REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Lecce
Seconda Sezione civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente
Dott. ssa Consiglia Invitto - Consigliere rel.
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere
Ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 875 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2023 promossa da
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Luigi Potenza, giusta mandato C.F._2 allegato all'atto di costituzione in primo grado, ed elettivamente domiciliati presso il suo studio legale in
Presicce-Acquarica, Via della Repubblica, n. 23
appellanti
e
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli Avv. ti Luigi Pastore Controparte_1 C.F._3
e Angela Stasi, giusta mandato in atti, ed elettivamente domiciliata presso il loro studio legale associato in
Alezio, Piazza Fiorito, n. 7
Appellata/ appellante in via incidentale
nonché
1 (C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avv. ti Giovanni Controparte_2 C.F._4
Lo Basso e Serena Ancora, giusta mandato allegato all'atto di costituzione in primo grado, ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Ancora in Taviano, Via Immacolata, n. 76
Appellato/ appellante in via incidentale
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CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di precisazione delle conclusioni depositate nei termini assegnati e da note scritte depositate ex art. 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza del 25.02.2025
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MOTIVAZIONE

1. Con sentenza n. 2448/2023 pubblicata in data 13.09.2023, il Tribunale di Lecce, accogliendo parzialmente la domanda proposta da , in proprio e in qualità di esercente la patria potestà Controparte_1 sul minore nei confronti di e Persona_1 Parte_1 Parte_2 Controparte_2 condannava i convenuti e al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 5.000,00, Pt_1 Pt_2 da maggiorarsi, di interessi e rivalutazione dalla messa in mora al soddisfo, a titolo di ristoro del danno connesso alla conformazione dell'interrato; condannava il convenuto all'esecuzione degli CP_2 interventi indicati nel computo metrico allegato alla CTU sub nn. da 1 a 13 e da 18 a 24 ed i convenuti e all'esecuzione degli interventi indicati nel computo medesimo sub nn. da 14 a 17. Pt_1 Pt_2
Ed invero.

1.1.Con atto di citazione del 09.11.2016 , agendo in proprio nonché in qualità di genitore Controparte_1 esercente la patria potestà sul figlio minore, conveniva in giudizio, innanzi il Tribunale di Lecce, Parte_1
e al fine di sentir dichiarare la risoluzione del contratto di
[...] Parte_2 Controparte_2 compravendita concluso con il n data 11.11.2011 e quindi condannare lo stesso alla restituzione Pt_1 del prezzo pagato, nonché al ristoro dei danni previo accertamento della presenza dei vizi strutturali nell'immobile oggetto della cessione;
ovvero disporsi la condanna dell'alienante al versamento delle somme necessarie all'eliminazione dei medesimi;
chiedeva, altresì, la condanna del RT all'esecuzione delle opere funzionali al non verificarsi di infiltrazioni dalla terrazza di sua proprietà alla sottostante unità immobiliare di proprietà della attrice;
instava per la rimessione in pristino delle parti comuni e per la consegna della polizza decennale. Deduceva, invero, a sostegno della pretesa vantata, di aver reso nota al venditore, con missiva del 14.3.14 l'esistenza di vari difetti strutturali nelle opere di finitura, in virtù dei quali si erano determinati fenomeni infiltrativi e di mancato smaltimento delle acque meteoriche;

2 prospettava, oltre ai prefati vizi, il mancato o inadeguato completamento di talune opere, analiticamente indicati nella relazione del c.t.p consegnatale in data 7.11.16, indicando in Euro 22.238,30 i costi necessari al ripristino;
fondava la richiesta di risoluzione del contratto sulla significativa divergenza tra la classe energetica effettiva dell'unità immobiliare acquistata e quella prospettata, dettagliando gli importi spettanti all'attore a titolo di ristoro del danno subito, anche non patrimoniale;
in via gradata, invocava la riduzione di 1/4 del prezzo del bene acquistato, nonché la rifusione della somma necessaria ad emendare i vizi ed il ristoro degli ulteriori danni patiti.
Con comparsa di costituzione e risposta del 21.02.2017, si costituivano in giudizio e Parte_1
i quali preliminarmente assumevano la falsità del contratto preliminare versato in atti, Parte_2 segnalando che l'attrice aveva solo formulato una proposta di acquisto per il prezzo di € 105.000,00 tramite l'agenzia San Sebastiano Sas affiliata Tecnocasa;
eccepivano altresì la prescrizione sia dell'azione di garanzia ex art. 1495 c.c., sia di quella ex art. 1669 c.c., a fronte di una denunzia avvenuta nel 2014, prospettando, altresì, la decadenza dai termini previsti per le relative denunce. Nel merito, asserivano che l'attrice avesse espressamente richiesto di effettuare in autonomia la tinteggiatura dei muri esterni ed avesse utilizzato, per l'interno, pitture decorative inidonee a consentire la traspirazione dei muri;
aggiungevano che i costi degli allacci per la fornitura di energia elettrica e metano gravavano sull'attrice e che i relativi impianti erano stati realizzati secondo le regola dell'arte; negavano che le previsioni relative all'obbligo di consegna della polizza fideiussoria fossero applicabili alla controversia in esame e che fosse stata convenuta alcuna specifica classe energetica dell'unità compravenduta, precisando, ancora, che la modifica del seminterrato era stata realizzata, in virtù dei prescritti titoli edilizi, ben prima della formalizzazione della proposta di acquisto da parte dell'attrice; da ultimo, contestavano nell'an e nel quantum il ristoro preteso dall'attrice.
Con comparsa del 21.02.2017, si costituiva in giudizio altresì il quale assumeva di aver Controparte_2 acquistato la propria unità immobiliare nel 2014, quando la medesima era stata già rifinita dai precedenti proprietari, i quali l'avevano acquistata allo stato rustico;
evidenziava che i fenomeni infiltrativi nella proprietà erano stati prospettati già ai propri danti causa, i quali lo avevano rassicurato in ordine CP_1 all'esecuzione delle opere atte a scongiurarne la reiterazione e si erano impegnati a manlevarlo di eventuali responsabilità connesse alle suddette evenienze, pertanto chiedeva autorizzarsi la chiamata in causa dei coniugi e RT segnalava che il proprio c.t.p aveva escluso il ricorrere di condizioni CP_3 CP_4 della pavimentazione della terrazza esterna tali da implicare le infiltrazioni lamentate dalla CP_1 chiedendo il rigetto della domanda spiegata nei propri confronti;
da ultimo, spiegava domanda riconvenzionale in danno del chiedendo la condanna dello stesso al ristoro del danno Pt_1 parametrato all'omesso completamento di talune opere da realizzarsi nelle parti comuni dal costruttore, rilevato dal proprio consulente.
3 1.2 Con sentenza parziale n. 1150/2020 del 15.05.2020 venivano rigettate la domanda di risoluzione per inadempimento, nonché le istanze ex art. 1490 c.c. ed ex art. 1669 c.c. in relazione ai difetti, strutturali e non dell'immobile compravenduto ed alla mancanza di qualità promesse, spiegate dall'attrice nei confronti del da ultimo, veniva rigettata anche la domanda riconvenzionale proposta dal Pt_1 in danno del ai sensi dell'art. 1490 c.c. CP_2 Pt_1
La causa, rimessa sul ruolo per il prosieguo, veniva istruita a mezzo di prova documentale e consulenza tecnica.

