REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Unico dott.ssa Valentina Pierri ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2116/2023 RG, avente ad oggetto “Altri Istituti in materia di diritti reali, possesso, trascrizioni ” e vertente TRA
C.F. ) e , C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
), rapp.ti e difesi dall'avv. Bruno Russo de Luca come da procura in atti, CodiceFiscale_2 ricorrenti E
, cf. , rapp.ta e difesa dagli Avv.ti Katja Controparte_1 CodiceFiscale_3
Corrente e Salvatore Desiderio, come da procura in atti Resistente

Conclusioni: come da note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 22.10.2024, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
Motivazione in fatto e in diritto della decisione Con ricorso ex art. 281 decies cpc, depositato in data 24/6/2023, e Parte_1 Pt_2 adivano il Tribunale di Avellino, all'uopo esponendo che:
[...]
1) Con contratto “preliminare di compravendita” del 15.7.2002 gli attori promettevano di vendere a la villa in costruzione in Montoro, Via S. Francesco, riportata Controparte_1 al N.C.E.U. di Montoro al Foglio 12, part.891 sub 2 e 884 sub2;
2) non pagò nei termini l'intero prezzo, sicchè non venne effettuata la Controparte_1 formalizzazione della cessione del cespite. Ella adiva il Tribunale di Salerno in data 17.12.2003 al fine di sentir dichiarare il trasferimento del cespite in via forzosa, con atto di citazione trascritto alla Conservatoria dei Registri di Salerno con la seguente formalità:
“Domanda giudiziale al Tribunale di Salerno -Sez. Dist. di n. di Rep.15896 del CP_2
20.12.2003”. 3) Il Tribunale di Salerno accoglieva la domanda con la sentenza n. 4475/2016, pubblicata in data 6.10.2016, così statuendo: “1) accoglie la domanda ex art.2932 c.c. e, per l'effetto, trasferisce a (cf. ) il seguente bene già Controparte_1 CodiceFiscale_4 appartenente a e l'unità abitativa sita in Montoro Parte_1 Parte_2
Superiore, Via S. Francesco, sviluppata su tre livelli: piano sotto strada, primo piano e sottotetto, con giardino, riportato al NCEU di Montoro al Foglio 12, part.891 sub 2 e sub 884 sub 2, condizionando tale trasferimento al previo pagamento, da parte di
[...] , in favore di e , della somma di CP_1 Parte_1 Parte_2
€.50.000,00 oltre IVA entro giorni centoventi da oggi”. La sentenza veniva trascritta alla Conservatoria dei Registri di Avellino con la seguente formalità “Atto giudiziario (sentenza) n 5198/2016”, avente “data di presentazione” il 27.10.2016 (iscritta) al Reg. Gen. Col n.17075 e Reg. Particolare n.14154 in uno alla Trascrizione (sul bene innanzi identificato) “contro” del 11.2.2004 della domanda giudiziale (Reg. part.2052 e Generale 2663); unitamente all' Ipoteca Legale in forza sentenza n.5198/2016 “a favore” di e (Reg. part.1619 e Generale 17076); Pt_1 Pt_2
4) Tale sentenza veniva appellata dai coniugi . La causa di appello è stata Parte_3 definita con sentenza n. 1050/2021 della Corte di Appello di Salerno, pubblicata il 14.07.2021 che così recita:
“La Corte di Appello di Salerno…così provvede:

1. dichiara l'inammissibilità delle domande nuove in appello, aventi ad oggetto la condanna di al Controparte_1 risarcimento del danno alle somme pagate in esubero per l'estinzione del mutuo, nonché la condanna generica al risarcimento dei danni per spese di procedura esecutiva immobiliare e interessi del mutuo;

2. rigetta nel resto l'appello; La Corte di Appello riteneva corretto il dettato del Tribunale chiarendo che il termine entro il quale la doveva pagare il residuo prezzo decorreva non dalla data di pubblicazione CP_1 della sentenza, ma dalla data del suo passaggio in giudicato. 5) Impugnata anche detta sentenza, avanti alla Suprema Corte di Cassazione, è stata pronunciata l'ordinanza avente n.racc.gen.31573/2022, pubblicata il 25.10.2022, con la quale è stato rigettato il ricorso senza rinvio. Con tale decisione è passata in giudicato la sentenza n.4475/2016 del Tribunale di Salerno, dando inizio al termine (120 gg da tale data) per pagare il residuo prezzo, che costituisce la condicio sine qua non per essere effettivo il trasferimento. Deducevano, ancora, gli attori che, scaduto il termine individuato dalla Corte di Appello di Salerno, veniva spiccata la diffida stragiudiziale, notificata in data 08.03.2023; ed infine, una volta decorso il termine dei 120 gg. a partire dal 25.10.2022, veniva contestato formalmente a il mancato pagamento del residuo prezzo in favore dei Controparte_1 creditori e la stessa veniva invitata al rilascio dell'immobile, ormai detenuto senza titolo. Trascorso inutilmente anche il detto termine, i ricorrenti attivavano il procedimento di mediazione, che si concludeva in data 29.05.2023 con esito negativo. Su tali premesse, i ricorrenti chiedevano all'adito Tribunale di: 1) in via principale accertare e dichiarare che si è consumato l'inadempimento a quanto disposto dalle sentenze innanzi citate da addebitare alla sig.ra ; 2) per l'effetto ordinare la sig.ra il rilascio Controparte_1 CP_1 dell'immobile, essendo ella priva di qualsiasi titolo a detenere e/o possedere l'immobile de quo che si appartiene agli attori, in forza degli elementi di fatto e di diritto dedotti innanzi;
