N. R.G. 2538/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere ha pronunciato all'udienza del 19.3.2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2538/2023 promossa da:
(cf/PI: ), con il patrocinio dell'Avv. GABRIELE NAPOLI;
E_ P.IVA_1

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: , con il patrocinio dell'Avv. PAOLO Controparte_1 P.IVA_2
TALIANI;

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 1115/2023 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il 20/10/2023.
CONCLUSIONI
In data 15/05/2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
Voglia la Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione
- in via preliminare e istruttoria,
pagina 1 di 16 accogliere le istanze istruttorie reiterate nel presente atto e formulate nel primo grado di giudizio con la memoria integrativa;

- nel merito, in accoglimento totale del proposto appello, riformare integralmente la decisione impugnata e, per l'effetto accertare e dichiarare l'inadempimento del conduttore all'obbligo di pagamento del canone del mese di marzo 2022; accertare e dichiarare che tale inadempimento è imputabile alla negligente condotta del conduttore e che tale condotta integra quanto previsto dalla clausola risolutiva espressa pattuita dalle parti all'art. 6 del vigente contratto di locazione;
per l'effetto, emettere sentenza dichiarativa della già avvenuta in via stragiudiziale risoluzione del contratto di locazione di cui è causa con condanna di controparte al rilascio dell'immobile detenuto libero da persone e cose.
Con vittoria di spese e competenze di causa di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria
Si reitera la richiesta di ammissione di prova per testi sui seguenti capitoli:
1) D.C.V.C. in data 10.03.2022, dalle ore 9,00 alle ore 12,30 e dalle ore 14,30 alle ore 17,00, presso l'officina di di , sita nel Comune di Viareggio, via F.lli Cervi, _1 _1 su incarico di Lei eseguì i lavori edili descritti nella fattura n.23/2022 Parte_2 emessa dalla Sua impresa V.T. ST ES SR e che Le si mostra (allegato C alla memoria integrativa – Doc. B);
2) D.C.V.C. in data 10.03.2022 presso il fondo di di , ubicato nel _1 _1
Comune di Viareggio, via F.lli Cervi, durante l'es i l di dalle ore 9,00 alle ore 12,30 e dalle ore 14,30 alle ore 17,00 Lei vide il sig. lavorare in _1 officina;

3) D.C.V.C. in data 10.03.2022 Lei ritornò alle ore 17,30 presso l'officina di di _1 [...]
, sita nel Comune di Viareggio, via F.lli Cervi, e intervenne sull'intonaco nella _1 arete che si trova sopra il portone scorrevole di ingresso all'officina perché il sig. si era lamentato con la sig.ra della sopravvenuta _1 Parte_3 impossibilità di chiudere il portone di ingresso al fondo;

