REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – VI sezione civile − riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dr.ssa Assunta d'Amore – Presidente rel. dr. Giorgio Sensale – Consigliere dr. Francesco Notaro – Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6726 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2017, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 10195/2017 pronunciata in data 13 ottobre 2017 dal Tribunale di Napoli – Sezione distaccata di
Ischia, vertente
TRA
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Vittorio Torre e dall'Avv. Emanuela Napolitano ed elettivamente domiciliato in
Napoli alla via G.B. Marino n. 13/A appellante
E
), quale erede di Controparte_1 C.F._2 Persona_1
e di , elettivamente domiciliata in Barano d'Ischia alla piazza San Persona_2
Rocco n. 26 presso lo studio dell'Avv. Gianpaolo Buono dal quale è rappresentata e difesa appellate
NONCHÈ in persona del legale rappresentante pro- Controparte_2 tempore in persona del legale Controparte_3
rappresentante pro-tempore
1 in Ischia alla via delle Ginestre n. 28, in persona Controparte_4
dell'Amministratore pro-tempore appellati contumaci
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle Parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e note di trattazione scritta da intendersi integralmente trascritti.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 22.5.2006 il alla Parte_2 via delle Ginestre n.28 e , premesso che il era costituito Parte_1 CP_4
da un corpo unico di fabbrica composto da circa quindici unità immobiliari, al quale si accedeva attraverso un viale che conduceva all'androne ai cui lati erano situati due immobili terranei di proprietà di , rispettivamente adibiti, quello Persona_1
a destra (in direzione del fabbricato) a bar e quello a sinistra a negozio di ortofrutta e che era condomino e proprietario di un immobile terraneo, con Parte_1
ingresso, anch'esso, dall'androne condominiale, lamentavano che i suindicati terranei, di proprietà di , negli ultimi tempi, erano stati Persona_1 interessati, senza che fosse stato acquisito il preventivo consenso del e CP_4
in violazione delle norme disciplinanti la materia condominiale, la proprietà e le norme vigenti in materia urbanistica, dalle seguenti opere, interventi e installazioni che avevano profondamente alterato la conformazione dei luoghi:
- in particolare, l'immobile contraddistinto dall'insegna “ ” era stato Organizzazione_1
interessato da lavori di ristrutturazione e ampliamento, realizzati in appoggio e aderenza al muro perimetrale dell'edificio condominiale al fine di mutarne la Org destinazione da a ristorante in violazione dell'art.1102 c.c. e dell'art. 907 c.c., in materia di distanza delle costruzioni dalle vedute, essendo stati i proprietari degli appartamenti sovrastanti privati dell'esercizio della veduta in appiombo;

- sempre in relazione al predetto manufatto il convenuto aveva sopraelevato il muro esterno di confine esistente tra la sua proprietà e quella del CP_4 Parte_1
privandolo sia della veduta che di aria e luce ed eliminando alla base di
[...]
detto muro i canali di scolo dell'acqua piovana per consentire il deflusso della stessa dalla parte retrostante il fabbricato verso l'esterno del;
CP_4

2 - la installazione sulla facciata del fabbricato di una canna fumaria in violazione degli artt. 1102, 844 e 1120 c.c. alterando, tra l'altro, il decoro architettonico del fabbricato;

- nella parte dell'immobile confinante con l'androne condominiale erano state installate, in luogo del servizio igienico preesistente, le cucine della pizzeria, i cui fumi e odori esalavano attraverso due finestrini posizionati nel vano scale, arrecando disturbo ai condomini costretti a transitare nell'androne per entrare o uscire dalle loro abitazioni;

- i gestori del locale pizzeria avevano, altresì, installato un condizionatore sulla facciata principale dello stabile in violazione degli artt. 1102 e 1120, secondo comma,
c.c.;
- il gestore del negozio ortofrutticolo aveva illegittimamente installato nello spazio antistante l'esercizio commerciale, allo scopo di ingrandire l'area per l'esposizione della merce in vendita, una grande struttura in ferro coperta da una tenda a cupola, posizionata in aderenza ad altra struttura, anch'essa in ferro, più vicina al negozio e coperta da tetto a spiovente in canne, senza aver, anche in tal caso, acquisito alcuna preventiva autorizzazione del CP_4
- a causa dell'installazione di tali strutture, prospicienti la ringhiera del balcone sovrastante, i condomini della verticale erano stati privati dell'esercizio della veduta in appiombo ed era stata inevitabilmente compromessa l'estetica del fabbricato condominiale.
Tanto premesso gli attori convenivano innanzi al Tribunale di Napoli -Sezione distaccata di Ischia- per sentir emettere i seguenti Persona_1
provvedimenti: “accertare e dichiarare l'illegittimità di tutte le descritte opere per violazione delle norme poste in materia condominiale, nonché in materia di distanze dalle proprietà esclusive;
per l'effetto condannare lo stesso convenuto alla eliminazione del manufatto abusivo realizzato in aderenza ed in appoggio alla facciata laterale destra del fabbricato guardando dall'ingresso sulla strada con il conseguente ripristino del tratto di muratura perimetrale eliminato;
all'abbattimento della sopraelevazione del muro esterno di confine tra la proprietà
e quella del condomino signor;
al ripristino dei canali di scolo dell'acqua Per_1 Pt_1 piovana esistenti nel predetto muro esterno di confine tra le due citate proprietà; alla rimozione della canna fumaria installata sulla facciata condominiale e alla eliminazione della
3 fuoriuscita di esalazioni di immissioni di fumi ed odori dall'immobile adibito a ristorante – pizzeria all'interno dell'androne condominiale attraverso i due finestrini esistenti;
alla eliminazione del condizionatore di aria installato sulla facciata principale del fabbricato al di sotto del balcone annesso all'appartamento al primo piano;
al risarcimento di tutti i danni arrecati per le infiltrazioni di acqua sia alle facciate esterne dello stabile, che all'immobile di proprietà del sig. ; alla rimozione, infine, delle illegittime strutture in ferro Parte_1 collocate dinanzi all'immobile terraneo adibito a vendita ortofrutta e posto alla sinistra del viale di ingresso guardando dalla strada. Con vittoria di spese e competenze con attribuzione ai sottoscritti avvocati per fattone anticipo”.
Si costituiva in giudizio che impugnava e contestava la Persona_1
domanda avversaria chiedendone la declaratoria di inammissibilità e, comunque, di infondatezza ed eccepiva in via riconvenzionale, formulando apposita domanda, di avere usucapito il diritto di mantenere tutte le presunte modificazioni dello stato dei luoghi in quanto risalenti da oltre un ventennio, oltre che per essersi riservato nell'atto di vendita in favore di e degli altri condomini una serie di Parte_1
facoltà sull'area scoperta intorno al fabbricato di sua esclusiva proprietà.
Al contempo chiedeva di essere autorizzato a chiamare in garanzia la
[...]
conduttrice del locale adibito a bar, per essere manlevato da ogni Controparte_2
conseguenza pregiudizievole derivante dall'eventuale accoglimento della domanda attorea. Costituitasi in giudizio detta società chiedeva anch'essa il rigetto sia della domanda attorea che di quella di garanzia e, nel contempo, la autorizzazione alla chiamata, a sua volta, in garanzia della Controparte_3 che, evocata in giudizio, si costituiva contestando le domande per la parte che la interessavano.
Acquisita documentazione varia, venivano ammesse ed espletate la prova testimoniale articolata da entrambe le Parti e la consulenza tecnica d'ufficio e, all'esito, il Tribunale, in data 13 ottobre 2017, pronunciava la sentenza n.10195/2017 con cui così statuiva: “a) rigetta la domanda proposta da parte attrice perché infondata in fatto ed in diritto;
b) condanna l'attore tra loro al pagamento delle spese del Parte_1 giudizio in favore del sig. pari ad € 7.254,00 così determinate: € 1.620,00 Persona_1 per la fase di studio della controversia;
€ 1.147,00 per la fase introduttiva;
€ 1.720,00 per la
4 fase istruttoria;
€ 2.767,00 per la fase decisoria, il tutto oltre spese generali al 15%, I.V.A. e
C.P.A. come per legge;
c) compensa tra le altre parti del giudizio;
d) pone definitivamente in capo all'attore le spese della Ctu.”.
