RG. n. 433/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro l'ordinanza del 27/03/2024 del Tribunale di Genova, promossa da:
(C.F.: , rappresentato e difeso dall'Avv. Davide Parte_1 C.F._1
Squeri, in forza di procura allegata all'atto di appello, presso il quale è elettivamente domiciliato in Genova, via Bosco, n. 45/16
APPELLANTE contro
(C.F.: ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. Alberto De Tonetti, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, presso il quale è elettivamente domiciliata in Genova, piazza Dante, n. 8/8
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Piaccia all'Ecc.ma Corte, contrariis reiectis, in totale riforma dell'ordinanza gravata
- in rito e istruttorio: ammettere quale documenti sopravvenuti e rilevanti al thema decidendum il decreto ingiuntivo Trib. Ge. 1774/2024 e il verbale di rilascio 30.7.24 che fissa il reale dies ad quem dell'occupazione
- In via principale, accertare e dichiarare che unico soggetto legittimato passivo al pagamento di quanto dovuto ad oggi e/o dovuto in futuro al Controparte_2
di LL a titolo di fondo scopertura (di cui meglio in atti) è la signora
[...] [...]
(cf ) in qualità di titolare del diritto personale di CP_1 C.F._2
1

abitazione sull'appartamento interno n. 2 (meglio identificato in premesse), sino alla data del 30.7.24 (rilascio effettivo)
- In via subordinata e per l'ipotesi che venisse riconosciuto l'obbligo in regime di solidarietà in capo all'esponente Notaio con riferimento agli importi dovuti per il fondo per Parte_1 scoperture, accertare il diritto del ricorrente di regresso per l'intero (senza suddivisione in pari quote) verso la NO (quale effettiva e unica titolare Controparte_1 dell'obbligazione per intero ex lege ed ex art. 6 contratto vendita 10.5.2012) e per l'effetto condannare la NO a rimborsare all'esponente qualsiasi somma Controparte_1
l'esponente dovesse versare al per fondo scoperture, con condanna della CP_2
stessa a rimborsare detto importo
- Per l'effetto dell'accoglimento del gravame, condannare la NO a restituire CP_1 al Notaio l'importo di euro 4.175,32 oltre RA e quindi 4.956,63 da questi pagato a Pt_1
titolo di spese legali oltre interessi
In via istruttoria: i fatti costitutivi sono tutti di natura documentale e si ribadisce l'istanza di ammissibilità della email Avv. Caravelli/Avv. Squeri 20.4.2023 poiché sopravvenuta oltre che del decreto ingiuntivo e verbale rilascio (docc. VI e VII).
In ogni caso, con vittoria di spese di lite, diritti onorari, 15 % spese generali, oltre IVA e
C.N.P.A.”.
PER L'APPELLATA
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis, rigettare l'appello proposto dal dott. avverso l'ordinanza pubblicata ex art. 702 bis c.p.c. in data 24.3.2023 Parte_1
dal Tribunale civile di Genova ad esito del giudizio incardinato al n. 9932/22 R.G., poiché inammissibile e comunque infondato in fatto e in diritto.
Vinti i compensi professionali ed esborsi tutti della presente causa, oltre spese generali e gli ulteriori accessori di legge”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., ricorreva dinnanzi al Tribunale di Genova al Parte_1 fine di sentir accertare e dichiarare che era l'unico soggetto tenuto al Controparte_1
pagamento della somma di euro 8.043,15 in favore del Controparte_3
. Il ricorrente esponeva di essere divenuto nel 2012 nudo proprietario
[...] dell'appartamento sito in LL, via Pietrafredda, n. 71/2 (censito al NCEU Comune di
LL fg. 34, mapp. 962, sub 18) e della relativa cantina (censita al NCEU Comune di
LL fg. 34, mapp. 962, sub 488), riservando il diritto di abitazione in capo a CP_1
fino al 9/06/2024, la quale si impegnava a farsi carico fino alla data di estinzione
[...]
