REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE III^ CIVILE in composizione collegiale, nelle persone di
Dott. Michele Caccese Presidente
Dott.ssa Maria Cristina Rizzi Consigliere
Dott. Fernando Amoroso Giudice Ausiliario Rel./Est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al numero 2886/2019 del ruolo generale, promossa da
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: ), rappresentati e difesi dagli Avv.ti
[...] C.F._2
Carmela Affinita (C.F.: ) e Domenico Stanga C.F._3
(C.F.: , presso il cui studio, in Caserta, alla C.F._4
Piazza Aldo Moro, n. 9 – Parco del Corso, sono elettivamente domiciliati;

APPELLANTI contro
e ; Controparte_1 Controparte_2
APPELLATI – CONTUMACI
(C.F.: ), rappresentato e CP_3 C.F._5
difeso dall'Avv. Luca Matano (C.F.: ), presso il C.F._6
cui studio, in Santa Maria Capua Vetere, alla Via Turati, n. 19, e all'indirizzo pec, è elettivamente Email_1
domiciliato;
APPELLATO
(C.F.: , in persona Controparte_4 P.IVA_1
del suo legale rappresentante pro tempore, e Controparte_5
(C.F.: ), in persona del suo legale rappresentante
[...] P.IVA_2
pro tempore, rappresentate e difese dall'Avv. Antonio Ferraguto (C.F.:
), presso il cui indirizzo pec, C.F._7
sono elettivamente Email_2
domiciliate;
APPELLATE
e nei confronti di
(P. IVA: ), in persona del suo legale Controparte_6 P.IVA_3
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Daniele
SC (C.F.: ), presso il cui studio, in Santa C.F._8
Maria Capua Vetere, al C.so Aldo Moro, n. 100, è elettivamente domiciliata;

APPELLATA avverso la sentenza n. 1239/2019 del G.U. del Tribunale di Santa Maria Capua
Vetere, pubblicata in data 30.04.2019 e notificata l'8.05.2019.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto pubblico di vendita, per Notar del CP_3
09.09.2004, gli odierni appellanti acquistavano da Controparte_2
l'immobile censito nel Catasto di Macerata Campania, alla Via
Petrarca Vico II, n. 8, fg. 5, ptc.lla 410, sub 75, per il prezzo (dichiarato nel rogito) di € 34.500,00, interamente versato dagli acquirenti.
1.1. Con il libello introduttivo il giudizio a quo, gli acquirenti avevano dedotto che, a distanza di pochi mesi dal rogito, erano stati destinatari degli atti inerenti alla procedura esecutiva promossa da terzi creditori sull'immobile acquistato, che, al momento della compravendita, dunque, doveva ritenersi già sottoposto a vincolo pignoratizio.
In siffatte premesse, gli attori si determinavano all'azione giudiziaria, invocando, in via principale, la declaratoria di risoluzione del contratto, per grave inadempimento di parte alienante.
In subordine, chiedevano l'annullamento del contratto per dolo della venditrice;
in via ulteriormente gradata, l'annullamento per errore su elementi essenziali del contratto.
Concludevano per la condanna dei convenuti e Controparte_2
, coniuge di parte alienante e destinatario di parte Controparte_1
del prezzo di acquisto;
Notaio ), in solido tra loro, alla CP_3
restituzione del prezzo di acquisto, per come risultante dal preliminare che aveva preceduto il rogito;
oltre le ulteriori spese e danni, quantificati in complessivi € 260.000,00.
Analoghe domande venivano rivolte in danno della Banca convenuta,
(che, a sua volta, aveva chiesto ed ottenuto Controparte_5
l'autorizzazione alla chiamata in causa della effettiva destinataria delle domande attoree, Credit Agricole Italia S.p.A.) con riferimento al contestuale contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile, invocando la condanna degli Istituti di credito, in solido con il Notaio rogante, alla ripetizione delle somme versate a titolo di restituzione del collegato rapporto di mutuo.
