N. 3666 RUOLO GENERALE ANNO 2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO SEZIONE IV CIVILE composta dai magistrati
Dott. Margherita Monte Presidente
Dott. Francesco Distefano Consigliere
Dott. Irene Lupo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
GORLA MARCO, con elezione di domicilio in VIA DE GASPERI 36 20025 LEGNANO, presso e nello studio dell'avv. GORLA MARCO
CONTRO
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
) con il patrocinio dell'avv. LAFASCIANO DARIO , con elezione di C.F._3 domicilio in VIA CARMINE, 9 70033 CORATO presso e nello studio dell'avv. LAFASCIANO
DARIO ;
CONCLUSIONI :
PER Parte_1
NEL MERITO: previa ogni più opportuna declaratoria, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, accertare e dichiarare e comunque risolvere il contratto preliminare per cui è causa stipulato tra l'appellante e gli appellati per grave inadempimento dei venditori stante il mancato trasferimento della proprietà ed in ogni caso per lo spirare del termine della diffida e , per l'effetto, condannare i convenuti in via tra loro solidale o pro quota al pagamento di euro 20.000,00 quale doppio della caparra (cfr doc 6 assegni bancari );
- euro 22.100,00 quali ulteriori acconti versati a mente del paragrafo 2 del preliminare (doc. 7 copia bonifici);
- euro 560,00 (360,00 più 200,00) per spese registrazione preliminare (docc.8 e 9);
O quella somma maggiore o minore che risulterà dovuta in corso di causa, oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo
IN SUBORDINE: previa ogni più opportuna declaratoria, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, accertare, dichiarare e comunque risolvere il contratto preliminare per cui è causa stipulato tra l'attore ed i convenuti per intervenuto recesso ad opera dell'attore e per l'effetto condannare i convenuti in via tra loro solidale o pro quota al pagamento di euro 20.000,00 quale doppio della caparra (cfr doc 6 assegni bancari );
- euro 22.100,00 quali ulteriori acconti versati a mente del paragrafo 2 del preliminare (doc. 7 copia bonifici);
- euro 560,00 (360,00 più 200,00) per spese registrazione preliminare (docc.8 e 9);

o quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta dovuta, oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo.
- respingersi ogni avversa eccezione deduzione e domanda compresa quella riconvenzionale, in subordine accertare e dichiarare il diritto degli appellati a percepire l'indennità di occupazione dell'immobile solo fino al 30/10/2021 data prevista per la stipula del rogito notarile ex art 3 del preliminare;
in ogni caso accertare e dichiarare che sulle eventuali somme liquidate a tale titolo non sono dovuti gli interessi
IN VIA ISTRUTTORIA
Occorrendo ammettersi prova per interrogatorio formale degli appellati e per testi sui capitoli dedotti nella memoria istruttoria di primo grado, compresa la prova contraria, con i testi ivi indicati
Con vittoria di spese e compensi professionali per entrambi i gradi di giudizio oltre a rimborso forfettario e d accessori di Legge.
