N. 138/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza IV nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Bonfilio Presidente dott. Francesco Rizzi Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere Relatore
ha pronunciato all'udienza del 02.07.2025 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 138/2025 promossa da:
quale titolare dell'impresa individuale Autocomponenti di V.B. (C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. Araldi Mariagiulia e dell'avv. Simoni Lucio, C.F._1
appellante contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Bugnone Filippo, CP_1 P.IVA_1
- rappresentanza generale e direzione per Controparte_2
l'Italia (C.F. , con il patrocinio dell'avv. Vaira Vittorio, P.IVA_2
appellati
OGGETTO: contratto di locazione per uso diverso, risoluzione per inadempimento
CONCLUSIONI
Per l'appellante : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, in totale riforma della Sentenza n. 47/2025 pubblicata il
08/01/2025, Repert. n. 85/2025 del 08/01/2025, notificata il 08/01/2025, emessa dal Tribunale di
Torino – Sezione Ottava IV – Giudice dott.ssa Peila nella causa RG n. 18140/2023,
Nel merito, in via principale:
pagina 1 di 19 - dichiarare risolto per inadempimento della locatrice il contratto di locazione CP_1
stipulato fra le parti, e in ogni caso,
- rigettare le domande avversarie;
in via riconvenzionale:
- dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la a corrispondere a CP_1 Parte_1
titolare della D.I. Autocomponenti di V.B., a titolo di riduzione e parziale restituzione
[...]
dei canoni, già detratti i canoni relativi al periodo giugno 2023 - marzo 2024, la somma di €
3.760,00 o la veriore somma accertanda;

- dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la a corrispondere a CP_1 Parte_1
titolare della D.I. Autocomponenti di V.B., a titolo di risarcimento dei danni relativi al
[...] danneggiamento della merce e ai costi del rilascio, la somma di € 20.899,00 o la somma veriore accertanda.
Con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
Per CP_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino, contrariis reiectis,
In via principale
I. Rigettare l'appello proposto da Autocomponenti di V.B. in quanto infondato, per i motivi meglio esposti in narrativa e, conseguentemente,
II. Confermare la sentenza n° 47/2025, pubblicata l'8.01.2025, repert. n° 85/2025 dell'8.01.2025, emanata dal Tribunale di Torino – Sezione Ottava IV – Giudice dott.ssa Peila Ivana, nella causa R.G. n° 18140/2023.
Con vittoria di spese e compensi professionali.
In via subordinata
Nella non creduta ipotesi di accoglimento dei motivi di impugnazione di parte appellante:
I. Accertare e dichiarare il concorso di colpa di Autocomponenti di V.B. ex art. 1227, 1° e 2° co.,
c.c., considerando altresì i costi che dovrà sostenere per lo smaltimento dei rifiuti CP_1
abbandonati nel capannone dalla medesima, come meglio evidenziato in parte motiva, nello specifico nel capitolo n°X e, conseguentemente,
II. Accertare e statuire la condanna in garanzia della terza chiamata Controparte_2
pagina 2 di 19 nei limiti dell'eventuale quota di responsabilità che dovesse essere ascritta Controparte_3 all'assicurata , dedotta la colpa concorrente di parte appellante ex art. 1227, 1° e 2° co, CP_1
c.c. e nei limiti del danno giusto e concretamente provato, alla luce della copertura assicurativa in favore di peraltro confermata in sede di gestione stragiudiziale del sinistro n° 07370- CP_1
2022-0000020 del 31.03.2021, poi sfociata nell'elaborato peritale del 22.03.2022.
Con vittoria di spese e compensi professionali”.
Per rappresentanza generale e direzione per Controparte_2
l'Italia:
“Voglia il Giudice adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, dato atto che
Parte_2
– dichiara di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove
[...]
In via istruttoria
Confermare l'ordinanza 20.08.24 di declaratoria di decadenza di Autocomponenti di Parte_1
rispetto alla produzione dei 4 file video per i motivi di cui in atti
[...]
Nel merito
In via principale
Respingere l'appello ex adverso interposto
Confermare in toto la sentenza di prime cure
In ogni caso
Respingere le domande di garanzie a manleva verso
[...]
per inoperatività della Parte_2
polizza assicurativa e/o carenza dimostrativa di sinistro indennizzabile
Respingere le domande di , in qualità di titolare della ditta individuale Parte_1
Autocomponenti di V.B., siccome infondate in fatto e in diritto e per l'effetto Assolvere
[...]
- Parte_2
da ogni avversaria pretesa
In via subordinata
Nella denegata ipotesi di rigetto delle conclusioni che precedono e così di accoglimento dell'appello di , in qualità di titolare della ditta individuale Autocomponenti Parte_1
di V.B. e della domanda di garanzia di CP_1
pagina 3 di 19 Contenere l'eventuale condanna in garanzia di
[...]
