N. R.G. 1917/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1917/2022 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. MANNESCHI MARCO, Parte_1 C.F._1 dell'Avv. BALDO CINZIA e dell'Avv. FALCINELLI LAURA

APPELLANTE/I nei confronti di
(CF ) (CF Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
con il patrocinio dell'Avv. BRILLI CORRADO (CF ) e C.F._3 C.F._4 dell'Avv. VAGNONI PAOLO
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. CANDI SABRINA (CF _3 C.F._5
) C.F._6

APPELLATO/I
* Alla quale è riunita la causa civile di II grado iscritta al n. r.g. 1968/2022 promossa da
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. CANDI SABRINA (CF _3 C.F._5
) C.F._6 nei confronti di
(CF ) (CF Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
con il patrocinio dell'Avv. BRILLI CORRADO (CF ) e C.F._3 C.F._4 dell'Avv. VAGNONI PAOLO
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. MANNESCHI MARCO, Parte_1 C.F._1 dell'Avv. BALDO CINZIA e dell'Avv. FALCINELLI LAURA APPELLATI pagina 1 di 21 avverso la sentenza n. 993/2022 emessa dal Tribunale di Arezzo e pubblicata il 29/09/2022
CONCLUSIONI
In data 9-29.10.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per : “affinchè l'Ecc.ma Corte di Appello In tesi: in accoglimento dell'appello Parte_1 svolto dalla Sig.ra (e nel punto dal OM. ed in riforma della impugnata sentenza Parte_1 _3 del Tribunale Civile di Arezzo n. 993/2022, emessa in data 29.09.2022 e notificata in data 30.09.2022 emessa nella causa iscritta a ruolo con N. R. G. 995/2019, - Voglia: previa revoca della dichiarazione di nullità dell'atto di compravendita rogato per Notaio Dott. Per_1
del 2.3.10 - rep. n. 58775 - racc. 12675, avente ad oggetto una unità immobiliare posta Per_2 in Arezzo Loc. Chiassa Superiore 28/A costituita da porzione di fabbricato ad uso civile abitazione distinta al NCEU del Comune di Arezzo Sez. A dal F.7 Part. 49, e previa dichiarazione di piena validità ed efficacia dell'atto medesimo, Voglia respingere tutte le domande avanzate e riproposte, anche in subordine, da parte dei Sig.ri nel giudizio di primo grado. Con Parte_2 vittoria di spese ed onorari del primo e del presente grado di giudizio;
In ipotesi di conferma della pronuncia di nullità dell'atto di compravendita di cui è questione, - in parziale riforma della sentenza impugnata, Voglia respingere la domanda avanzata dagli attori per conseguire il rimborso di tutte le spese sostenute per l'acquisto del bene nonché degli ulteriori costi “… relativi alla unità immobiliare posta in Arezzo Loc. Chiassa Superiore 28/a”, in quanto non provata;
in denegata ipotesi voglia rideterminare, sulla base di quanto la Ecc.ma Corte riterrà effettivamente provato, la eventuale somma dovuta a tale titolo;
- sempre nella ipotesi di conferma della pronuncia di nullità o risoluzione del contratto di compravendita, in parziale riforma della sentenza impugnata , ai sensi degli art. 40 L. n. 47/85 ed art. 1418 c.c.,Voglia accogliere, per le motivazioni esposte nell'atto di appello della Sig. la domanda riconvenzionale avanzata Parte_1 dalla esponente per conseguire , ex art. 2041 c.c., l'indennizzo per l'occupazione del proprio immobile e per l'effetto Voglia condannare i Sig.ri al pagamento della Parte_2 somma di €. 50.000,00 o della diversa somma, maggiore o minore, che dovesse risultare di giustizia. In via istruttoria si reitera la richiesta di ammissione di tutte le istanze istruttorie formulate nella memoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. depositata nel giudizio di primo grado. Sempre nella denegata ipotesi di conferma, anche parziale, della sentenza di primo grado la Ecc.ma Corte di Appello: - accertato e dichiarato che il OM. è titolare passivo dell'azione di responsabilità _3 verso il medesimo svolta dalla Sig.ra -accertato e dichiarata la responsabilità Parte_1 professionale del OM. per aver indotto la Sig. a compiere dichiarazioni errate o _3 Parte_1 comunque non complete venendo meno al suo obbligo di diligenza e correttezza nello svolgimento del proprio incarico professionale;
Voglia respingere l'appello svolto dal OM. sul punto e _3 confermare le statuizioni concernenti la posizione del medesimo OM. e per l'effetto _3 condannare il terzo chiamato a rifondere la Sig.ra di quanto questa dovesse essere Parte_1 condannata a pagare agli attori per effetto delle statuizioni contenute nella sentenza impugnata. Con condanna al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio”.
Per : “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis: 1 ) In tesi: in _3 accoglimento dell'appello svolto dal OM (e nel punto dalla Sig.ra ed _3 Parte_1
pagina 2 di 21 in riforma della impugnata sentenza del Tribunale Civile di Arezzo n. 993/2022, emessa in data 29.09.2022 e notificata in data 30.09.2022 emessa nella causa iscritta a ruolo con N. R. G. 995/2019, - previa revoca della dichiarazione di nullità dell'atto di compravendita rogato per Notaio Dott. del 2.3.10 - rep. n. 58775 -racc. 12675, avente ad oggetto una Per_1 Per_2 unità immobiliare posta in Arezzo Loc. Chiassa Superiore 28/A costituita da porzione di fabbricato ad uso civile abitazione distinta al NCEU del Comune di Arezzo Sez. A dal F.7 Part. 49, e previa dichiarazione di piena validità ed efficacia dell'atto medesimo, respingere tutte le domande avanzate e riproposte, anche in subordine, da parte dei Sig.ri nel giudizio di Parte_2 primo grado. Con vittoria di spese ed onorari del primo e del presente grado di giudizio;
2) In ipotesi in riforma della sentenza del Tribunale di Arezzo n. 993/2022, depositata il 29.09 2022, notificata in data 30.09.2022. nell'ambito del giudizio N.R.G. 995/2019 - accertare e dichiarare, la carenza di legittimazione passiva del OM e/o carenza di titolarità passiva del _3 rapporto dedotto in giudizio, e conseguentemente dichiarare l'estromissione dello stesso dal presente giudizio, comunque respingere le domande di parte attrice perché infondate in fatto ed in diritto;
3) IN DENEGATA IPOTESI accertare e dichiarare la piena validità ed operatività delle clausole di manleva contenute sia nel contratto preliminare che nel rogito in cui gli acquirenti dichiarano di rilevare indenne la venditrice e di rinunciare ad ogni azione risarcitoria nei suoi confronti relativamente al mancato rilascio della concessione in sanatoria de quo, e per l'effetto accertare e dichiarare l'infondatezza della chiamata in causa del OM. casi stante la _3 validità ed operatività delle predette clausole. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
Per : “Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, Parte_3 adversis reiectis, nel merito respingere integralmente l'appello proposto da , Parte_1 avverso la sentenza n. 993/2022, emessa dal Tribunale di Arezzo, in persona del Giudice Dott. Fabrizio Pieschi, in data 29.09.2022, depositata in pari data e notificata il 30.09.2022, perchè inammissibile e/o del tutto infondato in fatto e in diritto per quanto esposto e dedotto nella narrativa della comparsa di costituzione in appello e per quanto dedotto in prosieguo, respinger e integralmente l'appello proposto da , avverso la sentenza n. 993/2022, emessa dal _3 Tribunale di Arezzo, in persona del Giudice Dott. Fabrizio Pieschi, in data 29.09.2022, depositata in pari data e notificata il 30.09.2022, - che ha originato il giudizio n. 1968/2022 R.G. poi riunito al giudizio n. 1917/2022 R.G. - perchè inammissibile e/o del tutto infondato in fatto e in diritto per quanto esposto e dedotto nella narrativa della comparsa di costituzione in appello depositata nel giudizio n. 1968/2022 R.G. e per quanto dedotto in prosieguo e, per l'effetto, confermare la sentenza di primo grado in ogni sua parte, nessuna esclusa;
in ipotesi, a) accertare e dichiarare che, per quanto dedotto e prodotto in primo grado e riproposto ex art. 346 cpc in questo grado di giudizio, l'atto di compravendita rogato per Notar Dott. del 02.03.2010 – Per_1 Per_2 rep. n. 58775 – racc. 12675 – con cui (C.F.: ), nata il Parte_1 C.F._1
21.11.1949 ad Arezzo ed ivi residente in [...]n. 229/B ha venduto a e la unità immobiliare posta in Arezzo, Località Chiassa Controparte_1 Controparte_2
Superiore n. 28/A, costituita da una porzione di fabbricato ad uso civile abitazione distinto al N.C.E.U. del Comune di Arezzo, Sezione A dal Foglio 7, Particella 49 deve essere risolto ex art. 1489 c.c., con ogni conseguenziale effetto e, quindi, b) condannare, (C.F.: Parte_1
), nata il [...] ad [...] ed ivi residente in [...]C.F._1 pagina 3 di 21 n. 229/B aa) a restituire a e a la somma di € 133.000,00 Controparte_1 Controparte_2 pari al prezzo della suddetta compravendita a suo tempo corrisposta dagli acquirenti a Parte_1
, con gli interessi legali dal 03.03.2010, dì successivo alla stipulazione del contratto di
[...] compravendita, sino al saldo, bb) a rimborsare a e a Controparte_1 Parte_4 tutte le spese ed i costi da costoro sostenuti per l'acquisto del bene immobile con l'atto rogato per Notar Dott. del 02.03.2010 che ammontano ad € 2.100,00 di spese notarili, Per_1 Per_2 oltre agli interessi legali da dì del dovuto sino al saldo;
cc) a rimborsare a e a Controparte_1
tutti gli ulteriori costi da costoro sostenuti relativi alla unità immobiliare posta Controparte_2 in Arezzo, Località Chiassa Superiore n. 28/A (spese per lavori edili interni e di semplice finitura, spese per arredare l'appartamento, costo dell'acquisto della cucina e del bagno, spese per modificare e anche realizzare gli impianti, costo della polizza sul fabbricato e altri costi vari) nella misura di € 54.773,61 salvo quel più o quel meno che risulterà all'esito del giudizio, oltre agli interessi legali dal dì del dovuto sino al saldo;
in via istruttoria si insiste nelle richieste della Consulenza tecnica e degli interrogatori formali di e del OM. così Controparte_4 _3 come domandati nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 2) c.p.c. depositata nel giudizio di primo grado. Vittoria di spese, compensi professionali del presente grado del giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1 – Il giudizio di primo grado.
1.1. – e convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Parte_5 Controparte_2
Arezzo, , esponendo: Parte_1 di essere comproprietari dell'unità immobiliare, ad uso abitativo, ubicata in Arezzo, loc. Chiassa
Superiore n. 28/A, per averla acquistata, al prezzo di € 133.000,00, da , con atto di Parte_1 compravendita a rogito Notaio in data 2.3.2010 (Rep. 58775; Racc. 12675); Persona_3 che, a seguito di relazione tecnica redatta dal geom. avevano riscontrato la Controparte_5 mancanza di conformità urbanistica del bene a causa della presenza di alcune opere abusive, non suscettibili di sanatoria;
che, in particolare, era stata accertato che alcune porzioni del fabbricato si trovavano ad una distanza inferiore a 10 metri dall'argine del torrente Chiassa, con conseguente violazione dell'art. 10 del R.D. n. 523/1904; che, in data 9.8.1999, era stata presentata, da , istanza di concessione in sanatoria Parte_1 ex art. 13 della l.n. 47/1985 “per le opere di straordinaria manutenzione eseguite nel retro dell'abitazione in oggetto”; che, il Comune di Arezzo, con provvedimento adottato in data 19.4.2000, aveva rigettato l'istanza
“per contrasto con l'art. 10 del regolamento edilizio per mancanza della minima documentazione necessaria per l'esame già richiesta e mai pervenuta”;
pagina 4 di 21 che, come si evinceva dalla nota istruttoria del 22.9.1999, il aveva contestato il fatto che CP_6 le opere abusive, oggetto dell'istanza di concessione in sanatoria, fossero state realizzate in epoca precedente al 1967, contrariamente a quanto dichiarato dall'istante;
che, in ogni caso, tali opere non potevano essere regolarizzate perché ricadevano in una zona di inedificabilità assoluta, come sancito dall'art. 96 del R.D. 523/1904;
che, nell'atto di compravendita del 2.3.2010, aveva reso dichiarazioni mendaci, Parte_1 affermando che il procedimento di rilascio della concessione in sanatoria era ancora pendente quando, invece, la relativa istanza era stata rigettata con provvedimento del 19.4.2000;
che, inoltre, le opere accertate dalla Polizia Municipale in occasione del sopralluogo del 16.6.1999 non erano precedenti al 1967 e, pertanto, non potevano essere sanate;