1.2. Alla domanda attorea resistevano:
a) i convenuti principali, ; CP_2
b) il Notaio rogante, , che, dopo essersi dichiarato CP_3
estraneo a qualsivoglia ipotesi di responsabilità professionale, chiedeva ed otteneva l'autorizzazione alla chiamata in garanzia della
Compagnia che copriva la r.c.; CP_6 c) che eccepiva il proprio difetto di titolarità Controparte_7
passiva; nonché, Credit Agricole Italia S.p.A., che invocava il rigetto di ogni domanda rivolta in suo danno.
1.3. Il Tribunale, all'esito di istruttoria orale, con la sentenza della cui impugnativa trattasi:
a) in accoglimento della domanda principale, ha dichiarato la risoluzione del contratto dedotto in lite, per grave inadempimento di parte alienante, condannata alla restituzione del prezzo di acquisto, per come risultante dal rogito, maggiorato delle spese notarili e dei soli interessi legali;

b) riconosciuta la responsabilità professionale del Notaio , lo ha CP_3
mandato comunque assolto da ogni domanda indirizzata in suo danno, per difetto di nesso eziologico tra responsabilità ed i reclamati danni
(art. 1223 c.c.);
c) dopo aver dato atto della intesa raggiunta tra gli Istituti di credito convenuti, in ordine alla estraneità di ha Controparte_5
rigettato, altresì, l'istanza risarcitoria in danno di Credit Agricole Italia
S.p.A., non ravvisando gli estremi del collegamento negoziale tra compravendita e mutuo;

d) ha rigettato, ancora, le ulteriori istanze risarcitori, siccome generiche e comunque carenti di riscontro probatorio.
e) condannata la convenuta, , alle spese di lite in Controparte_2
favore degli attori e questi ultimi, in favore delle Banche convenute, ne ha disposto l'integrale compensazione tra gli attori, il Notaio e CP_3
la Compagnia Controparte_6
2. Avverso la statuizione, con atto notificato il 07.06.2019, sono insorti gli originari attori, affidando il gravame a cinque ordini di motivi: erroneo rigetto della domanda di restituzione del reale prezzo di acquisto versato in favore degli , per come risultante dal CP_2 preliminare che aveva preceduto il rogito (primo motivo); erroneo rigetto dell'istanza risarcitoria avanzata in danno del Notaio CP_3
con riferimento alla condanna di questi alla restituzione delle rate di mutuo versate in favore della Banca mutuante;
nonché, in favore di quest'ultima per la residua sorte capitale (secondo motivo); erroneo rigetto delle ulteriori istanze risarcitorie, da liquidarsi in via equitativa
(terzo motivo); erroneo rigetto delle domande inerenti il contratto di mutuo, funzionalmente collegato alla compravendita (quarto motivo); erronea duplicazione delle spese di lite in favore degli Istituti di credito
(quinto motivo).
2.1. Gli appellati , sebbene ritualmente citati, sono rimasti CP_2
contumaci.
2.2. Ha resistito, invece, il Notaio , che, in via subordinato, ha CP_3
reiterato la domanda di garanzia articolata in danno della Compagnia
AXA S.p.A.
2.3. Quest'ultima, nell'articolare argomenti difensivi analoghi a quelli veicolati dal proprio assicurato, ha invocato il rigetto del gravame.
2.4. Hanno resistito, ancora, le Banche appellate. Vinte le spese del grado.
2.5. All'udienza del 02.04.2025, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti costituite, la causa veniva introitata a sentenza, con assegnazione dei termini (ridotti: 20 gg. + 20 gg.) di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito di conclusionali e repliche.
3. Il primo motivo, con il quale parte appellante si duole del rigetto della domanda di restituzione del prezzo versato in esecuzione del contratto preliminare (che ha preceduto il rogito dedotto in lite), è infondato.
