CORTE di APPELLO di MESSINA
Prima sezione civile
^^^^^^^^^
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di ES, Prima sezione civile, composta dai magistrati:
1)Dott. Augusto Sabatini Presidente
2)Dott. Marisa Salvo Consigliere rel.
3) Dott. Maria Giuseppa Scolaro Consigliere
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 373/2023 R. G. cont., posta in decisione all'udienza del 28.10.2024

vertente tra
con sede in Barcellona P.G., in Parte_1
persona del liquidatore pro tempore, C.F. elettivamente domiciliata in Barcellona P.G., P.IVA_1
Via Mandanici n.109, presso lo studio dell'Avv. Luigi Bambaci che la rappresenta unitamente e disgiuntamente all'Avv. Giovanna Puliafito giusta procura rilasciata su foglio separato dall'atto di citazione in riassunzione
Attrice in riassunzione
e
nato a [...] P.G. il 24.08.1946, c.f.: Controparte_1 , e nata a [...] P.G. il 16.03.1954, c.f.: C.F._1 Controparte_2
, elettivamente domiciliati in ES via Santa Maria del Selciato n. 4 presso C.F._2
lo studio degli Avv. Giovanni Siracusa e Giuseppa Siracusa, che li rappresentano unitamente e disgiuntamente giusta procura rilasciata su foglio separato dalla comparsa di costituzione e risposta
Convenuti in riassunzione
Oggetto: giudizio di rinvio a seguito dell'ordinanza n. 3926 del 28.07-09.02.2023 con cui la Suprema
Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso principale proposto da
[...]
ha cassato la sentenza n. 76/2020 della Corte di Appello di ES depositata Parte_1
il 10.02.2020 e rinviato alla medesima Corte in diversa composizione.

Conclusioni dei procuratori delle parti:
Per l'attrice in riassunzione: “in applicazione di quanto disposto dalla Suprema Corte di
Cassazione con l'Ordinanza n. 3926/23 (emessa nel giudizio n. 14629/2021 R.G.) pubblicata e
comunicata a mezzo PEC in data 9 febbraio 2023, in accoglimento del ricorso proposto da questa
società istante, riformare la sentenza n. 76/2020 Reg. Sent. nella parte in cui rigettava il proposto
motivo di appello di eccezione di prescrizione dall'azione di garanzia per i vizi ai sensi dell'art. 1495
c.c. per quanto più ampiamente esposto nella narrativa del presente atto di riassunzione.
b) Per l'effetto e in via conseguenziale, per come chiesto nell'atto di appello 9gennaio 2018, nel
giudizio n. 36/2018 R.G. (n. 3 delle conclusioni), annullare e/o riformare la impugnata sentenza
681/2016 del LE di Barcellona P.G. in ordine alla disposta condanna al risarcimento dei
danni all'immobile per cui è causa per quanto più ampiamente esposto al motivo 1) della narrativa
del presente appello.
c) Sempre per l'effetto accogliere il III° motivo di appello del giudizio n. 36/2018 R.G. e per l'effetto
revocare il disposto sequestro conservativo sull'immobile e di cui al provvedimento del 20 dicembre
1989, trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari in data 16/01/1990. Dichiarare nulli tutti gli atti successivi compresa la conversione del sequestro in pignoramento e di cui alla procedura
esecutiva immobiliare n. 10/2017 R.G. del tribunale di Barcellona.
d) Attesa che la indicata procedura risulta essere ormai definita con la assegnazione del bene oggetto
del compendio pignorato, disporne la immediata restituzione del bene.
e) Sempre per l'effetto, accogliere il IV° motivo di appello del giudizio n. 36/2018 R.G. e per l'effetto
revocare la condanna alle spese processuali in favore degli odierni appellati in riassunzione per le
ragioni e deduzioni nello stesso motivo spiegate nell'atto di appello datato 9 gennaio 2018.
f) Condannare gli appellati al pagamento di spese e compensi di causa del II° grado di giudizio di
appello n. 36/2018 R.G., con distrazione in favore degli odierni difensori della società appellante in
riassunzione.
g) Quantificare e liquidare in favore della in persona del Parte_1
liquidatore pro-tempore le spese e i compensi del giudizio dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione
con distrazione in favore degli odierni difensori della società appellante in riassunzione. ) Disporre
la acquisizione dell'intero fascicolo d'ufficio del giudizio n. 14629/2021 R.G. di quello dell'appello
n. 36/2018 e di quello del giudizio di n. 716/1994 R.G. del LE di Barcellona CP_3
P.G..
Per i convenuti in riassunzione: ” dichiarare inammissibili e/o improcedibili e/o improponibili,
comunque infondate in fatto ed in diritto, le domande tutte formulate dalla Parte_1 [...]
con l'”Atto di citazione in appello a seguito di rinvio della Corte di Cassazione ex Parte_1
art. 392 e segg. c.p.c.” e, per l'effetto e con qualsiasi motivazione, rigettarle integralmente;