In particolare, il Tribunale dava atto dell'intervenuta transazione della controversia tra il convenuto e il e limitatamente a tali parti Per_1 Controparte_4
dichiarava cessata la materia del contendere, mentre, esaminava la domanda avanzata da ritenendola infondata tenuto conto delle riserve Parte_1
contenute nell'atto di compravendita da parte di e, in ogni caso, Persona_1
posto che “con le sentenze n.5390 del 2003 e 9930 del 2004 è stato doppiamente sentenziato che i proprietari degli immobili facenti parte del hanno praticante Controparte_4 avuto un atteggiamento di acquiescenza al patto di riservato dominio stipulato nell'atto pubblico”.
Avverso detta decisione, notificata in data 26.10.2017, proponeva appello Parte_1
con atto di citazione ritualmente notificato in data 24.11.2017, invocandone
[...]
l'integrale riforma e, quindi, l'accoglimento della domanda originaria, deducendo a fondamento i seguenti motivi: 1.- violazione dell'art.116 c.p.c. in materia di valutazione delle prove acquisite al giudizio, anche in combinato disposto con gli artt. 306 c.p.c. e 1523 c.c.; 2.- erronea condanna dell'odierno appellante ai sensi degli artt. 91, 97 e 306 c.p.c.; 3.- violazione dell'art.116 c.p.c. in relazione sia all'art.102 c.p.c. che in riferimento al disposto dell'art.91 c.p.c.; 4. –violazione del combinato disposto degli artt. 116 c.p.c. e 907 c.c.; 5. –violazione del combinato disposto degli artt. 116 e
880 c.p.c.; 6. –violazione del combinato disposto degli artt. 116 c.p.c. e 844 c.c.; 7. – violazione del diritto di difesa.
Radicato il contraddittorio, si costituivano in giudizio ed Persona_2 CP_1
quali eredi di , sostenendo l'inammissibilità
[...] Persona_1
dell'appello ai sensi degli artt. 342 e 348 c.p.c. e, nel merito, l'assoluta infondatezza, chiedendone il rigetto con il favore delle spese di giudizio e reiterando, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., tutte le eccezioni, deduzioni istruttorie e domande proposte in primo grado e rimaste assorbite dalla pronuncia impugnata.
Rimanevano contumaci il unitamente alle due società Controparte_4 [...]
e Controparte_2 Controparte_3
5 Acquisito il fascicolo d'ufficio del primo grado del giudizio e riservata la causa in decisione all'esito dell'udienza del 20.5.2022, la Corte pronunciava ordinanza di rimessione della causa sul ruolo con cui invitava l'appellante a documentare la data di notifica della sentenza impugnata e le appellate a documentare l'avvenuto decesso di e la loro qualità di eredi. Persona_1
L'appellante provvedeva, quindi, a depositare il file in formato _eml della notifica della sentenza mentre le appellate depositavano il certificato di morte di
[...]
e il relativo certificato di stato di famiglia storico unitamente al Per_1 testamento pubblico per Notar del 10.11.2014. Per_3
Quindi, la causa subiva alcuni rinvii per cessazione dal servizio del consigliere relatore Dr. Erminia Baldini, giusto decreto del Ministro della Giustizia del
12.10.2023, comunicato in data 19.10.2023; l'appellante depositava, in data 31.10.2023, istanza di anticipazione di udienza, previa riassegnazione ad altro magistrato, evidenziando che “dagli abusi denunciati con la presente azione derivano conseguenze lesive sia per la salute dell'appellante (risalita di umidità dal sottosuolo) che per quella degli altri abitanti dello stabile (fuoriuscita di esalazioni), come accertato dal CTU, sia rischi sotto il profilo della sicurezza, essendo facilitato l'accesso di terzi malintenzionati negli appartamenti attraverso la copertura del manufatto esterno oggetto di contestazione”.
La Presidente, riassegnato a se medesima il procedimento e anticipatane la trattazione all'udienza del 23.11.2023, ne dichiarava l'interruzione a seguito del decesso di costituita nel giudizio quale erede di Persona_2 Persona_1
, dichiarato dal proprio Difensore.
[...]
Riassunto il giudizio su iniziativa dell'appellante, si costituiva Controparte_1
riportandosi alla comparsa di costituzione depositata anche nell'interesse della sua dante causa, nonché ai verbali di causa e concludeva perché l'appello proposto fosse dichiarato inammissibile e, comunque, rigettato perché infondato;
depositava, quindi, verbale di assemblea condominiale del 10.3.2023 di approvazione della proposta di rinuncia all'azione da parte del e di delega CP_4
all'Amministratore di sottoscrivere atto di transazione con gli eredi di
[...]
, nonché la convenzione transattiva sottoscritta il 16.3.2023 dal Per_1
Condominio ed riguardante la controversia in oggetto. Controparte_1
6 Quindi, all'udienza del 4 aprile 2024, trattata ai sensi dell'art.127 ter c.p.c., la Corte riservava la causa in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art.190 c.p.c., previa riduzione a trenta giorni del termine per il deposito delle comparse conclusionali.
In via preliminare va ritenuto che i documenti depositati unitamente alla comparsa conclusionale dall'appellante non possono essere affatto esaminati dalla Corte.
Invero, la produzione di nuovi documenti in appello è ammissibile, ai sensi dell'art. 345, comma 3, c.p.c., purché tali documenti siano prodotti, a pena di decadenza, mediante specifica indicazione nell'atto introduttivo del secondo grado di giudizio, salvo che la loro formazione sia successiva e la loro produzione si renda necessaria in ragione dello sviluppo assunto dal processo;
tale produzione è, però, comunque preclusa una volta che la causa sia stata rimessa in decisione e non può essere pertanto effettuata in comparsa conclusionale (cfr. Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 12574 del 10/05/2019).
Va, invece, dichiarato inutilizzabile l'atto depositato nell'interesse della parte appellata entro i termini di cui all'art.190 c.p.c. in quanto riguardante tutt'altro procedimento e, verosimilmente, depositato per errore.
Di poi, posto che l'eccezione invocata ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. deve intendersi superata stante la fase decisionale della causa, occorre riconoscere che i motivi di censura, al contrario di quanto sostenuto da parte appellata, soddisfano i requisiti di specificità richiesti dall'art. 342 c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis alla presente controversia, essendo stati chiaramente individuati i passi della motivazione della sentenza gravata sottoposti a critica e la diversa ricostruzione dei fatti prospettata dall'appellante, tenuto altresì conto della compiuta difesa predisposta dalla parte avversaria in tal modo evidenziando di aver compreso le ragioni delle doglianze. In definitiva, la parte appellante si è dimostrata in grado di rappresentare alla Corte un contenuto completo delle proprie doglianze così da permettere il raffronto immediato fra le motivazioni della sentenza impugnata e quelle addotte nell'atto di appello. Ha tenuto, difatti, conto delle parti di motivazione che non si condividono e su cui si sono basate le decisioni del primo giudice e per le singole statuizioni e per le singole parti di motivazione oggetto di doglianza ha
7 articolato le modifiche invocate, con ricostruzione di tutte le conclusioni, anche di quelle formulate in via subordinata.
Ciònondimeno l'appello appare fondato limitatamente ad un solo motivo e meritevole di accoglimento per quanto di ragione.
Con il primo motivo l'appellante assume che il giudice di prime cure avrebbe errato nel decidere la causa solo sulla base della regolamentazione pattizia contenuta nell'atto di compravendita del 1971, essendo tali previsioni inopponibili al e, conseguentemente, a lui stesso a seguito della sua partecipazione al CP_4 giudizio quale condomino. Ha continuato sostenendo che la sua posizione doveva essere qualificata quale “intervento adesivo autonomo ai sensi dell'art. 115 c.p.c.” per cui il giudice di prime cure avrebbe errato “nel considerare il esclusivamente titolare Pt_1 di un diritto autonomo e portatore di un interesse privato rispetto alle domande proposte nel giudizio, laddove invece non è contestabile che egli abbia inteso partecipare al giudizio innanzitutto a tutela di diritti comuni a tutti gli altri condomini”.
