REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Seconda Civile - riunita in camera di consiglio e composta dai magistrati:
Dott. Giuseppe Lupo Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliere
Dott.ssa Mary Carmisciano Consigliere rel. ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 743/2022 del R.G. di questa Corte di Appello, vertente in questo grado
TRA
nata a [...] il [...], (C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 [...]
, nato a [...] il [...], (C.F. ); Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Partinico nel Corso dei Mille n. 137, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Rao che li rappresenta e difende per mandato in atti;
appellanti
CONTRO
nato a [...] il [...] (C.F.: ) e Controparte_1 CodiceFiscale_3 CP_2 nata ad [...] il [...] (C.F.: ;
[...] CodiceFiscale_4
elettivamente domiciliati in Palermo, via Catania 8/A, presso lo studio degli avv.ti Gandolfo Mocciaro e Giovanni Balsamo appellati e appellanti incidentali
Motivi della decisione
❖ FATTI DI CAUSA
Il Tribunale di Palermo, con sentenza n. 1131/2022 pubblicata in data 14/03/2022 all'esito del giudizio n.r.g. 4827/2017 vertente tra e (promissari Controparte_1 Controparte_2 acquirenti) e e (promittente venditore e donataria Parte_2 Parte_1 immobile) ha rigettato l'eccezione di prescrizione e di ne bis in idem formulate dai convenuti;
accertato l'inadempimento del promittente venditore dell'obbligo di Parte_2 trasferire in favore degli attori il bene oggetto del giudizio in forza del preliminare stipulato in data 5.02.1997; disposto il trasferimento in favore di e della Controparte_1 Controparte_2 proprietà dell'immobile sito in Partinico contrada Ramo, composto da tre vani ed accessori a piano terra, un unico vano a primo piano con area libera soprastante ed un piccolo tratto di terreno pertinenziale , iscritto nel catasto di Partinico al foglio 61, particelle 577, pt-1, in corso di costruzione, 578 (ex 164/D), subordinandola al pagamento del saldo prezzo pattuito di euro 20.102,06; condannato altresì la parte convenuta al pagamento delle spese di lite liquidate in €

7795,00 a titolo di onorari, € 827,94 per spese, oltre iva cpa e rimborso spese generali come per legge.
Avverso la detta sentenza hanno interposto appello e Parte_1 Parte_2
eccependone l'erroneità sotto vari profili.
[...]
Si sono costituiti in giudizio e chiedendo il rigetto Controparte_1 Controparte_2 dell'appello e, in subordine, proponendo a loro a volta appello incidentale condizionato all'accoglimento dell'appello principale.
Disposta la trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., scaduto il termine del 20.09.2024, la causa è stata posta in decisione dal Collegio con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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❖ MOTIVI DI APPELLO

1.Con il primo motivo di appello, gli appellanti deducono l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha rigettato l'eccezione del giudicato formatosi sulla domanda ex art. 2932 c.c. relativa all'immobile sito in Partinico, contrada Ramo, oggetto del preliminare di vendita stipulato tra (promittente venditore) e e (promissari acquirenti) il 5.2.1997. Secondo Pt_2 CP_1 CP_2 la prospettazione degli appellanti, infatti, tale domanda era già stata rigettata con la sentenza n. 3105/2005 resa dal Tribunale di Palermo, successivamente confermata con la sentenza n. 230/2011 resa dalla Corte di Appello di Palermo.

2. Con il secondo motivo, gli appellanti contestano la decisione di primo grado nella parte in cui ha ritenuto che il giudicato di cui alla sentenza n. 636/2019 resa dalla Corte di Appello di Palermo a definizione del giudizio instaurato da ai danni di e (avente Parte_1 CP_1 CP_2 ad oggetto il rilascio dell'immobile detenuto in forza del contratto preliminare stipulato con
, fosse opponibile anche al che non aveva preso parte a quel giudizio. Pt_2 Pt_2

3. Con il terzo motivo, gli appellanti contestano la decisione di primo grado nella parte in cui ha ritenuto ancora valido il contratto preliminare stipulato dalle parti in data 5/2/1997. Secondo la prospettazione degli appellanti lo stesso deve, invece, ritenersi implicitamente risolto stante il definitivo passaggio in giudicato delle sentenze n. 3105/2005 e 230/2011 le quali avevano accertato l'intrasferibilità dell'immobile poiché abusivo;
nonché in ragione dell'intervenuta prescrizione del diritto di pretendere l'esecuzione specifica del contratto preliminare inadempiuto e, infine, stante la mancata prova dell'adempimento dei promissari acquirenti alle obbligazioni sugli stessi incombenti (offerta del saldo prezzo di acquisto dell'immobile).