1.3. All'esito, il giudice di prime cure, in via preliminare, si pronunciava sulla lamentata omessa consegna della polizza decennale postuma, rilevando che l'art. 4 d.l. 122/05 non prevede alcuna invalidità per tale ipotesi, integrando tale condotta un inadempimento del venditore suscettibile di produrre la risoluzione del negozio oppure il diritto al ristoro del danno. Pertanto, veniva rigettata la domanda con la quale l'attrice aveva chiesto il pagamento della somma necessaria per l'accensione di tale copertura assicurativa;
non trovava neppure accoglimento la domanda di risarcimento del danno in relazione a tale omissione, non avendo l'attrice né allegato né provato alcun concreto pregiudizio allo stato subito in ragione dell'assenza di tale garanzia.
Quanto alla reale consistenza del seminterrato, il Tribunale evidenziava le risultanze della CTU, nella quale si era dato atto che né nel contratto definitivo, né nel certificato di agibilità fosse contenuta alcuna menzione del progetto n. 28 del 15.04.2010, attraverso il quale uno degli originari 4 box indicati nel
Permesso di costruire 58/08 era stato modificato onde consentire l'accesso all'area di manovra dell'immobile adiacente, ove erano collocati altri 5 box. A parere del giudicante, tale circostanza rendeva plausibile che l'acquirente ignorasse l'esistenza della predetta modifica;
peraltro, il costruttore non aveva formulato istanze istruttorie volte a suffragare la consapevolezza, da parte dell'attrice, di uno stato dei luoghi divergente da quello indicato nell'atto di compravendita. Dunque, l'attrice aveva acquistato un box sito in un vano interrato – bene nella comproprietà di costei e degli altri condomini - gravato di una servitù di transito in favore di un numero di soggetti più ampio rispetto a quello originariamente previsto: in considerazione della limitata incidenza di tale modifica sulla concreta fruizione degli spazi, il Tribunale liquidava a titolo di ristoro del danno connesso alla cennata situazione la somma complessiva di €
5.000,00, da maggiorarsi, vertendosi in ipotesi di debito di valore, di interessi e rivalutazione dalla messa in mora al soddisfo.
Da ultimo, il giudice di prime cure evidenziava che, secondo quanto emerso dall'elaborato peritale, le infiltrazioni di umido presenti nelle zone notte dell'appartamento dell'attrice erano riconducibili a caratteristiche strutturali dell'abitazione di proprietà del ascrivibili a loro volta all'operato dei CP_2 danti causa dello stesso, i quali avevano acquistato l'abitazione allo stato rustico, in assenza di coibentazione termica, di guaina impermeabilizzante e di protezione nei punti di accostamento tra
4 materiali diversi;
precisava altresì che sui fenomeni riscontrati aveva inciso anche la carente esecuzione delle opere di completamento e rifinitura ad opera del costruttore.
Sulla scorta di tali considerazioni e delle indicazioni da parte del CTU delle opere necessarie per impedire il reiterarsi delle manifestazioni rilevate, il convenuto veniva condannato all'esecuzione degli CP_2 interventi indicati nel computo metrico allegato alla CTU sub nn. da 1 a 13 e da 18 a 24, mentre gli altri convenuti venivano condannati all'esecuzione dei lavori indicati nel medesimo computo sub nn. da 14 a
17.
Le spese di lite venivano, secondo soccombenza, poste per la quota del 70% a carico del e della Pt_1
, in solido, e per la quota del 30% a carico del mentre le spese di CTU venivano ripartite Pt_2 CP_2 al 50% tra i soccombenti.