– entro i limiti della quota di Parte_2 responsabilità che fosse ascritta all'assicurata, dedotta la colpa concorrente di parte conduttrice ex art. 1227, I e II comma, c.c. nonché nei limiti di operatività della polizza, dedotte le franchigie e gli scoperti, nonché nei limiti del danno giusto e concretamente provato
In ogni caso
Liquidare le anticipazioni di cui alla documentazione in atti ed i compensi professionali tutti di cui alla nota allegata in relazione ad entrambi i gradi di giudizio, redatta in relazione alle fasi processuali, alle prestazioni effettivamente svolte nonché alla complessità della controversia;
il tutto oltre maggiorazioni di legge, cpa ed iva nelle previste misure sui compensi imponibili Con refusione di spese di ctu e di ctp, queste ultime da liquidare in misura pari a quelle di ctu ovvero nella determinanda misura, se disposto l'incombente”.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DELLA DECISIONE
I) Sulle domande e sulle difese delle parti nel primo grado di giudizio.
La società in qualità di locatrice del capannone sito in Villarbasse, intimava sfratto CP_1
per morosità alla conduttrice , titolare della D.I. Autocomponenti di V.B, Parte_1 lamentando il mancato pagamento di nn. 4 canoni di locazione di € 2.000,00 cadauno relativi ai mesi di giugno, luglio, agosto e settembre 2023, per complessivi € 8.000,00.
Si costituiva in giudizio la quale eccepiva l'inadempimento della locatrice e Parte_1
l'insussistenza della morosità e si riservava di formulare, successivamente alla conversione del rito, domande riconvenzionali aventi ad oggetto la riduzione del canone, la restituzione delle somme pagate in eccesso ed il risarcimento dei danni.
Disposto il mutamento del rito, chiedeva e otteneva l'autorizzazione alla chiamata in CP_1
causa della propria assicurazione la quale si Controparte_2 costituiva deducendo l'inoperatività della polizza.
II) Sulla sentenza di primo grado.
Con sentenza n. 47/25 pubblicata il 08.01.2024 il Tribunale di Torino:
- dichiarava inammissibili le domande riconvenzionali di parte convenuta;

pagina 4 di 19 - condannava Autocomponenti di V.B., nella persona di , al pagamento in Parte_1
favore di parte ricorrente della somma di € 20.000,00 a titolo di canoni di locazione dal giugno
2023 al marzo 2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- rigettava tutte le altre domande di parte convenuta;

- condannava al pagamento delle spese processuali in favore della Parte_1
ricorrente e della terza chiamata.
Il Tribunale, previo richiamo della giurisprudenza di legittimità, dichiarava l'inammissibilità delle domande riconvenzionali proposte dalla conduttrice, non essendo stato richiesto, nella memoria integrativa depositata a seguito del mutamento del rito, lo spostamento dell'udienza a norma dell'art. 418, c. 1, c.p.c..
Rilevava nello specifico che, costituendosi nella fase sommaria, non aveva Parte_1
proposto le domande riconvenzionali essendosi soltanto riservata di farlo nel successivo giudizio di merito, ragione per la quale avrebbe dovuto richiedere la fissazione di nuova udienza nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., pena l'inammissibilità delle domande riconvenzionali.
Quanto al merito della controversia, rilevava che:
- la locatrice aveva provato di aver diritto al pagamento dei canoni in virtù del titolo prodotto
(contratto di locazione, non essendo stato contestato in causa l'omesso pagamento dei canoni di locazione dal mese di giugno 2023 fino alla data del rilascio del 27.03.2024);
- la conduttrice non aveva assolto al proprio onere probatorio, non avendo dimostrato di aver legittimamente sospeso la corresponsione (a decorrere dal mese di giugno 2023) dei canoni in conseguenza dell'asserita impossibilità di godimento dell'immobile dovuta all'inerzia della locatrice nel risolvere il problema dell'allagamento del piano interrato asseritamente verificatosi a partire dal 31.03.2021 e causato da una perdita proveniente da un pozzetto dell'acqua potabile, sito nel cortile ed a circa 10/15 metri dallo stesso.
Il Tribunale rilevava che l'assunto della conduttrice era stato contestato dal locatore e smentito dal testimone titolare dell'impresa Quo Vadis, che aveva spiegato di essere intervenuto con i suoi dipendenti in data 30/31.03.2021, di avere individuato la perdita (in un tratto di tubazione tra la presa stradale dell'acquedotto posizionata all'esterno della proprietà ed il contatore dell'acqua),
pagina 5 di 19 di averla riparata il giorno successivo, avendo invece escluso che gli fossero state richieste verifiche all'interno del capannone.
Riteneva meno attendibile la deposizione del marito della conduttrice (teste che Testimone_1
peraltro aveva comunque confermato che la società aveva contattato una Parte_1
sua impresa e che dopo un paio di giorni erano venuti a riparare la perdita.
