R.G. n. 1563/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dai Magistrati
Dott. Cecilia Marino Presidente
Dott. Roberto Rivello Consigliere
Dott. Francesca Firrao Consigliere relatore riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. RG 1563/2022 promossa da:
con sede in Cuneo, Corso Parte_1
Nizza n. 20, c.f. in persona della legale rappresentante Sig.ra P.IVA_1 Parte_2
rappresentata e difesa dall'avv. MACCAGNO Giovanni del Foro di Milano
[...]
APPELLANTE
Contro

con sede in Borgo San Dalmazzo, (c.f. Controparte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa in P.IVA_2
primo grado dagli avv.ti Serena CASALI, del Foro di Modena
APPELLATA

OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 911/2022 pronunciata dal Tribunale di
Cuneo in data 20.10.2022
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
Piaccia alla Corte d'Appello di TORINO - previe le declaratorie del caso, in totale riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di CUNEO, Giudice dr. Berardi Ruggiero, n.
911/2022, pubblicata il 20.10.2022, resa tra le parti nella causa civile R.G. 1655/2021, così giudicare:
1) Annullare e/o revocare e/o dichiarare inefficace il decreto ingiuntivo n. 390/2021 del
Tribunale di Cuneo per:
a)- difetto di legittimazione/titolarità del credito della Società Controparte_1
[... per la riscossione delle “spese comuni” di proprietà richieste alla Parte_1
quale proprietaria di immobile facente parte del Condominio Borgo ME (di cui e'
Amministratore il geom. ; CP_2
b)- mancanza di prova del credito azionato sub punto 3 a) per “spese comuni” di proprietà, attesa la mancata produzione delle deliberazioni di approvazione dei relativi bilanci preventivi e consuntivi relativi agli anni 2019/2020 e 2021 della società consortile CP_1
e la sussistenza della prova del pagamento di un importo complessivo di € 3.500,90,
[...] ampiamente superiore all'effettivo importo delle spese deliberate e approvate per contributi condominiali dal Condominio Borgo ME, quali risultanti dai suoi rendiconti consuntivi e dai bilanci preventivi del condominio per gli anni 2019/2020 e 2021;
c)- insussistenza del credito azionato sub punto 3 b) per nullità della promessa di pagamento di sottoscritta in data 14.5.2019; Parte_1
2)- Annullare la condanna portata dalla sentenza impugnata al pagamento da parte della dell'ulteriore somma per “spese comuni” di proprietà sopravvenute nelle Parte_1
more del processo di primo grado per euro 7.405,11;
3) Nel caso in cui fosse accertata la natura consortile delle spese comuni pretese dalla con il decreto ingiuntivo opposto, dichiarare l'incompetenza per Controparte_1
materia e per territorio del Tribunale di Cuneo a favore della competenza della Sezione
Specializzata in materia d'impresa del Tribunale di Torino, fissando il termine perentorio per la riassunzione del giudizio avanti al giudice competente. 4) Nel caso in cui dovesse ritenersi provato il credito della per le Controparte_1 causali di “spese comuni” di proprietà da essa deliberate e/o per l'accollo del debito per contributi consorziali di The Cabiria Srl derivante dalla scrittura privata del 14 maggio 2019, determinarsi l'importo dovuto per il credito di cui al punto 3 a) del ricorso per decreto ingiuntivo alla luce dei rendiconti consuntivi annuali e dei bilanci preventivi per gli anni
2019/2020/2021 e ridursi il debito accollatosi dalla di cui al punto 3 b) Parte_1
da euro 15.446,43 ad euro 14.749,56, revocando per tali motivi il decreto ingiuntivo opposto.
5) In caso di accoglimento totale o parziale dell'appello disporsi la restituzione di tutte le somme incassate da in via esecutiva in forza del decreto ingiuntivo Controparte_1
n. 390/2021 del Tribunale di Cuneo e della sentenza impugnata, maggiorate di interessi ai sensi dell'art. 1284, 4 comma, c.c.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio da distrarsi a favore del difensore antistatario.
Per parte appellata
Piaccia all'Ill.mo Giudice adito
In via pregiudiziale: dichiararsi l'appello inammissibile e/o come meglio riterrà la Corte ex art. 348 bis e ter cpc.;
Nel merito: Rigettare l'appello proposto confermando la sentenza impugnata;

Vinte le spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società proponeva opposizione al decreto ingiuntivo n. 390/2021, Parte_1
reso dal Tribunale di Cuneo il 23 aprile 2020 e munito di clausola di provvisoria esecutorietà, con cui era stata ingiunta di pagare, in favore della società convenuta la Controparte_1
somma di euro 19.631,85, oltre interessi e spese.