2°) In ogni caso rigettare i motivi di appello riproposti confermando in ogni sua parte l'impugnata
sentenza;
3°) In linea del tutto subordinata e solo per la non temuta ipotesi in cui dovessero essere accertati,
sulla base dei documenti in atti, vizi e danni non compresi nella scrittura del 25/11/1986, riformare
la sentenza impugnata limitatamente agli stessi.
4°) Rigettare la richiesta di condanna di pagamento delle spese dei vari gradi del giudizio formulata dalla società;
5°) Condannare la in persona del suo legale rappresentante, a Parte_1
pagare le spese del presente giudizio da liquidarsi sulla base dei vigenti parametri forensi tenendo
conto del complessivo comportamento processuale tenuto da essa società”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 29-31.01.1990 e Controparte_1 Parte_2
convenivano in giudizio la , chiedendone la Parte_1
condanna al risarcimento dei danni subiti in ragione dei vizi riscontrati sull'immobile che avevano acquistato dalla stessa società, giusto contratto di compravendita stipulato il 25.11.1986.
Esponevano che , sin dall'acquisto, l'immobile aveva presentato vizi (umidità, scrostamento delle vernici, infiltrazioni, piccoli cedimenti delle parti comuni, ecc.) , che la società aveva riconosciuto,
assumendosi l'impegno alla relativa eliminazione, giusta scrittura privata sottoscritta dalle parti contestualmente all'atto pubblico di compravendita.
Lamentavano che, tuttavia, i vizi denunciati sin dalla data del rogito non erano stati eliminati e che erano stati scoperti ulteriori e nuovi vizi e che, in ragione di ciò, avevano precedentemente proposto ricorso per accertamento tecnico preventivo (procedimento n. 769/1989 R.G.), espletato tramite l'ing.
nominato dal Presidente del LE di ES, e pure avviato procedimento per CP_4
sequestro conservativo immobiliare (procedimento n. 2474/1989 R.G.), concesso dal Presidente del
LE di ES fino alla concorrenza di lire 100.000.000.
Si costituiva in giudizio la , che nel corso del Parte_1
giudizio, su autorizzazione del giudice, chiamava in garanzia , , Controparte_5 CP_6
e in qualità di responsabili rispettivamente dei lavori idraulici, Controparte_7 Controparte_8
del posizionamento delle piastrelle e della pitturazione del bagno, delle opere di muratura e dei lavori relativi agli intonaci interni.
Venivano, inoltre, chiamati in causa anche gli eredi di , per i danni che, a detta della Persona_1 società, erano stati arrecati all'immobile dai lavori di sbancamento realizzati dal loro dante causa.
Il LE di ES, a seguito della sopravvenuta istituzione del LE di Barcellona P.G.,
con ordinanza del 28.04.1994 dichiarava la propria incompetenza e assegnava alle parti un termine per la riassunzione del giudizio di merito dinanzi al LE di Barcellona P.G.
Nel giudizio riassunto si costituivano tutte le parti, eccetto . Controparte_7
Istruita la causa, il LE di Barcellona P.G., con sentenza n. 681/2016, condannava la al pagamento della somma di € 22.259,30, oltre Parte_1
rivalutazione, a titolo di risarcimento dei danni per i vizi riscontrati, nonché al pagamento di ulteriori
€ 2.000,00 per il mancato rilascio del certificato di abitabilità dell'immobile in questione;
rigettava,
invece, le domande nei confronti dei terzi chiamati.
Avverso la sentenza proponeva appello la , Parte_1
domandandone la riforma – limitatamente alle domande proposte dai coniugi Parte_3
e sollevando preliminarmente l'eccezione di prescrizione dell'azione risarcitoria ex art. 1495 c.c..
Il giudice dell'impugnazione, con sentenza n. 76 del 10.02.2020, rigettava l'appello, ritenendo infondata sia l'eccezione di prescrizione sollevata dalla società sia la censura relativa al riconoscimento del diritto al risarcimento del danno conseguente al mancato rilascio del certificato di abitabilità.
Con specifico riferimento all'eccezione di prescrizione, la Corte d'Appello evidenziava che il riconoscimento da parte del venditore dei vizi dell'immobile e l'assunzione dell'impegno alla loro eliminazione, formalizzati mediante la scrittura privata sottoscritta contestualmente all'atto di vendita,
avevano impedito l'applicazione dei termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c.
Riteneva, pertanto, applicabile la prescrizione decennale per inadempimento contrattuale, il cui decorso era stato più volte interrotto a seguito della richiesta di accertamento tecnico preventivo, del sequestro giudiziario e della citazione introduttiva del gennaio 1990.
Quanto , invece, alla domanda risarcitoria concernente i vizi emersi successivamente alla stipula del contratto di compravendita, la Corte di Appello premetteva che il termine annuale di prescrizione decorresse dalla data di scoperta dei vizi e che spettasse alla Parte_1
l'onere di allegare e dimostrare il momento in cui tali ultimi vizi si fossero palesati, al
[...]
fine di far decorrere da esso il termine di prescrizione.
In assenza di tale prova, rigettava l'eccezione di prescrizione, pur ammissibile ex art. 345 c.p.c. nel testo applicabile ratione temporis.
Avverso la sentenza la proponeva ricorso per Parte_1 Parte_1
cassazione.
Con ordinanza n. 3926 del 28.07-09.02.2023 la Corte di Cassazione cassava la sentenza impugnata,
affermando che la Corte di Appello non aveva correttamente applicato i principi giurisprudenziali in materia di prescrizione dell'azione di garanzia per vizi.
Il Supremo Collegio rilevava, in particolare, l'erroneità della decisione nella parte in cui aveva escluso l'applicazione dei termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. per i vizi dell'immobile manifestatisi successivamente alla stipula del contratto.
Infatti, relativamente alla domanda avente ad oggetto il risarcimento dei danni per i vizi ammessi e riconosciuti dal venditore al momento della stipulazione del contratto di compravendita, il Supremo
Collegio confermava la decisione nella parte in cui aveva statuito che il riconoscimento da parte del venditore dei vizi dell'immobile all'atto di vendita costituisse la fonte di una autonoma obbligazione rispetto a quella originaria di garanzia, che aveva impedito l'applicazione dei termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art 1495 c.c., con conseguente applicazione della prescrizione decennale prevista per l'inadempimento contrattuale (ex art. 2935 c.c.); termine, questo, che era stato più volte interrotto , in conseguenza della richiesta di accertamento preventivo, del sequestro giudiziario e dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di merito.
Quanto, invece, ai vizi emersi successivamente alla stipula del contratto di compravendita, il Supremo
