N. R.G. 1387/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
II SEZIONE CIVILE
La Corte, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati: dott. Giampiero Fiore Presidente dott.ssa Anna Maria Rossi Consigliere dott.ssa Bianca Maria Gaudioso Consigliere Relatore sentito il consigliere relatore, all'esito della discussione fra le parti all'udienza in data 14.3.2025, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa d'appello iscritta al r.g. n. 1387/2023 promossa da:
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
Avv. Roberto Carnevali

contro

:

Controparte_1
Avv. Roberta Cantarelli
In punto a: locazione
Fatti di causa
Con atto di citazione ex art. 658 c.p.c., datato 8.11.2021, la locatrice Controparte_1
(d'ora in poi, anche solo ) intimò sfratto per morosità alla conduttrice
[...] _1
, convenendola avanti al Tribunale di Parma, in relazione al contratto di locazione ad uso Parte_1 abitativo fra le parti stipulato il giorno 1.8.2020, avente ad oggetto l'appartamento sito a in via _1
Venezia 35, con durata triennale e canone mensile di € 44.
Espose che la morosità derivava, in parte, dal precedente contratto di locazione, fra le parti _1 stipulato l'1.10.2008 ed avente aggetto l'appartamento sito in Piazza La Pira n. 19 a e, per la _1
restante parte, era maturata in forza del contratto in essere.
pagina 1 di 8 Precisò, poi, che, in base all'art. 5 di entrambi i contratti, la era tenuta al pagamento, oltre che del Pt_1
canone, anche, pro quota con gli altri conduttori, degli oneri per i servizi condominiali in genere, così come tutte le utenze, quali acqua potabile, acqua calda, energia elettrica per illuminazione, gas, riscaldamento, nolo contattori e spese telefoniche e che la stessa a partire da agosto 2019 non aveva provveduto al pagamento di canoni, spese e oneri vari, rendendosi così morosa per l'importo complessivo di € 4.447,13, come da bollette elencate nel prospetto che produceva sub doc. 3.
propose opposizione all'intimazione di sfratto affermando di avere sempre pagato i canoni Parte_1
relativi al secondo contratto in data 1.8.2020 (doc. 2) e di non usufruire di servizi delle parti comuni, né di consumi d'acqua, energia elettrica, gas per riscaldamento a carico di Inoltre, non rilevano le _1
numerose bollette che affermava non pagate e che si riferivano al primo contratto, relativo _1 all'appartamento sito in Piazza La Pira n. 19, consensualmente risolto.
Mutato il rito ed esperita la mediazione con esito negativo, nella memoria integrativa la precisò Pt_1
come non fosse dato comprendere con quali criteri le spese relative ai servizi comuni, di cui non era nota la causale, le fossero state attribuite.
Con la memoria integrativa, depositò, fra l'altro, i documenti a giustificazione delle spese _1 condominiali relative al secondo contratto precisando che “… sussiste il consuntivo edificio dove vengono indicate le spese complessive dello stabile. Le spese si riferiscono ad un contattore luce esterno in comune a tutti (doc. 25). Per queste spese non esiste un preventivo in quanto non vi è un amministratore. Tali spese condominiali sono indicate con l'importo di € 8,00 in ogni singola bolletta con la voce “Acconto spese condominiali” ... Inoltre nelle bollette prodotte in giudizio risultano anche altri costi non pagati dalla e precisamente nella bolletta 11/2020 le voci “Manutenzione Pt_1 ordinaria” e “Competenze tecniche di manutenzione” per cambio lampada bruciata (doc. 26), nella bolletta 8/2021 le voci “Manutenzione ordinaria – spurgo fo…” e “Competenze tecniche di manutenzione” per spurgo fognatura (doc. 27)” e altresì depositò l'elenco aggiornato al marzo 2022 delle bollette di cui la era morosa (doc. 29). Pt_1
Il Tribunale, con sentenza n. 904/2023, ritenne che la morosità maturata in base al primo contratto di locazione non fosse rilevante ai fini della risoluzione del secondo contratto, trattandosi di rapporti distinti, sicché, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, esaminò unicamente la morosità afferente al contratto in data 1.8.2020 di cui si chiedeva la risoluzione.