Il credito azionato in via monitoria dalla opposta si fondava sul mancato pagamento di oneri relativi a parti comuni del complesso commerciale denominato , sito in Borgo CP_1
San Dalmazzo, in cui era compreso un immobile di proprietà della società attrice. La suddetta somma ingiunta si componeva a sua volta di euro 4.185,42 a titolo di spese comuni ed euro 15.446,43 derivanti dall'accollo di un debito della società The Cabiria s.r.l., precedente conduttrice dell'immobile di proprietà attorea.
proponeva opposizione, contestando in primo luogo la qualità di Parte_1
amministratore del condominio in capo alla società convenuta opposta, in CP_1
secondo luogo la natura di spese comuni oggetto dell'ingiunzione, affermandone il carattere di oneri consortili. Sulla scorta di tale prospettazione, parte attrice invocava la nullità del decreto ingiuntivo, per incompetenza del giudice adito, assumendo trattarsi di crediti rientranti nella competenza funzionale e inderogabile del Tribunale delle Imprese, in quanto derivanti da un rapporto di partecipazione societaria nella società consortile . In CP_1
subordine, la società attrice in opposizione eccepiva la nullità del decreto ingiuntivo per inosservanza della clausola arbitrale contenuta nello Statuto del , richiamato dal CP_3
regolamento condominiale, con cui venivano devolute ad un collegio di arbitri le controversie tra i soci e la società. Sotto altro profilo, la società opponente eccepiva la nullità della scrittura privata con cui si era accollata il debito della società conduttrice, stante la cessione di credito pro soluto intervenuta il 30 aprile 2019 tra le medesime società, nonchè parti del presente giudizio.
Nel merito, la società opponente eccepiva l'inesistenza del credito oggetto di contestazione, anche in ragione dell'acconto già versato dalla opponente, superiore al saldo richiesto, rilevando altresì la discrepanza tra quanto richiesto in decreto ingiuntivo e quanto indicato nella scrittura privata di accollo;
per l'effetto la medesima chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo opposto per incompetenza del Tribunale ordinario e/o per insussistenza del credito, ovvero, in subordine, la riduzione dell'importo ingiunto in quanto effettivamente provato, previa sospensione della provvisoria esecutorietà.
Rigettata l'istanza di sospensione all'esito dell'udienza di discussione a tal fine fissata, la società opposta si costituiva contestando in primo luogo l'eccezione di incompetenza, rilevando come la società opponente non fosse socia di e negando, per CP_1
l'effetto, la natura di contributi consortili dei crediti oggetto di ingiunzione. Sul punto, la società opposta richiamava la pronuncia del Tribunale di Cuneo del 13 aprile 2013, con cui era stata affermata la natura di spese comuni ripartite secondo le tabelle allegate al regolamento condominiale. Del pari, per le medesime ragioni, la società opposta contestava l'applicabilità della clausola compromissoria arbitrale, non essendo la società Parte_1 socia del , invocandone, in ogni caso, la nullità in quanto non Controparte_4
conforme alla prescrizione dell'art. 34 d.lgs. 5/2003.
Parte convenuta contestava, altresì, l'eccezione di nullità della scrittura privata di riconoscimento di debito, successiva alla pretesa cessione di credito pro soluto, ritenuta valida anche sulla scorta del contratto di locazione tra la società RO ME e la nuova conduttrice Nel merito, contestava l'insussistenza del Parte_3 CP_1
credito, prospettata dall'opponente, richiamando la medesima pronuncia del Tribunale di
Cuneo in ordine alla ripartizione delle spese comuni e concludendo pertanto per il rigetto dell'opposizione.
Assegnati i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., rigettate le istanze istruttorie di prova orale formulate da parte attrice, la causa veniva rinviata per discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., senza necessità di ulteriore istruttoria.
All'esito dell'udienza di discussione del 20.10.2022, il giudice di primo grado pronunciava sentenza, con cui rigettava l'opposizione e per l'effetto confermava il decreto ingiuntivo n.
390/2021, che dichiarava definitivo ai sensi dell'art. 653 cpc, con condanna di parte opponente al pagamento dell'ulteriore somma di € 7.405,11, sempre a titolo di spese comuni maturate e approvate in corso di causa, richieste dalla convenuta opposta con la prima memoria ex art 183, comma 6, cpc., oltre alla rifusione delle spese di lite.
Avverso la suddetta pronuncia proponeva appello, ritualmente notificato Parte_1
in data 09.12.2022, con cui chiedeva, in totale riforma della sentenza di primo grado, di annullare e/o revocare e/o dichiarare inefficace il decreto ingiuntivo n. 390/2021 del Tribunale di Cuneo per difetto di legittimazione/titolarità del credito della Società Controparte_1
in relazione alla riscossione delle “spese comuni” di proprietà; per mancanza di
[...]
prova del credito azionato in punto “spese comuni”, attesa, altresì, la mancata produzione delle deliberazioni di approvazione dei relativi bilanci preventivi e consuntivi relativi agli anni 2019/2020 e 2021 della società consortile e la sussistenza della prova del CP_1
pagamento di un importo complessivo di € 3.500,90; per nullità della promessa di pagamento di sottoscritta in data 14.5.2019. Parte appellante chiedeva inoltre di Parte_1
annullare la condanna portata dalla sentenza impugnata al pagamento da parte della
[...]
