ra (C. F. C.F._46 Persona_8 Parte_44
); (C. F. ); C.F._47 Pt_45 C.F._48 Parte_46
(C. F. ); (C. F. ; CodiceFiscale_49 Parte_47 CodiceFiscale_50
(C. F. E (C. Parte_48 CodiceFiscale_51 Parte_49
F. quali eredi del signor;
CodiceFiscale_52 Persona_9 Tutti rappresentati e difesi dall'AVV. FULVIO CAPUANO, C.F. CodiceFiscale_53
giusta delega in atti;

APPELLANTI
, nata a [...] il [...]; , nata CP_3 Controparte_4
a Napoli il 10 agosto 1966; , nato a [...] il 24 luglio Controparte_5
1967; , nata a [...] il [...]; Controparte_6 Parte_50
nato a [...] il [...], eredi del sig. (C.F.
[...] Parte_27
), tutti rappresentati e difesi, dall'Avv. Fulvio Capuano (C.F. C.F._30
, giusta procura in atti;
C.F._54
APPELLANTI
(C.F. ; (C.F. ; Parte_51 C.F._55 Parte_52 C.F._56
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. Parte_53 C.F._57
Carmine Foreste, quali eredi di;
Parte_47
APPELLANTI
E

(C.F. ), (C.F. _7 C.F._58 Controparte_8
) (aventi causa da - C.F - deceduta C.F._59 Persona_10 C.F._60 il 24.11.16) rappresentati e difesi dall'AVV. FULVIO SANTORELLI (C.F.
), giusta delega in atti;
C.F._2
APPELLATI/APPELLANTI INCIDENTALI
(C.F. ) subentrato a Controparte_9 C.F._61 CP_10 rappresentato e difeso dall'Avv. Davide Ugo Cozzolino C.F. , giusta C.F._62
delega in atti;

APPELLATO/APPELLANTE INCIDENTALE DI (C.F. , rappresentato e difeso dall'AVV. CP_11 C.F._63
STEFANO ESPOSITO (C.F. ) giusta delega in atti;
C.F._64
APPELLATO/APPELLANTE INCIDENTALE
) (C.F. Controparte_12
), in persona del pro-tempore della Campania e per la disciolta P.IVA_1 Controparte_13
(C.F. Controparte_14
), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Roma, alla Via P.IVA_2
Eleonora Duse n. 53, rappresentate e difese dagli Avv.ti Laura Lembo (C.F.:
), Rossella Del Sarto (C.F. ) e Carlo Maria C.F._65 C.F._66
Liguori (C.F. ), giusta delega in atti;
C.F._67
APPELLATI
(C.F. ), Controparte_15 P.IVA_3
(C.F. ), Controparte_16 P.IVA_4 [...]
(C.F. Controparte_17
), P.IVA_5 Controparte_18
(C.F. ), (oggi C.F
[...] P.IVA_5 Controparte_19
), tutti in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, rappresentati e P.IVA_5 difesi dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Napoli (C.F. , giusta delega C.F._68
agli atti;

APPELLATI
(C.F. ), (C.F. CP_20 C.F._69 Controparte_21
) subentrata a (C.F. C.F._70 CP_22 CP_23
); (C.F. ); C.F._71 Parte_54 C.F._72 Pt_55
( ); (C.F.
[...] CodiceFiscale_73 Parte_56
); (C.F. ); C.F._74 Parte_57 C.F._75
(C.F. ); (C.F. Parte_58 C.F._76 Parte_59
); (C.F. ); C.F._77 Parte_60 C.F._78 Persona_4 (C.F. ; (C.F. ); C.F._79 Persona_3 C.F._80
(C.F. ); (C.F. Parte_61 C.F._81 Parte_62
); (C.F. ); C.F._82 Parte_63 C.F._83 Pt_64
(C.F. ); (C.F. );
[...] C.F._84 Parte_65 C.F._85
(C.F. ); Parte_66 C.F._86 Parte_67
(C.F. ); (C.F.
[...] C.F._87 Persona_1
); (C.F. ); C.F._88 Parte_68 C.F._89
(C.F. ); (C.F. Parte_69 C.F._90 Parte_70
; (C.F. ; C.F._91 Parte_71 C.F._92 [...]
(C.F. ; (C.F. Pt_72 C.F._93 Parte_73
); (C.F. ); C.F._94 Parte_74 C.F._95 [...]
(C.F. ); (C.F. Pt_75 C.F._96 Parte_76
; (C.F. ); C.F._97 Parte_77 C.F._98
(C.F. ); (C.F. Parte_78 C.F._99 Persona_2
); C.F._100 Parte_79
( ); (C.F. C.F._101 Parte_80
); (C.F. ); C.F._102 Parte_81 C.F._103 Pt_82
(C.F. ); (C.F.
[...] C.F._104 Parte_83
; (C.F. ); C.F._105 Parte_84 C.F._106
(C.F. ; (C.F. Parte_85 C.F._107 Parte_86
); (C.F. ); C.F._108 Parte_87 C.F._109 Parte_88
(C.F. ); (C.F. ); C.F._110 Parte_89 C.F._111
(C.F. ); (C.F. Parte_90 C.F._112 Parte_91
); (C.F. ; C.F._113 Parte_92 C.F._114 Parte_93
(C.F. ); (C.F. ;
[...] C.F._115 Parte_94 C.F._116
(C.F. ); (C.F. Parte_95 C.F._117 Parte_96
; (C.F. ); (C.F. C.F._118 CP_22 C.F._119 Parte_97
); (C.F. ; C.F._120 CP_10 C.F._121 Parte_98
(C.F. ); (C.F.
[...] C.F._122 Parte_99
); (C.F. ); C.F._123 Pt_100 C.F._124 Parte_101
(C.F. ; (C.F. ); C.F._125 Parte_102 C.F._126 [...]
(C.F. ); (C.F. Pt_103 C.F._127 Parte_104
); ( ); C.F._128 Parte_105 CodiceFiscale_129 [...]
(C.F. ) quali eredi di Pt_106 C.F._130 Persona_11 Per_9 (C.F. ); (C.F. );
[...] C.F._131 Persona_8 C.F._132
(C.F. ; (C.F. Parte_107 C.F._133 Persona_7
); , (C.F. ); C.F._134 Parte_108 C.F._135
, (C.F. ) quali eredi di Parte_109 C.F._136 Persona_5
[...]
APPELLATI CONTUMACI

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il giudizio di primo grado.
Con atto di citazione depositato in data 19 gennaio 2007 dinanzi al Tribunale di Napoli, gli attori, come generalizzati nel medesimo atto, esponevano: 1) di essere conduttori delle rispettive unità immobiliari, ad uso residenziale, site in alla Via Giotto n.70, al Viale Michelangelo n.57, CP_18 alla Via Santa Lucia n. 107 e alla Via Bernini n.88, di proprietà dell' , trasferiti per Decreto CP_12
Ministeriale del 21 novembre 2002 alla 2) che, in data 02/03/1996, veniva pubblicato CP_14
sulla Gaz. Uff. il D. Lgs n 104/96 contenente le norme relative alla “dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti previdenziali pubblici”, che ai commi 5 e 6, definiva il diritto spettante ai conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale dei medesimi Enti sia come prelazione (al comma 5) che come opzione (al comma 6); 3) che i complessi edilizi suindicati dovevano essere venduti agli inquilini secondo i criteri fissati dal predetto D. Lgs., in forza del diritto potestativo di opzione sancito dal comma 6, sulla base del valore catastale moltiplicato per 100 (come disciplinato dall'art. art 6, comma 2) ovvero, qualora l'Ente avesse riscontrato una notevole discordanza tra il valore di mercato dell'immobile e quello determinato ai sensi della predetta disciplina, secondo il valore di mercato;
4) che, in virtù del diritto potestativo di opzione, all'inquilino andava riconosciuta la esclusiva facoltà di decidere quando esercitare l'opzione, anche senza conoscere ancora l'esatta valutazione di mercato (perché per esempio non gli era stata ancora comunicata), non essendo tra l'altro necessaria alcuna accettazione da parte degli Enti;
5) che, la disciplina ex art. 3, comma 109, lettera d della L. 662/96, di poco successiva al D. Lgs 104/96, prevedeva che “le
Amministrazioni Pubbliche procedono alle dismissioni del loro patrimonio immobiliare prendendo
a riferimento, per la determinazione del prezzo di vendita degli alloggi, il prezzo di mercato degli alloggi liberi diminuito del 30%", riconoscendo ai conduttori esclusivamente un diritto di prelazione;
6) che il Legislatore, nel fissare questo differente parametro rispetto al D. Lgs. 104/96, aveva deciso, secondo un'interpretazione poi assunta da tutti gli Enti previdenziali pubblici, di estenderlo anche alla dismissione del loro patrimonio immobiliare, essendosi avvalso di un'espressione omnicomprensiva: “tutte le Amministrazioni pubbliche"; 7) che, tuttavia, in realtà non si era compreso, che erano stati invece posti in essere due distinti regimi e che il legislatore aveva nettamente differenziato la vendita del patrimonio dei nove Enti previdenziali pubblici (che rimaneva disciplinata dal D. Lgs 104/96, che sanciva l'esercizio del diritto potestativo di opzione) da quella del restante patrimonio di tutti gli altri Enti pubblici (disciplinata dalla L. 662/96, che aveva riconosciuto ai conduttori il differente diritto di prelazione legale); 8) che, tuttavia, tutti gli
Enti Previdenziali, compreso l' , avevano deciso, su precise indicazioni dei Ministeri CP_12
competenti, di procedere alla dismissione del proprio patrimonio, seguendo, per quanto riguarda la definizione del prezzo, esclusivamente i criteri sanciti dalla Legge 662/96, art 3, comma 9, lettera d
(secondo il quale, pertanto, il prezzo di acquisto non si basava più sulla rendita catastale, ma sul valore di mercato); 9) che, nel Luglio 1999, l' inviava una lettera ai conduttori delle unità CP_12
residenziali degli stabili nei quali erano ricompresi gli immobili da loro occupati, con la quale comunicava: "che era in facoltà dei conduttori in regola con i pagamenti, acquistare l'unità residenziale locata in base alle disposizioni cui al D. lgs, 104/96 appositamente richiamate” e in merito al prezzo, secondo le indicazioni ministeriali, l' dichiarava tuttavia che avrebbe invece CP_12
Contr tenuto conto del prezzo di mercato, scontato del 30%, in corso di definizione da parte del ai sensi della L. 662/96, art. 3, comma 9 lett. D, e che nella medesima missiva l' precisava che CP_12
l'indagine in argomento aveva scopo puramente conoscitivo;
10) che tutti gli inquilini residenti avevano risposto in senso affermativo al formulario, debitamente registrato e protocollato, esercitando pertanto in tal modo, a loro dire, il diritto di opzione sin dal luglio 1999 e comunque a più riprese entro il 31/10/2001; 11) che le incertezze interpretative venivano poi risolte dal della Previdenza Sociale con la Circolare IV/PS/30800 del 10/04/2000, Controparte_15 avente ad oggetto l' "Art.6 D. Lgs n. 104/96” nella quale veniva precisato che il diritto spettante ai conduttori nei piani di dismissione ordinaria fosse da definirsi più propriamente come “opzione legale", condizionata all'inserimento dell'unità immobiliare nei suddetti piani e alla puntuale definizione delle principali clausole contrattuali da comunicare ai conduttori per l'esercizio dell'opzione stessa, e da perfezionare con l'accettazione scritta da parte del conduttore;
inoltre, la suddetta circolare chiariva, al punto 1, che le manifestazioni di volontà comunque espresse, dovessero essere considerate quale formale e vincolante esercizio del diritto di opzione;
12) che la successiva L. 410 del 2001, aveva poi esteso e riconosciuto “il diritto di opzione” in capo a tutti i conduttori degli Enti previdenziali e pubblici, ribadendo, all'art. 3, comma 20, che "... Le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto ... ", dovendo invece essere fissato il prezzo per gli stabili, classificati di pregio, sui valori correnti di mercato senza alcuno sconto;
13) che, con Decreto del 1° aprile 2003, gli stabili di Via Giotto n.70, Viale Michelangelo n.57, Via Santa Lucia n. 107 e Via Bernini n.88 in venivano classificati immobili di pregio;
14) che invece, tali consistenze immobiliari non CP_18
potevano essere considerate di pregio, in quanto già venduti alla data del suddetto decreto, avendo gli occupanti già esercitato, nei termini e nei modi di legge, l'opzione legale, prima della entrata in vigore del decreto in questione;
15) che l' e la non intendevano assolutamente CP_12 CP_14
riconoscere la validità nei loro confronti dell'opzione già esercitata dagli attori nei termini di legge e si accingevano a procedere alla vendita degli stabili per cui è causa ai prezzi correnti di mercato, senza alcuno sconto, attesa la loro intervenuta qualificazione come immobili di pregio.
