N. 229/2016 RGCC
REPUBBLICA ITALIANA
CORTE D'APPELLO DI REGGIO CALABRIA
In nome del Popolo italiano
La Corte di Appello di Reggio Calabria - Sezione Lavoro - riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
Dott. Massimo Gullino Presidente ^Dott. ^Eliana ^Romeo Consigliere
Dott. Eugenio Scopelliti Consigliere rel.
ha emesso la seguente
SENTENZA
in grado di appello, nel procedimento iscritto al n° 229/2016 R.G. e vertente
TRA
Parte 1 C.F. P.IVA 1 con sede legale in Roma, al Viale "
Europa 190, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Annamaria Agosto, la quale dichiara di voler ricevere comunicazioni al numero di fax 0961/746512 O all'indirizzo pec:
nonché dall'Avv. Salvatore DE LUCA che Email 1
dichiara di voler ricevere le comunicazioni riferite via fax al n. 06/98685069 o via pec all'indirizzo: Email 2
appellante e
, Codice Fiscale 1 titolare dell'omonima ditta C.F. CP 1
,
individuale e Controparte_2 CF Codice Fiscale 2 titolare و و
dell'omonima impresa individuale "IMPRESA EDILE DEL GEOM PIETRO
PROCOPIO", rappresentati e difesi dall' avv. Roberta Panuccio (fax 0965/890210,
) giusta memoria di prosecuzione dipec ^Email ³
giudizio interrotto depositata il 23.1.2023
appellati
CONCLUSIONI

Come da scritti difensivi e verbali di causa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e Controparte 2 convenivano in Con ricorso ex art.447 bis c.p.c., CP_1
giudizio davanti al Tribunale di Locri la società Parte 1 deducendo di averle concesso in locazione ad uso commerciale, con contratto del 2.10.2000,
l'immobile sito in Locri, Via Strada Statale 106 s.n.c., della superficie utile netta di mq 706, 00 distribuiti su primo, secondo e terzo piano.
Esponevano altresì che, con atto di compravendita del 19.07.2007, la sig.ra CP_1 vendeva al sig. Controparte_2 parte del fabbricato concesso in locazione a [...]
Pt 1 , e nello specifico l'unità immobiliare adibita ad uffici al terzo piano (4 f.t.)
ed il vano deposito al piano interrato, subentrando così nel contratto di locazione per la porzione di immobile acquistato.
In data 2.07.2010, la società comunicava il recesso dal contratto di locazione per cui in data 21.12.2010, il sig. CP_2 e la società sottoscrivevano verbale di riconsegna e accertamento danni, relativamente alle condizioni dell'immobile sito al piano primo e terzo piano.
Con riferimento sia al primo piano che al terzo piano veniva constatata la necessità
di tinteggiare pareti e soffitti, sostituire le porte interne, revisionare le persiane e gli impianti di riscaldamento e rimuovere varie macchine ed attrezzature.
I materiali vari, rimossi dal primo piano dalla società conduttrice, venivano accatastati al terzo piano per cui rimanevano accumulati e non rimosse apparecchiature di rete internet, postazioni, motori di pompe di calore,
termoconvettori che rendevano l'immobile inutilizzabile.
Le numerose sollecitazioni volte ad ottenere il ripristino e lo sgombero dei locali restavano senza esito, cosi come la procedura di mediazione avviata dai ricorrenti, i quali pertanto adivano il Tribunale di Locri, rassegnando le seguenti conclusioni:
"Accertare e dichiarare la responsabilità della società OP , in persona del legale p.t., per i danni presenti al primo e terzo piano del maggior fabbricato di proprietà dei ricorrenti, così come risultante dai verbali di riconsegna del
21.12.2010 ed indicati nella parte espositiva del presente ricorso;
condannare,
conseguentemente la società resistente al risarcimento dei danni presenti al primo e terzo piano;
condannare altresì la società alla liberazione e sgombero con l'asporto del materiale esistente nel terzo piano dell'immobile, occupato illegittimamente da gennaio 2011; condannare la società resistente al risarcimento del danno pari all'ammontare del canone locativo del terzo piano, per tutta la durata degli anni
2011, 2012 e 2013 e fino alla data in cui verrà effettuato lo sgombero e la liberazione del detto piano;
condannare la società resistente al risarcimento del maggior danno causato al sig. CP 2 per l'impossibilità di concludere contratti di locazione con terzi a causa dell'indisponibilità dell'immobile; condannare la Società al pagamento delle spese di mediazione e alle sanzioni previste per la mancata partecipazione al procedimento nonché alle spese e competenze del giudizio".
