REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE TERZA
R.G. 402/2024
La Corte D'Appello di Venezia, SEZIONE TERZA, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Rita Rigoni Presidente
Dott.ssa Barbara Gallo Consigliere
Dott.ssa Silvia Franzoso Consigliere rel. ed est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa di II grado iscritta al n. 402 2024 r.g. promossa da:
( ) rappresentato e difeso, Parte_1 C.F._1
come da mandato in atti, dall'Avv. CHIARA BRAGGION ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima in Rovigo (RO), Corso del
Popolo n. 116
APPELLANTE contro
( ) e Controparte_1 C.F._2
) rappresentati e difesi, Controparte_2 C.F._3
come da mandato in atti, dall'Avv. FRANCESCO CARRICATO ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Rovigo (RO),
Piazza XX Settembre n. 31
APPELLATI Oggetto: Vendita di cose immobili - Appello avverso la sentenza del
Tribunale di Rovigo n. 758/2023 del 08.09.2023, pubblicata in data
11.09.2023, nel procedimento R.G. n. 839/2019, non notificata.
Conclusioni di parte appellante: “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di
Venezia, contrariis reiectis, accogliere l'appello ed in totale riforma della sentenza appellata così giudicare:
1) In via principale: rigettare integralmente le domande formulate da e nei confronti dell'odierno Controparte_1 Controparte_2
appellante perché infondate;
Parte_1
2) Disporre la restituzione ex art. 336 c.p.c. di quanto pagato da Pt_1
in dipendenza della provvisoria esecutività della sentenza di primo
[...]
grado, che a seguito di conversione di pignoramento ammonta alla data odierna a complessivi Euro 56.889,00, oltre alle successive rate mensili di
Euro 3.200,00 ciascuna fino all'emissione della sentenza, come risulta dagli allegati atto di precetto, atto di pignoramento immobiliare, istanza di conversione di pignoramento, ordinanza di accoglimento dell'istanza di conversione del pignoramento 05.07.2024, copia degli assegni circolari versati dal e copia delle ordinanze di assegnazione Parte_1
somme al creditore procedente in data 05.07.2024 e 20.01.2025;
3) In via subordinata: nella non creduta ipotesi di accoglimento parziale dell'appello e solo per tuziorismo difensivo, limitare la condanna alla complessiva somma di € 36.501,69 per oneri e costi di adeguamento edilizio ovvero a quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia;

pag. 2/22 4) In ogni caso: Vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio oltre al rimborso spese di CTU e CTP, risarcimento danni ex art. 96 c.p.c. e accessori di legge”.
Conclusioni di parte appellata: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione avversa:
- rigettare l'appello in quanto infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza impugnata;

- in ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del secondo grado di giudizio”.

FATTO
Premessa in fatto e svolgimento del giudizio di primo grado.

1. e , coniugi in regime di Controparte_1 Controparte_2
separazione dei beni, con atto del 3 settembre 2018, a Ministero del Notaio
di Rovigo, Rep. n. 3473, Racc. n. 2764, acquistavano, per Persona_1
il corrispettivo di €345.000,00, l'immobile sito in Rovigo, Fraz. Borsea,
Via Giotto n. 16, con annessa area scoperta di pertinenza, di proprietà del
Sig. , costituito dalle seguenti unità: Parte_1
- casa singola disposta su due piani collegati da scala interna, composta al piano terra da ingresso, taverna, studio, bagno, due ripostigli, lavanderia e vano caldaia, con tettoia di pertinenza in corpo staccato e al primo piano da soggiorno, cucina, quattro camere da letto, bagno e poggiolo;

- garage di pertinenza della casa, posto al piano terra, della consistenza catastale di 31 (trentuno) metri quadrati;

pag. 3/22 - deposito annesso e di pertinenza della casa, disposto su due piani, composto al piano terra da due locali di deposito e al primo piano da ripostiglio già adibito a fienile.

1.1. I coniugi, lamentando gravi difformità catastali tra la situazione di fatto dichiarata nel contratto di compravendita e quella risultante dalle planimetrie catastali depositate presso i pubblici uffici competenti, agivano in giudizio per ottenere la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni subiti, patrimoniali e non, ai sensi dell'art. 1489 c.c. o, in alternativa, ai sensi dell'art. 1490 c.c..

