CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
dott. Massimo Sensale Consigliere;
dott. Rosanna De Rosa Consigliere relatore;
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio iscritto al numero di R.G. 1794/2020, avente ad oggetto appello avverso la sentenza n.
653/2020 del Tribunale di OL pubblicata in data 21/1/2020 e vertente
TRA
(p.iva ), in persona del liquidatore , rappresentata e Parte_1 P.IVA_1 Parte_2 difesa dall'avv. Innocenzo Militerni (C.F. ) C.F._1
APPELLANTE
E in persona del liquidatore (p.iva. Controparte_1 Controparte_2
) rappresentata e difesa dall'avv. Gianluigi Oranges (C.F. ) P.IVA_2 C.F._2
APPELLATA
E
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'avv.Stanislao Giammarino CP_3 C.F._3
(C.F. ) C.F._4
APPELLATO

CONCLUSIONI
Per l'appellante a) autorizzare l'acquisizione al giudizio di nuovi documenti prodotti Parte_1 dall'appellante ex art. 345 c.p.c.; b) accertare e dichiarare ex artt. 1346 e 1418 c.c. la nullità e/o invalidità del contratto di locazione stipulato con il C.I.C. per inidoneità del bene locato all'uso pattuito;
c) in via subordinata, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della locatrice, ex art. 1455 c.c., con consequenziale accertamento di legittima sospensione da parte della conduttrice, ex art. 1460 c.c., del pagamento dei canoni di locazione;
d) per l'effetto condannare il C.I.C. a titolo di risarcimento danni della complessiva somma di €
476.652,00; e) in via ulteriormente subordinata, ammettere le richieste istruttorie così come formulate da in primo grado e respinte dal Tribunale di prima istanza;
f) rigettare le domande Parte_1 riconvenzionali spiegate in prime cure dal C.I.C. con conseguente annullamento della condanna disposta a carico di essa al pagamento in favore del C.I.C. della somma di € 122.366,00 Parte_1 per canoni non versati e per indennità di occupazione;
g) revocare il provvedimento con il quale il
Giudice di prime cure aveva ordinato la chiamata in causa del terzo e/o, in subordine, disporre la rimessione degli atti alla Corte Costituzionale per verificare la legittimità della mancata previsione normativa di mezzi di impugnazione avverso l'ordinanza ex art. 107 c.p.c.; h) in linea ulteriormente subordinata e per la sola ipotesi di rigetto delle domande formulate nei confronti del C.I.C., accertare e dichiarare l'inadempimento da parte del precedente conduttore dell'obbligo di custodire il bene locato con la dovuta diligenza e, per l'effetto, condannare l'avv. al pagamento a titolo CP_3 di risarcimento del danno della somma di € 476.652,00; i) nell'ipotesi di revoca dell'ordinanza con la quale era stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti dell'avv. CP_3 porre a carico del le spese di lite liquidate in primo grado a favore del terzo;
l) in subordine, Pt_3 disporre la compensazione delle spese del doppio grado di giudizio in favore del terzo”.
Per l'appellato : a) rigettare perché improponibile, infondata e non provata la Controparte_1 domanda tesa ad accertare e dichiarare che il nella sua qualità di Controparte_1 locatore, ai sensi degli artt.1575 e 1578 cod. civ. aveva (rectius: ha) l'obbligo di garantire che il bene sito in Bacoli, Località Torregaveta, oggetto del contratto di locazione stipulato il 18 aprile 2005 fosse idoneo all'uso pattuito (parcheggio autoveicoli, attività ricreativa);b) rigettare perché, improponibili e carenti del relativo interesse le domande tese ad accertare e dichiarare che la società ricorrente ha accertato la presenza nel suolo di ordigni bellici e che ha provveduto, a mezzo di ditta specializzata, ad eliminare parte dei detti ordigni;
c ) rigettare perché infondate le domande tese ad accertare e dichiarare che l'ing. – tecnico che si assume nominato di comune accordo al fine di individuare Per_1 modalità e costi per il risanamento ambientale del suolo – ha accertato la presenza nella proprietà del di rifiuti speciali (prodotti in scatola, lattine in alluminio e in vetro, Controparte_1 bombole di gas, rifiuti inerti derivanti da operazioni di costruzioni, pneumatici), che l'ing. ha Per_1 accertato che parte di detti rifiuti speciali è stata collocata nel terreno negli anni '40, cioè nella stessa data degli ordigni bellici, mentre altra parte nell'arco temporale compreso fra gli anni '80 e '90 e che l'ing. ha affermato che lo sversamento incontrollato dei rifiuti ha reso impraticabile lo stato Per_1 dei luoghi per effetto dell'inquinamento di tutta l'area; g) Rigettare perché, improponibile, inammissibile ed infondata in fatto ed in diritto, non provata, generica, carente del relativo interesse, la domanda tesa ad accertare e dichiarare che, sulla base degli indicati accertamenti, il terreno oggetto del contratto di locazione stipulato il 18 aprile 2005 era ab origine non idoneo all'uso pattuito (uso commerciale); d) rigettare perché, improponibile ed infondata, la domanda tesa ad accertare e dichiarare, ai sensi degli artt.1346 e 1418 cod. civ., l'invalidità del contratto;
e) rigettare perché, improponibile, inammissibile ed infondata in fatto ed in diritto, non provata, generica, carente del relativo interesse la domanda tesa ad accertare e dichiarare che il non Controparte_1 ha provveduto ad eseguire gli interventi previsti dall'ing. per il risanamento ambientale del Per_1 suolo stante, peraltro, la risoluzione del contratto medio tempore intervenuta;
f) rigettare perché, improponibile ed infondata la domanda tesa ad accertare e dichiarare che tale - solo preteso - inadempimento, non avendo consentito alla società ricorrente di utilizzare il suolo, ai sensi del'art.1455 cod. civ., è grave e che la gravità dell'inadempimento ha legittimato, ai sensi dell'art.1460 cod. civ., la sospensione del pagamento dei canoni di locazione;
g) rigettare perché, improponibile ed infondata la domanda tesa ad accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto il 18 aprile 2005 per inadempimento del h) Controparte_1 rigettare perché improponibile ed infondate le domande risarcitorie avanzata nei confronti del
[...] per la complessiva somma di €476.652,00 di cui €.41.231,00 (oltre I.V.A. per Controparte_1
€.8.391,00) quale importo dei canoni di locazione corrisposti dal 18 agosto 2010 al 17 aprile 2012;
€.205.000,00 quale importo corrisposto all'avv. per la cessione del contratto di locazione;
CP_3
€.12.480,00 (oltre I.V.A.) quale compenso corrisposto all'Ing. ; €.4.550,00 (oltre I.V.A.) quale Per_1 compenso corrispondo alla €.5.000,00 quali costi sostenuti per assistenza alla CP_4 CP_4 ed €.200.000,00 quale risarcimento danni non patrimoniali (perdita di ovvero, per
[...] Pt_4 entrambi i tipi di danno, al pagamento delle somme diverse ritenute congrue, da liquidarsi anche in via equitativa, oltre interessi legali e danno da svalutazione;
i) rigettare perché infondata la domanda Part di condanna del al pagamento delle spese processuali ivi comprese quelle dei procedimenti di mediazione.
Per l'appellato a) rigettare l'appello proposto da giacché improponibile, CP_3 Parte_1 inammissibile e - comunque - infondato in fatto ed in diritto, con integrale conferma della sentenza di primo grado;
b) in via del tutto gradata rigettare, comunque, anche previo accertamento incidentale della intervenuta prescrizione di ogni diritto fatto valere da nei confronti dell'avv. Parte_1 [...] ogni avversa domanda, con vittoria di spese ed attribuzione. CP_3