che, pertanto, il contratto di compravendita doveva essere dichiarato nullo ex art. 40, comma 2, della l.n. 47/1985;
che, in ogni caso, sussistevano anche i presupposti per la risoluzione del contratto ex art. 1489
c.c., in quanto: a) gli acquirenti non erano al corrente delle difformità dell'immobile, anche in ragione della falsità delle dichiarazioni rilasciate dalla venditrice nel contratto;
b) il bene non era sanabile ma era passibile di ordinanza di demolizione;
che, dunque, gli attori avevano diritto alla restituzione del prezzo di € 133.000,00 maggiorato dagli interessi legali, al rimborso delle spese sostenute per l'acquisto dell'immobile (pari ad €
2.100,00) nonché per la sua ristrutturazione ed arredamento (pari ad € 54.773,61), oltre che al risarcimento dei danni subiti, proponendo apposita domanda per ottenere la condanna della convenuta al pagamento dei suddetti importi.
1.2. – Radicatosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio , contestando Parte_1 integralmente le domande proposte dagli attori;
in particolare, la convenuta rilevava che, alla luce di quanto affermato da Cass. civ., S.U., n. 8230/2019, l'atto di vendita in questione, riportando la dichiarazione del proprietario attestante la realizzazione dell'immobile in data anteriore all'1.9.1967, non poteva essere considerato nullo, mentre nessuna rilevanza poteva attribuirsi alla dichiarazione relativa alla concessione in sanatoria presentata nel 1999, che concerneva modifiche non sostanziali del fabbricato eseguite nel 1993, in quanto la stessa non rappresentava il titolo in base al quale l'edificio era stato costruito, titolo che era rappresentato dalla licenza edilizia n. 146 del 10.3.1953 (e, quindi, antecedente al 1967); evidenziava, inoltre, che non sussistevano i presupposti per l'applicazione dell'art. 1489 c.c., dal momento che il vincolo di inedificabilità derivava da una norma di legge che, esplicando efficacia erga omnes, doveva ritenersi conosciuta, secondo l'ordinaria diligenza, dagli acquirenti;
peraltro, essi avevano affermato di essere a conoscenza della presentazione dell'istanza di concessione in sanatoria, oltre che delle pagina 5 di 21 conseguenze relative al mancato rilascio, rinunziando, al riguardo, a qualsiasi pretesa, anche di carattere risarcitorio, nei confronti della venditrice;
eccepiva, altresì, l'infondatezza anche della domanda di risarcimento danni proposta dagli attori, in quanto non provata, e svolgeva domanda riconvenzionale, nel caso di accoglimento della domanda di nullità o di risoluzione del contratto, per ottenere il pagamento dell'indennizzo ex art. 2041 c.c., parametrato al valore locativo del bene, quantificato in € 500,00 mensili. Chiedeva, infine, l'autorizzazione alla chiamata in causa del geom. , da lei incaricato della presentazione dell'istanza di concessione in sanatoria e _3 della redazione della relazione tecnica in vista della stipula della compravendita, per essere da questi manlevata nell'ipotesi di condanna. In particolare, deduceva che il tecnico aveva omesso di informarla dell'esito negativo della predetta istanza, di talché, al momento della stipula del rogito, ella aveva confidato che la pratica fosse ancora in istruttoria.
1.3. – Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva in giudizio , contestando le _3 domande proposte nei suoi confronti;
nello specifico, il terzo chiamato rilevava che tutte le parti dell'atto di compravendita erano consapevoli dell'esito negativo del procedimento volto al rilascio della concessione in sanatoria, tanto che, già nel preliminare di vendita, si era dato atto di tale circostanza ed i promissari acquirenti avevano rinunciato a far valere ogni pretesa risarcitoria al riguardo, anche perché del rigetto dell'istanza si era tenuto conto ai fini della determinazione del prezzo.
1.4. – All'esito dell'istruttoria, articolatasi nell'assunzione di prove documentali, il Tribunale di
Arezzo, con sentenza n. 993/2022 pubblicata il 29.9.2022, accoglieva le domande proposte dagli attori, dichiarando la nullità del contratto di compravendita e condannando al Parte_1 pagamento della somma di € 189.873,21, oltre interessi legali;
rigettava, inoltre, la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta e, in accoglimento della domanda di manleva proposta da quest'ultima, condannava a rifondere alla stessa quanto corrisposto agli attori. _3
Le spese seguivano la soccombenza.
1.4.1. – In particolare, per quanto concerneva la domanda di nullità del contratto di compravendita, il primo giudice rilevava che la in data successiva al 1967, aveva Parte_1 realizzato un ampliamento nel prospetto tergale del fabbricato di m. 4,5x5,5, sul lato del torrente
Chiassa, con avanzamento fino ad una distanza di m. 4,8 e 7,10 dal piede dell'argine, costituito da una gabbionata di protezione al torrente stesso. Tale ampliamento non risultava autorizzato da alcun titolo abilitativo, così come emergeva dal verbale del 16/06/1999 della Polizia Municipale.
In proposito, alcuna rilevanza poteva attribuirsi alla dichiarazione rilasciata dall'usufruttuaria
, secondo la quale l'opera era stata realizzata in epoca anteriore al 1967, in quanto in Parte_6 contrasto con le risultanze del verbale di accertamento redatto, il 16.6.1999, dalla Polizia
pagina 6 di 21 Municipale, dotato di efficacia probatoria privilegiata.
La zona in questione, inoltre, è gravata dal vincolo di cui al R.D. 523/1904, ragion per cui l'intervento edilizio rientrava nella fascia di rispetto e di inedificabilità assoluta di cui all'art. 96, lett. f, del menzionato testo normativo, di talché lo stesso non era suscettibile di sanatoria.
Peraltro, l'istanza di concessione in sanatoria era stata rigettata dal , con la Controparte_7 conseguenza che il contratto di compravendita, in quanto avente ad oggetto un bene incommerciabile, doveva essere considerato nullo “a prescindere dalla questione relativa alla falsità delle dichiarazioni rese dalla convenuta, e contenute nel contratto stesso, concernenti la pendenza della sanatoria per altre opere di manutenzione straordinaria (modifica della sagoma di un ripostiglio, spostamento di una scaletta, tettoie), diverse da quella in esame” (pag. 6), anche in considerazione del fatto che, secondo il primo giudice, la “portata potenzialmente dirompente” della sentenza delle Sezioni Unite n. 8230/2019, sarebbe stata “neutralizzata” da successivi arresti della giurisprudenza di legittimità (pag. 8).
In ordine all'eventuale sanabilità dell'abuso, alcun valore poteva essere attribuito al parere reso dalla Regione Toscana – Direzione Difesa del Suolo e protezione civile Settore genio Civile
Valdarno Superiore – su richiesta della convenuta, avente tale atto valenza meramente consultiva.
1.4.2. – Pertanto, alla declaratoria di nullità dell'atto di compravendita seguiva la condanna della convenuta alla restituzione del prezzo (oltre interessi legali con decorrenza dal 3.3.2010) nonché al rimborso delle spese sostenute dagli attori per la stipula del contratto e per l'esecuzione degli interventi di ristrutturazione dell'immobile, il tutto per complessivi € 189.873,21.
Non poteva, invece, accogliersi l'ulteriore domanda di risarcimento danni, in quanto indimostrata.
1.4.3. – Andava, altresì, respinta la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta, stante il carattere sussidiario dell'azione ex art. 2041 c.c.
1.4.4. – Meritevole di accoglimento era, invece, la domanda di manleva proposta dalla Parte_1 nei confronti del per avere questi erroneamente attestato, nella relazione tecnica _3 propedeutica all'atto di compravendita, la regolarità urbanistica dell'immobile.
Al riguardo, alcuna rilevanza poteva attribuirsi alla dichiarazione, contenuta nel definitivo di compravendita, con cui gli acquirenti avevano rinunciato a far valere qualsiasi pretesa risarcitoria e/o a richiedere la riduzione del prezzo, nel caso di rigetto dell'istanza di concessione in sanatoria, giacché la stessa “equivale ad una dichiarazione di convalida di un contratto nullo, la quale è inammissibile ex art. 1423 del c.c.” (pag. 14).