Si costituiva in giudizio Parte ¹ chiedendo il rigetto della domanda.
A sostegno delle proprie ragioni eccepiva che:
i locali erano stati riconsegnati in data 21.12.2010, unitamente alle chiavi e che dal verbale di constatazione dei danni redatto emergeva che le riparazioni da effettuare ammontavano a € 7.000,00;
di aver dato sin dall'inizio la disponibilità ad effettuare il pagamento della somma indicata e ad effettuare le riparazioni concordate, richiedendo l'accesso ai locali,
senza aver mai ricevuto riscontro dal sig. CP 2 .
Sosteneva pertanto che i danni si fossero verificati dalla data di consegna delle chiavi sino alla proposizione della domanda giudiziale, dal momento che la società non era più in possesso dei locali.
Espletata la CTU, il Tribunale ha accolto la domanda dei ricorrenti condannando
Parte 1 al risarcimento dei danni subiti per un ammontare di € 131.143,61,
otre rivalutazione monetaria ed interessi al tasso legale.
In particolare, il giudice ha ritenuto sussistente la responsabilità in capo alla società,
ai sensi di quanto disposto dall'art. 1590 c.c., per i danni subiti accertati attraverso l'accertamento tecnico, sia con riferimento ai danni riportati al primo e terzo piano, in conseguenza del rapporto di locazione, sia con riferimento ai danni subiti per la mancata locazione dell'immobile sito al terzo piano, a causa della mancata realizzazione dei lavori di ripristino. Avverso detta pronuncia propone appello Parte_1 c^ontestando ^la ^decisione
del Tribunale che, attraverso un richiamo integrale della CTU del dott. Per 1 ha riconosciuto i danni quantificati nell'elaborato tecnico.
Lamenta che il giudice non abbia considerato che l'accertamento è stato effettuato nel 2015, a distanza di ben cinque anni dalla consegna delle chiavi al sig. CP_2 evidenzia che nel verbale di riconsegna e di accertamento dei Parte_1
danni, sottoscritto dalle parti in data 21.12.2010 con relativa accettazione da parte della proprietà delle chiavi, veniva effettuata una valutazione tecnica degli interventi che la società avrebbe dovuto effettuare, valutazione accettata senza riserve dal sig.
CP 2 il quale invece a distanza di anni, aveva invece avanzato richieste di risarcimento danni prive di alcun supporto probatorio.
Resistono gli appellati, eccependo preliminarmente l'inammissibilità dell'appello per supposta genericità dei motivi, che consisterebbero in una pedissequa riproposizione di quelli già proposti in primo grado.
Nel merito deducono che l'appellante non avrebbe proposto alcun concreto motivo di critica alla consulenza tecnica di ufficio e, contravvenendo agli oneri probatori e alla presunzione posti in forza dell'art. 1588 e 1590 cc, neppure avrebbe fornito prova dell'asserita minore entità dei danni rispetto a quelli accertati dal CTU in corso di causa.
Con ordinanza del 22.07.2019, in accoglimento parziale dell'inibitoria proposta dal
Parte 1 è stata disposta la sospensione dell'efficacia della sentenza
,
impugnata, limitatamente all'importo eccedente la misura di € 50.000.
Con ordinanza del 21.10.2022, stante l'assegnazione alla sezione lavoro delle controversie in materia di locazione, il procedimento veniva assegnato alla Sezione
Lavoro.
Dopo alcuni rinvii dovuti alla calendarizzazione delle cause legate all'emergenza
COVID, il decreto ex art. 127 ter è stato ritualmente comunicato alle parti. ^Parte 1 e gli appellati hanno depositato le note nel termine fissato nel predetto decreto.
La causa è stata decisa nella camera di consiglio del 13.3.2024. Motivi della decisione
L'appello è parzialmente fondato.
Il primo motivo del gravame riguarda principalmente la contestazione dei danni contenuti nell'accertamento tecnico, relativi ai lavori da effettuare per il ripristino dell'immobile nello status quo ante la locazione commerciale. ^Parte 1 sostiene che i danni constatati nel verbale di sopralluogo, redatto il
21.12.2010 in contradditorio tra le parti, sono di gran lunga inferiori a quelli accertati dal CTU dott. Per 1 e che in assenza di una documentazione fotografica scattata in occasione della sottoscrizione del verbale che consenta di avvallare l'operato del tecnico, la stima dei danni dallo stesso accertati debba essere ridotta.