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai fini dell'esame dei motivi di gravame formulati dall'appellante si riportano le domande Parte_1 delle parti e la ricostruzione del giudizio di primo grado svolta nella sentenza impugnata. Con ricorso ex art.447 bis c.p.c. conveniva in giudizio innanzi al tribunale di OL il Parte_1
, esponendo: Controparte_1 che, in virtù di atto per notar del 29 luglio 2004, Rep. n.174147, Racc. n.26078, era Per_2 proprietaria del complesso immobiliare denominato “ex Colonia Marina Lorenzo Pasquinelli”, sito nel Comune di Bacoli – località Gavitello;
che, in virtù di regolari permessi di costruire, aveva provveduto alla ristrutturazione delle fabbriche esistenti sull'area realizzando un complesso residenziale costituito da molteplici unità immobiliari;
che, per effetto di due atti transattivi sottoscritti entrambi il 22 luglio 2010, a seguito dei quali aveva corrisposto la somma di €.205.000,00, era subentrata nel contratto di locazione stipulato il 18 aprile
2005 da on il avente ad oggetto l'area CP_3 Controparte_1 di complessivi mq 13.007 sita in Bacoli, Località Torregaveta, di proprietà del CP_1 allo scopo di destinarla in parte al parcheggio degli autoveicoli appartenenti ai
[...] proprietari delle unità immobiliari site nel complesso e in parte allo svolgimento di attività di carattere ricreativo (parco giochi , attività sportive) dei suoi fruitori;
che, nel provvedere alla sistemazione delle aree, avendo accertato la presenza nel sottosuolo oggetto della locazione di ordigni bellici nonché di rifiuti speciali che rendevano il bene non utilizzabile;
che dopo aver informato il del ritrovamento di un ordigno bellico nel gennaio Controparte_1
2012 aveva incaricato la con sede in Roma, viale Liegi n.7 , di procedere alle operazioni CP_4 di bonifica;
che, con lettere rispettivamente datate 7 maggio 2012 e 7 giugno 2012, aveva sollecitato il
[...]
a provvedere, a sue spese, al completamento delle operazioni che Controparte_1 richiedevano procedure di sicurezza;
che il con lettera del 25 maggio 2012, aveva sostenuto non Controparte_1 essere suo onere provvedere alla bonifica del bene;
che, per evitare un contenzioso giudiziario, la ricorrente e il Controparte_1 avevano concordato di risolvere consensualmente il contratto di locazione con riconsegna del bene;
che il 26/7/2012 non era stato possibile procedere alla riconsegna dell'area in quanto l'ing.
, delegato del aveva sostenuto che, in assenza di Tes_1 Controparte_1 ditta specializzata, non poteva procedere alla ricognizione del bene, condizione indispensabile per accertarne la riconsegna;
che, persistendo il comportamento omissivo della locatrice, la società ricorrente aveva attivato il procedimento di mediazione obbligatoria cui aveva poi rinunciato a fronte della proposta formulata dalla società locatrice di affidare all'ing. l'incarico di provvedere, una volta accertata Parte_5 la presenza di rifiuti, ad uno studio di fattibilità finalizzato ad individuare “modalità e “costi” per il risanamento ambientale del suolo;
che l'ing. , dopo aver confermato la presenza nel suolo di rifiuti speciali (prodotti in scatola , Per_1 lattine di alluminio e vetro, bombole di gas, rifiuti inerti de-rivanti da operazioni di costruzione, pneumatici) aveva provveduto a descrivere gli interventi necessari per il risanamento dell'area, specificando che l'importo complessivo dei lavori ammontava ad euro 599.105,42; che l'ing. aveva in particolare accertato che parte dei rifiuti speciali era stata collocata nel Per_1 terreno negli anni 40, cioè nella stessa data degli ordigni bel-lici, mentre altra parte nell'arco temporale compreso tra gli anni 80 e 90 e che lo sversamento dei rifiuti aveva reso impraticabile lo stato dei luoghi per effetto dell'inquinamento di tutta l'area; che, cio' nonostante, il on lettera datata 11 luglio 2014 aveva Controparte_1 sollecitato il pagamento dei canoni di locazione da parte della conduttrice la quale, in considerazione dell'inerzia mostrata dalla locatrice, attivava un nuovo procedimento di mediazione per ottenere la risoluzione del contratto, la restituzione dei canoni versati, il risarcimento dei danni subiti;
che il procedimento di mediazione non aveva dato esito positivo per il rifiuto opposto dal difensore del i esaminare soluzioni conciliative. Controparte_1
Tanto esposto la parte attrice formulava le conclusioni di cui all'atto di citazione chiedendo: accertarsi che il terreno oggetto del contratto stipulato in data 18.4.2005 era ab origine non idoneo all'uso commerciale pattuito, con declaratoria di invalidità del contratto ai sensi degli artt.1346 e 1418 cc;
in via subordinata accertare la gravità dell'inadempimento del C.I.C., che ha legittimato la sospensione del pagamento dei canoni di locazione da parte di con condanna di al Parte_1 Pt_3 pagamento a titolo risarcitorio della complessiva somma di euro 476.652,00. Nell'ipotesi di ritenuta infondatezza delle domande nei confronti di C.I.C. formulava in via subordinata conclusioni nei confronti del terzo chiamato CP_3
Costituito in giudizio, nel contestare la ricostruzione offerta in ricorso, Controparte_1 ricostruiva preliminarmente il rapporto di locazione- avente ad oggetto l'immobile per cui è causa- intercorso con a cui il bene era stato concesso in locazione con contratto del 18.4.2005 CP_3 che prevedeva (art.5) che il terreno consegnato veniva accettato nello stato in cui si trovava. Precisava in fatto: che il peraltro, dopo aver visionato gli immobili di cui trattasi, li prendeva in CP_3 consegna salvo, nei mesi successivi, rilevare, con note indirizzate al Controparte_1
- in data 4.1.2006, 21.4.2006, 9.5.2006, ed ancora 12.7.2006 e 16.10.2007 – l'avvenuto
[...] ritrovamento, sui suoli in questione oltre che nel sottosuolo, di numerosi rifiuti e materiali di risulta che, tuttavia, lo stesso aveva provveduto a rimuovere;
che il aveva denunciato l'abusiva invasione del fondo da parte di terzi che avevano CP_3 sversato illegittimamente rifiuti nel suolo, dava conto di essersi fatto autorizzare dal CP_5 alla realizzazione di una recinzione che impedisse a terzi malintenzionati di scaricare
[...] abusivamente rifiuti e materiali;
che nel corso dell'anno 2006, il u, dunque, autorizzato dal Comune di Bacoli ad eseguire
CP_3 le predette opere di pulizia e recinzione;
che nel corso dell'anno 2010, a distanza di oltre cinque anni dall'avvio della locazione, il
CP_3 otteneva, peraltro, dal Comune di Bacoli l'autorizzazione a realizzare una recinzione metallica e ad integrare la vegetazione arborea in loco;
che l' i era opposta alla locazione in favore del d avanzava, tra le altre Parte_1 CP_3 cose, la pretesa di vedere inserita nel contratto di locazione una clausola che prevedesse l'ipotesi del suo subentro nel caso in cui il giudizio all'epoca pendente dinanzi al Consiglio di Stato si fosse concluso con la soccombenza del alvo, dapprima, avanzare alla resistente una proposta
CP_3 di acquisto dei suoli in questione e, successivamente, adire le vie legali per far valere detta sua pretesa;
che dalle predette circostanze scaturirono i due atti transattivi richiamati nel ricorso introduttivo, uno dei quali, intercorreva tra le tre parti in causa ed un altro intercorso solo tra il e l' .
CP_3 Parte_1 posto che a tale ultimo accordo la parte locatrice era rimasta del tutto estranea;
che, in virtù dell'accordo transattivo raggiunto tra il l' a far data dal
CP_3 Parte_1
22.7.2010, quest'ultima subentrava nella locazione ai medesimi patti ed alle medesime condizioni contemplate nel predetto contratto di locazione del 18.4.2005 e l' avrebbe, poi, Parte_1 corrisposto al 'importo di €.205.000,00; CP_3 che rispetto a tale cessione il esprimeva il proprio assenso Controparte_1 perché in forza di atto di transazione trilaterale dal 22/7/2010 subentrava nel contratto di Pt_1 locazione del 18/7/2005 alle medesime condizioni;
che dopo un anno e mezzo dopo l'inizio del rapporto locatizio per cui è causa, l' Parte_1 rappresentava alla resistente la presenza nel sottosuolo di ordigni bellici e di rifiuti speciali che avrebbero reso il bene non utilizzabile;
che l' on era mai stata autorizzata ad eseguire le opere di escavazione del sottosuolo Parte_1
(all'esito delle quali era emersa la presenza dell'ordigno bellico); che il rappresentava alla ricorrente di essere impossibilitata ad Controparte_1 intervenire in luogo dell'autorità a ciò preposta e di essere, in ogni caso, a disposizione delle forze dell'ordine per quanto potesse essere necessario;
che, con successiva nota del 31.1.2012 la resistente veniva posta a conoscenza dell'avvenuta esplosione a cura del reparto Infrastrutture dei Carabinieri del predetto ordigno bellico e della pretesa inaccessibilità dell'intero suolo condotto in locazione dall' Parte_1
che con propria missiva del 2.2.2012 la resistente contestava l'inaccessibilità del suolo avendo ricevuto rassicurazioni in tal senso dalle competenti Autorità, e rappresentava alla ricorrente la possibilità per la stessa di avvalersi della risoluzione del contratto nell'ipotesi dell'inutilizzabilità dei beni condotti in locazione;