Precisando che l'art. 5 l. 392/1978 per le locazioni abitative predetermina la gravità dell'inadempimento, senza margine di valutazione per il giudicante, il Tribunale richiamò la clausola n.
5 del contratto che prevedeva l'esclusione dal canone di tutti i consumi (acqua, energia elettrica, gas, riscaldamento ecc.) che erano a carico del conduttore pro quota e rilevò come non vi fossero pagina 2 di 8 contestazioni sulla corrispondenza degli importi richiesti agli elementi richiamati del contratto, in quanto l'intimata non aveva contestato la determinazione delle spese, ma aveva semplicemente dichiarato di non essere a conoscenza della presenza di un contatore comune ed aveva genericamente contestato le spese per cambio lampadina e spurgo fogne – che, in realtà, erano documentate da due rapporti di intervento – per l'impossibilità di comprendere i criteri di riparto fra i conduttori, interrogativo che la conduttrice avrebbe potuto facilmente risolvere consultando il regolamento comunale.
Esclusi gli importi relativi al primo contratto e sommati quelli riportati nella colonna “Moroso” dell'elenco bollette depositato da e aggiornato al marzo 2022 (doc. 29 allegato alle note _1 _1 conclusive), il Tribunale accertò la morosità in € 782,48 e, pertanto, dichiarò la risoluzione del contratto ex art. 5 l. 392/1978, tenuto conto che il canone mensile ammontava ad € 44, e condannò la conduttrice al rilascio dell'alloggio entro il 30.11.2023 ed alla rifusione delle spese di lite.
ha proposto appello alla sentenza per i seguenti motivi: Parte_1
1) nel calcolo della morosità, ai fini della valutazione dell'inadempimento, il Tribunale, decidendo ultra petita, ha erroneamente sommato anche le n. 4 bollette (dell'importo totale di € 279,88) emesse successivamente alla notifica dello sfratto per morosità, datato 8.11.2021, che non sono oggetto di giudizio, in quanto successive alla sua instaurazione e non furono valutate da nel conteggiare _1
l'asserita morosità;
2) a fronte della contestazione della morosità e del documento denominato “elenco bollette non pagate”, avendo ella affermato di non essere in grado di conoscere la causale degli importi richiesti
(pag. 3 memoria del 6.9.2022), aveva l'onere di provare la precisa causale e la sussistenza delle _1 ragioni di credito indicate nelle bollette e nell'elenco delle stesse, mentre l' non ha provato _1 nulla. Di contro, ella ha provato documentalmente di avere sempre pagato mensilmente € 59 di cui € 44 di canone, € 8 per quota spese condominiali e la rimanente parte per oneri amministrativi, spese di esazione e quota assicurativa.
Precisa di non avere potuto depositare la prova del pagamento della bolletta relativa al mese di luglio
2021, non avendola reperita, ma osserva che, relativamente a tale mensilità, nel citato “elenco _1 delle fatture non pagate” ha dato atto del pagamento di tale canone;
precisa la che a fronte di un Pt_1 totale di € 142,56 relativo a detta mensilità residua una morosità di soli € 43,55.
Le ulteriori richieste di sono infondate e il primo Giudice ha sbagliato ad “assecondarle _1 acriticamente” sulla scorta dell'elenco delle fatture non pagate depositato da e da lei contestato;
_1 in violazione dell'art.116 c.p.c., dunque, il giudice ha attribuito valenza probatoria ad un documento di parte, confezionato unilateralmente.
pagina 3 di 8 Precisa poi l'appellante, nel dettaglio, che: “Relativamente alla bolletta n.11/20 (doc.10 produzioni
, con scadenza 24.11.2020 è stato addebitato un extra di € 50,32 che neppure _1 _1 ha specificato a che cosa si riferisse. Sono state addebitate € 28,61, oltre ad ed € 12,00 per competenze tecniche per riparazioni, senza specificare la loro causale ed i criteri per la loro attribuzione alla
. Pt_1
Analoghe considerazioni valgono per le bollette al 21.12.2020 (doc.11) e al 24.05.2021 (doc.13).