1.2. In particolare, sulla base della relazione redatta dal Geom. CP_3
essi lamentavano la sussistenza delle seguenti difformità:
- al piano terra, il vano qualificato come “studio” e quello accatastato come
“taverna” in realtà, agli atti comunali, risultavano qualificati come “annessi rustici” e non era possibile effettuare mutamento di destinazione d'uso in quanto le altezze interne non lo consentivano;

- ancora al piano terra, i vani qualificati come “ripostiglio” e “lavanderia” agli atti comunali erano qualificati come “annessi rustici”;
- al primo piano, un locale qualificato come “letto” era invece, agli atti comunali, un “sottotetto” e, anche in questo caso, non si poteva provvedere alla relativa sanatoria in quanto le altezze interne non lo permettevano;

- risultava poi necessario effettuare l'adeguamento del sistema fognario in quanto i precedenti proprietari avevano ricavato un bagno ed una lavanderia non dichiarati in Comune;

- erano stati riscontrati degli abusi edilizi nel fienile, ove era stato realizzato un solaio in latero-cemento in luogo di uno in legno ed erano state modificate le forometrie, con chiusura ed apertura di porte e finestre senza pag. 4/22 autorizzazione e/o permesso edilizio, necessari trattandosi di modifiche sostanziali;

- risultavano esserci ulteriori difformità potenzialmente sanabili, ma con notevoli prescrizioni e limitazioni (si veda l'elenco dettagliato delle suddette difformità redatto dal Geom. e prodotto sub doc. 3 nel CP_3
primo grado di giudizio, nonché la relazione sub doc. 8).

1.3. Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle Parte_1
domande avversarie, non contestando la presenza dei vizi lamentati, ma deducendo che essi erano conosciuti dai compratori sia perché visibili, sia in quanto, nell'ambito delle lunghe trattative per l'acquisto dell'immobile, erano state consegnate agli acquirenti, per il tramite dell'agenzia immobiliare “L'angolo immobiliare” a cui si erano rivolti, tutta la documentazione tecnica necessaria relativa all'immobile oggetto della controversia.

1.4. All'udienza del 30.09.2020, il convenuto depositava atto di querela di falso evidenziando che l'atto di compravendita (03.09.2018 rep. 3473 notaio ) prodotto in giudizio dagli attori, era diverso da quello Per_1
prodotto in giudizio dal convenuto.

1.5. L'atto prodotto in giudizio dal convenuto, infatti, conteneva le planimetrie dell'immobile sottoscritte dai contraenti e dal notaio con relativo sigillo in quanto parti integranti del contratto di compravendita quali allegati “A”, “B”, “C” e “D” del Rep. n. 3473 Racc. n. 2764. L'atto prodotto in giudizio dagli attori, invece, era privo delle planimetrie sottoscritte dai contraenti e dal notaio che evidentemente erano state stralciate dall'atto pubblico e sostituite con altre planimetrie (con numerazione successiva), prive delle sottoscrizioni delle parti e del notaio.
pag. 5/22 1.6. Con ordinanza del 02.02.2022, il Giudice dichiarava inammissibile la querela di falso;
il convenuto impugnava tale ordinanza ex art. 177 c.p.c. che veniva poi dichiarata improponibile.

1.7. La causa veniva istruita oralmente e veniva altresì espletata CTU al fine di determinare il maggior prezzo pagato dagli acquirenti al convenuto.

1.8. Con la sentenza sopra indicata, il Tribunale di Rovigo così decideva:
“

1. Condanna alla restituzione in favore degli attori della Parte_1
somma di euro 56.000,00 oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;



2. Condanna al pagamento in favore degli attori della Parte_1
somma di euro 36.501,69 oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dalla domanda al saldo;



3. Condanna al pagamento in favore degli attori delle Parte_1
spese di lite, che liquida in euro 14.103,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario, iva e c.p.a. come per legge ed euro 799,57 per spese non imponibili;



4. Pone le spese della CTU definitivamente a carico di parte convenuta, comprese le spese per il c.t.p. di parte attrice”.