che con propria nota del 7.5.2012 l' ava atto di aver iniziato, senza essere allo scopo Parte_1 autorizzata dalla parte locatrice, a propria cura la bonifica del terreno ma di aver dovuto sospendere le operazioni in questione, comunicando la propria volontà di accogliere l'invito della locatrice e di voler recedere dal fitto dei suoli oggetto di locazione;
che la parte locatrice accettava detto recesso ed era concordata la data del 26/7/2012 per la riconsegna dei suoli locati;

che il 26/7/2012 rifiutava la riconsegna dei predetti suoli assumendo falsamente Parte_1
l'inaccessibilità dei luoghi impedendo a delegati di visionare Controparte_1
i luoghi;
che in data 03.08.2012 la resistente contestava all' la circostanza che era stato Parte_1 nuovamente negato l'accesso ai suoli al tecnico della resistente, incaricato di verificare lo stato dei luoghi;
che successivamente, dietro sollecitazione del Sindaco di Bacoli, si tenne una riunione nell'ambito della quale fu rappresentata alla resistente la possibilità di affidare ad un tecnico la verifica delle opere necessarie alla bonifica dei suoli di cui trattasi;

che l' senza aver preventivamente concordato detta decisione con la stessa Parte_1 resistente, decideva , nonostante l'intervenuta risoluzione contrattuale, di affidare unilateralmente all'ing. l'incarico di redigere una perizia le cui conclusioni erano non condivisibili secondo Per_1 la prospettazione del;
Controparte_1 che quest'ultima società lungi dall'aver “rifiutato di esaminare soluzioni conciliative della controversia”, atteso che alcuna soluzione in tal senso era stata prospettata dalla ricorrente, aveva , invano, atteso la riconsegna dell'immobile da parte dell' che aveva continuato a Parte_1 detenerlo illegittimamente.
Deduceva inoltre che:- il contratto di locazione si era risolto per grave inadempimento della conduttrice, per aver la stessa posto in essere opere di scavo e di “bonifica” giammai autorizzate dalla resistente;
- che il contratto de quo si era risolto per grave inadempimento della la CP_6 Pt_1 quale, oltre alle già contestate violazioni, in spregio ai propri obblighi contrattuali, aveva in parte modificato la natura e le dimensioni dei beni locati, una zona dei quali, per lunghezza pari all'intera strada di accesso al proprio complesso immobiliare, e per una larghezza di alcuni metri, era stata accorpata a detta stradina al fine di allargarla, con la conseguenza di averne modificato natura e consistenza stessa;
- che in ragione di tale circostanza si chiedeva di accertare - anche a mezzo di c.t.u.- l'esatta consistenza di detto sconfinamento della strada di accesso alla proprietà nella Pt_1 proprietà della resistente con la conseguenza, di dichiarare, in ogni caso, anche in ragione di detta ultima circostanza, il contratto di locazione risolto per grave inadempimento della conduttrice e con conseguente diritto della locatrice al risarcimento del relativo danno da quantificarsi, eventualmente, in separato giudizio;
- in subordine, che la ricorrente aveva inteso recedere dal contratto di locazione de quo, volontà questa espressa - con propria nota del 7/5/2012 - dalla conduttrice ed accettata dalla locatrice con la conseguenza che l' in virtù di detto recesso, era obbligata all'immediata Pt_1 restituzione del bene locato alla proprietaria;
-che la ricorrente andava condannata al pagamento in favore del dei canoni di locazione non versati sino alla data del recesso oltre Controparte_1 che per il periodo successivo o, alternativamente, l'indennità per l'illegittima detenzione del bene locato successivamente al recesso, in misura pari al canone di locazione mensile contrattualmente previsto, o in quella maggiore o minore determinata dal tribunale, con equiparazione della predetta indennità ai canoni di mercato (per un totale di €.94.316,24 oltre l'IVA, pari ad €.20.749,57, per complessivi €.115.065,81, per i titoli sopra indicati, o di quella maggiore o minore somma che il
Tribunale vorrà determinare);- che agli effetti dell'art.96 c.p.c. accertata la natura temeraria della lite ex adverso intentata la ricorrente andava condannata al pagamento del risarcimento dei danni, con vittoria di spese.
Alla luce delle difese svolte e della domanda riconvenzionale spiegata dal C.I.C. il Giudice di prime cure disponeva, ex art. 40 c.p.c., il mutamento del rito e, ritenendo la causa comune all'avv.
[...]
conduttore cessionario del terreno, ne ordinava, ex art. 107 c.p.c., la chiamata in causa. A CP_3 tale adempimento provvedeva con atto di citazione per chiamata in causa del terzo Parte_1 notificato il 23.01.2017, con il quale, reiterando le difese formulate nel ricorso introduttivo ex art. 447 bis c.p.c. e le conclusioni avanzate in via principale nei confronti del C.I.C., chiedeva, in via subordinata, accogliersi le seguenti ulteriori conclusioni:
“a) accertare e dichiarare che l'avv. nella sua qualità di locatore [rectius conduttore] CP_3 del suolo sito in Bacoli località Torregaveta, oggetto del contratto di locazione stipulato il 18 aprile
2005, registrato presso l'Agenzia dell'Entrate Ufficio Pozzuoli il 19 aprile 2005, non ha provveduto
a custodire il bene locato con la dovuta diligenza;
b) accertare e dichiarare che l'avv. CP_3 nella sua qualità di locatore del suolo sito in Bacoli località Torregaveta, oggetto del contratto di locazione stipulato il 18 aprile 2005, registrato presso l'Agenzia dell'Entrate Ufficio Pozzuoli il 19 aprile 2005, ha consentito, per effetto della violazione dell'obbligo di cui al punto a), il deposito nel sottosuolo oggetto della locazione, di rifiuti speciali meglio individuati nella perizia dell'ing. Perillo;
per l'effetto c) condannare l'avv. a titolo di risarcimento danni patrimoniali, al CP_3 pagamento della complessiva somma di € 476.652,00 di cui € 41.231,00 (oltre I.V.A. per € 8.391,00) quale importo dei canoni di locazione corrisposti dal 18 agosto 2010 al 17 aprile 2012 (…); €
205.000,00 quale importo corrisposto per la cessione del contratto di locazione;
€ 12.480,00 (oltre
I.V.A.) quale compenso corrisposto all'ing. (…); € 4.550,00 (oltre I.V.A.) quale compenso Per_1 corrisposto alla (…); € 5.000,00 quale costi sostenuti per assistenza alla CP_4 CP_4 nonché al pagamento della somma di € 200.000,00 a titolo di risarcimento danni non patrimoniali
(perdita di chances) ovvero, per entrambi i tipi di danno, al pagamento delle somme diverse ritenute congrue, da liquidarsi anche in via equitativa, oltre interessi e danno da svalutazione;
in ogni caso
d) condannare l'avv. al pagamento delle spese processuali”. CP_3
Si costituiva con comparsa del 30.8.2017, nella quale eccepiva: CP_3
che nel periodo a cavallo tra la fine del 2004 e gli inizi del 2005 il la
CP_3 Parte_1 avevano entrambi richiesto al i poter locare, se pur per motivi Controparte_1 diversi, i fondi oggetto di causa;
che l' nfatti li richiedeva quale aggiudicataria della Parte_1 gara per l'acquisto dell'attigua colonia marina e il per porli a servizio del vicino