3) per l'effetto condannare la sig.ra a restituire, senza dilazione, il possesso e la Controparte_1 disponibilità dell'immobile innanzi descritto ai ricorrenti sigg.ri e Parte_1 Pt_2
, risultando a partire 25.2.2023 (id est: 120 gg. a partire dal 28.10.2022) divenuto sine
[...] titulo il da parte sua il possesso dell'immobile de quo;
4) disporre l'obbligo in capo alla resistente di annotare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Avellino la cancellazione: a) della trascrizione pregiudizievole della domanda del 15.7.2002; b) della trascrizione della sentenza n. 4475/ 2016 del Tribunale di Salerno, sussistendo il mancato trasferimento per l'omesso adempimento dell'obbligo di pagare il residuo prezzo dell'immobile, obbligazione eretta a condizione risolutiva essenziale nei termini concessi dal Tribunale (il tutto come confermato definitivamente dalla Suprema Corte di Cassazione in data 25.10.2022), autorizzando i ricorrenti, in difetto, a chiedere ed ottenere tale annotamento, esonerando il Conservatore da ogni responsabilità per tale attività. 5) Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio. In data 7.11.2023 si costituiva in giudizio la resistente la quale eccepiva in via Controparte_1 preliminare l'inammissibilità dell'azione esperita “in quanto tale domanda doveva essere preceduta da una richiesta da un eventuale azione di risoluzione contrattuale per inadempimento che non è oggetto del presente giudizio”. Contestava, inoltre, il verificarsi della decadenza dell'acquirente dal termine indicato nelle sentenze di primo e secondo grado e nella ordinanza della Corte di Cassazione, evidenziando la mancanza di prova certa dell'avvenuta conoscenza da parte di essa convenuta del passaggio in giudicato della sentenza del Tribunale di Salerno. Assumeva altresì che la sentenza del Tribunale di Salerno, dal momento del passaggio in giudicato, aveva già prodotto automaticamente l'effetto traslativo, rilevando il pagamento dell'ultimo rateo solo sul piano degli effetti obbligatori. Deduceva, infine, con riferimento al pagamento dell'ultimo rateo e cioè della somma di euro 50.000,00, di essere creditrice nei confronti dei ricorrenti della somma di € 50.000,00, già quantificata dal C.T.U. nell'ambito del giudizio svoltosi innanzi al Tribunale di Salerno in relazione alle criticità che presentava l'immobile al momento della consegna, e pertanto, di non dovere nulla alla controparte per la predetta compravendita “ritenendo che tale voce costituisca una endemica riduzione del prezzo del bene de quo”. Concludeva per la declaratoria di inammissibilità dell'azione proposta ex adverso, ovvero, nel merito, per il rigetto della domanda perché infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese e attribuzione. All'esito dell'udienza del 22/10/2024, sulle conclusioni rassegnate nelle note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa – istruita solo documentalmente - è stata assunta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies ult. co. cpc
*** e hanno adito l'intestato Tribunale affinchè, previo Parte_1 Parte_2 accertamento dell'inadempimento posto in essere da consistente nell'omesso Controparte_1 pagamento del prezzo di euro 50.000,00, oltre iva, e della conseguente inefficacia del trasferimento immobiliare a favore della resistente, disposto con la sentenza del Tribunale di Salerno n. 4475/2016, passata in cosa giudicata a seguito dell'ordinanza emessa dalla Corte di Cassazione n. 31573/2022 pubblicata in data 25.10.2022, fosse dichiarata la proprietà esclusiva, in capo ad essi ricorrenti, dell'immobile oggetto di causa e condannata la resistente alla restituzione del bene occupato sine titulo a far data dal 25.2.2023. La domanda avanzata dai ricorrenti è fondata e va accolta. Risulta dagli atti che il trasferimento immobiliare della villa sita in Montoro alla via San Francesco (in NCEU del predetto Comune dl fg. 12 p.lla 891 sub 2 e 884 sub 2) in favore di
[...]