2 del proprio diritto di abitazione sia delle spese di gestione ordinaria. Nel corso del 2020, egli veniva a conoscenza del mancato pagamento da parte di delle spese Controparte_1 pari all'importo di euro 6.043.89 relativo al periodo 2017-2021 quale sommatoria anche della voce “fondo scoperture”, ciò sull'erroneo presupposto che si tratti di “spesa straordinaria”.
Tali spese, successivamente aumentate ad euro 8.043,15, dovevano essere qualificate come spese ordinarie, posto che il fondo era stato istituito per il pagamento delle spese di ordinaria amministrazione degli altri condomini, e la resistente avrebbe dovuto farsene carico in forza del contratto di cessione del diritto di abitazione. In subordine, Parte_1
chiedeva che fosse riconosciuto il suo diritto di surrogazione e regresso ex art. 1203 n. 3 verso la resistente, con condanna della stessa al rimborso di quanto dovesse versare per i titoli di cui in narrativa, chiedendo, per il caso di inadempimento, l'emissione di condanna generica e/o per il futuro.
Si costituiva nel giudizio , chiedendo l'integrale rigetto del ricorso Controparte_1
proposto da controparte, in quanto infondato, in fatto e in diritto, ed eccependo di essersi impegnata a pagare solo le spese di ordinaria amministrazione, mentre quelle del cui pagamento si discute avrebbero dovuto essere qualificate come spese straordinarie e, come tali, avrebbero dovuto essere imputate a . La resistente contestava, altresì, la Parte_1
mancanza del calcolo esplicito volto alla quantificazione della somma lei richiesta in giudizio.
Il Tribunale, con l'ordinanza gravata, respingeva le domande proposte dal ricorrente e lo condannava alla rifusione delle spese di lite in favore della resistente. Affermava che dal contratto intercorso tra le parti per la cessione della nuda proprietà si desumeva che la titolare del diritto di abitazione doveva farsi carico delle spese di ordinaria amministrazione, mentre le spese di straordinaria amministrazione sorte successivamente alla data del rogito dovevano essere imputate al nudo proprietario. Delle spese destinate ad essere coperte con il “fondo straordinario”, predisposto dall'assemblea condominiale, non era stata data adeguata prova, non potendosi determinare l'esatto ammontare della somma dovuta e versata dai singoli condomini a titolo di accantonamento. La mancanza di prova in relazione ad eventuali pagamenti imputabili a impediva l'operatività dell'invocato art. Parte_1
1203, c. 3 c.c. Ritenuta genericamente formulata la domanda di condanna futura, il
Tribunale giudicava, in ultimo, non sussistenti i presupposti per l'applicazione dell'art. 278
c.p.c., non essendo stata fornita prova di un comportamento illecito imputabile alla resistente.
Avverso detta ordinanza ha interposto appello , chiedendone l'integrale riforma, Parte_1
ed articolando i motivi di seguito indicati.
3 Si è costituita nel giudizio , chiedendo il rigetto dell'appello in quanto Controparte_1
inammissibile e infondato in fatto e in diritto.
Con ordinanza del 15/09/2023 il Consigliere istruttore ha fissato udienza di rimessione della causa in decisione per il 10/12/2024, concedendo i termini di rito, decorsi i quali la causa è stata rimessa alla decisione del Collegio.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo rubricato “violazione e falsa applicazione di legge – artt. 1026 e 1004
e 1005 cc – contraddittoria e insufficiente motivazione” l'appellante lamenta l'erroneità dell'ordinanza nella parte in cui ha qualificato il fondo scoperture come una spesa straordinaria, ignorando la dizione contenuta nel verbale dell'assemblea del 1 dicembre
2007 da cui emerge che l'esigenza di sanare l'altrui morosità per “utenze” è voce connessa al godimento dell'immobile, ed afferma che il Tribunale avrebbe dovuto considerare la natura “ordinaria” della spesa derivante dal “fondo scopertura”.