dell'ulteriore somma per “spese comuni” sopravvenute nelle more del processo Parte_1
di primo grado per euro 7.405,11¸ nonché, nel caso in cui ne fosse stata accertata la natura consortile, di dichiarare l'incompetenza per materia e per territorio del Tribunale di Cuneo in favore della Sezione Specializzata in materia d'impresa del Tribunale di Torino;
ovvero ancora, in subordine, di determinarsi l'importo dovuto alla luce dei rendiconti consuntivi annuali e dei bilanci preventivi per gli anni 2019/2020/2021 e di ridursi il debito accollatosi dall'appellante da euro 15.446,43 ad euro 14.749,56, revocando per tali motivi il decreto ingiuntivo opposto.
Parte appellata si costituiva chiedendo, in via pregiudiziale, la dichiarazione di inammissibilità dell'appello ex art. 348bis cpc per carenza di specificità dei motivi e, nel merito, il rigetto del medesimo, con conferma integrale della sentenza impugnata e refusione delle spese di lite.
Precisate le conclusioni e depositati gli scritti conclusivi, con ordinanza del 24.04.2025 la causa veniva rimessa a decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) La sentenza impugnata
Il Tribunale di Cuneo ha rigettato l'opposizione, in quanto infondata, per non avere l'opponente dato prova dei fatti estintivi, modificativi o impeditivi della opposta pretesa creditoria. Per contro, il giudice di prime cure ha ritenuto che parte opposta avesse dato piena prova della propria pretesa creditoria, attraverso le fatture oggetto di contestazione, recanti espressamente il riferimento alle “spese comuni” (doc. 3 fascicolo monitorio), per l'importo complessivo di euro 4.185,42, oggetto di ingiunzione, unitamente alla ripartizione delle spese dell'anno 2019, regolarmente comunicata dalla società alla società odierna CP_1
opponente, a mezzo pec (doc. 10 fascicolo parte convenuta). Del pari, è stato altresì prodotto il regolamento condominiale contrattuale, nonché la sentenza del Tribunale di Cuneo, resa nell'ambito del contenzioso locatizio tra la società The Cabiria s.r.l. e la allora società
proprietaria dell'immobile e dante causa Parte_4 dell'odierna appellante, con cui il Tribunale aveva riconosciuto la validità della tabella contrattuale allegata al regolamento.
Tali evidenze documentali e la circostanza che la società opponente non fosse consorziata di
, ma mera proprietaria di immobile nel complesso commerciale predetto, CP_1
indicevano il giudice di primo grado a concludere che si vertesse su crediti relativi a spese comuni. Tanto è stato valutato sufficiente a considerare altresì superata l'eccezione di incompetenza del Tribunale adito, in favore del Tribunale delle Imprese, non trattandosi di crediti riconducibili a rapporti societari, così come la pretesa applicazione della clausola arbitrale, del pari prevista per le controversie relative a rapporti tra soci.
Analogamente il Tribunale ha ritenuto sussistente la legittimazione attiva della creditrice, essendo, nell'ambito della società consortile, la stessa a gestire CP_1
l'amministrazione dell'intero complesso, come era possibile evincere dalla lettura dello
Statuto consortile e del Regolamento Condominiale, nonché dalla pronuncia del 13.04.2013 del Tribunale di Cuneo: il regolamento condominiale contrattuale era vincolante per tutte le proprietà facenti parte del condominio, indipendentemente dalla appartenenza al consorzio, così come la validità dell'allegata tabella commerciale convenzionale. Il giudice di prime cure ha inoltre evidenziato come l'attività della società consortile fosse CP_1 strettamente connessa con l'attività di amministrazione di condominio: il consorzio era stato specificamente costituito per la promozione e lo sviluppo del Centro Commerciale
[...]
di Borgo San Dalmazzo e aveva ad oggetto, tra l'altro, l'amministrazione del CP_1
condominio e la gestione delle aree comuni del complesso immobiliare.
L'ulteriore credito di euro 15.446,43 è stato invece ritenuto fondato sulla scrittura privata di promessa di pagamento, da parte della società attrice, del debito della società conduttrice The
Cabiria, del 30 aprile 2019 (doc. 2 fascicolo monitorio) e sulla considerazione che la cessione del credito non fosse avvenuta pro soluto, atteso che la norma dell'art. 1198 c.c. prevede che la cessione del credito in luogo di adempimento avvenga pro solvendo, salva una specifica diversa volontà contraria delle parti, nel senso di ritenere che con la cessione il cedente non sia responsabile di futuri inadempimenti del debitore ceduto. Parte opposta ha inoltre prodotto in atti il contratto di locazione intervenuto tra la società e la società Parte_1
nel quale risultava riprodotto il medesimo contenuto della scrittura privata di Pt_3 accollo, laddove all'art. 6 si riportava l'obbligo, posto in capo alla società conduttrice, di pagare alla locatrice l'importo di euro 1.500,00 anticipato alla società per CP_1
“sopperire al prolungato mancato pagamento delle spese condominiali da parte della succitata società ”. Controparte_5
Il Tribunale ha infine accolto la domanda di pagamento di ulteriori € 7.405,11, per le medesime causali, che parte convenuta opposta aveva formulato, nei limiti consentiti dalle preclusioni processuali, ovvero con memoria n. 1 ex art. 183, comma 6, cpc.
