N. R.G. 1600/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione terza civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Maria Carla Rossi Presidente dr. Silvia Maria Russo Consigliere dr. Daniela Eugenia Maria Nardozza Consigliere est. Giudice Ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione ritualmente notificato
DA
(C.F. Parte_1
), elettivamente domiciliato in CORSO DI PORTA VITTORIA 7 P.IVA_1
MILANO presso lo studio dell'avv. ROTA GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLANTE
CONTRO
CONDOMINIO CENTRALE TERMICA GRATOSOGLIO MISSAGLIA, VIA
BARONI N. 126 MILANO (C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA P.IVA_2
RUGABELLA 1 MILANO presso lo studio dell'avv. CIRLA AUGUSTO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLATO
pagina 1 di 16 avente ad oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali.
Sulle seguenti conclusioni:
Per Parte_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita:1) in via preliminare, disporre ex art. 283 cpc, la sospensione della efficacia esecutiva della sentenza impugnata, stante la manifesta fondatezza dei motivi di appello. 2) Nel merito ed in riforma della sentenza impugnata, avente n. 4394/2024, del Tribunale Civile di Milano XIII sez., Dott.ssa Paola Barbara
Folci, depositata il 22.04.2024, notificata in data 22.04.2024, all'esito della causa iscritta al n. 8493/2024 RG, dichiarare la nullità della delibera condominiale assunta dai rappresentanti dei condomini periferici in data 06.10.2021. Con vittoria di spese e compensi e con distrazione delle spese a favore del procuratore ex art. 93 c.p.c.”
---
Per CONDOMINIO CENTRALE TERMICA GRATOSOGLIO MISSAGLIA,
MILANO:
“Piaccia alla giustizia della Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, previa ogni necessaria declaratoria del caso in rito e merito, così giudicare:

1. Nel merito. Respingere il proposto appello perché infondato e per l'effetto confermare totalmente la sentenza impugnata n. 4394/24 resa dal Tribunale Civile di Milano. Con condanna di parte appellante al pagamento delle spese di giudizio anche di secondo grado”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Nella descrizione dei fatti: il Parte_2
(di seguito anche è stato costituito in data 28 aprile
[...] Parte_3
1988 per la gestione della Centrale Termica e dell'impianto di erogazione del riscaldamento dei fabbricati condominiali siti nei Quartieri Gratosoglio e Missaglia -
Milano.
-In data 25 settembre 1990, nel corso della assemblea straordinaria appositamente convocata, i condomìni (per mq 141.260,26 su mq 162.749,93: doc. n. 6) avevano approvato, all'unanimità dei presenti, il regolamento del con la Parte_3 ripartizione delle spese per la gestione, manutenzione e riparazione, sia ordinaria che straordinaria, riguardanti il funzionamento della centrale termica (cfr. art. 4 e 5 del regolamento condominiale: doc. 6). pagina 2 di 16 -In data 06.10.2021 si era tenuta l'assemblea del a cui avevano Parte_3 partecipato i rappresentanti degli edifici condominiali di Parte_2
, facenti parte del compendio condominiale;
all'esito, era stato approvato il
[...] rendiconto consuntivo della gestione della centrale termica 1.05.2020/30.04.2021, nonché il preventivo di spesa per la successiva gestione 2021/2022.
-Con atto di citazione, notificato in data 27.02.2022, il Parte_1
(di seguito ) aveva impugnato la delibera condominiale
[...] Parte_1 del 6.10.2021, eccependone la nullità e/o annullabilità e/o comunque l'invalidità.
-In particolare, il Ristorante aveva contestato la legittimità della delibera, in relazione:

1- alla Nomina del revisore contabile;

2-alla contabilizzazione a suo carico dell'emolumento dell'Energy Manager;

3-ai costi per l'assistenza tecnica energetica;

4- all'addebito di euro 32,84 euro a suo carico per le spese di sollecito pagamento;

5- alla voce di spesa “appalto A2A” prevista nel bilancio condominiale (pari a € 9.325,37 nel preventivo 2021/2022), che includeva costi a suo carico “criptici”, quindi non dovuti, essendosi distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato a partire dalla stagione termica 2019/2020; 6- alla violazione dell'articolo 5 del regolamento condominiale (che prevede una riduzione del 60% delle spese di gestione per unità immobiliari non collegate all'impianto di riscaldamento) dato che il non aveva beneficiato di Parte_1 alcuna riduzione di spesa, nonostante si fosse distaccato dall'impianto di riscaldamento;
7- al calcolo delle spese condominiali sulla base del contratto pluriennale di gestione degli impianti termici e somministrazione calore, in quanto basato su presupposti errati, dato che il contratto aveva considerato erroneamente come proprietà comune al anche le apparecchiature dislocate nelle sottostazioni termiche, Parte_3 inserite all'interno dei locali appartenenti ai singoli edifici condominiali, che invece sarebbero state di proprietà esclusiva di questi ultimi;

