N. R.G. 138/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere
ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 138/2024
promossa da:
NA ON, elettivamente domiciliata in Bronte (CT) presso lo studio dell'Avv.
Giorgio Spanò, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
e , entrambi elettivamente domiciliati in LU Controparte_1 Controparte_2
presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Antuofermo, che li rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA

avverso sentenza n. 1437/2023 del Tribunale di LU
CONCLUSIONI

trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “1) Annullare e privare di ogni effetto giuridico l'impugnata sentenza definitiva n. 1437/2023 resa nella causa civile iscritta la R.G. 1072/2022 dal
Tribunale di LU - Giudice Gioacchino Trovato datata e depositata il 15.12.2023, notificata a mezzo PEC in data 22.12.2023; 2) Accogliere tutte le richieste ed eccezioni formulate nel giudizio di 1° grado che qui si intendono integralmente riproposte ex art.
346 c.p.c. e, pertanto, in riforma della sentenza appellata accertare e dichiarare nullità della clausola transitoria apposta al contratto di locazione ex art. 13 co. III Legge
431/1998 e per l'effetto ricondurre il rapporto locativo intercorrente tra le parti in giudizio allo schema previsto dall'art. 2 Legge 431/1998 con durata di 4 + 4 a far data dalla stipula del contratto di locazione datato 1.09.2020 registrato all'Agenzia delle
Entrate Ufficio di LU il 29.09.2020 n. 3607 Serie 3T ex art. 2 co. V D.M. 30.12.2002;
3) Accogliere la domanda riconvenzionale proposta e pertanto accertare, dichiarare e statuire in favore dell'appellante NA ON il risarcimento nella misura di €.
19.200,00 o nella diversa somma che verrà quantificata in corso di causa da questo On.le
Decidente anche in via equitativa ex art. 1226 c.c. da porre in capo ai coniugi IG.
e la IG.ra per l'illegittima apposizione Controparte_1 Controparte_2
della clausola transitoria al contratto di locazione e il conseguente sfratto per finita locazione;
4) Ai fini istruttori si chiede a norma dell'art. 347 c.p.c. l'acquisizione dei fascicoli digitali d'ufficio di primo grado e ammettere le richieste istruttorie sopra specificate e denegate dal Tribunale di LU nel procedimento di primo grado;
5)
Disporre il pagamento delle spese di lite, diritti ed onorari ai sensi delle vigenti disposizioni di legge del doppio grado di giudizio”.
Per la parte appellata: “Voglia l'On. Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda anche riconvenzionale, istanza eccezione e deduzione, anche in via istruttoria: In via principale, confermare in ogni sua parte la sentenza n. 1437/2023, emessa in data
15.12.2023 ex art. 281 sexies c.p.c., repertorio n. 2559/2023 del 20.12.2023 e cron. n.
8292 del Tribunale di LU e per l'effetto dichiarare risolto il contratto di locazione in parola per scadenza del termine contrattualmente convenuto, con condanna dell'intimata ai fini di diritto al pagamento della somma dovuta per l'occupazione senza titolo dal
01.09.2021 al 01.04.2022 (giorno del rilascio), parametrata ai canoni mensili come da contratto, come già incassati dal locatore, o nella somma maggiore e minore che sarà ritenuta di giustizia;
In subordine: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della tesi avversaria e revisione della sentenza di primo grado, dichiarare l'annullamento
2 del contratto di locazione per dolo del conduttore e per l'effetto condannare lo stesso al risarcimento del danno per i mesi di occupazione senza titolo, parametrato ai canoni già versati dal conduttore e incassati dal locatore, o alla somma maggiore e minore che sarà ritenuta di giustizia, dall'inizio dell'occupazione fino alla data di effettivo rilascio. In ogni caso, condannare il conduttore a rimborsare al locatore le spese sostenute per l'utenza elettrica, eccedenti i 300 euro, calcolate in € 590,99 o al rimborso delle stesse a parte locatrice nella misura che il G.I. vorrà liquidare anche in via equitativa. Con opposizione, inoltre, per i motivi di cui in parte motiva, alla richiesta di sospensione della provvisoria dell'esecutività della sentenza di condanna. Con vittoria di spese, diritti e compensi professionali, del doppio grado di giudizio ed anche per la procedura di mediazione”.
MOTIVAZIONE

1) Con ricorso depositato il 20.1.2024, NA ON ha proposto appello avverso la sentenza n. 1437/2023 del Tribunale di LU, con la quale era stato dichiarato cessato (alla data del 30.8.2021) il contratto di locazione intercorso tra la predetta sig.ra
ON – quale conduttrice - ed i IG.ri , e Controparte_1 Controparte_2
– quali locatori –, con condanna della stessa ON alla corresponsione dell'importo di € 2.800,00 a titolo di indennità di occupazione, oltre che alla refusione delle spese processuali ed al pagamento di € 5.000,00 ex art. 96 c.p.c.
1.1) Il giudizio di prime cure era stato instaurato dai IG.ri , adducendo che: CP_1
• con contratto dell'1.9.2020 avevano locato alla sig.ra ON, per il periodo di
12 mesi a decorrere dalla data predetta, un immobile sito in LU, via S. Croce n.
81;
• il contratto era di natura transitoria, stipulato in corrispondenza con la necessità della sig.ra ON di trasferirsi “per un anno” a LU, e, del resto, solo in forza di tale limitata estensione temporale i proprietari si erano decisi ad addivenire alla stipula in questione;