disposto con la citata pronuncia giudiziale n. 4475/2016 del Tribunale di Salerno, è CP_1 stato subordinato al pagamento del residuo prezzo indicato in euro 50.000,00. Risulta parimenti incontroverso che tale saldo non è mai stato corrisposto dalla resistente né ella ha intenzione di farvi fronte, in ragione della rivendicata sussistenza di un controcredito per i vizi dell'immobile che sarebbe stato già incidentalmente verificato dal CTU nell'ambito del giudizio svoltosi innanzi al Tribunale di Salerno. Appare opportuno sottolineare che in relazione al controcredito invocato non è stata svolta eccezione di compensazione (essendosi peraltro la parte costituita tardivamente a tal fine), né, in ogni caso, il dedotto controcredito poteva costituire oggetto di compensazione, in quanto non è né liquido né esigibile né di facile e pronta liquidazione. Va peraltro disattesa la tesi difensiva prospettata dalla resistente secondo cui l'adempimento della
“condizione” sarebbe inesigibile perché la stessa non avrebbe mai avuto rituale CP_1 comunicazione del passaggio in giudicato della sentenza del Tribunale di Salerno e, dunque, non sarebbe per lei decorso il termine di 120 giorni per provvedere al pagamento. In atti vi è prova della diffida stragiudiziale notificata alla odierna resistente, a mani proprie, in data 7.3.2023. Ciò posto e venendo alla disamina degli effetti conseguenti al mancato pagamento del prezzo residuo rispetto all'effetto traslativo correlato al passaggio in giudicato della sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c., la più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. 8164/2023) ha precisato che “… il pagamento del prezzo dipendente da sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all'atto di trasferimento, ed afferente alla mera efficacia di quest'ultimo, bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all'esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 8054 del 23/03/2021; Sez. 3, Sentenza n. 29358 del 13/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 30469 del 23/11/2018). Questo approdo è il frutto del seguente percorso logico: 1) siccome il contratto preliminare rimasto inattuato viene sostituito dalla sentenza costitutiva “condizionata” al pagamento del prezzo, non ha senso pronunziarne (del preliminare) la risoluzione, nel caso in cui il corrispettivo non sia versato;
d'altra parte, la sentenza passata in giudicato non può dichiararsi automaticamente inefficace in ragione di tale mancato pagamento, perché il sistema processuale non prevede siffatta evenienza (in termini di automatismo); 2) tuttavia, è possibile una nuova pronuncia (costitutiva) concernente il fenomeno effettuale, in considerazione del concreto atteggiarsi di esso;
e tanto perché l'adempimento dell'obbligazione di pagare il prezzo, disposto dalla sentenza, non integra l'avvenimento futuro ed incerto, esterno al negozio, da cui possa dipendere l'efficacia di esso, configurabile come condizione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1353 c.c.; 3) la sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 2932 c.c., contenente siffatta obbligazione, in caso di (inadempimento di) contratto preliminare con prestazioni corrispettive, costituisce, invece, il rapporto sinallagmatico, che risente delle diversificate vicende funzionali;
per cui siccome l'effetto traslativo della proprietà è “subordinato” al pagamento del prezzo, anche con riguardo al rapporto innestato dalla pronuncia giudiziale, l'inadempimento di siffatta obbligazione può portare alla sua risoluzione, avuto riguardo alla gravità dell'inadempimento stesso, solo a norma dell'art. 1455 c.c., al cui riscontro il giudice deve provvedere anche d'ufficio (allorché sia proposta domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c.). Siffatti principi sono pienamente aderenti alla natura e agli effetti delle sentenze di “esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto”, che per definizione sono destinate a produrre “gli effetti del contratto non concluso”, con surrogazione della decisione del giudice alla volontà delle parti, una delle quali si sia rifiutata di manifestare detta volontà, pur essendovi tenuta. Con la conseguenza che le prestazioni eventualmente imposte con il provvedimento giudiziale costituiscono il contenuto di obbligazioni di carattere prettamente negoziale, siano stabilite in forma di accertamento, di condanna o di condizione di efficacia. Anche in quest'ultimo caso, infatti, il pagamento del prezzo non perde la sua natura di prestazione corrispettiva, destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, sicché la sua omissione può essere fatta valere dall'altra parte, ricorrendone i presupposti, come ragione di risoluzione per inadempimento, ipso iure od ope iudicis, ai sensi degli artt. 1453 ss. c.c., e non come causa di automatica inefficacia del rapporto, ai sensi degli artt. 1353 ss. c.c.”. Applicando tali principi al caso in esame, non vi è dubbio, ad avviso del Tribunale, che, nella specie, l'effetto traslativo deve ritenersi caducato come conseguenza della risoluzione per inadempimento del rapporto derivante dalla sentenza costitutiva. In particolare, con riferimento alla circostanza che possa e debba accertarsi la risoluzione per inadempimento del rapporto, non coglie nel segno la tesi difensiva della ricorrente secondo cui la domanda di restituzione sarebbe, nella specie, inammissibile in quanto non sarebbe stata proposta, in via preventiva, un'azione di risoluzione contrattuale per inadempimento. Invero, va richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale per cui “La volontà di risolvere un contratto di compravendita per inadempimento non deve necessariamente risultare da una domanda espressamente proposta dalle parti in giudizio, ben potendo essere implicitamente contenuta in un'altra domanda, eccezione o richiesta, sia pure di diverso contenuto, che presupponga la domanda di risoluzione” (ex plurimis, Cass. 2123/2009).