8-alle spese straordinarie (pari a €
7.977,16, con una quota di € 2.763,89 addebitata a suo carico) per interventi di riparazione e bonifica legati a beni di proprietà del Controparte_1
, quindi non riconducibili a beni comuni al Condominio Centrale Termica, ragion
[...] per cui i relativi costi dovevano essere contabilizzati direttamente dall'amministrazione del condominio di riferimento e non dal Controparte_2
era costituito in giudizio il che aveva chiesto l'inammissibilità o
[...] Parte_3 comunque il rigetto della impugnazione avversaria.
pagina 3 di 16 -Il Giudice del Tribunale con sentenza n. 4394/2024, pubblicata in data 22.04.204, aveva rigettato l'impugnazione del , così statuendo: “Rigetta le domande attoree. Parte_1
Condanna altresì il a rimborsare al Parte_1 Parte_1
Condominio Centrale Termica Gratosoglio Missaglia le spese di lite, che si liquidano in
€ 245,00 per spese, 5.800,00 per compensi oltre accessori di legge.”
-In particolare, il primo Giudice aveva sostenuto che: “La facoltà di impugnare le delibere assembleari, spetta al condomino dissenziente o assente nel termine fissato ex art. 1137 c.c. L'impugnazione, sotto tale profilo, appare già di per sé, inammissibile. In aggiunta a ciò, si rileva inoltre, l'infondatezza della asserita carenza di legittimazione dell'assemblea dei rappresentanti dei condomini a deliberare circa la nomina dei revisori ex art. 1130 bis c.c., sollevata dall'attore. L'art. 1130 bis c.c. prevede la possibilità per l'assemblea di nominare un revisore per verificare la contabilità condominiale della gestione ordinaria. Atteso che la norma prevede per la nomina dei revisori una maggioranza semplice ex art. 1136 comma II c.c. (maggioranza degli intervenuti portanti almeno la metà del valore dell'edificio), così come per la nomina dell'amministratore, non ha ragion d'essere ritenere la nomina dei revisori di carattere straordinario, come invece sostiene l'attore. Nel caso in oggetto, peraltro, si è trattato, di nomina di revisori per la gestione annuale ordinaria in corso. Su tale punto, quindi, la domanda attorea non può ritenersi fondata. L'attore si lamenta, altresì, della nomina dell'energy manager, ritenendo illegittima la nomina. La nomina degli energy manager
è stata resa obbligatoria con l'entrata in vigore dell'art. 19 della legge 9/01/1991 n. 10, per i soggetti, come nel caso del Condominio Centrale Termica, che hanno un consumo annuo rilevante, superiore alle soglie indicate dalla legge. La nomina di tale figura professionale, prevista, si ribadisce, dalla legge, è una questione di ordinaria gestione,
e come tale, spetta ai rappresentanti dei condominii. In ragione delle censure mosse dall'attore sull'addebito di somme ritenute non dovute in quanto in contrasto con l'art 1118 c.c. e 1130 bis c.c.., la domanda va disattesa. Dalla documentazione prodotta si evidenzia, innanzitutto, che all'attore non sono state addebitate somme relative alla quota volontaria, in quanto non usufruisce del calore (doc 3 condom). Nessuna spesa per consumi e manutenzione ordinaria è stata, quindi, posta a carico dell'attore. In merito alla richiesta inefficacia parziale, nei confronti dell'attrice, del contratto gestione impianti e somministrazione calore e conseguente richiesta di nullità della delibera sul punto, va rilevato che l'attore, come era suo onere, non ha affatto provato la proprietà della sottostazione locata nel condominio ove vi è il suo immobile, oltre al
pagina 4 di 16 fatto che è prevista una servitù perpetua a carico dello stesso condominio a favore della sottocentrale;
Già dal contratto di gestione impianti sottoscritto dal Parte_3 convenuto nel 2004, si deduce che le sottostazioni costituiscono una parte integrante dell'intero impianto termico di proprietà anch'esse, quindi, del centrale Parte_3 termica, le cui spese devono essere addebitate a tutti i condomini. La domanda sul punto non può, quindi, essere accolta”.
-Contro questa sentenza, con atto di citazione notificato in data 20.05.2024, è stato proposto appello dal che ha chiesto, in sua riforma, l'accoglimento Parte_1 delle conclusioni come in epigrafe riportate.
-Con comparsa di costituzione del 13.06.2022 è stato chiesto il rigetto dell'appello dall'appellato Condominio Centrale Termica, che ha replicato ai motivi di impugnazione ed ha concluso come in epigrafe indicato.
-Trattata la causa, all'udienza del 25.03.2025 i procuratori delle parti hanno precisato con note le rispettive conclusioni;
su di esse, e sulle memorie precedentemente depositate, la causa è stata assunta in decisione.