3.1. Il Tribunale ha fatto carico agli attori della omessa produzione in giudizio di una controdichiarazione che potesse paralizzare quella inerente il prezzo di acquisto, contenuta nel rogito, dal momento che
“tale situazione, è annoverabile nell'ambito della simulazione relativa, in quanto avente ad oggetto la simulazione di un elemento essenziale del contratto, relativamente alla quale l'ormai consolidata giurisprudenza ritiene che la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova stabilite dall'art. 2722 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto (Cass. civ. n. 3234/2015)” (V. pag. 9 della sentenza impugnata).
3.2. Parte appellante ha opposto:
a) violazione dell'art. 2033 c.c., in quanto il Tribunale avrebbe dovuto qualificare la domanda come ripetizione dell'indebito in danno di
, effettivo percettore delle maggiori somme Controparte_1
versate in favore di parte alienante (V. pag. 11 dell'atto di appello);
b) sicché, quand'anche si fosse ritenuta “corretta la riconduzione all'istituto della simulazione”, il Giudice di prime cure avrebbe trascurato la destinazione delle somme al terzo e, pertanto, “la prova ben poteva essere fornita mediante presunzioni e mediante la prova orale” (V. pag. 13 dell'atto di appello);
c) il Tribunale avrebbe trascurato, ancora, che copia del preliminare era stata prodotta dalla difesa del Notaio unitamente alle CP_3
memorie istruttorie e che, in ogni caso, la ficta confessio (dei convenuti, rimasti assenti all'interrogatorio formale deferito loro ed ammesso), unitamente alle copie degli assegni versati in favore di
, avrebbe dovuto militare per l'accoglimento della Controparte_1
domanda, sia pure in via presuntiva. 3.3. Il rilevo sub a) deve cedere il passo a quello, senz'altro assorbente, che vuole, nel caso di scissione tra autore materiale e destinatario effettivo del pagamento, per univoco orientamento di legittimità, la legittimazione attiva dell'azione di ripetizione in capo al soggetto a cui sia imputabile direttamente ed immediatamente l'effetto patrimoniale e non anche all'ausiliario\rappresentante di questi.
Di conseguenza, anche rispetto alla legittimazione passiva, la stessa è riferibile a colui sul quale si sono prodotte le conseguenze del pagamento indebito, a nulla rilevando che la prestazione sia stata ricevuta dall'adiectus solutionis causa.
3.3.1. Manifestamente infondata risulta, dunque, la censura veicolata sub b), anche perché, a legittimare la prova per presunzioni o ad abilitare la prova orale, è l'opponibilità della simulazione in danno del terzo e non già tra le parti.
3.3.2. Quanto al terzo rilievo, inerente alla legittimità del ricorso alla prova per presunzioni, è da rilevare, anzitutto, che l'appellante richiama giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 3857/1996) superata da copiosa e successiva giurisprudenza, che trova fondamento nell'intervento a SS. UU. n. 7246/2007.
In ragione del principio fissato dalla Suprema Corte, nella sua massima composizione collegiale, qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. Infatti, la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo (Cass. n. 7624/2024).
3.4. Per completezza, mette conto evidenziare che, con un ultimo profilo di censura, articolato in calce al primo motivo di gravame (V. pagg. 16 e 17 dell'atto di appello), parte appellante si duole del mancato riconoscimento, in suo favore, del maggior danno da svalutazione monetaria.
In realtà, gli attori, sin dal libello introduttivo il giudizio a quo, si sono limitati ad invocare la ripetizione del prezzo di acquisto, maggiorata dei soli interessi legali.
Giammai hanno articolato istanza di maggior danno da svalutazione monetaria.
Il Tribunale, dopo aver qualificato il debito conseguente agli effetti restitutori della pronuncia risolutiva, come debito di valuta e non già di valore, ha precisato che “non è dovuta la rivalutazione monetaria, ma i soli interessi nella misura legale a decorrere non già dalla consegna, ma dalla domanda” (V. pag. 9 della sentenza impugnata).
