N. 3850/2023 R.Gen.Aff.Cont.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Giudice, dott.ssa Pierangela Congiu, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3850/2023 R.Gen.Aff.Cont. assegnata in decisione all'udienza del
23/10/2024 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281quinquies, co. I, c.p.c.
TRA
, c.f.: elett.te dom.to/a in VIA EMILIA, 116 Parte_1 C.F._1
IMOLA presso lo studio dell'Avv. MATTACE RASO ANTONIO, c.f.: , C.F._2 dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura allegata all' atto di citazione
- ATTORE
E
, c.f.: , elett.te dom.to in V. U. ALDR. N. 3 Controparte_1 C.F._3
40026 IMOLA, presso lo studio dell'Avv. FARINA GIUSEPPE, c.f.: , dal C.F._4 quale è rappresentata e difesa in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
- CONVENUTA
CONCLUSIONI
Parte attrice:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Bologna adito, previo rigetto di ogni domanda, richiesta e azione di parte avversa, in via istruttoria ammettere per l'escussione i testi e Geom. come Testimone_1 Testimone_2 CP_2 indicati nella memoria ex 183 cpc nr.2 (progettisti e direttore dei lavori) nel merito accertare e dichiarare che la SI.ra con riferimento alla scrittura privata datata Controparte_1
26.01.2015 e sottoscritta con il SI. è risultata gravemente inadempiente nei Parte_1 confronti dello stesso SI. così come argomentato e risultato dimostrato;
Parte_1 per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare la SI.ra al pagamento in favore Controparte_1 del SI. della somma, a titolo di penale prevista nella scrittura privata sopra Parte_1 citata, di € 150,00 per ogni giorno del ritardo, e cioè 1203 giorni per quanto riguarda il rifacimento della balaustra e secondo le risultanze di causa per quanto concerne i giorni di ritardo delle opere di impermeabilizzazione dei terrazzi, o comunque della diversa somma che il Giudice riterrà provata, accertata, di giustizia o secondo equità, in ogni caso oltre accessori come per legge dalla data di messa in mora ed interessi ex art. 1284 c. 4 c.c. dal dì del dovuto al saldo;

-in ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.

Parte convenuta:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Bologna, contrariis reiectis
In via preliminare ed istruttoria:
- rimettere la causa in istruttoria, con le istanze già dedotte a verbale d'udienza del 23/10/2024, per
l'ammissione della CTU in funzione sia della domanda riconvenzionale formulata ma anche per
l'accertamento del semplice inadempimento dell'attore.
In via principale:
A) respingere in toto le domande attoree essendo infondate in fatto e in diritto per carenza assoluta del contratto di statuizione della clausola penale, assente nel successivo atto di trasferimento notarile e, in ogni caso, poiché i termini stabiliti nella scrittura 26/10/2015 erano stati consensualmente e di fatto superati e annullati da ambo le parti e dai tecnici, comuni ad entrambe le parti.
In via subordinata e riconvenzionale:
B) nella denegata ipotesi di accertamento di qualsiasi responsabilità in capo alla convenuta SI.ra
considerata l'eccessiva onerosità della penale richiesta dall'attore e l'inesistente o CP_1 minimale interesse dello stesso al tempestivo adempimento della realizzazione della balaustra e, in ogni caso, considerata la carenza di qualsiasi danno in capo all'attore per la tardiva realizzazione della stessa, negare la penale e qualsiasi risarcimento o, subordinatamente, ridurre al minimo
l'eventuale risarcimento anche ex art.1384 cc;

C) in via riconvenzionale, ritenuto responsabile il sig. del totale mancato adempimento Parte_1 alla propria obbligazione di fornire la scala in ferro, poiché non a norma di legge e come tale inutilizzabile, condannarlo al risarcimento del danno pari alla somma necessaria alla rimozione, rifacimento, reinstallazione di una nuova scala a norma di legge, oltre a tutti i costi tecnici e
- 2 - accessori in genere, nonché al risarcimento del danno per il mancato utilizzo della stessa dal settembre 2016 sino al ripristino;

D) in ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali, oltre rimborso spese e accessori di legge (15%, cpa, IVA, Contributo Unificato), ed oltre spese del presente procedimento”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 rappresentando di aver stipulato con quest'ultima, in data 26.10.2015, contratto
[...] preliminare di compravendita relativo all'immobile sito in Fontanelice (BO), via Risorgimento n. 2
e successivo contratto definitivo sottoscritto in data 10.3.2016.
Esponeva che, contestualmente al contratto preliminare, le parti sottoscrivevano una scrittura privata avente ad oggetto la realizzazione di alcune opere edili sull'immobile. In particolare, si impegnava a realizzare il “restauro o rifacimento della balaustra del terrazzo Controparte_1 piccolo (circa 30 mq di superficie) al piano primo, secondo indicazioni dell'UTA competente” da ultimarsi entro e non oltre 90 giorni dalla data di stipula del contratto definitivo e, altresì, “opere atte a garantire l'impermeabilizzazione e la corretta regimentazione delle acque meteoriche dei 2 terrazzi del piano primo (circa 100 mq di superficie complessiva” da concludersi entro e non oltre
90 giorni dalla data di versamento della caparra confirmatoria (avvenuto il 15.01.2016); l'attore, invece, si impegnava “alla realizzazione nell'area esterna della struttura grezza della scala di accesso al piano primo dell'immobile”, da eseguirsi sempre nel termine di 90 giorni dal rogito della compravendita. A garanzia delle obbligazioni assunte le parti concordavano una penale pari ad €
150,00 per ogni giorno di ritardo.