Le spese hanno seguito la soccombenza.
2) I motivi di appello proposti da Parte_1 Alla luce delle suddette statuizioni, l'appellante, ha sollevato una serie di censure, volte ad ottenere la declaratoria di nullità della sentenza impugnata e la riforma integrale della medesima, con conseguente annullamento e/o revoca e/o dichiarazione di inefficacia del decreto ingiuntivo n. 390/2021 del Tribunale di Cuneo.
Primo motivo
Con il primo motivo di impugnazione l'appellante ha eccepito il difetto di legittimazione attiva, in quanto soggetto titolare del potere di rappresentanza del condominio CP_1
sarebbe infatti in via esclusiva l'amministratore di condominio, figura impersonata dal geometra nominato proprio dalla società consortile CP_2 Controparte_1
La società consortile seppur dotata d'importanti ruoli Controparte_1 nell'amministrazione del complesso anzidetto, come risulta dal suo stesso statuto, oltreché dal regolamento del condominio, non avrebbe alcun potere di rappresentare quest'ultimo innanzi a terzi, e dunque, tantomeno, innanzi all'autorità giudiziaria.
Le fatture di cui si chiede il pagamento al condomino si riferiscono Parte_1 genericamente a “spese comuni” deliberate dal consorzio di cui non viene specificata la natura condominiale (doc. 3 fascicolo monitorio); in ogni caso dalla documentazione in atti risulterebbe che sia l'Amministratore del Condominio Borgo ME, il geom.
[...]
a convocare e presiedere le assemblee dei condomini, a predisporre i bilanci CP_2
preventivi e consuntivi, ad effettuare la ripartizione delle spese condominiali e a redigere e sottoscrive i verbali delle adunanze.
La motivazione della sentenza impugnata sul punto sarebbe, pertanto, monca, oltre che meramente “apparente” ovvero "perplessa" o "incomprensibile” e il difetto di motivazione ne comporterebbe la nullità, in quanto affetta da error in procedendo.
Secondo motivo
Con il secondo motivo di gravame l'appellante censura la sentenza impugnata per avere ritenuto pienamente provata la pretesa creditoria, in quanto non sarebbero sufficienti a tal fine né le fatture oggetto di contestazione, né la ripartizione spese del 2019, ma sarebbero necessarie le delibere assembleari di approvazione dei preventivi e consuntivi per gli anni
2019 e 2020, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. che condizionerebbe la possibilità per l'amministratore di ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.
Le deliberazioni di approvazione di “spese comuni” da parte delle assemblee della società consortile, diverse da quelle deliberate dalle assemblee condominiali, non potrebbero inoltre essere considerate titolo idoneo per la riscossione nei confronti di contro Parte_1 la quale non ha agito quale obbligata in solido della sua conduttrice Controparte_1
consorziata , ma indirizzando le fatture e la ripartizione di spesa direttamente Parte_3
all'odierna appellante, che, pacificamente, nel periodo in questione non era socia della
[...]
in violazione degli artt. 1135-1136 c.c. CP_1
Né sarebbe invocabile, a sostegno della qualifica di natura condominiale delle spese, la
Tabella commerciale convenzionale, secondo quanto stabilito dal Tribunale di Cuneo con sentenza n. 176/13 in data 12 aprile 2013, emessa in una causa che aveva visto contrapposti la
(dante causa di e la Parte_4 Parte_1 conduttrice dell'epoca, The Cabiria Srl: si tratterebbe di diverse specifiche previsioni contrattuali intercorse tra soggetti differenti, rispetto alle quali la validità della tabella contrattuale allegata al regolamento è stata affermata come mero obiter dictum.
L'appellante evidenzia, quindi, come, nel caso di specie, una parte delle spese comuni in oggetto sia comunque stata versata alla , che avrebbe incassato la somma CP_1 complessiva di € 3.500,90.
Terzo motivo
Con un terzo motivo di impugnazione afferma l'incompetenza del giudice Parte_1 adito, vertendo il credito azionato su spese di natura consortile, ascrivibili nell'alveo dei rapporti societari facenti capo ai soci consorziati. La fattispecie sarebbe dunque annoverabile tra le cause societarie, in virtù della “connessione impropria” contemplata dal D. Lgs.
168/2003, con conseguente competenza del Tribunale di Torino, Sezione Specializzata per le
Imprese.