4) D.C.V.C. in data 10.03.2022 presso il fondo di di , ubicato nel _1 _1
Comune di Viareggio, via F.lli Cervi, durante l'esecuzione dei lavori edili e quindi dalle ore 17,30 alle ore 18,00 Lei vide il sig. lavorare in officina. _1
A teste i sigg. di Viareggio, di Monte RG (GR) e Testimone_1 Testimone_2
di Viareggio. Testimone_3
Laddove controparte reiteri le istanze istruttorie formulate nel giudizio di primo grado si chiede sin d'ora il rigetto e, in denegata ipotesi di ammissione, si chiede essere ammessa prova contraria sui capitoli ad adverso indicati 4) e 8) con i testi indicati in prova diretta.
Per la parte appellata:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e reietta, rigettare integralmente l' appello proposto poiché infondato in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui al presente atto e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata, con ogni consequenziale provvedimento di legge. In ogni caso con vittoria di spese legali.
pagina 2 di 16 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Lucca, con sentenza n. 1115/2023 pubblicata il 20/10/2023, ha respinto la domanda introdotta da con intimazione di sfratto per morosità nei E_ confronti di titolare dell'impresa individuale Ditta DM corse di Di Stasi _1
Mauro.
1.1 , in particolare, aveva dedotto di essere proprietaria dell'immobile a uso E_ commerciale sito in Viareggio Via F.lli Cervi 27 in forza di decreto di trasferimento del
24.6.2021 del Tribunale di Lucca.
Era pertanto subentrata, quale locatrice, nel contratto di locazione commerciale a suo tempo stipulato il 1.3.2014 (rinnovatosi alla prima scadenza del 28.2.2020 e con prossima scadenza al 28.2.2026) con il conduttore che ivi svolgeva la sua attività _1
(officina).
Ai sensi dell'art. 4 del contratto di locazione, il canone annuo era di € 9.500,00, da corrispondere in rate mensili anticipate (entro il giorno 10) di € 800,00.
Ai sensi del successivo art. 6, era stata pattuita clausola risolutiva espressa in base alla quale “… il mancato pagamento, anche parziale, del canone di locazione o delle quote per gli oneri accessori entro 20 giorni dalla data di scadenza di ciascuna rata, produrrà ipso jure e senza necessità di comunicazione scritta la risoluzione del presente contratto …”.
Il conduttore aveva versato il canone di marzo 2022 con 29 giorni di ritardo e E_
, con missiva pec del 6.4.2022, aveva manifestato la volontà di avvalersi della clausola
[...] risolutiva espressa, sicché il contratto era risolto.
Il conduttore, con lettera del 7.4.2022, aveva sostenuto di non avere pagato alla scadenza per ché assente nel mese di marzo dapprima perché contatto diretto di un caso di covid, poi perché a sua volta affetto da covid.
Tuttavia:
(-) il canone veniva normalmente pagato mediante bonifico e, dunque, avrebbe potuto essere eseguito;

(-) sino alla lettera del 7.4.2022, il conduttore nulla aveva comunicato alla locatrice;

(-) il 10.3.2022, data di scadenza della rata di canone, era fisicamente presente _1
pagina 3 di 16 nell'immobile.
1.2 aveva opposto lo sfratto. _1
Aveva sostenuto che la locatrice, sin dal subentro nel contratto, aveva pretestuosamente tentato di estrometterlo, inizialmente, addirittura, sostenendo che il contratto non s'era rinnovato alla sua prima scadenza.
Aveva poi sostenuto di avere sempre pagato regolarmente e che il minimo ritardo era dipeso dalla situazione contingente creatasi a seguito del contagio da Sars-Cov19 che aveva subito (memoria integrativa, pag. 4):
Nel mese di marzo 2022 il sig. e la famiglia, composta dalla moglie e dalla _1 figlia di dodici anni hanno contratto il virus del Covid-19, peraltro sia la figlia _1 minore che il sig. essendo soggetti fortemente allergici, non avevano potuto _1 ricevere il vaccino e la malattia è stata piuttosto violenta.
In particolare la figlia ha manifestato i primi sintomi la sera del 7 marzo 2022.
Il giorno 8 marzo 2022, a seguito della comparsa della febbre della figlia, il Sig.
[...]
avendo anche lui un malessere, per prudenza non si è recato a lavoro. _1
Effettivamente nei giorni successivi si manifestava il virus con febbre molto alta e debolezza per entrambi i soggetti. (doc.5)
Il sig. si sottoponeva alle cure del caso e solo in data 7 aprile 2022 essendo _1 guarito rientrava in officina e quindi provvedeva immediatamente al pagamento.
Si fa presente durante la malattia il sig. non era in grado di recarsi presso la _1 officina dove teneva il token e le credenziali per effettuare i bonifici . (doc. 6) e che la ditta non ha dipendenti e pertanto solo il Sig. poteva effettuare i bonifici. _1
1.3 Il Tribunale di Lucca, negata l'ordinanza di rilascio immediato e mutato il rito, ha, sulla scorta dei documenti, emesso sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., con la quale ha rigettato la domanda,


1.3.a accogliendo la eccezione di rito dell'opponente (sollevata nella memoria integrativa) e sostenendo, dunque, che la domanda introdotta con l'intimazione era fondata sull'art. 1453 c.c. e non poteva poi essere mutata, come indebitamente aveva fatto E_
, in quella ex art. 1456 c.c.;
[...]