4.Con il quarto motivo di appello, gli appellanti contestano la decisione del primo giudice nella parte in cui ha condannato gli appellati al pagamento della somma di € 20.102,06 a titolo di saldo prezzo, senza procedere alla rivalutazione di tale somma (pattuita nel 1997) ed al computo degli interessi legali e compensativi spettanti sulla stessa.

5.Con il quinto motivo di appello, gli appellanti impugnano il capo relativo alle spese di lite.
❖ MOTIVI DI APPELLO INCIDENTALE CONDIZIONATO

1.Con il primo motivo di appello incidentale, gli appellati insistono nell'accertamento della domanda di simulazione dell'atto di donazione in notaio di Palermo del Persona_1
23.2.2006 – rep. 16468, con il quale ha donato a Parte_2 Parte_1
l'immobile sito in Partinico, contrada Ramo, oggetto del preliminare di vendita del 5.2.1997, affinchè tale immobile, rientrato nella titolarità di venga trasferito agli appellati ex art. Pt_2
2932 c.c.

2.Con il secondo motivo di appello incidentale, gli appellati insistono per l'accoglimento della domanda diretta ad ottenere la restituzione del doppio della caparra versata oggi pari ad € 88.910,12, oltre agli interessi legali dalla data di ogni singolo pagamento al soddisfo.

3.Con il terzo motivo di appello incidentale, gli appellati insistono per l'accoglimento della domanda di condanna degli appellanti al rimborso delle spese da essi sostenute per il rilascio della concessione in sanatoria relativa all'immobile promesso in vendita, in misura pari ad € 4.968,20, oltre agli interessi legali dalla data dell'esborso fino al soddisfo.
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1.Il primo motivo di appello è fondato.
I fatti di causa traggono origine dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data 5/2/1997, con cui prometteva di vendere ai coniugi Parte_2 Controparte_1
e una villetta a due elevazioni con spiazzo circostante sita in C.da Ramo, Controparte_2 territorio di Partinico, per il prezzo di Lire 125.000.000,00, moneta legale all'epoca corrente. In detto preliminare, si conveniva che il prezzo sarebbe stato pagato in varie soluzioni di cui la prima in contanti per Lire 40.000.000,00 (che venivano corrisposte al momento della sottoscrizione), la seconda di Lire 20.000.000,00 (che sarebbe stata pagata entro il 10/6/1997) e la restante somma di Lire 65.000.000,00 al momento del rogito notarile che le parti fissavano per la fine del mese di Febbraio del 1998. A tale data, tuttavia, il contratto definitivo non veniva stipulato, sicchè i promissari acquirenti convenivano in giudizio al fine di ottenere una Parte_2 pronuncia ex art. 2932 c.c. Tale domanda veniva, tuttavia, rigettata con la sentenza n. 3102/2005 emessa dal Tribunale di Palermo in data 30/09/2005, ostando all'accoglimento della stessa la violazione degli artt. 17 e 40 della legge 47/85, stante la mancata dimostrazione della regolarità urbanistica dell'immobile oggetto di trasferimento. Con la medesima decisione veniva, altresì, rigettata la domanda riconvenzionale proposta dal ed avente ad oggetto la risoluzione Pt_2 del contratto preliminare per inadempimento imputabile ai promissari acquirenti. Dalla lettura della motivazione della predetta sentenza si evince, infatti, che nessuna prova era stata acquisita al giudizio sul punto, mentre vi era prova che la mancata stipula del definitivo fosse imputabile al stesso il quale, sebbene convocato dinanzi al Notaio nel mese di Marzo 1998, non si Pt_2 era ivi presentato. Tale decisione, impugnata da e , veniva integralmente confermata con la sentenza CP_1 CP_2
n. 230/2011 resa dalla Corte di Appello di Palermo il 23/02/2011. In particolare, dalla motivazione della decisione, si evince che in epoca successiva al deposito della sentenza di primo grado e, segnatamente, in data 7/11/2006, gli appellanti (promissari acquirenti) avevano ottenuto il rilascio della concessione in sanatoria dell'immobile oggetto del contratto preliminare e insistevano per l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. dovendo ritenersi tale documento nuovo come tale ammissibile in appello.
Tuttavia, la Corte di Appello di Palermo, con accertamento ormai passato in giudicato, dichiarava detta produzione tardiva ed inammissibile poiché il rilascio della concessione in sanatoria non poteva essere considerato fatto nuovo e successivo rispetto alla decisione di primo grado, sicchè rigettava l'appello. In particolare, poiché l'art. 40 della l. 47/85 stabilisce che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35, i coniugi e ben avrebbero potuto depositare in primo grado la domanda di concessione in CP_1 CP_2 sanatoria e le ricevute di pagamento delle prime due rate di oblazione l'esistenza delle quali doveva ritenersi provata già all'epoca in cui doveva stipularsi l'atto pubblico stante quanto dichiarato dai testimoni escussi in primo grado, ossia e rispettivamente assistente Testimone_1 Per_2
e notaio. Da tale circostanza la Corte d'Appello ha, pertanto, desunto l'irrilevanza del fatto che la concessione fosse poi stata rilasciata soltanto il 7 Novembre 2006, ossia in epoca successiva all'emissione della sentenza di primo grado e la conseguente tardività ed inammissibilità della documentazione che gli appellanti avrebbero voluto produrre in appello. Avverso tale decisione non è stato proposto ricorso per Cassazione e la stessa è pertanto passata in giudicato.
Tali essendo i fatti di causa posti a fondamento della sentenza n. 230/2011 resa dalla Corte di Appello di Palermo il 23/02/2011 deve convenirsi con quanto dedotto da parte appellata in ordine al giudicato formatosi sulla domanda ex art. 2932 c.c. già proposta con la domanda introduttiva del giudizio n.r.g. 3424/1998. Deve, infatti, ritenersi l'erroneità della sentenza oggi impugnata nella parte in cui afferma che la stessa domanda deve ritenersi utilmente riproposta e non coperta da giudicato, in forza dell'adempimento dell'onere probatorio che era stato disatteso nel giudizio n.r.g. 3424/1998 e ciò, in ragione della circostanza che, stando a quanto accertato dalla Corte di Appello di Palermo con la sentenza n. 230/2011 detto onere probatorio ben avrebbe potuto essere assolto tempestivamente mediante la produzione della domanda di concessione in sanatoria e delle ricevute di pagamento delle prime due rate di oblazione, documenti che erano già in possesso degli attori.
Deve, pertanto, ritenersi che sulla carenza di prova relativa alla regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare di vendita si sia formato giudicato, sicchè la prova non può più essere fornita in altro giudizio avente ad oggetto la medesima domanda.
In definitiva, in accoglimento del primo motivo dell'appello principale, deve riformarsi la sentenza di primo grado e pronunciarsi il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. formulata dagli attori, con conseguente assorbimento del secondo motivo dell'appello principale, così come del primo motivo dell'appello incidentale condizionato, diretto a far accertare la simulazione della donazione dell'immobile oggetto di causa al fine di ottenerne il definitivo trasferimento ex art. 2932 c.c.