4. Con il secondo motivo di gravame, parte appellante fa carico al
Tribunale di aver trascurato che la responsabilità professionale del
Notaio , già acclarata con riferimento alla compravendita CP_3
immobiliare, doveva ritenersi estesa anche con riferimento al contestuale contratto di mutuo, sì da legittimare la condanna del convenuto alla restituzione dei ratei di mutuo già versati in favore della
Banca mutuante, nonché, al pagamento della residua sorte capitale.
4.1. Il motivo è inammissibile per plurime ragioni.
4.1.1. In disparte le generiche conclusioni rassegnate con il libello introduttivo il giudizio a quo, la richiesta di condanna di tutti i convenuti, in solido tra loro, alla restituzione delle somme mutuate è rimasta confinata alla generica richiesta iniziale, senza essere stata tematica oggetto della successiva dialettica processuale, già sotto il profilo deduttivo e di allegazione al quale era onerata parte attrice.
4.1.2. La censura, in ogni caso, difetta di decisività, dal momento che la stessa non si misura con l'ordito con il quale il Tribunale ha valorizzato il difetto di correlazione tra l'acclarata responsabilità professionale del Notaio (ma limitatamente al contratto di compravendita) ed i danni reclamati con l'iniziativa giudiziaria a suo tempo intrapresa dagli odierni appellanti (art. 1223 c.c.), dal momento che la formalità pregiudizievole registrata sul bene oggetto della compravendita era stata prontamente cancellata a cura e a spese di parte alienante, già nel corso del giudizio a quo.
4.2. In ogni caso, da un punto di vista logico, prima ancora che giuridico, la pretesa di restituzione della sorte capitale mutuata risulta destituita di qualsivoglia fondamento, dal momento che:
a) la somma mutuata solo in parte era destinata al versamento del prezzo di acquisto dell'immobile, mentre, in ragione di 1/2, era rimasta estranea alla compravendita immobiliare;

b) la restituzione dell'intero rateo, corrisposto anche per sorte capitale, costituirebbe una illegittima duplicazione della posta risarcitoria già liquidata in danno della parte venditrice.
5. Quando non inammissibile, senz'altro infondato risulta anche il terzo motivo, con il quale parte appellante si duole del rigetto dell'stanza risarcitoria dell'ulteriore danno, “consistente nel danno da patema
d'animo da sopportazione del giudizio e in quello, sempre da patema
d'animo, subito finché l'ipoteca non è stata cancellata. Danno che ben poteva essere liquidato in via equitativa” (V. pag. 28 dell'atto di appello).
5.1. Mette conto rilevare, in via prioritaria, che in tema di nesso causale, esistono due momenti diversi del giudizio civile, costituito il primo dalla ricostruzione del fatto idoneo a fondare la responsabilità, per il quale la problematica causale, detta della causalità materiale o di fatto, è analoga a quella penale di cui agli art. 40 e 41 c.p. ed il danno rileva solo come evento lesivo, ed il secondo, al quale va riferita la regola dell'art. 1223 c.c., che riguarda la determinazione dell'intero danno cagionato oggetto dell'obbligazione risarcitoria, attribuendosi rilievo (all'interno delle serie causali individuate) a quelle che, nel momento in cui si produce l'evento, non appaiono del tutto inverosimili, come richiesto dalla cosiddetta teoria della causalità adeguata o della regolarità causale, fondata su un giudizio formulato in termini ipotetici.
Ora, nel caso di specie, ad avviso del Collegio non pare affatto verosimile un nesso causale tra il breve lasso di tempo trascorso tra la conoscenza della formalità pregiudizievole gravante sull'oggetto della compravendita e la sua cancellazione ed il lamentato patema d'animo, del quale se ne è invocata la liquidazione equitativa.
5.2. Sotto quest'ultimo profilo, è pacifico nella giurisprudenza di legittimità che, in tanto è consentito al Giudice il ricorso alla liquidazione equitativa, in quanto sia stata previamente dimostrata l'esistenza certa, ovvero altamente verosimile, d'un effettivo pregiudizio.