1.3.b considerando insussistente un inadempimento tale da legittimare la risoluzione (8 pagina 4 di 16 giorni di ritardo nel pagamento del canone di marzo 2022, scadente il 10.3.2022, pagabile sino al 30.3.2022 e versato il 7.4.2022); dubitando, peraltro, che il conduttore potesse dirsi moroso, tenuto conto che era sempre stato regolare nei pagamenti e che aveva continuato a pagare, pur durante l'epoca pandemica, il canone pieno, pur potendo legittimamente chiederne la riduzione.
2. Con atto di citazione notificato il 12.12.2023 e depositato, al momento dell'iscrizione a ruolo, il 22.12.2023, (di seguito anche appellante) ha convenuto in E_ giudizio, innanzi questa Corte di Appello, (di seguito anche Controparte_1 appellato), proponendo gravame avverso la suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 Il primo motivo censura, sotto plurimi profili, la decisione di merito.


2.1.a Innanzitutto, si sostiene che l'intimazione di sfratto conteneva sia la domanda ex art. 1453 c.c., sia quella ex art. 1456 c.c.-


2.1.b Per conseguenza, l'appella1nte deduce che il Tribunale non avrebbe potuto valutare l'inadempimento, ma avrebbe dovuto limitarsi a prendere atto della sua sussistenza, al fine di applicare la clausola risolutiva espressa dell'art. 6 del contratto.