Collegio affermava che il giudice del gravame non aveva fatto corretta applicazione del principio secondo cui” in tema di compravendita l'azione del compratore contro il venditore per far valere la
garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso , nel termine di un anno dalla consegna del bene
compravenduto e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio”.
Ciò posto, evidenziava che, nel caso di specie, non risultava rappresentata la mancata coincidenza tra la data di consegna e la data di stipula del contratto e che , anzi, ciò era stato decisamente negato dalla ricorrente.
Cassava, pertanto, la sentenza impugnata e rinviava a questa Corte , in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Con atto di citazione regolarmente notificato, la Parte_1
provvedeva alla riassunzione.
Si costituivano e , chiedendo di dichiarare inammissibili Controparte_1 Parte_2
e/o improcedibili e/o improponibili, comunque infondate in fatto ed in diritto, le domande articolate da controparte.
Dopo alcuni rinvii, all'udienza del 28.10.2024, precisate le conclusioni come da note scritte depositate dalle parti, la Corte assumeva la causa in decisione previa concessione dei termini di rito per il deposito degli atti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.-Deve preliminarmente darsi atto della corretta instaurazione del contraddittorio esclusivamente nei confronti dei coniugi , dato che nel giudizio rescissorio susseguente alla Parte_3
cassazione con rinvio sussiste il litisconsorzio necessario tra le parti nei confronti delle quali venne pronunciata la sentenza cassata (Cass.28333/24).
E poiché la sentenza che ha definito il giudizio di primo grado, i cui erano parti anche altri soggetti,
è stata impugnata dalla ( di seguito breviter solo Parte_1
) solo nei confronti dei detti coniugi e il giudice del gravame non ha ritenuto di Parte_1
provvedere ex art. 332 c.p.c., il giudizio di legittimità si è svolto esclusivamente nei confronti della società ricorrente e dei coniugi resistenti.
2.-Con l'atto di citazione in riassunzione, la ha chiesto alla Corte, in conformità a Parte_1
quanto statuito dal Supremo Collegio con l'ordinanza n. 3926 del 28.07-09.02.2023 ed in riforma della sentenza n. 76/2020, di dichiarare l'intervenuta prescrizione dell'azione di risarcimento dei danni proposta dai e ai sensi dell'art. 1495 c.c., in Controparte_1 Parte_2
relazione ai vizi emersi sull'immobile compravenduto successivamente alla stipula del contratto di compravendita.
In particolare, la riassumente ha evidenziato l'errore di diritto commesso dalla Corte di appello per aver addossato al venditore l'onere di provare il momento in cui tali vizi si erano manifestati, ai fini della determinazione del dies a quo del termine annuale di prescrizione.
Tale impostazione, come chiarito dalla Suprema Corte con l'ordinanza sopra richiamata, è contraria
all'art. 1495 c.c., che impone al compratore l'onere di denunciare i vizi entro otto giorni dalla scoperta e, in ogni caso, di agire giudizialmente entro un anno dalla consegna del bene “e ciò
indipendentemente dalla scoperta del vizio”.
Sulla scorta di tale principio, l' ha ribadito la già sollevata eccezione di prescrizione Parte_1
, evidenziando che i vizi si erano manifestati solo tre anni dopo la stipula del contratto ed esattamente nel 1989, allorquando i coniugi avevano promosso il giudizio per ATP e che, Parte_4
in ogni caso, questi ultimi non avevano dato prova della denuncia dei vizi entro i termini previsti dall'art. 1495 c.c..
Per effetto dell'accoglimento dell'eccezione di prescrizione dell'azione di garanzia ex art. 1495 c.c.,
la ha chiesto la revoca del sequestro conservativo disposto con provvedimento del Parte_1
20 dicembre 1989, trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari il 16 gennaio 1990.
Ha, in proposito, evidenziato che, nelle more del giudizio, gli acquirenti avevano richiesto la conversione del sequestro conservativo in pignoramento immobiliare (procedura esecutiva n. 10/2017
R.G.E.), conclusasi con l'assegnazione del bene pignorato. Ha, però, sostenuto che l'accertamento della decadenza dell'azione di garanzia comportava la revoca del sequestro conservativo e la nullità di tutti gli atti successivi, inclusa la conversione in pignoramento e l'assegnazione del bene, con conseguente restituzione immediata dell'immobile e risarcimento dei danni subiti.
Hanno osservato, in contrario, i convenuti in riassunzione che i danni denunciati da essi acquirenti e riconosciuti dalla venditrice con la richiamata scrittura contestuale all'atto di vendita corrispondevano esattamente quelli individuati e valutati dal CTU nel giudizio di primo grado, con conseguente infondatezza dell'eccezione di prescrizione.
3.- Tanto precisato, è bene delineare i confini del presente giudizio di rinvio alla luce del dictum della
Corte di Cassazione.
Vale rammentare che, secondo il Supremo Collegio, la Corte messinese, nel ritenere che, in relazione ai vizi manifestatisi successivamente alla stipula del contratto di compravendita, fosse onere della parte venditrice allegare e provare il momento in cui i vizi si erano palesati, non aveva fatto” corretta
applicazione del principio già affermato dalla giurisprudenza di legittimità e che va ribadito in
questa sede, secondo cui: “in tema di compravendita, l'azione del compratore contro il venditore per
far valere la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla
consegna del bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio (Cass, Sez. II,
sent. n. 11037/2017), evidenziandosi che non risulta rappresentato in questa sede che vi sia
coincidenza tra la data di consegna del bene e la data della stipula del contratto (25 novembre 1986)
e, anzi, ciò è decisamente negato dalla ricorrente”.
In ragione di ciò, il riesame della vicenda sulla scorta dei criteri segnati dal Supremo Collegio
impone alla Corte di verificare la fondatezza dell'eccezione di prescrizione dell'azione di risarcimento dei danni esclusivamente in relazione ai vizi emersi sull'immobile compravenduto successivamente alla stipula del contratto di compravendita.
Occorre, pertanto, accertare se, nel caso in esame, l'azione risarcitoria sia stata effettivamente promossa entro il termine annuale decorrente dalla consegna del bene compravenduto e, ove ciò non risulti comprovato, di valutare le conseguenze giuridiche della maturata prescrizione anche in relazione agli effetti prodotti dagli atti conseguenti, inclusi il sequestro conservativo ed il pignoramento dell'immobile.