1.9. Il giudice di prime cure ha ritenuto correttamente invocato l'art. 1489
c.c. e ha riconosciuto esistenti i presupposti per l'applicazione della garanzia di cui al suddetto articolo, ossia l'esistenza dell'onere, inteso come peso o limitazione del godimento della proprietà, la mancata dichiarazione di esso nel contratto e l'ignoranza dell'acquirente al momento della conclusione del contratto del peso gravante sulla cosa, ovvero la non conoscibilità di tale peso cagionata dalla mancanza di opere visibili e permanente idonee a costituire una situazione di apparenza.
pag. 6/22 1.10. Rilevava inoltre un contegno di mala fede del venditore, il quale in fase di trattative:
a) non ha consegnato documentazione idonea all'agente immobiliare e, quindi, agli acquirenti;

b) ha sottaciuto di aver effettuato modifiche strutturali nell'immobile in assenza di pratica edilizia;

c) ha sottaciuto le difformità tra lo stato di fatto e quello oggetto di planimetrie catastali depositate presso i pubblici registri (non potendo non essere a conoscenza dell'altezza dei soffitti soprattutto se, per sua stessa ammissione, erano visibilmente inferiori ai minimi legali);
d) ha taciuto le circostanze anche in sede di conclusione di compravendita dinnanzi al Notaio.

1.11. Stimava il deprezzamento nella misura di €56.000,00, tenendo conto della media (arrotondata) dei calcoli effettuati dai periti (CTU nominato nel procedimento di prime cure;
tecnico di parte attrice e CTU nominato nel procedimento penale a carico del convenuto).

1.12. Quanto alla quantificazione dei costi necessari ad ottenere la sanatoria, comprensivi degli onorari del professionista che sarebbe stato incaricato, venivano determinati nella misura di €36.501,69, come calcolato dal CTU.

1.13. Circa i danni non patrimoniali richiesti dagli attori per non essersi potuti trasferire immediatamente nell'immobile acquistato, non essendo emersa l'inagibilità dell'immobile, né condizioni che non lo rendevano idoneo all'uso, ma solo limitazioni al suo godimento, la domanda veniva rigettata.
pag. 7/22 1.14. ha promosso appello avverso tale sentenza Parte_1
dolendosi del mancato accoglimento delle proprie istanze.
I motivi d'appello.

2. Con il primo motivo, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui ha riconosciuto la sussistenza di oneri non apparenti ed ha conseguentemente condannato il venditore ai sensi dell'art. 1489 c.c..

2.1. Con il secondo motivo proposto, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui non avrebbe tenuto conto dei docc. 1 e 3 dallo stesso prodotti nel corso del giudizio di primo grado, ossia la proposta d'acquisto preliminare sottoscritta in data 05.03.2018 ed il successivo contratto preliminare di compravendita, sottoscritto in data 08.06.2018.

2.2. Adduce che tali documenti avrebbero un'importanza decisiva ed un valore confessorio, in quanto con la loro sottoscrizione gli acquirenti avrebbero dichiarato di essere a conoscenza dello stato di fatto dell'immobile e di accettarlo senza riserve.

2.3. Con il terzo motivo di appello, censura la sentenza perché il Pt_1
Giudice non avrebbe tenuto conto del fatto storico oggetto di querela di falso, decisivo per una differente soluzione del giudizio.

2.4. Sostiene che il Tribunale di prime cure non abbia attribuito rilievo al fatto che gli attori hanno prodotto l'atto di compravendita senza i relativi allegati – tra i quali le planimetrie catastali sottoscritte – ed in luogo di queste “hanno prodotto planimetrie identiche a quelle allegate originariamente all'atto di compravendita, ma prive delle sottoscrizioni delle parti e del notaio di tal che esaminando gli allegati all'atto di citazione non si nota la differenza tra l'atto prodotto dagli attori e quello stipulato dal notaio”.
pag. 8/22 2.5. Con il quarto motivo di appello, la sentenza viene censurata per mancanza e contraddittorietà della motivazione, sotto diversi profili. Viene impugnata la decisione di prime cure nella parte in cui:
a) ha considerato non attendibile il teste di parte convenuta, sig. Tes_1
, figlio del venditore;

[...]
b) ha riconosciuto la mala fede del venditore e c) non ha tenuto in debita considerazione l'eccezione sollevata circa le contestazioni di parte convenuta alla prima udienza di comparizione.

2.6. Con il quinto motivo l'appellante censura la sentenza nella parte in cui ha riconosciuto dovute sia la somma di €56.000,00 per il deprezzamento sia la somma di €36.501,69 per le sanatorie, sostenendo che così facendo il
Tribunale avrebbe operato un'illegittima duplicazione risarcitoria dello stesso identico pregiudizio.