È l'impossibilità di quantificare un danno certamente esistente che rende possibile il ricorso alla stima equitativa. E', dunque, jus receptum che la facoltà per il Giudice di liquidare in via equitativa il danno esige due presupposti: in primo luogo, che sia concretamente accertata l'ontologica esistenza d'un danno risarcibile, prova il cui onere ricade sul danneggiato;
in secondo luogo, il ricorso alla liquidazione equitativa esige che il Giudice abbia previamente accertato che l'impossibilità (o l'estrema difficoltà) d'una stima esatta del danno dipenda da fattori oggettivi, e non già dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegare e dimostrare gli elementi dai quali desumere l'entità del danno (Cass. n. 4534/2017).
La Sezione, peraltro, ha avuto plurime occasioni per osservare che il potere di liquidare il danno in via equitativa conferito al Giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., costituisce espressione del più generale potere di cui all'art. 115 c.p.c., e il suo esercizio dà luogo ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva od integrativa, con l'unico limite di non potere surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilità del debitore o la mancata individuazione della prova del danno.
Il Giudice è pertanto tenuto a dare conto dell'esercizio dei propri poteri discrezionali, e perché la liquidazione equitativa non risulti arbitraria, è necessario che spieghi le ragioni del processo logico sul quale essa è fondata, indicando i criteri assunti a base del procedimento valutativo adottato, al fine di consentire il relativo controllo di logicità, coerenza e congruità (ex multis, Cass. n. 1579/2019).
6. Difetta di decisività anche il quarto motivo, con il quale parte appellante si duole del rigetto della domanda di restituzione della somma mutuata.
Ed invero, quand'anche si volesse dar seguito alla teoria del collegamento negoziale tra compravendita e mutuo, giammai parte attrice sarebbe stata legittimata alla restituzione della sorte capitale, per i medesimi rilievi già esposti sub 4.2., che precede.
7. Infondato è, in ultimo, il quinto motivo, con il quale l'appellante lamenta erronea duplicazione delle spese di lite riconosciute in favore degli Istituti di credito convenuti.
In realtà, la liquidazione in favore delle Banche è stata unitaria, anche perché difese dallo stesso procuratore.
8. Al rigetto dell'appello fa seguito la condanna degli appellanti, in solito tra loro, al pagamento delle spese del grado, che, tenuto conto del valore della controversia (€ 40.000,00), dell'attività svolta dai procuratori delle parti (con esclusione della fase istruttoria in senso stretto) e dei parametri (medi, fatta eccezione della fase di trattazione, per la quale si applicano i minimi) di cui al D.M. n. 147/2022, si liquidano, in favore di ciascuna parte appellata (intendendosi unitaria quella disposta in favore delle Banche appellate), come da dispositivo.
Nulla per le spese nei confronti degli , rimasti contumaci. CP_2
9. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n.
115, inserito dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228, trattandosi di gravame proposto dopo il 30.01.2013, sussistono i presupposti dell'obbligo di versamento, a carico della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, terza sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, con atto notificato il 07.06.20219, da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 Controparte_2
, , , e
[...] Controparte_1 CP_3 Controparte_5
Credit Agricole Italia S.p.A., avverso la sentenza n. 1239/2019 del
G.U. del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, così provvede: - dichiara la contumacia di e di Controparte_2 CP_1
;
[...]
- rigetta l'appello;
- condanna gli appellanti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del grado, liquidate, in favore di ciascuna parte appellata, in complessivi € 8.469,00, oltre rimborso spese generali al 15%, Cassa
Avv.ti ed IVA, se dovuta;

- ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228, trattandosi di gravame proposto dopo il 30.01.2013, dichiara sussistenti i presupposti dell'obbligo di versamento, a carico della parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso, in Napoli, nella Camera di Consiglio dell'11.06.2025.
Il Giudice Ausiliario Est. Il Presidente
Dott. Fernando Amoroso Dott. Michele Caccese