E' opportuno rilevare che , così come precisato dal LE, il rapporto dedotto in giudizio è
riconducibile al contratto di compravendita, disciplinato dagli artt. 1490 c.c. e ss. , e che gli attori,
odierni convenuti in riassunzione, hanno inteso esercitare esclusivamente l'azione risarcitoria in ragione dei vizi riscontrati.
Invero, il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall'inadempimento del venditore, sempre che, in tal caso,
ricorrano tutti i presupposti dell'azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione (Cass.1218/2022).
Al riguardo, l'art. 1495 3 ° comma c.c. prevede che l'azione di garanzia per vizi della cosa venduta si prescrive in ogni caso in un anno dalla consegna, e ciò anche se i vizi non siano stati scoperti o non siano stati tempestivamente denunciati o la denuncia non fosse neppure necessaria, sempre che la consegna abbia avuto luogo dopo la conclusione del contratto, coincidendo, altrimenti, l'inizio della prescrizione con quest'ultimo evento.
Diversamente, il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, sempre inerente la garanzia ai sensi dell'articolo 1495 del c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne abbia acquisito certezza obiettiva e completa (cfr. Cass. civ., sez. VI , 15/12/2020 , n. 28454).
Mette conto, altresì, richiamare il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui “l'onere
della prova dei difetti, assunti come riscontrabili nella cosa stessa , e delle eventuali conseguenze
dannose da detti difetti derivanti, nonché dell'esistenza di un nesso causale fra questi e quelle incombe al compratore che faccia valere la cennata garanzia, mentre l'onere della prova liberatoria
della mancanza di colpa incombente al venditore ex art. 1493 comma 1 c.c., scatta soltanto quando
la controparte abbia preventivamente dimostrato l'effettiva sussistenza della sua denunciata
inadempienza” (Cass. SS.UU. n. 11748 del 03/05/2019).
Ebbene, nel caso di specie, come precisato dalla Suprema Corte di Cassazione, non essendo stata rappresentata la mancata coincidenza tra la data di consegna e la data di stipula del contratto, il termine annuale di prescrizione ha iniziato a decorrere da quest'ultima data, coincidente con quella di consegna del bene (25.11.1986) ed è, conseguentemente, .spirato il 25.11.1987.
Ne consegue che l'azione risarcitoria concernente i vizi manifestatisi successivamente alla stipula risulta prescritta, poiché esercitata solo il 29-31.1.1990, oltre il termine previsto dall'art. 1495 c.c..
Invero, gli eventi interruttivi precedenti alla citazione, ovvero la richiesta di accertamento tecnico preventivo del 10.04.1989 ed il ricorso per sequestro giudiziario del 22.11.1989, risultano tutti successivi allo spirare del termine ultimo di prescrizione.
Vero è che la Suprema Corte ha statuito che “…nel contratto di compravendita costituiscono - ai
sensi dell'art. 2943 c.c., comma 4, - idonei atti interruttivi della prescrizione dell'azione di garanzia
per vizi, prevista dall'.art. 1495 c.c., comma 3, le manifestazioni extragiudiziali di volontà del
compratore compiute nelle forme di cui all'art. 1219 c.c. comma 1, con la produzione dell'effetto
generale contemplato dall'art. 2945 c.c. comma 1…” (Cass. SS.UU. n. 18672/2019).
Ma è altrettanto vero che dal 25.11.1986 al 25.11.1987 il e la non hanno CP_1 Pt_2
effettuato alcuna comunicazione, con cui hanno lamentato la sussistenza di vizi emersi sull'immobile compravenduto successivamente alla stipula del contratto di compravendita.
Agli atti risulta acquisita esclusivamente la comunicazione dell'8.8.1986, con cui l'avv. Giuseppe
IT, su incarico e nell'interesse del ha rappresentato alla la CP_1 Parte_1
presenza di “ragguardevoli infiltrazioni di umidità sulle pareti dei vani lato monte dell'immobile”,
evidenziando che, secondo quanto gli era stato riferito dal tecnico appositamente incaricato a rilevare i vizi, “il difetto è da ricondurre alla mancata adozione degli accorgimenti necessari per impedire
il contatto diretto tra la struttura del fabbricato e il retrostante terrapieno;
una concausa potrebbe
inoltre individuarsi nella insufficiente impermeabilizzazione delle tubature e di uno o più pezzi
sanitari del bagno principale”.
A tale comunicazione è seguita una dichiarazione della del 25.11.1986, contestuale Parte_1
alla conclusione dell'atto di vendita, con la quale la società si è impegnata a rimuovere detti vizi.
E' , dunque, evidente che detta contestazione non possa concernere i vizi manifestatisi in data successiva alla stipula.
Nè risulta acquisito in atti alcun altro documento, da cui poter desumere che i coniugi Parte_4
abbiano contestato anche in via informale i vizi emersi sull'immobile compravenduto
[...]
successivamente alla stipula del contratto di compravendita, così interrompendo, relativamente ad essi , il termine di prescrizione annuale di cui all'art. 1495 c.c..
Alla stregua di tali emergenze, la sentenza n. 76/2020 va riformata, nella parte in cui la Corte
d'Appello non ha accolto l'eccezione di prescrizione sollevata dalla relativamente Parte_1
alla domanda risarcitoria proposta da e per i vizi emersi sull'immobile CP_1 Pt_2
compravenduto successivamente alla stipula del contratto di compravendita.
A questo punto, è necessario individuare detti vizi, dovendo il quantum risarcitorio determinato dal giudice di primo grado e confermato dalla Corte d'Appello essere ridimensionato, previa esclusione del risarcimento relativo a tali danni.
Occorre, pertanto, procedere alla loro individuazione prendendo le mosse dalla comunicazione dell'8.8.1986, con la quale gli acquirenti hanno contestato alla società venditrice i vizi esistenti al momento della stipula del contratto e da quest'ultima riconosciuti.
Si tratta, in particolare, di tutti i difetti relativi:
-alle infiltrazioni di umidità sulle pareti dei vani lato monte dell'immobile, attribuibili al contatto diretto tra la struttura del fabbricato e il retrostante terrapieno;
-alla insufficiente impermeabilizzazione delle tubature e di uno o più pezzi sanitari del bagno principale.
Successivamente, con il ricorso per accertamento tecnico preventivo depositato il 10.8.1989, gli acquirenti hanno, per un verso, precisato i vizi già denunciati con la comunicazione dell'8.8.1986;
per altro verso, segnalato ulteriori difetti, nonostante il termine di prescrizione annuale per esercitare l'azione risarcitoria relativamente ai nuovi vizi riscontrati nell'immobile compravenduto, ai sensi dell'art. 1494 c.c., fosse già decorso.
In particolare, i vizi segnalati dagli acquirenti in detto ricorso risultano essere:

1. presenza di lesioni longitudinali nel gocciolatoio dei balconi, verosimilmente attribuibili all'ossidazione dell'armatura;

2. screpolature evidenti nella coloritura esterna sotto i balconi;

3. lesioni verticali e orizzontali sull'intonaco esterno della facciata, che formano ampi riquadri;

4. mancata impermeabilizzazione dello scivolo di accesso al fabbricato, che costituisce la copertura del vano garage, con conseguenti abbondanti infiltrazioni d'acqua;

5. cedimenti dello stesso scivolo, che risulta inadeguato a sopportare il peso di veicoli, specialmente pesanti;

6. lesione verticale sul muro del terrapieno di sostegno;

7. lesioni sulle scale in cemento armato che collegano il fabbricato al terrapieno retrostante, con evidenti segni di distacco del conglomerato cementizio, con rischio di crollo;

8. presenza di umidità nella stanza da letto matrimoniale e in quella dei figli, nonché in generale in tutti i vani, con tendenza ad aggravarsi;

9. infiltrazioni e tracce di umidità sulla copertura del complesso immobiliare, con potenziali ripercussioni condominiali, dato che l'appartamento sottostante è ancora di proprietà della società venditrice;

10. tracce di umidità visibili sulla facciata esterna, soprattutto sopra lo zoccoletto;
11. deflusso anomalo delle acque pluviali sullo scivolo, che provoca ulteriori danni;

12. esistenza di altri inconvenienti, anche di una certa rilevanza, da sottoporre ad accertamento;

In aggiunta, gli acquirenti riscontravano perdite d'acqua significative nel bagno principale.
Nel corso del giudizio per accertamento tecnico preventivo, il nominato c.t.u., Ing. CP_4
nell'elaborato del 28.6.1989 da lui predisposto, ha accertato:

1. che i gocciolatoi dei balconi presentano piccole lesioni, soprattutto dove più marcati sono i fenomeni di umidità all'intradosso degli stessi;