2.1.c L'inadempimento era ascrivibile a colpa del co0nduttore, perché avrebbe _1 potuto comunque eseguire il bonifico (o pagare in qualsiasi altro modo), posto che tutte le circostanze avverse dedotte non erano sufficienti a liberarlo ex art. 1218 c.c.-
I documenti sanitari non davano la prova esatta dei tempi in cui era stato _1 immobilizzato dal covid.
Per di più, il 10.3.2022 era presente in officina, «[…] allorquando è stato _1 realizzato, su incarico della società locatrice, intervento manutentivo dell'immobile locato descritto nella fattura n.23/2022 emessa da V.T. ST ES SR (documento prodotto come allegato C alla memoria di replica contenuta nel fascicolo di parte prodotto in atti dall'appellante come doc. B)] […]» (appello, pag. 18).
2.2 Il secondo motivo concerne le spese processuali, da addossare integralmente alla controparte, soccombente per effetto dell'accoglimento delle doglianze di merito.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata, previa ammissione delle prove orali non ammesse, in accoglimento delle pagina 5 di 16 conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, DM CORSE DI DI STASI nel costituirsi in _1 giudizio, ha contestato, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
In ipotesi, ha reiterato le proprie istanze istruttorie.
4. L'Istruttore, all'udienza di prima comparizione, ha disposto mutarsi il rito, con termine alle parti per memorie integrative, depositate.
La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 19.3.2025, a seguito di discussione orale dinanzi al collegio, come da verbale di udienza.
In quella sede, parte appellante ha formulato la seguente offerta transattiva: propone il rilascio del fondo libero da cose e/o persone per la data del 30.09.2025, con integrale compensazione delle spese legali nonché rinuncia al rimborso delle spese legali di primo grado già corrisposte dalla Cliente.
Essa non è stata accettata dalla controparte: specifica che il contratto termina il prossimo anno e che, in ragione della sentenza oggetto di appello, dovrebbero essere corrisposte 18 mensilità; perciò rifiuta la proposta anche perché il contratto avrebbe scadenza il 1° marzo 2026.
***
L'appello è infondato e va respinto, quantunque si renda necessario emendare e integrare la motivazione del Tribunale, nei termini che seguono.
5. Si premette che l'appello, pur proposto con atto di citazione, è valido e tempestivo.
pagina 6 di 16 5.1 Innanzitutto, il Tribunale, pur essendo il procedimento iniziato con intimazione di sfratto (e poi proseguito con il mutamento del rito), ha emesso la sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., così che l'impugnazione è stata proposta in conformità, ossia seguendo il rito dichiarato dal giudice nella sentenza, ancorché sbagliato.
5.2 Se anche, poi, si considerasse che l'emissione della sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. sia frutto di un mero errore materiale, anche tenuto conto che in quella fase il giudice non disponeva più di alcun potere di mutare il rito, è sufficiente notare che l'atto di citazione è stato depositato il 22.12.2023 e che la sentenza, non notificata, è stata pubblicata il
20.10.2023, così che l'eventuale vizio per il rito scelto per la impugnazione (ordinario anziché locatizio/lavoro) sarebbe sanato dal raggiungimento dello scopo e l'impugnazione tempestiva anche con riferimento alla data di deposito della citazione.
6. È manifestamente fondato l'appello laddove rimprovera al Tribunale di avere mal interpretato l'intimazione di sfratto, che, al contrario di quanto ritenuto dal primo giudice, cumulava sia la domanda di risoluzione ordinaria, sia quella fondata sulla clausola risolutiva espressa.
Nella intimazione, non solo è dedotta l'esistenza della clausola dell'art. 6 (§ C), ma è espressamente addotto che quanto nella clausola previsto (i.e., il pagamento con un ritardo superiore ai venti giorni rispetto alla scadenza), s'era verificato, perché aveva pagato _1
«[…] con ben 29 giorni di ritardo […]» (pag. 4); e che la locatrice aveva comunicato, con pec del 6.4.2022, di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
Come se non bastasse, nelle conclusioni, è chiesta la convalida dello sfratto e, per il caso di opposizione dell'intimato, «[…] tenuto conto della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 6 del contratto di locazione di cui è causa, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del rapporto contrattuale di cui è causa la locatrice avendo dichiarato con la Pec del 06.04.2022 di avvalersi della predetta clausola […]».
Si deve quindi constatare che il Tribunale ha manifestamente travisato il contenuto dell'intimazione: l'unico dubbio che si poteva astrattamente coltivare era, all'esatto contrario di quanto il Tribunale ha ritenuto, se fosse stata chiesta anche una risoluzione ordinaria;
non certo che fosse stata chiesta la declaratoria di risoluzione ex lege ex art. 1456 c.c., che risultava dal tenore manifesto, inequivoco e palese del testo della intimazione.
pagina 7 di 16 Sulla possibilità di cumulo della ordinaria domanda risolutoria e di quella ex art. 1456
c.c. in una intimazione di sfratto, come ovvio, non v'è, in difetto di divieto, alcun limite.
7. La fondatezza della critica appena scrutinata, nondimeno, non fa per ciò solo conseguire all'appellante l'accoglimento delle sue domande, implicando, più limitatamente, la necessità di valutare il merito alla luce della dedotta risoluzione ex art. 1456 c.c., unica a essere stata reiterata.
Tale domanda è infondata.
7.1 Il fatto che integra la clausola risolutiva espressa (sulla cui qualificazione non v'è contestazione fra le parti, né dubbi da parte del collegio), ossia un ritardo superiore a venti giorni nel pagamento di una rata di canone (quella di marzo 2022) è pacifico, perché il termine scadeva il 10.3.2022 e il denaro fu bonificato il 7.4.2022.
7.2 Se certo è vero, come rimarca l'appellante, che non compete al giudice sindacare la gravità dell'inadempimento, perché la funzione della clausola risolutiva espressa è proprio quella di lasciare ai contrenti, sottraendolo al giudice, il giudizio sull'idoneità della violazione della lex contractus a risolvere il vincolo, nondimeno compete al giudice stabilire, alla luce del principio di buona fede, se quel fatto integri o no un inadempimento.
Infatti: «L'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, sicché, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente. » (Cass. sez. 1^ civ. 23.11.2015 n. 23868 rv 637690-01; conf.: Cass. sez. 1^ civ. ord. 23.3.2023 n. 8282 rv 667427-01).
Spiega, in particolare, la S.C. che «[…] Il principio di buona fede si pone allora, nell'ambito della fattispecie dell'art. 1456 c.c., come canone di valutazione sia dell'esistenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne l'abuso ed impedendone l'esercizio ove contrario ad
pagina 8 di 16 essa (ad esempio escludendo i comportamenti puramente pretestuosi, che quindi non riceveranno tutela dall'ordinamento). […]» (Cass. 23868/2015, in motivazione).
Alla luce di tale principio (già recepito da questa stessa Corte territoriale: App. FI, III, sentenza n. 1990/2020 del 21.10/2.12.2020) ritiene il collegio che, nel caso in esame, senza necessità di assumere le prove reiterate dalle parti, sussistano sufficienti elementi per attribuire al conduttore una condotta di buona fede, mentre al locatore una condotta di segno contrario.


