N. R.G. 230/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
II sottosezione civile composta da:
Maria Teresa Spanu Presidente
Donatella Aru Consigliere
Grazia M. Bagella Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n.ro 230/2022 del ruolo affari generali del contenzioso civile promossa
, nato a [...] il [...] (codice fiscale Parte_1 C.F._1
) e , nata a [...] il
[...] Parte_2
20.07.1942 (codice fiscale , entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Mirko C.F._2
Saginario del Foro di Roma con studio in Roma, via Castiglione della Pescaia, n. 61 ed elettivamente domiciliati, unitamente al predetto procuratore, in Cagliari, via Alghero, n. 45, presso e nello studio dell'avv. Stefano Vacca, giusta procura apposta sul margine dell'atto di citazione in primo grado;

appellanti
CONTRO
Pagina 1 , nata a [...] il [...] (codice fiscale Controparte_1
), rappresentata e difesa dall'avv. Piero Franceschi ed elettivamente C.F._3
domiciliata in Oristano, via Cagliari n. 165 (indirizzo pec per le notificazioni giusta procura speciale resa in calce alla comparsa di Email_1
costituzione e risposta in appello
appellata
e
, nato a [...] il [...] (codice fiscale CP_2 C.F._4
), rappresentato e difeso dall'avv. Carlo Cuccu ed elettivamente domiciliato in Cagliari,
[...]
via Tuveri n. 22 (indirizzo pec per le notificazioni giusta procura speciale resa Email_2
in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello
appellato
All'udienza del 11/10/2024 la causa è stata tenuta a decisione, con l'assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc, sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli appellanti: “…l'Ecc.ma Corte di Appello adita, respinta e rigettata ogni
contraria eccezione, deduzione, istanza, pretesa e conclusione azionata dagli appellati (in ciascuno
dei propri scritti difensivi), in quanto inammissibili, illegittime, genericamente formulate, infondate
in fatto ed in diritto oltreché rimaste del tutto carenti e sprovviste del benché minimo supporto
probatorio, Voglia integralmente accogliere i motivi di appello, per come evidenziati nell'atto di
citazione in appello, nella comparsa conclusionale e nei verbali di udienza (anche in trattazione
scritta), con contestuale integrale riforma della sentenza n. 224\2022 emessa inter partes nel
procedimento civile recante r.g. n. 1590\2015 dall'Ill.mo Tribunale Civile di Oristano, in
composizione monocratica, nella persona dell'Ill.mo SI. Giudice Dott.ssa Valentina Santa Cruz.
Pagina 2 In ogni caso con condanna degli appellati al pagamento delle spese e dei compensi, oltre
accessori (spese generali al 15%, C.P.A. al 4% ed I.V.A. al 22%) come per legge del doppio grado
di giudizio.
In via subordinata, nella denegata ma non temuta ipotesi nella denegata ma non temuta ipotesi
di mancato accoglimento dell'atto di appello, si insiste perché si voglia disporre l'integrale
compensazione di entrambi i gradi del giudizio o, quanto meno, del presente grado di appello”.
Nell'interesse dell'appellata: “…affinché Voglia l'Ecc. ma Corte d'Appello adita, contrariis
reiectis, voglia
- dichiarare inammissibile e comunque rigettare l'appello perché infondato in fatto e in diritto,
con conferma della sentenza impugnata;

- in subordine, e salvo gravame, per la denegata ipotesi di accoglimento anche parziale delle
avverse domande, dichiarare tenuta l'appellata sig.ra al pagamento Controparte_1
soltanto della quota parte che possa essere ascritta a sua responsabilità se e nella misura che
risultasse provata in causa;

- con vittoria di spese e competenze anche del presente grado di giudizio”.
Nell'interesse dell'appellato: “…insiste per il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza
gravata, con ogni conseguente pronuncia, e ferma la vittoria delle spese del doppio grado di
giudizio, da distrarre in favore del sottoscritto Avvocato che dichiara di non aver percepito
acconti”.
Ragioni di fatto e di diritto
I fatti oggetto dell'appello oggi in esame possono essere sintetizzati come segue.
I sig.ri e convennero in giudizio davanti al Parte_1 Parte_2
Tribunale di Oristano i sig.ri e , esponendo che: CP_2 Controparte_1
- in data 09.12.2006 avevano stipulato, in qualità di promissari acquirenti, un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento ad uso civile abitazione ubicato al secondo piano alto del maggior fabbricato sito in Comune di San RO IS (OR), Località “Sa
Pagina 3 Rocca Tunda”, Vico 2 Scaba e Sali s.n.c., con e quali CP_2 Controparte_1
promittenti venditori, dichiaratisi pieni proprietari, nella misura di 1\2 ciascuno pro indiviso, del cespite immobiliare in questione, garantendone, altresì, la libertà da oneri, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, privilegi anche fiscali, cause in corso e diritti di terzi in genere;