Ciò posto, gli attori chiedevano in conclusione che, ritenuto che l'opzione attribuita ex lege a ciascuno degli attori aveva la natura di proposta irrevocabile di compravendita degli immobili e che pertanto la dichiarazione scritta della volontà di acquistare aveva costituito accettazione di tale proposta, dovesse dichiararsi avvenuto l'effetto traslativo dall' , ora attuale CP_12 CP_14
proprietaria, in capo a ciascuno di loro per i medesimi immobili, e dunque il conseguente acquisto del diritto di proprietà previa pronuncia ex art. 2932 cod. civ., che producesse, per ciascuno di loro, gli effetti del contratto di compravendita per il prezzo corrispondente al valore catastale moltiplicato per 100; in subordine, qualora l' e la avessero dichiarato di voler in ogni caso CP_12 CP_14
cedere gli immobili sulla base del prezzo di mercato ai sensi e per gli effetti dell'art. 6 comma 4,
Legge 104/196, ritenuto puntualmente esercitato il diritto di opzione legale nelle forme e nei termini di legge, gli attori chiedevano comunque pronunciarsi sentenza ex art. 2932 cod. civ. che producesse - per ciascuno di essi - gli effetti del contratto di compravendita, al prezzo corrispondente al valore di mercato dell'epoca del Luglio 1999, da accertare da parte dell'
[...]
di e di Roma;
in via ulteriormente subordinata, qualora si fossero ritenuti 17 CP_18
applicabili i criteri d'individuazione del prezzo ai sensi dell'art. 3, comma 109 della L. 662/96 e successive modifiche ed integrazioni, fermo restando l'effetto traslativo richiesto di cui ai punti a) e b), essi chiedevano il trasferimento dei beni sulla base dei prezzi al valore di mercato rapportato alla data del 31/10/2001 in base al coefficiente di abbattimento di cui al comma 2 dell'articolo 1 del decreto legge 23 febbraio 2004 n.41, decurtato del 30% e dell'ulteriore sconto di blocco del 15% per lo stabile di Via Giotto 70 e Viale Michelangelo 57, del 13% per Via Bernini 88 e del 12% per Via
S. Lucia n.107, in quanto gli attori disposti, se fosse necessario, a comprare tutte le unità dei rispettivi complessi immobiliari e quindi anche le unità inoptate, e quelle libere. Chiedevano, infine, all'esito dell'accoglimento delle domande come formulate in via principale e subordinata, di ordinarsi al Conservatore dei Registri immobiliari di di procedere a favore di ciascuno degli CP_18
attori alla trascrizione del rispettivo titolo;
facevano altresì espressa riserva, in caso di accoglimento della domanda, di richiedere in separata sede la restituzione di quanto indebitamente anticipato a titolo di canoni, con gli interessi e la rivalutazione, dal dovuto al saldo.
Si costituivano in giudizio i convenuti , nonché l' Controparte_16 [...]
, eccependo in primo luogo la carenza di giurisdizione del Giudice ordinario, nonché 17
la prescrizione dei diritti azionati, quinquennale e decennale, chiedendo il rigetto delle domande attoree, con vittoria di spese di giudizio.
CP_1 Si costituiva altresì l' , anche per conto della , impugnando tutte le domande attoree, e CP_12
chiedendone il rigetto.
A seguito di interruzione del giudizio, il processo veniva riassunto dagli attori.
Con nuova comparsa di costituzione del 12.9.2018, il convenuto esponeva: 1) che, nelle CP_12
more del giudizio, alcuni degli attori avevano rinunciato espressamente agli atti, alcuni non lo avevano riassunto ed altri avevano acquistato gli immobili da loro occupati al prezzo stabilito dalla
, impegnandosi in sede di contratto di compravendita a non proseguire i Controparte_17
giudizi in corso, e che pertanto per essi dovesse dichiararsi l'estinzione del giudizio o la cessazione della materia del contendere;
2) che, per i conduttori che avevano invece acquistato l'immobile versando il 70 % del prezzo determinato dall'Agenzia del Territorio, dovesse dichiararsi l'inammissibilità della domanda per sopravvenuta carenza di interesse ad agire o per cessazione della materia del contendere, atteso che vi era già stato il trasferimento del bene in loro favore;
4) che la Suprema Corte, con pronuncia n. 2367/17, in una fattispecie identica a quella in esame, aveva completamente disatteso l'opzione interpretativa fornita dalle controparti, statuendo che: "il diritto di prelazione dei conduttori di immobili appartenenti ad enti previdenziali, riconosciuto dal d.lgs
16 febbraio 1996, n. 104, è esercitabile esclusivamente quando l'ente abbia validamente ed adeguatamente manifestato la specifica volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione, consistente in una determinazione negoziale dell'Ente di cedere l'immobile. Ne consegue che non può configurarsi un obbligo ex lege di dismettere il patrimonio immobiliare di tali enti sotto forma di una peculiare offerta pubblica imposta dal legislatore”; 5) che, pertanto, non poteva conferirsi valore di avvio del procedimento amministrativo di alienazione di beni demaniali, il mero inoltro da parte dell' ente, di una semplice informativa invero finalizzata ad una mera ricognizione degli immobili e delle eventuali volontà di acquisto da parte degli occupanti, attività che andava invece inquadrata nell'ambito della più generica attività di trasparenza della p.a., alla quale non poteva essere attribuita alcuna specifica manifestazione della volontà di dismettere l'immobile, così come invece
CP_1 richiesto dalla pronuncia della Suprema Corte;
6) che infatti, nel caso di specie, l' aveva poi avviato il procedimento amministrativo di concreta dismissione degli immobili, molti anni dopo rispetto alla data individuata dagli attori (anno 1999), i quali al contrario attribuivano valore di avvio del procedimento alla semplice missiva informativa inviata dall'Ente al fine esclusivo di poter relazionare ai Ministeri del Tesoro e del Lavoro, circa la attività di ricognizione allora in itinere; 7) che, inoltre, a seguito del regolare esercizio del diritto di opzione (avvenuto dopo l'instaurazione del
CP_1 giudizio), secondo il procedimento previsto dalla legge, l' era sempre stata disponibile a vendere al prezzo attribuito dalla valutazione dell' e che pertanto non vi era Controparte_17
stato alcun inadempimento da parte sua;
8) che, per quanto concerneva la questione relativa alla determinazione del prezzo nella misura del 70% o del 100% del prezzo stabilito dalla valutazione dell' , il D.Lgs del 25 settembre 2001 n.351 convertito nella legge la Legge Controparte_17
410/2001 all'art.3 comma 8 aveva escluso dalla decurtazione del 30% i beni di pregio, come quelli in oggetto;
9) che il Consiglio di Stato , con le pronunce n.3122/3123/3124/3125 del 19 giugno
2014, aveva riconosciuto per tutti gli immobili di cui è causa il valore di pregio, stanti le caratteristiche dei beni stessi e del contesto nel quale questi erano inseriti, ponendo dunque definitivamente fine anche a tale diatriba.
CP_1 L' dava altresì atto che, un gruppo di attori nelle more del giudizio, aveva acquistato gli immobili goduti versando solo il 70% del prezzo richiesto, determinato dalla , Controparte_17
e pattuendo specificamente con l'Ente, in sede di acquisto, che si sarebbe impegnato a versare il restante 30% all'esito del giudizio in corso, nel quale si sarebbe dovuta pertanto vagliare la sola questione della determinazione del prezzo nella misura del 70% o 100% del valore come stabilito dalla , avendo dunque i predetti attori acquistato gli immobili. Controparte_17
Istruita documentalmente la causa, e rinviata più volte per la decisione, con pronuncia n. 4433/2019 depositata in data 30.4.2019, il Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere in relazione alle domande proposte da alcuni degli attori, prendeva atto della rinuncia alle domande proposte da altri attori, e rigettava nel merito ogni domanda proposta dal rimanente gruppo di attori le cui domande erano state invece esaminate.
