N. R.G. 3538/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Prima Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Lorenzo Orsenigo Presidente dott. Beatrice Siccardi Consigliere rel. dott. Elisa Fazzini Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 3538/2023 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in CORSO MAGENTA Parte_1
N. 56 MILANO presso lo studio dell'avv. CANEVOTTI LUCA, che la rappresenta e difende come da delega in atti;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA LARGA, 19 CP_1 C.F._1
20122 MILANO presso lo studio dell'avv. DE GEORGIO GUIDO MARIA, che la rappresenta e difende come da delega in atti;

APPELLATA
pagina 1 di 9 avente ad oggetto: Mediazione sulle seguenti conclusioni:
Per Parte_1
Voglia la Corte d'Appello di Milano, in accoglimento dell'appello proposto da Parte_1
, in persona del legale rapp.te p.t., in totale riforma della Sentenza del Tribunale di Milano, N.
[...]
7365/2023 del 27.09.2023, contrariis reiectis
-respingere, per i motivi d'appello formulati e le ragioni tutte, di fatto e diritto, esposte in atti, le domande tutte proposte dalla IG.ra nel proprio atto di opposizione a decreto CP_1 ingiuntivo, e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo del Tribunale di Milano, RG. 34175/2021, n.
21662/2021;
-nel merito, in ogni caso, rigettare, per i motivi d'appello formulati e le ragioni tutte, di fatto e diritto, esposte in atti l'avversa opposizione a decreto ingiuntivo, e le avverse domande in quanto infondate in fatto e in diritto, e conseguentemente confermare il decreto ingiuntivo del Tribunale di Milano, RG.
34175/2021, N. 21662/2021;
-in subordine, condannare la IG.ra a pagare in favore di CP_1 Parte_1 in persona del legale rapp.te p.t., l'importo di € 15.860,00, oltre interessi ex art. 1284, comma 4, c.c., dalla domanda al saldo, o alla minor somma ritenuta dovuta all'esito del giudizio, anche in ragione di una valutazione in via equitativa;

- In via istruttoria: si insiste per l'accoglimento delle istanze istruttorie anche ai sensi dell'art. 356
c.p.c., come formulate nell'atto d'appello, e così con ammissione della prova testimoniale sui capitoli di prova formulati a pagina 22 dell'atto d'appello e da intendersi qui interamente richiamati e ritrascritti, sui testi ivi indicati e qui da intendersi parimenti richiamati e ritrascritti;

-in ogni caso con vittoria di competenze di causa e spese di lite.
Per CP_1
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano respingere, perché infondato in fatto e in diritto, l'appello proposto con citazione da in persona del proprio legale rappresentante Parte_1
pro tempore, avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7364/2023 pubblicata il 27 settembre 2023
e notificata il 20 novembre 2023, confermando quest'ultima in ogni sua parte.
E per l'effetto accogliere le conclusioni formulate dinanzi al Giudice di primo grado e, pertanto, respingere perché infondate in fatto ed in diritto per i moti-vi addotti e risultanti in causa, tutte le pagina 2 di 9 domande proposte da nei confronti di e con reiezione di Parte_1 CP_1
ogni di-versa istanza istruttoria di controparte.
Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi del giudizio.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
I. Fatto e giudizio di primo grado
I.1. (“ ) agiva in via monitoria dinanzi al Parte_1 Parte_1
Tribunale di Milano nei confronti di er l'importo di € 15.860,00, oltre interessi e spese CP_1
del procedimento, in relazione al credito maturato per l'attività di mediazione svolta in relazione all'acquisto di un immobile, di proprietà di , per il quale la aveva formulato Parte_2 CP_1
proposta irrevocabile il 01.06.2021, accettata dalla in data 03.06.2021. Pt_2
I.

2. Il decreto ingiuntivo, ottenuto da veniva opposto dalla la quale Parte_1 CP_1 eccepiva l'inadempimento del mediatore ai propri obblighi informativi, ex art. 1759 c.c.. La opponente assumeva che, nonostante ella avesse sin dall'inizio manifestato la necessità di reperire un immobile nuovo o ristrutturato, e nonostante che la proposta di acquisto fattale sottoscrivere dall'agenzia recitasse “spese condominiali già deliberate... le stesse che riguardano il rifacimento della facciata esterna interna e cortile sarà a carico della parte venditrice”, solo il 04.06.2021, in occasione della restituzione della proposta con accettazione della venditrice, le erano state consegnate due delibere condominiali (datate 01.04.2021 e 13.05.2021), dalle quali era dato evincere che nessun lavoro di ristrutturazione dell'edificio era stato in realtà mai deliberato. Aggiungeva di aver, per la suddetta ragione, già sciolto consensualmente l'accordo raggiunto con la proprietà dell'immobile.
I.