7.2.a Ancora in questo grado, nel costituirsi, il conduttore ha ribadito quanto già aveva avuto modo di dedurre in prime cure, ossia che «[…] Immediatamente dopo l'aggiudicazione
l'avv. Napoli, legale della scriveva per conto della società chiedendo il rilascio E_ dell'immobile non essendosi a suo avviso prorogato il contratto alla prima scadenza (doc. 3 del fascicolo di primo grado) e le somme versate venivano accettate a titolo di indennità. Il sig. rispondeva sostenendo che il contratto era in essere e con l'occasione richiedeva _1 la agibilità (doc.4 del fascicolo di primo grado). La signora in qualità di legale Pt_3 rappresentante della rispondeva che era compito del curatore provvedere alla E_ agibilità (sic). Successivamente le fatture venivano emesse di nuovo come canoni di locazione, avendo evidentemente cambiato opinione la società . […]» (comparsa di Pt_1 costituzione, pagg. 4-5; analogamente in memoria integrativa di primo grado, pag. 3).
Questa circostanza, documentata e non smentita, rivela l'evidente intento della E_
, non appena acquistato l'immobile gravato dalla locazione, di liberarsi del conduttore, sul
[...] punto meritando condivisione quanto il Tribunale adduce, recependo analoga difesa di
[...]
quando sostiene che abbia «[…] strumentalizzato il tardivo pagamento _1 E_ per liberarsi del conduttore […]».
Se, infatti, si legge la intimazione stragiudiziale inviata dal legale di a E_ [...]
l'11.8.2021 (doc. 3 appellato), non si può fare a meno di rilevare la pretestuosità della _1 posizione assunta dalla nuova acquirente del bene.
La tesi ivi manifestata era del seguente tenore:
– la società che rappresenta si è resa aggiudicataria del fondo in oggetto per effetto e in forza del Decreto di trasferimento emesso dal G.E. Trib. Lucca in data 24.06.2021, Cron.
1476/2021, Rep. 594/2021 – R.E. 41/2018;
pagina 9 di 16 – che detto fondo era condotto in locazione da di per effetto _1 _1 del contratto di locazione del 10.03.2014 scaduto in data 01.03.2020;
– che nell'ambito della procedura esecutiva R.E. 41/2018 – Trib. Lucca, non risulta essere stata emessa alcuna autorizzazione ex art. 560 cpc da parte del G.E. all'IVG, quale custode dell'immobile in questione, di provvedere al rinnovo di cotale locazione.
Pertanto, dall'01.03.2020 la posizione del conduttore non è più assistita ipso iure da un titolo giuridico efficace con la conseguenza che Lei, da tale data, occupa l'immobile senza titolo.
Il rinnovo del contratto alla prima scadenza è, salva l'ipotesi dell'art. 28 co. 2^ L.
392/1978, un effetto automatico di legge, rispetto al quale nessuna autorizzazione del G.E. era necessaria.
La pretesa di dunque, era manifestamente insostenibile, tanto è vero che E_ bastò la risposta personalmente data da pur priva di argomenti giuridici o d'altro tipo _1
(doc. 4 appellato;
sul punto il conduttore scrisse solo: «[…] A nostro avviso il contratto è regolarmente in essere […]»), per scoraggiare la locatrice dal persistere su quella linea.
La eclatante infondatezza della pretesa, d'altra parte, tradisce senza dubbio alcuno la volontà della locatrice di eludere la durata del contratto di locazione, anticipando l'uscita del conduttore.
Ed è dunque per conseguenza condivisibile la ulteriore notazione dell'appellato, anch'essa fatta propria dal primo giudice, che la scarsa tolleranza al ritardo nel pagamento di un singolo canone sia dipesa più che altro dalla volontà di ottenere una risoluzione del contratto per colpa del conduttore, sì da non dover poi pagare l'indennità di avviamento, con abuso del diritto del locatore alla risoluzione, che gli spetta per sanzionare l'inadempimento altrui, non già per ottenere risultati giuridicamente ed economicamente ulteriori e scollegati.
Conclusione questa rafforzata dalla constatazione che, a ben vedere, la clausola risolutiva espressa era stata contrattata non da ma dalla precedente e originaria locatrice;
E_ il subentro di in quanto acquirente dell'immobile, rende ovviamente fruibile la E_ clausola anche dalla odierna appellante, ma ciò non toglie che la valutazione pattizia dei contraenti per attribuire al ritardo superiore ai venti giorni l'idoneità a caducare il contratto non è stata il frutto della volontà di ma del diverso soggetto che l'ha preceduta. E_
Trattandosi di clausola chiaramente posta nell'interesse del locatore, è manifesto che essa sta pagina 10 di 16 a significare che per l'originario locatore la puntualità nel pagamento era talmente intrinseca al suo interesse, da rendere necessaria una simile severa previsione;
ma in E_ quanto acquirente all'asta del bene, non aveva, per quanto consti, una analoga necessità, il che contribuisce a connotare la sua condotta come non di buona fede, perché la solerzia con la quale la locatrice ha approfittato della clausola risolutiva espressa – pur in un quadro di assoluta regolarità dei pagamenti precedenti – non può mettersi in relazione alla lesione dell'interesse (che era quello peculiare fatto valere dall'originaria locatrice) a tutela del quale la clausola era stata negoziata.