Quarto motivo
L'appellante ravvisa un profilo di censura della sentenza di primo grado per aver ritenuto valida la promessa di pagamento di cui alla scrittura privata del 14.05.2019. Quest'ultima sarebbe infatti priva di causa, stante la precedente cessione dello stesso credito a proprio favore, da intendersi “pro soluto”, avvenuta in data 30 Aprile 2019.


3. La difesa di Controparte_1
In relazione al primo motivo di impugnazione parte appellata rimanda alla distinzione tra legittimazione ad agire e titolarità del diritto fatto valere in giudizio, attinente al merito, che nella vicenda processuale in oggetto sarebbe stato adeguatamente provato. Da qui l'infondatezza, in particolare, del secondo motivo d'appello, trattandosi di spese derivanti dall'amministrazione e gestione del centro commerciale de quo da parte della società appellata, in ossequio al regolamento contrattuale trascritto e alla luce della tabella millesimale contrattuale allegata, come stabilito dalla sentenza n. 176/2013 del Tribunale di
Cuneo. La circostanza, inoltre, che l'appellante avesse comunque ammesso il parziale pagamento delle spese comuni e richiesto, in via subordinata, una riduzione della somma eventualmente dovuta, rappresenterebbe un ulteriore riconoscimento di debito, nonché una implicita legittimazione della pretesa di nella veste di Amministratore. CP_1
Sull'incompetenza del Tribunale ordinario in luogo di quello delle imprese l'appellata rileva come la competenza del Tribunale delle Imprese sia esclusiva e sussista solo in specifici casi stabiliti dall'art. 3 D. Lgs. 168/2003, ossia quando si discuta di rapporti societari, tra soci, amministratori o organi societari.
Nel caso di specie non sarebbe socia di , né ora né Parte_1 CP_1
quando è stato depositato il decreto ingiuntivo, come risulta dalla visura camerale doc. n. 5: il socio della società consortile sarebbe conduttrice dell'opposta e CP_1 Pt_3
gestore dell'attività commerciale nell'unità di proprietà di Le ipotesi di Parte_1
connessione impropria, neppure ravvisabile nella fattispecie, non potrebbero inoltre di per sé incidere sulla competenza.
In ordine al quarto e ultimo motivo di impugnazione, parte appellata evidenzia come la cessione del credito del 30.04.2019 si presuma pro solvendo, in mancanza di diverso patto espresso, e comunque sia stata superata dalla promessa di pagamento del 14.05.2019, con cui si è accollata il debito degli oneri accessori di The Cabiria, allora sua Parte_1
conduttrice.


4. I motivi della decisione
Come già evidenziato in precedenza, l'importo del decreto ingiuntivo opposto in primo grado era formato per circa 4.000 euro dall'importo delle c.d. spese comuni e per i restati 15.000 euro dall'importo delle spese dovute alla società consortile dalla società The CP_1
Cabiria e oggetto della scrittura privata del 14.05.2019.
Sulla prima tipologia di spese si incentrano i primi tre motivi di appello, mentre il quarto motivo riguarda gli accordi intercorsi tra le parti in relazione alla posizione debitoria della società The Cabiria.

4.1 Le spese comuni
Per inquadrare correttamente la vicenda appare utile partire dalla sentenza di primo grado in cui il giudice di prime cure ha evidenziato che la società è stata Controparte_1 specificamente costituita per la promozione e lo sviluppo del
[...]
e ha ad oggetto, tra l'altro, l'amministrazione del Controparte_6
condominio e la gestione delle aree comuni del complesso immobiliare (v. pag. 5 sent. punto
3.3.).
Dall'esame complessivo degli atti - statuto della società consortile e regolamento di condominio – si evince, infatti, come la finalità specifica che ha determinato la costituzione della società sia stata la volontà di gestire l'edificando centro commerciale di Borgo San
Dalmazzo, di cui era già stato realizzato tutto il fabbricato A ed era in corso di realizzazione il fabbricato B.
È evidente, pertanto, che si sia voluto costituire un consorzio di urbanizzazione, ovvero una aggregazione di persone fisiche o giuridiche, preordinata alla sistemazione o al miglior godimento di uno specifico comprensorio mediante la realizzazione e la fornitura di opere e servizi.
Secondo la giurisprudenza di legittimità tali consorzi sono figure atipiche, nelle quali i connotati delle associazioni non riconosciute si coniugano con un forte profilo di realità, sicché il giudice, nell'individuare la disciplina applicabile, deve avere riguardo, in primo luogo, alla volontà manifestata nello statuto e, solo ove questo non disponga, alla normativa delle associazioni o della comunione (v. per tutte Cass. Civ. Sez.
1, Sentenza n. 9568 del 13/04/2017 - Rv. 643730 – 01, nonché Cass. Civ.