PER e Controparte_1 Controparte_2
1) in via preliminare e principale, in accoglimento delle deduzioni, eccezioni e contestazioni formulate nella premessa che precede, dichiarare inammissibile l'appello ex art. 342 c.p.c. per le motivazioni sopra esposte al punto 1) e, per l'effetto condannare l'appellante al pagamento delle spese e compensi del presente giudizio;
nel merito e in via principale, in accoglimento delle deduzioni, eccezioni e contestazioni formulate al punto 2), 3), 4) e 5) della premessa che precede, rigettare tutti i motivi di appello formulati poiché palesemente infondati in fatto e diritto per tutte le motivazioni sopra esposte e, per l'effetto condannare l'appellante al pagamento delle spese e compensi del presente giudizio;
3) sempre nel merito ed in accoglimento dell'appello incidentale proposto, per tutte le motivazioni esposte sub 6), emettere in ogni caso pronuncia di condanna del al pagamento delle somme dovute a titolo di occupazione dell'immobile sine titulo come Pt_1 già quantificate dal CTU in € 35.979,35 (sino al marzo 2024) oltre le ulteriori indennità già maturate per ulteriori € 6.642,36 sino alla mensilità di Marzo 2025 e quelle ulteriormente a maturarsi sino al momento della materiale restituzione dell'immobile libero e sgombro da cose e/o persone o, in via estremamente subordinata, le somme dovute a titolo di indennità di occupazione dal momento della diffida ad adempiere (15.02.2022) o, sempre in via estremamente subordinata, dal momento del recesso (30.03.2022) o, in subordine dal 28.07.2022 o, in subordine dal 05.12.2022 (data invio diffida rilascio) e sempre nella misura media di € 553,53 mensili come già quantificate da CTU nel giudizio di I grado ed accolta dal Giudice di prime cure e che si accetta;
il tutto con condanna dell'appellante al pagamento delle spese e compensi del presente giudizio;
4) sempre nel merito ed in ogni caso si reitera la richiesta già formulata in primo grado ed accolta dal
Giudice di prime cure di compensazione di tutte le somme – a qualsiasi titolo - eventualmente dovute dai convenuti e con quelle dovute dal a titolo di indennità di CP_1 CP_2 Pt_1 occupazione sine titulo come già quantificate dal Giudice di prime cure nella sentenza per € 35.979,35 (sino al marzo 2024) oltre interessi oltre quelle maturate e dovute in conseguenza dell'appello incidentale per ulteriori € 6.642,36 (da marzo 2024 a marzo 2025) oltre interessi ed oltre quelle ulteriori a maturarsi sino al momento della materiale restituzione dell'immobile libero e sgombro da cose e/o persone sempre oltre interessi e nella misura media di € 553,53 mensili come già quantificate da CTU nel giudizio di I grado ed accolta dal Giudice di prime cure e che si accetta;

5) confermare, ove necessario e benchè non impugnato, il capo della sentenza di condanna dell'appellante al rilascio dell'immobile sito in via dei Pioppi n. 12 a Parte_1
Legnano (MI) con le relative pertinenze immediatamente;
6) 7) In via istruttoria. 7.1) Si chiede ammettersi interrogatorio formale del Sig. sulle seguenti circostanze : Pt_1 Parte_1 7.1.1) “vero che nel mese di settembre dell'anno 2021 il Sig. – titolare Testimone_1 dell'agenzia Gabetti di Legnano stante l'approssimarsi del termine del 31.10.2021 per la stipula dell'atto pubblico di compravendita relativo all'immobile in Legnano al Via dei Pioppi n. 12, contattava la Sv per avere notizie ed informazioni in ordine all'appuntamento da concordare presso il Notaio;
7.1.2) “vero che in occasione delle chiamate da parte del Sig. Per_1 [...]
a partire dal mese di Settembre 2021, la Sv riferiva dapprima che stesse attendendo la Tes_1 delibera del mutuo per procedere alla stipula e successivamente decideva di evitare qualsiasi tipo di comunicazione sia telefonica che con altre modalità con il evitando di rispondere anche al Tes_1 telefono”; 7.1.3) “vero che la Sv a far data dal mese di Ottobre 2021 ha utilizzato e continua ad utilizzare unitamente alla sua famiglia l'immobile in Legnano alla Via dei Pioppi n. 12 di proprietà dei Sigg.ri e omettendo di versare qualsiasi somma di danaro in favore degli CP_1 CP_2 stessi”; 7.1.4) “vero che la Sv a far data dall'immissione nel possesso dell'immobile in Legnano alla