2. Con il secondo motivo rubricato “2^ Motivo – violazione e falsa applicazione di legge – artt. 1026 e 1004 e 1005 cc nonché dell'art. 112 cpc nonché dell'art. 6 Contratto
e art. 1373 cc”, parte appellante censura l'ordinanza in quanto il Controparte_4
Tribunale avrebbe fatto mal governo dell'art. 6 del rogito 10.5.2012 (in una con l'art. 1373 cc) poiché ove intesa erroneamente quale “spesa straordinaria” quest'ultima sarebbe stata in ogni caso di competenza della signora , la quale l'aveva deliberata cinque CP_1
anni prima del rogito di vendita e ha poi proseguito a deliberarla come habitator con diritto di voto in assemblea, ma “vestendola” come “spesa di gestione ordinaria” (v. elenco costi di gestione ordinaria, voce n. 36) e quindi neppure identificabile come “spesa straordinaria” dal (acquirente dal 2012) Notaio e ad esso quindi non opponibile in quanto deliberata Pt_1
5 anni prima dell'acquisto da parte dell'appellante.

3. Con il terzo motivo, rubricato “erronea motivazione” l'appellante lamenta l'erroneità dell'ordinanza nella parte in cui ha affermato l'inapplicabilità dell'art. 1135, c. 1, n. 4 c.c., richiamato nell'atto introduttivo solo per dimostrare a contrariis che il “fondo scoperture” non aveva natura straordinaria.

4. Con il quarto motivo rubricato “violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 cpc e
2697 cc – erronea motivazione” l'appellante censura l'ordinanza nella parte in cui il
Tribunale afferma che il fondo è stato costituito senza ulteriori specificazioni, posto che nel
2007 i condomini hanno costituito il fondo per il pagamento di bollette e utenze della società condomina proprietaria di varie unità, e fallita, tenuto conto che neppure la appellata aveva
4 mai detto che il fondo era stato costituito per spese straordinarie. Afferma che l'inserimento del conto nelle spese di gestione ordinaria sub 36 era l'unica opponibile al Notaio.

5. Col quinto motivo rubricato “violazione degli artt. 100, 112, 115 cpc e art. 2697 cc – insufficiente/erronea motivazione” lamenta l'erroneità dell'ordinanza nella parte in cui non ha riconosciuto l'interesse di a veder riconosciuta come Parte_1 Controparte_1 debitore principale delle spese relative al “fondo scoperture”, così come l'interesse a sentire l'habitator tenuto a manlevare in via di regresso il nudo proprietario sia per spese ordinarie classiche che per il fondo scoperture. L'appellante precisa che non occorreva produrre le delibere di approvazione dei rendiconti che, in quanto non contestate, avrebbero dovuto essere ritenute pacifiche. Produce quale documento sopravvenuto una nota del 20/04/2023 del legale del che, oltre a confermare la morosità dell'odierna appellata, precisa CP_2
che la somma dovuta è riferita a spese di ordinaria amministrazione.

6. Con il sesto motivo rubricato “violazione degli artt. 100, 112 cpc” l'appellante lamenta l'erroneità dell'ordinanza gravata nella parte in cui afferma che non si riesce a determinare l'esatto ammontare della somma effettivamente versata dai singoli condomini a titolo di accantonamento nel “fondo straordinario”. L'appellante ritiene sussistente il proprio diritto e la propria legittimazione ad agire in regresso in futuro per le somme relative alle spese del condominio, a prescindere dalla quantificazione. Afferma, altresì, di aver chiesto il proprio diritto di surroga e/o regresso avendo cura di specificare “per l'intero” in modo da avere la declaratoria che di chi sia il soggetto legittimato passivo in via ultimativa e per l'intero al pagamento del fondo scopertura.