• in prossimità della scadenza contrattuale, la ON aveva chiesto il rinnovo del contratto, ad un canone inferiore a quello pattuito (€ 400,00 mensili) e, dopo il diniego manifestato dai IG.ri , la stessa ON aveva indicato che il CP_1
contratto si era trasformato in un contratto di durata quadriennale rinnovabile e che l'appartamento sarebbe rimasto in locazione alle condizioni già pattuite;

• inutili si erano rivelati i solleciti volti ad ottenere il rilascio dell'immobile.
1.1.1) Su tali basi, i IG.ri avevano chiesto, oltre la convalida dello sfratto CP_1
per finita locazione: “In caso di opposizione si chiede, sin da ora, ordinanza non
3 impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con contestuale fissazione a breve della data di esecuzione del provvedimento di rilascio e, per l'effetto, si chiede di disporre il mutamento del rito ai sensi del combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., per il prosieguo del giudizio nelle forme del rito speciale (del lavoro), concedendo termine per il deposito di memorie integrative. Con riserva di proporre separato giudizio per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio del bene locato, ai sensi dell'art. 1590 c.c., e per quelli derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile ex art. 1591 c.c. Con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre IVA e
CPA come per legge”.
1.2) La sig.ra ON si era costituita contestando le allegazioni di controparte ed in particolare esponendo che:
o “Il contratto in oggetto è stato stipulato dagli attori solo formalmente per esigenze di natura transitoria, ma che in effetti deve essere assoggettato alla disciplina di cui all'art. 2 Legge 431/1998 e, pertanto, con una durata non inferiore a quattro anni...”;
o la postulata natura transitoria del contratto era, non solo, illegittima ma anche in contrasto con il contenuto dei messaggi intercorsi tra le parti (non integralmente dimessi dai IG.ri ) e non corrispondeva al vero che la ON aveva CP_1
solo esigenze temporanee di sistemazione a LU;

o il contratto non conteneva alcuna individuazione dell'esigenza transitoria della
ON, come invece richiesto per legge;