Deduceva, quindi, di aver puntualmente adempito alle sue obbligazioni pagando il grezzo della scala, realizzato e collaudato dai progettisti incaricati dalla convenuta, la quale, peraltro, nel luglio
2106 aveva accettato l'opera.
Contestava invece l'inadempimento di in quanto l'installazione dei parapetti e Controparte_1 delle balaustre era terminata soltanto il 25.9.2019, ovverosia 1203 giorni oltre il termine concordato, mentre le opere di impermeabilizzazione del terrazzo erano risultate incomplete o male realizzate tanto che nel corso degli anni si erano verificati numerosi episodi di infiltrazioni di acqua piovana proveniente dal terrazzo sovrastante.
1.1.
- 3 - Chiedeva, pertanto, la condanna di al pagamento di una somma a titolo di Controparte_1 penale corrispondente ad € 150,00 moltiplicato per i complessivi 1203 giorni di ritardo accumulati nella esecuzione delle opere derivanti dalla scrittura privata, o di quella diversa somma provata ad esito del giudizio, in ogni caso oltre accessori come per legge dalla data di messa in mora ed interessi ex art. 1284 c. 4 c.c. dal dì del dovuto al saldo.
2.
Integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio la quale si Controparte_1 opponeva alle avverse deduzioni.
Eccepiva, in particolare, l'infondatezza della domanda relativa alla penale allegando di aver regolarmente eseguito nel 2016 i lavori di impermeabilizzazione, sicché eventuali successive infiltrazioni non potevano essere addebitate a lei ma, semmai, all'impresa che aveva eseguito i lavori. In ogni caso, sosteneva, richiamando precedenti di giurisprudenza di legittimità, che le pattuizioni concordate nel preliminare, e dunque anche quelle integrative di cui alla scrittura privata del 26.10.2015, dovevano intendersi superate dalla nuova manifestazione di volontà delle parti espressa nel definitivo, ove nulla si specificava circa l'intento di mantenere in vita le clausole pattuite in sede preliminare, compresa dunque la clausola penale.
Eccepiva, ad ogni modo, l'eccessiva onerosità della penale stante la sproporzione tra l'ammontare del risarcimento domandano e l'interesse del creditore all'adempimento; sosteneva infatti, da un lato, che quest'ultimo si era attivato per ottenere il pagamento della penale solamente a due anni di distanza dalla scadenza del termine di adempimento e, dall'altro, che l'installazione della balaustra del terrazzo rappresentava un'opera di natura puramente ornamentale, priva capacità di generare qualsiasi danno di natura economica.
Deduceva, poi, che l'esecuzione della scala da parte dell'attore era avvenuta con oltre tre mesi di ritardo, il che aveva posticipato tutti i lavori di sua competenza, motivo per cui qualsiasi ipotetico termine previsto per lo svolgimento dei lavori doveva comunque ritenersi annullato.
Eccepiva, inoltre, l'inadempimento dell'attore nell'esecuzione della scala, la quale risultava difforme dal progetto e non a norma, in quanto realizzata con una larghezza inferiore, circa cm 110, rispetto a quella di cm 120 prevista dalla normativa vigente;
allegava pertanto il proprio diritto al risarcimento del danno.
2.1.
Concludeva chiedendo il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto.
- 4 - In via subordinata, chiedeva di ridurre, ai sensi dell'art. 1384 c.c., l'importo domandato dall'attore a titolo di penale.
In via riconvenzionale chiedeva che l'attore venisse condannato al risarcimento del danno pari alla somma necessaria alla rimozione, rifacimento, reinstallazione di una nuova scala a norma di legge, oltre a tutti i costi tecnici e accessori in genere, nonché al risarcimento del danno per il mancato utilizzo della stessa dal settembre 2016 sino al ripristino.
3.
Ad esito della prima udienza di comparizione delle parti del 7.6.2023, venivano assegnati i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c. Eseguita, quindi, l'istruttoria per via documentale e mediante l'assunzione di prova orale, la causa veniva trattenuta in decisone all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 4.2.2025, tenutasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
***
3.
È pacifico che le parti, in data 26.10.2015, concludevano un contratto preliminare di compravendita relativo all'immobile sito in Fontanelice (BO), via Risorgimento n. 2, nonché successivo contratto definitivo sottoscritto in data 10.3.2016.
Altresì pacifico è che le stesse, contestualmente alla stipula del contratto preliminare, sottoscrivevano una scrittura privata (doc. 2 di parte attrice e doc. 2 di parte convenuta) con cui si davano reciprocamente atto della necessità di procedere alla realizzazione di alcune opere (meglio descritte al n. 2, lettere a), b) e c) del documento), ripartivano tra loro il pagamento degli oneri e delle spese di realizzazione di dette opere (in particolare, in capo all'attore venivano posti quelli relativi alle opere di cui al n.