- a causa del carattere abusivo di alcune delle opere, i promittenti venditori si erano impegnati a sostenere tutte le spese e tutti gli oneri relativi alla concessione edilizia in sanatoria e le parti avevano concordemente stabilito che la stipula dell'atto definitivo di compravendita sarebbe intervenuta solo all'indomani del rilascio del titolo e del certificato di abitabilità;
- il prezzo della compravendita era stato pattuito in € 140.000,00, da corrispondersi, quanto ad €
77.000,00, a titolo di caparra confirmatoria ed acconto prezzo, alla sottoscrizione del preliminare di compravendita e, quanto ad € 63.000,00, alla stipula del rogito notarile;

- peraltro essi attori avevano versato, oltre all'importo da imputare a titolo di caparra confirmatoria,
medio tempore, ulteriori somme, per un totale di € 116.962,28, di cui € 48.500,00 a
[...]
€ 61.000,00 a nonché € 7.462,28, nell'interesse di CP_1 CP_2 CP_2
a favore della quale saldo dell'indennità prevista dall'art.
[...] Controparte_3
167 D. Lgs. 22.01.2004 n° 42;
- solo nel corso dell'anno 2009, in occasione dell'espletamento degli incombenti necessari alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, gli attori erano stati resi edotti, per la prima volta,
proprio dal notaio incaricato, che (i) l'immobile in questione risultava gravato da un pignoramento immobiliare a seguito di procedura azionata dall'INPS, prima del contratto preliminare, (ii)
era stato dichiarato fallito già in data anteriore alla sottoscrizione del contratto CP_2
preliminare, a seguito dell'intervenuto fallimento della ditta individuale “Agrigomme” a lui intestata
(Fallimento 11\2003 del 27.05.2003), (iii) la quota di proprietà del 50% dell'immobile, di competenza di questi era stata messa all'asta dal curatore fallimentare;

- avendo gli esponenti già versato la somma complessiva di € 116.962,28 in favore dei convenuti,
erano stati costretti ad attivarsi immediatamente al fine di contenere e di ridimensionare, ove
Pagina 4 possibile, i danni conseguenti alla descritta situazione, partecipando, da un lato, in data 14.02.2011,
all'asta relativa al procedimento immobiliare istruito a carico di aggiudicandosi il CP_2
50% dell'immobile per cui è causa mediante l'esborso della somma complessiva di € 39.300,00 e procedendo, dall'altro, in data 07.04.2011, alla stipula con dell'atto Controparte_1
pubblico di compravendita avente ad oggetto la quota di proprietà intestata a quest'ultima, previo esborso di ulteriori ed ingenti somme di danaro, in particolare € 13.153,51 a favore del Comune di
San RO IS, a titolo di contributo per la domanda di concessione in sanatoria presentata dai convenuti ex art. 35 della Legge 47\1985 in data 12.09.1986;
- a seguito dell'illegittima condotta dei convenuti, i quali erano incorsi in malafede e colpa grave,
per avere dolosamente sottaciuto, all'atto della stipula del contratto preliminare, tanto l'esistenza di formalità pregiudizievoli insistenti sull'immobile quanto lo stato di incapacità ad agire di CP_2
gli odierni attori, al fine di realizzare l'effetto del definitivo trasferimento della piena
[...]
proprietà dell'immobile per cui è causa, avevano dovuto versare un importo di denaro di gran lunga superiore rispetto al prezzo di € 140.000,00, pattuito in sede di preliminare di compravendita, per un totale di € 169.415,79;
- il nocumento subito era costituito sia dal danno emergente, concretizzatosi nel maggiore esborso di denaro, sia dal lucro cessante per la mancata disponibilità dell'immobile, di fatto inutilizzabile per la necessità di importanti interventi manutentivi fino al momento della formalizzazione del trasferimento della proprietà, oltre che dal danno di natura non patrimoniale per lo stress, la frustrazione e l'ansia subiti, che avevano notevolmente inciso sulla loro vita familiare.
Per quanto esposto, gli attori chiesero la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali patiti in conseguenza della <grave responsabilità precontrattuale
ex art. 1337 cod. civ., contrattuale ex art. 1470 e segg. cod. civ. ed extracontrattuale ex art. 2043
cod. civ. di parte convenuta, che ha dolosamente e con malafede e colpa grave taciuto circostanze
rilevanti ai fini della valida manifestazione del consenso da parte degli attori, la cui volontà è stata,
ad ogni fine ed effetto di legge, violentata, coartata e compromessa>>.
Pagina 5 I convenuti, costituiti a ministero di due diversi difensori, svolgendo difese pressoché analoghe,
sostennero, in sintesi, oltre all'indeterminatezza dell'avversa domanda, che gli attori non avessero subito alcun tipo di danno all'esito della complessiva vicenda.
La causa, istruita mediante prove documentali e orali, venne tenuta in decisione previa sottoposizione alle parti della questione relativa alla regolare instaurazione del contradditorio ed alla procedibilità della domanda proposta nei confronti di ai sensi dell'art. 52, secondo CP_2
comma, della legge fallimentare.
Con sentenza n. 224/2022, il Tribunale di Oristano, definitivamente pronunciando, rigettò la domanda proposta dagli attori e li condannò, in solido tra loro, alla rifusione delle spese del giudizio in favore dei convenuti, liquidate nella misura di € 7.200,00 a titolo di compensi di avvocato per ciascuno di essi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, disponendone la distrazione, quanto a in favore del difensore avv. Carlo Cuccu, dichiaratosi procuratore antistatario. CP_2
***
Il percorso motivazionale svolto dal Tribunale può essere sintetizzato nei termini appresso esposti.