2.7. Si sono costituiti e , instando per il rigetto delle CP_1 CP_2
domande attoree.

2.8. Quanto al primo motivo di appello, deducono che delle succitate difformità non era stata fatta menzione in alcuno degli atti sottoscritti dalle parti (cfr. doc. 1-2-3 fascicolo I grado attoreo); controparte non aveva mai dedotto di aver espressamente riferito ai coniugi la sussistenza CP_1
delle difformità urbanistiche riscontrate e degli abusi edilizi posti in essere dal e l'istruttoria ha confermato che gli acquirenti non potevano Pt_1
essere a conoscenza delle difformità.

2.9. Quanto al secondo motivo, deduce parte appellata che le problematiche riscontrate dagli acquirenti non erano apparenti, bensì attenevano alla legittimazione urbanistica, risultata differente e non conforme allo stato di pag. 9/22 fatto. Per tali ragioni, era irrilevante che essi avessero accettato l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava.

2.10. Sostiene che i suddetti contratti, lungi dall'essere decisivi ai fini dell'accoglimento della tesi avversaria, confermano invece la bontà delle ragioni degli odierni appellati: da un lato, non era mai stata consegnata la documentazione urbanistica ai promittenti acquirenti, dall'altro, era stato loro espressamente garantito che l'immobile non presentava alcuna irregolarità urbanistica.

2.11. Quanto al terzo motivo, deduce che la questione relativa ai documenti prodotti in giudizio, lungi dall'essere occultata, è stata ripetutamente esaminata in corso di causa ed il Giudice in ben due occasioni l'ha ritenuta inammissibile.

2.12. Il procuratore di parte appellata non aveva posto in essere alcuna alterazione, bensì aveva prodotto in giudizio, unitamente all'atto di citazione, due documenti distinti: sub doc. 1, la copia dell'atto di compravendita e, sub doc. 2, la copia delle planimetrie estratte al Catasto nonché di quelle comunali, precisando sin da subito che trattavasi delle planimetrie che il Geom. aveva reperito nei rispettivi Uffici CP_3
successivamente al rogito.

2.13. Quanto al quarto motivo sub a) : precisa che il sig. , Testimone_1
escusso all'udienza del 25.05.2022, ha fornito risposta affermativa alla domanda “Vero che il giorno 12 ottobre 2016 il geom. Controparte_4
si è incontrato nuovamente per avere ulteriori informazioni sull'immobile nonché copia della documentazione catastale e urbanistica dell'immobile stesso, titoli edilizi, agibilità e atti di provenienza che nell'occasione gli sono stati consegnati?”. Tuttavia, tale circostanza è stata smentita sia dai pag. 10/22 testi escussi ( che dai documenti prodotti. Inoltre, questi, oltre CP_4
ad essere il figlio del venditore, all'epoca dei fatti era indagato, unitamente al padre, nel procedimento penale N. 2703/2019 R.G.N.R. per il reato ex art. 640 c.p. (c.d. “truffa contrattuale”) e pertanto è innegabile che vantasse un interesse nella causa (si veda il doc. 14 prodotto nel giudizio di primo grado).

2.14. Quanto a b) deduce che tale affermazione sia stata desunta da diverse circostanze che il giudice elenca puntualmente.

2.15. Quanto a c) deduce che all'udienza del 10.07.2019, il difensore aveva contestato tutte le deduzioni avversarie, cristallizzando la contestazione già al momento della prima udienza riservando una più approfondita argomentazione alla prima memoria.

2.16. Quanto al quinto motivo, deduce parte appellata che, ferma l'inammissibilità delle contestazioni avanzate per la prima volta in sede di appello, l'art. 1489 c.c. consente all'acquirente di ottenere tanto la riduzione del prezzo quanto il risarcimento del danno, trattandosi di due voci distinte e cumulabili tra loro. Da un lato, infatti, la riduzione del prezzo consiste nella differenza di valore dell'immobile in considerazione delle problematiche presenti, dall'altro il risarcimento del danno consente di ottenere ristoro per i danni, patrimoniali e non, che ne sono conseguiti.

2.17. Tale differenza, sostengono gli appellati, è messa maggiormente in evidenza dall'elaborato peritale, nel quale si osserva come, anche successivamente agli interventi in sanatoria, i vani avranno comunque una destinazione accessoria e non potranno comunque essere qualificati come vani abitabili.
pag. 11/22 2.18. La causa, previo rigetto dell'istanza ex art. 283 c.p.c., è stata trattenuta in decisione all'udienza del 09.06.2025, tenuta in modalità trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c..
DIRITTO

1. L'appello non può trovare accoglimento per i motivi che seguono.

1.1. Quanto al primo motivo di appello, il Collegio ritiene che lo stesso sia stato correttamente vagliato in prime cure. L'appellante censura la sentenza nella parte in cui ha riconosciuto la sussistenza di oneri non apparenti ed ha conseguentemente condannato il venditore ai sensi dell'art. 1489 c.c..