2. Con atto di citazione notificato il 26.10.2023, e hanno proposto appello Parte_1 Parte_2 avverso la sentenza suindicata, affidandosi a tre motivi di gravame, e segnatamente:
a) Presunto aggravamento della proprietà per imposizione di servitù – capo 2) della CP_1 sentenza, pagg. 4-5: gli appellanti evidenziano che, contrariamente a quanto sostenuto dal giudice di prime cure, la trasformazione del box in passaggio-collegamento tra seminterrati è stata realizzata dagli stessi ancora prima della proposta di acquisto, avanzata dall'appellata e, dunque, prima dell'atto pubblico di trasferimento. Tale errore rileva sotto due differenti profili:
a.1) Violazione dell'art. 112 c.p.c. (Corrispondenza tra chiesto e pronunciato): gli appellanti eccepiscono la nullità della sentenza, essendo l'accoglimento della domanda attorea fondato su fatti totalmente differenti rispetto a quelli prospettati dall'attrice, in violazione dell'art. 112 c.p.c. Difatti, per l'attrice la modifica del box sarebbe avvenuta dopo l'atto notarile di compravendita, mentre per il Tribunale essa sarebbe antecedente l'atto in questione;

a.2) Violazione dell'art. 1489 c.c. (Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi): pur ritenendo che la modifica in questione sia avvenuta prima del contratto, gli appellanti sostengono che la limitazione conseguitane sia comunque apparente, stante l'esistenza di importanti e rilevanti opere edilizie e la circostanza per la quale l'attrice avesse visionato varie volte il cantiere prima della stipulazione del preliminare. Trattandosi, dunque, di onere apparente incombeva sull'attrice la prova di averlo ignorato senza sua colpa;

b) Infiltrazioni di umido – capo 3 della sentenza (pagg. 5-6): gli appellanti deducono l'erroneità della decisione impugnata anche nella parte in cui il giudice di prime addebita la responsabilità dei medesimi con riferimento ai fenomeni di umidità provenienti dalla terrazza del CP_2 condannandoli all'esecuzione di opere edilizie.
Tale decisione si profila errata per due rilevanti profili:
5 b. 1) Violazione degli artt. 99 (Principio della domanda) e 112 (Corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato) c.p.c.: nel caso di specie, la sentenza impugnata è incorsa nella violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., poiché nell'atto introduttivo l'attrice odierna appellata chiedeva la condanna all'esecuzione dei lavori necessari ad impedire le infiltrazioni nella sottostante proprietà solo nei confronti dell'appellato RT;

b. 2) Violazione dell'art. 279, comma 2, n. 4 c.p.c.: inosservanza del giudicato interno: gli appellanti eccepiscono la violazione dell'art. 279, c. 2, n. 4, c.p.c., avendo il giudice di prime cure adottato una decisione contrastante con quanto statuito nella sentenza parziale n. 1150/2020, emessa il 15.05.2020. Difatti, il Tribunale ha condannato gli appellanti all'esecuzione dei lavori sebbene la sentenza parziale avesse circoscritto il tema della successiva indagine solo alla domanda risarcitoria spiegata nei confronti del RT, superando di fatto la pronuncia di rigetto delle domande di garanzia formulate dall'attrice nei loro confronti;

c) Regolamento delle spese di lite – capo 4 della sentenza pag. 6: gli appellanti deducono l'erroneità della sentenza anche nella parte relativa alla condanna al pagamento delle spese di lite sotto due aspetti:
c. 1) Violazione dell'art. 92, comma 2, c.p.c. (Condanna alle spese per singoli atti.
Compensazione delle spese): gli appellanti eccepiscono l'erroneità della sentenza nella parte in cui il giudice di prime cure, in violazione di quanto previsto dall'art. 92, c. 2, c.p.c. non ha statuito la compensazione delle spese di lite sebbene nel caso di specie vi sia stata soccombenza reciproca;

c. 2) Violazione del Decreto Ministero della Giustizia 10.03.2014, n. 55: da ultimo, gli appellanti lamentano l'eccessiva liquidazione dei compensi di lite effettuata dal Tribunale, in assenza di alcuna motivazione che giustifichi tale decisione, considerando altresì che il difensore dell'odierna appellata ha rappresentato in giudizio una sola parte.

2.1. Ritualmente costituita, chiede il rigetto dell'appello principale e spiega – giusta rituale Controparte_1 riserva di appello ritualmente formulata ex art. 340 cpc in primo grado, appello incidentale avverso la sentenza parziale 1150/2020 per i seguenti motivi:
a) Della impugnazione del capo della sentenza “1) rigetta la domanda di risoluzione per inadempimento del venditore formulata dall'attrice” per violazione di legge: l'appellante in via incidentale deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui il giudice di prime cure ha ritenuto che l'eventuale divergenza tra classe di merito pattuita e quella in concreto accertata non fosse riconducibile all'ipotesi della vendita aliud pro alio. L'appellante in via incidentale censura tale decisione non solo perché resa prima dell'espletamento della CTU – che aveva statuito che anche successivamente all'esecuzione dei lavori di miglioramento non sarebbe stata mai raggiunta la classe energetica promessa e dichiarata nel rogito e che sarebbe stato insalubre
6 per gli abitanti vivere nell'appartamento – ma anche perché tale abitazione sino ad oggi risulta inabitabile in tutti i suoi ambienti. Peraltro, la domanda di risoluzione è stata rigettata avendo il
Tribunale ritenuto che la relativa azione si fosse prescritta già nel 2014 quando era stata introdotta domanda di Atp. Ebbene, la deducente sostiene di aver conosciuto la differenza di classe energetica solo a seguito della consegna della CTP Fuso;
in aggiunta, il al Pt_1 momento della costituzione nell'ATP non ha eccepito la prescrizione né ha rilevato alcuna decadenza;

b) Degli effetti della chiesta risoluzione del contratto di compravendita per notar del CP_5
2011: l'appellante in via incidentale chiede che nel caso in cui la Corte adita dichiari la risoluzione del contratto di compravendita, i venditori vengano condannati in solido alla restituzione di €
120.000,00, oltre interessi, nonché al risarcimento del danno determinato in € 25.111,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valore, dal dì dovuto sino al soddisfo;