1. Trattandosi di debiti derivanti da atti successivi rispetto alla dichiarazione di fallimento e, quindi,
non ammissibili al concorso, cui partecipano i soli creditori anteriori, doveva ritenersi sussitere la legittimazione processuale di a resistere personalmente in giudizio, non essendovi CP_2
alcun interesse in capo al curatore (e, per lui, alla massa dei creditori), ferma la non immediata esecutività dell'eventuale sentenza di condanna pronunciata nei suoi confronti, subordinata alla chiusura del fallimento ed al ritorno in bonis del fallito medesimo.
2. “… A prescindere dal concorrente richiamo nominativo di autonome fattispecie di responsabilità
- precontrattuale ex art. 1337 c.c. (cui deve ricondursi anche quella extracontrattuale ex art. 2043
c.c.) e contrattuale ex art. 1470 e segg. c.c., la qualificazione della domanda attrice doveva essere ricavata dalla specifica allegazione dell'addebito imputato ai convenuti, che è quello di aver taciuto
con dolo (o colpa grave), nel corso della contrattazione preliminare, l'esistenza di circostanze
ritenute <<rilevanti ai fini della valida manifestazione del consenso degli attori la cui volont>
Pagina 6 stata violentata, coartata e compromessa>>, con conseguente richiesta di risarcimento dei danni
provocati. La causa petendi sottesa alla domanda evoca, dunque, la violazione da parte dei
promittenti venditori di un obbligo informativo, coperto dalla clausola generale di buona fede di
cui all'art. 1337 c.c. nel corso della fase precontrattuale, che avrebbe danneggiato la libertà
negoziale dei promissari acquirenti determinando o, comunque, incidendo sulla loro volontà a
contrarre. …”.

3. Quanto all'aspetto relativo alla presenza di <formalità pregiudizievoli>> insistenti sull'immobile -pignoramento trascritto dall'INPS e procedura esecutiva distinta al n. rg. 72/94-
asseritamente sottaciute dai promittenti venditori, questo avrebbe potuto sì fondare un'eccezione di
inadempimento od una responsabilità contrattuale mediante il rimedio previsto dall'art. 1489 c.c.
in tema di garanzia, ritenuto ormai applicabile anche al contratto preliminare di compravendita,
ma era da ritenere in concreto privo di rilevanza ai fini del decidere, non ravvisandosi nesso di causalità tra la mancata informazione ed il danno così come lamentato, “su cui non ha inciso in
alcun modo l'evizione limitativa”.