1.2. Il Giudice correttamente osserva come sia orientamento consolidato in giurisprudenza che, in ipotesi di compravendita di costruzione con difformità urbanistiche o catastali, non sia ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c. che attribuisce al compratore il rimedio della risoluzione del contratto oppure quello della riduzione del prezzo "sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A., ancorché non ancora esercitato, tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo" (Cass. n.
4786/2007).

1.3. Nel caso di specie, trattasi di oneri non riscontrabili all'apparenza, essendo difformità urbanistiche e come tali non visibili bensì conoscibili solo successivamente ad un raffronto tra la documentazione catastale e quella urbanistica depositata presso gli uffici comunali.
pag. 12/22 1.4. E' dirimente nel caso di specie sottolineare come il venditore nell'atto di compravendita abbia garantito la conformità urbanistica dell'immobile e, rispetto a tale circostanza, ogni altra doglianza dell'appellante risulta assorbita. Il venditore ha garantito nell'atto di compravendita (doc. 1) che
“la parte alienante dichiara altresì ed anche ai fini e per gli effetti di cui all'art. 46 co. 4 del D.P.R. n. 380 del 2001, che per ulteriori lavori il
Comune di Rovigo ha rilasciato concessioni edilizie in data 16 marzo
1990, n. 190 e in data 27 marzo 1996, n. 110 e che, successivamente a ciò, non sono intervenute modificazioni od opere che richiedessero il rilascio di ulteriori provvedimenti edilizi abitativi ovvero il preventivo assolvimenti di obblighi di comunicazione, né sono stati adottati provvedimenti sanzionatori di alcun genere”.

1.5. La doglianza dell'appellante non coglie nel segno nella misura in cui, vero è che le planimetrie sono uguali allo stato di fatto, ma il venditore ha garantito la conformità dello stato di fatto alla normativa edilizia, conformità che escludeva la necessità di chiedere ed ottenere provvedimenti in sanatoria da parte del CP_5

1.6. Le problematiche riscontrate dagli acquirenti, infatti, non attenevano alla corrispondenza tra lo stato di fatto in cui versa l'immobile e la documentazione catastale consegnata dal venditore, bensì tra la documentazione catastale e lo stato legittimato comunale, di cui gli acquirenti non avevano possesso.

1.7. Il Giudice di prime cure ha esaustivamente motivato sul punto, esponendo che dall'istruttoria orale era emerso che tali vizi non erano evidenti ed essi non emergevano dalla documentazione rilasciata prima della conclusione del contratto. Sotto il primo profilo, rilevante era la pag. 13/22 dichiarazione di agente immobiliare mediatore nella Controparte_4
compravendita in oggetto, il quale, sentito come testimone all'udienza del
25.05.2022, ha dichiarato: “Io non ero a conoscenza delle difformità catastali, altrimenti non l'avrei proposta in vendita (…) a una prima occhiata sembrava tutto a posto, la verifica più approfondita è stata fatta dopo il rogito”; nonché la dichiarazione del geom. poi CP_6
nominato c.t.p. di parte attrice, il quale ha dichiarato che: “le altezze interne sono tra 2,40 e 2,50 mt (…) inferiori ai 2,70 mt che è l'altezza minima consentita per i vani abitabili o altezza media se è mansardato” (cfr. verbale udienza 25.05.2022).

1.8. Da ciò emerge che la differenza tra altezza reale ed altezza minima consentita non era immediatamente percepibile, a differenza di quanto dedotto da parte convenuta, secondo cui le altezze dei soffitti erano persino inferiori ai due metri. Tali circostanze sono poi state confermate in sede di
CTU.