o dunque, “...la clausola transitoria del contratto deve ritenersi nulla ed il negozio giuridico deve essere ricondotto al tipo previsto all'art. 2 L. 431/98 che regola i contratti a canone libero statuendo che la durata legale non debba essere inferiore
a 4 anni rinnovabili di ulteriori quattro anni”.
1.2.1) La ON aveva quindi chiesto la reiezione della convalida di sfratto, il mutamento del rito e la declaratoria che il contratto in oggetto doveva essere ricondotto allo schema previsto dall'art. 2 Legge 431/1998 con durata di 4 anni, rinnovabile per ulteriori quattro.
1.3) Con provvedimento del 22.3.2022, il Tribunale di LU aveva intimato il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento di rito, in particolare esponendo che “...la tesi di parte intimata contrasta con le specificazioni di cui al contratto ed, in particolare, con il richiamo alle esigenze abitative transitorio della conduttrice”.
1.3.1) I IG.ri avevano poi dato atto, nella memoria integrativa dimessa CP_1 all'esito del mutamento del rito, che l'immobile era stato riconsegnato ma che la sig.ra
4 ON era ancora debitrice in ordine al rimborso delle spese per l'energia elettrica
(con riferimento alla parte eccedente la somma di € 300,00).
Inoltre, con riferimento all'eventuale diversa qualificazione del contratto come locazione avente durata ordinaria quadriennale, i IG.ri avevano avanzato domanda CP_1
riconvenzionale di annullamento del contratto per vizio del consenso, e cioè “...per dolo di controparte ex art. 1439 c.c.” ed esponendo che “Ai sensi della citata norma, infatti, “il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe contrattato”. Orbene, nel caso di specie i non avrebbero sicuramente concluso il contratto se fossero stati a CP_1 conoscenza della volontà della signora ON di locare l'immobile per un periodo più lungo rispetto a quello dichiarato in contratto e conseguentemente, secondo la tesi avversaria, non avrebbero mai firmato un contratto 4+4. La riprova è anche che il canone richiesto indicato nel contratto transitorio, non è pari a quello per un contratto a canone libero, che sarebbe stato maggiore e quindi più lucrativo. I canoni pagati quindi dalla signora ON non potranno che essere imputati in acconto per l'occupazione senza titolo dalla stessa effettata”.
1.3.1.1) I IG.ri avevano quindi così precisato le proprie domande: “Voglia CP_1
l'On. Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, in via principale, confermare l'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile in data
22.03.2022 e per l'effetto dichiarare risolto il contratto di locazione in parola per scadenza del termine contrattualmente convenuto, con condanna dell'intimata ai fini della legittimazione in diritto al pagamento della somma dovuta per l'occupazione senza titolo dal 1.09.2021 al 01.04.2022 (giorno del rilascio) parametrata ai canoni mensili come da contratto, come già incassata dal locatore, o nella somma maggiore e minore che sarà ritenuta di giustizia;
in subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della tesi avversaria, dichiarare l'annullamento del contratto di locazione per dolo del conduttore e per l'effetto condannare lo stesso al risarcimento del danno per i mesi di occupazione senza titolo, parametrato sui canoni già versati dal conduttore e incassati dal locatore, o alla somma maggiore e minore che sarà ritenuta di giustizia, dall'inizio dell'occupazione fino alla data di effettivo rilascio. In ogni caso, condannare il conduttore a rimborsare al locatore le spese sostenute per l'utenza elettrica, eccedenti i
300 euro, calcolate in € 590,99 o al rimborso delle stesse a parte locatrice nella misura che il G.I. vorrà liquidare anche in via equitativa. Con vittoria di spese, diritti e compensi professionali, anche per la procedura di mediazione”.
1.3.2) La sig.ra ON, richiamate le difese già svolte, aveva quindi evidenziato come i IG.ri fossero tenuti al risarcimento del danno cagionatole per CP_1
5 l'illegittima apposizione della clausola in questione (oltre che per l'arbitrario distacco dell'utenza elettrica), quantificato in € 19.200,00.
1.3.2.1) Su tali basi la predetta convenuta aveva chiesto: “Previa fissazione di una nuova udienza di discussione della causa ai sensi e per gli effetti dell'art. 418 c.p.c. mediante emissione di un nuovo decreto di fissazione udienza;
2) Accertare e dichiarare la nullità della clausola transitoria apposta al contratto di locazione e per l'effetto ricondurre il rapporto locativo intercorrente tra le parti in giudizio allo schema previsto dall'art. 2 Legge 431/1998 con durata di 4 + 4 a far data dalla stipula del contratto di locazione datato 1.09.2020 registrato all'Agenzia delle Entrate Ufficio di LU il
29.09.2020 n. 3607 Serie 3T; 3) Accertare, dichiarare e statuire in favore della convenuta intimata IG.ra NA ON il risarcimento nella misura di €. 19.200,00 o nella diversa somma che verrà quantificata in corso di causa da questo On.le Decidente anche in via equitativa ex art. 1226 c.c. da porre in capo agli attori intimanti coniugi IG.
e la IG.ra per l'illegittima apposizione CP_1 CP_1 Controparte_2
della clausola transitoria al contratto di locazione;
4) In ogni caso rigettare tutte le richieste di controparte perché infondate ed illegittime, nonché disporre in capo agli stessi attori intimanti la restituzione della cauzione versata di €. 400 oltre interessi di mora in favore della convenuta intimata IG.ra NA ON;
5) Condannare gli attori intimanti alla rifusione delle spese, diritti e onorari del presente giudizio oltre accessori come per legge”.
1.4) Espletata istruttoria mediante produzioni documentali ed assunzione di prova ora, il Tribunale di LU aveva infine ritenuto che:
− il contratto oggetto di causa conteneva la specificazione delle ragioni della temporaneità, facendo riferimento al “trasferimento temporaneo per lavoro nella città di LU”;
− era infondata, e temeraria, la tesi della ON per cui tale pattuizione era nulla in difetto della documentazione idonea a confermare la natura transitoria del contratto;

− i messaggi scambiati tramite chat tra le parti evidenziavano che era stata proprio la
ON a premere, tramite il marito, per stipulare un contratto di durata transitoria;

− la temporaneità della durata era evincibile anche da altri elementi della vicenda contrattuale in oggetto (l'immobile era completamente arredato, il canone comprendeva anche i consumi, le utenze erano rimaste intestate ai proprietari, le parti avevano discusso a lungo di come dovessero ripartirsi i consumi di energia elettrica);
6 − era temeraria la richiesta di risarcimento danni per € 19.200,00 avanzata con riferimento al distacco dell'utenza elettrica;

− era fondata la domanda degli attori di condanna della ON al pagamento dell'indennità di occupazione.
1.4.1) Il Tribunale predetto aveva quindi emesso la seguente statuizione: “Il
Tribunale, ogni altra domanda respinta, dichiara cessato il contratto alla data del
30.8.2021 e condanna ON NA al pagamento, in favore degli intimanti, della somma di euro 2.800, a titolo di indennità di occupazione. Dichiara interamente compensato il credito per il rimborso della cauzione con il debito per consumi elettrici.
Condanna ON NA al pagamento delle spese processuali, liquidate in euro