Sez. 1, Sentenza n. 13417 del 01/06/2010 - Rv. 613385 – 01- che afferma che
Ai consorzi volontari di urbanizzazione non è applicabile la disciplina dei consorzi per il coordinamento della produzione e degli scambi, di cui agli art. 2602 e ss. cod. civ., trattandosi di enti di diritto privato, finalizzati alla sistemazione ed al miglior godimento di un comprensorio ed aventi natura di associazioni non riconosciute, onde la fonte primaria della loro disciplina è l'accordo delle parti.).
Proprio l'autonomia privata definisce i termini per l'adesione o il recesso dal consorzio.
Così in tema di consorzi di urbanizzazione è stato ritenuto pienamente lecito il meccanismo di adesione al predisposto dall'autonomia privata, che si attua attraverso la semplice CP_3
stipulazione del contratto di compravendita di un'unità immobiliare ricadente nel comprensorio, essendo tale adesione - alla quale si ricollega l'assunzione dei corrispondenti obblighi dell'aderente - contemplata sia da una clausola statutaria, che implica il preventivo assenso degli altri proprietari di immobili partecipanti al consorzio, sia dallo stesso atto di trasferimento immobiliare, espressione della volontà del nuovo acquirente di partecipare al (v. Cass. Civ. Sez. 2 - , Ordinanza n. 14407 del 23/05/2024 - Rv. 671364 - 01). CP_3 Mentre, proprio per il nesso funzionale tra i beni di proprietà comune e quelli di proprietà esclusiva, si è ritenuto che il recesso del consorziato diretto alla liberazione dall'obbligo contributivo, in assenza di specifica previsione statutaria, non è disciplinato dall'art. 1104
c.c., che consente l'"abbandono liberatorio" nella comunione, bensì dall'art. 1118 c.c., che lo vieta nel condominio (v. Cass. Civ, Sez. 2, Sentenza n. 27634 del 30/10/2018 - Rv. 651029 -
01).
Nel caso in esame lo statuto della società consortile prevede che le quote della CP_1
società si trasferiscano automaticamente e proporzionalmente ai successivi eredi e aventi causa con il trasferimento dei lotti immobiliari cui sono correlate – art. 6 – e che vi siano delle spese, oltre a quelle prettamente consortili, che sono sostenute direttamente dalla
[...]
e che vengono successivamente ripartite tra tutti i partecipanti al consorzio in base CP_1 alla tabella millesimale contrattuale definita “tabella commerciale convenzionale” allegata al presente statuto – art. 7.
Tali spese sono espressamente e analiticamente riprese all'art. 7 del Regolamento contrattuale di condominio, richiamato nei vari atti di acquisto e trascritto presso la Conservatoria dei
Pubblici Registri Immobiliari, con la specificazione che la tabella millesimale “commerciale convenzionale” è calcolata contrattualmente in proporzione alla superficie commerciale di ciascun negozio con applicazione di coefficiente convenzionale di riduzione per le grandi e medie superficii di vendita.
La società ha acquistato un immobile sito nel fabbricato B del centro Parte_1
commerciale, adibito a discoteca e locato, prima, alla società The Cabiria s.r.l. e, successivamente, alla società Parte_3
Il precedente proprietario dei locali, dante causa della era Parte_1 [...]
parte della controversia conclusa con la sentenza del Parte_4
Tribunale di Cuneo del 12 aprile 2013 più volte menzionata negli atti. La controparte era la società conduttrice dei locali, The Cabiria s.r.l.
Con questa sentenza veniva rigettata la domanda del locatore di recuperare dal conduttore determinate spese, in quanto non vi era stata la cessione delle quote consortili, ipotesi pur prevista dall'art. 6 dello Statuto per i contratti di locazione immobiliare.
Verosimilmente per evitare esiti negativi in futuri contenziosi, in occasione della stipula del contratto di locazione tra e è stato previsto l'acquisto da parte della Parte_1 Pt_3
conduttrice delle quote sociali detenute dalla locatrice nella società consortile CP_1 al loro valore nominale, in modo da attuare la clausola di subentro di cui all'art. 6 dello
[...]
Statuto, richiamato espressamente dal regolamento di condominio. Fermo restando la sua solidale responsabilità, in questo modo ha trasferito Parte_1
l'onere del versamento dei contributi atti a coprire le spese consortili, secondo la dizione del suddetto art. 6, sul conduttore Pt_3
Tuttavia le spese comuni di cui si discute non sono menzionate nel suddetto articolo 6, ma nel successivo articolo 7 e per le stesse è previsto che siano anticipate direttamente dalla società
e successivamente ripartite in base alla tabella commerciale convenzionale, CP_1
che fa indubbiamente riferimento ai millesimesi assegnati ai diversi lotti di proprietà.
Non essendo previsto, per tali spese, un meccanismo che consenta di ribaltarne l'onere sul conduttore, come previsto per le spese prettamente consortili di cui all'art. 6, occorre concludere che le stesse rimangano in carico al proprietario dell'immobile in quanto tale, come una obligatio propter rem atipica.