Aggiunge che “è assolutamente inconferente il richiamo del Magistrato alla circostanza che nel contratto di vendita del 1971 tra l' ed il sarebbe stato stipulato un “patto Per_1 Pt_1 di riservato dominio”” e che “alcun significato assume l'affermazione contenuta in sentenza che con le statuizioni n. 5390 del 2003 e n. 9930 del 2004 sarebbe stato sancito che i proprietari degli immobili facenti parte del avrebbero avuto “un Controparte_4 atteggiamento di acquiescenza” nei confronti di un presunto patto di riservato dominio mai contenuto nell'atto in questione”.
Il motivo è infondato e la sentenza va confermata seppure, in parte, con diversa motivazione.
Preliminarmente va riconosciuta la partecipazione al giudizio di Parte_1 quale condomino oltre che come proprietario esclusivo dell'immobile, facente parte dello stabile condominiale, come si evince dal contenuto dell'atto di citazione e dalle conclusioni ivi rassegnate, oltre che dalla precisazione resa dalla Difesa di Parte_1 all'udienza di precisazione delle conclusioni di agire “in qualità di
[...]
condomino” e dalla intera attività difensiva di fino alle Persona_1
memorie ex art.190 c.p.c. rispetto alla domanda unitaria del condominio e di , Pt_1 senza mai opporre alcuna eccezione di sorta.
8 Peraltro, costituisce giurisprudenza costante che nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni "ciascun condomino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire
e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota" (cfr. Cass. Sez. 6 - 2,
Ordinanza n. 35576 del 19/11/2021, Cass. Cassazione civile sez. III, 24/07/2023
n.22116). Questo orientamento, salvi i poteri di rappresentanza dell'amministratore di cui all'art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause, come quella che ci occupa, relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del condominio. Con un recente arresto le
Sezioni Unite (Sentenza n. 10934 del 18/04/2019) hanno affermato detto principio e dichiarato ammissibile il ricorso incidentale tardivo del condòmino che, pur non avendo svolto difese nei precedenti gradi di merito, intendeva evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del senza risentire CP_4 dell'analoga difesa già svolta dallo stesso.
Peraltro, anche il Tribunale ha esaminato la domanda di Parte_1
intendendola avanzata quale condomino in quanto all'udienza di precisazione delle conclusioni del 13.3.2017 ha “tenuto conto, altresì, dell'interesse palesato dal signor
ad ottenere una pronuncia sulle domande dallo stesso spiegate come Parte_1 condomino”, ma, soprattutto, nella sentenza impugnata ha considerato “rispetto a tutte le doglianze sollevate dagli attori” il contenuto dell'atto di compravendita di Parte_1
e del“l'atto di compravendita intercorso tra gli acquirenti ed il convenuto”,
[...]
riferendosi come vedremo di seguito agli atti di compravendita depositati in atti in favore di altri condomini, e ribadendo che “Tutte le doglianze lamentate dagli attori praticamente erano state espressamente riservate nell'atto di compravendita da parte del convenuto. Ma vi è di più con le sentenze n.5390 del 2003 e 9930 del 2004 è stato doppiamente sentenziato che i proprietari degli immobili facenti parte del CP_4 hanno praticante avuto un atteggiamento di acquiescenza al patto di riservato
[...] dominio stipulato nell'atto pubblico”.
9 Il Tribunale ha chiaramente esaminato la domanda nella sua interezza e considerato tutte le doglianze avanzate da anche come condomino laddove ha, Parte_1
poi, dichiarato cessata la materia del contendere nei soli confronti del . CP_4
Ebbene, rispetto alla disamina della domanda in tali termini, che ne presuppone l'interpretazione sopra indicata, parte appellata non ha addotto alcun motivo di censura limitandosi a dedurre che ha proposto azione giudiziaria Parte_1
per tutelare interesse privati e distinti rispetto a quelli del Condominio. Va, a tale riguardo, ricordato il principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte secondo cui spetta al giudice interpretare e qualificare la domanda, senza essere in ciò condizionato dalla formula adottata dalla parte medesima (cfr. Cass. 18/07/2011, n.
15724), considerando il contenuto sostanziale della pretesa come desumibile dalla situazione dedotta in giudizio, purché ciò avvenga nel rispetto del limite imposto dalla immutazione dei fatti costitutivi della pretesa allegati dalla parte (cfr. Cass.
08/02/2007, n. 2746; Cass. 26/06/2012, n. 10617; Cass. 17/02/2020, n. 3893); occorre, in aggiunta, precisare che tale potere spetta anche al giudice di appello, salva l'ipotesi in cui la qualificazione della domanda o eccezione accolta dal primo giudice non debba intendersi coperta dal giudicato interno. In tal senso deve ricordarsi che il giudicato si forma anche sulla qualificazione giuridica data all'azione dal giudice, quando essa abbia condizionato l'impostazione e la definizione dell'indagine di merito e la parte interessata abbia omesso di impugnarla (cfr. Cass. 17/12/1993, n.
12499 e successiva giurisprudenza conforme tra cui, solo da ultimo, Cass. Sez. 2 - ,
Ordinanza n. 34026 del 19/12/2019), evenienza appunto verificatasi nella fattispecie in esame.
Il richiamo, quindi, all'atto di compravendita in favore di e, Parte_1 precisamente, alla previsione di cui al terzo capo, deve essere letto unitamente a quello successivo agli atti di compravendita con gli altri acquirenti e, quindi, condomini, depositati unitamente alla costituzione in giudizio di
[...]
(cfr. atti di compravendita allegati ai numeri da 6 a 11 nella produzione Per_1
di parte convenuta del primo grado di giudizio) che riportano anch'essi al capo terzo una previsione contrattuale di identico contenuto così da fondare il convincimento
10 del Tribunale in ordine alla infondatezza della domanda avanzata anche a tutela delle cose comuni.
Di poi, il richiamo contenuto nella sentenza impugnata al patto di riservato dominio appare frutto di un errore di qualificazione giuridica della previsione contrattuale di cui al capo terzo che, però, per le ragioni che di qui a poco si illustreranno, non è idonea a modificare la correttezza della decisione.
Anche l'interpretazione che il Tribunale ha offerto delle precedenti sentenze pronunciate tra le Parti a dimostrazione di un comportamento di quiescenza da parte dei condomini al contenuto degli atti di compravendita non appare affatto erronea.
Trattasi, invero, delle sentenze del Tribunale di Napoli n. 5390 del 2003 e n.9930 del
2004 (cfr. documenti allegati ai nn. 4 e 5 della produzione di parte appellata del primo grado del giudizio), che consentono di affermare che non Persona_1
solo si era riservato la piena e assoluta proprietà del piano interrato e di tutte le aree scoperte che circondavano il fabbricato, ma anche la facoltà di modificare in qualsiasi momento lo stato dei luoghi con nuove costruzioni, con il solo limite di non superare l'altezza del primo piano. Si è in presenza chiaramente di una servitù costituita a carico di tutte le unità immobiliari del fabbricato divenuto condominiale.
In particolare, con la sentenza n. 5390 del 2003 pronunciata tra il e CP_4
alcuni condomini, tra cui , ed , il Tribunale di Parte_1 Persona_1
Napoli nel valutare la domanda riconvenzionale proposta dal e diretta ad Pt_1
accertare la condominialità del viale (pagg. 11 e 12 della sentenza), l'ha rigettata proprio sul presupposto che appartenesse in proprietà esclusiva all' in Per_1
ragione della riserva di proprietà contenuta nell'atto di compravendita del 9.11.1971.