Via dei Pioppi n. 12 ha omesso di versare le somme dovute al a titolo di spese CP_3 ordinarie e straordinarie ed ancora oggi omette di versare tali importi”; 7.1.5) “vero che la Sv ha ricevuto la notifica del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 1115/2022 emesso dal Tribunale di Trani – allegato alla presente memoria sub doc. 2 – che Le viene mostrato e si chiede di riconoscere e relativo alle spese condominiali dell'immobile in Legnano alla Via dei Pioppi n. 12 di proprietà dei Sigg.ri e ”; 7.1.6) “vero che la Sv ha provveduto all'integrale CP_1 CP_2 pagamento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. 1115/2022 emesso dal Tribunale di
Trani – allegato alla presente memoria sub doc. 2 – e relativo alle spese condominiali dell'immobile in Legnano alla Via dei Pioppi n. 12 di proprietà dei Sigg.ri e ”; 7.2) prova per CP_1 CP_2 testi con il Sig. titolare dell'agenzia Gabetti di Legnano con sede in Legnano al Testimone_1
Corso Magenta n. 64 sulle circostanze sub d.1.1), d.1.2) e d.1.3) già articolate per l'interrogatorio formale nonché sulla seguente circostanza : 7.2.1) “vero che nel mese di Marzo del 2022 la Sv riceveva la mail prodotta in atti sub doc. 1 della presente memoria che Le viene mostrata e si chiede di riconoscere”; 7.3) inoltre, posto che oggetto del presente giudizio è, principalmente, la conformità dello stato dei luoghi alle planimetrie catastali esistenti e considerato che – come dal affermato – lo stesso aveva ottenuto mutuo (che già di per sé confermerebbe la Pt_1 conformità dei luoghi con le planimetrie catastali), con la presente, si chiede che l'Ill.mo Giudice voglia ordinare ai sensi dell'art. 210 c.p.c. al terzo (p.iva: ) con sede CP_4 P.IVA_1 in Milano alla Via Quaranta n. 40 – quale soggetto erogante il mutuo – l'esibizione e produzione della perizia tecnica redatta dal proprio tecnico incaricato e relativa alla pratica di mutuo a nome del
Sig. nato a [...] il [...] (c.f.: ) Parte_1 CodiceFiscale_4 e relativa all'immobile in Legnano alla Via dei Pioppi n. 12 fg. 19 mappale 47 sub 4 e sub 34 e tanto al fine di verificare lo stato dei luoghi nel periodo successivo alle diffide ad adempiere oltre che la conformità degli stessi. 7) condannare l'appellante alla rifusione, in favore dei convenuti, di tutte le spese e competenze del doppio grado di giudizio, oltre oneri fiscali e spese generali come per legge o, quanto meno, in conseguenza del rigetto dell'appello delle spese e competenze del presente grado di giudizio. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
nell'ottobre 2018, stipulava un contratto preliminare di Parte_1 compravendita avente ad oggetto il diritto di superficie della durata di 99 anni sulle unità immobiliari facenti parte del fabbricato sito in via dei Pioppi n. 12 a Legnano
(MI), composto da appartamento ad uso abitativo, cantina ed autorimessa con
[...]
e promissari alienanti . L'accordo prevedeva che il CP_1 Controparte_2 contratto definitivo di compravendita fosse sottoscritto entro il 30.10.2021, stabiliva il versamento di complessivi € 95.000,00 da parte del ai promittenti Pt_1 venditori a titolo di corrispettivo e contemplava, altresì, che il predetto consegnasse loro € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Infine, era convenuto che il
, immediatamente immesso nel godimento dell'appartamento, versasse Pt_1 acconti mensili da € 650,00 ciascuno fino al complessivo importo di € 22.100,00. Il saldo prezzo di € 62.900,00 era invece previsto all'atto del rogito, termine entro il quale i promittenti venditori e avrebbero dovuto Controparte_1 Controparte_2 provvedere all'aggiornamento delle schede catastali relative all'immobile.
Il agiva in giudizio lamentando il grave inadempimento contrattuale da parte Pt_1 dei convenuti i quali, a suo dire, avevano ottemperato con grave ritardo all'obbligazione di consegnare tali schede, risultate anche incomplete essendo emerse difformità urbanistico-catastali dello stato di fatto dell'immobile nonché all'obbligazione di consegnare l'attestato di prestazione energetica dell'edificio (A.P.E.).