Come già indicato, infatti, per la giurisprudenza di legittimità, in mancanza di statuizione specifica rinvenibile nello statuto, si applica l'art. 1118 c.c. che vieta qualsiasi meccanismo di
“abbandono liberatorio”.
Conseguentemente, non trattandosi di spese condominiali, ma di spese comuni anticipate dalla società in base alle statuizioni statutarie e regolamentari, infondato CP_1
risulta il primo motivo di appello non potendo le stesse essere riscosse dall'amministratore di condominio, geom. CP_2
L'invio della documentazione relativa a tali spese direttamente da a CP_1 [...]
unitamente alla rendicontazione delle altre spese consortili, richieste invece alla Pt_1
conduttrice stante la cessione delle quote consortili, rende palese la loro natura di Pt_3 spese non condominiali, come tali non di pertinenza dell'assemblea condominiale.
Da ciò consegue anche il rigetto del secondo motivo di appello, non potendosi applicare quanto disposto dall'art. 67 disp. Att. C.c. a dei crediti che non possono considerarsi condominiali.
Esclusa la natura condominiale dei suddetti crediti, improprio appare anche il riferimento ai consuntivi annuali inviati dall'amministratore di condominio Geom. per sostenere che CP_2 con il pagamento, documentato, di € 3.500,90 si sia già corrisposto più di quanto si doveva.
Una volta inquadrate le spese comuni di proprietà in quelle sostenute e anticipate dalla
[...]
ai sensi dell'art. 7 dello Statuto e correttamente ripartite tra i vari proprietari in CP_1 base alla tabella commerciale convenzionale, si evince come i versamenti per €3.500,90 effettuati dall'appellante siano stati correttamente imputati nella scheda riportante la situazione crediti di al 17.02.2021 a scomputo di quanto dovuto in tutto Parte_1
o in parte per le fatture 170/2019, 30/2020 e 67/2020. La connessione di tali crediti con quelli propriamente consortili, stante la riconducibilità al medesimo soggetto giuridico avrebbe reso necessario in primo grado Controparte_1
l'affermazione della competenza del Tribunale specializzato ai sensi dell'art. 3 D.L.vo
168/2003.
Tuttavia tale profilo comporta solo la revoca del decreto ingiuntivo, in quanto emesso da un giudice incompetente, lasciando intatta la competenza di questa Corte di Appello sulla valutazione della fondatezza della pretesa creditoria propria del giudizio di cognizione conseguente all'opposizione a decreto ingiuntivo, non rientrando tra le ipotesi di remissione degli atti al giudice di primo grado ai sensi degli artt. 353 e 354 c.p.c. nella versione temporalmente vigente. Occorre, pertanto, rigettare anche il terzo motivo di appello.
Nelle conclusioni dell'atto di appello, poi riportate con minime differenze stilistiche nel foglio di precisazione delle conclusioni, per quanto riguarda le spese comuni, si chiede di annullare la condanna portata dalla sentenza al pagamento da parte dell'opponente dell'ulteriore somma per spese comuni di euro 7.405,11.
Tuttavia alcuno dei motivi di appello riguarda specificatamente tale somma e/o la critica al punto della sentenza che ne sorregge la condanna, ovvero la statuizione che la loro richiesta di pagamento effettuata dall'attuale appellata con la memoria n. 1 ex art. 183 cp.c. sia corretta, in quanto precisazione della domanda ammessa nei limiti consentiti dalle preclusioni processuali. La mancata impugnazione di tale statuizione ne comporta il passaggio in giudicato, cosicchè, rigettati gli altri motivi di appello che miravano a contestare la fondatezza della richiesta di pagamento - in quanto effettuata da soggetto non legittimato, trattandosi di spese da ricondurre nell'alveo delle spese condominiale, o nei confronti del soggetto privo di legittimazione passiva, trattandosi di spese da ricondurre nell'alveo delle spese consortili - occorre confermare la condanna al pagamento anche di tali ulteriori somme.

4.2. Le spese originariamente dovute dalla società The Cabiria s.r.l.
Una parte significativa dell'importo portato dal decreto ingiuntivo opposto era costituito dalla somma originariamente dovuta alla società dalla precedente conduttrice Controparte_1 dell'immobile di proprietà dell'appellante, ovvero la società The Cabiria s.r.l..
Rispetto a tale somma, pari a € 15.449,43, l'appellata aveva fatto valere la scrittura privata del
14.05.2019 con la quale la si era impegnata a ripianare i debiti che la Parte_1
società aveva nei confronti della Controparte_5 Controparte_1
L'appellante, con il quarto motivo di appello, ha chiesto la riforma della sentenza, allegando l'esistenza di una precedente scrittura privata del 30.04.2019, con cui tali crediti erano stati ceduti dalla alla con conseguente inesistenza Controparte_1 Parte_1 dell'oggetto del successivo accordo.
