N. R.G. 13259/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 13259/2025 tra con l'avv. CORTI BRUNA Parte_1
PARTE ATTRICE contro con l'avv. Controparte_1
AT ND PARTE CONVENUTA

Oggi 19 novembre 2025 innanzi al dott. ON RO, sono comparsi:
Per la parte attrice l'avv. CORTI BRUNA nonché RE OR che rappresenta la parte come da procura speciale che si esibisce con riserva di produzione in telematico. Per la parte convenuta l'avv. Riccardo Gattone in sostituzione dell'avv. AT ND nonché LI RE legale rappresentante della società resistente. I procuratori evidenziano la pendenza di trattative tra le parti nel senso che l'intero debito di € 188.444,24 verrebbe corrisposto in rate mensili di cinquemila euro a decorrere da febbraio 2026, previo versamento di un anticipo di € 30.000,00 entro il 31.01.2026, senza interessi, oltre rimborso degli esborsi sostenuti pari a complessivi € 1.165,50 e compensazione degli onorari. Vengono introdotte le parti personalmente che dichiarano:
“confermiamo la definizione concordata della controversia nei termini di cui a verbale, sia in ordine agli importi che alle modalità di pagamento” Letto alle parti che ne confermano il contenuto. A questo punto entrambi i procuratori previa autorizzazione del giudice discutono la causa e chiedono che il giudice così provveda:
“voglia il giudice dichiarare la risoluzione dei contratti di locazione per morosità nonché la cessazione della materia del contendere in ordine al rilascio degli immobili, condannare la società resistente al pagamento della complessiva somma di € 188.440,24 mediante versamento della somma di € 30.000 entro il 31.01.2026 e della residua somma in rate di € 5.000,00 ciascuna a decorrere da febbraio 2026 con scadenza alla fine di ogni mese, nonché al rimborso degli esborsi sostenuti nella misura di € 1.165,50, e compensare gli onorari di lite”. Esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 420 comma 4 e 429 comma 1 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
ON RO pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, tredicesima sezione civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
ON RO, all'esito della discussione orale del 19.11.2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 13259 del R.G.A.C. dell'anno 2025, già 8839/2025, e vertente
TRA
(C.F. , rappresentata e difesa dall' avv. Bruna Parte_1 P.IVA_1
Corti;
ATTRICE
E in sigla: (C.F. , rappresentata e Controparte_1 CP_1 P.IVA_2 difesa dall'avv. Alessandra Amatucci;