A sostegno della propria decisione, preliminarmente il Tribunale rigettava l'eccezione di difetto di giurisdizione, aderendo all'orientamento della Suprema Corte a Sezioni Unite (ord. 20902 dell'11.10.2011) secondo il quale la materia della cartolarizzazione non è oggetto di una ipotesi di giurisdizione esclusiva in favore del giudice amministrativo, ragion per cui la giurisdizione del giudice ordinario andava affermata sulla base della natura della posizione addotta in giudizio. Nel merito della questione sottoposta al suo vaglio, previa dichiarazione di cessazione della materia del contendere per le domande proposte da coloro che nelle more del giudizio avevano poi rilasciato o acquistato l'immobile pagandone il corrispettivo, preliminarmente il Giudice di prime cure distingueva la posizione degli attori che erano stati destinatari del solo questionario informativo in cui si chiedeva di manifestare la propria propensione all'acquisto, da quelli che invece nel periodo CP_1 compreso tra l'agosto del 2009 e l'ottobre del 2010, avevano invece ricevuto da parte dell' una concreta proposta formale di esercizio del diritto di opzione con conseguente determinazione del prezzo di vendita, e che avevano nelle more acquistato gli immobili, convenendo espressamente con l'ente venditore di lasciare alla cognizione del Tribunale la sola questione relativa alla determinazione del prezzo nella misura del 70% (da loro già versato) o del 100% del valore come determinato dalla . Controparte_17
Quanto ai primi, il Tribunale osservava che, come ampiamente statuito dalla Suprema Corte con pronunce rese negli anni 2009, 2011, 2013 e 2016, dalla normativa di settore, non derivava alcun obbligo a contrarre né una particolare figura di offerta pubblica, ma soltanto il riconoscimento ai conduttori di un diritto di prelazione, il cui esercizio era invece subordinato alla manifestazione da parte dell'ente della volontà di porre in vendita gli immobili, mediante una specifica proposta di alienazione consistente nella determinazione negoziale dell'ente di cedere la proprietà dei beni oggetto di dismissione, con la concreta indicazione del prezzo. Nello specifico, il Tribunale osservava come le missive di analogo contenuto prodotte dagli attori, e ricevute dagli stessi da parte dell'ente, contenevano invero non una proposta di vendita dei beni, bensì un mero questionario per valutare la eventuale loro propensione all'acquisto, con la conseguenza che tale comunicazione non poteva avere valore ed efficacia alcuna di offerta di vendita, non contendo alcuna indicazione del prezzo, ma concretizzando la stessa un mero atto di indirizzo volto a valutare la propensione all'acquisto da parte degli eventuali conduttori interessati al riscatto dell''immobile, al solo scopo di contribuire a orientare l'ente nella formazione dei concreti piani di alienazione. Il Tribunale, dunque, riteneva mai formalizzata alcuna offerta di vendita degli immobili e pertanto rigettava la domanda proposta da tale gruppo di attori.
Quanto ai secondi, il tribunale riteneva di non avere giurisdizione sulla decisione circa la determinazione del prezzo nella misura del 70% o del 100% del valore statuito dalla 17
, atteso che il divario del 30% tra i predetti valori andava ricondotto alla riconosciuta
[...] qualificazione degli immobili quali “immobili di pregio”, questione oggetto di discrezionalità tecnica della Pubblica Amministrazione, non sindacabile in alcun modo dal giudice ordinario;
nello specifico, il Tribunale riteneva che l'opzione esercitata validamente da tale gruppo di attori, che poi aveva portato in concreto alla stipula degli atti di acquisto, era avvenuta tra l'agosto del 2009 e l'ottobre del 2010 (epoca in cui avevano ricevuto le proposte concrete di acquisto), allorquando gli immobili erano già stati qualificati di pregio, con provvedimento amministrativo del 1.4.2003. Tali circostanze in fatto rendevano impossibile per il giudice ordinario occuparsi della validità ed efficacia della valutazione degli immobili quali immobili di pregio, poiché non sindacabile dinanzi al G.O.
Compensate le spese di lite, il Giudice altresì ordinava al Conservatore dei RRII di di CP_18
procedere, al passaggio in giudicato della pronuncia, alla cancellazione delle trascrizioni della domanda giudiziale. Tale capo del dispositivo, veniva poi integrato dal tribunale, a seguito di istanza di correzione errore materiale, con provvedimento del 12.9.2023
Il giudizio di appello.
Con atto di citazione ritualmente notificato, proponeva appello avverso la predetta Parte_1
sentenza, esponendo: 1) che ella era intervenuta nel giudizio di primo grado quale erede del defunto padre , originario attore, deceduto nell'anno 2010 in corso di giudizio, e che a Parte_2
CP_1 seguito di rituale comunicazione di voler esercitare il diritto di opzione come offerto dall' in data 7.5.2014, aveva effettivamente acquistato dal predetto ente un immobile compreso in uno dei fabbricati oggetto di dismissione;
2) che il Tribunale l'aveva ricompresa tra i soggetti per i quali era stata dichiarata cessata la materia del contendere senza che nel corso del giudizio fosse mai insorta tale questione, né rilevata d'ufficio, né eccepita da alcuna delle parti costituite, con conseguente violazione del diritto di difesa, e ricadendo in un errore evidente, atteso che ella aveva rinunciato solo alla domanda ex art. 2932 c.c., avendo effettivamente già acquistato il bene, ma non anche alla domanda di rideterminazione del prezzo nella misura del 70% di quello pattuito dalla 17
; 3) che il prezzo di acquisto del bene, andava comunque determinato sulla base dei valori
[...]
di mercato del 2001, atteso quanto si sarebbe ricavato dal compendio normativo che regolava la materia, e che tale circostanza elideva di fatto qualsiasi efficacia del provvedimento del 2003, con cui la pubblica Amministrazione attribuiva a tali immobili la qualifica di immobile di pregio, di fatto alterandone il valore;
4) che per tali motivi, ella aveva dunque diritto alla riduzione del valore dell'immobile da determinarsi quindi con riferimento al valore stimato dalla , Controparte_17
rideterminato con applicazione del coefficiente aggregato di abbattimento pubblicato sulla G.U. del
13.12.2005, in misura dello 0.6392, con successiva riduzione del 30% non dovendosi applicare la disciplina degli immobili di pregio, con conseguente rideterminazione del costo di acquisto del suo immobile in € 227.532,85, a fronte di un importo invece già corrisposto nella misura maggiore di €
355.965,05; 5) che, in ogni caso, il giudice aveva altresì errato nel non ritenere sussistente in capo all'appellante il diritto alla riparametrazione del prezzo dell'immobile, anche se di pregio, ai valori di mercato del 2001, data in cui a suo dire ella aveva correttamente esercitato già l'opzione; 6) che tutte le pattuizioni contenute nell'atto di compravendita del 2014 erano nulle per contrarietà a norme imperative atteso che, ferma la validità a suo dire della opzione esercitata dal di lei padre nell'anno 2001, qualsiasi offerta successiva a prezzo diverso, era da considerarsi nulla ai sensi dell'art. 3, comma 7 L. 410/2001.
Il giudizio veniva iscritto al n. 1599/2020. CP_1 Costituitosi, l'appellato esponeva: 1) che dinanzi a questa Corte, avverso la medesima pronuncia di primo grado, pendevano giudizi di appello iscritti a ruolo in epoca successiva a quello proposto dalla , e che pertanto occorreva riunire tali giudizi al presente, di più remota Pt_2 iscrizione a ruolo;
2) che la questione relativa al richiesto abbattimento del prezzo dell'immobile della appellante, per effetto di una prospettata non ricomprensione dello stesso tra quelli considerati di pregio, era tema estraneo alla giurisdizione del G.O., come ben argomentato nella pronuncia impugnata, e che quindi qualsiasi motivo di appello che si fondasse su tale questione era da ritenersi del tutto infondato, così come ben chiarito da giurisprudenza della Suprema Corte più volte intervenuta sulla questione;
3) che, in ogni caso, la qualifica di immobile di pregio in relazione agli stabili oggetto di causa era ormai coperta da giudicato amministrativo, avendo il Consiglio di Stato attribuito tale qualifica a tali immobili con pronuncia n. 3126/2014 , relativa proprio allo stabile sito al Viale Michelangelo 57, in cui era posto l'immobile acquistato dalla appellante;
4) che ogni altra questione sollevata dalla appellante era altresì infondata, atteso anche l'esercizio della opzione avvenuto utilmente solo in data 27.8.2009, come dalla stessa riferito, circostanza che elideva in radice la possibilità di riparametrare il prezzo di acquisto dell'immobile secondo i criteri di cui CP_1 all'art. 1 del DL 41/2004; 5) che l'appellante aveva altresì acquistato l'immobile dall' con atto pubblico del 7.5.2014, accettando in quella sede ogni condizione contrattuale, ivi compreso il prezzo determinato, ragion per cui ogni prospettazione di ipotetiche nullità in cui sarebbe incorso il predetto atto era del tutto infondata.
CP_1 Ciò posto, l' chiedeva, previa riunione dei giudizi pendenti dinanzi a questa Corte aventi ad oggetto appelli contro la medesima pronuncia, iscritti a ruolo in epoca successiva, il rigetto dell'appello o in via subordinata dichiararsi prescritto qualsivoglia diritto fatto valere dalla appellante, con vittoria di spese.
Costituitisi anche i Ministeri dell'Economia e delle Finanze, e del Lavoro, nonché l' _1
, per mezzo della Avvocatura dello stato, eccepivano il proprio difetto di legittimazione
[...] passiva, essendo esse amministrazioni estranee ad ogni rapporto tra l'Ente previdenziale proprietario delle unità immobiliari da alienare, ed i singoli conduttori nell'ambito delle procedure di dismissione immobiliare. Costituitosi, l'appellato proponeva appello incidentale avverso la pronuncia in Controparte_9
oggetto, riproponendo i medesimi argomenti di impugnazione della , e formulando Pt_2
analoghe conclusioni. Analogo appello incidentale era formulato dagli appellati e _7
, costituitisi a mezzo del medesimo procuratore della appellante principale. Controparte_8
Con distinti atti di citazione in appello, ed iscritti a ruolo ai n. 1727/2020, 1906/2020 e 2748/2020, altri numerosi appellanti – e nello specifico, quanto al giudizio n. 1727/20: , Controparte_1 [...]