2.374 per la fase sommaria ed in euro 5.077 per la fase di merito;
oltre, in entrambi i casi, le spese vive, ivi incluse quelle di mediazione, le spese generali e gli accessori per lege. Condanna ON NA al pagamento, in favore degli intimanti, della somma di euro 5.000,00, ex art. 96/3 c.p.c.”.
2) Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello la sig.ra ON.
2.1) Il gravame è stato affidato all'unico motivo denominato: “VIOLAZIONE DI
LEGGE EX ARTT. 2 E 5 D.M. 20.12.2002 E ARTT. 2 - 5 E 13 LEGGE 431/1998”, in cui è stata contestata la decisione del giudice di prime cure di ritenere validamente stipulato un contratto di locazione di natura transitoria, in quanto assunta in violazione delle previsioni di legge sul punto ed in contrasto con le risultanze istruttorie (soprattutto documentali) in atti.
Su tali basi l'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio, i IG.ri hanno contestato le censure mosse CP_1
dalla parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, concludendo come in epigrafe.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti fondato e debba essere, conseguentemente, accolto.
3.1) In primo luogo va ricordato come la giurisprudenza di legittimità sia orientata nel senso che “Nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata
7 documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza” (così
Cass. 4075 del 20.2.2014, poi seguita da Cass. 16191 del 30.7.2015).
Nella parte motiva della sopra menzionata sentenza 4075/2014 è dato altresì riscontrare i passaggi argomentativi secondo cui:
→ “nel vigore della legge 9 dicembre 1998 n.431, l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art.5 della legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui al comma 2 dell'art.4 della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità 5 necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria.
→ Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
→ Nel caso di specie, il D.M. 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2 comma l della legge 9 dicembre 1998 n. 431 in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno".
→ Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art. 5 legge n.431/98 e D.M.
30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni:
o l) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui
l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;

o 2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;

o 3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In
8 definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2 commi 2 e 3 legge n. 431/98”.
Dunque, nell'impostazione ricostruttiva delineata dalla Suprema Corte,
l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione “transitorio” risulta condizionata alla ricorrenza non solo di una clausola che attesti quale sia stata l'esigenza del conduttore idonea a giustificare la transitorietà del contratto, ma anche all'allegazione al contratto di specifica documentazione idonea a provare l'esigenza in questione e, in aggiunta, la conferma da parte dei contraenti che tale esigenza è perdurata sino alla scadenza del termine originariamente previsto per la durata transitoria del contratto.
In difetto di tali presupposti, il contratto non può avere una durata inferiore a quella normativamente prevista e deve quindi essere ricondotto ex lege all'ambito applicativo dell'art. 2, 2° e 3° comma, L. 431/1998.
Del resto, una tale interpretazione si pone in formale aderenza al tenore letterale dell'art. 2, 4° comma, DM 30.12.2002 (del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) - integrativo delle previsioni dell'art. 4, L. 431/1998 – che prevede che “I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà' del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto” (sottolineatura del collegio).
3.2) Nell'ottica interpretativa sopra descritta deve quindi evidenziarsi come il contratto oggetto di causa risulti contemplare (alla clausola n. 3) la previsione per cui “...le parti concordano che la locazione ha natura transitoria, in quanto i conduttori espressamente hanno l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i mesi 8 massimo, per il seguente motivo: il trasferimento temporaneo per lavoro nella città di LU”.
Se, dunque, risulta effettivamente presente la clausola individuante l'esigenza di transitorietà (e cioè: il trasferimento temporaneo per lavoro a LU) deve invece rilevarsi come difetti in toto:
− sia l'allegazione documentale atta a comprovare l'effettiva esistenza di tale esigenza;