4. Anche l'omessa comunicazione circa l'intervenuto fallimento di uno dei promittenti venditori non aveva causato il danno prospettato ed imputato ai debitori. Era difatti decisivo rilevare che, “…
indipendentemente dall'ignoranza della circostanza al momento della conclusione del contratto
preliminare, gli attori, pienamente consapevoli della situazione, non si erano rifiutati di portare a
compimento l'operazione avvalendosi di rimedi atti ad eliminare il contratto dalla realtà giuridica
ed a conseguire gli effetti restitutori o risarcitori, ma avevano invece valutato come preminente
l'interesse alla prestazione ponendo in essere una ulteriore attività negoziale volta a conseguire il
risultato finale, manifestando una volontà scevra dai vizi denunciati, in modo tale da superare la
problematica connessa al vulnus informativo realizzato nella contrattazione preparatoria e da
convalidare anche il precedente contratto asseritamente viziato.”.
Segnatamente, il aveva proceduto all'acquisto all'asta giudiziaria della quota di Pt_1
comproprietà dell'appartamento di spettanza di per il prezzo di € 39.300,00 e, CP_2
Pagina 7 unitamente alla moglie, aveva stipulato un contratto di compravendita in relazione al restante 50%
intestato a pattuendo, in piena autonomia negoziale, il prezzo di € Controparte_1
109.500,00 per la vendita di detta quota, rideterminato rispetto a quello convenuto in sede di
contratto preliminare, che prevedeva il totale di € 140.000,00 per l'intero immobile (atto pubblico di compravendita del 07.04.2011 - doc. 4 fasc. parte attrice, art. 2), prezzo che la parte venditrice aveva dichiarato di aver ricevuto già in precedenza, così rilasciando ampia e finale quietanza di saldo. A siffatta pattuizione doveva essere attribuita valenza di nuova regolamentazione del
complessivo assetto di interessi intervenuta a distanza di cinque anni dal preliminare,
successivamente all'ottenuta aggiudicazione della quota di ½ all'asta fallimentare, grazie all'imputazione al prezzo di detta compravendita dei pagamenti già effettuati “…(ivi compresi
quelli corrisposti a mezzo di assegni emessi all'ordine di e l'importo di € 7.500,00 CP_2
disposto in data 20.03.2008 in favore della parte venditrice, benché fosse allora previsto quale
saldo dell'indennità di cui all'art. 167 D. Lgs. n. 42/2004, importi tutti elencati all'art. 2 del
contratto definitivo e ammontanti in totale ad € 109.500,00, non ad € 116.962,28 come asserito da
parte attrice nell'atto introduttivo del giudizio)”.

5. Essendovi divergenza di contenuto tra i due contratti con riguardo ad un elemento già
disciplinato, doveva ritenersi che la contrattazione definitiva fosse assorbente rispetto a quella preliminare costituendo, dunque “… l'unica fonte dei diritti e degli obblighi, dovendosi presumere
che la disciplina del rapporto difforme da quella prevista nel preliminare sia conforme alla volontà
dei contraenti, che perciò deve valere”. Ciò in base al consolidato principio per cui, ove alla stipula di un contratto preliminare segua la conclusione di un contratto definitivo, “quest'ultimo costituisce
l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il
contratto preliminare resta superato dal contratto definitivo, la cui disciplina, con riguardo alle
modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo
accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse
voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio
Pagina 8 del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il
contratto abbia ad oggetto beni immobili, trattandosi di atti soggetti alla forma scritta "ad
substantiam" - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del
definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono
al contratto definitivo, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto
accordo (Cass. n. 9063 del 2012; conformi, Cass. n. 7064 del 2016 e n. 30735 del 2017). …”.

6. Nella specie, a fronte delle nuove pattuizioni su un profilo fondamentale quale il prezzo, “il testo
del contratto preliminare – peraltro neppure richiamato nelle premesse del definitivo- non può
nemmeno offrire validi elementi per una diversa interpretazione del contratto definitivo di
compravendita ex art. 1362 c.c., così come propugnata da parte attrice in tutti i propri scritti
difensivi, che non trova margini di riscontro.”. Né gli attori, onerati della prova sul punto, avevano superato la menzionata presunzione, essendosi limitati ad allegare in maniera del tutto generica di
<essere stati costretti>> ad inserire una clausola di tale tenore, senza che tale asserzione sia stata
accompagnata, ancor prima che dalla dimostrazione, dalla illustrazione delle ragioni sottostanti, le
quali non possono essere certamente ricondotte alle omesse informazioni ed alla coartazione della
volontà dedotte con riferimento al pregresso contesto in cui si è inserita la contrattazione
preliminare.

7. Ha dunque concluso il tribunale che “… la differenza di € 8.800,00 (€ 39.300,00 + € 109.500,00
= € 148.800,00) versata a titolo di prezzo per il trasferimento dell'intera proprietà dell'immobile
rispetto a quella prevista in sede preliminare non può, pertanto, configurare un danno risarcibile in
favore degli acquirenti, quale maggior aggravio economico asseritamente prodotto per effetto del
comportamento doloso dei convenuti, senza considerare che, per la quota di competenza di
, gli attori hanno di fatto sborsato meno di quanto originariamente pattuito, sicché CP_2
è difficile sostenere che l'operazione si sia rivelata in concreto sconveniente.”.