7.2.b La posizione di d'altra parte, risentiva sicuramente della sua situazione _1 personale di persona contagiata.


7.2.b.i Per quanto si valorizzino le obiezioni dell'appellante e si ammettano anche i fatti oggetto della sua prova orale, senza tener conto del possibile contributo delle istanze istruttorie reiterate da è comunque indiscutibile che ricevette il 21.3.2022 _1 _1 provvedimento di isolamento da parte della (doc. 5 . Parte_4 _1
Se anche si consideri, conformemente a quanto ha replicato e recependo E_ acriticamente quanto dedotto, che:
(-) non v'è prova dell'esatto arco temporale dell'isolamento;
(-) il 10.3.2022, data di scadenza della rata, era in officina;
_1
(-) avrebbe potuto effettuare il bonifico anche se malato, tale essendo il metodo _1 col quale già pagava il canone;

(-) comunque, avrebbe potuto pagare in qualsiasi altro modo equipollente;
_1
non per questo non si potrebbe riconoscere che si attenne ai canoni della buona _1 fede.


7.2.b.ii La ricostruzione dell'appellante, invero, pare semmai idonea a sostenere che
[...]
non ha offerto la prova liberatoria dell'art. 1218 c.c., ossia quella che il ritardo nel Per_2 pagamento è dipeso da fattori a lui del tutto estranei;
ma, come si è premesso, i temi che il conduttore aveva addotto per opporre lo sfratto e sui quali s'è svolto il dibattito processuale, passano da una negazione dell'inadempimento che non discende dall'art. 1218 c.c., bensì dal diverso profilo della buona fede, la quale, come insegna la S.C., si atteggia qui come canone di valutazione sia dell'esistenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del
pagina 11 di 16 potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne l'abuso ed impedendone
l'esercizio ove contrario ad essa.
La clausola risolutiva espressa sarebbe stata integrata solo dopo lo spirare del 30.3.2022, ossia del ventesimo giorno successivo alla scadenza contrattuale;
e, sino a quella data, il ritardo avrebbe configurato, al massimo, un inadempimento lievissimo.
Che nel periodo che va dall'11.3.2022 al 30.3.2022 e poi al 7.4.2022 (data del pagamento fatto in ritardo) sia stato limitato nella gestione dei suoi affari dall'infezione covid è _1 impossibile da negare, perché, al di là dell'arco temporale esatto dell'isolamento impostogli Parte dalle autorità sanitarie, la comunicazione del 21.3.2022 dà prova che proprio in quel lasso di tempo questi era risultato contagiato.
Né è contestato che imprenditore individuale, non abbia dipendenti, né ausilio _1 esterno.
ricevuta la pec del 6.4.2022, immediatamente (il giorno dopo) eseguì il _1 pagamento.
Il complesso degli elementi così passati in rassegna implica che, se certo non ha _1 fornito la prova liberatoria dell'art. 1218 c.c. (perché le difficoltà che lo hanno sicuramente colpito, non rendevano oggettivamente impossibile adempiere), ha però dimostrato di essersi attenuto ai canoni della buona fede, poiché il ritardo, in sé molto contenuto, non fu certo posto in essere in spregio all'interesse della controparte, ma per difficoltà obiettive, come denota, da un lato, il suo comportamento precedente di pagatore puntuale, dall'altro, la prontezza con la quale, comunque, effettuò il versamento dopo la contestazione.