Il Tribunale concludeva pertanto che l'impossibilità della convenuta di godere dell'immobile non era imputabile alla negligenza della locatrice la quale, avvisata della perdita di acqua negli ultimi giorni di marzo 2021, aveva prontamente richiesto l'intervento di un'impresa specializzata che aveva risolto il problema.
Osservava tra l'altro che:
- alcun riferimento al perdurare del problema dell'allagamento e/o ai danni subiti nel magazzino era stato fatto dal legale della conduttrice nella mail del 21 ottobre 2021 che, in replica alla diffida di pagamento, aveva solo manifestato la disponibilità della conduttrice a pagare in modo rateale la morosità (non contestata) in allora esistente;

- si era limitata a produrre una sola lettera di diffida del locatore a risolvere Parte_1 il problema dell'allagamento, una pec datata 27 luglio 2022, ossia a distanza di oltre quindici mesi rispetto al sinistro,
- anche in tale ultima occasione la locatrice aveva tenuto un comportamento collaborativo e diligente avendo tempestivamente denunciato il sinistro alla propria assicurazione, la quale aveva inviato un perito che aveva stimato il danno esprimendo, tuttavia, molteplici perplessità sulla riconducibilità del medesimo all'evento del 31 marzo 2021.
Infine, il Tribunale addebitava a parte convenuta ex art. 91 c.p.c. le spese di lite della ricorrente e della terza chiamata atteso che la chiamata dell'assicurazione era dipesa dalla tesi, infondata, della conduttrice.
III) Motivi di appello proposti da . Parte_1
Con il primo motivo deduce l'erroneità della sentenza per aver il Tribunale Parte_1
ritenuto non dimostrata e quindi illegittima la sospensione del pagamento dei canoni (a decorrere dal mese di giugno 2023).
pagina 6 di 19 Sostiene di avere lamentato l'allagamento del piano interrato sin dal 31 marzo 2021.
Deduce che l'impresa incaricata per risolvere il problema era intervenuta solo sul pozzetto esterno al capannone, senza affrontare e risolvere il problema dell'allagamento del capannone che pertanto era perdurato sino al rilascio dell'immobile.
Sostiene che la locatrice non abbia mai allegato né provato, di avere aspirato l'acqua all'interno del seminterrato e ritiene quindi provata sia l'inerzia del locatore sia la parziale impossibilità di godimento del capannone dal 31.03.2021 fino al rilascio in data 27.03.2024.
Con il secondo motivo censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che nella mail del 21 ottobre 2021 (in replica alla diffida di pagamento della locatrice) non sia contenuto alcun riferimento al perdurare del problema dell'allagamento essendo stata solamente manifestata la disponibilità a pagare in modo rateale la morosità in allora esistente.
Specifica al riguardo che all'epoca aveva cercato prioritariamente di ottenere una rateizzazione del debito, decidendo di soprassedere temporaneamente sulla questione dell'allagamento per poi riprenderla mediante la lettera dell'08.02.2022 ove aveva informato la locatrice che il locale era ancora inagibile per la presenza di acqua e umidità.
Ritiene che dal tenore di tale seconda comunicazione sia evidente che la proprietà fosse già a conoscenza dell'allagamento.
Ritiene, in ogni caso, che anche qualora vi fosse qualche dubbio sull'allagamento del 2021, la comunicazione del febbraio 2022 proverebbe con certezza che i locali erano allagati quantomeno alla data dell'08.02.2022.
Con il terzo motivo deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che la conduttrice si sia limitata a produrre una sola lettera di diffida del locatore (la pec 27 luglio
2022) a distanza di oltre quindici mesi rispetto al sinistro e che, anche in tale occasione, la locatrice abbia comunque serbato un comportamento collaborativo e diligente avendo tempestivamente denunciato il sinistro alla propria assicurazione.
Sul punto precisa di non essersi limitata a produrre una sola diffida, avendo prima inviato alla locatrice la diffida dell'avvocato Cavallari dell'08.02.2022 (pag. 6 nel doc. 11 ), poi CP_1
quella in data 27.07.2022 (doc. n. 1 ed infine promosso procedimento di mediazione, Parte_1
conclusosi con esito negativo per la mancata partecipazione della locatrice.
pagina 7 di 19 Evidenzia altresì come, contrariamente da quanto ritenuto in sentenza, la perizia dell'assicuratore sia datata 22.03.2022 e dunque risulti essere precedente alla pec del 27.07.2022, avendo il perito ricevuto l'incarico a seguito della precedente diffida del 08.02.2022.
Con il quarto motivo censura la sentenza per aver il Tribunale ritenuto che la proprietà abbia sempre tenuto un comportamento collaborativo e diligente nei confronti del conduttore.