In ogni caso l'appellante ha chiesto, in subordine, la riduzione della condanna all'importo portato dalla prima scrittura privata, pari a € 14.749,56, anziché i € 15.449,43 conteggiati nella fase monitoria, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Il giudice di primo grado ha considerato la cessione del 30.04.2019 pro solvendo e quindi pienamente legittima la successiva scrittura del 14.05.2019, le cui statuizioni erano confermate anche dalle condizioni presenti nel contratto di locazione successivamente intervenuto tra e prodotto in atti. Parte_1 Pt_3
Il motivo di appello è infondato.
Non vi è dubbio che l'oggetto delle due scritture private sia diverso, in quanto con la prima del 30.04.2019 viene ceduto il credito portato da precise fatture, allegate alla scrittura, per complessivi € 14.749,56, mentre nella seconda scrittura vi è il generico impegno da parte di a corrispondere a € 1.500 euro mensilmente onde ripianare i Parte_1 CP_1 debiti che la società aveva nei confronti dell'attuale Controparte_5 appellata a titolo di oneri accessori maturati nell'ambito del rapporto di locazione originato dalla sottoscrizione del relativo contratto del 1° gennaio 2016 e fino al saldo dell'importo complessivamente dovuto da quest'ultima.
Solo la prima scrittura poteva, quindi, avere un importo predeterminato, costituito dall'importo delle fatture allegate, mentre la determinazione di quanto complessivamente dovuto dalla società ha potuto essere definitivamente Controparte_5
conteggiato solo a seguito della risoluzione contrattuale intervenuta a decorrere dal
31.10.2019.
La mancata specificazione dell'esclusione dal successivo accollo delle fatture precedentemente cedute conferma la natura pro solvendo del precedente accordo, ed in ogni caso la volontà novativa dell'accordo del 14.05.2019 rispetto alla cessione del 30.04.2019 trova conferma nel tenore del contratto di locazione stipulato a decorrere dal 01.11.2019 da e Parte_1 Pt_3
Viene infatti statuito che si impegni a pagare a , con liberazione di Pt_3 CP_1
le fatture emesse nei confronti di The Cabiria s.r.l. tra il 01.10.2018 e il Parte_1
31.10.2019 e rimaste impagate, come da prospetto e fatture allegate (v. contratto
[...]
– in atti), manifestando, a mesi di distanza, come l'intenzione delle parti Pt_1 Pt_3 fosse quella di tenere effettivamente indenne la società dall'inadempimento CP_1
della precedente conduttrice.
L'appello deve essere integralmente rigettato.

5. Le spese del giudizio
La regolamentazione delle spese processuali è retta dal principio di causalità, di cui è espressione il criterio della soccombenza (art. 91, co. 1, parte prima, c.p.c.).
Le spese processuali del grado gravano sull'appellante, soccombente totale, in quanto alla revoca del decreto ingiuntivo è seguita la condanna al pagamento integrale della somma portata dal suddetto decreto ingiuntivo, con conseguente conferma sostanziale della sentenza impugnata.
Le spese sono liquidate secondo i parametri del d.m. 10 marzo 2014, n. 55.
Il valore della controversia è determinato dall'entità del credito azionato (scaglione euro
5.201,00-26.000,00).
Tenuto conto del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, non vi è motivo di discostarsi dall'applicazione dei parametri forensi medi, tranne per quella istruttoria, per la quale si applicano i parametri forensi minimi, atteso che non è stata compiuta istruzione probatoria.
Le spese processuali sono liquidate nella somma di euro 4.888,00 per compensi (euro
1.134,00 per la fase di studio, euro 921,00 per la fase introduttiva, euro 922,00 per la fase istruttoria, euro 1.911,00 per la fase decisionale), oltre a spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge.
Il rigetto integrale dell'appello genera a carico dell'appellante l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13, co.

1-quater, parte prima, d.P.R. n. 30 maggio 2002, n. 115).


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Torino - Sezione Seconda Civile, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 911/2022 pronunciata dal Tribunale di Cuneo in data
[...]
20.10.2022; revoca il decreto ingiuntivo n. 390/2021 emesso dal Tribunale di Cuneo in data 23.04.2021; condanna l pagamento in favore Parte_1
della società consortile della somma portata dal suddetto decreto Controparte_1 ingiuntivo pari ad € 19.631,85 oltre interessi;
conferma per il resto la sentenza impugnata;
condanna parte appellante a rifondere a le spese del presente grado di Controparte_1 giudizio, che si liquidano in € 4.888,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%,
C.P.A., IVA, se dovuta, e successive occorrende;
dà atto della sussistenza dell'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater, del DPR
30.5.2002, n. 115, così come novellato dalla l. 24.12.2012, n. 228, a carico dell'appellante, del versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.
Così deciso in Torino nella camera di consiglio in data 28.05.2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dr. Francesca Firrao Dr. Cecilia Marino