7.2.c Nel bilanciamento delle due condotte, il collegio ritiene di poter affermare, in base agli argomenti che si sono esposti, che mentre ha rispettato i canoni di buona fede _1 dell'art. 1375 c.c., non altrettanto ha fatto che ha strumentalmente fatto uso E_ della clausola risolutiva espressa al fine non già di ottenere la risoluzione a fronte di un comportamento che ledeva in modo irreversibile il suo interesse (i.e., quello specificatamente tutelato dalla clausola), ma per liberarsi di un conduttore senz'altro non voluto e, soprattutto, senza dovergli corrispondere la indennità di avviamento.


7.2.d La difesa appellante, in sede di discussione, ha specificamente invocato l'autorità di Cass. sez. 3^ civ. 28.8.2024 n. 23287 (che ha confermato la già citata sentenza d'appello di questa Corte n. 1990/2020: supra, § 7.2).
pagina 12 di 16 Il collegio ritiene che questo ulteriore precedente non contraddica, semmai confermi la tesi che qui si adotta.
La S.C. non ha fatto altro che ribadire il principio di diritto secondo il quale il diritto potestativo del contraente (locatore) di avvalersi della clausola risolutiva espressa, determinando lo scioglimento del contratto senza necessità di alcuna valutazione giudiziale sulla gravità dell'inadempimento della controparte, non è legittimamente esercitato – e, dunque, non consegue l'effetto risolutorio, escludendo in radice l'inadempimento del conduttore – se sia stato posto in essere in violazione delle regole di buona fede (in motivazione: «[…] certamente sussiste l'obbligo del giudicante di riscontrare il rispetto del principio generale di buona fede o correttezza, in forza del quale i soggetti sono tenuti, nell'ambito dei rapporti della loro vita di relazione, e quindi anche nelle loro relazioni contrattuali, a prescindere dalla mancanza di specifici obblighi positivamente stabiliti, a mantenere un comportamento leale;
trattasi di principio generale che vale non soltanto come regola di condotta, ma anche come fonte legale integrativa del contratto, quale regola volta a determinare il comportamento dovuto in relazione alle concrete circostanze in cui il rapporto si attua, regola che si specifica in obblighi di informazione e di avviso, è tesa alla salvaguardia dell'utilità altrui (nei limiti dell'apprezzabile sacrificio della parte tenuta ad osservarla) ed alla cui violazione conseguono profili di responsabilità (Cass. Sez. U. n. 28056 del 25/11/2008 e success. conf.); […]»).
Ma stabilire se, nel caso concreto, vi sia stata una violazione dei canoni della buona fede
è questione tipicamente di merito, che il giudice d'appello non può che risolvere caso per caso, beninteso mediante una valutazione comparativa e complessiva delle condotte dei contraenti.
Ed è vero che, in quel precedente, la Corte territoriale rigettò la tesi del conduttore, secondo la quale la clausola risolutiva espressa era stata utilizzata dalla locatrice in violazione della buona fede;
ma ciò fece all'esito di una disamina della fattispecie che aveva fatto emergere una condotta lineare della concedente;
la quale, addirittura, aveva segnalato al conduttore – reiteratamente inadempiente - la morosità prima del trascorrere del termine oltre il quale sarebbe stata integrata la clausola risolutiva espressa stessa.
In questa causa, la ricostruzione delle reciproche condotte, come già delineate, conclama una situazione diametralmente opposta.
A fronte, infatti, di un conduttore sempre puntuale nell'adempimento, l'unico ritardo, significativamente capitato proprio in un periodo di difficoltà personale (imprenditore pagina 13 di 16 individuale senza dipendenti infettato dal virus pandemico), è stato immediatamente sanato non appena ricevuta la comunicazione risolutoria della locatrice;
la quale, per contro, sin dal momento in cui era subentrata nel contratto, aveva manifestamente dimostrato, anche pretestuosamente, di voler estromettere anticipatamente il conduttore;