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello , per i seguenti motivi: Parte_1
pagina 7 di 21 1) con il primo, rilevava che l'immobile oggetto dell'atto di compravendita del 2.3.2010 era stato edificato in forza della licenza edilizia rilasciata nel 1953, di talché aveva errato il tribunale nel considerare mendace la dichiarazione della venditrice che attestava che l'edificio era stato costruito prima dell'1.9.1967.
Inoltre, il primo giudice aveva errato nel ritenere che l'incommerciabilità di un immobile fosse configurabile anche solo in presenza di “modifiche nella sagoma o nel volume rispetto a quelle preesistenti”, così discostandosi da quanto sancito dalle Sezioni Unite, nella sentenza n.
8230/2019, le quali avevano escluso che la distinzione tra variazioni essenziali e non essenziali potesse avere rilievo in ordine alla sanzione della nullità dell'atto di trasferimento inter vivos, la quale doveva qualificarsi come nullità di carattere testuale.
Pertanto, dal momento che il titolo esisteva realmente (essendo l'edificio stato costruito prima del
1967, come da dichiarazione della venditrice contenuta nel contratto definitivo) ed era riferibile proprio all'immobile oggetto di compravendita, aveva errato il tribunale nel dichiarare la nullità dell'atto sul presupposto del carattere abusivo del bene.
D'altra parte, alcuna rilevanza poteva essere attribuita al rigetto dell'istanza di concessione in sanatoria, la quale era stata determinata non già dall'accertamento che l'ampliamento del fabbricato fosse stato realizzato dopo il 1967, bensì dal mancato riscontro alla richiesta di integrazione documentale in relazione all'esecuzione di opere diverse dal predetto ampliamento.
Per converso, le foto aree versate in atti dimostravano che tale ampliamento era preesistente al
1967, mentre alcun valore poteva essere attribuito al verbale della Polizia Municipale del
16.6.1999, che si era limitato a riportare le dichiarazioni della secondo cui “il vano Parte_1 accessorio, la tettoia dei due edifici ed il muro di recinzione costruito sopra le gabbionate” erano
“esistenti già prima dell'anno 1967” e sugli erano stati realizzati “nel 1993, interventi edilizi di ristrutturazione eseguiti senza aver richiesto il prescritto titolo autorizzativo”.
2) Con il secondo, denunciava l'erroneità della decisione nella parte in cui aveva accolto la domanda, proposta dagli attori, volta ad ottenere il rimborso delle spese sostenute per l'atto di vendita e per gli interventi eseguiti sull'immobile.
Difatti, tale domanda si fondava unicamente su fatture, tutte contestate, in relazione alle quali il tribunale aveva omesso qualsiasi verifica in ordine all'effettiva esecuzione delle opere in esse indicate ed alla congruità dei relativi importi.
3) Il tribunale aveva anche errato nel rigettare la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta, non sussistendo alcuna altra azione che ella avrebbe potuto esercitare per far fronte alla diminuzione patrimoniale subita, consistita nell'ottenere la restituzione di un immobile che aveva un valore inferiore rispetto a quello della compravendita (e per il quale era stata anche pagina 8 di 21 condannata a rimborsare agli attori gli interventi di ristrutturazione sullo stesso eseguiti) e senza nulla ricevere per il mancato godimento protrattosi per dodici anni.
2.2. – Proponeva, altresì, appello , articolando le seguenti censure: _3
1) il tribunale aveva errato nel ritenere che l'istanza di concessione in sanatoria fosse stata rigettata per essere le opere state realizzate successivamente al 1967 quando, invece, il provvedimento di diniego si fondava sul mancato riscontro alla richiesta di integrazione documentale proveniente dal CP_6
2) La sentenza impugnata era errata anche nella parte in cui aveva ritenuto irrilevante la dichiarazione rilasciata dall'usufruttuaria – circa la realizzazione delle opere prima del Parte_6
1967 – sia perché la stessa era la dante causa di (a cui aveva venduto la nuda Parte_1 proprietà dell'immobile) sia perché tale dichiarazione non era in alcun modo contrastante con la relazione della Polizia Municipale di Arezzo del 16.6.1999, in cui non era contenuto alcun accertamento in ordine all'epoca di realizzazione degli interventi edilizi.
Peraltro, anche la documentazione fotografica in atti ed il parere reso dalla Regione Toscana confermavano che le opere erano state realizzate prima del 1967.
3) Il tribunale non aveva considerato che l'atto di compravendita conteneva la dichiarazione della venditrice circa il fatto che le opere fossero state realizzate prima del 1967, il che era sufficiente ai fini della validità dell'atto ai sensi della l.n. 47/1985.
Inoltre, il parere reso dalla Regione Toscana aveva accertato la “compatibilità idraulica” del fabbricato in questione con la disciplina del R.D. 523/1904 (cfr. atto di appello, pag. 14)
4-5) Il tribunale aveva erroneamente affermato la nullità dell'atto di compravendita sul presupposto che il fabbricato fosse stato realizzato ed ampliato dopo il 1967, omettendo di considerare: 1) la licenza edilizia numero 146 del 53 del 10.3.1953; 2) il parere della Regione
Toscana; 3) la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà proveniente da;
4) la Parte_6 dichiarazione di contenuta nel rogito dott. Notaio del 19.9.2003; 5) Parte_6 Persona_4 le dichiarazioni di contenute nel verbale della Polizia Municipale del 16.6.1999. Parte_1
6) Il tribunale aveva confuso l'oggetto della dichiarazione di (concernente Parte_6
l'ampliamento del fabbricato realizzato prima del 1967) e le opere cui si riferiva l'istanza di concessione in sanatoria, che riguardavano la modifica della sagoma del locale ad uso ripostiglio, lo spostamento della scaletta esterna del resede, la costruzione della tettoia.
7) Il tribunale aveva errato nel ritenere che il parere reso dalla Regione Toscana avesse valenza meramente consultiva, omettendo di considerare che lo stesso “non può essere disatteso tout court, indipendentemente dal fatto che contenga una determina o che sia vincolante” (cfr. atto di appello, pag. 24).
pagina 9 di 21 8) La sentenza era sbagliata anche nella parte in cui aveva accolto la domanda di manleva nei confronti di esso _3
In particolare, contrariamente a quanto affermato dal tribunale, l'appellante non aveva attestato la regolarità urbanistica dell'immobile e, quindi, non poteva essere destinatario di alcuna azione volta a far valere la sua responsabilità professionale.
9) Il tribunale aveva mal interpretato la dichiarazione con la quale gli acquirenti, nell'atto di compravendita del 2.3.2010, avevano rinunciato “a chiedere qualsivoglia risarcimento, indennizzo
o riduzione della somma pattuita” nel caso di rigetto dell'istanza di sanatoria, ritenendo che la stessa equivalesse alla convalida di un contratto nullo, come tale inammissibile ex art. 1423 del c.c.
Difatti, il primo giudice non aveva considerato che la nullità si poneva su di un piano completamente diverso, con conseguente inidoneità delle azioni menzionate in tale dichiarazione a determinarne la convalida.
Per tali ragioni è stata formulata dagli appellanti richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.3. – Radicatosi il contraddittorio, ed nel Controparte_1 Controparte_2 costituirsi in giudizio, contestavano, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedevano per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.4. – Con ordinanza del 16.3.2023, veniva accolta l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
2.5. – Disposta la riunione dei due giudizi, la causa è stata trattenuta in decisione in data 9-
29.10.2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
3 – L'esame dei gravami.
3.1. – Il primo motivo dell'appello proposto da ed i primi sette dell'appello Parte_1 proposto da devono essere trattati congiuntamente, in quanto strettamente connessi _3 tra di loro.
3.1.1. – Non si può non prendere le mosse da quanto affermato dalle Sezioni Unite: “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione,
pagina 10 di 21 e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido
a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (cfr. Cassazione civile, Sez. Un., sentenza del 22.3.2019, n. 8230).
Con la citata pronuncia, le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto, esistente in giurisprudenza, tra la tesi c.d. “formale” (secondo cui le dichiarazioni prescritte dall'art. 40 della l.n. 47/1985 – concernenti gli estremi della concessione edilizia ovvero l'epoca di inizio delle opere di costruzione, se anteriori all'1.9.1967 - costituiscono requisito formale del contratto, sicché è la loro assenza
"che di per sè comporta la nullità dell'atto, a prescindere cioè dalla regolarità dell'immobile che ne costituisce l'oggetto", in altri termini: "l'irregolarità del bene non rileva di per sè, ma solo in quanto preclude la conferma dell'atto. Simmetricamente, la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico non rileva in sè, ma solo in quanto consente la conferma dell'atto", cfr. Cassazione civile, sent. n. 8147/2000) e quella c.d. “sostanziale” (secondo cui il contratto avente ad oggetto un bene irregolare dal punto di vista edilizio è affetto da nullità sostanziale. Ciò è stato ritenuto, anzitutto, sulla base dello scopo perseguito dalla norma, che è stato individuato in quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico;
inoltre, è stata posta in evidenza l'incongruità di un sistema che sanzioni con la nullità per motivi meramente formali atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico, o in corso di regolarizzazione, e consenta, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari;
cfr. ex plurimis Cass. sent. n. 23591/2013).
Nel risolvere il contrasto a favore della tesi c.d. “formale”, le Sezioni Unite sottolineano come “la nullità comminata dalle disposizioni in esame non può esser sussunta nell'orbita della nullità c.d. virtuale di cui all'art. 1418 c.c., comma 1, che presupporrebbe l'esistenza di una norma imperativa ed il generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili, e tale divieto, proprio come registra l'ordinanza di rimessione, non trova riscontro in seno allo jus positum, che, piuttosto, enuncia specifiche ipotesi di nullità”; questo perché “si è in presenza di una nullità che va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, secondo quanto ritenuto dalla teoria c.d. formale, con la precisazione essa ne costituisce una specifica declinazione, e va definita "testuale" (secondo una qualificazione pure datane in qualche decisione), essendo volta a colpire gli atti in essa menzionati”.
pagina 11 di 21 Perciò, l'art. 40 della l.n. 47/1985 stabilisce che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera.
Ne deriva che “in costanza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto […] non è previsto dalle disposizioni che la comminano,
e tenuto conto del condivisibile principio generale, affermato nei richiamati, precedenti, arresti della Corte, secondo cui le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicchè esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste” (cfr. Cass., sent. n. 8230/2019 cit.).
Per converso, nell'ipotesi di titolo inesistente e/o di dichiarazione mendace (riferita, cioè, ad un titolo inesistente), la sanzione non potrà che essere quella della nullità.
3.1.2. – Al fine di sgombrare il campo da ogni equivoco, giova considerare che la portata di tale pronuncia non risulta, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice, in alcun modo
“neutralizzata” dai successivi arresti della giurisprudenza di legittimità, dei quali il tribunale ha fornito un'interpretazione del tutto sbagliata, non avvedendosi che gli stessi si ponevano in perfetta continuità con quanto affermato dalle Sezioni Unite (cfr. Cass. civ. n. 28624/2019 onde
“nei negozi di trasferimento di diritti reali e di locazione finanziaria di beni immobili la difformità del titolo abilitativo alla costruzione dalla normativa urbanistica, specie se in materia di distanze, non integra di per sé sola una ragione di nullità, poiché - pur dovendosi escludere una pregiudiziale amministrativa e, quindi, l'onere di previa impugnativa degli atti amministrativi presupposti - la sanzione ex art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001, da qualificarsi come nullità "testuale", riguarda la mancata inclusione nell'atto negoziale degli estremi del titolo abilitativo, il quale deve essere realmente esistente e riferibile all'immobile, ma non anche la sostanziale illegittimità urbanistica del bene”; in termini anche Cass. civ. n. 7521/22).
Del resto, contrariamente a quanto sostenuto dal giudice di prime cure, non si è in presenza di alcuna “deriva formalistica”, bensì di un'interpretazione certamente aderente al testo normativo e, come tale, sicuramente condivisibile.
Destituita di fondamento è, poi, l'affermazione secondo cui l'impostazione delle Sezioni Unite porterebbe “all'assurdo di ritenere valido un atto recante delle menzioni prescritte dalla legge, ma avente ad oggetto un fabbricato (o parte di esso, come nella specie) abusivo, e di ritenere nullo un atto avente ad oggetto un fabbricato regolare, sia pur privo delle menzioni prescritte dalla legge (Cass, 23591/13; 28194/13; 25811/14; 18261/15). Conclusione, quest'ultima, del tutto
pagina 12 di 21 assurda in quanto si portatasi risolverebbe nell' incentivo alla formazione di atti recanti dichiarazioni false o, quantomeno, reticenti circa punti decisivi ai fini della formazione del consenso dell'acquirente” (cfr. sentenza impugnata, pag. 9).
Invero, non è ravvisabile alcun incentivo a rendere dichiarazioni mendaci, in quanto il massimo organo della nomofilachia ha precisato che “il dettato normativo indica che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera: ipotizzare, infatti, la validità del contratto in presenza di una dichiarazione dell'alienante che fosse mendace, e cioè attestasse la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma e finirebbe col tenere in non cale la finalità di limite delle transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi che la norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz'altro persegue, mediante la comminatoria di nullità di alcuni atti che li riguardano” (cfr. Cass. civ., S.U., n. 8230/2019, pag.
22).
Pertanto, la dichiarazione mendace va equiparata alla mancanza di dichiarazione, con conseguente nullità dell'atto di compravendita.
Inoltre, tale impostazione non è dissonante rispetto alla finalità di contrasto al fenomeno dell'abusivismo edilizio, in quanto, come precisato sempre dalle Sezioni Unite, l'interesse superindividuale ad un ordinato assetto del territorio resta salvaguardato dalle sanzioni amministrative e penali e, nel caso degli abusi più gravi, dal provvedimento ripristinatorio della demolizione (cfr. Cass. civ., S.U., n. 8230/2019, pag. 24-25).
Per quanto concerne, poi, l'ipotesi della mancanza di dichiarazione nel caso di immobili non abusivi, il deficit può essere sanato mediante l'atto di conferma ex art. 17 e 40 della l.n. 47/1985
(ratione temporis applicabile al presente giudizio).
3.1.3. – Ciò posto, mette conto di evidenziare che l'atto di compravendita del 2.3.2010 reca espressamente la dichiarazione, da parte della venditrice, che l'immobile, trasferito ai ER
“è stato edificato anteriormente all'1 settembre 1967”.
[...]
Ora, è certamente da escludere il carattere mendace di tale dichiarazione, laddove si consideri che, dalla stessa relazione tecnica prodotta dagli originari attori e da quella della Polizia Municipale del 16.6.1999 ad essa allegata (cfr. doc. 3), si evince che l'immobile fu costruito, dal precedente proprietario , in forza della licenza edilizia n. 146 del 10.3.1953. Persona_6
3.1.4. – Nessuna rilevanza, ai fini della validità dell'atto, può, invece, attribuirsi alla circostanza, dedotta dagli acquirenti, secondo cui l'ampliamento tergale del fabbricato ed il muro di sponda vennero realizzati dopo il 1967 – e che gli stessi non sarebbero sanabili secondo quanto disposto dal R.D. n. 523/1904 – nonché al rigetto dell'istanza di concessione in sanatoria presentata da pagina 13 di 21 il 9.8.1999 (concernente altre opere e cioè:

1- la modifica della sagoma del locale Parte_1 ad uso ripostiglio nel retro dell'abitazione;

2- lo spostamento di una scaletta esterna;

3- la costruzione di una tettoia sopra la porta di ingresso della cucina), fatti non menzionati nell'atto di compravendita (in cui, anzi, si dava atto che la pratica di sanatoria fosse ancora pendente).
Invero, come affermato dalla Suprema Corte: “in caso di compravendita di edificio realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, ai fini della validità del negozio traslativo è richiesta soltanto la sussistenza della dichiarazione dell'alienante della costruzione dell'immobile anteriormente alla data innanzi indicata, essendo irrilevante, ai fini della validità dell'atto, sia la presenza di modifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la falsità della dichiarazione del venditore circa l'assenza di interventi richiedenti titolo abilitativo” (cfr. Cassazione civile, ordinanza dell' 1.8.2023, n. 23394; in senso conforme anche Cass. civ. nn. 15587/2022 e n.
30425/2022).
Tale principio è stato coniato con riferimento alla fattispecie, del tutto sovrapponibile a quella per cui è causa, in cui il fabbricato oggetto dell'atto di compravendita aveva subito, in data successiva all'1.9.1967, sostanziali modifiche urbanistiche non autorizzate che avevano comportato un suo ampliamento.
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha precisato che “in un simile contesto, eventuali difformità rispetto allo stato di fatto originario risultano irrilevanti sotto il profilo della validità dell'atto - senza che al riguardo si riveli di una qualche utilità la distinzione in termini di variazioni essenziali
e non essenziali (cfr. Cass. n. 15587/2022)-, non incidendo sulla riferibilità ai beni della dichiarazione sostitutiva resa dalle venditrici e potendo produrre le loro conseguenze unicamente sul terreno della responsabilità contrattuale. Va inoltre escluso che la nullità del contratto possa derivare dalla non veridicità della dichiarazione con la quale le venditrici avevano attestato che successivamente al 1° settembre 1967 non erano state eseguite modifiche richiedenti il rilascio di apposito titolo abilitativo, essendo anche questo un aspetto estraneo all'àmbito di applicabilità della norma di cui all'art. 40, comma 2, L. n. 47 del 1985 e potenzialmente rilevante ai soli fini dell'affermazione di un'eventuale responsabilità contrattuale delle dichiaranti” (cfr. Cass. civ., n.
23394/2023, pag. 5-6).
Alla luce di tale principio, dal quale questa Corte non vede ragioni per discostarsi, eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario si presentano irrilevanti, in quanto ciò che interessa, ai fini della validità dell'atto, è la presenza, nel contratto di compravendita, della dichiarazione che l'immobile è stato costruito in data antecedente all'1.9.1967, il suo carattere veritiero e la sua riferibilità al bene oggetto del trasferimento.
pagina 14 di 21 Elementi che ricorrono, tutti, nella fattispecie in esame, il che impone la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui ha dichiarato la nullità del contratto di compravendita.
3.2. – Si tratta, a questo punto, di verificare se la non conformità urbanistica dell'immobile possa giustificare la domanda di risoluzione contrattuale ai sensi dell'art. 1489 c.c. riproposta, in questa sede, ex art. 346 c.p.c. dagli appellati e sulla quale il tribunale non si è pronunciato (perché ritenuta assorbita).
3.2.1. – Ebbene, per quanto concerne l'ampliamento tergale del fabbricato e la costruzione del muro di sponda, tali opere, ad avviso degli appellati, ricadrebbero in una zona di inedificabilità assoluta, secondo quanto stabilito dall'art. 96 del R.D. n. 523/1904.
Ora, per costante orientamento giurisprudenziale: “la presunzione assoluta di conoscenza del vincolo di inedificabilità gravante su un immobile ha efficacia "erga omnes" quando esso sia stato imposto dalla legge o da un atto avente portata normativa, quale il piano regolatore, nel quale il vincolo sia stato inserito” (cfr. Cass. civ., n. 19812/2004; in senso conforme anche Cass. civ. n.
1441/2024).
Principio certamente applicabile anche nel caso in esame, laddove si consideri che il divieto di inedificabilità deriva da una norma primaria, avente efficacia generale, come tale sicuramente conoscibile dagli acquirenti.