Ritiene che dopo la perizia di , che aveva documentato sia l'allagamento del capannone Pt_2 che i danni, la locatrice avrebbe dovuto: aspirare immediatamente l'enorme quantità di acqua presente nel magazzino;
eliminare al più presto la causa dell'allagamento, posto che, se a marzo del 2022 il seminterrato era ancora allagato, sarebbe evidente che l'intervento del marzo 2021 della ditta Quo Vadis non era stato risolutivo;
risarcire il danno, quantomeno nella misura minima quantificata dal perito della in € 7.130,00. Pt_2

Con il quinto motivo ribadisce l'inadempimento di parte locatrice richiamando l'ordinanza di mutamento del rito nell'ambito della quale era stata ritenuta sussistente e documentata l'inutilizzabilità dell'intero piano interrato dell'immobile locato sin dal 2021.
Con il sesto motivo censura la sentenza per aver il Tribunale dichiarato inammissibili le domande riconvenzionali.
Sul punto rileva di aver chiesto, sin dalla comparsa di risposta nel giudizio di convalida, che venisse accertato l'inadempimento della locatrice, dichiarata l'insussistenza della morosità con conseguente rigetto di tutte le domande, ivi comprese quelle di pagamento dei canoni maturati e maturandi.
Ribadisce l'insussistenza della morosità in quanto i crediti maturati in capo alla locatrice per morosità nel pagamento dei canoni avrebbero dovuto essere compensati: a) con i canoni già pagati per intero nei 27 mesi precedenti;
b) con i danni riportati dalla merce custodita nel magazzino, riscontrati anche dal perito di (che li aveva quantificati in € 7.130,00: doc. Pt_2
11, pag. 5); c) con i danni consistiti nei costi del rilascio dei locali, quantificati in € 5.000,00 almeno, considerata la quantità di materiale da asportare.
pagina 8 di 19 Ritiene quindi che le domande proposte dalla convenuta avrebbero dovuto essere considerate quali eccezioni riconvenzionali quantomeno fino al limite di compensazione delle reciproche pretese.
Rileva, in ogni caso, che la ricorrente non aveva eccepito la mancata presentazione di istanza di differimento di udienza, con ciò avendo accettato il contraddittorio.
Sottolinea inoltre come, costituendosi all'udienza di sfratto, la convenuta aveva già anticipato nella propria comparsa di costituzione e risposta tutte le difese poi riprese nella successiva memoria integrativa del 04.01.2024.
Specifica difatti che con la propria memoria integrativa del 07.12.2023, non soltanto CP_1
aveva già analiticamente replicato a tali difese, ma aveva anche espressamente accettato in via preventiva il contraddittorio sulle domande riconvenzionali, chiedendo al Giudice, nelle conclusioni, di “Rigettare tutte le domande avversarie, in particolare in merito a eventuali domande riconvenzionali relative alla riduzione dei canoni, restituzione di somme, nonché a titolo di risarcimento dei danni”.
In via istruttoria chiede alla Corte di disporre Consulenza Tecnica d'Ufficio volta ad accertare le condizioni del capannone e l'entità della riduzione del canone di locazione in relazione al minor godimento del bene. Ripropone altresì le domande risarcitorie- restitutorie.
Con il settimo motivo contesta la condanna al pagamento delle spese di lite della terza chiamata, pur non avendo il Tribunale esaminato la domanda di manleva proposta in via subordinata dalla contro la CP_1 Parte_2
Ritiene tale statuizione non condivisibile e ciò alla luce delle difese svolte dalla terza chiamata che aveva dedotto l'inoperatività della polizza rispetto allo specifico sinistro.
IV) Difese di parti appellate
La società ha contestato il primo, il secondo ed il terzo motivo sostanzialmente CP_1
deducendo la correttezza della statuizione del Tribunale.
Contesta il quarto motivo evidenziando che, dopo la tempestiva apertura del sinistro, il perito della compagnia aveva espresso seri dubbi circa la risarcibilità dell'evento ed aveva rilevato che pagina 9 di 19 il danneggiato non aveva prontamente denunciato il danno (così aggravandolo) né si era attivato per contribuire al contenimento del danno medesimo.
Deduce quindi che fosse onere della conduttrice procedere a svuotare il locale con l'ordinaria diligenza del buon padre di famiglia;
invece, di lasciare l'acqua sino alla riconsegna delle chiavi del capannone, avvenuta all'udienza del 27.03.2024.
Deduce l'infondatezza del quinto motivo rilevando come il Giudice dello sfratto ha motivato il provvedimento di conversione del rito sulla base della sola prospettazione dell'intimato, senza alcun tipo di contraddittorio previsto in capo all'intimante, essendo poi emersa, solo nel giudizio di merito, la reale portata dei fatti dedotti da . Parte_1

Contesta anche il sesto motivo ritenendo corretta la motivazione del Tribunale e ritiene, per gli stessi motivi, che siano inammissibili anche eventuali eccezioni riconvenzionali.
Contesta anche il motivo relativo alle spese di lite, osserva di essere stata costretta a chiamare in causa , proprio perché aveva ricondotto l'allagamento ad una causa Pt_2 Parte_1
(sebbene in concreto rimasta indimostrata) astrattamente idonea a determinare l'operatività della polizza.