Chiedeva pertanto:
“NEL MERITO: previa ogni più opportuna declaratoria, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, accertare e dichiarare e comunque risolvere il contratto preliminare per cui è causa stipulato tra l'appellante e gli appellati per grave inadempimento dei venditori stante il mancato trasferimento della proprietà ed in ogni caso per lo spirare del termine della diffida e , per l'effetto, condannare i convenuti in via tra loro solidale o pro quota al pagamento di euro 20.000,00 quale doppio della caparra (cfr doc 6 assegni bancari );
- euro 22.100,00 quali ulteriori acconti versati a mente del paragrafo 2 del preliminare (doc. 7 copia bonifici);
- euro 560,00 (360,00 più 200,00) per spese registrazione preliminare (docc.8 e 9);
O quella somma maggiore o minore che risulterà dovuta in corso di causa, oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo IN SUBORDINE: previa ogni più opportuna declaratoria, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, accertare, dichiarare e comunque risolvere il contratto preliminare per cui è causa stipulato tra l'attore ed i convenuti per intervenuto recesso ad opera dell'attore e per l'effetto condannare i convenuti in via tra loro solidale o pro quota al pagamento di euro 20.000,00 quale doppio della caparra (cfr doc 6 assegni bancari );
- euro 22.100,00 quali ulteriori acconti versati a mente del paragrafo 2 del preliminare (doc. 7 copia bonifici);
- euro 560,00 (360,00 più 200,00) per spese registrazione preliminare (docc.8 e 9);
o quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta dovuta, oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo.” Si costituivano i convenuti domandando in principalità il rigetto delle pretese attoree e, in via riconvenzionale, che fosse accertata la legittimità del recesso unilaterale dal contratto preliminare di compravendita da loro esercitato con comunicazione inviata al in data 15.02.2022 ovvero, in subordine, che fosse accertata Pt_1
l'intervenuta risoluzione contrattuale per grave inadempimento dell'attore, con conseguente proprio diritto di ritenere la caparra confirmatoria e gli ulteriori acconti ricevuti nelle more a titolo di occupazione senza titolo dell'immobile nel periodo ottobre 2018 – ottobre 2021, pari a complessivi € 22.100,00, oltre alla condanna della controparte al rilascio dell'immobile stesso e al risarcimento dei danni, con eventuale compensazione delle reciproche pretese economiche riconosciute fondate in corso di causa.
Con sentenza il giudice ha statuito che:
-“ il contratto preliminare è stato risolto per inadempimento dei venditori considerata la portata complessiva del ritardo accumulato nella consegna (15-7-22) delle schede catastali rispetto alla data (30-10-21) originariamente fissata per la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, e tenuto altresì conto della imprescindibilità delle schede catastali e dell' ai fini del perfezionamento della CP_5 compravendita, nonché della circostanza che, in base alle risultanze emerse in corso di causa, l'immobile de quo presentava difformità urbanistico catastali ad oggi rimaste insanate, per emendare le quali il c.t.u. ha stimato necessaria una spesa complessiva di € 4.752,00;
-la diffida ad adempiere inviata dall'attore ai convenuti in data 01.07.2022 deve ritenersi tuttavia priva di effetti, in quanto sprovvista dei requisiti normativamente previsti1; - simmetricamente, nessun inadempimento risulta dalla condotta dell'attore, atteso che il lamentato ritardo nella stipula del definitivo era in realtà imputabile in via esclusiva alla condotta dei convenuti medesimi;

- parte attrice ha erroneamente associato alla propria domanda di risoluzione per inadempimento la richiesta di condanna della controparte a pagare il doppio della caparra a suo tempo versata: egli avrà perciò diritto alla restituzione dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria, pari a € 10.000,00, oltre alla restituzione deli acconti complessivamente versati, pari a € 22.100,00, nonché delle spese sostenute per la registrazione del contratto preliminare, Il credito complessivamente spettante al promissario acquirente è, in definitiva, pari a € 32.660,00;
- in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata in tal senso dalle parti convenute, l'attore è tenuto a rilasciare l'unità immobiliare e a remunerare
[...]