9 − sia la conferma della persistenza dell'esigenza stessa, prima della scadenza del termine.
3.2.1) In questa prospettiva va rilevato come l'esistenza della documentazione di supporto all'esistenza dell'esigenza in questione non risulti essere mai stata neppure allegata da alcuna delle parti in causa, sì che deve desumersene, quantomeno a livello processuale ed ai fini della decisione da assumere nella presente sede, che tale documentazione non esista e, tantomeno, che sia stata allegata al contratto.
3.2.2) In secondo deve evidenziarsi che non solo non è intervenuta la conferma della persistenza dell'esigenza di transitorietà, ma risulta anzi come, al contrario, la sig.ra
ON abbia – con mail del 24 luglio 2021, e dunque circa un mese prima della scadenza del contratto – espressamente comunicato al sig. “Confermo di CP_1 voler continuare a mantenere la locazione dell'immobile di Tua proprietà sito in LU al primo piano della Via Santa Croce n. 81, come manifestato nell'intercorsa corrispondenza. Mi dispiace di aver ricevuto la Tua richiesta di aumento del canone di locazione, tale pretesa non si addice alla Tua personalità, ma anche alle ottime relazioni che sono intercorse tra noi”.
3.2.3) Pertanto, delle tre condizioni che devono necessariamente sussistere al fine di poter validamente stipulare un contratto di locazione transitorio, come richieste dalla normativa di riferimento e come interpretate dalla consolidata giurisprudenza della
Suprema Corte, ne ricorre nel caso di specie una soltanto, quella relativa alla stipulazione di una clausola attestante l'esigenza sottesa alla transitorietà (al netto peraltro della genericità dell'indicazione in questione, in cui non è dato percepire per quale motivo il trasferimento per motivi di lavoro avrebbe avuto carattere limitato ad un anno), mentre difettano la documentazione di supporto a tale esigenza e la conferma della perdurante sussistenza della stessa.
La ricorrenza di quest'ultima condizione, anzi, risulta espressamente smentita dalla documentazione in atti.
Ne consegue come il contratto non possa ritenersi validamente stipulato quale contratto di durata transitoria ai sensi dell'art. 5, L. 431/1998, e debba quindi essere ricondotto al modello normativo di cui all'art. 2 della stessa legge, con conseguente durata di quattro anni, rinnovabili per ulteriori quattro.
3.2.4) Il gravame è dunque sotto questo aspetto meritevole di accoglimento.
Deve dunque procedersi alla riforma della sentenza impugnata, nella parte in cui ha dichiarato cessato alla data del 30.8.2021 il contratto di locazione intercorso tra le parti, ed alla reiezione:
10 → sia dell'originaria domanda di risoluzione del contratto per scadenza del termine, avanzata dai IG.ri ; CP_1
→ sia della domanda, ad essa correlata, di “condanna dell'intimata ai fini di diritto al pagamento della somma dovuta per l'occupazione senza titolo dal 01.09.2021 al
01.04.2022 (giorno del rilascio), parametrata ai canoni mensili come da contratto”, dal momento che la sussunzione del contratto nello schema dell'ordinario rapporto di locazione a durata quadriennale rinnovabile esclude in radice la possibilità di ravvisare un'occupazione sine titulo (e tale essendo, unicamente, la causa petendi addotta dai IG.ri a fondamento della CP_1
domanda di condanna in oggetto).
3.3) Ciò stabilito va poi presa in considerazione la domanda degli appellati volta ad ottenere la declaratoria di “...annullamento del contratto di locazione per dolo del conduttore”.
Tale domanda, già avanzata in prime cure dai IG.ri e non valutata dal CP_1
Tribunale di LU in quanto assorbita dall'accoglimento della richiesta di convalida di sfratto per finita locazione, deve infatti essere analizzata nella presente sede.
A quest'ultimo proposito va in effetti rilevato che, essendosi il giudizio di prime cure conclusosi con l'accoglimento della domanda principale dei IG.ri , questi CP_1
ultimi non avrebbero potuto proporre appello incidentale con riferimento all'assorbimento della domanda subordinata: a fronte, invece, della proposizione di appello principale da parte della sig.ra ON, i IG.ri risultano titolati a proporre nella presente sede CP_1
la domanda subordinata di annullamento del contratto già dedotta in prime cure, in aderenza al principio per cui “La parte pienamente vittoriosa nel merito in primo grado non ha l'onere di proporre, in ipotesi di gravame formulato dal soccombente, appello incidentale per richiamare in discussione le eccezioni e le questioni che risultino superate
o assorbite, difettando di interesse al riguardo, ma è soltanto tenuta a riproporle espressamente nel nuovo giudizio in modo chiaro e preciso, tale da manifestare in forma non equivoca la sua volontà di chiederne il riesame, al fine di evitare la presunzione di rinuncia derivante da un comportamento omissivo, ai sensi dell'art. 346 cod. proc. civ.”
(così Cass. 14086 dell'11.6.2010, seguita da Cass. 24124 del 28.11.2016).
3.3.1) La domanda è infondata.
3.3.1.1) L'unica argomentazione posta dagli appellanti a sostegno di tale domanda risulta quella per cui “...la signora ON, cittadina e madrelingua italiana, avrebbe dovuto al momento della sottoscrizione dello stesso quanto meno evidenziare la mancata corrispondenza fra la durata e le sue esigenze;
invece, che attendere la suddetta scadenza per far emergere tale incongruenza. Quest'ultima circostanza delinea condotte
11 precostituite ed illegittime da parte della conduttrice convenuta tali da potersi ricondurre ad un vero e proprio raggiro messo in atto dalla ON nei confronti degli odierni comparenti (che si ricorda sono cittadini americani residenti all'estero). A riprova di ciò, il fatto che la sig.ra ON alla data della sottoscrizione del contratto di locazione, erano già in servizio con contratto a tempo indeterminato presso il Comune di LU