3.Il terzo motivo di appello principale è infondato. Il contratto preliminare stipulato tra le parti in data 5 Febbraio 1997 è ancora valido ed efficace tra le parti. La sentenza n. 3102/2005 emessa dal Tribunale di Palermo in data 30/09/2005 ha, infatti, rigettato la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare formulata dal Né tale contratto Pt_2 può dirsi nullo stante l'accertata carenza di regolarità urbanistica dell'immobile che ne costituisce l'oggetto. Come noto, infatti, la c.d. nullità urbanistica prevista dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, riguarda unicamente i contratti con effetti traslativi, non anche i contratti con effetti obbligatori (cfr. ex multis, Cassazione civile sez. II, 09/05/2016, n.9318). Deve, pertanto, concludersi che, anche alla luce di quanto di seguito si dirà in merito al secondo motivo di appello incidentale, il contratto preliminare stipulato tra le parti è ancora valido.
Sui motivi di appello incidentale condizionato.
2.Il secondo motivo di appello incidentale è fondato. Gli odierni appellati hanno, in via subordinata, chiesto la condanna di alla restituzione del doppio della Parte_2 caparra confirmatoria versata in tre soluzioni dopo la conclusione del contratto preliminare (cfr. doc. 3 allegato all'atto di citazione introduttivo del primo grado di giudizio contenente le ricevute dei tre pagamenti, per un importo attuale di € 44.455,06 (L. 42.500.000,00 all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare in data 5 Febbraio 1997; L. 20.000.000,00 in data 24 Giugno 1997; L. 23.577.000,00 in data 26 Febbraio 1998).
E' consolidato nella giurisprudenza di legittimità il principio in base al quale la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare se esso sia o meno di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l'utilità che da esso l'altra parte intendeva conseguire (cfr. Cassazione civile sez. II, 17/05/2024, n.13845).
Nel caso che ci occupa, la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del promittente venditore può ritenersi implicitamente contenuta nella domanda diretta ad ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, pacificamente pari all'attuale somma di € 88.910,12. Come ormai consolidato in giurisprudenza, infatti, la volontà di risolvere un contratto di compravendita per inadempimento non deve necessariamente risultare da una domanda espressamente proposta dalle parti in giudizio, ben potendo essere implicitamente contenuta in un'altra domanda, eccezione o richiesta, sia pure di diverso contenuto, che presupponga la domanda di risoluzione (cfr. Cassazione civile sez. II, 18/09/2020, n.19513). Né può trovare accoglimento l'eccezione di prescrizione più volte formulata dagli appellanti, stante l'altrettanto pacifica interruzione della stessa con l'introduzione del giudizio n.r.g. 3424/1998 concluso con la decisione della Corte d'Appello n. 230/2011 e la riformulazione della domanda con il giudizio n.r.g. 4827/2017 definito con la sentenza del Tribunale di Palermo n. 1131/2022 oggi impugnata.
Quanto al grave inadempimento imputabile al va osservato che qualora l'immobile Pt_2 oggetto di un contratto di compravendita risulti privo di titolo edilizio abilitativo o quantomeno di concessione edilizia in sanatoria ciò determina la nullità del predetto contratto ma non incide sul preliminare di vendita dal quale l'acquirente può recedere pretendendo la restituzione del doppio della caparra confirmatoria (cfr. ex multis, Cassazione civile sez. II, 21/06/2024, n.17148).
Deve, pertanto, dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato tra (promittente venditore) e e Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
(promissari acquirenti) per grave inadempimento imputabile al e condannarsi Pt_2 quest'ultimo alla restituzione in favore degli odierni appellati della somma di € 88.910,12 pari al doppio della caparra confirmatoria versata da questi ultimi in più rate al (cfr. doc. 3 Pt_2 preliminare di compravendita con le ricevute dei pagamenti successivi). Su tali somme decorrono gli interessi legali dalle date dei singoli pagamenti (sull'importo di lire 42.500.000,00 con decorrenza dal 5 Febbraio 1997; sull'ulteriore importo di lire 20.000.000,00 con decorrenza dal 24 Giugno 1997; sull'ulteriore importo di lire 23.577.000,00 con decorrenza dal 26 Febbraio 1998).