Quanto all'acqua presente nell'interrato al momento del rilascio del locale (27.03.2024) richiama quanto evidenziato nella memoria conclusiva del 20.12.2024 in particolare riguardo alla tesi formulata dal geom. nella perizia del 7.11.2023 (doc. n° 12), secondo cui Persona_1
«potrebbe essere stato danneggiato il sistema di scarico per sollevamento (parte dell'acqua presente poteva defluire dallo scarico dei wc)».
Deduce difatti che nelle condutture dei wc siti nel seminterrato sarebbero stati trovati olii, stracci e immondizia varia idonei a determinarne l'intasamento.
In via subordinata, deduce il concorso di colpa della conduttrice ai sensi dell'art. 1227 c.c. per aver omesso di segnalare alla locatrice l'allagamento a far data dal 31.03.21 con grave nocumento nei confronti di CP_1
Ripropone le difese già articolate in ordine alla contestazione delle domande nel quantum.
ha sostanzialmente aderito alle difese della società Pt_2 CP_1
pagina 10 di 19 Quanto al motivo di appello sulle spese legali, ritiene che abbia certamente diritto Parte_2
alla refusione delle spese e ritiene corretta la decisione del Tribunale, in quanto conforme al principio di causalità.
V) Decisione della Corte.
L'appello è nel suo complesso infondato e deve essere rigettato.
1) Deve essere innanzitutto esaminato il sesto motivo afferente alla declaratoria di inammissibilità delle domande riconvenzionali proposte da (non essendo Parte_1 stato contestualmente richiesto il differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c.) ed all'omessa valutazione dei fatti posti a fondamento delle domande riconvenzionali quanto meno quali eccezioni ex art. 1460 c.c..
1.1) In proposito deve rilevarsi che costituendosi nella fase sommaria, non Parte_1
aveva proposto domande riconvenzionali, essendosi piuttosto riservata di farlo nel successivo giudizio di merito.
La stessa appellante riconosce che questa sia stata l'impostazione difensiva assunta ma non spiega perché il “riservarsi” di proporre domande riconvenzionali nel successivo giudizio di merito debba stimarsi equivalente all'effettiva ed avvenuta proposizione di domande riconvenzionali nella fase sommaria.
Il Tribunale, nel dichiarare l'inammissibilità delle domande riconvenzionali, ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza di legittimità secondo la quale la richiesta di differimento dell'udienza di cui all'art. 418 c.p.c. costituisce un “onere declinato dal legislatore, con chiarezza ed univocità, a pena di decadenza (di natura processuale e non sostanziale, come tale non impeditiva della riproposizione della domanda in altra sede): secondo il consolidato indirizzo euristico del giudice della nomofilachia - cui questa Corte intende dare continuità - siffatta decadenza, in quanto posta a presidio del principio del contraddittorio e della regolare instaurazione del rapporto processuale, è rilevabile anche di ufficio dal Giudice, in ogni stato e grado del processo, e non suscettibile di sanatoria per effetto della emissione da parte del
Giudice - in difetto della specifica istanza - del decreto di fissazione della nuova udienza o
pagina 11 di 19 dell'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte” (Corte di Cassazione, Sez. 3,
Ordinanza n. 15359 del 2017 parte motiva).
Non è invece pertinente la giurisprudenza, solo apparentemente contraria, richiamata dall'appellante (Corte di Cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 2334 del 2019) afferente alla diversa ipotesi in cui l'intervenuta decadenza di cui all'art. 418 c.p.c. non solo non è stata eccepita dalla parte interessata ma non è stata neanche rilevata d'ufficio dal giudice di primo grado.
1.2) E' astrattamente corretto il rilievo di parte appellante secondo cui i fatti impeditivi dedotti da avrebbero quanto meno potuto essere apprezzati quali eccezioni (in Parte_1 relazione all'art. 1460 c.c. a fronte della parziale inutilizzabilità dell'immobile locato).
“Nel rito locatizio, la domanda riconvenzionale formulata con la memoria ex art. 416 cod. proc. civ. senza richiesta, ex art. 418 cod. proc. civ., di spostamento dell'udienza è inammissibile, ma non preclude la valutazione, da parte del giudice, del fatto integratore della stessa che assuma valore di eccezione, quale fatto impeditivo, estintivo o modificativo del fatto costitutivo della pretesa dell'attore, ai fini della decisione sulla domanda principale, risultando rispettata la relativa preclusione fissata dall'art. 416 cod. proc. civ.” (Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza
n. 11679 del 26/05/2014).
Si osserva peraltro che ai sensi di quanto disposto dall'art. 5 del contratto di locazione le parti hanno espressamente convenuto che “il pagamento del canone non potrà essere ritardato per nessun motivo od eccezione;
qualora il conduttore avesse da far valere delle eccezioni, dovrà farlo separatamente senza potersi rivalere sul canone locatizio”.
Ad ogni modo secondo la giurisprudenza “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale
pagina 12 di 19 comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Corte di
Cassazione, Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17020 del 26/05/2022).