L'assunto è fondato dal momento che nel verbale di riconsegna ed accertamento dei danni del 21.12.2000, relativo al primo piano dell'immobile, si elencavano i seguenti interventi da effettuare: pareti e soffitti da tinteggiare, 1 porta interna da sostituire,
n.3 persiane da revisionare, condizionatori da revisionare (1 macchina con quattro elementi ed una macchina con due elementi).
Viceversa, nel verbale di riconsegna ed accertamento danni redatto in pari data ma relativo al terzo piano, i danni accertati sono limitati ai seguenti: porte interne n. 1
da sostituire e n.4 da revisionare, persiane n. 5 da revisionare, condizionatori da revisionare (n. 3 macchine con quattro attacchi e n.1 macchine con due attacchi).
Si badi che a detti verbali di accertamento e riconsegna erano gli stessi locatori a fare espresso richiamo nel ricorso introduttivo di primo grado:
a pag. 4, nel contestare l'adeguatezza dell'indennizzo offerto da P^arte 1 pari
,
a euro 7000, quantificavano in euro 30.000 le "spese necessarie per il ripristino del primo piano e per la sistemazione dei danni indicati nei verbali del 21 Dicembre
2010";
a pag. 7 chiedevano un indennizzo di euro 30.000 o altra somma maggiore o minore accertata in corso di causa "per i danni constatati e verbalizzati per il primo e del terzo piano dell'immobile con verbale del 21 Dicembre 2010”;
infine nelle conclusioni alle pagine 8 e 9 chiedevano dichiararsi la responsabilità di
Parte 1 per i danni al primo e al terzo piano del fabbricato ", così come risultante dai verbali di consegna del 21 dicembre 2010 ...". A fronte di ciò, non giova agli appellati insistere sul fatto che ne^ssun ^danno
riscontrato negli immobili sarebbe riconducibile al c.d. normale uso, né sullo stato dei locali accertato dal CTU a distanza di oltre quattro anni dalla riconsegna
(dicembre 2010 aprile 2015), restando non superata la descrizione dello stato dei locali ("pavimenti in buono stato, zoccolatura in buono stato, zoccolino battiscopa in buono stato, impianti elettrico, idrico, telefonico e servizi igienici funzionanti,
finestre in buono stato saldo tre da revisionare ecc") e conseguentemente, dei danni e degli interventi necessari, operata (“le parti constatano l'esistenza dei seguenti danni"), si ripete in contraddittorio tra le parti nei verbali del 21.12.2000.
Ora, poiché nella CTU del dott. Per 1 vengono elencati e stimati danni non accertati in sede di riconsegna delle chiavi nell'anzidetto verbale, gli stessi vanno decurtati dal computo dei danni operato dal CTU.
Trattasi in particolare dei seguenti lavori stimati per il terzo piano : 1) raschiatura di vecchie tinteggiature a calce, a tempera o lavabile da pareti e soffitti;
2)
preparazione del fondo di superfici murarie interne con applicazione di isolante acrilico all'acqua; 3) tinteggiatura con idropittura di superficie.
Ora per i lavori relativi alla categoria sub 1) l'importo riguardante il terzo piano ammonta ad € 3.209,21 (1389,27 mq x 2,31 pari al prezzo unitario indicato nella
CTU) mentre quelli relativi al primo piano ammontano ad € 1.557,35 (674,18 mq x
2,31 pari al prezzo unitario indicato nella CTU); per i lavori relativi alla categoria sub 2) l'importo riguardante il terzo piano ammonta ad € 2.917,46 (1389,27 mq x
2,10 pari al prezzo unitario indicato nella CTU) mentre quelli relativi al primo piano ammontano ad € 1.415,77 ( 674,18 mq x 2,10) ed infine per i lavori relativi alla categoria sub 3) l'importo riguardante il terzo piano ammonta ad € 7.321,45 (1389,27
mq x 5,27 pari al prezzo unitario indicato nella CTU) mentre l'importo relativo al primo piano ammonta ad € 3.552,92 ( 674,18 mq x 5,27).
Pertanto dall'importo totale indicato in perizia per le tre categorie di lavori sopra descritti pari ad € 19.974,2 occorre decurtare l'importo relativo ai lavori del terzo piano pari ad € 13.448,13, per cui l'importo dovuto è di € 6.526,07.