Anche in esse è stata indebitamente applicata una non specificata maggiorazione di € 50,32.
All'importo della fattura al 23.06.2021 (doc. 14) veniva addirittura indebitamente applicata _1 una maggiorazione di € 99,01 (la fattura è di € 82,75). Nella predetta fattura inoltre sono state applicate indebitamente € 25,00 con la causale “spese per addebito rate”. Questa voce, non prevista nel contratto di locazione, costituisce una duplicazione della voce “esazione canoni e servizi”, i cui importi venivano conteggiati mensilmente in ogni bollettino e sono stati regolarmente pagata dalla
. Anche alla fattura al 23.07.2021 sono state indebitamente applicate maggiorazioni per € 99,01, Pt_1
La bolletta al 23.08.2021 (doc.16), oltre a contenere la solita maggiorazione di € 99,01, comprende anche € 140,00 per manutenzione spurgo fogne ed € 12,50 per competenze tecniche. A riguardo già si
è eccepito in corso di causa che l'addebito risulta del tutto illegittimo. Dalla disamina del documento
A.C.E.R. n.27 (manutenzione ordinaria spurgo fogne) emerge che l'intervento ha comportato un costo complessivo di € 280,00 oltre iva e ha interessato ben 5 caseggiati di proprietà posti di via _1
Venezia, espressamente indicati con le diverse numerazioni civiche. Alla sig.ra è invece stata Pt_1 addebitata illogicamente una spesa pari alla metà dell'intero intervento.
L'addebito risulta quindi palesemente illegittimo.
Anche la bolletta al 23.09.2021 contiene un non meglio specificato extra di ben € 99,01.
Che le maggiorazioni “extra” indebitamente applicate sono passate da € 50,32 ad € 99,01 emerge chiaramente sia dall “elenco delle bollette del rapporto” sia dall' “elenco bollette non pagate”.
Quindi, in buona sostanza, relativamente alle bollette su cu si controverte (escluse quelle di cui al precedente motivo di impugnazione) ha applicato delle immotivate maggiorazioni, definite _1
EXTRA, per ben € 447,99 ed ha indebitamente addebitato € 177,50 a titolo di spese ingiustificate e non dovute”.
Si è costituita l' contestando le censure e Controparte_1
chiedendo il rigetto del gravame e la conferma della sentenza. In particolare, riguardo al primo motivo, ha precisato che il contratto di locazione è un contratto di durata, sicché il Tribunale ha correttamente tenuto conto dei mancati pagamenti successivi all'intimazione; in ogni caso, anche escludendo le pagina 4 di 8 morosità relative al primo contratto e quelle successive all'intimazione, l'importo non pagato da novembre 2020 a ottobre 2021 ammonta a totali € 502,56, oltre undici volte superiore al canone.
Contesta poi la tardività delle contestazioni sollevate per la prima volta nel secondo motivo di gravame.
Per mero scrupolo, pur non accettando il contraddittorio, ne contesta la fondatezza precisando che:
“Quanto alla bolletta di luglio 2021 (doc. 15), la riferisce essere indicato un totale di € 142,56 Pt_1 mentre il totale della fattura ammonta a € 55,75, come rilevabile sia dalla bolletta che dall'elenco bollette non pagate. Da questo evidente errore della ne discende un'argomentazione del tutto Pt_1
viziata ed infondata di analisi della bolletta.