2.a), e in capo alla convenuta quelli di cui alle opere 2.b) e 2.c)), e convenivano che in caso di inadempimento o ritardo nell'adempimento, la parte inadempiente avrebbe dovuto corrispondere una somma giornaliera a titolo di penale ai sensi dell'art. 1382 c.c. pari a € 150,00.
L'attore ha allegato l'inadempimento della convenuta rispetto alla tempestiva e corretta esecuzione delle opere di sua competenza ed ha chiesto pertanto il pagamento di una penale pari ad
€ 180.450,00.
La convenuta, con una prima eccezione, si è opposta alla domanda attorea, sostenendo che la mancata trasposizione nel contratto definitivo delle clausole previste nella scrittura privata (la quale,
a sua detta, aveva una stretta funzione integrativa del contratto preliminare) avesse determinato il
- 5 - superamento della disciplina ivi convenuta, compresa quella relativa alla penale che, dunque, non poteva ritenersi applicabile ai fatti intercorsi tra le parti.
La controversia, allora, coinvolge anzitutto l'accertamento circa la permanente, o meno, vigenza delle clausole previste dalle parti in detta scrittura, in particolare di quella afferente alla penale.
3.1.
L'eccezione di parte convenuta non è fondata.
Fermi i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità sui rapporti intercorrenti tra contratto preliminare e contratto definitivo, la scrittura privata allegata dalle parti, seppur stipulata contestualmente al contratto preliminare (entrambi i documenti riportano la data del 26.10.2015), non assume una mera funzione integrativa di quest'ultimo e non può quindi essere assimilata ai precedenti giurisprudenziali richiamati dalla convenuta nei suoi atti difensivi.
Detta scrittura, piuttosto, pare esprimere la volontà delle parti di realizzare un affare più ampio, comprensivo tanto della compravendita dell'immobile (realizzata attraverso la conclusione del contratto preliminare e del successivo contratto definitivo), quanto dell'esecuzione di opere su alcuni spazi comuni e su altri di proprietà esclusiva della convenuta, al fine di garantire un migliore godimento dell'immobile oggetto di compravendita;
affare in cui, quindi, l'esistenza di un contratto, quello definitivo di compravendita, non esclude l'esistenza dell'altro, la scrittura privata, in quanto entrambi necessari al corretto soddisfacimento della volontà delle parti stesse.
Diversi sono gli elementi che, complessivamente considerati, si pongono a sostegno di tale conclusione.
In primo luogo, da un punto di vista meramente formale, le parti hanno previsto tale disciplina in una scrittura ad hoc e non all'interno del contratto preliminare, il che prima facie sembra disvelare la volontà delle parti di sottrare la scrittura privata al rischio del superamento, per effetto della stipula del definitivo, delle disposizioni contenute nel preliminare.
In secondo luogo, a livello sostanziale, un rilievo non indifferente è assunto dalla circostanza per cui nella scrittura le parti hanno espressamente individuato, come momento da cui far decorrere il termine per la conclusione delle opere concordate, non solo eventi antecedenti al contratto definitivo (la corresponsione della caparra relativamente all'opera, di cui al punto 2.c), di impermeabilizzazione dei due terrazzi del primo piano), ma anche, e soprattutto la stipula di quest'ultimo (così per le opere, di cui ai punti 2.a) e 2.b), di realizzazione della struttura grezza della scala di accesso al primo piano, e di restauro e rifacimento della balaustra del terrazzo piccolo). Da una interpretazione complessiva delle clausole rispettosa del criterio posto dall'art.
- 6 - 1363 c.c., dunque, emerge che le parti hanno voluto riconoscere al contratto definitivo un ruolo di centrale rilievo ai fini della corretta attuazione, e quindi della permanente vigenza anche a seguito del rogito, del programma contrattuale contenuto nella scrittura privata.
In terzo luogo, decisiva risulta la condotta tenuta dalle parti a seguito della stipula del definitivo, la quale, avuto riguardo all'art. 1362 c.c., consente anche di superare le questioni interpretative derivanti dalla dubbia formulazione del punto n. 3 richiamato dalla convenuta nei suoi atti difensivi
(“l'esecuzione di tali opere deve qualificarsi, sin d'ora, essenziale ai fini della corretta esecuzione del CONTRATTO PRELIMINARE”): a seguire la tesi della convenuta, infatti, l'integrale contenuto della scrittura privata – e non solo quindi la clausola penale – dovrebbe ritenersi superato dalla stipula del contratto definitivo, ciò che, a ben vedere, condurrebbe a considerare estinte tutte le obbligazioni relative all'esecuzione delle opere di instaurazione della balaustra, della realizzazione dell'impianto di impermeabilizzazione, della costruzione del grezzo della scala;
il complessivo comportamento delle parti posteriore alla stipula del definitivo, tuttavia, è andato nel senso opposto,
e cioè in quello di eseguire le opere individuate nella scrittura privata, manifestando così la loro comune intenzione di dare esecuzione al regolamento contrattuale ivi racchiuso. Tale argomento, peraltro, trova conferma nelle deduzioni che la stessa convenuta ha posto a fondamento della sua domanda riconvenzionale di risarcimento del danno: infatti, eccependo Controparte_1
l'inadempimento dell'attore, consistente, secondo la sua tesi, nella non corretta realizzazione del grezzo della scala, e ponendo, quindi, la scrittura privata come presupposto della sua richiesta risarcitoria, ha riconosciuto la sua (e dunque anche della clausola penale) permanente efficacia obbligatoria pure a seguito della stipula del definitivo.