Con la citata sentenza, il veniva condannato, peraltro, a rimuovere tutti gli Pt_1 oggetti illegittimamente collocati sulle aree scoperte del fabbricato , CP_5
riconosciute di proprietà esclusiva di . Persona_1
Parimenti anche con la sentenza n. 9930 del 2004 sulla domanda di alcuni condomini, tra cui il , nei confronti di il Tribunale ha confermato la Pt_1 Persona_1
proprietà esclusiva del convenuto per la riserva di proprietà espressamente prevista in favore del convenuto-venditore che unitamente al possesso continuato, pacifico e indisturbato avevano consentito di ritenere “prodotti gli effetti della prescrizione
11 acquisitiva ex art.1158 cod. civ. a favore del sig. rispetto a dette aree”, Persona_1
statuendo in dispositivo il rigetto delle domande principali e l'accoglimento della domanda riconvenzionale, previo riconoscimento dell'usucapione in favore di
, tra le altre, delle seguenti unità immobiliari: “2) aree antistanti ai Persona_1 locali commerciali adibiti a: A) frutteria (catastalmente individuato al N.16 – Foglio 8 –
Particella 1494 – Sub 102 – Z.C.1 – Categoria C/1 – Classe 9 – Consistenza 26mq.); B) macelleria (catastalmente individuato al N.15 – Foglio 8- Particella 1494 – Sub 101 – Z.C.1 –
Categoria C/1 – Classe 9 – Consistenza 23mq.); C) bar (catastalmente individuato al N.2 –
Foglio 8 – Particella 1494 – Sub.2 – Pta C); 3) le aree annesse al fabbricato sito in Ischia (NA) alla via delle Ginestre n.22”.
Ebbene, a fronte del chiaro contenuto delle suindicate sentenze, rispetto alle quali l'odierno appellante non ha dedotto alcunchè nel primo grado del giudizio (cfr. atti di causa e scritti difensivi ex art.190 c.p.c.), e alla corretta valenza ad esse riconosciuta nella sentenza impugnata allorquando il Tribunale ha ritenuto che “con le sentenze
n.5390 del 2003 e 9930 del 2004 è stato doppiamente sentenziato che i proprietari degli immobili facenti parte del hanno praticante avuto un atteggiamento Controparte_4
di acquiescenza al patto di riservato dominio stipulato nell'atto pubblico”, l'appellante si è limitato a contestarne la rilevanza solo di una (sentenza n.5390 del 2003) ai fini della presente decisione sulla scorta di una lettura incompleta.
Sempre con il motivo in esame l'appellante si duole dell'erronea declaratoria di cessazione della materia del contendere tra il istante e il convenuto CP_4
in assenza dei relativi presupposti non essendo sopravvenuta Persona_1
nel giudizio una situazione che eliminasse la posizione di contrasto tra le parti, facendo venir meno la necessità della pronuncia del giudice, come, normalmente, accade nell'ipotesi di “rinuncia all'azione” piuttosto che di semplice “rinuncia agli atti del giudizio”.
Il motivo deve ritenersi definitivamente assorbito dalla proposta dell'assemblea condominiale approvata con delibera del 10.3.2023 (a conferma della volontà già manifestata con la delibera del 3.2.2017), trasfusa nella “convenzione transattiva”, datata 16.10.2023 (cfr. atti depositati in data 28.3.2024 unitamente alla costituzione in giudizio di , anche quale erede di ), con cui il Controparte_1 Persona_2
12 Condominio “ha rinunciato ad ogni azione nei confronti degli eredi di
[...]
così come ad ogni altra domanda ripristinatoria e risarcitoria, sul presupposto Per_1 che non fossero fondate alla stregua delle risultanze dei titoli negoziali e delle sentenze nel tempo intervenute e passate in giudicato e la signora ha manifestato Controparte_1
adesione a tale delibera”.
Invero, va evidenziata la vincolatività nei confronti dell'odierno appellante della suindicata transazione approvata dall'assemblea con riguardo alla controversia in esame che ha causa immediata nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall'assemblea vincolanti per tutti i condomini, salvi i mezzi di impugnativa riconosciuti dalla legge.
Appare, altresì, infondato il secondo motivo con cui l'appellante lamenta l'erronea condanna disposta ai suoi danni delle spese di lite e della consulenza tecnica d'ufficio, evidenziando, a tal uopo, l'errore materiale ex art. 287 c.p.c. laddove il
Tribunale ha così disposto: “condanna l'attore al Parte_3 pagamento delle spese di giudizio in favore del sig. pari ad € 7.254,00 Persona_1 così determinate ………” apparendo “evidente l'omissione materiale costituita dal mancato inserimento tra l'inciso e le parole del termine “ed il in solido”. Controparte_4
Diversamente non assumerebbero alcun significato le parole “tra loro” e non si spiegherebbe il motivo per il quale il istante, seppur erroneamente dichiarata la cessazione della CP_4 materia del contendere nei confronti dell' , non dovesse essere condannato al Per_1 pagamento delle spese di lite sulla base del criterio obbligatorio della soccombenza”.
Va opportunamente premesso che nell'ipotesi in cui la sentenza contro la quale è stato proposto gravame contenga un errore materiale, l'istanza di correzione dello stesso, non essendo rivolta a una vera e propria riforma della decisione, non deve necessariamente formare oggetto di uno specifico motivo di impugnazione, neppure in via incidentale, ma può essere proposta in qualsiasi forma e può anche essere implicita nel complesso delle deduzioni difensive svolte in appello (cfr. Cass. Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 683 del 12/01/2022).
Tuttavia, contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, l'utilizzo dell'inciso “tra loro” appare chiaramente frutto di un mero refuso, come confermato dalle successive indicazioni desumibili dal dispositivo e, in particolare, sia dal capo c), ove è stata
13 prevista la compensazione delle spese di lite tra le altre parti del giudizio (riferendosi necessariamente al e il convenuto), che dal capo d), in cui è precisato CP_4
che le spese della espletata consulenza tecnica sono a carico dell'attore, per cui non appare essere incorso in alcun errore il Tribunale laddove ha condannato l'odierno appellante al pagamento delle spese di giudizio e della consulenza tecnica d'ufficio avendo ritenuto infondata la domanda avanzata dallo stesso;
il merito di detta decisione verrà esaminato all'esito della disamina dei rimanenti motivi di appello nell'esercizio del potere d'ufficio del giudice del gravame di procedere ad un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronunzia di merito adottata in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata.
Con un ulteriore motivo l'appellante sostiene l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale “in aperto contrasto con tutte le chiarissime risultanze istruttorie emerse all'esito della CTU espletata, rigetta la domanda sul presupposto che <<
Tutte le doglianze lamentate dagli attori praticamente erano state espressamente riservate nell'atto di compravendita da parte del convenuto >>, riferendosi in tal modo all'atto con il quale il sig. vendette nel 1971 al la proprietà di un immobile Persona_1 Pt_1
sito al piano terra del fabbricato”; aggiunge che “la parte istante aveva denunciato l'abuso consistente nella circostanza che i conduttori del locale terraneo di proprietà dell' , allo Per_1 scopo di mutarne la destinazione da bar a ristorante-pizzeria, avevano proceduto ad una serie di interventi consistenti nell'abbattimento di un tratto di muratura portante del fabbricato e nell'ampliamento di una preesistente rudimentale struttura esterna, trasformata in un voluminoso manufatto adibito a deposito, accessibile direttamente dall'interno del locale pizzeria attraverso l'arco aperto nella parete perimetrale dell'edificio. Sul punto, si è visto come, in aperta violazione dell'art. 116 cod. proc. civ., il Magistrato di prime cure non ha assolutamente dato conto del fatto che il CTU nominato non solo ha accertato che l'epoca degli interventi in oggetto è certamente successiva al 2002, ma HA RISPOSTO
NEGATIVAMENTE ALLO SPECIFICO QUESITO POSTOGLI DAL PRIMO GIUDICE
ASSEGNATARIO DEL PROCEDIMENTO, DI VERIFICARE “LA CONFORMITÀ
DELLE PREDETTE OPERE ALLE PREVISIONI DEI TITOLI”. Ciò in quanto, giustamente a detta dell'ausiliare, nel caso di specie le opere eseguite devono essere considerate lesive dei diritti condominiali, del diritto di proprietà e della normativa urbanistica (pagg. 13
e 14 della relazione). A COMPLETAMENTO DI QUANTO SOSTENUTO, IL CTU
14 RICHIAMA L'ORDINANZA DI DEMOLIZIONE N. 109 DEL 28 APRILE 2006
EMESSA DALL'UFFICIO TECNICO DI ISCHIA (NA), CONTENENTE L'ORDINE DI
ABBATTIMENTO DEI LAVORI ABUSIVI ACCERTATI NEL SOPRALLUOGO
DELL'UFFICIO VIGILANZA EDILIZIA DEL COMUNE DI ISCHIA (NA) DEL 1
FEBBRAIO 2006”.