2. che all'intradosso delle mensole dei balconi si notano fenomeni di umidità che hanno provocato l'increspatura e il distacco della tinteggiatura. L'inconveniente è esteso a tutto il fabbricato e presenta intensità crescente procedendo dai vani bassi verso quelli alti. Ne risultano colpite anche le pensiline aggettanti dalle coperture e l'intradosso della scala a ponte tra il terrapieno e il balcone del terzo piano;

3. che in vari punti l'intonaco dei prospetti presenta sottili lesioni ad andamento sia orizzontale che verticale, le quali spesso si incurvano individuando dei riquadri di varia estensione. Detto
fenomeno assume una particolare forma nella facciata sud del terzo piano, dove le maglie delle lesioni si fanno più fitte e corrispondono ai giunti tra i blocchi costituenti la muratura di tamponamento;

4. che la rampa di accesso al fabbricato, adibita a copertura dei garages (uno dei quali di proprietà
degli attori), non presenta alcuna forma di impermeabilizzazione. Nel vano garage di proprietà
dei coniugi si sono riscontrate solo modeste tracce di umidità; CP_1

5. che non sussiste il lamentato cedimento alla rampa di accesso del garage;

6. che il muro nord lato , che funge anche da muro di sostegno, presenta una lesione Per_1
pressoché verticale che, dalla testa del muro, giunge al piano della rampa e prosegue orizzontalmente su quest'ultima;

7. che sulla scala esterna, che sovrasta direttamente la pertinenza scoperta dell'appartamento appartenente ai coniugi e che interessa le strutture dell'intero edificio, si notano CP_1
lesioni all'intradosso e sul fianco libero, in prossimità della giunzione tra la scala stessa e la soletta piana del balcone;

8. che in alcuni vani dell'appartamento appartenente ai coniugi si sono verificati CP_1
fenomeni di umidità, consistenti in macchie e increspature della tinteggiatura, localizzate nella parte bassa di alcune pareti, in particolare: nelle pareti nord-est e ovest della camera da letto matrimoniale, nella parete ovest del disimpegno confinante con il vano bagno, nella parte sud della camera da letto dei bambini e nell'angolo nord-ovest della stessa. “Di diverso aspetto e
dislocazione sono i fenomeni che hanno colpito il vano bagno secondario, ove rilevasi un vistoso
annerimento con macchie e muffe nella zona sud, sul soffitto e sulle pareti al di sopra del
piastrellato murale”;

9. che, con riferimento all'appartamento posto all'ultimo piano dell'edificio, situato sotto la copertura a tetto dell'edificio (comune all'intero complesso), “sui soffitti e all'intradosso di tutte
e tre le falde si rilevano fenomeni di umidità rappresentati da macchie con aloni di efflorescenze
saline, in forma di strisce parallele corrispondenti all'orditura del solaio”. In sostanza il c.t.u. ha riscontrato umidità diffusa nella copertura dell'edificio, attribuita alla mancanza di impermeabilizzazione sotto il manto delle tegole;

10. che sono presenti macchie di umidità sulla facciata, soprattutto sopra lo zoccoletto ceramico;

11. che vi è un deflusso anomalo delle acque pluviali, con convogliamento inadeguato verso la rampa di accesso;

