REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2482/2024 del
R.G.A.C., decisa nelll'udienza cartolare del 20 maggio 2025 e vertente
TRA
- (C.F. ), in persona del legale rapp.te p.t. sig. Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Giulio
[...] C.F._1
MASTROBATTISTA, giusta procura allegata in atti;

PARTE ATTRICE
E
- . (C.F. , in persona del legale rapp.te p.t. sig.ra CP_1 Controparte_2 P.IVA_2 [...]
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Massimiliano CP_3 C.F._2
SCARSELLA, giusta procura in atti.
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità. Mutamento del rito.
CONCLUSIONI

Per l'udienza cartolare del 20 maggio 2025 parte attrice intimante concludeva come da note scritte depositate in data 2 maggio 2025 e parte convenuta intimata come da note scritte depositate in data 9 maggio 2025 da intendersi richiamate.
FATTI DI CAUSA
Con atto del 5 aprile 2024 La intimava sfratto per morosità a Parte_1 CP_4 in relazione all'immobile corrente in Costerna di Latina via Monti Lepini Angolo
[...]
Via Fermi.
Si costituiva con memoria del 13 maggio 2024 l'intimata opponendosi alla convalida.
Con ordinanza dell'11 giugno 2024 il giudice, rilevato che la società intimata, CP_4
si è costituita in giudizio contestando l'esistenza della morosità posta alla base
[...]
dell'intimazione di sfratto e depositando in giudizio documentazione attestante l'intervenuto pagamento dei canoni di locazione comprensivi dell'aumento Istat, circostanza sostanzialmente ammessa dalla parte intimante, seppure con contestazione in ordine al ritardo del pagamento di alcuni dei canoni corrisposti e in ordine al mancato pagamento di oneri accessori, dei quali tuttavia non vi è alcuna specifica allegazione né vi
è alcun conteggio, considerato che allo stato degli atti non emerge alcun inadempimento grave del conduttore necessario ai fini della risoluzione del contratto, ritenuto pertanto di non dar luogo a ordinanza provvisoria di rilascio stanti la natura e il contenuto dell'opposizione formulata dall'intimata nonché la documentazione depositata in giudizio a dimostrazione dell'intervenuto adempimento disponeva mutamento del rito e rinviava al 26 novembre 2024 con termine per il deposito di memoria e documenti.
Venivano depositate memorie integrative in data 24 ottobre 2024 per la parte attrice e in data 14 novembre 2024 per la parte convenuta.
Per l'udienza del 26 novembre 2024, parte attrice intimante depositava note di udienza in data 21 novembre 2024 e parte convenuta intimata le depositava in data 25 novembre
2024, da intendersi entrambe richiamate.
Ritenuta la causa matura per la decisione, l'udienza veniva rinviata per discussione alla data del 20 maggio 2025, con termine alle parti per il deposito di note conclusive fino a venti giorni prima dell'udienza stessa. Parte attrice intimante depositava note conclusive in data 28 aprile 2025 così concludendo “Piaccia all'Ill.mo Sig. Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: a. convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile suindicato e fissare la data per la relativa esecuzione;
b. in ogni caso, dichiarare risolto in contratto per cui è causa per grave inadempimento della parte intimata, tanto nel pagamento dei canoni, quanto nel pagamento degli oneri di gestione c. ordinare il rilascio dell'immobile affittato;
d. condannarsi parte intimata al pagamento, a favore della società intimante / attrice, delle somme dovute a titolo di canoni affitto scaduti ed a titolo di oneri, oltre interessi e spese di procedura;
e. condannare, in ogni caso, parte intimata / convenuta al pagamento delle spese e dei compensi del giudizio”.
Parte convenuta intimata depositava note conclusive in data 30 aprile 2025 così concludendo “IN VIA PRELIMINARE 1) Rigettare la richiesta di convalida di sfratto e le altre richieste di controparte compresa la richiesta di decreto ingiuntivo;
2) Condannare la società
[...]
ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi Parte_1
d'ufficio in via equitativa Il tutto con vittoria di spese legali oltre spese e compensi del presente procedimento oltre che del fase sommaria e della fase di mediazione oltre Spese Generali, Iva e Cpa come per legge da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato Massimiliano Scarsella antistatario “.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è infondata e deve pertanto essere rigettata.
Deve innanzitutto rilevarsi come parte convenuta, già nel procedimento sommario introdotto dalla società attrice con intimazione di sfratto per morosità, aveva dato prova dell'insussistenza della morosità lamentata dall'intimante in riferimento ai richiesti canoni di affitto di ramo di azienda dal mese di maggio 2023 al mese di marzo 2024, allegando documentazione comprovante l'intervenuto pagamento dei suddetti canoni, comprensivi dell'aggiornamento ISTAT.