e che aveva un evidente interesse a ostacolare il futuro diritto di questi all'indennità di avviamento.
Sicché, si può agevolmente concludere che l'esercizio del diritto potestativo di risolvere il contratto in applicazione della clausola risolutiva espressa non è stato esercitato dalla locatrice perché l'inadempimento (ritardo nel versamento di un solo canone per sette giorni rispetto alla previsione della clausola da parte di un conduttore per il resto sempre puntuale) abbia realmente frustrato quel suo interesse che la clausola proteggeva (interesse, peraltro, che era stato dedotto nel contratto da un soggetto diverso, ossia dalla originaria locatrice), bensì allo scopo di estromettere il conduttore anticipatamente e di ottenere anche l'esenzione dalla futura indennità di avviamento.
Questo giudizio conclusivo è di merito e, coerentemente con la sua natura, dipende dagli elementi del singolo caso, come sopra scrutinati;
fermo restando che, a monte, il principio di diritto espresso dal precedente di legittimità invocato in sede di discussione è fermo e immutabile e resta rispettato a prescindere dalla soluzione del caso concreto.
7.3 In conclusione, in base al principio di diritto che s'è pure premesso (l'esercizio del diritto risolutorio in violazione della buona fede esclude l'inadempimento stesso), non sussiste l'inadempimento del e ogni altra questione resta assorbita. _1
8. Sulle istanze istruttorie si sono già, in sostanza, esposte le ragioni che impongono di disattenderle.
8.1 Le prove orali di parte appellante, infatti, mirano a dimostrare la presenza di _1 nell'officina il 10.3.2022: ma, come si è motivato, la ratio decidendi resterebbe integra, perché, a tacere che il 10.3.2022 non era in mora, men che meno era integrata la _1 clausola risolutiva espressa, la circostanza non potrebbe smentire che nel periodo immediatamente successivo, rilevante per la decisione (perché ha determinato il verificarsi del fatto dedotto nella clausola), è stato contagiato dal virus, con le difficoltà _1 conseguenti.
pagina 14 di 16 8.2 Le prove orali reiterate dal in quanto proposte in denegata ipotesi, sono _1 assorbite.
9. Il motivo sulle spese resta pressoché automaticamente caducato.
Tutte le critiche mosse al Tribunale, infatti, postulano, a monte, che, accolte le doglianze di merito stretto, sia ribaltato il giudizio di soccombenza;
la revisione delle spese, insomma, è chiesta solo ed esclusivamente perché si suppone che sia modificato l'esito della causa;
mentre nessuna censura è mossa (al fine, a esempio, di una compensazione) per il subordinato caso che resti invariato il giudizio di soccombenza.
Pertanto, dovendosi confermare, pur con motivazione integrativa ed emendativa, la decisione del primo giudice, il regime degli oneri non può che restare fermo.
10. L'appellante deve, secondo soccombenza, rimborsare le spese del grado alla controparte.
Esse, in difetto di nota, di liquidano in base al D.M. 5572014, come modificato dal D.M.
147/2022, § 12, parametri medi (ove non diversamente indicato), valore di causa da individuarsi, ai sensi dell'art. 12 c.p.c., in base ai canoni da scadere a far data da quello di marzo 2022 sino alla scadenza naturale del 28.2.2026 (ossia € 800,00 x 48=) 38.400,00.
Pertanto: € 2.058,00 fase 1, € 1.418,00 fase 2, € 3.045,00 fase 3 ed € 3.470,00 fase 4, in tutto € 9.991,00, oltre accessori di legge.
Sussistono infine le condizioni per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti di E_ Controparte_1
avverso la sentenza n. 1115/2023 emessa dal Tribunale di Lucca e pubblicata il
[...]
20/10/2023;
pagina 15 di 16 2. condanna a rimborsare a le E_ Controparte_1 spese processuali del presente grado, che liquida in complessivi € 9.991,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, 19 marzo 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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