1.9. Sotto il secondo profilo, i documenti che erano stati consegnati da
, figlio del convenuto, all'agente immobiliare e quindi agli Testimone_1
attori non erano quelli depositati in Comune, ma evidentemente solo quelli depositati in Catasto, unitamente a un progetto – peraltro nemmeno depositato in Comune – realizzato da tale . CP_7

1.10. Ciò emerge ancora una volta dalle dichiarazioni dell'agente immobiliare, secondo cui: “non ero a conoscenza delle difformità catastali, altrimenti non l'avrei proposta in vendita, io sono agente immobiliare e non geometra, non ho controllato approfonditamente la documentazione che mi ha dato il collega , a una prima occhiata sembrava tutto a Pt_1
posto, la verifica più approfondita è stata fatta dopo il rogito (…) la
pag. 14/22 documentazione sull'agibilità l'ho reperita io dal tecnico del comune nel luglio 2018 (…) mi diede dei progetti sui quali avevamo valutato di fare uno studio sommario di riorganizzazione degli ambienti, però non era un progetto limato, e nemmeno depositato in comune, era un progetto del geom. (…) io di documenti depositati in comune non ne ho visti fino CP_7
a quando il geom. non ha fatto l'accesso al comune insieme al CP_8
geom. (cfr. verbale udienza 25.05.2022). CP_3

1.11. Motivava il Giudice che la circostanza per cui i documenti consegnati erano solo quelli depositati presso l'Ufficio catastale e che questi fossero difformi rispetto a quelli depositati presso gli Uffici comunali, poi, è confermata – oltre che dalle risultanze della CTU – anche dalle dichiarazioni del geom. il quale, dopo la compravendita e a CP_3
seguito di accesso agli atti, ha riscontrato difformità tra la situazione di fatto e quella risultante dalle planimetrie depositate rispettivamente al
Catasto e presso gli uffici comunali: “le planimetrie (…) sono depositate al comune e sono diverse da quelle depositate in catasto. Le planimetrie catastali coincidono con la situazione di fatto, ad eccezione del bagno al primo piano che non compare da nessuna parte;
(…) le planimetrie al comune devono coincidere con quanto approvato;
quindi l'immobile è stato venduto con le planimetrie del catasto corrispondenti alla situazione di fatto (tranne il bagno e alcuni velux, cioè finestre al tetto), che non corrisponde con quanto depositato in comune;
il catasto non è probatorio, ma è probatorio quanto depositato in comune (…) per forza deve essere un titolo edilizio, scia o permesso di costruire perché sono modifiche strutturali” (cfr. verbale udienza 25.05.2022).
pag. 15/22 1.12. Ha correttamente motivato il Giudice nel riconoscere che i presupposti per l'applicazione della garanzia di cui all'art. 1489 c.c., ossia l'esistenza dell'onere, inteso come peso o limitazione del godimento della proprietà, la mancata dichiarazione di esso nel contratto e l'ignoranza dell'acquirente al momento della conclusione del contratto del peso gravante sulla cosa, ovvero la non conoscibilità di tale peso cagionata dalla mancanza di opere visibili e permanenti idonee a costituire una situazione di apparenza, sono rispettati.

2. Quanto al secondo motivo di appello, questo è parimenti infondato.

2.1. L'appellante censura la sentenza nella parte in cui non avrebbe tenuto conto dei docc. da 1 a 3 (proposta d'acquisto preliminare, contratto preliminare di compravendita). Nella prospettazione dell'appellante tali documenti rivestirebbero un'importanza decisiva ed un “valore confessorio”, in quanto con la loro sottoscrizione gli acquirenti avrebbero dichiarato di essere a conoscenza dello stato di fatto dell'immobile e di accettarlo senza riserve.

2.2. Come anzidetto, le problematiche riscontrate dagli acquirenti non erano apparenti, bensì attenevano alla legittimazione urbanistica, risultata differente e non conforme allo stato di fatto. È pertanto irrilevante che essi abbiano accettato l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava.

2.3. Peraltro, sia nella proposta d'acquisto sia nel preliminare, il venditore aveva dato garanzia della regolarità urbanistica dell'immobile (doc. 1
, art. 3; doc. 3 , art. 3). Pt_1 Pt_1

3. Quanto al terzo motivo, il Collegio lo ritiene infondato.

3.1. L'appellante si duole del fatto che il Giudice non abbia attribuito rilievo al fatto che gli attori hanno prodotto l'atto di compravendita senza i pag. 16/22 relativi allegati – tra i quali le planimetrie catastali sottoscritte – ed in luogo di queste “hanno prodotto planimetrie identiche a quelle allegate originariamente all'atto di compravendita, ma prive delle sottoscrizioni delle parti e del notaio di tal che esaminando gli allegati all'atto di citazione non si nota la differenza tra l'atto prodotto dagli attori e quello stipulato dal notaio”.