12. che nel bagno principale erano presenti perdite d'acqua significative, dovute alla corrosione dei tubi originari, che sono stati sostituiti dopo il primo sopralluogo.
Il c.t.u. ha, inoltre, verificato la presenza di rigurgiti dell'impianto fognario nel bagno principale,
esalazioni di cattivi odori e ulteriori fenomeni di umidità nella cucina e nel bagno secondario.
Infine gli acquirenti, nella citazione notificata il 29-31.1.1990, hanno chiesto il risarcimento dei danni non solo per i vizi accertati dal c.t.u. nel procedimento di a.t.p., ma anche per ulteriori vizi.
In particolare, hanno segnalato la presenza di due crepe longitudinali nella terrazzina confinante con il lato e il muro di contenimento, che interessano i mattoni di copertura, nonché il distacco Per_1
del muro del posto macchina, situato all'inizio del lato , dal resto del fabbricato. Per_1
Al cospetto di tali emergenze, ritiene la Corte che i vizi segnalati nel ricorso per a.t.p. e nella citazione introduttiva del 1990 che trovano corrispondenza con quelli indicati la comunicazione dell'8.8.1986
siano quelli relativi all'umidità presente nei vani dell'appartamento e quelli riguardanti le tubature del bagno principale.
Il che significa che tutti i vizi non concernenti l'umidità presente nei vani e le tubature del bagno principale siano proprio quelli emersi successivamente alla stipula , in relazione ai quali l'azione risarcitoria deve ritenersi prescritta.
Ciò comporta che dall'importo complessivo riconosciuto dal LE ai coniugi Parte_4
, determinato, sulla base della c.t.u. e del relativo supplemento disposti in primo grado,
[...]
nell'importo di lire 43.100.000 (equivalenti a euro 22.259,30), debba essere decurtata la parte eccedente, in conformità alle considerazioni ed al calcolo che seguono .
Ebbene, nel corso del giudizio di primo grado, il c.t.u. ha accertato che le pareti esterne del presentavano un evidente degrado, con lesioni all'intonaco della facciata. CP_9
Ha, inoltre, rilevato che tale degrado esterno si rifletteva all'interno: sui lati nord e ovest, gli intonaci interni delle pareti prospicienti l'esterno mostravano macchie, muffe e scrostamenti della tinteggiatura, attribuibili all'insufficiente spessore dell'intonaco esterno.
In particolare, nell'appartamento del situato al primo piano, sono stati riscontrati danni CP_1
nei vani 2°, 3° e 4°, caratterizzati da manifestazioni di umidità che interessavano le pareti esposte a nord, coinvolgendo soffitti e angoli.
Ulteriori danni sono stati rilevati nella parte bassa delle pareti interne dei vani 4° e 5°, esposti a ovest,
con un corrispondente degrado dell'intonaco esterno fino a un'altezza media di circa 40 cm. Secondo il c.t.u., i danni presenti nei prospetti potevano essere risolti solo con un intervento radicale e totale, consistente nel rifacimento dei prospetti previa completa stonacatura.
Tuttavia, considerando le notevoli difficoltà connesse a tale intervento, il professionista ha suggerito una soluzione alternativa, ossia l'impermeabilizzazione di tutti i balconi, previo smontaggio della pavimentazione esistente e successivo rifacimento, nonché il ripristino dei frontalini e dei gocciolatoi lesionati, accompagnato dalla pulizia delle facciate mediante un processo di sabbiatura.
Proprio in ragione della correlazione tra i danni presenti nella facciata del (dovuti a una CP_9
mancanza o cattiva esecuzione dell'impermeabilizzazione esterna, in particolare alla cattiva messa in opera dell'intonaco, che risulta di spessore insufficiente) e quelli riscontrati all'interno dell'appartamento dei coniugi , ritiene la Corte che a questi ultimi debba essere Parte_3
riconosciuto il risarcimento del costo degli interventi per i lavori condominiali.
Tale risarcimento comprende:
-il costo degli interventi alle facciate, pari a £ 68.000.000;
-il costo dell'impermeabilizzazione di tutti i balconi, pari a £ 16.500.000.
Tuttavia, restano esclusi i costi relativi al vano garage (quantificato in £ 7.000.000), in quanto tale vizio non trova riscontro nella comunicazione dell'8.8.1986 e, dunque, va considerato come vizio sorto successivamente alla stipula del contratto di compravendita e lamentato dall'acquirente solo con la citazione del 29-31.1.1990, con conseguente prescrizione dell'azione risulta , esercitata oltre il termine annuale di cui all'art. 1495 c.c.
A ciò si aggiunge che, dovendo i lavori condominiali essere ripartiti tra i comproprietari, ai coniugi possa essere riconosciuto solo un quarto del costo complessivo delle opere Parte_3
condominiali.
Di conseguenza, l'importo da riconoscere è pari a £ 68.000.000 + £ 16.500.000/4 = £ 21.125.000.
Quanto ai danni accertati dal c.t.u. nell'appartamento dei predetti coniugi, la Corte ritiene che debba essere riconosciuto il risarcimento per i costi relativi: - al rifacimento del bagno principale e della veranda posta a nord, la cui pavimentazione lesionata ha causato infiltrazioni d'acqua nell'appartamento; - i costi di tinteggiatura dei vani interessati dai fenomeni di umidità.
Vanno, invece, esclusi i costi relativi al rifacimento del bagno secondario (quantificato in £
6.000.000), posto che detto locale, secondo quanto risulta dalla pianta dell'appartamento, non risulta essere adiacente al bagno principale che presentava vizi sin dalla consegna dell'immobile.
Pertanto, i danni riscontrati nel bagno secondario non possono ritenersi correlati a quelli del bagno principale e devono, pertanto, qualificarsi come vizi insorti successivamente alla stipula del contratto di compravendita e lamentati dagli acquirenti solo con la citazione del 29-31.1.1990, con conseguente prescrizione della domanda risarcitoria, esercitata oltre il termine annuale di cui all'art. 1495 c.c..
In definitiva, l'importo da riconoscere per i danni riscontrati all'interno dell'appartamento dei coniugi ammonta a £ 5.000.000 + £ 6.600.000 + £ 2.625.000 = £ 14.225.000 Parte_3
Sulla scorta di tali argomentazioni, va riconosciuto complessivamente ai coniugi Parte_4
, a titolo di risarcimento dei danni, la somma complessiva di £ 35.350.000, equivalenti a €
[...]
18.270,98.
E poiché tale somma è stata liquidata con riferimento a valori monetari correnti alla data del
24.10.2001, spettano ai coniugi la rivalutazione, secondo indici Istat, da detta Parte_5
data ad oggi nonché sull'importo complessivo, devalutato alla data del 31.01.1990 ( in assenza di specifica individuazione del momento in cui i danni si sono verificati) ed annualmente rivalutato sino ad oggi, interessi compensativi al tasso legale , nonché interessi moratori al tasso legale da oggi al soddisfo.
Va, infine, rigettata la richiesta di revoca del sequestro conservativo disposto con provvedimento del
20 dicembre 1989 e trascritto il 16 gennaio 1990.
Deve, in proposito, osservarsi che la conferma della condanna risarcitoria pronunciata dal LE
, sebbene limitatamente ai vizi già presenti al momento della stipula del contratto di compravendita, esclude la ricorrenza dei presupposti per la revoca del sequestro.
Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, avendo la sentenza di annullamento disposto che questa Corte provveda anche a quelle relative al giudizio di legittimità, occorre tenere presente il consolidato principio secondo il quale “il giudice del rinvio, al quale la causa sia rimessa dalla Corte
di Cassazione anche perché provveda sulle spese del giudizio di legittimità, è tenuto a statuire sulle
spese delle fasi di impugnazione, se rigetta l'appello, e sulle spese dell'intero giudizio, se riforma la
sentenza di primo grado” nonché dell'insegnamento pacifico per cui “il principio fissato dall'art.
336, primo comma, c. p. c., secondo il quale la cassazione parziale ha effetto anche sulle parti della
sentenza dipendenti dalla parte cassata (cosiddetto effetto espansivo), comporta che l'annullamento,
in sede di legittimità, della pronuncia nel merito del giudice di appello, anche se limitato ad un capo
di essa, si estende alla statuizione relativa alle spese processuali;
con la conseguenza che il giudice
di rinvio, investito del riesame della causa, deve rinnovare la decisione su di esse, alla stregua del
criterio della soccombenza, avendo riguardo all'esito finale della lite, considerato globalmente e
non in relazione alle singole fasi giudiziali (Cass. Civ. nn. 15868/2015; 26084/2005; 9783/2003;
9690/2003; 14075/2002; 293/1978).
In applicazione di tali regole al caso concreto, tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio , che ha visto la soccombenza dell'odierna attrice in riassunzione solo in relazione ai soli vizi preesistenti alla data di stipula del contratto di compravendita con conseguente, seppur minimo ridimensionamento dell'importo risarcitorio riconosciuto in favore dei coniugi , Parte_3
, le spese vanno compensate nella misura di 1/3 con condanna di al pagamento Parte_1
della residua quota spese in favore di controparte
Dette spese vanno liquidate come da dispositivo, in applicazione , secondo lo scaglione del valore del decisum, dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come parzialmente modificato da ultimo con D.M.
n. 147/2022 (in vigore dal 23 ottobre 2022), qui applicabile ratione temporis (secondo l'art. 6 del citato D.M. 147/22 invero “le disposizioni di cui al presente regolamento si applicano alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore”.
La non particolare complessità delle questioni trattate giustifica l'applicazione di parametri inferiori ai medi e prossimi ai minimi.
A carico dell' vanno definitivamente poste le spese di c.t.u., come già liquidate Parte_1