e per il danno da mancato godimento dell'immobile, CP_1 Controparte_2 prodotto dall'essere venuto meno il sottostante titolo abilitativo, in misura pari a quelle ritenuta congrua dal c.t.u. in € 35.979,352 , oltre alle successive mensilità al valore medio stimato maturate e maturande fino all'effettivo rilascio;

- il credito di € 35.979,35 vantato dai convenuti va posto in compensazione con il controcredito di € 32.660,00 riconosciuto spettante all'attore, il quale sarà dunque tenuto a corrispondere ai primi il saldo residuo di € 3.319,35, somma sulla quale sono dovuti gli interessi nella misura legale decorrenti dalla data del contratto preliminare (31.10.2018) fino al saldo effettivo;

-vanno compensate le spese di lite, stante la reciproca soccombenza mentre le spese di c.t.u., sono definitivamente poste a carico dei convenuti.”
Avverso la sentenza ha proposto appello il lamentando che: Pt_1

1-il Tribunale ha errato a ritenere invalida la diffida essendo sufficiente che fosse conosciuta tramite il difensore;
il termine di 7 giorni era congruo perché riferito alla consegna di documentazione (non alla stipula del rogito).

2-il tribunale ha errato nel mancato riconoscimento del doppio della caparra (art. 1385, co. 2 c.c.) in quanto la domanda di risoluzione avrebbe dovuto essere riqualificata come azione di accertamento della legittimità del recesso.

3-Il Tribunale ha erroneamente riconosciuto un'indennità per l'uso dell'immobile anche durante un periodo in cui vi abitava legittimamente;
in subordine, Pt_1 chiede di limitarla fino al 31.10.2021 (termine per il rogito), senza interessi.
Si sono costituiti gli appellati eccependo preliminarmente l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. per mancanza di specificità e chiarezza dei motivi e per la novità e incompatibilità della qualificazione della domanda di risoluzione quale domanda di recesso.
Nel merito, hanno chiesto il rigetto dell'appello e avanzato appello incidentale.
Il collegio ha trattenuto la causa in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va respinta l' eccezione di inammissibilita' dell'appello formulata dagli appellati ai sensi dell'art. 342 c.p.c., dal momento che, alla luce dell'ampia interpretazione, ispirata a criteri di conservazione processuale, fornita di tale norma dalla Corte di cassazione con sentenza n. 2143/15, l'atto introduttivo, letto nel suo complesso, contiene gli elementi indispensabili a consentire un esame del merito, nel rispetto dei vincoli dettati da tale norma, risultando sufficientemente desumibile quale parte della sentenza di primo grado s'intenda censurare, quali siano le modifiche richieste, nonche' l'indicazione delle circostanze da cui deriverebbe la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
Nel merito, per motivi sistematici deve essere esaminato anzitutto il motivo di appello sub 2 con il quale l'appellante censura il mancato riconoscimento da parte del tribunale del doppio della caparra (art. 1385, co. 2 c.c.) in quanto, a dire del
, la domanda di risoluzione avrebbe dovuto essere riqualificata come Pt_1 azione di accertamento della legittimità del recesso.
Il motivo di appello è infondato.
Infatti l'appellante in primo grado ha chiesto in via principale la risoluzione del contratto e il doppio della caparra oltre ulteriori richieste risarcitorie e in via subordinata l'accertamento della legittimità del recesso con la condanna della controparte al doppio della caparra. Pertanto la domanda principale non può essere riqualificata come domanda di accertamento della legittimità del recesso atteso che tale domanda è già stata svolta in via subordinata con ciò essendo chiaro l'intento dell'attore di proporre entrambe le domande una in via principale, dunque da esaminarsi per prima e una in via subordinata, nel caso di rigetto della prima.