(fatto pacifico e non contestato). Quanto sopra vale e basterebbe, se del caso, a fondare la domanda di annullamento del contratto per vizio del consenso, ovvero per dolo di controparte ex art. 1439 c.c., nella denegata e non creduta ipotesi in cui questo On.le
Giudice riconosca il contratto in oggetto non come transitorio, ma come contratto di locazione 4+4”.
Tale argomentazione non appare, in radice, suscettibile di essere condivisa.
Al netto di una non esigua genericità dell'assunto difensivo in questione, deve infatti rilevarsi come la prospettazione secondo cui la mancata ottemperanza ad uno specifico obbligo normativo (quale è la necessaria allegazione della documentazione di supporto alla dichiarata esigenza di transitorietà della locazione) dovrebbe essere qualificata nei termini di una condotta “precostituita ed illegittima” da parte della sig.ra
ON (e, implicitamente, solo di quest'ultima) sia già in astratto infondata.
Tale argomentazione risulta infatti obliterare il rilievo per cui la normativa di riferimento pone obblighi comportamentali a carico di entrambe le parti del contratto, e, dunque, sia in capo alla sig.ra ON che in capo ai IG.ri . CP_1
In questo senso, l'onere di allegare al contratto la documentazione necessaria a supportare l'esigenza di transitorietà indicata nel contratto stesso incombeva anche sugli odierni appellanti, sì che l'omissione di tale incombente integra un comportamento in contrasto con le regole prescritte dall'ordinamento anche a carico dei IG.ri . CP_1
Non è infatti chiaro su quale base gli odierni appellati deducano che dovrebbe ravvisarsi l'elemento soggettivo del dolo, in capo alla sig.ra ON, pur se il contratto in questione non risulta sussumibile nella categoria dei contratti di locazione transitori quale conseguenza di una violazione di una norma di legge realizzata anche dai IG.ri
. CP_1
Il profilo, dunque, non attiene all'eventuale non corrispondenza a realtà dell'esigenza transitoria in questione, ma al fatto che il contratto (così come stipulato) risulta non corrispondente al modello legale per effetto di una condotta comune ad entrambe le parti tenuta in violazione delle prescrizioni normative di riferimento.
In tale prospettiva non può dunque ravvisarsi alcun profilo di annullabilità del contratto per effetto del dolo di una delle parti stesse.
12 Tantomeno può ravvisarsi, su un piano ancora più generale, l'elemento soggettivo del dolo con riferimento ad una circostanza (la dichiarazione di conferma della persistenza delle esigenze di transitorietà) che non può che essere valutata all'esito della fase esecutiva del contratto e non nella fase genetica dello stesso.
3.3.2) L'infondatezza della domanda di annullamento in questione comporta, per l'effetto, la reiezione della domanda di risarcimento danni avanzata dagli odierni appellati nei confronti della sig.ra ON con riferimento alla lamentata occupazione sine titulo posta in essere da quest'ultima.
Tale domanda (già avanzata dai IG.ri , in tesi, in riferimento alla domanda CP_1
di risoluzione del contratto per finita locazione e come tale presa qui in considerazione al pregresso paragrafo 3.2.4) risulta infatti essere stata avanzata dai IG.ri anche, in CP_1
ipotesi, in riferimento alla domanda di annullamento in questione, laddove i predetti odierni appellati hanno chiesto di “dichiarare l'annullamento del contratto di locazione per dolo del conduttore e per l'effetto condannare lo stesso al risarcimento del danno per
i mesi di occupazione senza titolo, parametrato ai canoni già versati dal conduttore e incassati dal locatore, o alla somma maggiore e minore che sarà ritenuta di giustizia, dall'inizio dell'occupazione fino alla data di effettivo rilascio”.
Dunque, la reiezione della domanda di annullamento comporta la reiezione anche della domanda in analisi.
3.4) Ritenuto quindi che il contratto intercorso tra le parti risulta disciplinato dall'art. 2 della L. 431/1998 ed ha una durata pari ad anni quattro, rinnovabile per altri quattro, e che tale contratto non è suscettibile di annullamento nei termini (gli unici) postulati da parte appellata, devono quindi prendersi in considerazione le residue domande delle odierne parti in causa, e cioè:
a) la domanda di risarcimento del danno, avanzata dalla sig.ra ON “...per
l'illegittima apposizione della clausola transitoria al contratto di locazione e il conseguente sfratto per finita locazione”;
b) la domanda, avanzata dai IG.ri , di “...condannare il conduttore a CP_1 rimborsare al locatore le spese sostenute per l'utenza elettrica, eccedenti i 300 euro, calcolate in € 590,99 o al rimborso delle stesse a parte locatrice nella misura che il G.I. vorrà liquidare anche in via equitativa”.
3.4.1) Con riferimento alla prima domanda si ricorda come la stessa sia stata avanzata dall'odierna appellante, già in prime cure, prospettando l'insorgenza di un proprio credito risarcitorio per effetto dell'accoglimento delle proprie difese in ordine alla sussunzione del contratto nello schema previsto dall'art. 2 L. 431/1998 (“...questo On.le
Decidente dovrà ricondurre il rapporto locativo intercorrente tra le parti in giudizio allo
13 schema previsto dall'art. 2 Legge 431/1998 con durata di 4 + 4 a far data dalla stipula del contratto di locazione datato 1.09.2020 registrato all'Agenzia delle Entrate di LU il
29.09.2020, con ogni conseguente statuizione risarcitoria stante il rilascio dell'immobile da parte della conduttrice”), non senza prendere in considerazione – a tal fine – anche il danno derivante dall'arbitrario distacco dell'utenza elettrica (“Risarcimento che deve tenere conto anche dell'illegittimo e arbitrario distacco dell'utenza elettrica da parte degli attori intimanti all'immobile condotto in locazione dall'odierna convenuta intimata, distacco dell'utenza effettuata dai coniugi nell'autunno del 2021 con conseguente CP_1 nocumento per la conduttrice NA ON”).