Lo stesso dicasi per gli importi relativi all'utilizzo dei ponti su cavalletti per tinteggiare il soffitto, dal momento che occorre decurtare dall'importo indicato in perizia pari ad € 1.159,58, l'importo relativo al terzo piano pari ad € 819,61( 364,27
x 2,25 euro/mq pari al prezzo unitario del ponte su cavalletti) per cui l'importo dovuto per il primo piano è di € 339,97( 151,1 mq corrispondente alla superficie del soffitto del primo piano x 2,25 euro/mq pari al prezzo unitario del ponte su cavalletti).
Per quanto riguarda la rimozione e lo smaltimento dei cavi di rete RJ45 dell'impianto come meglio descritto nella perizia si osserva che nulla è stato rilevato in sede di redazione del verbale di contestazione danni, con la conseguenza che l'ammontare descritto nella relazione tecnica pari ad € 1015,68 deve essere decurtato nella sua totalità.
Con riferimento infine agli infissi ed alle porte da sostituire e/o revisionare l'importo dei danni stimato in perizia è corretto in quanto nel verbale di consegna dei danni era l'esistenza di porte da sostituire nonché di infissi e/o porte da^stata ^accertata
revisionare.
Detratte pertanto le somme sopra meglio specificate dall'importo totale pari ad €
26.829,53 indicato nell'elaborato tecnico, risulta che l'importo dovuto è pari ad €
11.546,11.
Con riferimento al capo della sentenza che ha riconosciuto il risarcimento dei danni corrispondenti al mancato reddito percepito dai ricorrenti, per tutto il periodo in cui i lavori non sono stati effettuati, le censure di Parte 1 si rivelano fondate.
Sul punto l'appellante ha ribadito di non essere più l'utilizzatrice dei locali per effetto della consegna delle chiavi, avvenuta il 21.12.2010 e di aver più volte offerto la somma di € 7.000,00 e la disponibilità a effettuare i lavori, senza ricevere alcun riscontro.
Viene in rilievo la lettera dell' 11.04.2011 (doc. 12 del fascicolo di primo grado di parte ricorrente), indirizzata sia al CP 2 che al suo legale, nella quale la società
nel riscontrare le richieste del locatore così dichiarava: "Nel caso in cui la S.V. non accetti la somma indicata per l'esecuzione dei danni accertati e condivisi, si chiede che venga consentito l'accesso ai locali per l'inizio dei lavori che questa società si renderà disponibile ad eseguire per la messa in pristino originario dei luoghi."
A tale missiva nessun riscontro veniva fornito dal CP 2 il quale a distanza di sei '
mesi, con lettera del 18.10.2011 (doc. 13 del fascicolo di primo grado), si limitava a indicare gli interventi da eseguire, senza tuttavia consentire alla società appellante l'accesso agli stessi.
Risulta evidente pertanto che il mancato rispristino dello stato dei luoghi, ma anche il mero asporto di materiali (ad es. elementi di riscaldamento, cavi linea ethernet,
routher di trasmissione, estintori etc) , sia da ricondurre esclusivamente al comportamento negligente del Procopio che, a fronte dell'offerta della società di effettuare direttamente i lavori di ripristino per il caso, verificatosi, che l'importo stimato a tale titolo fosse ritenuto insufficiente -, sia rimasto inerte, non consentendo l'accesso ai locali di Parte_1 al fine di effettuare i lavori e neppure provvedendo egli stesso a eseguirli, con ^diritto ^di ^rivalsa ^verso ⁱl ^conduttore,
lasciando così i locali in una condizione di non utilizzabilità che, presumibilmente,
si è aggravata con il trascorrere del tempo.
Giova difatti evidenziare come i lavori relativi ai locali posti al primo piano,
nonostante avessero danni maggiori di quelli esistenti al terzo piano (per come facilmente evincibile da quanto riportato nel citato verbale di riconsegna ed accertamento danni del 21.12.2010) siano stati prontamente eseguiti dalla proprietaria che nel gennaio 2012 aveva già ripristinato l'immobile (circostanza riportata nella relazione dal CTU Per_1 in quanto riferita dallo stesso CP 2 in sede di operazioni peritali).