, , CP_2 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
e , , Parte_9 Parte_10 Controparte_25 Parte_12
, , Parte_14 Parte_15 Parte_16 Parte_17 Pt_18 Pt_19
, , ;
[...] Parte_20 Parte_13 Parte_21
quanto al giudizio n. 1906/2020: , , , Parte_22 Parte_23 Parte_24 Pt_25
, , , ,
[...] Parte_26 Parte_27 Parte_110 Controparte_26 Pt_30
, ,
[...] Parte_31 Parte_32 Parte_33 Parte_34
e , Parte_35 Parte_36 Parte_37 Parte_38 Parte_111 [...]
Par
, , , Pt_40 Parte_41 Parte_42 Parte_43 Parte_44 Pt_45
, , e;
Parte_46 Parte_47 Parte_48 Parte_49
e quanto al giudizio n. 2748/2020, la sola - proponevano gravame avverso la Parte_3
medesima pronuncia.
Nel merito dei motivi di appello, quanto al giudizio iscritto al n. 1727/20, gli appellanti censuravano la parte della pronuncia con cui era stata dichiarata cessata la materia del contendere, atteso che tale questione non era stata preventivamente sottoposta al contraddittorio, con conseguente lesione del diritto di difesa, avendo tra l'altro essi interesse alla parte della domanda proposta relativa alla possibilità o meno di determinare la riduzione del prezzo di acquisto nella misura del 30%; deducevano altresì' l'erronea applicazione delle normative in materia, atteso il loro diritto alla riparametrazione del prezzo riferito all'epoca dell'ottobre 2001, ed impugnavano il capo della sentenza relativo alle spese, deducendo che la compensazione integrale delle spese di lite non rispettasse i principi generali in materia di liquidazione delle stesse. Ciò posto, concludevano per la riforma della pronuncia di primo grado, nella parte in cui non aveva riconosciuto il loro diritto alla riparametrazione del prezzo di acquisto degli immobili alla data del 31.10.2001, in base al coefficiente di abbattimento di cui al comma 2 dell'art. 1 DL 41/2004, con vittoria delle spese di lite.
Quanto al giudizio iscritto al n. 1906/2020, un altro gruppo di appellanti censurava invece la pronuncia nella parte in cui aveva ritenuto che il questionario sottoposto ai singoli conduttori degli immobili in epoca anteriore al 2001, non fosse idoneo a concretizzare gli elementi validi per l'esercizio del diritto di opzione o prelazione, con conseguente liberazione degli enti venditori da qualsiasi obbligo nei loro confronti, e pertanto chiedevano riformarsi la pronuncia impugnata, con conseguente accoglimento delle domande ex art. 2932 c.c. finalizzate ad ottenere il trasferimento degli immobili in loro favore, ordinando il versamento del prezzo riparametrato al 31.10.2001, con ordine ai Servizi di Pubblicità Immobiliare di trascrizione della pronuncia emananda, con condanna alle spese di lite.
Nei medesimi giudizi, le parti appellate, , , CP_12 Controparte_16 CP_15
ed , resistevano chiedendo il rigetto dell'appello e riformulando la
[...] Controparte_19 richiesta di difetto di legittimazione passiva;
quanto alla posizione dell'appellante Parte_3
CP_1 (unica appellante nel giudizio riunito iscritto al n. 2748/2020), l' chiedeva pronunciarsi l'inammissibilità dell'appello, avendo la stessa rinunciato espressamente agli atti del giudizio di primo grado, con atto di rinuncia agli atti del 21.2.2008, con cui ella stessa chiedeva l'estinzione del giudizio ai sensi dell'art. 306 c.p.c.
Alla udienza del 10.04.2024, la Corte disponeva la riunione al fascicolo iscritto al n. 1599/2020 dei fascicoli iscritti ai n. 1727/2020, 1906/2020 e 2748/2020, e rinviava il giudizio riunente all'udienza del 18.09.2024 per la precisazione delle conclusioni.
Alla predetta udienza, la Corte tratteneva la causa in decisione, concedendo termini ordinari per il deposito degli scritti ex art. 190 c.p.c.
ANALISI DEI MOTIVI DI APPELLO

Preliminarmente, deve essere dichiarata la contumacia di CP_20 CP_21
, ; , ,
[...] CP_23 Parte_54 Parte_55 Pt_56
, , , ,
[...] Parte_57 Parte_58 Parte_59 Pt_60
, , ,
[...] Persona_4 Persona_3 Parte_61 Pt_62
, , ,
[...] Parte_63 Parte_64 Parte_65 [...]
, , Parte_66 Parte_67 Persona_1
, , Parte_68 Parte_69 Parte_70
, , Parte_71 Parte_72 Parte_73 Pt_74
, , ,
[...] Parte_75 Parte_76 Parte_77
, , , Parte_78 Persona_2 Parte_79
, , , Parte_80 Parte_81 Parte_82 Parte_83
, , ,
[...] Parte_84 Parte_85 [...]
, , , Parte_86 Parte_87 Parte_88 Parte_89 , , , , Parte_90 Parte_91 Parte_92 Parte_93
, , , , Parte_94 Parte_95 Parte_96 CP_22 Pt_97
, , ,
[...] Parte_98 Parte_99 Pt_100
, , , , Parte_101 Parte_102 Parte_103 Parte_104
, , , , Parte_105 Parte_106 Persona_9 Persona_8
, , Parte_107 Persona_7 Parte_108
, i quali, pur regolarmente citati in giudizio, non si sono Parte_109
costituiti.
In primo luogo, osserva la Corte, vanno affrontate le questioni relative ad alcune singole posizioni di appellanti, che incidono sui profili in rito dell'appello, per poi affrontare i motivi di appello comuni a tutti in relazione al merito della pronuncia oggetto di gravame.
1. Quanto alla posizione della appellante (appellante nel giudizio riunito iscritto al n. Pt_3
CP_1 2748/2020), in via preliminare l' nel costituirsi, ha dedotto la inammissibilità dell'appello, atteso che l'appellante nel corso del giudizio di primo grado, ebbe a rinunciare agli atti del giudizio ex art. 306 c.p.c., con atto del 18.7.07, notificato all'istituto in data 1.2.2008, (documenti poi riversati nel giudizio), per poi intervenire nuovamente nel giudizio stesso, con atto di intervento
CP_1 volontario in data 2.2.2012; deduce l' che la rinuncia notificata ed accettata alla controparte avrebbe dovuto imporre una pronuncia ex art. 306 c.p.c. di estinzione del giudizio quanto alla
CP_1 posizione della , con conseguente inammissibilità dell'atto di intervento del 2.2.2012. L Pt_3
ha altresì evidenziato come già nel giudizio di primo grado, sino al momento del deposito delle comparse conclusionali, esso aveva richiesto la pronuncia di estinzione del giudizio in relazione alla posizione della , ma che tale sua richiesta non era mai stata delibata dal giudice, che nulla Pt_3
aveva statuito in merito ad essa, non esaminandola neanche indirettamente nel corpo della sentenza, come effettivamente è agevole accertare dalla lettura della pronuncia censurata.
Per completezza, va altresì evidenziato come l'intervento della nel giudizio di primo grado, Pt_3 con atto depositato in data 2.2.2012, conteneva al suo interno l'indicazione sia della preventiva decisione di rinunciare al giudizio, e della notifica della dichiarazione di rinuncia effettuata in
CP_1 favore dell' che la specifica enunciazione dei motivi a suo dire sopravvenuti per i quali si era reso necessario, a distanza di circa 4 anni dalla rinuncia notificata alla controparte, un nuovo intervento nel giudizio ancora pendente;
nello specifico, la deduceva che, dopo aver Pt_3 esercitato validamente l'esercizio del diritto di opzione per l'acquisto dell'immobile da lei condotto, CP_1 in data 18.7.2007, con conseguente rinuncia agli atti del giudizio in corso, l' le aveva poi comunicato con nota del 27.8.2010, che la compravendita opzionata doveva avvenire con il pagamento del 70% del prezzo determinato per gli immobili di pregio, rimanendo invece legata all'esito del giudizio di primo grado ancora in corso per altri e numerosi soggetti l'eventualità del saldo o meno del successivo importo pari al 30%. Tale circostanza sopravvenuta, a suo dire, le imponeva di intervenire nuovamente in giudizio, al fine di poter effettivamente beneficiare, al pari degli altri conduttori nella sua medesima posizione, di una pronuncia eventualmente favorevole e dichiarativa della non debenza dell'ulteriore saldo per la validità della compravendita.
Ciò posto, in primo luogo va evidenziato che l'eccezione di inammissibilità dell'appello, per i medesimi motivi con i quali era stata invocata la inammissibilità dell'atto di intervento in primo grado, è pienamente ammissibile in questa sede, atteso che ai sensi dell'art. 346 c.p.c., trattandosi di eccezione formulata in primo grado, ma non esaminata e non resa oggetto di statuizione da parte del
Tribunale, essa può essere validamente riproposta nei medesimi termini, atteso che la omessa pronuncia da parte del giudice non consente di ritenere a carico del soggetto che vuole farne valere nuovamente il contenuto, di azionarla in appello ai sensi dell'art. 343 c.pc. nella forma dell'appello incidentale, poiché non vi è nessun capo specifico della pronuncia da censurare, bensì vi è solo la necessità di riproporre una eccezione su cui il giudice di prime cure non si è mai pronunciato, omettendo in ogni caso di statuirne il rigetto, né in modo espresso né in modo indiretto (SSUU
11799/ del 12.5.2017 e 7700 del 19.4.2016).
Ciò posto, nel merito, l'eccezione di inammissibilità è fondata.
Sul punto, deve osservarsi che la pronuncia del Giudice che dichiara l'estinzione del processo per rinuncia agli atti del giudizio ha natura meramente dichiarativa della avvenuta estinzione, ossia di mero accertamento della regolarità formale della rinuncia e dell'accettazione (cfr. in tal senso: Tribunale Cagliari 28 aprile 1993 e, implicitamente, Cass. Civile, sez. VI, 06 settembre
2012 n. 14971 in Giust. civ. Mass. 2012, 9, 1096), e va dichiarata con sentenza, anche laddove il processo si svolga dinanzi al Giudice monocratico in primo grado (sotto tale aspetto, la
Suprema Corte ritiene che il provvedimento dichiarativo dell'estinzione del processo adottato dal giudice monocratico del tribunale ha natura sostanziale di sentenza, ancorché sia pronunciato in forma di ordinanza o decreto e, dunque, quando sia stato pronunciato in primo grado, è impugnabile con l'appello - cfr. in tal senso: Cass. civile, sez. I, 15 marzo 2007, n.