Tale domanda risulta essere stata infine così formulata: “Accertare, dichiarare e statuire in favore della convenuta intimata IG.ra NA ON il risarcimento nella misura di €. 19.200,00 o nella diversa somma che verrà quantificata in corso di causa da questo On.le Decidente anche in via equitativa ex art. 1226 c.c. da porre in capo agli attori intimanti coniugi IG. e la IG.ra CP_1 CP_1 Controparte_2 per l'illegittima apposizione della clausola transitoria al contratto di locazione”.
3.4.1.1.) Nel presente grado di giudizio la sig.ra ON ha reiterato tale domanda, peraltro censurando la sentenza di prime cure laddove era stato ritenuto che la domanda risarcitoria in questione fosse stata avanzata unicamente con riferimento al
“danno per il distacco dell'utenza elettrica”, adducendosi da parte dell'appellante che “La richiesta risarcitoria, invero, è stata avanzata in via riconvenzionale non solo per
l'illegittima ed illegale interruzione della fornitura di energia elettrica operata nottetempo da ignoti (Doc. 14), ma anche in merito all'illecito contrattuale opposto dai locatori che hanno messo in strada la conduttrice in un momento assai delicato della propria vita”.
3.4.1.2) In proposito deve rilevarsi, anzitutto, come sia fondata la censura mossa alla sentenza impugnata laddove la domanda risarcitoria in questione è stata ricondotta, unicamente, alla circostanza dell'intervenuto distacco dell'utenza elettrice, mentre il risarcimento era stato chiesto (essenzialmente) con riferimento all'apposizione della clausola di transitorietà e, solo quale corollario, esteso anche al distacco predetto.
La censura assume rilievo anche in considerazione del fatto che il giudice di prime cure, appunto erroneamente, ha ritenuto di ravvisare nella misura non esigua dell'importo chiesto a titolo di risarcimento (€ 19.200,00) con riferimento al carattere circoscritto dell'evento genetico (il distacco dell'utenza) un elemento di supporto alla ritenuta malafede della sig.ra ON nel resistere in giudizio, tale da giustificare la condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
14 L'erroneità della valutazione compiuta dal Tribunale di LU comporta dunque la fondatezza del gravame, sul punto in questione.
3.4.1.3) Le considerazioni che precedono, se conducono alla riforma della sentenza
(anche) in punto di condanna ex art. 96 c.p.c. (infondata pure con riferimento alla ritenuta temerarietà della prospettazione della sig.ra ON in ordine all'invalidità della clausola di transitorietà) non possono invece determinare l'accoglimento della domanda risarcitoria in questione, complessivamente intesa.
3.4.1.3.1) Con riferimento al profilo risarcitorio correlato all'apposizione della clausola di transitorietà (elemento principale posto dalla ON a fondamento della propria domanda risarcitoria) va infatti osservato come si ripropongano qui, con il dovuto adattamento prospettico, le medesime considerazioni in precedenza svolte con riferimento alla condotta dei IG.ri in relazione all'apposizione della clausola in oggetto. CP_1
Va infatti ribadito anche in questo contesto come gli obblighi normativi previsti dal combinato disposto degli artt. 4 L. 431/1998 e 2, 4° comma, DM 30.12.2002 gravassero anche sulla sig.ra ON che dunque, in piena autonomia e senza coercizioni e/o errori, ha sottoscritto il contratto di locazione con la clausola di transitorietà più volte ricordata.
In tale contesto, pertanto, non è dato ravvisare alcuna responsabilità risarcitoria in capo ai IG.ri , nei confronti della sig.ra ON, per l'apposizione della clausola CP_1
in questione e per aver proposto una domanda giudiziale basata sulla stessa.
3.4.1.3.2) In relazione invece all'intervenuto distacco dell'utenza elettrica, si osserva come la domanda risarcitoria non possa parimenti trovare accoglimento.
L'odierna appellante si è infatti limitata ad addurre l'intervenuta occorrenza di tale evento, senza indicazioni in ordine a quale tipo di conseguenze esso abbia determinato
(per quanto tempo, con quali effetti, con quale tipologia di danno, con quali costi, se del caso aggiuntivi rispetto a quelli precedentemente sostenuti, ecc.) in difetto dei quali la domanda, prima ancora che infondata, appare inammissibile per l'insormontabile tasso di genericità che la caratterizza.
3.4.2) Prendendo poi in considerazione la domanda dei IG.ri , volta ad CP_1 ottenere la condanna della sig.ra ON al pagamento dell'importo corrispondente alle spese per l'utenza elettrica superiori alla misura di € 300,00 (e dunque per € 290,99, stante l'addebito in bolletta per € 590,99), deve rilevarsi come tale domanda sia inammissibile.
3.4.2.1) Il Tribunale di LU ha infatti espressamente statuito sul punto, ritenendo che “Quanto alla domanda di restituzione della causazione si ritiene, per comodità di
15 calcoli, di compensare la somma restituenda con quanto ancora dovuto da ON per consumi elettrici”.
In questo senso va quindi anzitutto osservato come un'eventuale riforma della sentenza, sul punto, avrebbe dovuto essere veicolata mediante la proposizione di appello incidentale, non vertendosi in ipotesi di domanda assorbita suscettibile di riproposizione ex art. 346 c.p.c..
Va poi evidenziato come la sig.ra ON non consti aver avanzato domande di sorta con riferimento alla restituzione della cauzione, sì che la statuizione concernente la compensazione tra le contrapposte ragioni di credito della stessa ON (in ordine alla cauzione medesime) e dei IG.ri (per l'importo differenziale ascrivibile ai CP_1
consumi elettrici) risulta ormai passata in giudicato.
3.5) All'esito di tutto quanto sin qui esposto si deve quindi, in riforma della sentenza impugnata ed in accoglimento dell'appello con riferimento alla declaratoria ivi contenuta di cessazione del contratto di locazione, intercorso tra le parti il 1.9.2020, alla data del 30.8.2001:
− respingere le domande, avanzate dai IG.ri : CP_1
o di risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti, per scadenza del termine;