c) Dell'appello incidentale condizionato avverso il capo sub 2) della sent. n. 1150/20
“rigetta le domande articolate in danno de ex art. 1490 c.c. ed ex art. 1669 c.c. Pt_1 in relazione ai difetti, strutturali e non dell'immobile compravenduto”: in via gradata,
l'appellante in via incidentale deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui il giudice di prime cure ha ritenuto prescritta l'azione di garanzia ex art. 1495 c.c. in relazione a tutti i vizi diversi da quelli inerenti manifestazioni di umido ed allagamenti, sostenendo che il primo atto interruttivo, rinvenibile nella proposizione del ricorso per ATP, avesse avuto luogo quando il termine annuale era già spirato. La deducente assume che tali vizi si sostanziano nell'omesso completamento di opere che il venditore, nei giorni precedenti e successivi la compravendita, si era obbligato ad eseguire;
avendo il venditore conosciuto i vizi ed assunto l'obbligazione di emendarli, il termine di prescrizione in questione è quello ordinario, vale a dire decennale. CP_1 chiede, pertanto, la rinnovazione dell'istruttoria, nonché l'ammissione della prova testimoniale, unitamente all'interpello di e al fine di dimostrare l'assunzione dell'obbligo del Pt_2 Pt_1 di completamento delle predette opere. Pt_1
Contestualmente spiega appello incidentale anche avverso la sentenza n. 2448/2023 per Controparte_1 il seguente motivo:
a) Erronea quantificazione del risarcimento dei danni connessi alla conformazione dell'interrato: ritiene l'appellante in via incidentale che la somma di 5.000 € alla quale sono stati condannati e a titolo di ristoro dei danni connessi alla conformazione Pt_1 Pt_2 dell'interrato sia oggettivamente incongrua, atteso che l'abitazione di che affaccia sulla CP_1 rampa che porta al seminterrato deve sopportare il traffico di ben 12 auto e non di 4 previste dall'utilizzo dei soli box auto sottostanti alla palazzina ove insiste la res litigiosa. Peraltro, a dire della deducente, il collegando i due edifici, ha avuto un risparmio di spesa non Pt_1
7 inferiore ad € 30.000,00 (realizzazione della rampa e delle altre opere necessarie per usufruire dei box auto esistenti nell'edificio adiacente), nonché un guadagno di non meno € 40.000,00, poiché lo spazio che doveva essere destinato a rampa di discesa (dell'altro edificio) ed a spazio di manovra è stato utilizzato per costruire almeno 2/3 box auto successivamente venduti.
Alla luce di tanto, l'appellante in via incidentale chiede che la condanna degli appellanti in via principale non sia inferiore ad € 20.000,00 ovvero a quella diversa somma che ritenuta di giustizia.

2.3. Con autonoma comparsa di costituzione e risposta, si è costituito anche il Controparte_2 quale chiede il rigetto dell'appello, in quanto infondato in fatto e in diritto e, contestualmente, propone a sua volta appello incidentale avverso la sentenza suindicata per i seguenti motivi:
d) Insussistenza di alcuna responsabilità o di obbligo all'esecuzione di interventi per RT
IA: l'appellante in via incidentale asserisce che, contrariamente a quanto affermato dal
Tribunale, non sussiste la propria responsabilità in ordine ai fenomeni di infiltrazione denunciati dall'attrice odierna appellata. A sostegno di tale assunto evidenzia le risultanze della consulenza di parte, che ha escluso che i fenomeni di infiltrazione fossero legati alla non perfetta tenuta della pavimentazione, alla luce dell'accertato buono stato di manutenzione del parapetto interno e di quello esterno e del relativo marcapiano, nonché della presenza dell'apposito canale di scolo delle acque piovane di cui è dotato il terrazzo;

e) Sulle risultanze della CTU – Mancata corrispondenza tra la parte relazionale ed il computo metrico della stessa CTU – conseguente erroneità della sentenza: l'appellante in via incidentale deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui il giudice di prime cure ha condannato il medesimo all'esecuzione degli interventi indicati nel computo metrico allegato alla
CTU sub nn. da 1 a 13 e da 18 a 24, stimando il valore di tali opere in € 8.452,89, come calcolato nella relazione peritale. Ebbene, il deducente evidenzia che il CTU ha addebitato al medesimo solo gli interventi di cui dal n. 1 al n. 13 indicati nel computo metrico, per € 3.792,19, mentre i restanti e successivi lavori sono stati posti a carico del per € 15.338,89. Dunque, il RT chiede Pt_1 che, in caso di conferma della sua parziale responsabilità, essa venga comunque circoscritta agli interventi stabiliti nel computo metrico sub nn. da 1 a 13, per € 3.792,19. In aggiunta, considerato che la maggior parte delle lavorazioni da eseguire riguardano il rifacimento della pavimentazione,
l'appellante in via incidentale chiede che, nel caso di accoglimento delle determinazioni di consulenza e previa la riduzione delle opere cui è condannato, l'esecuzione delle stesse possano essere eseguite direttamente dal medesimo, con proprie maestranze e materiali di finitura scelti da lui stesso;

f) Su regolamento delle spese di lite – riforma della condanna - Violazione dell'art. 92, comma 2, c.p.c. (Condanna alle spese per singoli atti. Compensazione delle stesse):
8 l'appellante in via incidentale lamenta la mancata compensazione delle spese di lite sebbene nel caso di specie oltre ad esservi soccombenza reciproca, il Tribunale abbia accolto solo una (e solo in parte) domanda svolta nei suoi confronti, a fronte del rigetto pressoché totale di tutte le altre istanze proposte a vario titolo. A ciò si aggiunge l'erronea quantificazione degli interventi posti a carico del rispetto alle valutazioni della CTU, come chiarito al motivo precedente;
CP_2
g) In via gradata si eccepisce la erronea liquidazione dei compensi di lite per come operata dal Tribunale: da ultimo, l'appellante in via incidentale chiede la riforma della sentenza anche nella parte relativa alla liquidazione dei compensi di lite, a suo dire eccessiva rispetto alle previsioni tariffarie riferite al valore del giudizio in esame, nonché priva di alcuna motivazione in merito.