3.2.1.a – In ogni caso, la ha prodotto anche parere positivo, sia pure con alcune Parte_1 condizioni e prescrizioni, di “compatibilità idraulica” rilasciato dalla Regione Toscana – Direzione
Difesa del Suolo e Protezione Civile – in ordine agli interventi eseguiti sull'immobile di cui lamentano il carattere abusivo. Parte_2
Al riguardo, non può essere condivisa la sentenza impugnata nella parte in cui ha sminuito la valenza di tale parere ritenendolo “mero atto consultivo reso ai fini della eventuale demolizione, non contenente una determinazione della PA, di natura vincolante e, infine, condizionato alla presenza di sei requisiti” (cfr. sentenza impugnata, pag. 10).
Difatti, ha omesso il primo giudice di considerare che il parere in questione proveniva dall'autorità preposta alla tutela del vincolo idraulico e, quindi, da una fonte particolarmente qualificata, in relazione al quale, quindi, costituiva precipuo onere degli originari attori contestare gli eventuali profili di illegittimità.
Il che, tuttavia, non è avvenuto, essendosi costoro limitati ad affermare che il parere sarebbe stato reso su una relazione tecnica (redatta dal geom. , incaricato dalla Persona_7
che non sarebbe stata prodotta, quando, invece, la stessa risulta versata in atti quale Parte_1 allegato (doc. 6a) all'istanza presentata dalla alla Regione Toscana (doc. 6). Parte_1
pagina 15 di 21 Ebbene, dall'esame di tale relazione non emergono elementi che inducono a ritenere che il rilascio del parere possa essere stato fuorviato da una falsa rappresentazione della realtà fornita dal tecnico di parte, avendo egli fatto riferimento a documenti (quali le foto aree dell'area) certamente nella disponibilità anche dell'Ente, al fine di dimostrare la presenza dei manufatti in epoca anteriore all'1.9.1967.
Quanto, poi, alle prescrizioni e condizioni imposte dal parere, il loro contenuto non sembra richiedere un impegno eccessivo, anche sotto il profilo economico, per essere attuato, non avendo, peraltro, gli appellati sollevato alcuna obiezione in merito.