3.2. La querela di falso afferisce ai documenti riguardanti le planimetrie catastali e comunali estratte dal geom. dai rispettivi Uffici CP_3
successivamente al rogito. Il fatto storico oggetto della querela di falso, si ribadisce, non è quindi rilevante ai fini del decidere in quanto, ciò che rileva, è la garanzia di conformità urbanistica che il venditore si era impegnato a dare in sede di compravendita.

3.3. In ogni caso, in prime cure la questione è stata ampiamente dibattuta e il Giudice dott. Bortoluzzi, con ordinanza del 02.02.2022 ha dichiarato inammissibile la querela di falso sulla base delle seguenti condivisibili considerazioni: “parte attrice ha ben affermato e chiarito che le planimetrie prodotte non sono le medesime allegate all'atto di compravendita, bensì quelle reperite in dal Geom. CP_5 CP_3
successivamente al rogito. Attesa dunque la finalità della querela di falso che è quella di togliere ad un documento la sua idoneità a far fede come prova di determinati rapporti, la precisazione di parte attrice che le planimetrie prodotte sono altre e diverse da quelle allegate all'atto di compravendita comporta la mancanza dei presupposti per l'ammissibilità della querela di falso”.

3.4. Parte convenuta, in data 18.05.2022, ha poi proposto istanza di revoca della suddetta ordinanza, ai sensi dell'art. 177 c.p.c., contestando il doc. 1 -
pag. 17/22 l'atto di compravendita, in quanto depositato senza le allegate planimetrie catastali sottoscritte. Il Giudice dott.ssa Gancitano ha ritenuto l'istanza improponibile poiché “il documento di cui si chiede di accertarsi la falsità
è stato prodotto, comprensivo degli allegati ivi richiamati, anche da parte convenuta, risultando pertanto agli atti: l'eventuale parzialità del documento depositato da parte attrice, lamentata dal convenuto, attiene alla valutazione della prova ai sensi dell'art. 116 c.p.c.. che compete al
Giudice in fase di decisione” (ordinanza del 25.05.2022).

3.5. Alla luce di tali motivi, il motivo di appello deve ritenersi infondato.

4. In ordine al quarto motivo, sub a), ossia relativamente al fatto che il
Giudice di prime cure non avrebbe considerato attendibile il teste di parte convenuta, sig. , il Collegio lo ritiene parimenti infondato. Testimone_1

4.1. Infatti, se è pur vero che l'inattendibilità del teste non può essere desunta aprioristicamente, è altresì vero che può esservi un giudizio di inattendibilità in presenza di ulteriori elementi dai quali il Giudice possa desumere la non credibilità. Nel caso di specie, nella sentenza si precisa che “non può essere considerata attendibile la dichiarazione resa da
, figlio del convenuto, le cui dichiarazioni sono state Testimone_1
smentite dalle risultanze dell'istruttoria”.

4.2. Il sig. , escusso all'udienza del 25.05.2022, ha fornito Testimone_1
risposta affermativa alla domanda “Vero che il giorno 12 ottobre 2016 il geom. si è incontrato nuovamente per avere ulteriori Controparte_4
informazioni sull'immobile nonché copia della documentazione catastale e urbanistica dell'immobile stesso, titoli edilizi, agibilità e atti di provenienza che nell'occasione gli sono stati consegnati?”.
pag. 18/22 4.3. Tale circostanza è stata smentita sia dai testi escussi che dai documenti prodotti: il sig. sentito in occasione della medesima Controparte_4
udienza, ha smentito le affermazioni del dichiarando quanto Pt_1
segue: “Io di documenti depositati in comune non ne ho visti fino a quando il geom. non ha fatto l'accesso al comune insieme al geom. CP_8
. CP_3

4.4. Inoltre, tanto nella proposta d'acquisto del 05.03.2018, quanto nel contratto preliminare del 08.06.2018 (entrambi successivi alla data del
12.10.2016) si afferma che la documentazione urbanistica sarebbe stata consegnata all'atto del rogito, a riprova del fatto che, alla data di sottoscrizione dei contratti, non era stata ancora trasmessa ai promettenti acquirenti.