Inoltre, anche con le memorie integrative, la società convenuta ha documentato il regolare pagamento delle successive mensilità da giugno ad ottobre 2024, dimostrando così di non volersi esimere dalle obbligazioni scaturenti dal contratto di affitto di ramo di azienda.
Il creditore che chiede la risoluzione del contratto deve dimostrare soltanto l'esistenza della fonte negoziale del suo diritto (in questo caso, il contratto di affitto di ramo d'azienda) e l'inadempimento della controparte (Cass. Civ., Sez. 2, Ord. n. 13685 del 21 maggio 2019) mentre è il debitore a dover provare il fatto estintivo dell'obbligazione, ossia l'avvenuto pagamento o una giustificazione valida per il mancato adempimento (Cass.
Civ., Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20 gennaio 2015).
Nel caso di specie, come detto, parte convenuta ha fornito prova documentale dell'avvenuto pagamento;
pertanto, non sussistendo la dedotta morosità, non sussistono neppure i presupposti affinché si configuri quel grave inadempimento idoneo ai fini della risoluzione del contratto in essere tra le parti.
Infatti, per ottenere la risoluzione per inadempimento, deve esserci un inadempimento di
“non scarsa importanza” ai sensi dell'articolo 1455 c.c., a nulla rilevando, nel caso in esame, il lamentato ritardo nei pagamenti dichiarato dalla società intimante in sede di udienza di convalida, giacché dalla documentazione prodotta in atti (cfr. copie bonifici di pagamento effettuati dalla società convenuta), appare evidente che trattasi di lievi e sporadici ritardi.
La norma sopra richiamata, in particolare, tende a tutelare il principio di conservazione del contratto, per cui un contratto non può risolversi per un banale “inesatto” inadempimento, ma occorre che l'inadempimento sia importante e grave, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.
Un mero e/o sporadico ritardo non assurge a questi presupposti di gravità e rilevanza, che invece risultano necessari al fine di operare un doveroso bilanciamento degli interessi delle parti.
La Cassazione ha precisato che “un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità” (Cass. civ.
n. 22346/2014).
Occorre altresì rilevare che parte attrice, nell'intimazione di sfratto per morosità, concludeva chiedendo, oltre alla convalida dell'intimato sfratto, l'emissione di decreto ingiuntivo per la somma di € 79.816,69 a titolo di canoni di affitto scaduti sino a marzo
2024 e di quelli a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, nulla chiedendo invece a titolo di oneri accessori, i quali venivano menzionati solo all'udienza di convalida dell'11 giugno
2024, senza che però la società intimante fornisse prova del loro ammontare e/o allegazione documentale comprovante l'effettiva debenza di tali somme.
Anche nelle memorie integrative di parte attrice, non vi è alcuna quantificazione degli importi asseritamente dovuti, e neppure una compiuta qualificazione degli stessi, limitandosi la società intimante a definirli “oneri di gestione” e ad allegare una bozza di regolamento condominiale, privo di successiva approvazione, nonché privo di tabelle millesimali dalle quali poter evincere i conteggi e le ripartizioni di spesa.
Non è presente in atti neanche un bilancio, né tantomeno un verbale di approvazione.
Inoltre, il contratto di affitto di ramo di azienda sottoscritto dalle parti il 15 giugno 2016 ed in atti documentato, non prevede il pagamento di alcun onere accessorio a carico della parte affittuaria di azienda, venendo pertanto a mancare la base contrattuale fondante tale pretesa.
Ne consegue che, non avendo parte attrice fornito alcuna prova relativa a tali oneri di gestione, né in ordine all'an, né in ordine al quantum debeautur, tale richiesta appare manifestamente infondata.
Ciò posto consegue il rigetto della domanda.
La soccombenza della società attrice nel merito della domanda regola le spese del presente giudizio, che vengono liquidate come in dispositivo sulla base del D.M. 55/14, aggiornato dal D.M. 147/22, considerato che non è stata svolta attività istruttoria.

P.Q.M.

il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando nella causa n.
1503/2024, ogni diversa domanda rigettata, così provvede:
- rigetta la domanda formulata da Parte_1
- condanna la società attrice al pagamento, in favore della . Parte_1 CP_1
delle spese di lite, che liquida in € 273,28 per spese di mediazione e in € Controparte_2
8.433,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge, in favore dell'avvocato Massimiliano SCARSELLA dichiaratosi antistatario. Lì 20 maggio 2025
IL GIUDICE dott. Stefano Fava