REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE III^ CIVILE in composizione collegiale, nelle persone di
Dott. Michele Caccese Presidente
Dott.ssa Maria Cristina Rizzi Consigliere
Dott. Fernando Amoroso Giudice Ausiliario Rel./Est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al numero 1215/2022 del ruolo generale, promossa da
(P. IVA: , in persona Parte_1 P.IVA_1
del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Pimpini (C.F.: ), presso il cui C.F._1
indirizzo pec, avvantoniopimpini@'pec.ordineavvocatichieti.it, è elettivamente domiciliata;

APPELLANTE contro
(P. Controparte_1
IVA: , in persona del suo legale rappresentante pro P.IVA_2
tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Leonardo Mennella (C.F.:
), presso il cui studio, in Napoli, al Corso C.F._2
Umberto I, n. 365, e all'indirizzo pec,
è elettivamente Email_1
domiciliata; APPELLATA avverso la sentenza n. 10302/2021, resa dal G.U. del Tribunale di Napoli, pubblicata il 22.12.2021 e notificata l'11.02.2022.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. È impugnata, con atto notificato il 14.03.2022, la sentenza evidenziata in epigrafe, con la quale il G.U. del Tribunale di Napoli, adito dalla odierna appellante, ha disatteso la domanda di esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., del contratto preliminare di permuta del 14.09.2016 (per come integrato il 07.10.2016), con il quale, a fronte della promessa di vendita, da parte della odierna appellata, del terreno sito in Napoli, di mq. 2613, distinto in Catasto al fg. 3, ptc.lla 988, la si era impegnata a Parte_1
cedere alla promittente “8 appartamenti pari al 26,6% delle superfici e relativi box auto”.
2. Con l'originario libello, l'attrice aveva dedotto l'ingiustificato rifiuto della promittente venditrice alla stipula del definitivo, nonostante il formale invito a presenziare innanzi al Notaio , in Per_1
Guardiagrele, per il 12.07.2017.
3. Il Tribunale, nonostante l'originaria contumacia della convenuta, all'esito della tardiva costituzione della stessa, aveva ammesso ctu grafologica in ordine alle sottoscrizioni riportate nel contratto dedotto in lite, ma disconosciute dal rappresentante legale della promittente alienante, . Controparte_1
Ritenute condivisibili le conclusioni del CTU, per il quale “le firme apposte sui contratti sono apocrife” (V. pag. 4 della sentenza impugnata), il Giudice di prime cure ha disatteso la domanda attorea, condannando l'odierna appellante alle spese di lite. 4. Con il gravame, affidato a tre ordini di motivi, l'appellante eccepisce tardivo disconoscimento delle sottoscrizioni della scrittura privata, operato solo all'esito della costituzione della convenuta, già contumace, avvenuta oltre i termini per le istanze istruttorie (primo motivo); inutilizzabilità della ctu, fondata sull'accertamento della autografia di mere sigle (secondo motivo); erroneo rigetto dell'istanza di rimessione in termini per l'integrazione delle istanze di prova orale, reiterate con il gravame (terzo motivo).
4.1. Ha resistito l'appellata. Vinte le spese del grado.
4.2. All'udienza del 05.03.2025, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti, la causa è stata introitata a sentenza, con assegnazione dei termini (ridotti 20 gg. + 20 gg.) di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito di conclusionali e repliche.
5. Per ragioni di pregiudizialità logica, va esaminata, con priorità,
l'eccezione di nullità del preliminare dedotto in lite, reiterata dall'appellata ai sensi dell'art. 346 c.p.c., sia pure in via subordinata all'accoglimento dei motivi di gravame.
5.1. Con pronuncia n. 14585/2021, la Suprema Corte, riprendendo il precedente arresto di cui alla sentenza n. 7279/2006, ha chiarito che la vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum”, è ammissibile, in virtu' del principio di conservazione del negozio giuridico, anche rispetto agli immobili, relativamente al “genus limitatum” costituito dal complesso di un determinato fondo.
Sicché, laddove un terreno debba essere distaccato da una maggiore estensione e sia indicato soltanto quantitativamente, nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilità dell'oggetto, quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggior estensione di proprietà del venditore come “genus”, essendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonché stabilito la misura della estensione da distaccare e sempre che per la determinazione del terreno non debba richiedersi una nuova manifestazione di volontà delle parti, null'altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se non l'adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere ex art. 1178
c.c.
Ne deriva che il requisito di determinabilità dell'oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei alla identificazione del terreno da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione, che ne individui la dislocazione nell'ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un'altra risulti di per sé irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti, escluso ogni margine di dubbio sulla identità del terreno oggetto del contratto.
Nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito, che aveva dichiarato la nullità del contratto preliminare di permuta di cosa presente contro cosa futura – avente per oggetto il 75% del terreno di proprietà delle promettenti venditrici contro il 25% delle costruzioni che il promettente permutante avrebbe realizzato sui suddetti fondi – per la indeterminabilità dell'esatta collocazione della parte di terreno e dell'esatta collocazione delle costruzioni risultando, in concreto, omesse sia la dimensione, sia l'esatta ubicazione dei fabbricati edificandi (Cass. n. 14585/2021, cit.)