4.5. In ordine al quarto motivo, sub b), circa la mala fede del venditore, il
Collegio ritiene che il Giudice di prime cure abbia esaustivamente motivato, avendola desunta da molteplici circostanze: il venditore, in fase di trattative: “a) non ha consegnato documentazione idonea all'agente immobiliare e, quindi, agli acquirenti;
b) ha sottaciuto di aver effettuato modifiche strutturali nell'immobile in assenza di pratica edilizia;
c) ha sottaciuto le difformità tra lo stato di fatto e quello oggetto di planimetrie catastali depositate presso i pubblici registri (non potendo non essere a conoscenza dell'altezza dei soffitti soprattutto se, per sua stessa ammissione, erano visibilmente inferiori ai minimi legali); d) ha taciuto le circostanze anche in sede di compravendita dinnanzi al Notaio”.

4.6. In ordine al quarto motivo, sub c), relativamente al fatto che la sentenza impugnata non avrebbe tenuto in considerazione l'eccezione pag. 19/22 sollevata dall'appellante nel corso del giudizio di primo grado, il Collegio lo ritiene infondato.

4.7. Si precisa a tal proposito che l'allegazione del convenuto era generica e quindi generica è stata la contestazione da parte dell'attore. La circostanza oggetto di contestazione è stata poi oggetto di prova per testi;
pertanto, l'eccezione avanzata dal convenuto è stata correttamente valutata e sul punto il Giudice ha correttamente delibato.

5. Relativamente al quinto motivo di appello, posto che trattasi di domanda nuova e come tale inammissibile, è altresì infondata.

5.1. Infatti, l'art. 1489 c.c. consente all'acquirente di ottenere tanto la riduzione del prezzo, quanto il risarcimento del danno, trattandosi di due voci distinte e cumulabili tra loro. Da un lato, infatti, la riduzione del prezzo consiste nella differenza di valore dell'immobile in considerazione delle problematiche presenti, dall'altro il risarcimento del danno consente di ottenere ristoro per i danni, patrimoniali e non, che ne sono conseguiti.

5.2. Peraltro, nel caso di specie, tale differenza è maggiormente apprezzabile posto che come correttamente osservato dal CTU, anche successivamente agli interventi in sanatoria, i vani avranno comunque una destinazione accessoria (e non potranno essere qualificati come vani abitabili), con conseguente minor valore dell'immobile rispetto a quello per cui è stato acquistato dai coniugi . CP_1

5.3. Per quanto concerne la valutazione della riduzione del prezzo operata dal Giudice, il Collegio ritiene che si debba confermare quanto riconosciuto in prime cure.

5.4. L'elaborato peritale è incorso in errore sommando due volte la stessa quadratura: in particolare al rigo 3 e al rigo 14 di pag. 4 della CTU si può
pag. 20/22 osservare che viene calcolata due volte la quadratura riferita al fienile/magazzino (pari a mq 30,01), ottenendo così una somma maggiore da sottrarre al prezzo effettivamente pagato per l'abitazione. Effettuando i calcoli in maniera corretta, le risultanze della CTU si allineano a quanto valutato dal CTP.

5.5. In assenza di un appello incidentale sul punto, il Collegio si adegua alla somma riconosciuta in prima cure in via equitativa.

5.6. Per tutti questi motivi, pertanto, l'appello non può essere accolto e la sentenza di primo grado deve essere confermata.

6. Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in favore di parte appellata, facendo applicazione dei criteri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche/integrazioni previsti per i procedimenti di appello per le cause di media difficoltà scaglione di riferimento, escludendo quello per la fase istruttoria, non tenutasi.

6.1. Deve darsi atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. n.
115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso in appello a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.


P.Q.M.


La Corte D'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
pag. 21/22 1. rigetta l'appello e, per l'effetto conferma la sentenza del Tribunale di
Rovigo n. 758/2023 del 08/09/2023, pubblicata in data 11/09/2023 nel procedimento R.G. n. 839/2019;

2. condanna parte appellante al pagamento delle Parte_1
spese di lite di secondo grado in favore di Controparte_1
E , spese liquidate in €9.991,00, oltre rimborso spese Controparte_2
generali (15%), IVA e CPA come per legge;

3. dichiara che sussistono i presupposti dell'art. 13, comma 1° quater,
D.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, con conseguente obbligo in capo all'appellante di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già corrisposto;

4. dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D. Lgs.
30 giugno 2003, n. 196, art. 52.
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del 18/06/2025.
Il Consigliere relatore/estensore La Presidente
Dott.ssa Silvia Franzoso Dott.ssa Rita Rigoni
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