Detta scrittura privata, in altre parole, non si è posta in una posizione integrativa del solo contratto preliminare, in quanto, come emerge da quanto argomentato, non ha assunto per le parti quella funzione, tipica del contratto preliminare, preparatoria della conclusione di un contratto definitivo, che giustificherebbe la sostituzione del programma convenuto ad opera di una diversa e successiva manifestazione di volontà (quella racchiusa nel contratto definitivo, appunto).
3.2.
Altresì infondata è l'ulteriore eccezione sollevata dalla convenuta con cui contesta l'applicabilità della clausola penale sostenendo che i termini da cui far decorrere il computo della penale inizialmente stabiliti erano in realtà consensualmente decorsi in quanto nessuna parte, nonostante reciprochi ritardi nella realizzazione delle opere, aveva chiesto all'altra alcun pagamento.
- 7 - Al riguardo occorre osservare che l'eccezione della convenuta si sostanzia nell'allegazione di un patto posteriore alla formazione della scrittura privata, del quale era suo onere fornire prova, se del caso anche mediante l'assunzione di prova orale (seppur sottoposta al particolare regime di cui all'art. 2723 c.c.). invece, oltre a non aver prodotto alcun documento Controparte_1 comprovante la mutata volontà delle parti rispetto a quanto originariamente convenuto in ordine alla penale, non ha neppure dedotto alcuno specifico capitolo di prova orale. A tale scopo, infatti, non appare idoneo il capitolo n. 4 di cui alla sua memoria ex art. 183 comma 6, n. 2 c.c., il quale mira ad accertare che sino al 6.2.2018 i rapporti tra le parti erano proseguiti nell'assenza di litigiosità (ciò che effettivamente è emerso dalla prova testimoniale); tale circostanza, tuttavia, non consente di giungere automaticamente alla conclusione secondo cui le parti avevano rinunciato a far valere la clausola penale, potendo al più rilevare, come si dirà, nella valutazione sulla proporzionalità del quantum risarcitorio.
3.3.
Neppure vale a sostenere l'eccezione della convenuta l'argomentazione per cui, qualificando come essenziali ex art. 1457 c.c. i termini previsti nella scrittura privata per la realizzazione delle opere, l'attore avrebbe dovuto esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, con obbligo di darne notizia alla convenuta entro tre giorni.
In proposito, occorre precisare che, sebbene presupposto indefettibile per l'operatività tanto della clausola penale, tanto del termine essenziale, sia l'inadempimento, ciò che distingue i due istituti e le funzioni cui essi assolvono è la valenza che il tempo della prestazione assume in relazione all'interesse all'adempimento dei contraenti.
Nel caso del termine essenziale, infatti, le parti convengono che l'obbligazione, o parte di essa, debba essere eseguita entro un determinato momento, pena la risoluzione di diritto del contratto.
Sono gli stessi contraenti, quindi, che nell'esercizio della loro autonomia negoziale delineano i contorni della non scarsa importanza dell'inadempimento: la prestazione non eseguita entro il termine convenuto perde qualunque utilità per una delle parti, dando luogo a quel sensibile squilibrio sinallagmatico che determina il venir meno dell'interesse all'adempimento che l'aveva spinta a contrattare. È dunque il legame tra l'essenzialità del termine e l'interesse all'adempimento individuato dai contraenti in sede di stipula a giustificare, in caso di inadempimento, l'esigenza che sia manifestata, entro tre giorni dalla scadenza del termine, la permanente sussistenza dell'interesse all'adempimento; in caso contrario, nel rispetto della originaria volontà espressa delle parti, dovrà
- 8 - presumersi la definitiva irrealizzabilità del programma contrattuale, con la conseguenza che il contratto non potrà che risolversi ipso iure.
Nel caso della clausola penale, invece, il termine per l'adempimento individuato dai contraenti non è essenziale per il pieno soddisfacimento dell'interesse di uno di essi, ma è funzionale esclusivamente a predeterminare l'entità del risarcimento del danno che la parte subirà in caso di tardiva o mancata esecuzione della prestazione, esonerandola dal fornire la prova di detto danno.
L'inadempimento di una parte, dunque, non determina automaticamente, come invece avviene per il termine essenziale, il venir meno dell'interesse all'adempimento dell'altra, la quale, anzi, in simile caso, potrà chiedere liberamente (senza cioè particolari limiti temporali, previsti invece in caso di termine essenziale), oltre la corresponsione del risarcimento convenuto a titolo di penale, anche l'adempimento della prestazione ineseguita o non correttamente eseguita, senza che ciò debba essere inteso quale manifestazione di volontà contraria all'effetto risolutivo del contratto;
conseguenza all'inadempimento, questa, che esula dal contesto applicativo proprio della clausola penale.