CP_3 stabilimento balneare e, comunque, in vista della possibile aggiudicazione della gara relativa all'acquisto della predetta colonia marina all'esito del giudizio di appello promosso dal medesimo ontro la sentenza del che aveva riconosciuto valida l'aggiudicazione
CP_3 Controparte_7 in favore di Parte_1 che, a fronte della contemporanea richiesta formulata al , il Controparte_1 pro bono pacis acconsentiva alla proposta di di tentare di individuare
CP_3 Parte_1 un accordo che permettesse di usufruire in locazione dei terreni in causa a chi tra i contendenti avesse ottenuto l'aggiudicazione definitiva della gara relativa all'acquisto dell'ex colonia marina, stante il contenzioso in corso tra le par-ti davanti al Consiglio di Stato;
che tale tentativo non sortiva alcun esito giacché non era stato possibile superare il problema sostanziale della netta preclusione al d un accordo che non fosse raggiunto tra tutti e tre
CP_3
i soggetti coinvolti;
che, fissata la data del 18/04/2005 per la stipula del contratto a tre, Pt_1 aveva fatto sapere a mezzo telefax di non ritenere “opportuno sottoscrivere il contratto di
[...] locazione..”; che, verificata l'impossibilità di addivenire ad un accordo trilaterale, quello stesso giorno il stipulava con il un contratto di locazione a suo CP_3 Controparte_1 favore dei fondi in parola, per destinarli a servizio di attività turistiche nelle immediate vicinanze, da Con lui gestite tramite la , di cui era socio di maggioranza;
CP_9 che, con la stipula del contratto di locazione del 18/04/2005 il Controparte_1 provvedeva a consegnare al i terreni di causa, garantendo che gli stessi erano liberi da CP_3 persone e cose e dal canto suo, il si attivava nel provvedere al regolare versamento del CP_3 canone mensile di locazione;
che, già a far data dal successivo mese di settembre del 2005, il lamentava alla società CP_3 locatrice che “a causa dell'occupazione da parte di terzi dei suoli, non era stato possibile procedere alla determinazione dei confini perimetrali del suolo oggetto di locazione” e pertanto si chiedeva alla locatrice di intervenire con urgenza;
che il a seguito di ulteriore sollecito di intervento, dopo aver Controparte_1 provveduto alla perimetrazione dei lotti mediante apposizione di picchetti e dopo aver constatato la illegittima rimozione degli stessi da parte di ignoti, denunciava l'accaduto ai Carabinieri in data
26/10/2005; che in seguito il poiché i terreni locati risultavano essere “invasi da erbacce, CP_3 nonché da rifiuti e materiali di risulta depositati abusivamente da ignoti prima dell'inizio della locazione e che la recinzione era stata divelta e/o asportata” , presentava al comune di Bacoli formale richiesta di autorizzazione all' “esecuzione di lavori di pulizia ed al ripristino della recinzione”; che, in attesa di ottenere il rilascio dell'autorizzazione comunale, il nde procedere alla CP_3 perimetrazione e pulizia dell'area, inviava nuova missiva al Controparte_1 al fine di informare la locatrice dell'utilizzo ad opera di uno dei confinanti di una fascia di terreno locato sulla quale peraltro era stato depositato abusivamente del materiale edile, e la invitava ad intervenire;
che successivamente il Comune di Bacoli, con nota del 3/02/2006, concedeva l'autorizzazione all'esecuzione dei lavori da parte del il quale procedeva quindi alla CP_3 delimitazione dei confini e allo sgombero dell'area dai materiali di risulta, fornendo poi copia dei giustificativi dei costi sostenuti di cui chiedeva il relativo rimborso;
che, nel frattempo, avendo il Consiglio di Stato confermato l'aggiudicazione dell'acquisto del terreno in favore di in definizione del gravame promosso dal le parti si Parte_1 CP_3 accordavano per una definizione bonaria della vertenza mediante sottoscrizione di due distinti atti di transazione del 22/07/2010, rispettivamente intercorsi tra il e l' e tra CP_3 Parte_1 questi ultimi ed il;
che con la prima scrittura transattiva tra Controparte_1
e il si convenne che: 1) il Parte_1 CP_3 Controparte_1 rinunciava alla locazione dei terreni di proprietà del CP_3 Controparte_1
2) ubentrava quale cessionaria nel contrato di locazione del 18/04/2005 3)
[...] Parte_1
prestava il suo consenso alla sostituzione del conduttore Controparte_1 “anche in considerazione della valorizzazione, anche turistica, del suolo di sua proprietà per la vicinanza con il complesso immobiliare realizzato da e la possibilità di locare al Parte_1 CP_3 analogo terreno in zona” 4) a decorrere dal 22/07/ 2010 poteva utilizzare a titolo Parte_1 locativo i terreni in causa alle stesse condizioni e patti assunti dal il quale dalla stessa CP_3 data era liberato dalle obbligazioni a suo carico contenute nel contratto del 18/04/2010; che con la seconda scrittura transattiva intercorsa tra il solo ed e parti CP_3 Parte_1 convennero che 1) il rinunciava alla locazione dei terreni di proprietà del CP_3 [...]
ed subentrava quale cessionaria nel contratto di Controparte_1 Parte_1 locazione del 18/04/2005 2) entrava nella disponibilità dell'area locata nello stato Parte_1 di fatto e di diritto in cui si trovava, di cui essa cessionaria dichiarava di essere ben a conoscenza in quanto proprietaria del terreno confinante 3) per il subentro di el contratto stipulato Parte_1 da essa cessionaria versava al cedente, che ne rilasciava quietanza, la somma di euro CP_3
205.000,00 “quale rimborso dei canoni di locazione versati all'ente locatario dal 18 aprile 2005 al
31 luglio 2010 e per le opere di miglioramento del suolo costituite da opere di pulizia, di sterramento, di livellamento e di sistemazione della recinzione”.
deduceva l'infondatezza delle domande avanzate da nell'atto di chiamata CP_3 Parte_1 in causa per intervenuta prescrizione, mancanza dei presupposti della chiamata ex art 107 cpc, inammissibilità per ampliamento del petitum ed infondatezza nel merito.
Il GI, ritenuta la causa di natura meramente documentale, non ammetteva i mezzi di prova articolati dalle parti. Con sentenza n. 653/2020, pubblicata in data 21/1/2020, il Tribunale di OL, così provvedeva: “1. Rigetta le domande avanzate da contro e Parte_1 Controparte_1 contro 2. Accoglie la domanda riconvenzionale subordinata avanzata al punto 4 delle CP_3 conclusioni della comparsa di costituzione del 3. Accoglie la domanda Controparte_1 riconvenzionale avanzata al punto 5 delle conclusioni della comparsa di costituzione del CP_1


4. Per l'effetto dichiara che per effetto di recesso operato da dal contratto
[...] Parte_1 di locazione con nota del 7/5/2012 accettato dalla locatrice il contratto Controparte_1
è venuto a cessare a tale data con obbligo di restituzione del bene locato alla locatrice;

5. Condanna al pagamento in favore di di € 122.366/00 Parte_1 Controparte_1
(centoventiduemilatrecentosessantasei/00) per le causali di cui in motivazione;

6. Rigetta le ulteriori domande riconvenzionali avanzate da 7. Condanna al Controparte_1 Parte_1 pagamento in favore di delle spese processuali, che liquida in € 100/00 Controparte_1
(cento) per spese ed € 13.430/00 (tredicimilaquattrocentotrenta/00) per compenso oltre rimborso spese generali CPA e IVA come per legge;