Nel caso di specie, premesso che i ricorrenti hanno espressamente richiesto “in via principale di accertare e dichiarare che si è consumato l'inadempimento a quanto disposto dalle sentenze innanzi citate da addebitare alla sig.ra ”, la domanda di risoluzione per Controparte_1 inadempimento può ritenersi implicitamente formulata con la domanda di restituzione e rilascio dell'immobile. Né appare ostativa la circostanza che i ricorrenti abbiano invocato l'automaticità dell'effetto caducatorio correlato al mancato verificarsi della condizione di adempimento. Invero ai limitati fini dello scioglimento del trasferimento, non ha rilievo la qualificazione dell'effetto caducatorio come risoluzione ovvero come inefficacia per mancato avveramento della condizione sospensiva, poiché in entrambi i casi il suddetto inadempimento produce lo scioglimento del trasferimento con efficacia retroattiva tra le parti (cfr. sul punto Cass. 8164/2023). Venendo dunque alla verifica dei presupposti per la risoluzione per inadempimento, va sottolineato che: a) è pacifica la circostanza dell'inadempimento della prestazione, ovvero il mancato pagamento del residuo prezzo;
b) è ampiamente decorso il termine per adempiere indicato nella sentenza n. 4475/2016 del Tribunale di Salerno (ovvero 120 gg decorrenti dal passaggio in giudicato della sentenza in data 25.10.2022); c) l'inadempimento non è di scarsa importanza, tenuto conto della misura del prezzo non corrisposto ed essendo decorsi due anni e mezzo dal passaggio in giudicato della sentenza e due anni dalla notifica della diffida stragiudiziale. Va dunque accolta la richiesta dei ricorrenti volta ad ottenere la declaratoria di inefficacia per l'inadempimento della promissaria acquirente pronunciando lo scioglimento del Controparte_1 trasferimento disposto in suo favore dalla sentenza passata in cosa giudicata. All'accertamento della caducazione dell'effetto traslativo consegue il venir meno del titolo che legittimava la odierna resistente a detenere e occupare l'immobile, che, conseguentemente, va restituito in favore degli originari proprietari, odierni ricorrenti. Va ordinata la cancellazione della trascrizione pregiudizievole della domanda del 15.7.2002 nonché della trascrizione della sentenza n. 4475/ 2016 del Tribunale di Salerno, esonerando il Conservatore da ogni responsabilità. Quanto alla domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dai ricorrenti con le note conclusionali, essa va rigettata per difetto del requisito soggettivo della mala fede o colpa grave della parte soccombente, sussistente, invero, solo nell'ipotesi – non ricorrente nel caso di specie – “di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate”. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore della causa (indeterminabile-complessità media) e dell'attività difensiva in concreto svolta (studio: euro 2.127,00; introduttiva: euro 1.416,00; decisoria: 1.790,00).

PQM

Il Tribunale di Avellino, in composizione monocratica nella persona della dr.ssa Valentina Pierri, definitivamente pronunciando nel giudizio n.2116/2023 RG, così provvede: 1) accoglie il ricorso e, per l'effetto, dichiarata l'inefficacia del trasferimento disposto in favore di dalla sentenza del Tribunale di Salerno n. 4475/2016, passata in cosa giudicata, Controparte_1 avente ad oggetto l'immobile sito in Montoro, Via S. Francesco, (riportato al NCEU di Montoro al Foglio 12, part.891 sub 2 e sub 884 sub 2) per inadempimento da parte della promissaria acquirente dell'obbligo di versamento del residuo prezzo, condanna a restituire Controparte_1 immediatamente l'immobile innanzi descritto in favore di e Parte_1 Parte_2
2) ordina la cancellazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Avellino della trascrizione pregiudizievole della domanda del 15.7.2002 nonchè della trascrizione della sentenza n. 4475/2016 del Tribunale di Salerno, con esonero per il Conservatore da ogni responsabilità; 3) condanna al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 173,00 per Controparte_1 spese ed Euro 5.333,00 per compenso, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge. Così deciso in Avellino, il 20.2.2025
Il Giudice
dr.ssa Valentina Pierri