2.4. Con Decreto del 22.12.2023, la Corte, ritenuti insussistenti i presupposti di cui all'art. 283 c.p.c., rigettava l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza formulata dagli appellanti.
Alla udienza del 07.03.2024 il Cons. Istruttore, ritenuto di non dover procedere ai sensi dell'art. 350 bis cpc, fissava innanzi a sé, ai sensi dell'art.352 c.p.c., l'udienza di rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini di legge per il deposito di note scritte contenenti la precisazione delle conclusioni;
nonché per il deposito delle comparse conclusionali e per il deposito delle note di replica.
All'esito, sulle conclusioni come innanzi precisate, alla udienza del 25.02.2025 la causa stante il tempestivo deposito di note di trattazione scritta, è stata rimessa al Collegio per la decisione.
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2.5. Giova precisare che il giudizio in primo grado fu proposto da anche quale genitore Parte_3 esercente la responsabilità genitoriale sul figlio minore Il gravame è stato Persona_1 ritualmente notificato alla presso il difensore, nel domicilio eletto. Il però, nelle more CP_1 Per_1 probabilmente divenuto maggiorenne, non si è costituito in giudizio né autonomamente né unitamente alla madre, la quale si costituisce in proprio. Peraltro, non emerge alcun interesse dello stesso nel presente giudizio, essendo del tutto trascurata da tutte le parti la sua originaria posizione.
Va comunque dichiarata la contumacia di parte non costituita. Persona_1
Allo stesso non sono stati notificati- quale parte contumace - gli appelli incidentali, tuttavia l'omessa notifica dell'appello incidentale, proposto anche nei confronti di una parte rimasta contumace a seguito della notifica dell'appello principale, non è rilevabile d'ufficio dal giudice, atteso che, sostanziandosi l'appello incidentale in una nuova domanda (d'impugnazione) nei confronti anche di detta parte rimasta contumace, non si applicano gli artt. 331 o 332 c.p.c., e l'inosservanza deve ritenersi legittimamente deducibile unicamente dalla parte rimasta contumace ( Cassazione civile sez. III, 22/01/2024, n.2246)
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3. appello principale
L'appello è fondato per quanto di ragione.
3.1. È invero infondato il primo motivo di appello, sotto entrambi i profili dedotti.
9 In primo luogo, non ricorre, nel passaggio motivaizonale della sentenza che concerne il seminterrato, alcuna violazione dell'art. 112 c.p.c. per una asserita non corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, atteso che, se pure l'attrice assume che la modifica del box sarebbe avvenuta dopo l'atto notarile di compravendita, ed il Tribunale nell'accogliere la domanda afferma che la modifica era in realtà già precedente l'atto, non ricorre il dedotto vizio di ultrapetizione, posto che in ogni caso restano immutati sia il petitum ( la riduzione del prezzo) che la causa petendi ( la realizzazione di una modifica peggiorativa non segnalata) della domanda proposta dalla attrice, per il risarcimento del danno subito a seguito di una modifica strutturale del piano interrato.
Quanto alla censura che investe l'applicabilità alla specie della previsione di cui all'art. 1489 cc, , gli appellanti sostengono che la limitazione, derivata dalla modifica dell'interrato, era comunque un onere apparente, per l'esistenza di importanti e rilevanti opere edilizie, che avrebbero potuto essere notare in sede di ripetuti accessi e visite sul cantiere, sicché incombeva piuttosto sull'attrice la prova di averle ignorate senza sua colpa, nonostante avesse visionato varie volte il cantiere, prima della stipulazione del preliminare.
Superata la eccezione di inammissibilità della questione per violazione dell'art. 345 cpc, che va disattesa perché la questione, se pure compiutamente sollevata per la prima volta in grado di appello, rappresenta una semplice allegazione difensiva, e perciò sottratta al divieto di cui all'art. 345 c.p.c., è tuttavia infondata, in mancanza di prova sull'epoca in cui la trasformazione del box in passaggio sia stata eseguita, sicché non può sostenersi che la avendo visionato varie volte il cantiere prima della stipulazione del CP_1 preliminare, poteva rendersi conto della modifica. Peraltro gli appellanti assumono che la trasformazione di uno dei 5 boxes originari in un passaggio di collegamento tra seminterrati sarebbe stata realizzata prima della proposta di acquisto, avanzata dall'appellata per il tramite di una agenzia, e, dunque, ben prima dell'atto pubblico di trasferimento, ma tale assunto non risulta corroborato da alcun dato probatorio a sostegno, così come indimostrata è la conoscenza che l'acquirente aveva di tale modifica prima del rogito, su cui il tribunale fonda la pronuncia. Va considerato poi che il preliminare è del
27.2.2011 e che la modifica, come parte appellante assume, autorizzata in data 15.4.2010 ed avviata nel maggio 2010, sarebbe stata completata, nel marzo del 2011, tuttavia non essendo prodotto in atti l'accatastamento, che avrebbe documentato la conclusione dei lavori di modifica al 25.3.2011, non può ritenersi attendibile tale ricostruzione.
In ogni caso, pur a volere accedere a tale versione, tuttavia i tempi intercorrenti fra la conclusione del preliminare e la realizzazione della variante, articolandosi in pochissimi mesi, sono così ristetti, che non può affermare che la recandosi sul cantiere prima del febbraio 2011 – quindi negli ultimi mesi CP_1 del 2010- possa aver visto i lavori di modifica del box che all'epoca erano ancora in corso, sicché deve escludersi una qualificazione in termini di “apparenza “ della modifica, invocata per eliminare la responsabilità del venditore ex art. 1489 cc, ricordando che l'apparenza dell'onere è comunque equiparata
10 alla conoscenza effettiva, e deve rispondere a quei requisiti di precisione, univocità e chiarezza, che soli possono porre l'acquirente in grado di tener conto della vera situazione dell'immobile.
La censura va sotto entrambi i profili dedotti disattesa.