8. Condanna al pagamento in favore del terzo Parte_1 chiamato in causa delle spese processuali, che liquida in € 100/00 (cento) per spese ed € 13.430/00 ( ) per compenso oltre rimborso spese generali CPA e IVA come per Email_1 legge con distrazione in favore dell'avv. Stanislao Giammarino procuratore antistatario;

9. Rigetta la domanda ex art 96 cpc avanzata da;
10. Dispone trasmettersi copia Controparte_1 della presente sentenza e di tutti i documenti in atti (di tutte le produzioni di parte sia cartacee e telematiche), per quanto di eventuale competenza al PM sede”.
Il Tribunale respingeva tutte le domande formulate da scaturite dall'articolato rapporto Pt_1 intercorso tra le parti ed il precedente conduttore avv. Parte_6 CP_3 accoglieva le domande riconvenzionali del resistente in relazione alla Controparte_1 cessazione del contratto di locazione per intervenuto recesso della conduttrice e conseguenziale obbligo di restituzione del bene, nonché di condanna ex art.1591 c.c. al pagamento per indebita occupazione dell'importo di 122.366,00, per il periodo da maggio 2012 a marzo 2017.
In motivazione testualmente affermava a pag.22 e 23 del provvedimento: “che non risultava la prova che il bene si presentasse inidoneo alla locazione alla data dell'inizio della stessa (18/4/2005); non è provato invero che il bene a detta data presentasse rifiuti nel sottosuolo e diversi ordigni bellici tali da rendere lo stesso inidoneo all'uso commerciale contemplato in contratto (genericamente come area nuda). Come tale non è provata la nullità del contratto, né che parte locatrice si sia resa inadempiente all'obbligo di bonificare l'intero suolo e che il contratto si sia risolto per inadempimento della parte locatrice.
L'invasione dei rifiuti nel sottosuolo non è provata nella estensione intera nell'immobile, risulta dalla sola perizia a firma del dr datata febbraio 2013 e dunque non è dato sapere se i rifiuti ivi Per_1 rinvenuti siano stati apposti in epoca precedente o successiva l'inizio della locazione .
Dai documenti esibiti in atti non è da escludere che si sia verificata dopo l'inizio della locazione ad opera di terzi malfattori, come comprovato dai diversi documenti esibiti da nel presente CP_3 processo.
Nessun accertamento tecnico in costanza di locazione è stato effettuato o richiesto da alcuna delle parti in causa;
inoltre la dichiarazione del e della è nel senso di ben riconoscere CP_3 Parte_1 lo stato di degrado dell'area locata , per uso pertinenziale , per lo più di parcheggio rispetto a limitrofe attività esercitate sia dal he da . CP_3 Parte_1
Non è provato che l'immobile presentasse nel 2005 (data di inizio della locazione) vizi occulti non riconoscibili e non conosciuti tali da renderlo assolutamente inidoneo alla locazione per uso commerciale (non meglio specificato) e che parte locatrice abbia omesso di consentire alla conduttrice l'uso dell'immobile.
Né è provato che i rifiuti preesistessero nel sottosuolo all'inizio della locazione e che essi abbiano impedito ad di usare l'area anche per il solo scopo di parcheggio;
anzi il rifiuto di Parte_1 restituire il suolo sino al marzo 2017 da parte di è sintomatico del comprovato Parte_1 interesse a mantenere la detenzione dell'area nonostante l'inquinamento ambientale accertato dall' sin dal febbraio 2013, e nonostante il rinvenimento dell'unico ordigno bellico (di CP_10 cui è incontestata l'esistenza nel gennaio 2012 ).
Inoltre non va trascurato che la stessa perizia di parte a firma dell'ING (perizia di parte) Per_1 indica la presenza di rifiuti in un area di circa 1700 mq a fronte di una estensione dell'immobile locato di circa 13.007 mq , di guisa che non era impedito alla parte conduttrice l'utilizzo dell'area locata nella sua interezza;
il rifiuto di restituzione dal maggio 2012 (data del recesso) al marzo 2017 in assenza di pagamento dei canoni locatizi non appare pertanto legittimo .
Neppure appare legittima l'eccezione ex art 1460 cc sollevata dalla (cfr. pag.22e 23 Parte_1 della sentenza impugnata)”.
Il giudizio di appello

1. Avverso la sentenza n.653/2020 del tribunale di OL ha interposto appello affidato Parte_1 ai seguenti motivi.

1.1.L'appellante ha contestato al giudice di primo grado di aver addotto, a fondamento della propria decisione, una motivazione insufficiente e contraddittoria, in particolare stigmatizzando la condotta di come non conforme ai principi di correttezza e, al contempo, riconoscendo che la stessa Pt_1 conduttrice aveva comunque informato C.I.C. della presenza di ordigni bellici nel terreno;
che Pt_1 aveva incaricato di sua iniziativa la società di verificare le condizioni del terreno e allo stesso CP_4 tempo dando atto che C.I.C. aveva autorizzato in data 2.2.2012 a detta verifica. Pt_1

1.2.Ha dedotto altresì la violazione del principio del contraddittorio ai sensi dell'art.101 c.p.c..In particolare la circostanza della impossibilità per la conduttrice di realizzare sul fondo locato una piscina di mq 1100, emergente dalla relazione del 7.6.2012, sulla quale il Giudice aveva basato il proprio convincimento ( tanto che sarebbe stata tale circostanza che avrebbe indotto ad Parte_1 esercitare il recesso anticipato dal contratto) mai contestata da avrebbe imposto al tribunale di Pt_3 sottoporre tale questione al contraddittorio con la concessione di un termine per depositare memorie ai sensi dell'art.101 c.p.c., in ossequio al consolidato orientamento della S.C. Sul punto poi l'appellante ha precisato di avere acquisito copia della corrispondenza intercorsa con e CP_4
l'Ufficio B.C.M. dalla quale si rilevava che la piscina di mq.1100 era stata realizzata nell'area di proprietà di confinante con quella oggetto di locazione. Sulla scorta dei documenti citati Pt_1 doveva pertanto escludersi la violazione dei doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto di locazione: ne ha chiesto il deposito in ragione della ritenuta ammissibilità precisando che il mancato deposito della citata corrispondenza tra e B.C.M. era stato determinato da Pt_1 CP_4 una causa non imputabile ad in quanto il primo giudice aveva ritenuto non fondata la domanda Pt_1 di invalidità del contratto di locazione sulla base di una circostanza di fatto (ossia l'intenzione di di realizzare la piscina sul suolo oggetto di locazione) mai esaminata, sebbene a conoscenza Pt_1 della locatrice che aveva avuto contezza del contenuto della relazione del 7.6.2012. Pt_3

1.3. L'appellante ha contestato inoltre il vizio di ultrapetizione da cui sarebbe affetta la decisione impugnata oltre che da un errore di diritto per avere posto a base della decisione una prova non dedotta dalle parti.