8. Con riguardo agli oneri sostenuti per le concessioni in sanatoria, il tribunale ha rilevato come, per un verso, non potesse essere invocata alcuna reticenza, “essendo stati gli attori resi edotti
Pagina 9 dell'esistenza di abusi edilizi sin dalla fase della contrattazione preliminare”, evidenziando come,
semmai, i promittenti venditori “si fossero impegnati a sopportare oneri e spese relativi alle
pratiche di sanatoria, nonché ogni eventuale sanzione irrogata, dichiarando di aver già presentato
richiesta di condono edilizio al Comune di San RO IS e di aver pagato la prima rata
dell'oblazione in data 03.03.1993 (cfr. artt. 5 e 6 del contratto preliminare, doc. 1 in fasc. parte
attrice)”.
Avendo tuttavia gli attori posto a fondamento della domanda risarcitoria il fatto che i convenuti avessero dolosamente taciuto, “all'atto della stipula del contratto preliminare, tanto l'esistenza di
formalità pregiudizievoli insistenti sull'immobile, quanto lo stato di incapacità ad agire del
promittente venditore fallito, circostanze idonee a coartare la loro volontà ed in conseguenza delle
quali si erano trovati a dover versare un importo di denaro di gran lunga superiore rispetto al
prezzo di € 140.000,00 al fine di realizzare l'effetto traslativo finale”, difettava una correlazione tra detto profilo e gli esborsi effettuati, rilevanti, semmai, “sul piano delle obbligazioni assunte ed alla
conseguente responsabilità contrattuale per inadempimento ex art. 1218 c.c., che esula
dall'addebito imputato ai convenuti e dalla causa petendi concretamente azionata, delimitativa del
potere-dovere del giudice ai sensi dell'art. 112 c.p.c.”.
Peraltro, anche con riguardo a tali esborsi valeva l'analogo discorso per cui la nuova regolamentazione contrattuale travolgeva ogni precedente pattuizione. Invero: “Da un lato, la
vendita forzata della quota di ½ dell'immobile di appartenenza di ha tenuto conto CP_2
degli oneri di concessione, detratti dal valore del bene per essere lasciati a carico
dell'aggiudicatario (cfr. pagg.

7-9 della perizia del 22.03.2010 depositata nell'ambito della
procedura fallimentare e prodotta da parte attrice con le memorie ex art. 183, comma 6, n. 2
c.p.c.); dall'altro, il contratto definitivo stipulato il 07.04.2011 con – Controparte_1
intervenuto esattamente dopo l'aggiudicazione in data 14.02.2011 – non ha ripetuto la previsione
inserita all'interno del contratto preliminare, ciò che depone, unitamente alla nuova formulazione
dell'art. 4, nel senso che l'intenzione delle parti fosse quella di far cadere la precedente pattuizione
Pagina 10 e di stabilire una rinnovata disciplina. Ed infatti, il citato art. 4, relativo alla regolarità edilizia
dell'immobile, si limita a dare atto del versamento dell'oblazione in due tranches a cura dei
precedenti proprietari e del versamento, in data pari a quella della stipula del rogito notarile, della
somma € 13.153,51 a titolo di contributo concessorio, con bonifico ordinato dalla parte acquirente
a favore del Comune di San RO IS (ricordando altresì il versamento dell'importo di € 7.462,28
in favore della , già imputato, però, ad acconto sul prezzo), mentre stabilisce che, Controparte_3
non avendo il Comune provveduto ad emettere un provvedimento di sanatoria a termini di legge,
rimane ad esclusivo carico della parte venditrice “ogni eventuale ulteriore somma dovuta, a titolo
di contributo concessorio, in dipendenza della procedura di sanatoria”.
In definitiva, nell'ottica di un riequilibrio delle rispettive prestazioni, erano poste definitivamente a carico degli acquirenti le spese fino a quel momento sostenute a titolo di oneri concessori e per le pratiche di sanatoria (già anticipate ed in parte imputate, comunque, a titolo di prezzo), lasciando in capo alla venditrice esclusivamente l'obbligo di sopportare eventuali Controparte_1
spese future, stante la non ancora intervenuta emissione del provvedimento da parte del Comune.