Precisa, infine, che “E' principio pacifico, infatti, che al singolo condomino non è consentito di procedere all'abbattimento di un tratto di muratura perimetrale del fabbricato a vantaggio di un altro immobile di sua proprietà estraneo al Condominio, e che per appoggiare, come nel caso di specie, una costruzione di esclusiva proprietà di un condomino al muro perimetrale di un edificio di cui egli sia comproprietario occorre il consenso di tutti i proprietari”.
Il motivo è infondato.
Deve, invero, essere ricordato che la consulenza tecnica d'ufficio - atto processuale che svolge funzione di ausilio del giudice nella valutazione dei fatti e degli elementi acquisiti (consulenza c.d. deducente) ovvero, in determinati casi (come in ambito di responsabilità sanitaria), fonte di prova per l'accertamento dei fatti (consulenza c.d. percipiente) - in quanto essa costituisce mero elemento istruttorio da cui è possibile trarre il "fatto storico", rilevato e/o accertato dal consulente (cfr. Cass. Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 6322 del 02/03/2023, Cass. Sez. 1 - , Sentenza n. 8584 del 16/03/2022 e
Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 12387 del 24/06/2020 che, nella fattispecie al suo esame, ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso in quanto la ricorrente non aveva evidenziato quale "fatto storico" decisivo fosse stato omesso nell'esame condotto dai giudici di merito, limitandosi a denunciare una omessa valutazione delle risultanze della CTU).
Nel giudizio civile, invero, il giudice, ben può trascurare, nella motivazione del provvedimento, gli esiti di una consulenza tecnica d'ufficio in quanto implicitamente ritenuti non convincenti, stante la facoltà concessagli di selezionare dall'istruttoria i soli dati che ritiene di porre a fondamento del proprio convincimento.
Passando, invece, alla disamina dei fatti accertati dal c.t.u. e che, secondo l'impostazione difensiva dell'appellante, avrebbero dovuto determinare un diverso convincimento del giudice di prime cure, deve preliminarmente ricordarsi quanto alla prospettata violazione della normativa urbanistica comprovata dall'emissione di
15 una ordinanza di demolizione di parte delle opere de quibus, in tema di distanze nelle costruzioni, il principio secondo cui la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell'ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, nel senso che il conflitto tra proprietari interessati in senso opposto alla costruzione deve essere risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell'opera e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali, tra le quali non possono comprendersi anche quelle concernenti la licenza e la concessione edilizia, perché queste riguardano solo l'aspetto formale dell'attività costruttiva. Di conseguenza, così come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione edilizia allorquando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l'aver eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sé la violazione di dette prescrizioni e quindi il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7563 del 30/03/2006 e Cass.
Sez. 2 - , Ordinanza n. 4833 del 19/02/2019).
Invece, quanto all'accertata lesione da parte del c.t.u. dei diritti condominiali e, quindi, della proprietà esclusiva va richiamato il principio innanzi precisato in merito all'autonoma valutazione degli elementi di fatto da parte del Tribunale che deve condividersi alla luce della chiara interpretazione della riserva di proprietà in favore di e delle relative facoltà di costruzione. Persona_1
Invero, al terzo patto dell'atto di compravendita dell'unità immobiliare da parte di
, così come negli atti depositati in giudizio in favore di altri Parte_1
condomini, è contenuta la seguente previsione: “Il venditore sig. si Persona_1 riserva la piena ed assoluta proprietà: a) - del piano interrato con facoltà di adibirlo a qualunque uso o destinazione;
b) - di tutte le aree scoperte che circondano il fabbricato con il diritto di modificare in qualsiasi momento lo stato dei luoghi, nel caso di nuove costruzioni, queste, però, devono essere in altezza inferiori al calpestio del primo piano;
c) - dei lastrici solari o terrazze di copertura del fabbricato, con facoltà di destinarli ad uso di abitazione o uffici e di costruirvi altri piani, utilizzando anche la colonna soprastante, senza dover chiedere autorizzazione a chicchessia e senza dover corrispondere indennizzo di cui all'articolo 1127
16 c.c. e qualsiasi altro indennizzo in genere ed usufruendo, in caso di sopraelevazione di tutti gli impianti comuni dello edificio, prolungando la scala e tutte le condotte di qualsiasi natura e specie, senza corrispondere alcuna indennità a chicchessia. Il Sig. e suoi Persona_1 aventi causa, in caso di sopraelevazioni, avrà diritto di utilizzare, nel limite del necessario e senza essere tenuto ad alcun compenso – gli anditi, il viale, la scala condominiale, dovendo peraltro curare che i relativi lavori si svolgano con il minor disturbo possibile per gli altri condomini. Le nuove costruzioni avranno diritto di allacciarsi senza particolari compensi, agli impianti condominiali ed in generale di partecipare ai beni e servizi in dominio [….] si riserva inoltre: d) il diritto di apporre e di tenere in esercizio gratuitamente insegne luminose, legende, tabelle, canne fumarie sulle facciate principali e secondarie dell'edificio e lungo tutto il fronte di esse e per tutta la lunghezza del fabbricato;
e) - il diritto di spostare il viale delimitato dalle aiuole ed il viale per accedere al vano caldaia destinandoli anche al servizio di altre fabbriche;
- f) la facoltà di destinare a qualsiasi uso o destinazione i negozi e gli appartamenti a pianterreno.”.
Ora, è evidente per il tenore della clausola, diretta non solo all'acquirente ma estesa agli eredi ed aventi causa a qualsiasi titolo, la volontà dell'originario unico proprietario costruttore e dell'acquirente dei beni oggetto di specifica regolamentazione di porre limiti al diritto del proprietario di tale porzione immobiliare, di proprietà esclusiva, ma inserita in un edificio condominiale.
Invero, quando il costruttore si riserva la proprietà di un'area, ne può disporre liberamente, poiché tale riserva supera la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 730 del 16/01/2008 e Cass. Sez. 2, Sentenza n.
1214 del 27/01/2012).
Ebbene, dal tenore riportato della clausola pattizia risulta che con le relative previsioni è stata costituita una servitù a carico dell'edificio condominiale e a favore della proprietà di cui si era riservato la proprietà esclusiva. Si Persona_1
riflette, infatti, sulla destinazione, utilizzazione ed edificabilità delle unità immobiliari facenti parte dello stabile condominiale vendute e, di conseguenza, importando restrizioni delle facoltà insite nel diritto di proprietà, allo scopo di assicurare vantaggi all'intera area scoperta intorno il fabbricato, assumono carattere di realità ed hanno la sostanza di servitù.
17 Ora, le pattuizioni con le quali vengono poste a carico di un fondo ed a favore di altri fondi limitazioni di edificabilità restringono permanentemente i poteri connessi alla proprietà dell'area gravata e mirano ad assicurare stabilmente e correlativamente particolari utilità a vantaggio del proprietario dell'area contigua. Di conseguenza tali pattuizioni si atteggiano, rispetto ai terreni che vi sono considerati, a permanente minorazione della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, ed attribuiscono al fondo vicino un corrispondente vantaggio che a questo inerisce come qualitas fundi, ossia con caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù, senza che siffatto carattere venga meno qualora le parti non parlino espressamente di servitù, ma prevedano l'imposizione agli acquirenti e loro aventi causa di limitazioni e vincoli del genere anzidetto (Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 24940 del 15/09/2021; Sez. 2, Sentenza n. 14580 del 21/08/2012;
Sez. 2, Sentenza n. 4770 del 24/05/1996; Sez. 2, Sentenza n. 11948 del 02/12/1993;
Sez. 2, Sentenza n. 4624 del 03/08/1984).