3.2. Fondato è invece il motivo di gravame che riguarda il passaggio della sentenza relativo alle infiltrazioni.
Deve in via assorbente convenirsi sulla sussistenza di una violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. da parte del tribunale;
ed infatti, nell'atto introduttivo l'attrice odierna appellata aveva chiesto la condanna all'esecuzione dei lavori necessari ad impedire le infiltrazioni nella sottostante proprietà solo nei confronti dell'appellato sicché la condanna anche dei sigg. e è emessa in difetto di CP_2 Pt_1 Pt_2 domanda. Rileva infatti il Collegio che effettivamente nella parte motiva della citazione si legge espressamente << Pertanto tutte le domande, ad eccezione del costo necessario ad eseguire i ripristini alla terrazza RT debbono intendersi risolte ai convenuti e “ e conseguentemente Pt_1 Pt_2 nelle conclusioni dell'atto di citazione la domanda in scrutinio è espressamente formulata solo nei confronti del e non anche nei confronti dei venditori, e , sicché la pronuncia CP_2 Pt_1 Pt_2 appare emessa in difetto di domanda.
E' vero che nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice di merito non è condizionato dalla formula adottata dalla parte, dovendo egli tener conto del contenuto sostanziale della pretesa come desumibile dalla situazione dedotta in giudizio e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del medesimo, nonché del provvedimento in concreto richiesto, non essendo condizionato dalla mera formula adottata dalla parte, sicchè il giudice non deve fermarsi alla formula adottata dalla parte nelle conclusioni, ma deve considerare il contenuto sostanziale dell'atto, compreso ciò che lo supporta, ossia documenti e richieste di altre prove.
Tuttavia, nella specie la domanda non è proposta né in motivazione né in sede di conclusioni, né può ritenersi formulata all'esito di una valutazione complessiva della condotta processuale della parte e/o da una stretta connessione della domanda con quelle esplicitamente formulate.
La censura va quindi accolta

3.3. Consegue che -in disparte la infondatezza della eccezione di giudicato interno, dedotta nel secondo profilo del motivo, qui scrutinato, con riferimento alla sentenza parziale n. 1150/2020, ostando alla formazione del giudicato la riserva di appello di detta sentenza non definitiva, formulata da parte della che ne ha proposto impugnazione in questa sede, il secondo profilo di censura resta assorbito. Pt_3

3.4. Il gravame va pertanto accolto.
Tanto comporta, in parziale riforma della sentenza, la revoca della condanna dei e alla Pt_1 Pt_2 esecuzione delle opere . da 13 a 18 del computo metrico allegato alla C.t.u per la eliminazione delle infiltrazioni di umidità prevenienti dalla terrazza del RT e resta conseguentemente assorbita ogni
11 altra doglianza, anche in punto di spese di lite, che meritano, in conseguenza di tale favorevole pronuncia, una diversa regolamentazione in appello.
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4. appello incidentale CP_1
L'appello incidentale proposto da sia avverso la sentenza parziale n. 1150/2020, emessa il CP_1
15.05.2020, che avverso la sentenza definitiva n. 244/2023, è infondato e va pertanto disatteso.

4.1. Prive di pregio sono le censure che investono il passaggio motivazionale della sentenza parziale n.
1150/2020, che rigetta la domanda di risoluzione del contratto di vendita sul presupposto che la divergenza fra la classe energetica effettiva e quella indicata nel rogito non integra un'ipotesi di aliud pro alio.
Il fatto che detta decisione sia stata assunta prima dell'espletamento della c.t.u. appare dato del tutto privo di specifica concludenza, posto che la qualificazione della domanda operata dal tribunale non dipende in alcun modo dall'accertamento tecnico;
il fatto che il c.t.u. abbia dichiarato che la classe energetica promessa non sarebbe mai stata raggiunta, pur all'esito di lavori di miglioramento, non incide affatto sulla qualificazione del vizio derivante dalla diversa classe energetica come vizio redibitorio o meno. Sussiste consegna di "aliud pro alio", che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo a un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.
Così da ultimo anche Cassazione civile sez. II, 15/01/2025, n.968
È evidente che la diversa classe energetica e la connessa dedotta insalubrità dell'appartamento non comportano una diversità ontologica per natura, individualità, consistenza e destinazione, del bene consegnato, rispetto a quello pattuito. I vizi redibitori si differenziano invero dalla mancanza delle qualità promesse perché mentre i primi si concretizzano in imperfezioni e difetti inerenti al processo di fabbricazione della cosa, la mancanza di qualità attiene alla natura della merce e concerne gli elementi essenziali che consentono di attribuire il bene ad una specie piuttosto che ad un'altra. Le rispettive azioni, poi, si fondano su presupposti diversi: laddove la garanzia per vizi mira ad assicurare l'equilibrio contrattuale, indipendentemente dalla colpa del venditore, l'azione ex art. 1497 c.c. postula la colpa del venditore e l'inadempimento di non scarsa importanza.
La censura va disattesa, con assorbimento del secondo motivo di appello, con cui si invoca in conseguenza della risoluzione la restituzione del prezzo di acquisto ed il risarcimento del danno..

4.2. Parimenti infondato è il terzo motivo di censura, che attiene- ove la divergenza della classe energetica fosse inquadrabile, come assenza di qualità promesse, nell'ottica art. 1497 cc - alla declaratoria di prescrizione della domanda proposta dalla e tanto sia ai sensi dell'art. 1490 cc, che ai sensi dell'art. CP_1
12 1669 cc. per i vizi, analiticamente indicati, ma diversi da quelli inerenti le infiltrazioni di umido;
il tribunale ritiene prescritta la domanda perché il primo atto interruttivo sarebbe il ricorso per ATP proposto quando il termine annuale era già prescritto. Assume l'appellante che invece trattandosi di vizi derivanti dall'omesso completamento di alcune opere, che il venditore si era impegnato ad effettuare dopo il rogito e che non avrebbe eseguito, la prescrizione sarebbe a detta dell'appellante quella decennale.
L'assunto, peraltro dedotto in modo del tutto inconferente, non è convincente.