CONVENUTA
Oggetto: risoluzione per morosità.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
premesso di essere proprietaria delle seguenti unità immobiliari, che Parte_1 aveva concesso in locazione alla società divenuta ora Controparte_2 Controparte_3
l'unità immobiliare (appartamento ad uso ufficio) sita in , Corso Controparte_1 CP_1
Sempione n. 4, censita al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Foglio 308, particella 47, sub. 719, piano secondo, Cat. A/10, rendita catastale Euro 16.063,10, composta da 19,5 locali, in forza di contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione (artt. 27 e ss., L. 27/07/1978 n. 392) per la durata di anni 6
(dall'01/03/2021 al 28/02/2027), registrato all'Agenzia delle Entrate di 6 in data 20/04/2021 n. CP_1
004618-serie 3T, che prevedeva un canone annuo di locazione pari ad € 100.000,00 per il 1 anno;
€
110.000,00 per il 2 anno;
€ 120.000,00 dal terzo anno, oltre ad € 6.600,00 a titolo di acconto annuale per servizi (salvo conguaglio) ed € 6.800,00 a titolo di acconto annuale riscaldamento (salvo conguaglio), oltre IVA, da corrispondere al domicilio del locatore in 4 rate trimestrali anticipate con pagina 2 di 6 scadenza 01/01-01/04-01/07-01/10, aggiornamento annuale del canone, oneri accessori e spese interamente a carico del conduttore;
l'unità immobiliare (cantina) sita in , Corso Sempione n. 2, CP_1 censita al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Foglio 308, particella 47, sub. 750, piano primo interrato,
Cat. C/2, rendita catastale Euro 74,89, interno n. 19 in forza di contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione (cantina) per la durata di anni 1 (dal 15/01/2020 al 14/01/2021), tacitamente rinnovato, registrato all'Agenzia delle Entrate di 6 in data 26/02/2021 n. 002542-serie 3T e successive CP_1 comunicazioni di proroga, che prevedeva un canone annuo di locazione pari ad € 2.088,00, oltre IVA, da corrispondere al domicilio del locatore in 4 rate trimestrali anticipate con scadenza 01/01-01/04-
01/07-01/10, aggiornamento annuale del canone e spese a carico del conduttore, nonché tacito rinnovo del contratto di locazione per un altro anno e così di seguito in mancanza di disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto, e nn. 8 unità immobiliari (posti auto coperti), site in , Corso CP_1
Sempione n. 6, censite al Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Foglio 308, particella 47, Cat. C/6, sub.
611 in forza di contratto del 15/11/2019 durata 15/11/2019 – 14/11/2020, tacitamente rinnovato Pa registrato all'Agenzia delle Entrate di 6 in data 24/12/2019 n. 015607-serie e successive CP_1 comunicazioni di proroga, sub 612 in forza di contratto del 15/11/2019, durata 15/11/2019 –
14/11/2020, tacitamente rinnovato, registrato all'Agenzia delle Entrate di Milano 6 in data 24/12/2019
n. 015609-serie 3T e successive comunicazioni di proroga, sub 615 in forza di contratto del
15/11/2019, durata 15/11/2019 – 14/11/2020, tacitamente rinnovato, registrato all'Agenzia delle
Entrate di Milano 6 in data 24/12/2019 n. 015608-serie 3T e successive comunicazioni di proroga, sub
617 in forza di contratto del 15/11/2019, durata 15/11/2019 – 14/11/2020, tacitamente rinnovato, registrato all'Agenzia delle Entrate di 6 in data 24/12/2019 n. 015610-serie 3T e successive CP_1 comunicazioni di proroga, sub 618 in forza di contratto del 15/11/2019, durata 15/11/2019 –
14/11/2020, tacitamente rinnovato, registrato all'Agenzia delle Entrate di 6 in data 24/12/2019 CP_1
n. 015611-serie 3T e successive comunicazioni di proroga, sub 637 in forza di contratto dell'01/04/2021, durata 01/04/2021 – 31/03/2022, tacitamente rinnovato, registrato all'Agenzia delle
Entrate di 6 in data 21/04/2021 n. 004660-serie 3T e successive comunicazioni di proroga, sub CP_1
645 in forza di contratto dell'01/04/2021, durata 01/04/2021 – 31/03/2022, tacitamente rinnovato, registrato all'Agenzia delle Entrate di 6 in data 23/04/2021 n. 004746-serie 3T e successive CP_1 comunicazioni di proroga, sub 590 in forza di contratto 15/11/2019, durata 15/11/2019 – 14/11/2020, tacitamente rinnovato, registrato all'Agenzia delle Entrate di 6 in data 24/12/2019 n. 015612- CP_1 serie 3T e successive comunicazioni di proroga, che i predetti contratti di locazione posti auto stabilivano, in particolare, un canone annuo di locazione e servizi oltre IVA, da corrispondere al domicilio del locatore in 4 rate trimestrali anticipate con scadenza 01/01-01/04-01/07-01/10, pagina 3 di 6 aggiornamento annuale del canone e spese a carico del conduttore, tacito rinnovo del contratto di locazione per un altro anno e così di seguito in mancanza di disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza, che la conduttrice non corrispondeva il saldo secondo trimestre ed il terzo ed il quarto trimestre del contratto di locazione uso ufficio, nonché il terzo ed il quarto trimestre degli altri contratti di locazione relativi a cantina ed box auto, che all'esito della notifica tramite PEC del 16.01.2025 di diffida di pagamento della complessiva somma di € 115.007,34 la conduttrice si limitava a versare la somma di € 6.000,00, che erano maturati altresì gli importi dovuti per il primo trimestre 2025 per una morosità complessiva di € 150.798,69, che ricorrevano le condizioni per la risoluzione sia per morosità che in forza delle clausole risolutive espresse contenute nei singoli contratti, intimava lo sfratto per morosità, convenendo la società conduttrice davanti a questo giudice per la relativa convalida e per l'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e da scadere oltre spese.