La potenziale attitudine del vincolo a manifestarsi sin dalla costituzione a vantaggio dei fondi importa che le servitù così stabilite si iscrivano nella cornice edittale dell'art. 1029 c.c., vieppiù, nella fattispecie in esame, in cui l'atto di compravendita risulta anche trascritto (cfr. nota di trascrizione depositata dalla parte appellata).
Pertanto, l'abuso denunciato e rappresentato da “una serie di interventi consistenti nell'abbattimento di un tratto di muratura portante del fabbricato e nell'ampliamento di una preesistente rudimentale struttura esterna, trasformata in un voluminoso manufatto adibito a deposito, accessibile direttamente dall'interno del attraverso l'arco aperto nella Parte_4
parete perimetrale dell'edificio” appare piuttosto perfetta espressione della previsione negoziale con cui si è riservato la proprietà esclusiva dello Persona_1 spazio circostante il fabbricato condominiale, su cui appunto risulta essere stato realizzato detto manufatto, della cui legittimità rispetto al fabbricato non vi è motivo di dubitare apparendo chiaro dai rilievi fotografici che la relativa altezza si fermi al piano di calpestio del primo piano, come unico limite alla futura costruzione previsto ai sensi dell'art. 1029 c.c. sempre nel citato atto di compravendita (“Il venditore sig.
si riserva la piena ed assoluta proprietà: […] di tutte le aree scoperte che Persona_1 circondano il fabbricato con il diritto di modificare in qualsiasi momento lo stato dei luoghi,
18 nel caso di nuove costruzioni, queste, però, devono essere in altezza inferiori al calpestio del primo piano”).
Anticipando un ulteriore argomento formante oggetto di altro motivo di appello non appare illegittima l'attività con cui detto manufatto sia stato messo in comunicazione con il locale terraneo, sempre di proprietà di e facente parte del Persona_1
fabbricato, per le ragioni di seguito esposte e senza esaminare la fondatezza della relativa domanda riconvenzionale di acquisto per usucapione in quanto inevitabilmente assorbita.
Invero, vale sul punto ricordare che in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire loro la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n.
16097 del 27/10/2003, Cass. 14 novembre 2014, n. 24295 e Cass. 24 maggio 2022, n.
16815).
Ebbene, nella fattispecie in esame, l'aver messo in comunicazione tramite un'apertura nel muro perimetrale il locale terraneo di proprietà esclusiva di
[...]
con il relativo ampliamento esterno, realizzato sul cortile intorno il Per_1 fabbricato anch'esso di sua proprietà esclusiva, appare rientrare nelle suindicate facoltà visto che non risulta mai essere stata denunciato un pericolo alla stabilità del muro interessato dall'apertura e men che meno può ritenersi un pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato visto che detta apertura è interna all'ampliamento e, quindi, non visibile dall'esterno.
Appare, altresì, infondato l'ulteriore motivo con cui l'appellante assume che i rilievi fotografici depositati in giudizio dimostrerebbero, in uno alle risultanze della consulenza tecnica, che “il manufatto stesso e la relativa tettoia si elevano praticamente
19 sino all'altezza della soglia del balcone dell'appartamento sovrastante e la loro superficie si estende oltre quella dei balconi della verticale cosicchè risulta impedita per tutti i condomini della verticale la veduta “sino alla base dell'edificio””.
Ma anche sotto il denunciato profilo non si ravvisa alcuna illegittimità della costruzione in ampliamento del locale terraneo in quanto perfettamente corrispondente alle facoltà riservate da di costruire fino Persona_1 all'altezza della soglia del primo piano senza alcuna altra limitazione per cui la domanda in ordine alla presunta violazione delle disposizioni previste dall'art. 907
c.c. appare anch'essa infondata, ma, prima ancora, difetta di titolarità attiva da parte di;
ed, invero, non vi è alcun uso della cosa comune (salvo l'uso Parte_1
della muratura perimetrale del fabbricato per l'appoggio dell'ampliamento la cui compatibilità con il disposto dell'articolo 1102 c.c. non è qui in discussione), giacché si tratta di una costruzione realizzata su un'area di proprietà esclusiva e non condominiale ed essendo i rapporti tra proprietà individuali e beni finitimi (balconi della verticale che si affacciano su detto ampliamento) disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite (cfr. Cass. Sez. 2 - , Sentenza n.
17216 del 18/08/2020).
Con un ulteriore motivo l'appellante denuncia che giammai si sarebbe potuto legittimare sulla scorta delle riserve contenute nel citato atto di vendita del 1971
l'intervento da parte di di sopraelevazione del muro esterno di Persona_1 confine tra la sua proprietà e la retrostante proprietà di in quanto, Parte_1
come si evince dalle risultanze fotografiche acquisite agli atti, il muro in questione separa l'area esterna di proprietà di , sulla quale è stato eretto il manufatto in Per_1
ampliamento del locale terraneo, dal terrazzo retrostante annesso all'immobile di proprietà del . Pt_1
L'appellante aggiunge che la sopraelevazione del muro di confine (presumibilmente comune sia alla proprietà attorea che convenuta) rispetto a quello preesistente è di circa 60 cm. nella parte che si appoggia al muro perimetrale del fabbricato condominiale mentre è di circa 1.00 mt. nella mezzeria e, infine, nella parte laterale a confine con altra ditta non risulta sopraelevato (cfr. rilievi fotografici allegati alla consulenza tecnica d'ufficio). Tale opera ha consentito, di fatto, la chiusura laterale
20 (dal lato a confine con la proprietà del ) del lamentato ampliamento in Pt_1
violazione dell'art.880 c.c..
In punto di fatto va precisato, per quanto accertato dal c.t.u. seppure in maniera indiretta, che l'altezza massima di detto muro è di mt. 2,85 posto che quanto al denunciato ampliamento del locale terraneo, di cui una parete è rappresentata appunto da detto muro, la “parte sommitale è a circa m.

2.85 da terra e sottoposta di circa cm.15.00 dall'intradosso della soletta del balcone a primo piano (di proprietà altra ditta), (v. foto n.11), mentre la parte più bassa è posta a circa m.

2.60 da terra”.
Al riguardo è da osservare che il motivo di gravame riguarda un muro inferiore a metri tre destinato alla demarcazione della linea di confine, successivamente innalzato ad iniziativa di secondo l'assunto difensivo di Persona_1
. Parte_1
Ebbene, appare inutile ai fini della decisione indagare la sopraelevazione di detto muro rispetto all'acquisto da parte di dell'unità immobiliare, Parte_1
facente parte dell'edificio condominiale, posto che secondo la giurisprudenza della
Corte Suprema il limite di altezza per i muri di cinta di proprietà comune posto dall'art. 886 c.c. concerne soltanto l'obbligo di contribuzione del vicino per il muro da costruire (Cass. 17.8.1950 n. 2466, Cass.

8.9.1986 n. 5467), norma ritenuta eccezionale
(Cass. 18.12.1986 n. 7675). Pertanto, salva l'esistenza di un diritto di servitù o di una convenzione escludente il sopralzo (nella fattispecie in esame affatto dedotta), il singolo comproprietario ben può innalzare detto muro oltre il limite pattuito, sopportando per intero le spese di sopraelevazione, ai sensi dell'art. 885 c.c. (Cass.
15.3.1982 n. 1687). Un muro che separa fondi finitimi non può essere qualificato muro di cinta se di altezza inferiore a metri tre e il vicino non è obbligato al pagamento della metà delle spese di un muro di altezza inferiore a detto limite (Cass. 12.7.2004 n.
12819).
Sulla base di detti principi deve, quindi, ritenersi che l'eventuale sopraelevazione del muro di cinta non integrerebbe, comunque, alcuna violazione codicistica come, invece, erroneamente ritenuto dall'appellante.
Appare, altresì, privo di fondamento l'ulteriore motivo con cui l'appellante sostiene
“che il muro in questione era stato oggetto di ulteriori interventi abusivi in quanto […] allo
21 scopo di realizzare il suddetto manufatto erano stati chiusi i fori esistenti alla base del muro, che consentivano il deflusso dell'acqua piovana verso l'esterno del E che per tal CP_4 motivo il aveva dovuto effettuare all'interno della sua proprietà interventi finalizzati Pt_1 ad evitare il ristagno dell'acqua piovana sulla pavimentazione del terreno”.