4.2.1 In primo luogo, la valutazione analitica e dettagliata della scansione temporale della vicenda operata in punto di prescrizione della domanda di garanzia dal tribunale è non solo corretta e condivisa dal
Collegio, ma non è neppure intaccata dalle doglianze mosse nello scrutinato motivo dall'appellante incidentale;
ed infatti, le censure non attingono la ratio decidendi espressa dalla sentenza impugnata alle pp. 4 e ss. della sentenza.

4.2.2. In secondo luogo, l'assunto secondo cui alla fattispecie debba applicarsi il termine decennale ordinario non ha pregio, perché come già detto alla fattispecie si applicano le norme in materia di garanzia. Non si verte infatti in ipotesi di consegna di aliud pro alio, perché – si ripete - la cosa venduta non appartiene ad un genere del tutto diverso da quello della cosa consegnata, né presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti. Si verte invece in tema di vizi, che consistono nelle imperfezioni materiali della cosa, concernenti il processo della sua produzione, fabbricazione e formazione, ed incidenti sulla sua utilizzabilità, rendendola inidonea all'uso cui è destinata ovvero diminuendone il valore in modo apprezzabile;
la mancanza di qualità inerisce, diversamente, agli elementi sostanziali, i quali, all'interno del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie piuttosto che in un'altra. La distinzione rileva ai fini della disciplina applicabile, in quanto mentre nell'ipotesi di cosa viziata o difettante delle qualità promesse o essenziali l'azione del compratore è vincolata ai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c., laddove il bene alienato sia invece completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico - sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità richiesta, l'azione contrattuale di risoluzione o di adempimento è soggetta all'ordinaria prescrizione decennale, applicandosi l'art. 1453 c.c.
Consegue che il termine decennale ex art. 1453 cc non possa trovare applicazione, sia per tali ragioni sia perché l'assunto secondo cui i era impegnato ad di effettuare il completamento delle opere non Pt_1 incide sulla prescrizione tarandosi in ogni caso di vizi della res soggetti alla disciplina dell'art. 1490 e ss. cc, , e tanto rende superflua in ogni caso la prova della assunto, con conseguente rigetto delle istanze istruttorie formulate in questa sede, che ove ammissibili, restano del tutto inconferenti il passaggio motivazionale della sentenza resta dunque confermato.
13 4.2.3. Quanto al termine riveniente dall'art. 1669 cc che pure è decennale, lo stesso è comunque prescritto, posto che la norma impone, in ogni caso, alla parte un onere di denuncia dei vizi da effettuarsi entro 1 anno dalla scopetta del vizio stesso con il correlativo onere di avviare la azione giudiziaria di garanzia entro un ulteriore anno.
Nella specie la denuncia dei vizi è avvenuta nel marzo del 2014 ( racc a.r. 13.3.2014) ed il ricorso per Atp
è intervenuto nel dicembre 2014, quindi nel termine di 10 anni dalla vendita ( 11.11.2011/ 11.11.2021); tuttavia la domanda di garanzia è stata proposta con citazione solo nel novembre 2016, quindi ben oltre un anno dalla denuncia, assumendo come dies a quo il ricorso per Atp del dicembre 2014. Va aggiunto poi che, come già correttamente evidenziato dal tribunale, tale giudizio ex art. 696 cpc si sia estinto, in quanto mai riassunto, con conseguente l'operatività soltanto dell'effetto interruttivo istantaneo, e non anche di quello permanente legato alla notifica dell'atto di citazione ex art. 2945 cc.
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4.3. Infondata è infine la censura che attiene alla quantificazione del danno per la diversa conformazione del vano interrato.
Il tribunale, accogliendo la domanda estimatoria della attrice, ha liquidato il danno subito dalla CP_1 per la modifica dell'interrato che dagli originari 5 boxes presenta invece 4 boxes ed un passaggio di collegamento con interrato di altro edificio, stimando l'aggravamento della situazione per la servitù costituita dalla diversa conformazione è in € 5000,00. Tale importo è ottenuto in via equitativa, se pur corroborato dai dati che pervengono anche dagli esiti della c.t.u. che quantifica in € 2880,00 il minor valore del box a causa del diverso utilizzo dell'area di manovra ( non più asservita a 4 auto ma ad 8 auto) con creazione della servitù di passaggio non prevista ed in € 4819,36 il minor valore del bene.
La pretesa ad un imposto nettamente maggiore di 20000€, preteso dalla appellante, è del tutto incongruo oltre che soprattutto assolutamente sfornito di prova, tanto con riferimento ad un asserito risparmio di costi per il costruttore, sia per il maggior guadagno che avrebbe ritratto dalla operazione, ca base della pretesa nel maggior ristoro, sicché la censura non può essere accolta.
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4.4. Consegue il rigetto dell'appello incidentale proposto da e la conferma sia della Controparte_1 sentenza parziale n. 1150/2020, che della sentenza definitiva in parte qua.
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5 appello incidentale RT.
L'appello incidentale proposto da è infondato. Controparte_2