7. Con il settimo motivo rubricato “Violazione e falsa applicazione di legge – artt. 100 e 112 cpc “ l'appellante lamenta l'erroneità dell'ordinanza nella parte in cui ha affermato che la domanda di condanna era formulata genericamente e che si ponesse in contrasto con l'atto di compravendita, in ragione del fatto che la condanna in futuro è ammissibile e non in contrasto con la natura a termine del diritto di abitazione.
***
I motivi possono essere trattati congiuntamente in quanto strettamente connessi ed attinenti alla questione della titolarità passiva del debito condominiale inerente il “fondo scoperture” di cui alle delibere condominiali invocate a sostegno dell'originaria domanda.
Essi ad avviso della Corte sono infondati.
Il Tribunale ha richiamato, in primo luogo, l'articolo 1004 c.c. che disciplina le spese a carico dell'usufruttario e prevede che le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, alla amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Il
5 secondo comma di tale norma precisa che sono a carico dell'usufruttuario le riparazioni straordinarie, rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione;
ha poi ricordato – il Tribunale -, richiamando l'art. 1026 c.c. che prevede che le disposizioni in materia di usufrutto si applichino in quanto compatibili al diritto d'uso e al diritto di abitazione, che la stessa giurisprudenza di legittimità ha statuito che: “In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un appartamento sia oggetto di diritto reale di abitazione, gravano sul titolare di quest'ultimo le spese di amministrazione e di manutenzione, ordinaria, mentre cedono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione, giusta l'art. 1026 c.c., le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c. in tema di usufrutto. (Fattispecie anteriore alla novella introdotta con la l. n. 220 del 2012).” (Cfr. massima Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 9920 del 2017).
In base al contratto di compravendita del 10.05.2012 rep. n. 30057 e racc. n. 8653, intercorso fra le parti “La parte venditrice fino alla data di estinzione del diritto di abitazione
e cioè fino alla data del 9 (nove) giugno (duemilaventiquattro) farà proprie tutte le spese di ordinaria amministrazione;
quelle di straordinaria amministrazione oggi già deliberate dall'Assemblea di condominio, con particolare riferimento alle spese per le vertenze legali ad oggi (compensi avvocati, spese di giudizio ecc.), rimarranno comunque a carico di essa parte venditrice che manleva la parte acquirente da ogni responsabilità al riguardo”.
Il Tribunale ha escluso la natura di spesa ordinaria, alla luce della disposizione contrattuale di cui sopra, citando sia la delibera condominiale istitutiva del fondo del 2007 che qualificava detta spesa come “straordinaria”, sia il fatto che il fondo è stato costituito per poter far fronte alle necessità debitorie più imminenti del Condominio “senza ulteriori specificazioni in relazione alla natura dei debiti cui destinare le somme accumulate in tale fondo”.
L'originario ricorrente, invocando l'art. 6 del contratto di acquisto, e richiamando il verbale dell'assemblea del Condominio del 1/12/2007 istitutivo del “fondo scoperture”, e quelli successivi del 2008, 2010 e 2014, nonché i rendiconti del Condominio del 2019 e i successivi, ha sostenuto, invece, nell'atto introduttivo che il reclamato importo di euro
8.043,15 per spese di cui al predetto fondo sia di natura ordinaria, sulla base dell'assunto che la finalità dell'istituito fondo – cui occorre fare riferimento al fine di stabilire la natura della spesa - sia quella del pagamento delle spese di ordinaria amministrazione degli altri condomini morosi.
Tuttavia – osserva la Corte - anche prescindendo dall'attribuzione della qualifica di spesa straordinaria operata dall'assemblea del 2007 alla deliberata spesa di euro 150.000,00, e prescindendo anche dall'affermazione del Tribunale sopra riportata per cui il fondo è stato
6 costituito per poter far fronte alle necessità debitorie più imminenti del “senza CP_2
ulteriori specificazioni in relazione alla natura dei debiti cui destinare le somme accumulate in tale fondo”, ed accedendo all'assunto della parte appellante per cui la spesa condominiale destinata al c.d. “fondo scoperture” è stata istituita nel 2007 per fare fronte alle morosità maturate sulle spese di gestione di taluni condòmini (e, principalmente, della fallita