1.4. L'appellante, nella parte quinta del suo atto introduttivo, ha chiesto la riforma della decisione di primo grado deducendo la fondatezza della domanda di invalidità del contratto di locazione per la Part presenza di ordigni bellici e rifiuti speciali. Ha poi rappresentato i rapporti fra e e la loro CP_3 irrilevanza ai fini della affermata invalidità del contratto di locazione (nel senso che la fondatezza della domanda di invalidità della locazione non poteva essere contestata per il fatto che nel contratto stipulato nel 2005- nel quale era subentrata nel 2010 l'avv. aveva accettato Parte_1 CP_3 il terreno “ nello stato in cui si trovava”).Ha riaffermato, in ragione della fondatezza delle domande proposte in prime cure, la conseguenziale fondatezza della domanda di risarcimento del danno come analiticamente quantificata. Ha lamentato inoltre la statuizione di rigetto del tribunale per la mancata restituzione della somma di euro 205.000,00 corrisposta al per subentrare nel contratto di CP_3 locazione;
ha dedotto sul punto che “la somma costituisce un danno provocato dalla mancata utilizzazione delle aree per colpa del ”. Controparte_1
Nella sesta parte dell'atto di appello (pag.72 e ss.) “per esigenze di completezza difensiva” ha Pt_1 contestato poi la fondatezza delle domande riconvenzionali avanzate da CP_11
a censurato infine la chiamata in causa di disposta dal giudice e la condanna alle
[...] CP_3 spese disposta dal tribunale per le spese sostenute dal chiamato in causa. Ha definito il provvedimento
“erroneo ovvero emesso in mancanza dei presupposti di legge”., tanto da richiedere alla Corte di appello adita di “revocare il provvedimento ponendo a carico di le spese sostenute dal chiamato Pt_3 in causa” ovvero di “rimettere gli atti alla Corte Costituzionale al fine di verificare se la mancata previsione di mezzi di impugnazione avverso l'ordinanza con la quale il giudice dispone la chiamata in causa del terzo, ai sensi dell'art. 107 cod. proc. civ., è costituzionalmente legittima” e, di conseguenza, ha censurato il capo della sentenza di primo grado relativo alla condanna a suo carico al rimborso delle spese processuali in favore dell'avv. chiedendo di porle a carico del CP_3 Pt_3 sul presupposto che l'ordine iussu iudicis di chiamata in causa del terzo “trovando la sua giustificazione nelle tesi difensive del imponeva al giudice di primo grado di porre a carico di Pt_3 tale soggetto gli oneri economici sopportati per la partecipazione al giudizio”. , costituito con comparsa del 29.10.2020, ha contestato la ricostruzione Controparte_1 dell'appellante ed i motivi posti a fondamento dell'impugnazione. Ha precisato che, diversamente da quanto dedotto dall'appellante, il contratto si era risolto per effetto dell'intervenuto recesso di Pt_1
[... e dell'accettazione del recesso da parte della locatrice con conseguente censura della condotta tenuta poi da che non aveva provveduto alla restituzione del bene locato al proprietario Pt_1 Pt_1
(avvenuto solo nel 2017 su sollecitazione del tribunale). Ha addotto l'irrilevanza della collocazione della piscina ( nel fondo di proprietà di o in quello del CIC) rappresentando che l'eventuale
Pt_1 errore in cui era incorso il tribunale- sulla esatta collocazione della piscina- doveva essere imputato alla mancata allegazione da parte dell'appellante della documentazione (grafici) che ha
Pt_1 chiesto, tardivamente, di depositare in sede di gravame. Ha ribadito la circostanza incontestata che non aveva giustificato l'inizio di opere di scavo e di bonifica nella sua proprietà, avviate di
Pt_1 sua iniziativa e senza preventiva autorizzazione della locatrice, come stabilito in contratto (essendo irrilevante che dette opere avessero a che fare con la realizzazione della piscina nella proprietà
Pt_1
o del C.I.C.) Ha affermato che l'ordigno bellico rinvenuto era stato solo uno, prontamente rimosso dagli artificieri dei Carabinieri: e che in ogni caso l'appellante non aveva spiegato in che modo ciò avrebbe impedito l'utilizzazione ed il mancato godimento del bene, con conseguenziale nullità del contratto per mancanza di causa, come prospettato in appello. Ha contestato la ricostruzione offerta dall'appellante sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione e sull'eccezione di inadempimento ex art.1460 c.c. sollevata da e le conseguenziali domande risarcitorie. Pt_1
Si è costituito il terzo chiamato che, riportandosi alla ricostruzione in fatto resa in CP_3 prime cure, ha eccepito l'inammissibilità dell'appello ex artt.163 e 342 c.p.c. per il motivo di gravame articolato da nella “Parte settima”, lett. m) dell'atto di appello, riferito al capo C) della Pt_1 sentenza impugnata: ne ha dedotto la mancanza di specificazione che renderebbe il motivo de quo del tutto nullo, non consentendo un corretto esercizio del proprio diritto di difesa. Si è opposto alla produzione di nuovi documenti da parte dell'appellante ex art.345 c.p.c. e all'ammissione dei mezzi istruttori formulati, rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe.
All'udienza del 19 novembre 2024 la causa è stata riservata in decisione, con la concessione dei termini ex art.190 cpc.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, rileva la Corte che l'appello è infondato e va rigettato.
In primo luogo deve dichiararsi l'inammissibilità della produzione documentale richiesta dall'appellante, ostandovi il divieto di cui all'art. 345 c.p.c (in quanto non vi è prova di una causa non imputabile che abbia impedito all'istante di produrre in primo grado i citati documenti) con conseguente rigetto anche della subordinata istanza di rimessione in termini ex art.153 c.p.c.. Le prove articolate nell'atto introduttivo dall'appellante vanno respinte, tenuto conto che Parte_1
l'interrogatorio formale è inidoneo, per come formulato, a provocare la confessione mentre la prova testimoniale ha ad oggetto capi da provare in via documentale o implicanti valutazioni (capi c, e, i ed m ).
Osserva la Corte che il primo motivo di gravame è infondato, non ravvisandosi l'insufficienza e contraddittorietà della motivazione di cui l'appellante si duole. Il tribunale ha ritenuto non conforme ai principi di correttezza e buona fede la condotta della conduttrice ricostruendo analiticamente gli accadimenti intervenuti tra le parti- e a far data dal mese di gennaio del 2012. Nella Pt_1 Pt_3 specie il 24.1.2012 - allorquando veniva rinvenuto da “un ordigno esplosivo, Parte_1 probabilmente un residuato bellico”- con denuncia ai Carabinieri e comunicazione alla locatrice;
il
31.1.2012, quando con mail veniva comunicato al C.I.C. che gli artificieri dei Carabinieri avevano fatto esplodere l'ordigno ed avevano invitato la conduttrice a non accedere al fondo fino all'effettuazione di una bonifica per verificare la presenza di altri ordigni, e al contempo veniva chiesto alla locatrice di procedere alla bonifica, minacciando la sospensione del pagamento dei canoni;
il 2.2.2012, quando la locatrice C.I.C. PA dava riscontro alla mail di contestando Parte_1 di aver appreso dalle autorità competenti che non vi era alcuna interdizione al fondo nè altri ordigni ed autorizzava le verifiche necessarie, invitando a recedere dal contratto qualora il terreno non Pt_1 rispondesse più alle esigenze che avevano giustificato la locazione (o meglio il subentro di Pt_1
[...
alle medesime condizioni e patti, nel contratto di locazione stipulato in data 18.4.2005 tra Pt_3
e la cessione del contratto di locazione era avvenuta in virtù di atto transattivo CP_3 trilaterale, sottoscritto in data 22.7.2010 tra e ). Parte_1 CP_3 Controparte_1
Il tribunale ha dato sì atto che la conduttrice aveva informato della presenza di ordigni bellici Pt_3 nel terreno, ma ciò non elide la circostanza che aveva incaricato di sua iniziativa la società Pt_1
di verificare le condizioni del terreno in assenza di autorizzazione di C.I.C. (cfr. CP_4 corrispondenza – doc.9 e 10 produzione in primo grado ); autorizzazione alla Pt_1 CP_4 Pt_1 verifica che era intervenuta solo successivamente, con nota del 2.2.2012. E' evidente pertanto che la conduttrice aveva di sua iniziativa, unilateralmente deciso di effettuare le verifiche ed aveva già eseguito opere di scavo non autorizzate nel suolo di proprietà di : a tale circostanza il CP_12 tribunale ha correttamente attribuito rilevanza, trattandosi di condotta assunta in violazione di precisi obblighi contrattuali (art.7 del contratto, divieto di effettuare “addizioni, trasformazioni o migliorie” senza il consenso scritto della parte locatrice). Sotto altro profilo non può sottacersi la rilevanza della