5.1. Quanto al primo motivo, rileva il Collegio che la sentenza appare corretta ed immune da censure, posto che la responsabilità per le infiltrazioni discende dalla c.t.u. dell'ing. che, Controparte_6 infatti, in risposta al quesito n. 4 riconduce il danno ad una non corretta realizzazione della terrazza;
afferma infatti come il fenomeno di infiltrazioni verificatesi nella parte di appartamento sottostante alla
14 terrazza del siano conseguenza di lavori mal eseguiti, incompleti, privi di guaina CP_2 impermeabilizzante e di coibentazione termica della terrazza. Di tanto, ovviamente, risponde nei confronti del terzo danneggiato, l'attuale proprietario, considerato che detti lavori non furono eseguiti dal ma dai primi acquirenti, precedenti proprietari e danti causa del che, fatta salva la Pt_1 CP_2 malleva nei confronti dei suoi danti causa, ne è responsabile, anche se detti lavori non sono stati da lui eseguiti, avendo egli acquistato l'immobile come già rifinito.
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5.2. Parimenti prive di pregio è la censura dedotta nel secondo motivo, con riferimento alla tipologia ed al costo delle opere, cui il è stato condnanato per eliminare le infiltrazioni dal terrazzo di sua CP_2 proprietà, che afferiscono il sottostante immobile della CP_1
La tipologia delle opere necessarie ad eliminare le infiltrazioni è elencata dettagliatamente nel computo metrico allegato - sub 19 - alla c.t.u. dell'ing. È vero che il computo enuclea tre gruppi di opere: CP_6
a) dal n.

1. al n. 13 sono opere che il c.t.u. indica espressamente nel computo metrico come a carico del
CP_2
b) dal 14 al 17 sono opere che il c.t.u. indica espressamente nel computo metrico come a carico del
Pt_1
c) dal 18 al 24 sono opere il c.t.u. non indica nel computo metrico né a carico del né a carico del CP_2
Pt_1 tuttavia, tale mancata indicazione del soggetto tenuto alla esecuzione di tale categoria di opere ( 18-24) è integrata dalla relazione peritale, che a pag. 15 indica come “ attività da eseguirsi a carico di CP_2 quelle di cui ai punti dal n. 1 al n. 13 nonché quelle di cui al n. 18 al n. 24 del computo metrico”. Tale integrazione, fugando ogni dubbio relativo alla omessa indicazione di cui al computo metrico, sottrae la decisione assunta alle censure solevate all'appellante incidentale.
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5.3. Il gravame incidentale del RT va pertanto disatteso con conferma della sentenza sul punto.
La censura di cui al terzo motivo di appello, che concerne il regime delle spese di lite, sotto entrambi i profili dedotti, resta comunque assorbita perché la parziale riforma nella sentenza comporta come conseguenza di tale pronuncia una diversa regolamentazione in appello delle spese di lite del doppio grado per tutte le parti.
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6. In conclusione, rigettato l'appello avvero la sentenza parziale, va quindi accolta la impugnazione della sentenza definitiva che concerne la condanna di e all'esecuzione delle opere di cui dal n. Pt_1 Pt_2
14 al n. 17 del computo metrico.
La riforma ancorchè parziale della sentenza comporta anche una necessaria ridefinizione delle spese di lite relative al doppio grado, fra tutte le parti, in applicazione dei principi di causalità e soccombenza,
15 atteso che il giudice d'appello, se riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio a una nuova regolamentazione delle intere spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, poiché l'onere delle stesse deve essere attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della controversia. (v. Cassazione civile sez. III, 12/04/2018, n. 9064; Cass. Civ. sez. LL, del 01/06/2016, n. 11423, Cassazione civile, sez. III, 13/04/2010, n. 8727, fra le altre).
Ritiene in proposito il Collegio che le spese del doppio grado possano essere compensate per 2/3 fra le parti, per la parziale reciproca soccombenza, stante l'esito del presente gravame in relazione all'esito complessivo del giudizio, e vanno poste nel resto a carico di nonché di e quali CP_2 Pt_1 Pt_2 parti prevalentemente soccombenti.
Le spese sono liquidate come in dispositivo sulla base del decisum.
Nulla per le spese riguardo alla parte contumace.
Restano ferme le spese della c.t.u. svolta in primo grado poste a carico dei convenuti in solido.
Deve darsi atto infine della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte di ciascuno degli appellanti incidentali - e - di un ulteriore importo a titolo di Controparte_2 Controparte_1 contributo unificato pari a quello previsto per il giudizio, se dovuto.



P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 Pt_2
con atto di citazione notificato il 26.10.2023 nei confronti di e
[...] Controparte_1 Controparte_2 avverso la sentenza del Tribunale di Lecce n. 2448/2023, pubblicata il 13.09.2023, nonché sugli appelli incidentali proposti avverso la predetta sentenza da questi ultimi, oltre che sull'appello incidentale proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Lecce n. 1150/2020, pubblicata il Controparte_1
15.05.2020, così provvede:
1) Accoglie in parte l'appello incidentale, che rigetta nel resto, e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza n. 2448/2023, revoca la condanna di e ad eseguire i lavori Parte_1 Parte_2 indicati dal c.t.u. nel computo metrico dal n. 14 al n. 17;
2) Rigetta l'appello incidentale proposto da nonché l'appello incidentale proposto Controparte_2 da , quest'ultima anche avverso la sentenza parziale n. 1150/2020; Controparte_1
3) Conferma nel resto;

4) Compensa per 2/3 le spese di lite del doppio grado fra le parti e condanna e Parte_1
nonché tutti in solido, al pagamento in favore di Parte_2 Controparte_2 Controparte_1 del restante terzo di spese del doppio grado, che per l'intero liquida per il primo grado in €
8.000,00 e per il presente grado in € 7.500,00, oltre accessori di legge e di tariffa;

16 5) Dà atto che ricorrono le condizioni di cui all'art. 13 co. 1 quater t.u. 115/2002 per il pagamento da parte degli appellanti incidentali del doppio del contributo unificato, se dovuto.
Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del 4 marzo 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dr. Consiglia Invitto Dr. Antonio Francesco Esposito
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