Immobiliare Gelsomino s.r.l. in liq.ne), detta spesa, ad avviso della Corte, non rientra tra le spese di natura ordinaria, e dunque non può gravare sul titolare del diritto di abitazione. Se sull'usufruttuario e sul titolare del diritto di abitazione gravano le spese di amministrazione e di gestione ordinaria (art. 1104 c.c. sopra menzionato) destinate, quindi, al godimento del bene oggetto del predetto diritto, ne consegue che la natura non “ordinaria” della spesa come deliberata – destinata ad “anticipare” fondi da parte di soggetti estranei al debito da onorare, discenda, oltre che per volontà assembleare, dalla circostanza – valorizzata dalla parte appellata - che i debiti che la stessa è destinata a coprire sono altrui e non, per quanto di ragione, del titolare del diritto di abitazione. Il fatto che le spese sorgano dalla necessità di pagare le spese di ordinaria amministrazione degli altri condomini morosi, e quindi di sanare l'altrui morosità per “in principalità” ( ed oltretutto non in via esclusiva) “per utenze”, come affermato nella delibera del 2007 – che appellante nell'atto di gravame in parte richiama (pag. 10 appello), pur affermandone per altra parte la inopponibilità (pag. 11) non significa che la spesa debba considerarsi “ordinaria” anche per l'immobile di cui la appellata
è titolare del diritto di abitazione, in quanto, proprio perché trattasi di spese riferibili a terzi, esse non pertengono e non ineriscono al godimento del bene da parte appellata
. Del resto, se sono ordinarie quelle spese che occorre sostenere normalmente CP_1
e periodicamente ai fini della conservazione e del buon andamento del bene, ben può considerarsi non ordinaria la spesa destinata a fronteggiare un evento imprevisto, non pertinente direttamente al bene oggetto del diritto reale minore e/o del diritto di abitazione, quale la morosità di altri condomini. Né vale a modificare detta conclusione il fatto che la voce “Accantonamento fondo per scoperture” sia stata inserita nel rendiconto del 2019,
2020, e 2021, tra le “spese generali”, posto che tale dicitura, indicante appunto le spese che riguardano la generalità dei condomini, non incide sulla natura della spesa che rimane quella, appunto, di accantonamento per la scopertura derivante dalla morosità di altri condomini, secondo quanto allegato dall'appellante e dalla necessità, avvertita e fatta propria dal , di fronteggiare detta scopertura. Anche a voler ritenere che la CP_2 qualifica di spesa straordinaria operata dall'assemblea del 2007 non sia opponibile all'appellante, come egli per la prima volta assume in appello, risulta che anche
7 successivamente alla data dell'acquisto nel 2012 l'assemblea del abbia CP_2
rinnovato la volontà di destinare una specifica contribuzione al fondo per scoperture, e che detta destinazione appaia vincolante a chi entra nella compagnie condominiale, non risultando in alcun modo nel presente giudizio, come ha affermato il primo giudice, che la appellata , nella propria qualità di titolare del diritto reale di abitazione Controparte_1
a termine, abbia mai contestato o negato di essere tenuta al pagamento delle spese condominiali di manutenzione e amministrazione ordinaria (cfr. statuizione non impugnata, pag. 7 non numerata della sentenza), nè discutendosi, ancora, nel presente di asseriti debiti della appellata maturati verso il in epoca antecedente alla compravendita CP_2
immobiliare (come condivisibilmente sul punto affermato dalla Difesa della parte appellata,
l'appellante pone a fondamento della domanda una asserita morosità della appellata in relazione all'annualità 2021 e non in relazione ad annualità precedenti l'atto di vendita).
Ne consegue che, risultando dirimenti le sopra esposte argomentazioni sulla natura delle spese del fondo scopertura, ogni altro motivo di gravame rimane assorbito.
L'ordinanza merita, pertanto, conferma.
Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate come in dispositivo in base al DM n.
55/2014, secondo i medesimi criteri liquidati dal Tribunale, ed esclusa la fase istruttoria non tenutasi.
Si ravvisano i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro l'ordinanza del 27/03/2023, del
Tribunale di Genova, così provvede:
-respinge l'appello e, per l'effetto, conferma l'ordinanza impugnata;

-condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite dell'appello in favore Parte_1 dell'appellata , che liquida in euro 3.800,00 per compensi, oltre spese Controparte_1
forfetizzate, iva e cpa;

Si dà atto, in ragione del rigetto dell'appello, della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002.
Genova, 17/12/2024
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno
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