3. Si costituiva la convenuta, la quale, rilevato che non vi era contestazione sulla prestazione dell'attività mediatoria, contestava l'asserita violazione dell'obbligo di corretta informazione, rilevando il chiaro tenore dell'annuncio con cui l'immobile era stato pubblicizzato. Era stato infatti specificato che l'edificio era “prossimo” alla ristrutturazione, e che le spese sarebbero rientrate nei benefici fiscali esistenti, con accollo da parte del venditore della parte di spesa eccedente il beneficio. La proposta di acquisto, conformemente, al punto 1/p precisava che le spese di rifacimento della facciata interna/ esterna e cortile “saranno a carico di parte venditrice” ed al punto 4 prevedeva che, qualora i lavori di rifacimento della facciata non fossero stati terminati entro il 30.06.2022, la parte venditrice avrebbe pagina 3 di 9 versato alla parte acquirente la somma relativa al rifacimento dei lavori stessi. Negava, poi, che le menzionate delibere condominiali fossero state consegnate solo dopo la sottoscrizione della proposta, affermando di averle consegnate alla l giorno stesso ovvero l'01.06.2021. CP_1
I.

4. All'esito del giudizio, nel corso del quale venivano escussi alcuni testimoni, il Tribunale di Milano accoglieva l'opposizione, revocando il decreto ingiuntivo.
In sintesi, il primo giudice riteneva che, essendo emerso in modo certo che la proposta di acquisto era stata compilata dal collaboratore dell'agenzia, sig. , e non essendo stato provato che i due verbali Pt_3
assembleari fossero stati consegnati alla prima che questa sottoscrivesse tale proposta, CP_1
l'opposta aveva violato il disposto dell'articolo 1759, comma 1, c.c., avendo sostanzialmente taciuto alla prima che l'affare avesse modo di essere concluso, la circostanza per cui le spese CP_1
straordinarie dovevano essere ancora deliberate.
II. L'appello
II.

1. Avverso la suddetta decisione ha proposto appello sulla scorta di tre Parte_1
motivi così rubricati:
1) Primo motivo d'appello: sull'erronea qualificazione e ricostruzione dei fatti da parte del
Giudice di primo grado, nonché sull'omesso esame di circostanze non contestate tra le parti e rilevanti ai fini della decisione.
2) Secondo motivo d'appello: sull'erronea omessa escussione di testi ammessi alla prova orale e sulla non corretta applicazione dei principi processuali in materia istruttoria ex art. 246 e ss c.p.c..
3) Motivo 3: motivazione erronea oltre che carente con omesso esame di circostanze e prove dirimenti ai fini del decidere, circa il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. e sulla corretta informazione di su fatti relativi all'immobile. Parte_1
Con il primo motivo, in sintesi, la appellante ha censurato la sentenza per non aver tenuto conto del fatto che nessuno degli elementi acquisiti, mediante la prova documentale o dichiarativa, induceva a ritenere che la delibera dei previsti lavori di ristrutturazione, della facciata esterna e interna e del cortile comune del , fosse condizione essenziale per la conclusione dell'affare, e quindi del CP_2
versamento della dovuta provvigione alla mediatrice. Nell'incarico di mediazione immobiliare conferito a così come nella proposta di compravendita, il riconoscimento e Parte_1 pagamento della provvigione da parte della non era in alcun modo “condizionato/ancorato” CP_1
pagina 4 di 9 all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione in discorso. Tanto meno era stato provato l'assunto per cui la vesse avuto la necessità di reperire un immobile “nuovo o ristrutturato”. Al contrario, ella CP_1 aveva risposto ad un annuncio in cui veniva esplicitato che l'immobile era “prossimo” alla ristrutturazione, ed era stato comunque affermato che i lavori sarebbero stati oggetto dei benefici fiscali allora esistenti, con la copertura della differenza da parte della venditrice, così come, conformemente, la proposta aveva previsto che i lavori fossero a carico di quest'ultima, sì che certamente la compravendita non era condizionata all'esistenza di una delibera condominiale di esecuzione lavori.
Quanto alla risoluzione consensuale dell'affare, stante il tenore del documento prodotto questa non aveva una certa relazione con la vicenda lamentata, ed era intervenuta peraltro a distanza di un mese da quando la veva per sua affermazione ricevuto i due verbali assembleari. CP_1
Con il secondo motivo, la appellante si è doluta della mancata ammissione del teste , Pt_3 collaboratore dell'agenzia che aveva curato la sottoscrizione della proposta, i ragione di un suo generico interesse in causa, quando l'escussione del teste si appalesava fondamentale al fine di provare la consegna sin dal primo incontro, alla dei suddetti verbali di assemblea. CP_1
Con il terzo motivo, la appellante ha lamentato erronea valutazione da parte del Tribunale delle circostanze di causa. Se, infatti, la proposta di acquisto era stata integrata così come la veva CP_1 richiesto, ovvero con le precisazioni che “le stesse (leggasi le spese straordinarie) che riguardano il rifacimento della facciata esterna, interna e cortile sono a carico della parte venditrice” e che “resta inteso che qualora i lavori di rifacimento della facciata non saranno terminati entro il 30.06.2022 parte venditrice verserà a parte acquirente la somma spettante al rifacimento dei lavori stessi”, ciò significava che la proponente conosceva ed era ben edotta dello stato dei lavori e del contenuto dei verbali assembleari: se la vesse ritenuto già avvenuta deliberazione delle spese straordinarie, CP_1
le suddette precisazioni sarebbero state del tutto superflue, discendendo dalla legge che le spese deliberate prima della vendita rimangano a carico del venditore. Di ciò non aveva tenuto conto il primo giudice.
II.