3.2.1.b. – Del resto, non può sottacersi come proprio la relazione tecnica prodotta dai ER
(doc. 3) si esprima in termini meramente dubitativi in ordine all'impossibilità di
[...] procedere alla sanatoria dell'immobile, limitandosi a rappresentare la necessità di “indagini più approfondite” e, comunque, evidenziando che “risulta indispensabile, pertanto, reperire all'attualità una preventiva autorizzazione/deroga da parte dell'ufficio regionale competente al fine del mantenimento delle strutture edificate abusivamente entro la fascia di vincolo”.
Anche nella nota del Ministero dei Lavori Pubblici del 30.9.1999, trasmessa al Controparte_7 nell'ambito del procedimento volto al rilascio della concessione in sanatoria richiesta dalla da un lato, si evidenziava l'assenza di “autorizzazioni idrauliche” per la costruzione del Parte_1 muro in cemento armato nella proprietà dell'odierna appellante, ma, dall'altro, si rappresentava che era “al momento in corso un approfondimento della situazione idraulica complessiva del tratto del torrente interessato, dalle cui risultanze potranno essere tratte le indicazioni circa i manufatti in questione”.
Il che, quindi, non escludeva (e non esclude) la possibilità di una regolarizzazione urbanistica dell'immobile.

3.2.1.c. – D'altra parte, non consta nemmeno che l'ampliamento del fabbricato (con il muro di sponda) sia stato eseguito successivamente all'1.9.1967.
Difatti, ha errato il primo giudice nel ritenere che la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa, in data 30.7.1999, da (secondo cui l'ampliamento in questione sarebbe stato Parte_6 realizzato nel 1957/1958) si ponesse in contrasto con il verbale della Polizia Municipale del
16.6.1999, in cui si dà atto unicamente delle dichiarazioni rilasciate agli operanti da Parte_1
(la quale avrebbe riferito che il “vano accessorio, la tettoia tra i due edifici ed il muro di
[...] recinzione costruito sopra le gabbionate [erano] esistenti già dal 1967”) e della impossibilità di accertare la data di costruzione dei predetti manufatti, non essendo tali dichiarazioni suscettibili di riscontro.
pagina 16 di 21 Peraltro, con la nota istruttoria del 22.9.1999, il si limitava esclusivamente a Controparte_7 chiedere chiarimenti alla circa l'epoca di costruzione delle opere, senza in alcun modo Parte_1 prendere posizione sull'epoca della loro realizzazione.
Pure il parere pro veritate prodotto dagli appellati si esprime in termini meramente dubitativi circa la non commerciabilità del fabbricato, ritenendo che la possibilità di procedere al suo trasferimento “passa necessariamente per il preventivo accertamento i) della data di realizzazione degli abusi (se avvenuta prima del 1° settembre 1967 l'immobile sarebbe sicuramente commerciabile anche se resterebbe abusivo) e ii) che quanto realizzato in corpo di fabbrica separato (dopo il 1° settembre) non possa definirsi immobile autonomo” (cfr. doc. 36).
Ebbene, con riferimento all'ampliamento tergale ed al muro di sponda (che costituiscono gli abusi edilizi più significativi in quanto ricadenti in una presunta area di inedificabilità), i Parte_7 non hanno dimostrato né l'epoca della loro realizzazione né, tanto meno, che gli stessi
[...] costituiscano un edificio autonomo, così non assolvendo al loro onere probatorio (cfr. Cass. civ. n.
5182/2025; n. 29367/2011).
3.2.2. – Sotto altro versante, non possono gli acquirenti neppure dolersi della dichiarazione, rilasciata dalla nell'atto di compravendita, in cui si dava atto della “pendenza” del Parte_1 procedimento di sanatoria (quando, invece, la relativa istanza era stata rigettata con provvedimento del 19.4.2000).

3.2.2.a. – In primo luogo, è necessario considerare che, nel contratto definitivo del 2.3.2010, i dichiaravano di essere perfettamente a conoscenza non solo del contenuto Parte_2 dell'istanza (che concerneva:

1- la modifica della sagoma del locale ad uso ripostiglio nel retro dell'abitazione;

2- lo spostamento di una scaletta esterna;

3- la costruzione di una tettoia sopra la porta di ingresso della cucina) ma anche delle conseguenze relative al mancato rilascio della sanatoria, rinunziando a “richiedere qualsivoglia risarcimento, indennizzo o riduzione della somma pattuita quale prezzo”.
In tal modo, essi manifestavano la loro sostanziale indifferenza all'esito del procedimento di sanatoria, di talché non possono ora dolersi del suo mancato accoglimento.