Alla luce delle superiori considerazioni si deduce che il danno da lucro cessante da ^riconoscere ^al CP 2 va limitato esclusivamente ai mesi da gennaio ad aprile
2011, considerata la disponibilità manifestata con la lettera dell'11 aprile 2011 da
Par^te 1 a effettuare i lavori di ripristino dell'immobile, rimasta senza riscontro,
e il periodo necessario per il completamento di detti lavori, quantificabile in non più
di venti giorni ove si consideri che per il primo piano il ripristino è stato completato in circa un mese a partire dal verbale di riconsegna e che i danni accertati in conttraddittorio fossero, come già detto, maggiori di quelli verificati per il terzo piano. ^Va ^osservato ^che ^CP 2 si è limitato ad invocare genericamente di aver subito un danno derivante dalla mancata locazione dell'immobile, senza dare prova di aver ricevuto richieste di locazione e, quindi, di avere subito un effettivo pregiudizio dalla mancata disponibilità dell'immobile, non potendo tale pregiudizio ritenersi sussistente in re ipsa (Cass. Civ. n. 23987 del 26 settembre 2019); sennonchè tale profilo (in ipotesi assorbente, perché avrebbe escluso in radice ogni danno da lucro cessante) non è stato devoluto con il gravame.
Ne deriva che il risarcimento del danno da lucro cessante spetta da gennaio 2011 ad aprile 2011 e, in difetto di contestazioni sul punto, può utilizzarsi il computo del
CTU che ha stimato per il terzo piano un canone mensile pari ad € 2.814,28 (402,04 mq compresi i balconi X 7,00 € al mq), effettuando una ricerca comparativa di beni analoghi aventi caratteristiche similari.
Deve pertanto essere riformato il capo della sentenza relativo al risarcimento danni,
dovuti al mancato ripristino dei locali e conseguente impossibilità di trarne un reddito, ora quantificato in € 11. 257,12 (€ 2814,28 x 4 mensilità da gennaio 2011 ad aprile 2011), a cui va aggiunta la somma sopra rideterminata in € 11.546,11 per i lavori da realizzare al fine di ripristinare gli immobili oggetto di locazione, per un totale rideterminato in € 22.803,23.
Va dato atto che nel corso dell' intero giudizio i locatori non hanno richiesto un conteggio separato in relazione ai rispettivi diritti, tanto che nell' impugnata sentenza ^Parte 1 veniva condannata a pagare, in accoglimento della “domanda di risarcimento dei danni subiti dall'immobile locato proposto da CP 1 e
Controparte_2 la somma complessiva di euro 131.143,61..."
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano per entrambi i gradi nella misura indicata in dispositivo, tenuto conto del decisum , pari al minore importo riconosciuto con la presente sentenza.
Tanto alla stregua:
del principio affermato dalla sentenza delle Sezioni unite n. 32061/2022, secondo cui l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, non sussistendo gli altri presupposti previsti dall'art. 92, comma
2, c.p.c. per una compensazione anche parziale. del secondo cui il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, incorrendo, altrimenti, nella violazione dell'art. 91 c.p.c.
Si applica il III scaglione del DM n. 147/2022, valori medi ridotti del 30 %
considerati l'oggetto di causa e la semplicità delle questioni trattate, con definizione essenzialmente basata sulle stime del CTU e su prova documentale (verbali di riconsegna con accertamento in contradditorio dello stato dei locali, dei danni e dei lavori di ripristino;
corrispondenza intercorsa in relazione al ripristino del terzo piano).
Solo per il grado di appello vi è distrazione in favore del procuratore anticipatario avv. Roberta Panuccio ^Restano a ^carico ^di Parte 1 le spese di CTU come liquidate in primo grado.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Reggio Calabria -Sezione Lavoro-, definitivamente decidendo nel giudizio di appello proposto da Parte 1

contro

CP 1 e e avverso la sentenza n. 256/2016 pubblicata il 22.03.2016, dal Controparte_2
Tribunale di Locri, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) In parziale accoglimento dell'appello proposto da Parte 1 , rideter^mina ^le
somme dovute da Parte 1 agli appellati in complessivi euro 22.803,23, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al soddisfo.
2) Condanna Parte 1 a rimborsare agli appellati le spese dei due gradi di giudizio liquidati in euro 3.554,00 per il primo grado ed euro 2.776,00 per il secondo, con distrazione in favore del procuratore distrattario avvocato Roberta
Panuccio; restano a carico di Parte 1 l^espese di CTU come liquidate in primo grado.
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
(dott. Eugenio Scopelliti ) (dott. Massimo Gullino)