2. si è costituita, contestando tutto quando ex adverso dedotto e domandando il CP_1 rigetto dell'appello.
II.

3. All'udienza del 21.05.2025 il Consigliere istruttore, su istanza delle parti, ha rimesso la causa al collegio per la decisione ex art. 352 c.p.c.. In pari data, la causa è stata discussa in camera di consiglio.
pagina 5 di 9
III. Le osservazioni della Corte
III.

1. Il terzo motivo di appello è fondato, risultando assorbiti il primo e il secondo.
L'odierna appellata ha cercato di paralizzare la pretesa creditoria del mediatore -che, pacificamente, ha posto in relazione le parti e provocato la conclusione dell'affare- sostenendo che la provvigione non era dovuta, in quanto lo stesso mediatore era venuto meno all'obbligo di informarla che le spese straordinarie non erano state ancora formalmente deliberate. A riprova di ciò avrebbe militato la circostanza che i verbali di assemblea del , dai quali era dato evincere la mancata formale CP_2
deliberazione, erano stati dal mediatore consegnati solo successivamente alla sottoscrizione della proposta di acquisto.
Il primo giudice ha ritenuto fondate le tesi dell'odierna appellata, fondamentalmente sulla base del fatto che la consegna dei verbali assembleari prima della sottoscrizione della proposta non fosse risultata provata.
La Corte rileva che, a prescindere dal momento in cui la appellata può aver ricevuto in consegna i verbali delle assemblee condominiali, l'unico aspetto che è dirimente chiarire concerne il riflesso dell'eventuale difetto di informazione, sull'essere state o meno formalmente deliberate le spese straordinarie, sulla libera e consapevole valutazione della convenienza dell'affare, sì che sia possibile affermare che, se l'informazione fosse stata completa ed inequivoca, mentre eventualmente non lo sia stata, la parte non avrebbe concluso l'affare.
A norma dell'art. 1759 c.c., infatti, “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
Ed allora deve dirsi che, all'esito di una valutazione unitaria del testo dell'annuncio pubblicitario predisposto da e del testo della proposta di acquisto formulata dalla appellata, Parte_1 la fondatezza della tesi difensiva di quest'ultima deve essere esclusa, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale.
Difatti: la sig.ra a risposto ad un annuncio nel quale veniva esplicitato che l'esecuzione dei CP_1 lavori di ristrutturazione delle parti esterne dell'immobile era “prossima”, dunque certamente non già effettuata, con la precisazione che gli eseguendi lavori erano destinati a fruire del c.d. eco bonus fiscale del 90% con cessione del credito e quindi sconto in fattura, la cui parte rimanente di spesa sarebbe stata a carico della parte venditrice. In sostanza, il futuro acquirente dell'appartamento non avrebbe sostenuto le spese straordinarie nemmeno in parte. Quando la a poi deciso di sottoscrivere CP_1
pagina 6 di 9 una proposta di acquisto, in essa, ulteriormente, è stato indicato in premessa che le spese straordinarie in questione erano “a carico di parte venditrice”, ed in nota aggiuntiva è stato precisato che “resta inteso che qualora i lavori di rifacimento della facciata non saranno terminati entro il 30/6/2022 parte venditrice verserà a parte acquirente la somma spettante al rifacimento dei lavori stessi”.
Per effetto di queste previsioni, destinate a divenire vincolanti per la parte venditrice con l'accettazione della proposta, la i era dunque pienamente cautelata dal rischio di dover sopportare l'onere CP_1
delle spese straordinarie, pur se non ancora formalmente deliberate dal condominio.
Discende da tutto quanto sin qui esposto che, anche laddove i verbali assembleari del 01.04.2021 e del
13.05.2021 non fossero stati materialmente consegnati alla prima della sottoscrizione della CP_1 proposta, ed anche se la proposta stessa vede, al punto p “spese condominiali straordinarie già deliberate”, erroneamente spuntata la casella “sì”, la mancata o l'equivoca informazione sul punto, che se ne potrebbe dedurre, resterebbe sicuramente irrilevante rispetto alla valutazione di convenienza dell'affare che la poteva compiere, e, dunque, rispetto alla formazione della sua volontà di CP_1