Nel caso di specie, non solo la controprestazione non è venuta completamente a mancare (atteso che l'allagamento ha riguardato solamente il piano interrato) ma, per quanto verrà illustrato nel prosieguo, la sospensione del pagamento del canone di locazione non è giustificabile avuto riguardo ai fatti allegati dalle parti ed alle evidenze istruttorie in atti.
2) Il settimo motivo, con cui ha contrapposto alla valutazione del Tribunale Parte_1
la diversa decisione assunta del giudice in sede di definizione della fase sommaria, è privo di rilievo decisorio ed in quanto tale inammissibile.
Le statuizioni del giudice della convalida in merito all'eventuale emanazione di un'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. sono infatti assunte allo stato degli atti e quindi sulla base di una valutazione necessariamente sommaria delle evidenze istruttorie tenuto conto delle difese e delle allegazioni delle parti sino a quel momento operate.
Trattasi oltre tutto di valutazioni modificabili in sede di definizione del giudizio di merito, come concretamente avvenuto.
3) In diritto si rileva che ai sensi di quanto disposto dall'art. 1575 c.c. grava sul locatore l'obbligo di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, eccettuate quelle di piccola manutenzione.
Ai sensi dell'art. 1576 c.c., nel caso di riparazioni che non sono a carico del conduttore, quest'ultimo è tenuto a darne avviso al locatore e se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle immediatamente salvo il diritto al rimborso purché ne dia immediato avviso al locatore.
Quanto alla nozione di piccoli lavori di manutenzione e di riparazione a carico del conduttore la
Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che “la definizione delle piccole riparazioni è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione
d'insieme, dell'entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia
pagina 13 di 19 gravanti sul conduttore” (Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 8191 del 27/07/1995).
Parimenti è stato affermato che “Sebbene l'art 1577 cod civ, in tema di riparazione della cosa locata, non parli di Obbligo - da parte del conduttore - di eseguire le riparazioni urgenti, tuttavia vale, anche in tale campo, il principio dell'art 1227 cod civ, per cui il creditore deve usare
l'ordinaria diligenza, nei limiti delle sue possibilità, al fine di eliminare, di non aggravare o di ridurre il danno;
e ciò anche in relazione alla regola della buona fede che deve informare la preparazione, la conclusione e l'esecuzione del contratto” (Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza
n. 1776 del 09/06/1972).
4) Prima di passare agli ulteriori dei motivi di gravame è opportuno sin d'ora chiarire che
, costituendosi nella fase dell'intimazione si fratto per morosità aveva Parte_1 dedotto che l'allagamento del piano interrato si era verificato nel mese di marzo 2021 e di fatto aveva ricollegato tale allagamento ad una perdita proveniente da un tubo di adduzione dell'acquedotto ubicato all'interno di un tombino sito nel cortile (pag. 2 comparsa sfratto).
Tale assunto è stato poi ribadito:
- in sede di deposito della memoria integrativa nel giudizio di merito (pagg. 4 e ss.);
- in sede di appello.
Anche stragiudizialmente nel febbraio 2022 per mezzo del proprio Parte_1 difensore aveva dedotto che “il locale (sottotetto) condotto in locazione dalla sig.ra è Parte_1 stato interessato da un allagamento dovuto alla rottura di un tubo dell'acqua (posizionato in un tombino esterno). La proprietà a suo tempo era stata informata e si era attivata per ripristinare il guasto. Tuttavia, la merce presente nel magazzino ha subito danni […]” (Doc. 11, pag. 4
). CP_1
E' sulla base di tale fatto costitutivo (ovverosia dell'individuazione di uno specifico fatto storico e di una specifica causa dell'allagamento) che devono essere esaminati i motivi di gravame.
5) I primi cinque motivi di appello devono essere esaminati congiuntamente e sono nel loro complesso infondati.
pagina 14 di 19 5.1) Difetta innanzitutto la prova del fatto costitutivo dedotto in giudizio, ovverosia che l'allagamento del seminterrato si sia verificato nel marzo 2021 e che di tale accadimento sia stata data pronta comunicazione a CP_1
Non è in atti una comunicazione scritta con cui ha dato avviso nel marzo Parte_1
2021 dell'avvenuto allagamento del piano interrato.
E' piuttosto dimostrato (grazie alla prova testimoniale ed alla fattura dell'impresa incaricata) che l'impresa Quo Vadis si era recata sul posto perché era stata segnalata (e risolta) l'esistenza di una perdita di acqua.
E' del tutto evidente che in questa prima fase l'allagamento del piano interrato non fosse stato segnalato all'impresa intervenuta (teste ) né dalla proprietà ne dalla Testimone_2
conduttrice, essendo presumibile che – in difetto- l'impresa si sarebbe quanto meno recata all'interno del capannone per visionare lo stato dei luoghi.