P.Q.M.


La Corte d'Appello di ES , Prima Sezione Civile, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 373/2023 R.G. avente ad oggetto giudizio di rinvio a seguito dell'ordinanza n. 3926 del 28.06.2022-79.02.2023 con cui la Suprema Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso proposto da , ha cassato Parte_1
la sentenza n.76/2020 emessa dalla Corte di Appello di ES depositata il 10.02.2020 , così
provvede:
a) in parziale riforma della sentenza n. 681/2016 emessa dal LE di Barcellona P.G. in data 11.12.2016 e depositata in data 12.12.2016 ed in parziale accoglimento della domanda risarcitoria avanzata da e condanna Controparte_1 Parte_2 [...]
al pagamento in favore dei predetti della somma € 18.270,98, oltre Parte_1
rivalutazione, secondo indici Istat, dal 24.01.2001 ad oggi nonché interessi compensativi al tasso legale sull'importo complessivo, devalutato alla data del 31.01.1990 ed annualmente rivalutato sino ad oggi ed interessi moratori al tasso legale da oggi al soddisfo;

b) rigetta la richiesta di revoca del sequestro conservativo;

c) dichiara compensate nella misura di 1/3 le spese di lite e, per l'effetto condanna
[...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, al Parte_1
pagamento, in favore di controparte della residua quota , che liquida in relazione al giudizio di primo grado in complessivi € 3.200,00 ( di cui € 800,00 per la fase di studio;
€ 600,00 per quella introduttiva;
€ 800,00 per quella di trattazione ed 1.000,00 per quella decisoria), oltre rimborso di 2/3 dell'importo versato a titolo di c.u., rimborso forfettario spese generali nella misura di legge, IVA e CPA;
in relazione al giudizio di appello in € 3.700,00 ( di cui € 900,00
per la fase di studio;
€ 700,00 per quella introduttiva;
€ 1.000,00 per quella di trattazione ed
€ 1.200,00 per quella decisoria), oltre rimborso forfettario spese generali nella misura di legge,
IVA e CPA;
in relazione al giudizio di legittimità in € 2.050,00 ( di cui € 800,00 per la fase di studio;
€ 650,00 per quella introduttiva ed € 600,00 per quella decisoria), oltre rimborso forfettario spese generali nella misura di legge, IVA e CPA e in relazione al presente giudizio di rinvio in complessivi € € 3.700,00 ( di cui € 900,00 per la fase di studio;
€ 700,00 per quella introduttiva;
€ 1.000,00 per quella di trattazione ed € 1.200,00 per quella decisoria),
oltre rimborso forfettario spese generali nella misura di legge, IVA e CPA oltre rimborso forfettario spese generali nella misura di legge, CPA e CPA;

d) pone definitivamente le spese di c.t.u. come già liquidate a carico di
[...]
nella misura di 2/3 e di e Parte_1 Controparte_1
nella residua quota. Parte_2
Così deciso nella camera di consiglio del 10.01.2025
e) Il Consigliere est. Il Presidente
f) Dott.Marisa Salvo dott. Augusto Sabatini
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del Funzionario dell'Ufficio del processo
dott. Filippo Cicirello.