Relazione dei Comandante dei Carabinieri 10^ Reparto Infrastrutture Ufficio Bonifica Campi Minati del 7 giugno 2012 la quale attesta che, precedentemente alla redazione di tale documento,
l'appellante senza chiedere autorizzazione alla locatrice né comunicarle la circostanza, Parte_1 aveva avviato l'iter amministrativo per la bonifica del suolo, come evincibile dal carteggio intrattenuto con il Reparto dei C.C. all'insaputa della locatrice (cfr. doc.12). Tale circostanza spiega effetto ai fini della valutazione della complessiva condotta della conduttrice che dopo avere esercitato il recesso in data 7.5.2012, non ha volontariamente restituito l'immobile alla locatrice (cfr. verbale del 26.7.2012 in relazione alla mancata riconsegna), non ha più corrisposto i canoni ed ha successivamente dato incarico ad un tecnico -l'ing. di una perizia di Parte_5 Pt_7 risanamento ambientale del suolo sito in Bacoli, località Gavitello. Il tribunale ha ritenuto in ogni caso che il contratto stipulato tra le parti si fosse risolto, con obbligo di restituzione dell'immobile, in virtù dell'intervenuto recesso da parte di in data 7.5.2012 e della successiva accettazione di Pt_1 detto recesso da parte della locatrice (cfr. doc.11 e 13 prod. Agrina).
La decisione del tribunale non appare connotata da alcuna contraddizione, dovendo analizzare e porre a raffronto le condotte delle parti in relazione alle -plurime- domande rispettivamente proposte (tenuto anche conto che aveva agito, tra l'altro, anche per la risoluzione per inadempimento Pt_1 ascrivibile alla locatrice e che analoga domanda era stata avanzata da C.I.C. PA ).
Vanno respinti anche il secondo ed il terzo motivo di impugnazione, trattati congiuntamente in quanto attinenti alla medesima circostanza.
A parere di questa Corte non si è verificata alcuna violazione dell'art.101 c.p.c. nel giudizio in esame.
Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, l'omessa indicazione alle parti di una questione di fatto oppure mista di fatto e di diritto, rilevata d'ufficio, sulla quale si fondi la decisione, priva le parti del potere di allegazione e di prova sulla questione decisiva e perciò comporta la nullità della sentenza (cd. “della terza via” o “a sorpresa”) per violazione del diritto di difesa tutte le volte in cui la parte che se ne dolga prospetti in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato
(Cass. 12/09/2019, n. 22778; Cass. 19/07/2018, n. 19251; Cass. 5/12/2017, n. 29098; Cass.
23/05/2014, n. 11453; Cass. Sez. Unite 30/09/2009, n. 20935). Nel caso di specie, dalla Relazione dei Comandante dei Carabinieri 10^ Reparto Infrastrutture Ufficio Bonifica Campi Minati del 7 giugno 2012 - prodotta dalla stessa appellante ( doc.12) - si evince la richiesta di integrazione del progetto di bonifica avanzata da “con inserimento delle aree in cui dovrà essere realizzata Pt_1 una piscina per un totale di mq.1100” . Ciò che rileva, e che il primo giudice ha correttamente valorizzato, è la incontestata circostanza che le consistenti opere di scavo e di bonifica erano state iniziate in assenza di autorizzazione da parte della società locatrice. Il fatto che avesse Pt_1 intenzione di realizzare ivi una piscina di 1.100 mq. non sposta i termini della questione, né è rilevante il fatto che la piscina dovesse essere realizzata nel fondo locato o piuttosto nel suolo di proprietà Sul punto, appaiono condivisibili le osservazioni di controparte laddove, sulla collocazione
Pt_1 della piscina (errore in cui sarebbe incorso il tribunale), ha dedotto …Se, infatti, la piscina si trovava nella proprietà della e le predette opere di scavo non interessarono il fondo di proprietà della
Pt_1 locatrice, allora l' neanche poteva imputare al C.I.C. l'inidoneità del fondo ad assolvere lo
Pt_1 scopo contrattuale con tutte le conseguenti contestazioni che da ciò ne ha fatto derivare. Se, diversamente, le opere di scavo furono eseguite sul fondo del C.I.C., ed allora il Tribunale aveva ben donde a sostenere che la predetta relazione documentava la circostanza che dette opere furono avviate per ragioni alla locatrice ignote, dalla stessa giammai avallate e che avvalorano un contegno reticente ed in cattiva fede dell' . (cfr. comparsa di costituzione in appello C.I.C.).
Pt_1
In sostanza il ragionamento del tribunale si basa sul dato dell'esecuzione di opere di escavazione non autorizzate eseguite nel terreno locato, in seguito alle quali era stato ritrovato un unico ordigno bellico: di tale ritrovamento era stata data notizia alle Autorità ed alla locatrice in data Pt_3
24.1.2012 (cfr.doc.7) che ne aveva preso atto (cfr.doc.8). Le opere di scavo - e poi di bonifica - non erano mai state autorizzate dalla proprietaria locatrice C.I.C. PA. Dalla corrispondenza intervenuta successivamente tra e la società - incaricata dei lavori di bonifica- ed il Reparto Parte_1 CP_4
Infrastrutture dei Carabinieri, della quale viene dato atto nella relazione del 7.6.2012 della citata
Autorità, si evince che la locatrice non era stata messa al corrente delle richieste di bonifica e Pt_3 di successiva integrazione avanzate da E tutto ciò si era verificato dopo che in Parte_1 Pt_1 data 7 maggio 2012, aveva comunicato a C.I.C. PA di volere recedere dal contratto in quanto nell'area locata erano stati rinvenuti “ordigni bellici” e non si era potuto procedere alla bonifica per la presenza al di sotto dello strato superficiale “di oltre un metro di rifiuti speciali e con presenza di metalli di vario tipo “(cfr.doc.11); tale assunto non è stato provato ed è anzi resistito dal contenuto della
Relazione del Carabinieri del 7.6.2012, che riporta, di contro, l'autorizzazione alla bonifica n.69 rilasciata a in data 27.3.2012. CP_4
In ogni caso deve escludersi che la statuizione del tribunale si sia basata su una circostanza nuova e sulla quale le parti non avevano avuto modo di interloquire. Inoltre non sono state prospettate in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere qualora il contraddittorio sulla predetta Pt_1 questione (la realizzazione e l'esatta collocazione della piscina) fosse stato tempestivamente attivato
(non essendo tali i documenti che ha deciso comunque di non produrre in primo grado, pur Pt_1 avendone la disponibilità). Deve escludersi pertanto la violazione dell'art.101 c.p.c. e la sussistenza del dedotto vizio di ultrapetizione per aver posto a base della decisione una prova non dedotta dalle parti.
Con ulteriore motivo l'appellante ha assunto l'erroneità della decisione laddove era stata respinta la domanda di invalidità del contratto di locazione per la presenza di ordigni bellici e rifiuti speciali. Ha poi rappresentato, in relazione ai rapporti intercorsi fra e l'avv. che gli stessi dovevano Pt_3 CP_3 ritenersi irrilevanti ai fini della affermata invalidità del contratto di locazione (nel senso che la fondatezza della domanda di invalidità della locazione non poteva essere contestata per il fatto che nel contratto stipulato nel 2005- nel quale era subentrata nel 2010 l'avv. Parte_1 CP_3 aveva accettato il terreno “ nello stato in cui si trovava”.)
Le censure non meritano accoglimento. Non vi è alcuna prova che il bene fosse inidoneo alla locazione all'atto di instaurazione del rapporto contrattuale tra e l'avv. in data Pt_3 CP_3
18.4.2005: è provato, di contro, che dapprima il e dopo di lui l'appellante hanno CP_3 Parte_1 preso in consegna l'immobile senza effettuare alcuna contestazione alla locatrice. Sul punto va evidenziato che il “degrado” dell'area e la presenza di scarichi abusivi era stata già segnalata dal conduttore avv. che aveva imputato a terzi la responsabilità dello sversamento ed aveva CP_3 provveduto anche alla recinzione del suolo e ad effettuare opere di superficiale pulizia del terreno previa comunicazione alla locatrice e al Sindaco del comune di Bacoli (come si evince dai documenti prodotti); ma certamente era ignota al conduttore la presenza di un ordigno bellico, riscontrata solo nel 2012 all'esito di opere di scavo - non autorizzate - realizzate da L'originario conduttore Parte_1