9. Risultavano, infine, destituite di fondamento le ulteriori richieste di risarcimento del lucro cessante per il mancato, effettivo godimento dell'immobile nel periodo intercorrente dal momento di conclusione del contratto preliminare a quello di conclusione dell'atto traslativo, nonché di ristoro del danno non patrimoniale subito.
- Quanto al primo aspetto, esclusa la configurabilità di un danno in re ipsa, doveva ritenersi dato pacificamente acquisito in causa il fatto che i promissari acquirenti avessero conseguito il godimento dell'appartamento sin dal momento della stipula dell'accordo preliminare in data
09.12.2006, cui era stato anticipato l'effetto tipico del contratto di compravendita definitivo. Per
contro, gli attori non avevano provato, com'era loro onere, l'an della pretesa risarcitoria e, cioè,
l'effettivo mancato utilizzo dell'immobile per cinque anni, “… in correlazione esclusiva con
l'inopponibilità del contratto al fallimento (circostanza appresa, per loro stessa ammissione, solo
nell'anno 2009) e l'asserito stato di degrado dello stesso, affermazione peraltro smentita dalla
Pagina 11 deposizione testimoniale del Geom. che aveva ricordato come gli attori avessero Tes_1
goduto dell'immobile durante le vacanze e le festività anche prima dell'anno 2011 (cfr. verbale
udienza del 07.10.2020; si veda altresì, nel medesimo senso, la deposizione testimoniale di
all'udienza del 17.02.2021, con i chiarimenti resi al giudice)”. Testimone_2
- Quanto al secondo aspetto, “… soprassedendo su ogni disquisizione in merito alla diversa area di
risarcibilità del danno non patrimoniale in campo extracontrattuale ed in quello contrattuale, il
rigetto della domanda discende[va], oltre che dal deficit in tema di allegazione e prova, dalla non
risarcibilità di fattori di disturbo che restino a livello di meri fastidi e si pongano al di sotto della
soglia di tollerabilità di cui all'art. 2 Cost., non assurgendo a livello di danni seriamente
apprezzabili.”.
***
I coniugi hanno proposto appello avverso la sentenza lamentando: Parte_3
1. Erroneità della sentenza impugnata per travisamento e\o erronea valutazione e\o erronea
lettura degli artt. 1337 e 1338 cod. civ. in relazione agli artt. 1362 e segg. cod. civ. alla luce delle
emergenze probatorie nonché documentali prodotte dal Prof. e dalla Dott.ssa Parte_1
e, quindi, alla luce del combinato disposto degli artt. 113, 115, Parte_2
116 e 132 cod. proc. civ.
Il Tribunale avrebbe errato nel ritenere insussistente il danno subito per non essersi gli appellanti rifiutati di portare a compimento l'operazione avvalendosi dei rimedi utili ad eliminare dalla realtà
giuridica il contratto preliminare e per avere le parti tutte, in sede di contrattazione definitiva, inteso scientemente e consapevolmente rideterminare il contenuto dei loro accordi rispetto a quanto convenuto in sede di preliminare. Per tale via il primo giudicante sarebbe incorso “in un evidente
fraintendimento e di un' erronea valutazione delle norme di diritto e dei fatti di causa”.
Difatti, una volta conosciute “… le criticità evidenziate (le formalità pregiudizievoli, lo stato di
fallito del SI. ed una procedura esecutiva incidente sul 50% dell'alloggio oggetto CP_2
di compravendita) gli appellanti non ebbero altra scelta, al precipuo fine di non perdere l'ingente
Pagina 12 somma già versata, di partecipare all'asta e rendersi aggiudicatari del 50% dell'intero del SI.
e di formalizzare la compravendita della quota parte del 50% della SI.ra CP_2 [...]
imputando alla stessa le somme sino ad allora versate”. Difatti, “…visto lo Controparte_1
stato di fallito del SI. , per gli appellanti non sarebbe stato possibile recuperare CP_2
tali denari, con la conseguenza che si videro costretti ad operare nei termini in avanti descritti. E',
pertanto, evidente l'errore di valutazione compiuto al riguardo dal Tribunale, che addiviene sul
punto ad una conclusione frettolosa e del tutto disancorata dai fatti storici e dalla loro
evoluzione.”.
Secondo gli appellanti: “… valutato il comportamento complessivo delle parti coinvolte nella
vicenda per cui è causa, è di tutta evidenza che le parti stesse non ebbero di certo concordemente a
rideterminare il valore della quota del 50% di proprietà della SI.ra . Controparte_1
Siamo certamente di fronte ad una ipotesi di simulazione relativa: le parti hanno stipulato due
contratti diversi per superare le criticità evidenziate e per offrire alla parte acquirente una
soluzione che gli consentisse di non perdere la somma già investita.”. In altri termini, il complesso dell'operazione posta in essere, avuto riguardo al suo sviluppo progressivo, evidenzierebbe che gli esponenti intendessero fare un acquisto unitario, non invece due separati acquisti di quote. Né vi sarebbe stata alcuna concorde rinegoziazione, tantomeno un riequilibrio tra le rispettive