Lamenta, quindi, che il Tribunale “non ha affatto considerato che il Ctu, come detto, aveva espressamente constatato che il , a seguito della chiusura di detti canali era stato Pt_1 costretto a realizzare a proprie spese un nuovo sistema di deflusso dell'acqua piovana mediante la installazione di n. 3 chiusini sifonati e la sostituzione di tutta la pavimentazione esterna del terrazzino per la creazione delle nuove pendenze”. Conclude sostenendo che
“Non vi è dubbio, infatti, che le spese occorse per tali interventi rappresentino il danno arrecato al dall'abuso in oggetto commesso dal convenuto. Danni che, seppure in Pt_1 mancanza di una precisa quantificazione da parte del CTU, avrebbero dovuto e potuto essere quantificati forfettariamente in considerazione della dettagliata descrizione fatta dal consulente”.
Ritiene, invero, la Corte che detto assunto è rimasto del tutto indimostrato non potendosi a tal uopo condividere le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio basate su circostanze di fatto riferite ora direttamente da ora dal Parte_1
suo Difensore o dal suo consulente tecnico.
Basti, invero, sottolineare in quali termini il c.t.u. si sia espresso al riguardo laddove ha così affermato: “Precedentemente alla costruzione dell'ampliamento-deposito di cui sopra, secondo quanto affermato dal legale di parte attrice, l'acqua piovana degli spazi esterni della proprietà , attraverso un foro praticato alla base del muto di confine tra le due Pt_1 proprietà, veniva fatta defluire verso l'esterno del (v. foto allegata alla produzione CP_4 attrice); a seguito di tale costruzione, il deflusso naturale delle acque piovane veniva ostacolato, per cui, in caso di pioggia, si dava luogo alla formazione di ristagni di acqua che nel tempo avevano provocato ingenti danni alle pareti sia esterne che interne dell'abitazione del . Inoltre, quest'ultimo, all'atto dei sopralluoghi, dichiarava che per eliminare tali Pt_1 inconvenienti era stato costretto ad eseguire, a proprie spese, una serie di opere, le stesse, come dichiarato dal tecnico di parte, geom. nelle proprie note, consistevano nella CP_6 rimozione della pavimentazione esistente dello spazio terraneo di esclusiva proprietà del
e del massetto sottostante, con relativa modifica delle pendenze di esso e messa in Pt_1
22 opera di nuova pavimentazione e sottostante massetto, di tubazione sottotraccia ed apposita griglia-pozzetto per la raccolta delle acque di deflusso”.
Trattasi evidentemente di elementi di fatto che il c.t.u. ha appreso in quanto riferitigli e che non ha accertato personalmente essendosi limitato a verificare la chiusura del canale di scolo ostruito da una pila di mattoni, senza poterne evidentemente indicarne l'epoca, e la sostituzione di recente della pavimentazione esterna che, però, non implica necessariamente l'esecuzione anche delle opere di modifica delle pendenze. Mentre ha accertato che “le macchie di umidità sulle pareti della proprietà attorea sono dovute principalmente alla risalita di umidità dal sottosuolo, causata dalla mancanza di opportuno vespaio sottostante;
a confermare quanto sostenuto, vi è la presenza delle stesse anche in altre pareti interne […] ed esterne […] della restante abitazione”, nonostante nell'atto introduttivo del giudizio avesse lamentato che Parte_1
“tali canali sono stati eliminati a seguito della abusiva creazione del nuovo vano, cosicchè da quel momento in caso di pioggia l'acqua che ristagna sta provocando ingenti danni sia alle facciate esterne del fabbricato che alle pareti interne dell'immobile di proprietà del sig.
”. Pt_1
Con un ulteriore motivo l'appellante deduce l'erroneità della sentenza in quanto il
Tribunale, “sempre sulla scorta delle citate riserve contenute nell'atto di vendita del 1971 tra
l' ed il , legittima l'ulteriore abuso costituito dalla accertata fuoriuscita dal Per_1 Pt_1 locale pizzeria, a seguito dello spostamento dei servizi, di esalazioni, fumi ed odori attraverso i due finestrini che si affacciano sull'androne condominiale” e invoca a sostegno dello stesso le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio.
La decisione, anche riguardo a detto motivo di censura, va confermata seppure con altra motivazione.
Ed, invero, contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante il c.t.u. non ha svolto alcun utile accertamento, né l'appellante ha fornito adeguata prova di quanto lamentato;
il c.t.u. si è limitato ad accertare che “dai sopralluoghi effettuati si è riscontrata la presenza di elettrodomestici vari, quali cucina-gas-forno a quattro fuochi, bruschettiera e forno microonde, i quali se utilizzati, ragionevolmente potrebbero dar luogo a fuoriuscita di esalazioni, fumi e odori, attraverso i succitati finestrini comunicanti con
l'androne . CP_5
23 Il c.t.u. risulta aver espresso solo valutazioni in termini meramente probabilistici ed ipotetici eppure nella fattispecie che ci occupa di immissioni di esalazioni provocate dallo svolgimento di attività di cucina ben avrebbe dovuto l'odierno appellante fornire la prova in termini di intensità degli episodi e della relativa collocazione temporale laddove, invece, non ha articolato alcun capitolo di prova specifico al riguardo e, peraltro, la prova testimoniale dal medesimo espletata si è limitata al solo testimone, , che non fornito alcun elemento utile. Solo dopo l'utile Testimone_1
esperimento di una prova sulla intensità e frequenza delle lamentate immissioni di vapori la valutazione del loro grado di tollerabilità per le persone, costituendo accertamento di natura tecnica, avrebbe dovuto essere necessariamente compiuto mediante apposita consulenza. Ma, l'inconsistenza degli elementi di prova offerti circa le denunciate esalazioni moleste derivanti da una cucina, dotata di elettrodomestici comuni alla cucina di una comune abitazione, hanno inevitabilmente determinato un accertamento del c.t.u. del tutto inutilizzabile ai fini della decisione in quanto espressione di una mera valutazione, peraltro, espressa in termini di ragionevolezza.
A questo punto della disamina dell'appello va ritenuto che l'unico motivo meritevole di accoglimento è quello con cui lamenta che il Tribunale avrebbe Parte_1
dovuto dichiarare parzialmente cessata la materia del contendere sulla domanda dal medesimo avanzata con inevitabili effetti sulla liquidazione delle spese di giudizio posto che, come accertato dal c.t.u., ben tre delle opere contestate erano state fatte rimuovere dal convenuto spontaneamente prima dell'inizio della consulenza per cui da siffatto palese riconoscimento delle ragioni attoree sarebbe dovuta derivare la condanna del convenuto al pagamento delle spese di lite sulla base del criterio della soccombenza virtuale.
Si tratta della installazione sulla facciata principale del fabbricato della canna fumaria e di un condizionatore d'aria e delle strutture in ferro dinanzi al locale terraneo adibito a vendita di prodotti ortofrutticoli.
Ebbene, sicuramente quando nel corso del giudizio la pretesa in esso dedotta venga spontaneamente soddisfatta dall'obbligato, per il giudice investito della domanda viene meno il dovere di pronunziare sul merito della stessa, essendo
24 cessato per le parti l'interesse a tale pronunzia, e sorge quello di chiudere il giudizio con una pronunzia di rito che accerti la cessazione della materia del contendere senza che debba sussistere un espresso accordo delle parti anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni originarie nel giudizio, perché altrimenti non vi sarebbero neppure i presupposti per procedere all'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese che, invece, costituisce il naturale corollario di un tal genere di pronuncia, quando non siano le stesse parti a chiedere congiuntamene la compensazione delle spese (cfr. Cass. Sez. 2
- , Ordinanza n. 30251 del 31/10/2023).