e, a maggior ragione, la sua avente causa che ha accettato il bene locato nello stato in Parte_1 cui risultava al momento della consegna - non è legittimata a chiedere l'accertamento della invalidità ab origine del contratto di locazione. Tenuto altresì conto il aveva detenuto il bene per un CP_3 lungo periodo e che in qualità di proprietaria confinante del suolo, aveva dichiarato- Pt_1 subentrando nel rapporto di locazione - di ben conoscerne lo stato. È, infatti, provato per tabulas che la presenza dei rifiuti e materiali di risulta nel suolo fosse nota o, comunque, conoscibile da Pt_1 per essere stati gli stessi già oggetto di rinvenimento - e successiva rimozione - da parte del precedente conduttore, nella cui posizione contrattuale è succeduta;
ed infatti aveva corrisposto al Pt_1
l'importo complessivo di euro 205.000,00 anche “per le opere di miglioramento del suolo, CP_3 costituite da opere di pulizia, sterramento, livellamento e sistemazione della recinzione”(cfr. art.3 dell'atto di transazione del 22.7 2010). è subentrata nel contratto di Parte_8 Parte_1 locazione stipulato da e l'avv. ha accettato i terreni nello stato in cui si trovavano, Pt_3 CP_3 giusta il disposto dell'art.4 dell'accordo transattivo trilaterale del 22.07.2010 e dell'art.5 del contratto di locazione del 18.04.2005. In merito va richiamato il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo il quale nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi mentre la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione ( Cass. n. 14067/2023; Cass.14731/2018) e che ove poi il conduttore abbia riconosciuto in contratto l'idoneità del bene locato all'uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, è irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte del conduttore. In casi siffatti deve invero escludersi la risoluzione del contratto per colpa del locatore, essendo, in sostanza, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione di detti vizi e all'autonomia delle parti la valutazione di quelli che non rendono impossibile il godimento del bene”;
e che una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui é stato locato (
Cass.n.8303/2008).
Nel caso di specie la conduttrice ha verificato, dandone atto nelle due scritture del 22.7.2010 Pt_1 con le quali è subentrata nel contratto di locazione (ove era richiamato il contratto CIC – del CP_3
18.4.2005) la caratteristiche dell'immobile, tecnicamente adatto allo svolgimento dell'attività che intendeva esercitarvi;
pertanto non può dedurre l'invalidità originaria del contratto. Come correttamente evidenziato in sentenza “non risultava la prova che il bene si presentasse inidoneo alla locazione alla data dell'inizio della stessa (18/4/2005); non è provato invero che il bene a detta data presentasse rifiuti nel sottosuolo e diversi ordigni bellici tali da rendere lo stesso inidoneo all'uso commerciale contemplato in contratto”.
A ciò va aggiunto che la presenza di altri ordigni bellici e/o di rifiuti tossici non è stata mai dimostrata dalla parte appellante. Il motivo va pertanto respinto.
L'ultimo motivo di appello, relativo alla chiamata in causa del terzo disposta dal CP_3 tribunale ex art.107 c.p.c., va del pari disatteso.
Secondo l'orientamento della S.C., a norma del combinato disposto di cui agli artt.107 e 270 c.p.c, il giudice "può" disporre l'intervento quanto ritiene che il processo si debba svolgere nei confronti di un terzo al quale la causa sia comune. L'ordine di intervento del giudice è diretto (non al terzo, ma) alla parte, che deve provvedere alla chiamata mediante citazione. Il giudice può ordinare
l'intervento per svariate ragioni (Cass. n. 707/2004, 4247/1978): non soltanto perché non può che pronunciarsi nei confronti di più parti, ma anche per garantire economia dei giudizi, ovvero unità e uniformità di decisione su rapporti connessi;
per tenere conto dell'interesse del terzo a tutelare le sue ragioni, indirettamente coinvolte nel processo. L'apprezzamento della opportunità di tale chiamata rappresenta una prerogativa esclusiva e discrezionale del giudice di merito, con la conseguenza che essa, se esercitata dal giudice di primo grado, è insindacabile da parte del giudice di appello e, a maggior ragione, dalla corte di legittimità (Cass. n. 7415/2015 e n. 22419//2008).
Considerato il preminente interesse pubblico, che la chiamata del terzo per ordine del giudice è diretto a perseguire, l'intervento può essere disposto senza incontrare ostacoli nel sistema delle preclusioni (che invece opera per la chiamata in causa ad iniziativa del convenuto o dell'attore) e, dunque, può essere disposto in qualsiasi momento non soltanto del giudizio di primo grado ma anche in quello di appello, salvo precisare che il giudice, per mezzo di questo istituto, non può correggere la supposta erronea vocatio in ius da parte attrice (Cass. n. 13908/2007). A seguito della chiamata in causa iussu iudicis, il terzo acquista la qualità di "parte" a prescindere dalla circostanza che nei suoi confronti siano proposte domande o che lo stesso, intervenendo, proponga domanda (Cass. n.
187/2003) e tale rimane per tutto il successivo svolgersi processuale salvo che non sia estromesso con sentenza del giudice di primo o di secondo grado. La chiamata in causa del terzo per ordine del giudice non comporta che a detto terzo debbano ritenersi automaticamente estese le domande e le conclusioni formulate nei confronti di altri soggetti processuali, occorrendo a tal fine una espressa manifestazione di volontà. Il terzo, se chiamato in causa dalla parte a cui è rivolto l'ordine del giudice di primo grado, deve essere presente in causa anche nei successivi gradi di giudizio (Cass. n.
2901/2008) ed assume nel processo una posizione processuale autonoma, che gli consente di proporre domande e difese senza riguardo allo stato della lite (cfr. Cass.31312/2023).
Nel caso in esame, in seguito alla chiamata in causa iussu iudicis di ha CP_3 Parte_1 formulato specifiche domande nei confronti del terzo, come riportate in premessa. Il rigetto di tali domande ha comportato la condanna della parte attrice soccombente al pagamento delle spese di lite
(condanna che, a norma dell'art. 91 c.p.c., non ha natura sanzionatoria, ma è conseguenza obiettiva della soccombenza). In merito giova evidenziare che le spese processuali sostenute dal terzo chiamato in causa iussu iudicis ex art. 107 del c.p.c , salvo che non ricorrano ragioni per la compensazione di esse, vanno poste a carico della parte soccombente e quindi dell'attore, a nulla rilevando che questi non abbia formulato domanda alcuna nei confronti del terzo (cfr. Cass.30771/2023). Ipotesi peraltro non configurabile nel caso di specie, tenuto conto delle specifiche domande formulate dall'appellante nei confronti del terzo chiamato.
Alle argomentazioni sopra riportate consegue il rigetto del gravame e la conferma della sentenza n.653/2020 del tribunale di OL.
Le spese del presente grado, poste a carico dell'appellante secondo soccombenza ex art.91 c.p.c., si liquidano come da dispositivo, sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1 e del valore della controversia (tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di Appello – scaglione da € 52.000,01 a € 260.000,00). In considerazione della natura della causa e delle questioni giuridiche e di fatto trattate, va fatta applicazione dei valori medi in relazione alle fasi di studio e decisionale, mentre per le ulteriori fasi - in ragione della limitata attività processuale svolta - ci si discosta da tali parametri. Va disposta l'attribuzione all'avv,
Stanislao Giammarino stante la dichiarazione ex art. 93 c.p.c. resa in comparsa di costituzione.
Deve, infine, darsi atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.

P.Q.M.

La Corte di Appello di OL, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei Parte_1 confronti di e avverso la sentenza del Tribunale di OL n. Controparte_1 CP_3
653/2020, pubblicata in data 21/1/2020, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna al pagamento, in favore di , delle spese di lite del Parte_9 Controparte_1 presente grado di giudizio, che liquida in € 11.198,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali pari al 15%, oltre I.V.A. e C.P.A,. come per legge;

c) condanna al pagamento, in favore di delle spese di lite del presente Parte_9 CP_3 grado di giudizio, che liquida in € 11.198,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali pari al 15%, oltre I.V.A. e C.P.A,. come per legge, con attribuzione all'avv. Stanislao Giammarino.
Da'atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°,
L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in OL, nella camera di consiglio del 3 giugno 2025
Il Presidente dott. Giuseppe De Tullio
Il Consigliere estensore dott.Rosanna De Rosa
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