3.2.2.b. – In secondo luogo, nel contratto preliminare del 23.12.2009, si dava espressamente atto del fatto che il non aveva (ancora) rilasciato la concessione in sanatoria e, Controparte_7 ciononostante, la parte acquirente si obbligava all'acquisto “tenendo indenne parte venditrice da qualsivoglia richiesta risarcitoria” nell'eventualità di rigetto dell'istanza; inoltre, le parti dichiaravano che il prezzo pattuito era stato “concordemente adeguato al verificarsi di tale eventualità”.
pagina 17 di 21 Pertanto, non possono gli acquirenti richiedere la risoluzione del contratto, dal momento che il mancato rilascio della concessione in sanatoria non ha determinato alcuna alterazione dell'equilibrio contrattuale, in ragione del fatto che il prezzo era stato pattuito anche tenendo conto di tale eventualità.
È da ritenere, quindi, che anche nell'ipotesi in cui fossero stati informati del rigetto dell'istanza di sanatoria, essi avrebbero accettato di concludere comunque il contratto, in quanto la possibilità dell'esito negativo della predetta istanza era stata espressamente contemplata in contratto.

3.2.2.c. – In ogni caso, giova considerare che la concessione in sanatoria sia stata rigettata non già per l'insanabilità delle irregolarità urbanistiche, bensì per il mancato riscontro, da parte della alla richiesta di integrazione documentale. Parte_1
Ne consegue che la possibilità di ottenere la sanatoria non è in alcun modo pregiudicata, ben potendo l'istanza essere ripresentata.
Del resto, non risulta neppure che gli acquirenti abbiano avviato un nuovo procedimento per l'ottenimento del permesso di costruire in sanatoria, ricevendo un provvedimento di diniego da parte della Pubblica Amministrazione.
3.2.3. – Né possono gli appellati utilmente invocare l'orientamento giurisprudenziale secondo cui:
“in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo” (cfr. Cassazione civile, sentenza del
28.2.2007, n. 4786/2007).
Nella specie, anche a voler ritenere ancora esistente il potere repressivo della PA, le difformità
(con specifico riferimento al muro di sponda ed all'ampliamento tergale), da un lato, erano conoscibili dai compratori perché discendenti direttamente dal R.D. n. 523/1904 e, dunque, da un atto avente valenza generale e, dall'altro, era state dichiarate in contratto (con specifico riferimento a quelle oggetto dell'istanza di concessione in sanatoria), tenendosene conto ai fini della determinazione del prezzo.
Al riguardo, se è vero che nel contratto non era stata menzionata la problematica connessa all'ampliamento tergale (ed al muro di sponda) del fabbricato, è altrettanto vero che “l'art. 1489 cod. civ., che ha riguardo alla diversa ipotesi di cosa venduta gravata da oneri reali o personali
pagina 18 di 21 non apparenti, non è invocabile quando ad essere taciuto è un vincolo derivante da norma imperativa” (cfr. Cass. civ., n. 13496/2005).
Principio certamente applicabile anche alla fattispecie per cui è causa, dato il carattere imperativo delle disposizioni contenute nel R.D. n. 523/1904.
Per giunta, la concessione in sanatoria aveva ad oggetto opere meramente pertinenziali, ben individuate, e, pertanto, non poneva in discussione la conformità urbanistica della restante parte del fabbricato.
In proposito, la Suprema Corte ha affermato che “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 L. n. 47 del 1985, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando è stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l'oblazione e la pratica non sia stata definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso” (Corte di cassazione, n.
11659/2018; in senso conforme cfr. pure Cass. civ., n. 34/2024).
Anche tale principio è applicabile al caso in esame, in quanto lo stesso consente di escludere, nel caso di abusi edilizi secondari, la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto (preliminare o definitivo), non risultando integrato il presupposto della gravità dell'inadempimento ex art. 1455
c.c.
3.3. – Quanto alle istanze istruttorie reiterate dagli appellati, le stesse non possono essere ammesse, non avendo la parte dedotto alcunché in punto di loro decisività e rilevanza.
Invero, i motivi di appello concorrono a determinare l'oggetto del relativo giudizio e, per questo profilo, incidono sullo stesso esercizio del potere d'impugnazione, non potendosi considerare proposti all'esame del giudice del gravame i capi della sentenza di primo grado che non siano stati in concreto oggetto di specifiche censure nell'atto di appello. Pertanto, la parte non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza è stata respinta o dolersi della omessa pronuncia al riguardo (cfr. Cass. sez. 3^ civ.

7.7.2006 n. 15519 rv
591566).
Nella specie, parte appellante si è limitata ad insistere solo nella prova orale articolata nella memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2 c.p.c., formulazione che non esprime alcuna sufficiente e pagina 19 di 21 specifica critica alla decisione istruttoria del tribunale, men che meno spiega in concreto perché le prove non ammesse avrebbero diversamente orientato la decisione.
3.4. – I motivi di appello in disamina si presentano, quindi, fondati, con conseguente assorbimento degli altri.
E' evidente, infatti, che il rigetto delle domande di nullità e di risoluzione del contratto di compravendita comporta la reiezione anche di quella volta ad ottenere il rimborso delle spese sostenute per l'acquisto e la ristrutturazione dell'immobile, nonché l'improcedibilità, per carenza di interesse, della domanda di manleva proposta da nei confronti del proprio tecnico Parte_1
. Persona_8
La domanda riconvenzionale, proposta da , per il pagamento dell'indennizzo ex art. Parte_1
2041 c.c. è, invece, da considerarsi assorbita dal rigetto delle domande proposte dai ER
[...]
4 – Per quanto esposto, si impone, in accoglimento dei gravami proposti da e Parte_1 [...]
ed in integrale riforma della sentenza impugnata, il rigetto delle domande proposte da _3
e , con conseguente annullamento anche della condanna Controparte_1 Controparte_2 del a AN la _3 Parte_1
5 – In punto di spese deve trovare applicazione, ai sensi dell'art. 336 c.p.c., l'orientamento della
Suprema Corte secondo cui il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, sicché viola il principio di cui all'art. 91 cod. proc. civ., il giudice di merito che ritenga la parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado (Sez.

6 - L, ord. 18 marzo 2014, n. 6259, rv.
629993).
Nella specie, ritiene il Collegio che ricorrano i presupposti per compensare integralmente le spese del doppio grado di giudizio ex art. 92, comma 2, c.p.c., tenuto conto del contrasto giurisprudenziale esistente sulle questioni dirimenti e del fatto che le Sezioni Unite (con la sentenza n. 8230 del 22.3.2019), sono intervenute per risolverlo solo successivamente alla notifica dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado (avvenuta il 20.3.2019).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sugli appelli riuniti proposti da e da Parte_1 _3
pagina 20 di 21 avverso la sentenza n. 993/2022 emessa dal Tribunale di Arezzo e pubblicata il 29/09/2022, così provvede:
1) accoglie gli appelli e, per l'effetto, in integrale riforma della sentenza impugnata:
- rigetta le domande proposte da e nei confronti di Controparte_1 Controparte_2
; Parte_1
- dichiara improcedibile la domanda proposta da nei confronti di e, per Parte_1 _3
l'effetto, annulla la condanna di a AN;
_3 Parte_1
- dichiara assorbita la domanda ex art. 2041 c.c. proposta da;
Parte_1
2) compensa integralmente tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.
Firenze, 16.4.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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