Ebbene, mentre avuto riguardo alla installazione della canna fumaria se ne deve ritenere consentita l'installazione con l'atto del 1971 che, per quanto di interesse, riconosceva ad “il diritto di apporre e di tenere in esercizio Persona_1 gratuitamente insegne luminose, legende, tabelle, canne fumarie sulle facciate principali e secondarie dell'edificio e lungo tutto il fronte di esse e per tutta la lunghezza del fabbricato”, diversamente, l'installazione del condizionatore e delle strutture metalliche non appare essere assentita da alcuna convenzione tra le parti.
Quanto alla installazione del condizionatore sulla facciata principale dello stabile e alla collazione delle strutture in ferro dinanzi al locale terraneo, adibito a vendita di prodotti ortofrutticoli, ritiene la Corte che lo stato, la funzione e l'uso dei luoghi interessati dalle suindicate opere, rappresentati dal viale principale di accesso al fabbricato, fanno ritenere che l'installazione di un condizionatore sulla facciata anche se, astrattamente, non confliggente con la destinazione d'uso CP_5
della stessa facciata, determini una obiettiva modifica del decoro del fabbricato ed un'alterazione delle sue linee architettoniche, della sua simmetria e della sua estetica.
Medesime se non più gravi considerazioni devono estendersi anche per le strutture in ferro con copertura in plastica.
Invero, con la locuzione "decoro architettonico" si intende l'estetica dell'edificio, data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, contribuendo a conferirgli una specifica identità (cfr. Cass., n. 1718/2016; Cass., n. 10350/2011; Cass. n. 851/2007).
25 Il decoro architettonico, dunque, non è un concetto che emerge soltanto in relazione a edifici di particolare pregio artistico, poiché sono sufficienti anche linee semplici a delineare il decoro architettonico di un qualunque stabile.
Secondo la Suprema Corte (cfr. Cass. ordinanza n. 28465 del 5.11.2019), il decoro architettonico, che caratterizzi la fisionomia dell'edificio condominiale, è un bene comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare.
Nello stesso senso si è sostenuto che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (cfr. Cass. Sez. 2, ordinanza n. 18928 del 11/09/2020). Rientrano tra le innovazioni vietate, comportanti alterazione delle strutture proprie di parti comuni dell'edificio, quelle che violano il decoro architettonico di cui all'art. 1120, co.
2, c.c., con una apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio o anche di singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia e della conseguenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono (Cass. civ., Sez. II, 25/01/2010,
n. 1286), mentre non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (cfr. Cass. civ., Sez. II, 19/06/2009, n. 14455).
Chiarito il quadro di riferimento normativo e giurisprudenziale applicabile al caso di specie e tenuto conto degli elementi di fatto sopra riassunti e accertati in atti (cfr. rilievi fotografici allegati alla produzione di parte di primo grado dell'odierno appellante), rileva questo Giudice che gli abusi lamentati non appaiono affatto contemperarsi con il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l'estetica dello stabile visibilmente ed evidentemente danneggiato e dalla macchina
26 del condizionatore, posta sulla facciata principale dello stabile, e dalla struttura in ferro con copertura in plastica collocata a sinistra del viale principale di accesso.
In tali termini, quindi, va parzialmente riformata la sentenza impugnata con la declaratoria di cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rimozione della canna fumaria, del condizionatore e delle strutture in ferro collocate dinanzi al locale terraneo adibito a vendita di ortofrutta, dovendosi, invece, confermare il rigetto della domanda per il resto, seppure con diversa motivazione.
Appare, infine, infondato l'ultimo motivo con cui l'appellante lamenta la violazione del diritto di difesa garantito dall'art. 24 della Costituzione per avere il Tribunale deciso la controversia dopo aver dato atto “che a causa del perdurare del disservizio della consolle del Magistrato la causa viene decisa con la documentazione e gli scritti difensivi versati nel fascicolo d'ufficio”.
Invero, va opportunamente precisato che il fascicolo telematico del primo grado del giudizio è per la gran parte cartaceo e che all'udienza di precisazione delle conclusioni del 13.3.2017 il Tribunale ha riservato la causa in decisione senza termini e che gli scritti conclusionali ex art.190 c.p.c. erano stati già depositati in cartaceo posto che all'udienza del 24.9.2014 il Tribunale pronunciava la seguente ordinanza di riserva in decisione secondo cui: “su richiesta congiunta delle parti, assegna la causa a sentenza con i termini di cui all'art.190 c.p.c. . Onera espressamente i Difensori delle parti a depositare dette memorie conclusionali (CONTENENTI LE ESPOSIZIONI IN FATTO ED
IN DIRITTO IN UNO ALLE TRASCRIZIONI DELLE RISULTANZE PERITALI E
DELLA PROVA ORALE), oltre alle rispettive note spese (Diritti, Onorari e spese di
Avvocato), nonché a tutti i libelli difensivi, non solo in via cartacea, ma anche su apposito
CD ROM informatico, in formato “.doc””.
Conseguentemente non appare essersi consumata alcuna lesione del contraddittorio posto che la mancata consultazione del fascicolo d'ufficio telematico non ha precluso l'esame di alcun atto difensivo che non fosse già contenuto nel fascicolo cartaceo.
Va, infine, ricordato il potere del giudice d'appello di procedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronunzia di merito adottata, in caso di riforma anche solo in parte della sentenza impugnata, poiché gli oneri della lite devono essere ripartiti in ragione del suo esito complessivo.
27 Ebbene, seppure con valutazione espressa in termini di soccombenza virtuale, va tenuto conto che la domanda avanzata da risultava fondata Parte_1
rispetto a due abusi che ha provveduto a rimuovere finanche Persona_1 prima dell'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio, per cui appaiono sussistere giusti motivi ai sensi dell'art.92 c.p.c., nella sua formulazione vigente ratione temporis, per dichiarare compensate le spese di lite in ragione di 2/3, mentre, la residua parte di 1/3 va posta a carico di e liquidata come da Parte_1
dispositivo tenendo conto del principio, di recente affermato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 968/22 e Cass. 26113/2023), per il quale «l'art. 5, comma 6, del
D.M. 55 del 2014 - secondo cui le cause di valore indeterminabile si considerano normalmente di valore non inferiore ad euro 26.000 e non superiore ad euro 260.000 - non impedisce al giudice di scendere al di sotto dei detti limiti, e pertanto allo scaglione immediatamente inferiore, quando il valore effettivo della controversia non rifletta i parametri “di regola” predisposti dal legislatore, ossia quando sussistano particolarità della singola lite che rendano giustificato il ricorso ad uno scaglione più basso, in rapporto “all'oggetto e alla complessità della controversia”».
Le spese occorse per la consulenza tecnica d'ufficio rimangono, invece, a carico di posto che gli accertamenti eseguiti non hanno affatto interessato gli Parte_1
abusi in ordine ai quali è stata dichiarata cessata la materia del contendere con il riconoscimento di una soccombenza virtuale a carico di esposito . Per_1


PQM


La Corte di Appello di Napoli – Sesta sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di , quale Parte_1 Controparte_1 erede di e di , del Persona_1 Persona_2 Controparte_4
sito in Ischia alla via delle Ginestre n. 28, in persona dell'Amministratore pro- tempore, della e della Controparte_2 Controparte_3
rispettivamente, in persona dei legali rappresentanti pro-
[...]
tempore, avverso la sentenza n. 10195/2017 pronunciata in data 13 ottobre 2017 dal
Tribunale di Napoli – Sezione distaccata di Ischia-, così provvede:
a) accoglie per quanto di ragione l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla
28 domanda di rimozione della canna fumaria, del condizionatore e delle strutture in ferro collocate dinanzi al locale terraneo adibito a vendita di ortofrutta;

b) conferma, per il resto, la decisione di rigetto della domanda avanzata da Parte_1 seppure con diversa motivazione;

[...]
c) compensa nei confronti dell'appellata le spese del doppio Controparte_1
grado di giudizio nella misura di 2/3 mentre pone la residua frazione di 1/3 a carico di che liquida, per il primo grado, in € 1.700,00 per Parte_1
compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge e, per il presente grado, in € 2.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli nella Camera di Consiglio del 30 maggio 2024.
La Presidente dr.ssa Assunta d'Amore
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