In disparte della scarsa attendibilità del teste (già rilevata dal Tribunale e non Testimone_3
oggetto di impugnazione), è del tutto inverosimile che avuta la presenza Testimone_3 dell'impresa incaricata per la riparazione del guasto idrico, non si sia nemmeno premurato di sollecitare l'operaio presente ad andare a verificare lo stato del piano interrato.
Come già rilevato dal Tribunale, non ha neanche chiesto di escutere come Parte_1
teste il factotum del legale rappresentante della che, secondo la prospettazione della CP_1
stessa avrebbe potuto quanto meno confermare il sopralluogo nel piano interrato. Parte_1
E' financo scarsamente plausibile che la rottura di una tubazione possa avere allagato il piano interrato atteso che la rottura era posta ad oltre dieci metri di distanza dal fabbricato, era stata prontamente “tamponata” mediante chiusura dell'acqua dell'utenza della proprietà e risolta sostanzialmente nell'arco di due giorni (vedasi deposizione teste ). Testimone_2
5.2) Non vi è neanche prova che l'allagamento si sia verificato a causa di fatto accidentale verificatosi fino ad ottobre 2021, epoca in cui le parti avevano sottoscritto un accordo di pagamento rateale del debito maturato da . Parte_1
Nella mail dell'ottobre 2021 scritta dal legale della stessa (contenuta nel Parte_1 carteggio di cui al doc. 8 ), la conduttrice si era dichiarata disponibile a “rientrare” nella CP_1 morosità maturata ma nulla aveva obiettato in ordine all'allagamento del piano interrato.
pagina 15 di 19 Non è seriamente credibile che, con l'assistenza prestata da un legale, la parte abbia riconosciuto ed accettato di saldare l'intera morosità pregressa senza opporre alcunché in ordine al diritto di vedersi riconosciuta la riduzione del canone di locazione a fronte della dedotta totale inagibilità del piano interrato.
Il riconoscimento della debenza di € 2.000,00 mensili per le mensilità ancora insolute, con l'accordo di un pagamento rateale, è incompatibile con la prospettazione della resistente.
Al di là di tali considerazioni, non vi è comunque prova in atti dell'effettiva esistenza a tale data dell'allagamento e dell'avviso al locatore.
5.3) La comunicazione dell'esistenza dell'allagamento è pertanto stata documentata da con la PEC del 27.07.2022 (doc. 1 resistente). Parte_1
Deve peraltro esservi stata una precedente comunicazione ad opera della stessa se Parte_1
solo si considera che con mail del 28.02.2022 (doc. 10 ricorrente) il perito di aveva Pt_2
contattato le parti per concordare un primo sopralluogo, segno evidente che la denuncia del sinistro da parte della proprietà è stata antecedente.
Il testo di tale precedente comunicazione, datata 08.02.2022, è riportato all'interno della stessa relazione poi redatta dal perito dell'assicurazione.
Non è quindi condivisibile la tesi di parte appellante secondo la quale, la genericità della missiva con cui ha lamentato la presenza delle infiltrazioni in data 27.07.2022 e la Parte_1 mancata “reazione” alla stessa da parte di dimostrino che l'allagamento fosse stato CP_1
già denunciato e fosse già sussistente a far data dal marzo 2021, essendo piuttosto plausibile che la mancata “sorpresa” del locatore sia dipesa dalla comunicazione del 08.02.2022
(precedentemente già menzionata e riportata nel doc. 11 pag. 4 ). CP_1
5.4) Può ritenersi quindi documentato (visto il contenuto della relazione tecnica redatta dal perito dell'assicurazione) che nel mese di febbraio 2022 il piano interrato dell'immobile locato fosse allagato.
Per quanto concerne il contenuto della relazione tecnica in esame, nessuna delle parti ha formulato motivate contestazioni.
pagina 16 di 19 Soprattutto si ritiene che tale relazione non possa essere utilizzata “a piacimento” per valorizzare solo alcune delle parti ivi riportate, ignorandone invece altre (peraltro nemmeno specificamente contestate ex art. 115 c.p.c. ove si volesse apprezzare tale relazione solamente quale mera allegazione tecnica difensiva).
Il perito ha innanzitutto posto in dubbio che l'allagamento sia dipeso dal fatto dedotto da
(rottura tubazione idrica). Parte_1
Ha osservato che, ove l'allagamento fosse davvero avvenuto nel marzo 2021, il danneggiato avrebbe indubbiamente contribuito all'aggravamento del danno.
Ha formulato specifiche e motivate perplessità in ordine alla quantificazione del danno (privo di giustificativi di spesa e/o contabili, afferente anche a ricambi “particolarmente usati”, con quantificazione della domanda risarcitoria sostanzialmente conforme alla morosità pregressa).
Soprattutto il perito ha posto in rilievo un dato sul quale non ha preso Parte_1 motivata posizione, ovverosia che per aspirare tutta l'acqua presente nel seminterrato sarebbe stato sufficiente l'intervento con un canal-jet per un costo stimato a corpo di € 750,00.