3.Anche il terzo motivo dell'appello incidentale è fondato. E' documentalmente provato il pagamento di € 4.968,20 da parte di a titolo di oblazione ed oneri connessi al Controparte_1 rilascio della concessione in sanatoria dell'immobile oggetto di causa. Parte_2 deve, pertanto, essere condannato alla restituzione di tali somme in favore di , Controparte_1 oltre interessi nella misura legale dalla data del pagamento sino all'effettivo soddisfo.
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Quanto al governo delle spese di lite deve osservarsi che nei rapporti tra Parte_1
e gli appellati, questi ultimi sono rimasti soccombenti. e Controparte_1 Controparte_2 devono, pertanto, essere condannati al pagamento, nei confronti della prima delle spese del doppio grado di giudizio che si liquidano come in dispositivo in applicazione dei parametri previsti dal DM 55/2014 e successive modifiche.
Di contro, nei rapporti tra e gli appellati, stante il parziale accoglimento Parte_2 dell'appello principale ed il parziale accoglimento dell'appello incidentale, le spese di lite devono essere compensate nella misura di un terzo, e per i restanti due terzi Parte_2 dev'essere condannato al pagamento delle stesse in favore degli appellati nella misura che viene liquidata in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al DM 55/2014 e successive modifiche.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, in parziale accoglimento dell'appello proposto da e avverso la sentenza n. Parte_1 Parte_2
1131/2022 pubblicata dal Tribunale di Palermo in data 14/03/2022 all'esito del giudizio n.r.g. 4827/2017; - Rigetta la domanda ex art. 2932 c.c. formulata da e Controparte_1 Controparte_2
in parziale accoglimento dell'appello incidentale proposta da e Controparte_1 CP_2
[...]
- Dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti il 5 Febbraio 1997 per grave inadempimento imputabile a che Parte_2 condanna al pagamento, in favore di e della somma Controparte_1 Controparte_2 di € 88.910,12 pari al doppio della caparra confirmatoria da questi versata, oltre interessi nella misura legale come specificato in parte motiva;

- Condanna al pagamento, in favore di e Parte_2 Controparte_1 della somma di € 4.968,20 oltre interessi nella misura legale come Controparte_2 specificato in parte motiva;

- Condanna e al pagamento, in favore di Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
delle spese del doppio grado di giudizio che liquida, per il primo grado in €
[...]
6.000,00 oltre accessori di legge e per il secondo grado in € 5.000,00 oltre accessori di legge;

- Compensa nella misura di 1/3 le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio tra
[...]
e e e, per i restanti 2/3 condanna Parte_2 Controparte_1 Controparte_2 al pagamento in favore di e Parte_2 Controparte_1 Controparte_2 delle stesse nella misura di € 4.000,00 oltre accessori di legge per il primo grado di giudizio e nella misura di € 3.300,00 oltre accessori di legge per il secondo grado di giudizio.
Così deciso all'esito della camera di consiglio della seconda sezione della Corte d'Appello di Palermo, in data 20/02/2025.
Palermo, 24/02/2025
Il Consigliere rel. Il Presidente
Mary Carmisciano Giuseppe Lupo