Ulteriori contestazioni si riferiscono a presunti “extra” che ammonterebbero a € 447,99 contenuti, a dire della nelle bollette n. 11/20, 12/20 e 5/21. Pt_1
Invero nelle bollette è stato tutto ampiamento dettagliato e specificato da in voci ben Controparte_1
distinte e previste dal contratto in essere, che la non solo non ha pagato, ma, si ribadisce, non ha Pt_1
mai contestato o richiesto chiarimenti che le sarebbero stati prontamente forniti. Nella bolletta 11/20
(doc. 10) le voci applicate sono ben dettagliate e giustificate. La bolletta 12/20 (doc. 11) ammonta a €
55,75 e nessuna voce anomala o maggiorazione è stata applicata.
Ma l'analisi della si spinge ben oltre, analizza e contesta anche la bolletta 05/21 (doc. 13) che Pt_1 non rientra neppure nelle somme a debito della , come si evince dall'elenco bollette del 10 marzo Pt_1
2022.
Così come del tutto infondato in fatto ed in diritto sono presunti “extra” ammontanti a € 177,50 per spese, a dire dell'appellante ingiustificate e non dovute. Anche per questa contestazione nulla è mai stato eccepito dalla e in ogni caso sono voci chiaramente e specificatamente indicate in Parte_1
bolletta, in ottemperanza a quanto previsto dal contratto di locazione in essere tra le parti.
Si respinge pertanto qualsiasi contestazione mai eccepita nel precedente giudizio e pertanto tardiva oltre che del tutto infondata come sopra. Per mero scrupolo si segnala che anche la bolletta 06/21
(doc. 14) contestata dall'appellante non rientra nelle somme a debito della , come si evince Pt_1 dall'elenco bollette del 10 marzo 2022. Quanto alla bolletta 08/21 riportante la voce spurgo fogne, si è già ampiamente discusso sopra, riferendosi ad una spesa conteggiata in base ai millesimi. Quanto alla bolletta 09/21, come si evince dall'elenco bollette non pagate ammonta a € 67,35 e nessun extra è stato conteggiato di € 99,01 come afferma la , voce del tutto assente in bolletta. Idem per le bollette di Pt_1 ottobre e novembre 2021. E' evidente che controparte erroneamente fa riferimento alla voce “Totale” dell'Elenco bollette non pagate e non alla voce “Fattura” nella quale è riportato l'importo della bolletta.
pagina 5 di 8 Le predette contestazioni, oltre che tardive, come si evince sopra, sono del tutto errate ed infondate richiamando persine bollette regolarmente pagate dalla e quindi non oggetto della presente Pt_1 causa ai fini del calcolo della morosità”.
La Corte ha sospeso la provvisoria esecutorietà della sentenza con ordinanza del 24.11.2024; le parti hanno discusso la causa all'udienza del 14.3.2025 ed all'esito la Corte ha deciso come da separato dispositivo, dandone lettura.
Ragioni della decisione
L'appello è infondato e va rigettato.
La materia del contendere, in difetto di appello incidentale, è limitata all'esame della morosità relativa al secondo contratto di locazione.
In via preliminare, sono tardive e dunque inammissibili le contestazioni specifiche, proposte per la prima volta dalla nel secondo motivo di gravame, a singole voci delle bollette mensili, queste Pt_1
ultime tempestivamente depositate da in primo grado. _1
Si osserva, poi, che dall'elenco delle bollette depositato da (doc. 29) risulta che i canoni relativi _1
ai mesi di agosto e settembre 2020, di febbraio, marzo, maggio e giugno 2021 furono pagati ben oltre venti giorni dalle rispettive scadenze, inadempimento che integra i presupposti per la risoluzione del contratto ex art. 5 l. 392/1978.