eccepiva di avere effettuato numerose migliorie, addizioni e innovazioni significative CP_1 sull'immobile locato ad uso ufficio, con il consenso, anche tacito, del locatore, per un importo pari complessivamente ad € 100.000,00 che opponeva in compensazione, e chiedeva di accertare e dichiarare che aveva eseguito migliorie e innovazioni che avevano incrementato il valore dell'immobile, di dichiarare che il credito del locatore per i canoni non pagati era compensabile, anche parzialmente, con l'arricchimento senza causa, di rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per morosità, di condannare il locatore al rimborso delle somme spese per le migliorie, ovvero, in via subordinata, di concedere alle parti un termine per ricercare un accordo di pagamento rateale onde evitare la convalida dello sfratto.
Con ordinanza resa in data 04.03.2025 il giudice concedeva l'ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento del rito.
Con memoria integrativa depositata in data 08.09.2025 la società attrice ribadiva le difese svolte, eccepiva che l'immobile locato ad uso ufficio era stato consegnato idoneo all'uso di ufficio dopo avere eseguito a propria cura e spese i lavori di ristrutturazione ad esclusione di opere e personalizzazioni specifiche richieste dai conduttori, eseguite da quest'ultima con riduzione del canone limitatamente a porte e telai come stabilito nell'art. 3 del contratto, che l'importo totale dovuto dalla resistente era pari ad € 199.304,93 e, detratte le somme versate a titolo di deposito cauzionale, ad € 188.440,24, deduceva l'insussistenza del diritto alla compensazione richiesto dalla conduttrice per miglioramenti e addizioni anche in forza della clausola contenuta nell'art. 17 del contratto di locazione dell'ufficio, e chiedeva la risoluzione dei contratti per morosità e la condanna al pagamento della somma di € 188.440,24 per canoni e spese sino al rilascio, detratti € 10.864,69 versati a titolo di deposito cauzionale, oltre interessi moratori, ed al risarcimento del danno per lite temeraria. pagina 4 di 6 Con memoria integrativa del 29.09.2025 confermava il rilascio dei locali alla data del CP_1
27.06.2025, ribadiva di avere eseguito durante il periodo di locazione numerose migliorie, addizioni e innovazioni significative sull'immobile locato, con il consenso, anche tacito della società locatrice consistenti in lavori edili per realizzazione di pavimenti, fornitura e posa in opera di moquette, pittura dei locali, fornitura e montaggio lampade e faretti, fornitura e montaggio porte scorrevoli e non, fornitura e montaggio di tende, fornitura e montaggio sanitari e mobili bagno, fornitura e montaggio di mobili cucina con accessori e elettrodomestici, fornitura di pannelli fonoassorbenti, sistema di accesso con badge e sistema di videoconferenza, etc. che avevano comportato un significativo incremento del valore dell'immobile uso ufficio di almeno € 100.000,00, e chiedeva di accertare e dichiarare la natura, la consistenza e la qualificazione delle opere effettuate sull'immobile di proprietà della locatrice oggetto di causa, distinguendo tra addizioni separabili, addizioni non Parte_1 separabili e miglioramenti, e per l'effetto di riconoscere e dichiarare il diritto della conduttrice all'indennità ex art. 1592 c.c. per le addizioni separabili trattenute dalla locatrice, pari alla minor somma tra il valore delle opere alla data della riconsegna e la spesa sostenuta, di riconoscere e dichiarare il diritto della conduttrice all'indennità ex art. 1592 c.c. per i miglioramenti apportati con approvazione espressa o tacita della locatrice, pari alla minor somma tra il valore incrementale dell'immobile e la spesa sostenuta, di accertare e dichiarare la sussistenza, in capo alla conduttrice, di un credito derivante da miglioramenti/addizioni, compensabile, fino a concorrenza, con il credito per canoni scaduti rivendicato dalla locatrice, con conseguente rideterminazione della morosità effettivamente sussistente e, in via subordinata, di condannare la locatrice al pagamento dell'indennità di cui all'art. 2041 c.c., nella misura accertata in giudizio, per l'arricchimento senza causa conseguito mediante l'acquisizione delle opere realizzate nonché, in via ulteriormente subordinata, di accertare e dichiarare la compensazione tra gli importi dovuti alla locatrice con i depositi cauzionali versati dalla conduttrice per ognuno dei contratti de quo, maggiorati degli interessi legali.
All'esito della discussione orale del 19.11.2025 la causa veniva decisa.
Ritiene questo giudice che debba essere recepito l'accordo intercorso tra le parti nel corso dell'udienza di discussione, per cui dev'essere dichiarata la risoluzione dei contratti di locazione per morosità della società conduttrice nonché la cessazione della materia del contendere in ordine al rilascio degli immobili, e dev'essere condannata al pagamento della complessiva somma CP_1 di € 188.440,24 senza interessi mediante versamento di € 30.000 entro il 31.01.2026 e della residua somma in rate di € 5.000,00 ciascuna entro la fine di ogni mese decorrere da febbraio 2026, nonché al rimborso degli esborsi sostenuti nella misura di € 1.165,50, e gli onorari devono essere compensati.

P.Q.M.

pagina 5 di 6 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra istanza ed eccezione, così decide:
- Dichiara la risoluzione dei contratti di locazione per morosità della società conduttrice;

- Dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine al rilascio degli immobili per cui è causa;

- Condanna l pagamento in favore di della complessiva CP_1 Parte_1 somma di € 188.440,24 senza interessi mediante versamento di € 30.000,00 entro il 31.01.2026 e della residua somma in rate di € 5.000,00 ciascuna entro la fine di ogni mese a decorrere da febbraio 2026, nonché al rimborso degli esborsi di lite sostenuti nella misura di € 1.165,50;
- Dichiara compensati gli onorari di lite.
Milano, 19 novembre 2025
Il giudice
ON RO
pagina 6 di 6