6023 in Giust. civ. Mass. 2007, 3; Cass. civile, sez. I, 06 aprile 2006, n. 8041 in Giust. civ.
Mass. 2006, 4; Cass. civile, sez. I, 28 aprile 2004, n. 8092 in Giust. civ. Mass. 2004, 4; Cass. civile, sez. I, 25 febbraio 2004, n. 3733 in Foro it. 2004, I,1418; Cass. civile, sez. I, 22 ottobre
2002, n. 14889 in Giust. civ. Mass. 2002, 1829 -); la natura dichiarativa di tale pronuncia, pertanto, non costituisce alcun effetto, ma è una mera presa d'atto degli effetti estintivi del giudizio che si sono già verificati in virtù della regolarità formale dello scambio tra rinuncia ed accettazione.
Ciò posto, a prescindere dalla intervenuta o meno pronuncia da parte del giudicante, per effetto di tale regolarità formale come ben identificata in atti, e mai posta in discussione tra le parti,
l'azione proposta dalla , al momento del suo intervento, era da considerarsi già estinta. Pt_3
Sorge ora, l'ulteriore questione di valutare se, accertata l'estinzione per mancanza di interesse ad agire (come indicato nella rinuncia agli atti stessa), tale interesse poi possa risorgere a tal punto da legittimare un intervento nel medesimo giudizio da parte dello stesso soggetto che vi aveva rinunciato, e la risposta a tale quesito non può che essere negativa atteso che, ai sensi dell'art. 310 c.p.c., tale rinuncia agli atti consente limitatamente la riproposizione della domanda (e ciò a differenza della rinuncia alla azione) in altro giudizio, diverso da quello estinto per rinuncia, non potendosi invece ritenere fisiologico al meccanismo processuale in parola un intervento nel medesimo giudizio estinto, da parte del medesimo soggetto rinunciante
- prima che il giudizio sia concluso in relazione ad altre parti processuali – per motivi nuovi e sopravvenuti rispetto allo status quo all'epoca della rinuncia validamente accettata;
con l'estinzione conseguente alla rinuncia, viene dunque meno irrimediabilmente l'interesse alla prosecuzione del giudizio, con impossibilità di una sua successiva reviviscenza all'interno del medesimo giudizio che per mera evenienza, fosse ancora in coso in relazione ad altre posizioni sostanziali e processuali.
L'eccezione è dunque fondata, e l'appello proposto va dichiarato inammissibile, attesa la rinuncia agli atti formalizzata dall'appellante nel corso del giudizio di primo grado.
Analoga statuizione di inammissibilità dell'appello (esercitato in via incidentale nel giudizio riunente n. 1599/2020) va dichiarata in relazione alle posizioni di e _7 CP_8
. Ed infatti, anche per i medesimi appellanti incidentali va dedotto che la loro dante
[...]
causa, nel corso del giudizio di primo grado ha rinunciato agli atti con atto del Persona_10
21.2.2008, notificato alle controparti ed accettato in data 12.10.2009, e depositato agli atti del giudizio in data 2.11.2009, senza che poi il Tribunale nulla statuisse in merito alla estinzione. In data 27.1.2012, la rinunciante proponeva – analogamente alla – un atto di Per_10 Pt_3
intervento nel medesimo giudizio ai cui atti aveva rinunciato, chiedendo la rideterminazione del prezzo di acquisto del suo immobile alla data del 31.1.2001, e successivamente i suoi aventi causa, odierni appellanti, intervenivano nel giudizio in data 27.7.2012, nella qualità di eredi,
CP_1 intendendo proseguire nell'atto di intervento da lei stessa depositato. L' faceva valere sin da subito l'inammissibilità dei predetti interventi, riproponendo tale eccezione sino agli scritti conclusivi del giudizio senza però che il Tribunale sancisse nulla a riguardo. L'eccezione di inammissibilità dell'intervento proposto in primo grado, e conseguentemente del CP_1 presente appello, è stata in questa sede eccepita dall' e valgono dunque tutte le considerazioni già ampiamente esposte, per come corredate da pertinente giurisprudenza di legittimità, in relazione tanto alla possibilità di eccepire tale inammissibilità ai sensi dell'art. 346 c.p.c., quanto in relazione al merito della stessa eccezione, che è assolutamente fondata.
L'appello incidentale proposto da e va dunque dichiarato _7 Controparte_8
inammissibile.
2. Passando ai restanti motivi di appello, la Corte osserva quanto segue.
Per ordine di trattazione, è opportuno procedere dal primo motivo di appello proposto da Pt_1
nel giudizio riunente n. 1599/2020, analogo a quello proposto da
[...] Controparte_9
(appellante incidentale nel medesimo giudizio), e Controparte_27 Parte_12
(appellanti nel giudizio riunito n. 1727/20), con il quale essi hanno inteso impugnare il capo della pronuncia di primo grado nel quale, in motivazione, viene dichiarata la cessazione della materia del contendere nei loro confronti con compensazione delle spese, atteso che, a loro dire, di tale decisione non vi sarebbe alcuna motivazione esplicitata nel corpo della sentenza che ne possa far comprendere il percorso logico-giuridico seguito dal Giudice.
Il motivo di appello è fondato.
Osserva la Corte, infatti, che nel corpo della motivazione, allorquando si affronta la questione delle posizioni sostanziali rivestite dagli appellanti in questione, il Giudice utilizza la seguente formula espressiva: “come indicato in atti, condividendosene gli assunti di partenza, va infine dichiarata la cessazione della materia del contendere (anche ai sensi dell'art. 111 c.p.c.) nei confronti di
[...]
ed (subentrati a ), Controparte_27 Parte_12 Parte_13 Controparte_9
(subentrato a ), (subentrata a )”, senza che compaia CP_10 Parte_1 Parte_2
un valido e specifico richiamo a precise argomentazioni che hanno legittimato tale decisione, né potendo le stesse essere ricavate ricavare aliunde, nel corpo della pronuncia, e nella specie nelle analoghe decisioni di cessazione della materia del contendere relative ad altre posizioni, trattate nei punti della motivazione immediatamente precedenti a quella in esame (e relative a gruppi di soggetti che avevano rinunciato al giudizio, e ad altri che non vi avevano comunque più interesse avendo acquistato gli immobili da loro condotti pagando l'intero corrispettivo senza riserva alcuna), tutte di segno differente a quelle del , della , del e della . Deve altresì Pt_95 Pt_12 _7 Pt_2 evidenziarsi che, dall'esame attento della pronuncia impugnata, la singola posizione della , Pt_2
viene poi ad essere citata dal Tribunale in un altro passaggio della sentenza in cui, in modo contrastante e inconciliabile rispetto alla pronuncia di cessazione della materia del contendere, ella compare in un gruppo di soggetti per i quali il Giudice ritiene di dover rigettare la domanda nel merito, valutandone la infondatezza.
Ciò posto, appare evidente come – così come denunciato dalla appellante – il Tribunale sia Pt_2 incorso in un vizio di omessa motivazione, atteso che l'espressione testuale e stringata delle ragioni della decisione sul punto non appaiono comprensibili, poiché non esplicitate nel loro contenuto, e non recanti argomentazioni, neanche per relationem, idonee a far comprendere il percorso logico- giuridico adottato dal giudice nella decisione (Cass. ord. N. 3695/2020), con conseguente riforma di tale capo della sentenza, che va revocato poiché non sorretto da alcuna logica motivazione, e contestuale esame nel merito della domanda proposta in primo grado, reso necessario dall'annullamento del capo sulla cessazione della materia del contendere, per i motivi sin qui esposti.
Dunque, dovrà essere esaminata la domanda dei predetti appellanti finalizzata alla rideterminazione del prezzo di acquisto degli immobili, sia in relazione al prezzo di mercato del 2001, che, a loro dire, nella necessità di un ulteriore abbattimento del 30% del prezzo, non dovendosi considerare la qualifica “di pregio” degli immobili in questione. Tale domanda – rigettata in primo grado in relazione ad analoghe posizioni di altri conduttori che la avevano formulata nei medesimi termini - verrà esaminata, per evidenti ragioni di logica, unitamente ai motivi di appello proposi proprio da questi ultimi avverso la decisione negativa sulla stessa di cui sono stati destinatari.
3. Nel merito di tutti gli appelli proposti, occorre ora procedere affrontando preliminarmente una questione che appare dirimente per gli stessi, e che concretamente orienta questa Corte nella decisione.
La questione in parola attiene alla richiesta, comune alla maggior parte degli appellanti di tutti i giudizi riuniti, di riparametrazione del prezzo degli immobili all'anno 2001, a loro dire resa possibile dall'art. 1 del DL 41 del 23.2.2004, convertito in L. 104/2004. Tale prospettazione è stata disattesa dal Tribunale, la cui decisione è motivo comune di appello.
Sul punto, occorre chiarire che la normativa invocata non riguarda affatto gli immobili ritenuti “di pregio”, come quelli di cui al caso di specie;
l'unica disposizione in merito è il comma 3 della L.
104/2004 che prevede la applicazione del comma 1 ( e dunque della applicazione del coefficiente di abbattimento del prezzo) della medesima norma anche agli immobili già venduti prima della sua entrata in vigore, consentendo il rimborso del maggior prezzo eventualmente pagate, “per le vendite già concluse”; da tale previsione, restano definitivamente esclusi gli immobili di pregio, per i quali pertanto non si applica né lo sconto del 30% sul prezzo di acquisto, né quello eventualmente previsto per i cosiddetti acquisti in blocco (ex art. 3 DL 351/2001), né quello conseguente al coefficiente di abbattimento ex art. 1 L. 104/2004, così come emerge anche dalla lettura della relazione di accompagnamento allo stesso DL 41/2004, poi convertito nella legge richiamata.