Tanto precisato, l'art. 5 del contratto prevede che la conduttrice è tenuta al pagamento, oltre che del canone, anche, pro quota con gli altri conduttori, degli oneri per i servizi condominiali in genere e di tutte le utenze quali acqua potabile, acqua calda, energia elettrica per illuminazione, gas, riscaldamento, nolo contattori e spese telefoniche.
nell'intimazione di sfratto contestò, con riferimento al solo contratto stipulato l'1.8.2020, il _1
mancato pagamento (oltre che di canoni) delle spese e degli oneri condominiali vari per le seguenti sei mensilità comprese nel periodo agosto 2020-novembre 2021:
11/20 pari € 95,36
12/20 pari a € 55,75
07/21 pari a € 3,35
08/21 pari a € 225,00
09/21 pari a € 67,35
10/21 pari a € 55,75 che complessivamente ammontano ad € 502,56 (pari a oltre 10 volte il canone) e del pagamento di detta complessiva somma la non ha offerto prova, avendo pagato mensilmente, come afferma Pt_1 nell'appello, l'importo di € 59 €, di cui € 44 per canone ed € 15 per spese ed oneri condominiali, talché
pagina 6 di 8 moltiplicando per sei mensilità la quota di € 15 versata a titolo di spese condominiali, risulta la prova del pagamento di complessivi € 90 a fronte del contestato debito, per spese ed oneri condominiali, di €
502,56.
Il mancato pagamento della differenza, pari ad € 412,56, visto l'ammontare del canone, rientra nell'ipotesi solutoria di cui all'art. 5 l. 392/1978.
A conferma dell'inadempimento, si rileva che la proponendo l'opposizione affermò di avere Pt_1
sempre pagato i (soli) canoni e nella memoria integrativa ulteriormente affermò – peraltro senza provarlo – di avere “direttamente” le bollette per i consumi di acqua, energia elettrica e gas, ma con tutta evidenza con tale assunto non poté che riferirsi che ai consumi relativi al proprio alloggio e non a quelli del condominio;
affermò altresì che il proprio alloggio non usufruiva di servizi delle parti comuni e consumi di acqua, energia elettrica e gas a carico di , ma tale assunto è del tutto _1 infondato, posto che l'appartamento condotto in locazione fa parte di un condominio che, quantomeno, consuma energia per l'illuminazione delle parti comuni – come in effetti emerge dalle bollette depositate da – i cui costi ricadono pro quota sui singoli condomini. _1
Con tali difese, dunque, la non contestò di non avere mai pagato, quantomeno, le spese pro quota Pt_1
per le utenze condominiali.
, poi, depositò due rapporti di intervento, come osservato dal primo giudice, e consumi di _1
energia elettrica (docc. 25-26-27).
Solo per completezza, non è supportata da giuridico interesse la contestazione, di cui al primo motivo, circa l'inclusione, nel calcolo della morosità, dei quattro canoni di locazione maturati successivamente alla notifica dell'atto di intimazione, eseguita nel novembre 2021, ossia dei canoni da dicembre 2021 a marzo 2022 (di cui alle prime quattro bollette indicate nell'elenco depositato da sub doc. 29), _1 perché questi ammontano a complessivi € 279,92 e il Tribunale ha calcolato la morosità complessiva in
€ 782,48, talché anche sottraendo da tale somma quella degli indicati quattro canoni, la residua morosità è comunque sufficiente ad integrare l'ipotesi risolutoria predeterminata dall'art. 5 l. 392/1978.
Le spese processuali del presente grado seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate nel dispositivo ex d.m. 55/2014 in relazione al valore della causa e dell'attività difensiva effettivamente svolta.
Atteso l'esito, sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. 115/2002, come introdotto dalla l. n. 228/2012, per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando:
pagina 7 di 8 - rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Parma n. Parte_1
904/2023 e la condanna alla rifusione a favore dell' Controparte_1 delle spese processuali che liquida in € 2.000 per compensi oltre a spese
[...]
forfettarie;
- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. n. 115/2002, introdotto dalla l. n. 228/2012, per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione civile in data 14.3.2025.
Il Consigliere relatore dott.ssa Bianca Maria Gaudioso
Il Presidente
dott. Giampiero Fiore
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