Se rispetto al termine essenziale, dunque, la mancata esecuzione della prestazione nel termine contrattualmente stabilito rappresenta un inadempimento grave che determina la risoluzione ipso iure del contratto, salvo diversa manifestazione di volontà della parte nel cui interesse il termine è convenuto, con riguardo alla clausola penale la scadenza del termine assume rilevanza esclusivamente ai fini della quantificazione del danno che la parte subirà in conseguenza del mancato o tardivo adempimento, senza alcun effetto risolutivo automatico.
Tanto chiarito, emerge quindi l'inconferenza della eccezione sollevata dalla convenuta in quanto i termini che le parti avevano stabilito nella scrittura del 26.10.2015 erano espressamente ed esclusivamente accostati all'operatività della penale e, dunque, finalizzati a individuare i momenti entro i quali le opere dovevano essere eseguite, pena, non la risoluzione del contratto, bensì il risarcimento del danno.
Nella scrittura, peraltro, non si rinviene alcun altro elemento idoneo a ricondurre detti termini alla disciplina di cui all'art. 1457 c.c.; a tale riguardo, infatti, l'essenzialità menzionata al punto n. 3 della scrittura non si riferisce ai termini entro cui le opere dovevano essere realizzate, bensì alle opere stesse “ai fini della corretta esecuzione del preliminare” (sul tenore di tale locuzione già si è motivato supra).
4.
- 9 - Appurata, quindi, la permanente astratta applicabilità della clausola penale anche a seguito della stipula del contratto definitivo di compravendita, occorre ora indagarne l'applicabilità concreta al fine di decidere sulla domanda proposta dell'attore.
4.1.
Tale domanda è fondata nei termini di seguito precisati.
Come anticipato, l'essenza della clausola penale risiede nell'esonero, da parte di chi scelga di invocarla, dal fornire la prova dell'ammontare del danno sofferto in conseguenza dell'inadempimento, essendo tale ammontare predeterminato in via convenzionale dalle parti, con il limite della sua manifesta ed eccessiva onerosità (art. 1384 c.c.). Da ciò consegue che, essendo il danno conseguenza (e con esso il nesso di causalità giuridica) oggetto di una presunzione convenzionale, in ossequio alle regole che governano il riparto dell'onere della prova in materia contrattuale, sarà sufficiente, per il contraente che intende avvalersi della clausola penale, allegare l'altrui inadempimento, che, integrando una lesione dell'interesse del creditore alla corretta esecuzione del programma contrattuale, costituisce il danno evento, fonte di responsabilità risarcitoria.
Sarà pertanto onere dell'altro contraente che voglia liberarsi dalla responsabilità ed evitare la condanna al risarcimento, fornire la prova del fatto modificativo, impeditivo o estintivo dell'inadempimento allegato dalla sua controparte.
Tanto premesso, nel caso di specie, l'attore ha dedotto la tardiva realizzazione della balaustra del terrazzo di cui al primo piano dell'immobile sito in Fontanelice (BO), via Risorgimento n. 4
(avvenuta, secondo la sua tesi, in data 25.9.2019, ovverosia 1203 giorni dopo la scadenza del termine convenuto), nonché l'esecuzione tempestiva ma non a regola d'arte, sul medesimo terrazzo, dell'impianto di impermeabilizzazione che avrebbe continuato a generare infiltrazioni. non ha contestato la tardiva installazione della balaustra, che ha riconosciuto Controparte_1 essere avvenuta in data 25.9.2019, ma ne ha ricondotto la causa all'attore: essa ha dedotto che quest'ultimo aveva a sua volta ritardato l'esecuzione della scala (conclusa in data 13.9.2016), che, costituendo elemento fondamentale e propedeutico per lo svolgimento dei lavori nei terrazzi, aveva impedito la tempestiva esecuzione della balaustra.
4.1.1.
L'eccezione non è fondata.
A prescindere dall'effettivo momento in cui la scala è stata installata e da chi, nella sostanza, avesse assunto l'obbligo di realizzarla (questione che sarà analizzata per valutare la fondatezza della
- 10 - domanda riconvenzionale della convenuta), assorbente è la circostanza per cui il terrazzo sul quale doveva essere instaurata la balaustra era accessibile anche per vie alternative.
Ciò è emerso pacificamente dalla prova testimoniale assunta in riferimento al capitolo 11 di cui alla memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.c. (“vero è che anche dopo la demolizione della vecchia scala, il terrazzo dove sono stati installati i parapetti/balaustre è stato sempre accessibile dagli operai e dai mezzi di cantiere”): il fatto è stato confermato dal teste di parte attrice Testimone_3 il quale ha precisato di essere stato spesso presente in cantiere, nonché dal teste di parte convenuta marito della convenuta in regime di separazione dei beni, che, sentito a prova Testimone_4 contraria, ha affermato: “sì, è stata accessibile con la scala a pioli”.
Alcun rapporto di dipendenza, pertanto, sussisteva tra l'obbligazione di realizzazione della balaustra e quella di realizzazione della scala;
peraltro, anche se fosse esistito, mancherebbe comunque una valida giustificazione ad un ritardo protrattosi per oltre tre anni.
4.1.2.