Tale intendimento è ulteriormente esplicitato dal , nella conclusionale in Pt_1 primo grado ove il predetto ribadisce che le due domande proposte “sono ben distinte (risoluzione e recesso) e ben possono essere proposte cumulativamente nello stesso giudizio, essendo state formulate l'una in via principale e l'altra in via subordinata. Per chiarezza si fa poi presente che comunque la domanda formulata in via principale ( di risoluzione) è stata svolta anche “ per lo spirare del termine della diffida” e che è configurabile anche la domanda subordinata di recesso
“diversamente opinando non si comprenderebbe a quale titolo sia stata versata la somma di euro 10.000,00 (cfr.paragrafo 2.1 contratto) qualificata espressamente appunto come caparra confirmatoria ex art 1385 cc, che pertanto in base al secondo comma della predetta norma funge da corrispettivo per il recesso”
Dunque, nessuna censura può essere mossa al primo giudice che ha cosi statuito:
“riepilogando, accertata la condotta gravemente inadempiente dei promittenti venditori, deve essere accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 31.10.2018 svolta in via principale dal promissario acquirente , dal che, indipendentemente Parte_1 dall'imputabilità dell'inadempimento (v. Cass. Civ. n. 19569/2021 cit.), scaturiscono gli effetti restitutori tipici della risoluzione contrattuale con decorrenza ex tunc, vale a dire dalla data di sottoscrizione del contratto preliminare. Nel quantificare le somme spettanti a parte attrice è necessario sottolineare come essa abbia erroneamente associato alla propria domanda di risoluzione per inadempimento la richiesta di condanna della controparte a pagare il doppio della caparra a suo tempo versata: tale richiesta, infatti, avrebbe ragion d'essere esclusivamente se collegata alla domanda di accertamento della legittimità del recesso unilaterale ex art. 1385 c.c., che il , però, ha formulato soltanto in via gradata”. Pt_1
Venendo al primo motivo di appello relativo alla validità o meno della diffida ad adempiere, lo stesso è irrilevante ai fini della decisione avendo il primo giudice comunque dichiarato risolto il contratto per l'inadempimento dei promissari alienanti e, non essendo tale capo stato oggetto di impugnazione incidentale, lo stesso è passato in giudicato.
Con il terzo motivo l'appellante censura la sentenza laddove ha riconosciuto come effetto restitutorio conseguente alla risoluzione ex tunc del contratto l'indennità di occupazione a favore degli appellati a far tempo dall'immissione nel possesso dell'appellante e cioè dal 31-10-18, ciò in quanto l'inadempimento sarebbe imputabile agli appellati e comunque il era stato legittimamente immesso Pt_1 nell'immobile.
Il motivo di appello non è fondato
Infatti, gli effetti restitutori derivanti dalla risoluzione si verificano sia in caso di risoluzione per inadempimento del promittente venditore, sia in caso di risoluzione per inadempimento del promissario, in quanto conseguenti al venir meno della causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite e si verificano indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento; la risoluzione comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.. , principi questi ribaditi dalla più recente giurisprudenza.