Tale assunto è stato integralmente confermato nel corso del presente giudizio di appello, dalle pronunce della Suprema Corte n. 38278/2021 e 41494/2021, con le quali, in accoglimento dei
CP_1 ricorsi dell' si è chiarito che gli immobili considerati di pregio restano esclusi dall'ambito di applicazione delle norme sulla riparametrazione del prezzo di vendita ai valori di mercato del mese di ottobre 2001, di cui all'at. 1 della L. 104/2004, la normativa invocata dunque erroneamente dai conduttori attori in primo e appellanti in questa sede, a sostengo della richiesta di riduzione del prezzo, secondo tali errati parametri. E che tale previsione sia esclusa nel caso di specie, lo si deduce direttamente ed in modo inequivoco dalla circostanza per cui tutti gli immobili in oggetto, siti negli stabili di Via Santa Lucia 107, Via Bernini 88, Viale Michelangelo 57 e Via Giotto 70,con relative pertinenze, sono stati dichiarati immobili di pregio, con sentenza del Consiglio di Stato n.
3122, 3123, 3124 e 3125 del 2014, tutte passate in giudicato, in conformità del D.L. 21.5.2009.
Tale assetto normativo, così come chiarito altresì dalle pronunce della Corte di Cassazione indicate,
e dal giudicato amministrativo sulla qualifica di immobili di pregio degli immobili in questione, rende assolutamente infondate tutte le doglianze, e le relative richieste, proposte anche in questa sede da numerosi appellanti, circa la riparametrazione del prezzo degli immobili a quello di mercato del 2001.
Tali considerazioni sono ulteriormente rafforzate dalle pronunce del Consiglio di Stato, sez VI n.
3562 e 3563 del 9.6.2009, secondo cui “ in materia di dismissioni di immobili pubblici, l'art. 3 comma 20 della L. 410/2001 va interpretato nel senso che l'esclusione degli immobili di pregio dalla fissazione del prezzo di acquisto in base alla normativa vigente al momento della offerta di acquisto dei conduttori, opera anche con riferimento agli immobili per cui la dichiarazione di pregio sia intervenuta successivamente a tale data,”, nonché dalle pronunce della Cassazione n.
6055/12 e 6733/20, di analogo contenuto.
Gli approdi ed i chiarimenti forniti dalla giurisprudenza esaminata – a cui questa Corte ritiene di dare piena adesione – risultano fornire un contributo dirimente in relazione agli specifici motivi di appello che andranno di seguito esaminati, atteso che la richiesta di riparametrazione del valore degli immobili ai prezzi di mercato del 2001 non potrà mai trovare accoglimento per le motivazioni sin qui espresse.
4. Ulteriore questione di merito sottesa agli appelli in questione riguarda la contestazione circa la dedotta impossibilità del Giudice – come invece indicato nella pronuncia impugnata – di occuparsi, valutandone i requisiti nel merito, della decisione della Pubblica Amministrazione di qualificare “di pregio” gli immobili in questione, come da provvedimento del 1.4.2003, e ciò al fine di richiedere, laddove il Giudice fosse potuto entrare nel merito delle scelte discrezionali di tale decisione amministrativa valutandola in termini negativi, l'abbattimento del 30% sul prezzo degli immobili
(abbattimento non consentito, attesa la qualifica di pregio). Sotto tale aspetto, anch'esso comune a tutte le posizioni degli appellanti, poiché riguardante tutti gli immobili di causa, come correttamente CP_1 indicato dall' nella comparsa conclusionale, e come sapientemente argomentato dal Giudice di prime cure, le Sezioni Unite della Suprema Corte, con pronuncia n. 9692 del 22.4.2013, hanno testualmente riferito che “In tema di dismissione del patrimonio degli enti previdenziali pubblici, poiché la quantificazione del prezzo contenuto nell'offerta da effettuarsi al conduttore dell'immobile ad uso residenziale per consentirgli l'esercizio del diritto di opzione, di cui all'art. 3
DL 351/2001 (convertito nella L. 410/2001) è connotata, in ragione delle variabili che la determinano, da discrezionalità pubblicistica, ne è precluso al giudice ordinario un sindacato non circoscritto alla sola sua legittimità, bensì di merito, di tipo sostitutivo della valutazione della amministrazione, sicché la controversia relativa alla sua non corrispondenza al prezzo di mercato come previsto dalla legge, rimanendo nella sfera di determinazione dell'ente pubblico, non integra violazione del diritto soggettivo di opzione del conduttore, ma solo una interesse legittimo alla corretta formazione della volontà dell'amministrazione, spettando alla giurisdizione del giudice amministrativo”. Il predetto principio è stato poi confermato da ulteriore pronuncia delle Sezioni
Unite del 14.4.2020 n. 7831, secondo cui “sussiste la giurisdizione del G.A. in relazione al potere discrezionali dell'ente pubblico di determinazione del prezzo di vendita di un bene oggetto di un diritto di prelazione”. Sotto tale aspetto, a definitiva tacitazione della questione relativa alla certa individuazione della natura “di pregio” degli immobili in questione, e della impossibilità in questa sede di metterla in discussione per carenza di giurisdizione del G.O., va ancora un volta ribadita la circostanza per cui tutti gli immobili oggetto di causa, siti negli stabili precedentemente indicati, con relative pertinenze, sono stati dichiarati immobili di pregio, con sentenze del Consiglio di Stato
n. 3122, 3123, 3124 e 3125 del 2014, tutte passate in giudicato, , in conformità del D.L. 21.5.2009.
5. Passando alla disamina dei motivi di appello – resa più agevole dai chiarimenti preliminari sin qui esposti a cui si farà rinvio ogni qualvolta le questioni risulteranno riproposte - con il primo motivo di appello l'appellante (giudizio n. 1599/2020), dopo aver fondatamente contestato Pt_2
la statuizione di cessazione della materia del contendere erroneamente pronunciata dal Giudice sulla sua domanda (sul punto si richiama quanto già esposto sub 2), ha chiesto dunque esaminarsi la sua domanda nel merito, ritenendo applicabile all'acquisto del suo immobile i parametri di prezzo relativi agli anni 2001, con la necessità conseguente di un sua rideterminazione ai sensi dell'art. 3 comma 20 L. 410/2001, atteso che anteriormente a tale data , il di lei padre, allora occupante l'immobile, aveva validamente esercitato il diritto di opzione sullo stesso, determinando il blocco del prezzo, a suo dire, al valore di mercato a tale epoca, scontato del 30% secondo la normativa da lei richiamata.
La domanda è infondata.
In primo luogo, va richiamato quanto esposto in precedenza sub 3, quanto alla certa esclusione degli immobili qualificati “di pregio” dall'ambito di applicazione delle norme sulla riparametrazione del prezzo di vendita ai valori di mercato dell'ottobre 2001 di cui agli artt. 1 del DL 41/2004, convertito nella L. 104/2004, e ciò alla luce delle pronunce della Suprema Corte richiamate (Cass. 38278/2021
e Cass. 41494/2021). A ciò deve aggiungersi, nel caso peculiare che riguarda la , che ella Pt_2
risulta aver esercitato il diritto di opzione solo in data 27.8.2009, quale soggetto subentrato nel contratto di locazione dopo il decesso del suo dante causa , avendo i requisiti di Parte_2 erede convivente con l'originario conduttore, e che invece la semplice volontà di acquistare l'immobile da parte del de cuius – manifestata in precedenza quale mera propensione all'acquisto in risposta al questionario esplorativo inviato dagli Enti nell'anno 1999 – non era circostanza giuridicamente efficace a far ritenere esercitato a tale data in concreto il diritto di opzione, né integrata la accettazione di una formale offerta da parte dell'ente proprietario, atteso che per ottenersi tale effetto, occorreva che l'ente sottoponesse ai conduttori non un semplice questionario a finalità meramente ricognitive delle eventuali propensioni agli acquisiti connessi alle dismissioni, bensì formulasse una concreta e specifica offerta di acquisto, comprensiva di tutti gli elementi essenziali del contratto (ed in primis la determinazione del prezzo), secondo la corretta tesi sostenuta dal Tribunale, in ossequio al senso inequivoco della giurisprudenza richiamata (Cass.
2367/17, 21988/11, 13560/08). Ciò posto, anche per tale ragione – la accettazione dell'offerta di acquisto solo in data 27.8.2009 - non poteva trovare applicazione alcuna il comma 20 dell'art. 3 L.
410/2001, che prevede che “le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il
26.9.2001 sono vendute, anche successivamente al 31.10.2001, al prezzo ed alle altre condizioni indicate nell'offerta”; mancando in questa ipotesi specifica una offerta valida di acquisto, completa di prezzo , e formalizzata in epoca appunto anteriore al 26.9.2001.
Dunque, l'acquisto effettuato dalla nelle more del giudizio, con atto pubblico del 7.5.2014, Pt_2 ad un prezzo pari ad € 508.521,50, è immune da criticità in relazione alla determinazione del predetto importo, che per alcuna ragione valida potrà essere rideterminato nella misura erroneamente invocata dalla appellante.
Del tutto prive di pregio appaiono poi le ulteriori censure proposte dalla in relazione alla Pt_2
pretesa nullità di tale atto, per contrarietà a norme imperative, poiché proposta con modalità generiche e suggestive, priva di qualsiasi riscontro, e soprattutto mai formulata in primo grado, essendo l'atto intervenuto nel corso del giudizio medesimo.
La domanda della , esaminata qui nel merito per la prima volta, va pertanto definitivamente Pt_2
rigettata.
Analoghe e sovrapponibili considerazioni possono essere svolte anche con riferimento all'appello incidentale proposto da , quale erede di sempre nell'ambito del Controparte_9 CP_10
giudizio di appello riunente di cui al n. 1599/2020 R.G. La analogia delle predette posizioni attiene al medesimo motivo di appello proposto dalla , con il quale anche il ritiene Pt_2 CP_9
erronea la non applicazione dei prezzi di mercato del 2001, ritenendo che la di lui madre, CP_10
avesse già utilmente esercitato il proprio diritto di opzione per l'acquisto dell'immobile
[...]
(diritto che poi avrebbe trasferito volontariamente al figlio, odierno appellante), anteriormente alla data del 26.9.2011.