L'accertamento dell'inadempimento in ordine all'installazione della balaustra sarebbe di per sé sufficiente ad accogliere la domanda risarcitoria dell'attore, potendosi, così, ritenere astrattamente assorbita ogni questione relativa alle infiltrazioni dedotte dall'attore. Tuttavia, al fine di poter svolgere una adeguata valutazione della congruità della penale, si ritiene comunque opportuno affrontarle.
Anzitutto, da un punto di vista documentale, l'attore ha depositato una serie di fotografie raffiguranti in maniera più o meno marcata alcune infiltrazioni (docc. 8, da 99 a 107), nonché una perizia di parte che ne ha accertato la presenza (docc. 89), svariate denunce inviate alla convenuta dall'attore personalmente o a mezzo procuratore (docc. 81, 82, 83, 84, 85, 86) e, altresì, due comunicazioni trasmesse alle parti dall'allora direttrice dei lavori la quale ravvisava CP_2
l'esistenza di infiltrazioni d'acqua nel soffitto (docc. 87, 88).
Considerando la prova orale, inoltre, tutti i testi comparsi, sia quelli di parte attrice che di parte convenuta, hanno confermato la circostanza dedotta al capitolo n. 12 dell'attore (“vero è sin dal
2019 a pochi mesi orsono si sono manifestate svariate infiltrazioni d'acqua nei locali di Parte_1 provenienti dal terrazzo sovrastante di proprietà (ora Commissari) dovute alla cattiva CP_1 esecuzione della impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante e dette infiltrazioni si sono ripetute negli anni fino ai giorni odierni”): in particolare, ha affermato “è vero posso Testimone_5 confermare. Sono stata chiamata più volte dal sig. per queste infiltrazioni e sono anche Parte_1 andata in loco e le ho viste”; in termini analoghi si è espresso anche il quale ha Testimone_3
- 11 - dichiarato “sì è vero, confermo perché sono stato convocato e ho fatto dei rilievi sul posto”; anche marito della convenuta e dalla stessa citato, ha confermato il fatto, pur Testimone_4 aggiungendo che le infiltrazioni sono state “sporadiche e minime”.
Quest'ultimo, peraltro, ha risposto positivamente anche al capitolo n. 13 dedotto dall'attore
(“vero è che dapprima la SI.ra e successivamente le sue figlie SIg.re Commissari cui è CP_1 stata trasferita la proprietà hanno fatto eseguire nel corso degli anni diversi interventi finalizzati allo scopo di eliminare le infiltrazioni di acqua, da ultimo nel mese di dicembre 2022 e ancora nel mese di maggio 2023”); esso ha confermato il recente intervento di impermeabilizzazione eseguito sull'immobile affermando: “sì è vero, le mie figlie hanno fatto rifare l'impermeabilizzazione posando una guaina catramata e calpestabile, se non ricordo male, all'inizio del 2023”.
Molteplici sono, dunque, gli elementi emersi dall'istruttoria che permettono di desumere, anche per via presuntiva, il fatto oggettivo delle infiltrazioni, senza che ciò, però, possa valere in alcun modo ad accertarne in questa sede le cause e riconoscere una qualsivoglia forma di responsabilità in capo ai soggetti che hanno materialmente eseguito i lavori di impermeabilizzazione.
5.
Tanto precisato, deve essere condannata al pagamento della penale in favore Controparte_1 di per il ritardo di 1203 giorni accumulato nell'esecuzione della balaustra. Parte_1
5.1.
Rispetto al quantum risarcitorio deve, tuttavia, rammentarsi che l'art. 1384 c.c. prevede la facoltà per il giudice di ridurre equamente l'ammontare convenuto dai contraenti a titolo di penale, qualora esso risulti manifestamente eccessivo, avuto riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento.
In proposito, la Suprema Corte ha chiarito che “ai fini dell'esercizio del potere di riduzione della penale, il giudice non deve valutare l'interesse del creditore con esclusivo riguardo al momento della stipulazione della clausola - come sembra indicare l'art. 1384 cod. civ., riferendosi all'interesse che il creditore “aveva” all'adempimento - ma tale interesse deve valutare anche con riguardo al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita o è rimasta definitivamente ineseguita, poiché anche nella fase attuativa del rapporto trovano applicazione i principi di solidarietà, correttezza e buona fede, di cui agli artt. 2 Cost., 1175 e 1375 cod. civ., conformativi dell'istituto della riduzione equitativa, dovendosi intendere, quindi, che la lettera dell'art. 1384 cod. civ., impiegando il verbo “avere” all'imperfetto, si riferisca soltanto all'identificazione dell'interesse del creditore, senza impedire che la valutazione di manifesta eccessività della penale
- 12 - tenga conto delle circostanze manifestatesi durante lo svolgimento del rapporto” (Cass. civ., Sez.
III, sent. n. 11908/2020; cfr. Cass. civ., Sez. I, sent. n. 21994/2012).
Considerando, allora, l'interesse manifestato da all'adempimento, avuto Parte_1 riguardo alle coordinate appena espresse, emerge la manifesta eccessività della penale di € 150,00 convenuta dalle parti al momento della stipulazione della scrittura privata.