o di annullamento di tale contratto per vizio del consenso dovuto a dolo della sig.ra ON;

o di condanna della sig.ra ON al pagamento dell'indennità di occupazione
− accogliere la domanda, avanzata dalla sig.ra ON, di dichiarare che la durata del contratto di locazione predetto è di quattro anni, rinnovabile per ulteriori quattro, a decorrere dalla data di stipulazione;

[..
− respingere la domanda, avanzata dalla sig.ra ON, di condanna dei IGi.
al risarcimento dei danni. CP_3
4) Per quanto infine concerne la regolazione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio si ricorda come la stessa debba essere operata avuto riguardo all'esito complessivo della controversia (Cass. civ. n. 14916/2020; Cass. civ. n. 3083/2017; Cass.
2274/2017; 11423/2016) e, in tale ottica, appare necessario rilevare che:
− le domande avanzate dai IG.ri sono state interamente respinte;
CP_1
− le domande avanzate dalla sig.ra ON sono state in parte accolte, quanto alla durata del contratto di locazione, ed in parte respinte, quanto alla richiesta di risarcimento danni;

16 − la domanda della sig.ra che ha trovato accoglimento risulta fondata Parte_1 sulla base dell'applicazione di un complesso normativo che, di fatto, non è stato rispettato neppure da parte della stessa ON;

− la domanda risarcitoria avanzata dalla ON risulta di non esiguo ammontare
(€ 19.200,00) anche a fronte del canone di locazione pattuito (€ 400,00 mensili), essendo pari a 4 anni di mensilità.
In tale contesto ritiene il collegio di ravvisare profili di soccombenza reciproca idonei a determinare la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti stesse, con riferimento ad entrambi i gradi di giudizio.



P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
NA ON avverso la sentenza n. 1437/2023 del Tribunale di LU, in accoglimento del gravame ed in parziale riforma della sentenza impugnata, così statuisce:
1) respinge le domande, avanzate dai IG.ri e : Controparte_1 Controparte_2
a) di risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti, per scadenza del termine;

b) di annullamento di tale contratto per vizio del consenso dovuto a dolo della sig.ra
NA ON;

c) di condanna della sig.ra NA ON al pagamento dell'indennità per l'occupazione sine titulo dell'immobile concesso in locazione con il contratto predetto;

2) in accoglimento della domanda avanzata dalla sig.ra NA ON accerta e dichiara che la durata del contratto di locazione predetto è di quattro anni, rinnovabile per ulteriori quattro, a decorrere dalla data di stipulazione;

3) respinge la domanda, avanzata dalla sig.ra NA ON, di condanna dei IGi.ri e al risarcimento dei danni. Controparte_1 Controparte_2
4) dichiara interamente compensate tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio del 19.2.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
17 Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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