prestazioni, posto che essi acquirenti non avevano tratto alcun vantaggio o controprestazione a
fonte dei maggiori oneri affrontati (sia in termini di corrispettivo che di oneri concessori per Euro
13.153,51).
Il motivo è infondato.
Anzitutto esso non coglie il senso del chiaro passaggio motivazionale -sotto tale aspetto non efficacemente censurato- secondo cui nella specie si è addivenuti ad una pattuizione innovativa e difforme in taluni suoi elementi essenziali rispetto a quella preliminare, come tale fonte unica delle obbligazioni in favore e a carico delle parti. Irrilevanti sono i motivi sottostanti siffatti accordi definitivi, mentre rileva il fatto che questi sono stati siglati senza riserva alcuna e senza richiamo
Pagina 13 alle precedenti pattuizioni, addivenendo per tale via, le parti, come correttamente rilevato dal primo giudicante, attraverso l'operazione articolata posta in essere -due distinte cessioni di quote indubbiamente causalmente collegate reciprocamente, non invece frutto di una evoluzione progressiva rispetto al preliminare, come da ultimo paiono sostenere gli appellanti- ad una composizione degli interessi delle parti quali scaturenti dallo scenario sussistente al momento della stipulazione. Ebbene, tale è stata la complessa operazione negoziale che i sig.ri Parte_3
hanno inteso porre in essere per ottenere l'acquisto dell'immobile piuttosto che sciogliersi dal vincolo, com'era loro piena e libera facoltà, ben potendo pretendere le restituzioni e/o il risarcimento dei danni nei confronti dell'una e/o dell'altra delle controparti, a fronte della loro responsabilità solidale.
Ovvero, ancora, in sede di stipulazione del contratto definitivo, bene avrebbero potuto inserire,
essi acquirenti, riserve e o clausole che li tutelassero in relazione agli esborsi che avevano dovuto effettuare in eccesso rispetto alle pattuizioni preliminari.
Viceversa, gli odierni appellanti assumono di essere stati costretti a stipulare gli accordi definitivi perché impossibilitati a recuperare le somme versate senza tuttavia fornire alcuna prova in tal senso, evidentemente non desumibile in sé e per sé dallo status di fallito di uno dei comproprietari.
Al fine di corroborare il proprio assunto gli appellanti hanno cercato, in questa sede, di dare un diverso inquadramento giuridico all'operazione posta in essere, sostenendo essersi trattato di una simulazione relativa, ignorando che -in disparte il nuovo tema di indagine introdotto, come tale inammissibile- l'accordo di simulazione dovrebbe essere provato con la medesima forma scritta ad
substantiam (fra le tante, cfr. Cass. sez. 2, ord. n. 10933 del 05/04/2022).
In realtà i sig.ri hanno inteso perfezionare l'acquisto del bene, manifestando, Parte_3
evidentemente, come rilevato, “una volontà scevra dai vizi denunciati, in modo tale da superare la
problematica connessa al vulnus informativo della contrattazione preparatoria …”, non risultando pertanto intaccabile la conclusione secondo cui, fermo il minore importo corrisposto per acquisire in via
Pagina 14 definita dal Fallimento la quota di “… la quantificazione in € 109.500,00 del prezzo di CP_2
compravendita della quota di è stata convenuta nel rogito del 7.4.2011 e non è Parte_4
stata “effetto del comportamento doloso dei convenuti” non potendo oggi gli attori pretendere a titolo di risarcimento dai convenuti la differenza di € 8.800,00 (fra il prezzo di € 140.000,00 indicato in preliminare e quello di € 148.800,00 complessivamente pagato dagli appellanti).
Gli stessi argomenti valgono per quanto riguarda gli esborsi che, secondo gli accordi definitivi ed innovativi con sono stati affrontati dagli acquirenti per sanare gli abusi, Controparte_1
diversamente da quanto convenuto nel preliminare (cfr. art. 5 prel., contenente l'espressa previsione che i relativi oneri sarebbero stati a carico della parte promittente venditrice). Difatti, fermo restando che gli abusi sanabili erano stati resi noti fin dagli accordi preliminari, gli appellanti non hanno censurato il fondamentale passaggio motivazionale secondo cui essi avrebbero dovuto, semmai, fare valere la responsabilità delle controparti ex art. 1218 c., piuttosto che, “intenzionalmente, consapevolmente e
liberamente superare gli accordi preliminari dando vita a un nuovo assetto di interessi”.
2. Erroneità della sentenza impugnata per travisamento e\o erronea valutazione e\o erronea
lettura degli artt. 1223, 1226 e 2059 cod. civ. alla luce delle emergenze probatorie nonché
documentali prodotte dal Prof. e dalla Dott.ssa Parte_1 Parte_2
e, quindi, alla luce del combinato disposto degli artt. 113, 115, 116 e 132 cod. proc. civ. con riferimento alle parti della sentenza aventi ad oggetto i. il ristoro del danno da lucro cessante per il mancato godimento dell'immobile di causa e ii. il ristoro del danno non patrimoniale subito.