Già si è detto, infatti, di come l'attore, sino al mese di febbraio 2018, e dunque a distanza di quasi due anni dalla scadenza dei termini per l'esecuzione delle opere, non avesse sollevato lamentele o presentato denunce formali alla sua controparte. Ciò, con riguardo alla realizzazione della balaustra, è sintomatico di come il corretto e tempestivo adempimento dell'obbligazione non assumesse, ai fini del soddisfacimento dell'interesse attoreo, una centralità tale da giustificare un risarcimento di € 150,00 per ciascun giorno di ritardo.
A tale considerazione se ne deve aggiungere una ulteriore che, come correttamente dedotto dalla convenuta, inerisce al rilievo meramente estetico dell'obbligazione in questione, inidoneo, secondo un criterio fondato sull'id quod plerumque accidit, a menomare in maniera significativa il normale godimento dell'immobile oggetto di compravendita;
menomazione che, oltre a non essere stata allegata dall'attore con riferimento all'obbligazione della balaustra, neppure è stata allegata rispetto a quella inerente all'impianto di impermeabilizzazione, la cui non corretta esecuzione quindi, non può ritenersi aver generato una diminuzione del godimento o del regolare svolgimento dell'attività economica quantificabile in € 150,00 giornalieri.
Il riconoscimento di una penale nell'ammontare richiesto dall'attore (€ 180.450,00), poi, risulterebbe evidentemente sproporzionato, in quanto eccessivamente superiore, rispetto al valore di acquisto dell'immobile (€ 101.719,00), tenuto altresì conto del fatto che, come allegato dallo stesso attore, ad oggi le opere risultano eseguite.
Tanto considerato, dunque, deve procedersi alla diminuzione della penale, che si intende rideterminare prendendo in considerazione la differenza di valore che l'immobile avrebbe assunto qualora fosse stato compravenduto ad opere già eseguite. Considerando, quindi, come parametro per tale quantificazione, le spese sostenute e documentate dalla convenuta (docc. da 16 a 22) per la realizzazione delle opere, ammontanti, per quanto comprensibile, a circa € 10.000,00, e avuto riguardo al valore aggiuntivo che dette opere avrebbero potuto generare sull'immobile, si ritiene opportuno liquidare un risarcimento a titolo di penale pari ad € 15,00 giornalieri, che, moltiplicati per i 1203 giorni di ritardo producono una somma pari a € 18.045,00.
- 13 - dovrà pertanto essere condannata al pagamento di € 18.045,00 a titolo di Controparte_1 penale in favore di oltre interessi legali a far data dalla domanda giudiziale. Parte_1
6.
Resta da analizzare la domanda riconvenzionale della convenuta, con cui ha chiesto il risarcimento di un danno pari alla somma necessaria per effettuare la rimozione, il rifacimento, la reinstallazione a norma di legge della scala esterna. In aggiunta, ha chiesto anche il risarcimento di tutti i costi tecnici e accessori in genere, nonché al risarcimento del danno per il mancato utilizzo della stessa dal settembre 2016 sino al ripristino.
La convenuta, in particolare, ha dedotto che l'attore, venendo meno agli obblighi contrattualmente assunti con la scrittura del 26.10.2015, aveva installato una scala difforme dal progetto e non a norma, in quanto realizzata con una larghezza inferiore, circa cm 110, rispetto a quella di cm 120 prevista dalla normativa vigente.
L'attore, in proposito, ha eccepito che della realizzazione dell'opera si era fatta carico la convenuta, mentre egli, con la sottoscrizione della scrittura privata, aveva in realtà assunto solamente l'obbligo di pagarla una volta terminata. Ha dedotto, quindi, di aver regolarmente corrisposto il prezzo del grezzo della scala a lavori ultimati, sicché alcuna responsabilità per eventuali vizi o irregolarità poteva essergli ascritta.
6.1.
L'eccezione è fondata, da ciò conseguendo il rigetto della domanda riconvenzionale.
In disparte la considerazione relativa alla genericità della domanda riconvenzionale in punto di quantificazione delle conseguenze dannose asseritamente prodotte dalla condotta dell'attore (la convenuta, infatti, non ha prodotto alcun documento, né ha offerto altri elementi utili a provare la sopportazione del lucro cessante e del danno emergente allegati), il dato letterale della scrittura privata non esplicita quale parte avesse assunto l'obbligo di realizzare le opere.
Tale scrittura, a ben vedere, al punto n. 1), fa riferimento esclusivamente alle “spese” e agli
“oneri” relativi alla realizzazione delle opere, specificando che quelli relativi alle opere di cui al punto 2.a) dovevano porsi a carico del mentre quelli di cui alle opere di cui ai punti Parte_1

2.b) e 2.c) a carico della CP_1
Orbene, la prova orale ha dimostrato in maniera piana che l'obbligo di realizzare le opere, compresa dunque la scala (invero, unica delle tre opere su cui sussiste tale contestazione), era stato assunto dalla convenuta.