“Nella specie, la Corte distrettuale ha rilevato che l'obbligo del promissario acquirente di corrispondere l'indennità di occupazione divenuta senza titolo dell'immobile promesso in vendita rientrava tra gli effetti restitutori derivanti dalla risoluzione per inadempimento del promittente venditore, facendo così buon governo del principio costantemente ribadito da questa Corte, secondo cui l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza a carico di ciascun contraente dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c. Ne consegue che il promissario acquirente ( nella specie non inadempiente) che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita deve non solo restituirlo al promittente alienante ( nella specie inadempiente), ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass. n. 6575 del 2017; Cass. n. 28381 del 2017). In altri termini, il venir meno del contratto preliminare per effetto della risoluzione giudiziale per inadempimento comporta per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipate della cosa, l'obbligo di restituzione della cosa stessa e degli eventuali frutti ("condictio indebiti ob causam finitam") a norma dell'art. 2033 c.c. e non determina il sorgere di un'obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per il mancato godimento del bene (in tal senso Cass. n. 16629 del 2013). Per tali ragioni, la Corte territoriale ha condannato il contraente adempiente non già al risarcimento del danno subito dal proprietario dell'immobile per la sua occupazione, ma alla restituzione in favore della controparte della prestazione anticipatamente eseguita e i frutti del bene, per effetto di un titolo contrattuale venuto meno con la pronuncia di risoluzione. Non possono, quindi, trovare ingresso le censure prospettate da parte ricorrente che, senza cogliere la ratio della pronuncia impugnata, si concentrano sulla funzione risarcitoria dell'indennità di occupazione illegittima, pur verificandosi nella specie una figura del tutto simile a quella di cui all'art. 2033 c.c., essendo l'occupazione dell'immobile fondata su un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale. Ebbene, quanto all'ammontare dei frutti derivanti dall'uso e dal godimento del bene immobile, la Corte distrettuale, in applicazione dei principi di diritto suesposti e in virtù delle risultanze processuali, ha determinato l'indennità tenendo conto dell'intervallo compreso tra la data della consegna dell'immobile e quella della restituzione.” (Sent cassaz 2022/35280)

Alla luce della citata giurisprudenza nessuna censura può essere mossa al primo giudice che ha correttamente inquadrato la fattispecie restitutoria nell'ambito dell'art. 2033 cc che prescinde dalla iniziale legittimità dell'immissione in possesso, e ha determinato l'indennità con l'ausilio di ctu dalla data di consegna dell'immobile.
L'appello principale deve, quindi, essere rigettato.
Esaminando, dunque, l'appello incidentale, e Controparte_6 Controparte_2 lamentano che poiché la quantificazione operata dal CTU si “fermava” al “primo trimestre del 2024” e la Sentenza è stata emessa il 26.10.2024, mancano gli ulteriori 7 mesi maturati per € 3.874,71 nonché manca la statuizione di condanna del Pt_1
a pagare le ulteriori mensilità maturate ed a maturarsi. Pertanto nel calcolo delle somme dovute dal momento indicato dal Giudice di prime cure (30.10.2018) e sino alla data odierna, ossia Marzo 2025, l'importo ammonta ad € 42.621,81 pari a 70 mensilità (da novembre 2018 a marzo 2025) oltre le ulteriori somme a maturarsi e sempre nella misura accertata dal Giudice di prime cure, oltre interessi legali. Per tale motivo chiedono “ che la Sentenza venga in ogni caso riformata in questa parte, chiedendo che l'Ill.ma Corte di Appello adita, in parziale riforma della Sentenza impugnata, voglia condannare, in ogni caso, il al pagamento delle Pt_1 somme dovute a titolo di occupazione dell'immobile sine titulo quantificate e liquidate in € 553,53 mensili come da valutazione media operata del CTU ed accolta dal Giudice e con decorrenza dal 31.10.2018 (data di stipula del preliminare e sino alla materiale restituzione dello stesso, il tutto oltre interessi legali”.
Inoltre, gli appellanti incidentali reiterano la domanda di compensazione parziale tra i reciproci crediti.