Trattasi di intervento che non avrebbe richiesto per il conduttore un impegno sproporzionato e di importo risibile se solo si considera: che viene in rilievo una locazione commerciale (in cui è interesse del conduttore riprendere proficuamente l'attività d'impresa); che la sola domanda risarcitoria proposta da ammonta ad oltre € 20.000,00; che l'inutilizzabilità Parte_1 del piano interrato avrebbe potuto essere risolta nell'arco di una giornata lavorativa;
che la stessa ha quantificato il minor valore locativo dell'immobile nel 33% dell'importo Parte_1 complessivamente pattuito (€ 660,00 mensili).
In proposito non può non richiamarsi la giurisprudenza già precedentemente riportata secondo la quale ai fini della “definizione” delle piccole riparazioni deve operarsi una valutazione d'insieme tenendo conto dell'entità del relativo impegno economico, della rilevanza economica della locazione e di tutte le circostanze del caso concreto (Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n.
8191 del 27/07/1995) e comunque tenendo presente che sebbene l'art 1577 c.c., in tema di riparazione della cosa locata, non parli di obbligo - da parte del conduttore - di eseguire le riparazioni urgenti, tuttavia opera anche in materia di locazione il principio dell'art 1227 cod civ, per cui il creditore deve usare l'ordinaria diligenza, nei limiti delle sue possibilità, al fine di pagina 17 di 19 eliminare, di non aggravare o di ridurre il danno;
e ciò anche in relazione alla regola della buona fede che deve informare la preparazione, la conclusione e l'esecuzione del contratto (Corte di
Cassazione Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 1776 del 09/06/1972).
Anche sotto questo aspetto, pertanto, avuto riguardo al modesto importo economico richiesto per l'eliminazione dell'acqua, questa Corte ritiene che lo specifico intervento, nel caso oggetto del presente giudizio, integri un'opera di piccola manutenzione o che quanto meno costituisca comportamento del conduttore contrario a buona fede il non avere provveduto con le riparazioni urgenti del caso.
5.5) Non è infine condivisibile la tesi di parte appellante, peraltro prospettata solamente in sede di discussione orale, secondo la quale l'intervento con il canal jet non sarebbe stato risolutivo.
Si osserva innanzitutto che nel caso di specie la causa di tali allagamenti è rimasta allo stato misconosciuta. Conseguentemente nulla può dirsi in questa sede in ordine alla pretesa non risolutività dell'intervento con canal-jet.
Si osserva altresì che la risolutività dell'intervento è stata implicitamente riconosciuta dal perito dell'assicurazione (che ha quantificato il relativo costo) ed anche sul punto sono mancate tempestive e specifiche osservazioni.
6) Il settimo motivo, afferente all'addebito delle spese di lite della terza chiamata è Parte_2
infondato atteso che il Tribunale ha correttamente deciso di addebitare le spese della terza chiamata a carico di , in ossequio al principio di causalità. Parte_1
In effetti la necessità di chiamare in causa è sorta solo per effetto della domanda Pt_2 risarcitoria proposta da in via riconvenzionale e basata sull'assunto che Parte_1
l'allagamento del piano interrato si fosse verificato per effetto della rottura di una tubazione idrica, con ciò avendo interesse ad “attivare” la polizza ricomprendente anche la CP_1
ES IV ER (avendo l'assicurazione omesso di liquidare l'indennizzo non ritenendone provata la causa, ritenendo che lo stesso non fosse addebitabile al locatore e stimando plausibile un “gesto colpevole” del conduttore).
7) Le spese del presente gravame seguono la soccombenza, dovendo essere poste a carico di ed in favore di ciascuna appellata. Parte_1
pagina 18 di 19 Quanto alla liquidazione, la stessa viene effettuata come da dispositivo tenuto conto dell'attività espletata in corso di causa (fase studio, fase introduttiva e fase decisionale), del valore della controversia (compreso tra € 26.000,00 ed 52.000,00 considerando la sommatoria dell'importo di € 20.899,00 richiesto a titolo di risarcimento danni, dell'importo di € 20.000,00 ritenuto non dovuto a titolo di canoni di locazione e dell'importo di € 3.760,00 richiesto in restituzione) conformemente ai valori medi di cui al DM n. 55/2014 come attualmente vigenti, ovverosia tenendo conto delle modificazioni introdotte con DM n. 147/22.
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 è Parte_1
tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Torino, respinta ogni contraria istanza, eccezione o deduzione, visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando, così provvede
1) Rigetta l'appello avverso la sentenza resa inter partes dal Tribunale di Torino n. 47/2025 pubblicata il 08.01.2025;
2) Condanna a rimborsare a e ad Parte_1 CP_1 Controparte_2
- rappresentanza generale e direzione per l'Italia le spese di lite, che si
[...] liquidano in favore di ciascuna in € 6.946,00 per competenze, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

4) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di . Parte_1
Così deciso in Torino il 02/07/2025
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Dott.ssa Anna Bonfilio
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