La prospettazione dell'appellante incidentale – la cui domanda viene esaminata nel merito per la prima volta, atteso quanto esplicitato sulla sua posizione al punto 2 - è anche in questo caso del tutto erronea, atteso quanto si è argomentato in relazione alla riscontrata mancanza, a tale data, di una effettiva e concreta offerta di acquisto da parte dell'ente, comprensiva della indicazione del prezzo, avendo invece esso sottoposto ai conduttori il già citato questionario informativo Anche in questo caso, l'esercizio di opzione da parte del risulta effettuato solo in data 9.7.2010, CP_9 come dallo stesso indicato nell'atto di appello incidentale, atteso che nel precedente questionario sottoposto alla di lui madre mancavano gli elementi essenziali della offerta di acquisto, cioè una specifica e concreta proposta di alienazione, consistente nella determinazione dell'ente proprietario di cedere la proprietà del bene, indicando un concreto prezzo di vendita, quale elemento imprescindibile per l'offerta stessa (Cass. 13560/2008, 21988/2011, SSUU 9692/2013 e 6023/16), così come correttamente argomentato dal giudice di prime cure nella sentenza impugnata, che sotto tale aspetto merita assoluta condivisione.
6. Proseguendo nella disamina dei motivi di appello in relazione alle varie posizioni degli appellanti, occorre ora soffermarsi sul gruppo di essi che ha proposto l'appello riunito ed iscritto al n. R.G. 1727/20, che per comodità di trattazione verrà individuato come “ + Controparte_1
19”.
Nel giudizio di primo grado, i predetti appellanti – ivi compresi gli appellanti Controparte_27
e , per i quali valgono le considerazioni espresse sub 2, con necessità
[...] Pt_12 Parte_12
di vagliare in questa sede la domanda per la prima volta - avevano promosso azione ex art. 2932
c.c., che tenesse gli effetti traslativi della proprietà dell'immobile, e sostitutivi del contratto di compravendita, previa riparametrazione del prezzo di acquisto ai valori di mercato del 2001. Nel corso del giudizio essi avevano poi acquistato i loro immobili, dando atto nei relativi contratti di compravendita, della esistenza del giudizio di primo grado, e dunque della circostanza per cui in tale giudizio fosse cessata la materia del contendere in relazione all'azione ex art. 2932 c.c. (avendo essi acquistato i beni), ma che fosse invece residuata l'azione volta alla riparametrazione del prezzo di acquisto ai valori dell'anno 2001. La domanda proposta, e precisata in questi termini, ha avuto, come ben noto, esito negativo avendo il Tribunale dichiarato di non avere giurisdizione alcuna sulla determinazione del prezzo relativo agli immobili qualificati di pregio, poiché questione caratterizzata da elementi di discrezionalità tecnica insindacabili dal giudice ordinario. La censura mossa dagli appellanti in questa sede, attinge anch'essa il capo della sentenza con il quale si è ritenuto che alla data del 26.9.2001 non si fosse formalizzato alcun valido esercizio del diritto di opzione/prelazione da parte dei conduttori, con conseguente impossibilità di applicare alle vendite in questione, stipulate in epoca successiva, le disposizioni normative che ancoravano a tale parametro le vendite stipulate anche successivamente a patto che l'opzione fosse stata validamente esercitata entro tali termini. Nello specifico, gli appellanti ripropongono anche in questa sede la questione già esaminata in precedenza, della efficacia – ai fini della qualificazione come esercizio del diritto di opzione - dei questionari ricognitivi sottoposti ai conduttori da parte dell'ente dismettente tra gli anni 99 e 2001, ritenendo che tali questionari fossero in realtà delle vere e proprie offerte di acquisto comprensive del prezzo, sebbene tale elemento fosse determinabile per relationem ai valori di mercato del 2001.
La censura è infondata.
Come già ampiamente ricordato in precedenza, secondo la pronuncia della Suprema Corte n.
6023/2016, l'offerta valida a fungere da contratto preliminare è quella contenente tutti gli elementi essenziali della vendita, ivi compreso il prezzo specificamente indicato, e soltanto se tale offerta contiene tali elementi indefettibili si cristallizza il diritto del promissario acquirente all'acquisto del bene al prezzo fissato;
concordemente a tale principio di legittimità, questa stessa Corte ha già ritenuto che solo una incondizionata accettazione di una offerta comprensiva di tutti gli elementi determinanti – in primis il prezzo - configura un preliminare di vendita (C. App. Napoli, sez VII n.
174 del 16.1.2018).
Ed ancora, la Suprema Corte, nella parte motiva della pronuncia n. 2367 del 31.1.2017, afferma testualmente che “… Questa Corte ha chiarito che, fintanto che l'ente previdenziali non pone in essere l'attività propedeutica alla vendita del proprio patrimonio, gli inquilini degli immobili sono titolari solo di mere aspettative di fatto (Cass. n. 20550/2014). In altri termini, il diritto di prelazione degli immobili appartenenti ad enti previdenziali, riconosciuto dal D. Lgs. 104/1996, è esercitabile esclusivamente quando l'ente abbia validamente ed adeguatamente manifestato la specifica volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione, consistente in una determinazione negoziale dell'ente di cedere l'immobile. Ne consegue che non può configurarsi un obbligo ex lege di dismettere il patrimonio immobiliare di tali enti sotto forma di una peculiare offerta pubblica imposta dal legislatore. Tale prospettazione si porrebbe in un insanabile contrasto con la disciplina del procedimento di alienazione e stravolgerebbe la natura giuridica degli atti di dismissione, trasformandoli in anomale e sistematiche procedura ablative (Cass. 21988/2011, 13560/2008, CP_1 12599/2001). Nella specie l' non ha mai avviato la procedura di dismissione degli immobili in questione, né può conferirsi valore di avvio del procedimento amministrativo di alienazione,
CP_1 l'inoltro da parte dell' di una semplice informativa circa l'avvenuto trasferimento CP_1 dell'immobile condotto in locazione alla e l'esistenza del diritto di opzione. L'atto, da inquadrarsi nell'ambito della attività di trasparenza della P.A. non contiene in alcuna parte la volontà di dismettere l'immobile”. È di tutta evidenza come la questione sottoposta al vaglio della
Suprema Corte sia identica, sovrapponibile e assolutamente speculare a quella in oggetto, e dunque tale pronuncia regola in modo chiaro le sorti anche di questo giudizio, con riferimento alla validità da conferire al mero questionario ricognitivo più volte citato.
Ciò posto, l'infondatezza del motivo di appello, come vagliato ai sensi della giurisprudenza richiamata, risiede nella circostanza per cui, è documentato agli atti, che l'ente proprietario degli immobili, in epoca anteriore al 26.9.2001, sottopose ai conduttori degli immobili, senza formalizzare alcuna offerta di acquisto, un mero questionario ricognitivo, a mezzo di apposita missiva, nella quale era comunicato agli stessi che le unità abitative da loro occupate erano state inserite nel programma di cartolarizzazione di cui al DL 351/2001, e che dunque esso ente aveva interesse a saggiare la loro propensione all'acquisto, specificando che la “maggior propensione” all'acquisto stesso eventualmente manifestata, avrebbe poi determinato la successione temporale delle future vendite;
in tale questionario, a natura evidentemente informativa e ricognitiva, non vi era alcuna indicazione del prezzo degli immobili né tantomeno dei criteri per determinarlo, ragion per cui, come correttamente evidenziato dal Tribunale, la missiva in questione aveva il solo scopo di stabilire un eventuale piano di vendite, come previsto all'art. 6 D.Lgs 104/1996, da realizzarsi dando precedenza a chi tra i conduttori avesse manifestato una forte propensione all'acquisto, senza dunque che a tale missiva potesse in alcun modo riconoscersi il valore vincolante di offerta di acquisto assimilabile, per gli effetti, ad un contratto preliminare.
Ferma la solidità di tali argomentazioni del giudice di primo grado, che in questa sede vanno integralmente confermate, ne discende la assoluta inapplicabilità dell'art. 3, comma 20 L. 410/2001, che prevede che “le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26.9.2001 sono vendute, anche successivamente al 31.10.2001, al prezzo e alle altre condizioni indicate nell'offerta”, attesa la inesistenza di un valido esercizio di opzione anteriore al limite temporale del
26.9.2001.
Statuita dunque in via definitiva la inapplicabilità dei parametri valutativi dell'immobile all'epoca del 2001, per l'assenza di una valida offerta di acquisto anteriore al limite temporale del 26.9.2001, residua ora l'unica questione ancora in campo relativa al diritto o meno degli appellanti ad ottenere la riduzione del 30% sul prezzo determinato dall'ente.
Gli appellanti avevano richiesto sin dal primo grado, di accertare il loro diritto a tale riduzione del prezzo, sempre sulla base di quanto contenuto nella missiva da loro ricevuta negli anni 99/2001, con la quale l' aveva invero genericamente indicato, ferma la natura meramente conoscitiva della CP_12
missiva in essere, che sarebbe stato in facoltà dei conduttori in regola con i pagamenti, acquistare
l'unità residenziale locata in base alle disposizioni cui al D. lgs, 104/96 appositamente richiamate”
e che, in merito al prezzo, secondo le indicazioni ministeriali, si sarebbe tenuto conto del prezzo di
Contr mercato, scontato del 30%, tutte operazioni in corso di definizione da parte del ai sensi della
L. 662/96, art. 3, comma 9 lett. D.
L'assunto è del tutto infondato.
Il D.L. 351/2001, convertito nella L. 41072001, all'art. 3 comma 10,11 e 20, ha disciplinato la sorte dei beni non venduti alla data del 31.10.2001, offrendo altresì una disciplina “di salvezza” tanto per le procedure per le quali era stato esercitato il diritto di opzione in virtù di una valida offerta dell'ente, quanto per quelle già avviate ma non concluse con una vera e propria offerta di opzione, a patto che per questa ultime fosse chiara la manifestazione di volontà all'acquisto da parte dei conduttori, resa espressa comunque anteriormente alla data 31.10.2001: per le prime restava ancorata la determinazione del prezzo ai valori mercato del 2001, in virtù della offerta già formalizzata dall'ente prima del 26.9.2001, mentre per le seconde si riconosceva la possibilità di usufruire di benefici (prezzo di mercato con sconto del 30%), a patto tuttavia che in ogni caso non si trattasse di unità immobiliari considerate di pregio ai sensi del comma 13 dello stesso art. 3.