acquistare. Le previsioni contrattuali le garantivano di non dover sopportare neppure in parte quelle spese, a prescindere dal fatto che non fossero state ancora deliberate.
Neppure si sarebbe potuto ipotizzare un pregiudizio, per la sotto il profilo della solidarietà CP_1
con il venditore, atteso che, per quanto disposto dall'art. 63 disp. att. c.c., anche per le spese straordinarie, già formalmente deliberate prima della compravendita, quella solidarietà sarebbe sussistita, rimanendo inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra venditore e compratore (cfr. Cass. Civ. n. 11199/21). Per evitare anche questo rischio la semplicemente, CP_1 non avrebbe dovuto prendere in considerazione l'immobile chiaramente indicato come prossimo ad una ristrutturazione, e solo interessarsi ad immobili nuovi o già ristrutturati, con le relative spese interamente saldate.
Pertanto, nella fattispecie non viene in rilievo una responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c. che possa giustificare il rifiuto di corrispondere la provvigione. L'affare ebbe a concludersi, e restano non esplicitati ed anche irrilevanti i motivi per cui la promissaria venditrice ha accettato successivamente di sciogliere il vincolo.
Solo ad abundantiam va aggiunto che, proprio l'essersi premurata la di prevedere che, in CP_1
caso di decadenza del condominio dal beneficio fiscale per tardiva ultimazione dei lavori, la venditrice l'avrebbe tenuta indenne dal 100% della spesa, presuppone la consapevolezza -e, quindi, una previa pagina 7 di 9 informazione- di subentrare quale soggetto destinatario del beneficio perché obbligato alla spesa.
Diversamente, nessun interesse la vrebbe avuto a preoccuparsi della perdita dell'eco bonus. CP_1
L'appello merita dunque accoglimento, con integrale riforma della sentenza di primo grado.
Data l'avvenuta revoca del decreto ingiuntivo, deve essere ora condannata al CP_1
pagamento, in favore di dell'importo di € 15.860,00, oltre interessi legali Parte_1
ex art. 1284, 4° comma, c.c., dalla scadenza della fattura al saldo, ed oltre alle spese della fase monitoria, pari ad € 900,00 per compensi oltre rimborso spese generali 15% ed accessori di legge ed €
145,50 per contributo unificato.
IV. Il regolamento delle spese di lite.
Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza, e si liquidano in dispositivo in base al D.M. 55/2014 per come modificato dal D.M. 147/2022, in relazione al valore della controversia
(da €5.201 a €26.000), applicati i parametri medi ed avuto riguardo all'attività concretamente prestata.



P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7364/23 pubblicata il 27.09.2023, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa e respinta o altrimenti assorbita, così provvede:

1. In accoglimento dell'appello, ed in riforma dell'impugnata sentenza, condanna CP_1
al pagamento, in favore della appellante, della somma di € 15.860,00, oltre interessi legali ex art. 1284, 4° comma, c.c., dalla scadenza della fattura al saldo, ed oltre alle spese della fase monitoria, pari ad € 900,00 per compensi oltre rimborso spese generali 15% ed accessori di legge nonché € 145,50 per contributo unificato.

2. Condanna al pagamento delle spese di entrambi di gradi di giudizio, che liquida CP_1 in complessivi € 9.043,00 per compensi (di cui € 5077,00 per il primo grado ed € 3.966,00 per il presente grado di giudizio), oltre rimborso spese generali 15% ed accessori di legge nonché €
355,50 per contributo unificato.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 21.05.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
pagina 8 di 9 Beatrice Siccardi

Lorenzo Orsenigo
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