5.2. Alla luce del riportato principio e della vicenda fattuale dedotta in lite deve affermarsi che la pattuizione negoziale, sopra riportata, non permette di reputare determinato o determinabile l'oggetto della cosa futura. Qui, invero, proprio come nel caso deciso dalla richiamata pronuncia di legittimità, non si è in presenza della vendita di cose generiche, appartenenti ad un “genus limitandum”, ammissibile, in virtu' del principio di conservazione del negozio giuridico, anche rispetto agli immobili, relativamente al “genus limitatum” costituito dal complesso di un determinato fondo;
ipotesi che ricorre, come si è visto, allorquando il contratto contenga specifiche indicazioni al fine di consentire lo stacco di una parte di un appezzamento di terreno, dipendendo l'attuazione da una mera operazione tecnica d'individuazione, sempre che la consegna di una parte piuttosto che di un'altra risulti di per sé irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti, escluso ogni margine di dubbio sulla identità del terreno oggetto del contratto.
Diversamente, nel caso in esame si è in presenza di ben altra situazione fattuale.
Il “compromesso di permuta”, prevedeva l'obbligo per l'odierna appellante, in cambio dei terreni dell'appellata, d cedere “8 appartamenti pari al 26,6% delle superfici e relativi box auto”.
La sola indicazione della quota di quanto sarebbe stato possibile edificare rende indeterminabile l'oggetto del bene futuro, mancando qualsivoglia specificazione circa i parametri di edificabilità, la collocazione degli immobili da costruire, la loro dimensione, la loro destinazione, nonché dei criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire in permuta.
5.3. A miglior sorte non conduce l'integrazione del preliminare con le planimetrie allegate all'appendice del 07.10.2016, che soddisfa solo parte degli indici appena richiamati, atti alla concreta individuazione degli immobili che sarebbero stati ceduti alla appellata, apparendo insufficienti le sole indicazioni del lotto, del piano e delle dimensioni degli appartamenti.
È ben noto, infatti, che laddove l'identificazione dell'oggetto del preliminare afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., occorre che, nel preliminare stesso, l'immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (Cass. n. 952/2013).
La mancata individuazione degli alloggi costituenti il prezzo della vendita del terreno e l'assenza di qualsivoglia parametro utile per determinarne l'ubicazione, le modalità di costruzione, i materiali utilizzati o il valore, viziano ab origine l'intero schema negoziale (Cass.
n. 19704/2020; ma V. anche, più di recente, Cass. n. 17961/2024).
6. La declaratoria di nullità del contratto dedotto in lite rende assorbente la disamina della domanda subordinata di risoluzione del contratto per grave inadempimento della odierna appellata.
7. Quanto alla istanza risarcitoria, pure avanzata, in via ulteriormente gradata, dalla appellante, il Collegio ritiene senz'altro condivisibili le ragioni che hanno determinato il Tribunale al rigetto anche di simile domanda, per difetto di riscontro probatorio degli asseriti danni.
Del resto, alle originarie previsioni contrattuali non ha fatto seguito alcuna prestazione da entrambi i paciscenti, sì da legittimare l'istante a pretese restitutorie e, tanto meno, indennitarie, ex art. 2041 c.c., pure rimaste sguarnite di supporto probatorio, al quale la stessa appellante doveva ritenersi senz'altro onerata, risultando di certo inammissibile la sollecitazione di una quantificazione equitativa da parte della Corte.
8. Al rigetto del gravame segue la condanna dell'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, che, tenuto conto del valore della controversia (indeterminabile, ma di complessità media), dell'attività svolta dalle parti (con esclusione dell'istruttoria in senso stretto) e dei parametri (medi, fatta eccezione della fase di trattazione, per la quale si applicano i minimi) di cui al D.M. n.
147/2022, vengono liquidate come da dispositivo.
9. Sussistono i presupposti per l'obbligo di parte appellante del versamento dell'importo pari a quello del C.U. versato per la proposizione del gravame.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, terza sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, con atto notificato il 14.03.2022, da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza n. 10302/2021 del G.U. del Tribunale di Napoli, così provvede:
- dichiarata la nullità, ex art. 1346 c.c., del contratto preliminare di permuta del 14.09.2016 e della relativa appendice del 07.10.2016, rigetta le domande risarcitorie avanzate dall'appellante in danno della appellata;

- condanna l'appellante, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore dell'appellata, delle spese del presente grado, che liquida in complessivi € 10.313,00, oltre rimborso spese forfettarie al 15%, Cassa Avv.ti ed IVA, come per legge;
con distrazione in favore dell'Avv. Leonardo Mennella, che ha reso dichiarazione in tal senso;

- dichiara sussistenti i presupposti per il versamento, da parte appellante, dell'importo pari a quello del C.U. versato per la proposizione del gravame.
Così deciso, in Napoli, nella Camera di Consiglio del 29.04.2025.
Il Giudice Ausiliario Est. Il Presidente Dott. Fernando Amoroso
Dott. Michele Caccese