- 14 - Infatti, in risposta al quesito posto dal capitolo n. 1 di cui alla memoria ex art. 183, comma , n. 2
c.c. dell'attore (“vero è che la scala per cui è causa venne disegnata, progettata e collaudata dai tecnici incaricati dalla SI.ra per conto della quale gli stessi tecnici eseguirono le suddette CP_1 attività; il teste indichi, se a sua conoscenza, i nominativi dei tecnici che svolsero tali attività avendo come esclusivo committente la SI.ra ), il teste ha affermato che i CP_1 Testimone_5 tecnici intervenuti erano lei stessa “come progettista architettonico, come geometra CP_2
DL architettonica, l'Ing. come progettazione DL per le strutture e, poi, il collaudatore Tes_1
Ing. , ed ha aggiunto: “eravamo tutti incaricati dalla sig.ra con pratica unica”; la Tes_2 CP_1 circostanza è stata chiaramente confermata anche dall'altro teste di parte attrice, “è Testimone_3 vero posso confermare. I tecnici sono , Ing. e Ing. Testimone_5 CP_2 Tes_2 Tes_1 ed io, quale tramite, tra questi tecnici per conto del committente e cioè che Testimone_4 agiva per conto della moglie sig.ra e per quanto riguarda la prima progettazione CP_1 architettonica. Preciso che per la scala l'esclusivo committente era la sig.ra . CP_1
Inidonea a confutare dette risultanze è la dichiarazione resa sul medesimo capitolo dal teste citato dalla convenuta, il quale ha affermato in maniera del tutto generica che la Testimone_4 scala era stata disegnata dai tecnici “condivisi dall'inizio da entrambe le parti” ed ha aggiunto di non sapere se fosse stata la moglie ad incaricare i tecnici;
analoga considerazione Controparte_1 vale per la dichiarazione resa, sempre da in risposta al capitolo n. 1 di cui alla Testimone_4 memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.c. della convenuta (“vero che dopo la stipula dell'atto preliminare di vendita del 26/10/15 (si mostri al teste il doc.1 fascicolo le parti CP_1
e convenivano che i tecnici, Geom. Geom. Geom. Ing. Parte_1 CP_1 Tes_3 CP_2 Tes_5
e Ing. e le imprese scelte dal , avrebbero operato per Tes_1 Tes_2 Parte_1 Per_1 entrambe le parti per le rispettive opere?”), il quale ha specificato che “le imprese vennero indicate da e Né io né mia moglie abbiamo scelto le imprese”: anche questa Parte_1 Tes_3 affermazione si appalesa come vaga e generica in quanto il fatto di non aver indicato o scelto personalmente le imprese non esclude automaticamente il fatto del conferimento dell'incarico.
Di quanto emerso dalla prova testimoniale, peraltro, vi è diretta conferma nel documento di collaudo della scala, datato 13.9.2016, a firma dell'Ing. (doc. 9 di parte attrice) ove, Persona_2
a pag. 1, alla voce “Committente” viene indicato il nominativo di “ ” (allo Controparte_1 stesso modo, anche a p. 2 del medesimo documento di collaudo).
Tanto accertato, allora, deve ritenersi che l'unica obbligazione gravante sull'attore, con riferimento alla realizzazione della scala, fosse quella di corrispondere il relativo prezzo una volta
- 15 - ultimati i lavori, sicché alcuna responsabilità può essergli ascritta per eventuali vizi e/o difetti (in proposito, si consideri che è stata la stessa convenuta, in corso di causa, a contestare formalmente mediante lettere a mezzo pec la responsabilità professionale del progettista, del direttore dei lavori, del tecnico strutturale e del tecnico collaudatore per le opere di realizzazione della scala in ferro, riservandosi di esercitare nei confronti di questi la manleva (docc. 40 e 41 di parte convenuta)).
Conseguentemente diviene superfluo l'accertamento, in questa sede, di detti asseriti vizi o difetti della scala, sicché deve rigettarsi la richiesta di CTU reiterata in sede di comparsa conclusionale dalla convenuta e altresì quella di assunzione testimoniale avanzata dall'attore.
7.
Il parziale accoglimento della domanda attorea e l'integrale rigetto della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta giustificano la compensazione del 50% delle spese di lite,
,in ragione della reciproca parziale soccombenza, mentre in applicazione del principio della soccombenza il restante 50% deve essere posto a carico di parte convenuta.
8.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri stabiliti nel D.M. 147/2022, con applicazione, per tutte le fasi del processo, delle tariffe medie previste per le cause di valore indeterminabile di complessità media.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa:
- ridetermina la clausola penale apposta nella scrittura privata sottoscritta dalle parti in data
26.10.2015, avente ad oggetto la realizzazione di alcune opere edili sull'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita (sito in Fontanelice (BO), via Risorgimento n. 2) stipulato tra le parti in data 26.10.2015 , nella somma pari ad € 15,00 giornalieri;

- condanna a pagare in favore di a titolo di penale la Controparte_1 Parte_1 somma di € 18.045,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Controparte_1
- condanna al pagamento, in favore di delle spese di lite Controparte_1 Parte_1 nella misura del 50%, che liquida in € 5.430,00, oltre spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge, oltre € 559,58 per spese documentate;

- compensa tra le parti le spese di lite nella misura del 50%.
- 16 - Bologna, 15 luglio 2025
La Giudice
dott.ssa Pierangela Congiu
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