Tanto premesso, non essendo la statuizione relativa alla compensazione oggetto di impugnazione, ferma restando dunque la compensazione dei rispettivi crediti fino all'ammontare di euro € 32.660,00 , oltre all'importo già liquidato dal primo giudice fino al marzo 2024 di euro € 3.319,35 oltre interessi legali, in accoglimento dell'appello incidentale, devono essere liquidate le ulteriori somme di euro 7749,42 maturate successivamente al marzo 2024 e fino al decisione odierna oltre interessi legali, nonché quelle ulteriori nella misura di euro 553,53 al mese a maturarsi sino alla restituzione materiale dell'immobile , oltre interessi legali via via maturati dalla sentenza al saldo. La condanna alle spese del giudizio di primo e secondo grado deve tener conto dell'esito complessivo della lite ( Cass n. 9064/18) che vede il Pt_1 prevalentemente soccombente e pertanto la parte predetta è tenuta al pagamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio che si liquidano in dispositivo sulla base del valore della lite, delle questioni trattate e delle tariffe professionali vigenti, compensate per 1/3. Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del dpr n. 115/02 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della l. 24-12-12 n. 228.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto dall'appellante avverso la Parte_1 sentenza n 1263 /2024, pubblicata il 26/10/2024 del Tribunale di Busto Arsizio;
in accoglimento dell'appello incidentale di e , in Controparte_1 Controparte_2 parziale riforma della sentenza impugnata, condanna al Parte_1 pagamento a e dell'ulteriore somma di euro Controparte_1 Controparte_2
7749,42 oltre interessi legali dal marzo 2024 ad oggi, nonché quelle a maturarsi nella misura di euro 553,53 al mese sino alla restituzione materiale dell'immobile , oltre interessi legali via via maturati dalla sentenza al saldo;
condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellata delle spese di entrambi i gradi che liquida, già operata la compensazione di 1/3 in euro 5000 per il primo grado e in euro 4600 per il secondo grado oltre spese generali e oneri di legge.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del dpr n. 115/02 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della l. 24-12-12 n. 228
Così deciso in Milano, 28/05/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Irene Lupo Margherita Monte 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Si legge in sentenza “la diffida in argomento era contenuta nella comunicazione inviata l'01.07.2022 a mezzo posta elettronica dall'odierno difensore del a quello dei signori e . Considerato che “[…] la Pt_1 CP_1 CP_2 diffida ad adempiere va certamente compresa tra gli atti equiparati ai contratti, data la sua natura prettamente negoziale […]” (Cass. Civ., Sezioni Unite, Sentenza 15.06.2010, n. 14292), la stessa avrebbe dovuto essere indirizzata alle parti sostanziali del contratto da risolvere, vale a dire ai promittenti venditori.
In secondo luogo, la diffida inviata dal legale di parte attrice assegnava alla controparte un termine per adempiere di soli sette giorni (cfr. il documento n. 2 del fascicolo attoreo), inferiore a quello di quindici giorni stabilito ex lege dall'art. 1454 c.c. Ciò è consentito, ma a condizione che il minor termine discenda da pattuizione ad hoc tra le parti, ovvero che esso risulti congruo avuto riguardo alla natura del contratto o agli usi. In difetto di tali presupposti, il mancato rispetto del termine di quindici giorni “[…] determina l'inidoneità della diffida alla produzione di effetti estintivi nei riguardi del rapporto costituito tra le parti (Cass. 30 gennaio 1985, n. 542; nel senso che l'assegnazione del termine inferiore produca tale risultato, cfr. pure Cass. 5 aprile 1982, n. 2089) […]” (Cass. Civ., Sez. I, Sentenza 14.05.2020, n. 8943).
Orbene, i presupposti normativi per la contrazione del termine per adempiere concesso con la diffida non ricorrono nel caso di specie, atteso che le parti nulla hanno allegato a proposito di eventuali accordi a latere riguardanti deroghe alla disciplina legale sui termini previsti in tema di diffida ad adempiere, né circa l'esistenza di usi che facessero ritenere congruo un termine ridotto a soli sette giorni. Il quale termine appare incongruo anche avuto riguardo alla natura del contratto, atteso che, per comune esperienza, appare estremamente difficoltoso formalizzare l'atto pubblico di compravendita in un lasso di tempo tanto ristretto”. ² In particolare il giudice con l'ausilio della ctu ha calcolato il valore locativo globale dell'unità immobiliare occupata dall'attore, relativamente al periodo compreso tra il 31.10.2018, data di stipula del contratto preliminare e di contestuale immissione del nel possesso del bene, ed il primo trimestre del 2024 (come da tabella riepilogativa a pagina Pt_1 18 dell'elaborato peritale).” Il valore locativo mensile medio per il periodo considerato, equivalente a 65 mensilità (i due mesi conclusivi del 2018, cinque annualità complete dal 2019 al 2023 compresi e le prime tre mensilità del 2024), è dunque pari a € 553,53 (€ 35.979,35 : 65 = € 553,53)”.