Ciò detto, nel caso di specie in relazione alle posizioni degli appellanti tutti, in assenza di una valida opzione esercitata entro il termine del 26.9.2001, non si ricadeva nella prima ipotesi indicata, ma – per effetto della qualifica di pregio degli immobili in questione – non si ricadeva invero neanche nella seconda ipotesi indicata, non trovando dunque applicazione neanche la possibilità di valutazione dell'immobile ai prezzi di mercato, con l'abbattimento del 30%, rimasto sub judice dopo gli acquisti nelle more del giudizio di primo grado effettuati. Come già precedentemente osservato, la qualifica di immobile di pregio esclude gli stessi ex lege sia dalla applicazione della riduzione del 30% in parola, che da quella analoga ed ulteriore prevista per l'acquisto in blocco ex at. 3 DL 351/2001, che dall'ulteriore coefficiente di abbattimento ex art. 1 DL 41/2004 conv. in L. 104/2004, così come stabilito dalla giurisprudenza amministrativa, con le sentenze gemelle del Consiglio di Stato, sez, VI, n. 3462 e 3563 del 9.6.2009, con le quali si è statuito in via definitiva che “in materia di dismissione degli immobili pubblici, l'art. 3 comma 20 secondo periodo del DL 351/2001 conv. in L. 410/2001 va interpretato nel senso che l'esclusione degli immobili di pregio dalla fissazione del prezzo di acquisto in base alla normativa vigente al momento dell'offerta di acquisto dei conduttori (con relativa decurtazione del 30%) opera anche con riferimento agli immobili per cui la dichiarazione sia intervenuta successivamente a tale data, atteso che, come è dato leggere nella motivazione delle predette pronunce, per tali immobili di pregio, il legislatore non ha collegato la definizione del procedimento ad un preciso momento storico, ma la ha lasciata aperta e riferibile al momento della concreta determinazione della qualifica di pregio.
Alla corretta e specifica interpretazione delle norme in parola, così come poi fatte oggetto delle pronunce indicate, ed al raccordo tra queste ultime che non può non partire dalla vicenda in concreto – basata su due elementi imprescindibili, la assenza di proposte di acquisto valide alla data del 26.9.2001, e la certa ed incontrovertibile natura di pregio degli immobili – consegue il giudizio di assoluta infondatezza del motivo di appello in esame, con integrale conferma sul punto, delle argomentazioni rese in primo grado.
7. Con un ulteriore motivo di appello, nel giudizio riunito n. 1727/2020 si è denunciata la presunta violazione del disposto, nella pronuncia, di cui all'art. 13 legge professionale, atteso che il procuratore di una parte di attori per i quali era intervenuta pronuncia di cessazione della materia del contendere (per aver acquistato i beni nelle more del giudizio, senza riserva alcuna) aveva richiesto nel giudizio di primo grado la liquidazione delle spese legali (poi invece compensate), in CP_1 quanto, a suo dire, nei contratti stipulati nelle more del giudizio tra i predetti conduttori e l' nella fretta imposta dall'ente di chiudere i rapporti anche al fine di far abbandonare il giudizio di primo grado, nulla era stato statuito sulle spese di lite, né tantomeno era stato consultato il proprio procuratore . Contrariamente alla richiesta di condanna alle spese dunque formulata, il Giudice di primo grado ha invece inteso compensare integralmente le spese di lite, in considerazione “del corretto comportamento processuale delle parti, oltre che dei contrastanti orientamenti esistenti nella giurisprudenza in punto di domanda di oggetto di causa”.
Premessa la formulazione del tutto generica, sintetica e alquanto lacunosa del motivo di appello, va evidenziato, con uno sforzo di logica interpretativa, che il difensore degli appellanti abbia inteso invocare nello specifico – pur senza indicazione in tal senso – il comma 8 dell'art. 13 L. P. il quale recita appunto che “Quando una controversia oggetto di procedimento giudiziale o arbitrale viene definita mediante accordi presi in qualsiasi forma, le parti sono solidalmente tenute al pagamento dei compensi e dei rimborsi delle spese a tutti gli avvocati costituiti che hanno prestato la loro attività professionale negli ultimi tre anni e che risultino ancora creditori, salvo espressa rinuncia al beneficio della solidarietà”.
Ferma tale annotazione sul carattere lacunoso del motivo di appello, lo stesso risulta in ogni caso inammissibile, atteso che coloro che avrebbero potuto dolersi eventualmente di tale statuizione sulle spese erano gli attori per i quali era intervenuta appunto la pronuncia di cessazione della materia del contendere con conseguente compensazione delle spese, tutti soggetti che in questa sede non risultano logicamente tra gli appellanti, essendosi per loro esaurita la vicenda che li vedeva coinvolti all'esito degli atti di acquisto stipulati senza riserva alcuna nel corso del giudizio. Dunque, non si comprende come tale doglianza – che riguarda evidentemente il procuratore costituto e le parti interessate da tale aspetto, che non sono tuttavia soggetti appellanti – possa mai essere avanzata nel predetto atto di appello, non avendo invece gli appellanti in questa sede interesse alcuno all' esame di una statuizione che non li ha riguardati.
Il motivo è dunque inammissibile e va rigettato.
Infine, tutte le argomentazioni sin qui esposte a confutazione e rigetto dei motivi di appello, vanno estese e richiamate espressamente anche al giudizio riunito n. 1906/2020, proposto da + Parte_22
28, non essendoci tra i relativi appellanti soggetti che vantano differenti posizioni da quelle già ampiamente esaminate, ed essendo proposti in tale atto di appello tutti i motivi già ampiamente dedotti, senza alcuna ulteriore argomentazione o specifica differenziazione. Analoghe considerazioni vanno formulate anche in relazione a , appellante incidentale nel CP_28
medesimo giudizio.
Quanto all'ultimo dei giudizi riuniti, quello iscritto al n. 2748/2020, su appello della sola Pt_3
si è già ampiamente esaminato il relativo contenuto sub 1, con conseguente dichiarazione di
[...] inammissibilità dell'appello.
Va infine dichiarato estinto il giudizio ai sensi dell'art. 306 c.p.c., per intervenuta rinuncia agli atti, con riferimento alle posizioni degli appellanti CP_3 Controparte_4 [...]
, e (eredi del defunto ) CP_5 Controparte_6 Parte_50 Parte_27
nonché di , e (eredi di ), avendo tali Parte_51 Parte_52 Parte_53 Parte_47
appellanti dichiarato, nel corso del giudizio, di aver acquistato gli immobili da loro condotti con CP_1 definitiva rinuncia agli atti, accettata formalmente dall' come da note di deposito del 23.5.22 e
24.10.23 , in atti Le spese di lite.
Le spese di lite del secondo grado di giudizio possono essere integralmente compensate tra gli appellanti per i quali verrà dichiarata la estinzione del giudizio ex art. 306 c.p.c. e le parti appellate costituite, nonché nei rapporti tra tutti i residui appellanti ed i ministeri evocati in giudizio, in virtù della mera denuntiatio litis operata verso questi ultimi.
Deve invece applicarsi il principio della soccombenza, ex art. 91 c.p.c. quanto ai rapporti tra tutti
CP_1 gli altri appellanti e la parte appellata e pertanto in relazione a tali posizioni le spese vanno poste a carico i primi, in solido tra loro, in ragione del rigetto nel merito di tutti i motivi proposti in appello a sostegno della riforma della pronuncia di primo grado, delle emanande statuizioni di inammissibilità, con la precisazione che anche laddove l'appello ha trovato accoglimento in relazione alle sole motivazioni enunciate sub 2, l'esame del merito della domanda proposta in primo grado ha trovato comunque completo rigetto in questa sede. CP_1 I compensi professionali spettanti al difensore della parte appellata costituita e resistente a tutti motivi di appello proposti in via principale ed incidentale, vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla difficoltà e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri medi, per tutte le fasi (cfr. Cass. civ., Sez. 6 - 2, Ord. n. 34575 del 16/11/2021; cfr. anche Cass. civ., Sez. VI - 3, Ord., 29/09/2022, n. 28325) di cui al D.M. n. 55/2014 per i giudizi innanzi alla Corte d'Appello (tab. n.12), con riferimento ai giudizi di valore indeterminabile a complessità alta.
Sussistono, infine, quanto agli appelli proposti in via principale ed incidentale, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n.
228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e
l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli - 3^ sezione civile - definitivamente pronunciando nei giudizi riuniti in grado di appello, ed iscritti ai n. 1599/2020, 172772020, 1906/2020 e 2748/2020 R.G.A.C., avverso la pronuncia resa dal Tribunale di Napoli n. 4433/2019, pubblicata il 30.4.2019, così provvede:
1. Dichiara la contumacia di tutti gli appellati nominativamente indicati in parte motiva.
2. Dichiara inammissibile l'appello proposto da , ed iscritto al n. 2748/2020. Parte_3
3. Dichiara estinto il giudizio proposto da CP_3 Controparte_4
, e (eredi del defunto Controparte_5 Controparte_6 Parte_50
) nonché di , e (eredi di Parte_27 Parte_51 Parte_52 Parte_53
), ai sensi dell'art. 306 c.p.c., per rinuncia agli atti. Parte_47
4. In parziale accoglimento dell'appello proposto da Parte_1 Controparte_27
, riforma la statuizione sub 1 del
[...] Parte_12 Controparte_9
dispositivo della pronuncia impugnata e rigetta nel merito le domande da loro proposte.
5. Rigetta gli appelli proposti da tutti i restanti appellanti nei giudizi iscritti ai n. 1727/2020,
1906/2020;
6. Ordina al Conservatore dei registri di la cancellazione dai registri immobiliari, al CP_18 passaggio in giudicato della presente sentenza, della nota di trascrizione relativa all'odierno giudizio, di cui al Registro generale n. 9582 e al Registro Particolare n. 4631, e presentazione n. 266 del 2.3.2007.
7. Compensa le spese di lite nei rapporti tra CP_3 Controparte_4
, e (eredi del defunto Controparte_5 Controparte_6 Parte_50
) nonché di , e (eredi di Parte_27 Parte_51 Parte_52 Parte_53
) e tutte le parti appellate;
condanna tutti i restanti appellanti, principali ed Parte_47
CP_1 incidentali, in solido tra loro, al pagamento, in favore della parte appellata dei compensi professionali del secondo grado di giudizio, liquidati complessivamente in euro
14.103,00, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;
compensa le spese di lite tra i medesimi appellanti ed i Ministeri costituiti.
8. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1- quater, D.P.R. n. 115 del
2002, per il pagamento, a carico degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per l'appello proposto.
Napoli, 22.1.2025
Il Presidente
Dott. Maria Casaregola
Il Consigliere est.
Dott. Stefano Celentano