i. La valutazione del Tribunale sarebbe smentita dal contenuto dell'atto definitivo di compravendita (art. 5), in cui le parti davano atto che il possesso dell'alloggio (ovvero del 50% di proprietà della SI.ra ) decorreva solo dalla data di stipula dell'atto stesso Controparte_1
e, quindi, dal 07.04.2011 (cfr. art. 5). Tale previsione dimostrerebbe che gli appellanti non ne avessero potuto avere il possesso prima dell'aggiudicazione, “in quanto la detta porzione era
subastata ed era, quindi, sotto custodia,” circostanza che troverebbe conforto anche “nel contenuto
della relazione tecnica depositata dal CTU nella procedura fallimentare n° 11\2003 e Persona_1
Pagina 15 versata in atti nel giudizio di primo grado”, secondo cui “la mansarda in questione versava in
condizioni di degrado se non di fatiscenza ed abbisognava di rilevanti interventi manutentori”. Ciò
che smentirebbe le testimonianze rese al riguardo, completamente generiche e decontestualizzate.
ii. Errata sarebbe inoltre la valutazione del Tribunale, in termini di futilità e irrilevanza, circa il danno non patrimoniale da essi subito, consistito in patemi valutabili equitativamente [… Dopo che
gli appellanti furono notiziati dello stato di fallito del SI. e della circostanza che CP_2
il di Lui 50% dell'alloggio di causa era subastato, i medesimi temettero di perdere le rilevanti
somme già investite nell'operazione (frutto dei sacrifici di una vita intera) e furono costretti a
dovere partecipare alla procedura esecutiva per l'aggiudicazione del 50% di proprietà del SI.
]. CP_2
La censura è infondata con riguardo ad entrambe le voci.
i. Invero i sig.ri hanno ottenuto il possesso dell'immobile de quo sin dal Parte_3
9.12.2006, come previsto dall'art. 7 del preliminare di compravendita, in cui si dà atto dell'avvenuta consegna delle chiavi, tanto da non lamentare alcunché al riguardo fino alla scoperta dello status di fallito di (rilievo che smentisce l'argomento, del tutto fuorviante, secondo cui il CP_2
bene sarebbe stato sottratto all'uso di chicchessia in quanto sotto custodia della curatela per la quota ideale di pertinenza del fallito). Tale circostanza è stata confermata dai testi escussi, come rilevato dal primo giudice e non smentito, all'evidenza, dalla indicazione contenuta nel contratto di compravendita, con cui si è, verosimilmente, inteso suggellare una presa di possesso definitiva ed irreversibile. Privo di consistenza è poi l'argomento secondo cui il bene necessitava di importanti interventi di ristrutturazione, non potendo da ciò dedursi che esso fosse insuscettibile di utilizzo.
Peraltro, come ricordato dagli appellati, perfino il teste di parte avversa , ha avuto Tes_1
modo di confermare che in sig.ri fruivano del bene e lo stesso “… perito nominato Parte_3
dal Tribunale Fallimentare, che ha avuto accesso all'abitazione, in data 22.3.2010: il Geom. Per_1
a pag. 2 della perizia, ha affermato che “la disponibilità della stessa è attualmente dei sig.ri
[...]
e ”. Parte_1 Parte_2
Pagina 16 ìì. Quanto al danno non patrimoniale asseritamente subito, se ne evidenzia il totale difetto di prova e, ancor prima, di specifica allegazione, laddove, attesa la natura degli interessi coinvolti,
sussisteva un onere particolarmente rigoroso a carico degli asseriti danneggiati, dovendosi,
conseguentemente, confermare la valutazione del primo giudicante anche su tale aspetto.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza e sono liquidate entro lo scaglione di valore compreso tra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00 (analogamente al primo grado), secondo i parametri del DM 147/2022 e succ. mod., applicando i valori medi per la fase di studio, introduttiva e decisionale, esclusa la fase di trattazione/istruttoria non espletata in questa sede.
Su specifica istanza, si dispone la distrazione in favore del difensore di Avv. CP_2
Carlo Cuccu.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte d'Appello, disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, definitivamente decidendo:
1) rigetta l'appello proposto da e Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza del Tribunale di Oristano n. 224/2022, pubblicata in data 28.04.2022;
2) condanna e in solido alla rifusione, in Parte_1 Parte_2
favore di ciascuno degli appellati, delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in € 5810,00 per compensi di avvocato di ciascuno degli appellati, oltre spese forfettarie e accessori di legge, disponendo la distrazione quanto all'Avvocato Carlo Cuccu;

3) dichiara che sussistono i presupposti previsti dall'art. 13 DPR 115/2002, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n 228/2012, per il pagamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Cagliari nella Camera di consiglio della Corte d'Appello il 16 gennaio 2025.
Il Consigliere estensore
dott.ssa Grazia M. Bagella Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Spanu
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