-Con il primo motivo rubricato “errata qualificazione dei vizi” l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui il primo Giudice ha ritenuto che i vizi posti a fondamento della impugnazione della delibera condominiale fossero di mero annullamento e non invece di nullità. L'appellante insiste nella nullità della delibera in quanto i vizi sollevati integrano ipotesi di nullità della deliberazione condominiale impugnata nella misura in cui si è lamentato che la stessa presenta un oggetto giuridicamente impossibile;
riguarda materie per le quali avrebbe dovuto decidere l'intera compagine condominiale e non solo i rappresentanti dei singoli palazzi periferici;
impone addebiti personali ovvero spese relative a beni e/o servizi di pertinenza di soggetti estranei al Super condominio appellato.
-Con il secondo motivo, rubricato “nullità della deliberazione assembleare del 6.10.2021, per la violazione dell'art. 67 delle disposizioni attuative del c.c. e dell'art. 1130 bis c.c. nella parte in cui i rappresentanti hanno nominato il revisore contabile”, l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui il primo Giudice ha riconosciuto la validità della nomina del revisore contabile, confermando quale revisore la . L'appellante sostiene che la delibera, per essere valida, avrebbe dovuto Pt_4 coinvolgere tutti i condomini in assemblea plenaria e non soltanto i rispettivi rappresentanti dei singoli fabbricati, dato che la nomina del revisore è un atto di pagina 5 di 16 straordinaria amministrazione, quindi non rientrante tra i poteri dei rappresentanti dei condomìni.
Con il terzo motivo, rubricato “nullità della deliberazione assembleare del 6.10.2021, del rendiconto consuntivo e relativo riparto e del bilancio preventivo e relativo riparto, stante la indebita contabilizzazione dell'emolumento dell' pari ad euro Parte_5
13.000,00 – mancata convocazione assemblea plenaria per la nomina dell'Energy
Manager e per la determinazione del suo emolumento”. L'appellante lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Giudice del Tribunale non avrebbe tenuto conto che la nomina della figura dell'Energy Manager, incaricato per il periodo 2020-2021 e preventivata per il periodo 2021-2022, era stata impugnata per mancanza di un contratto specifico indicante i compensi e per la mancata approvazione da parte dell'assemblea plenaria, essendo materia straordinaria quindi sottratta alla competenza dei rappresentanti dei condomìni; il aveva, peraltro, contestato l'addebito delle Parte_1 spese conseguenti alla nomina dell'Energy Manager in quanto detta spesa veniva posta a carico anche dei condomini che si erano distaccati dall'impianto termico centrale, pur non essendo correlata alla manutenzione straordinaria e alla conservazione dell'impianto termico.
-Con il quarto motivo, rubricato “nullità della delibera condominiale per l'illecita imposizione di un addebito personale per spese sollecito” l'appellante insiste nella illegittimità dell'addebito personale delle spese di sollecito di 32,84 euro che l'amministratore aveva posto a suo carico, così violando il principio secondo cui l'assemblea condominiale può deliberare solo su spese comuni, che il primo Giudice non ha considerato.
-Con il quinto motivo, rubricato “nullità della delibera condominiale 6.10.2021, del bilancio consuntivo per la stagione termica 2019/2020 e del bilancio preventivo per la stagione termica 2020/2021 per la violazione dell'art. 1118 ultimo comma c.c. e dell'art. 1130 bis, primo comma c.c. – mancata determinazione della spesa per funzionamento in funzione del distacco dalla Centrale Termica da parte dell'attrice”, l'appellante lamenta che -nonostante il Ristorante si fosse distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato dalla stagione termica 2019/2020- tuttavia,
l'amministrazione condominiale non aveva mai rideterminato le spese, né aveva fornito chiarezza sui parametri di calcolo, dato che nel bilancio condominiale, risultava inserita la voce di spesa “appalto A2A” (pari a € 9.325,37 nel preventivo 2021/2022) che includeva costi non collegati alla manutenzione straordinaria e conservazione pagina 6 di 16 dell'impianto. L'appellante denuncia la violazione dell'articolo 1118 c.c., ultimo comma, e dell'articolo 1130 bis del Codice civile ed insiste per l'annullamento della delibera per mancanza di trasparenza e criteri intelligibili, ma che il Giudice del
Tribunale avrebbe erroneamente respinto.
-Con il sesto motivo, rubricato “nullità della delibera condominiale 6.10.2021, del bilancio consuntivo per la stagione termica 2020/2021 e del bilancio preventivo per la stagione termica 2021/20222 per la violazione dell'art. 5 ultimo comma del regolamento condominiale” l'appellante insiste nella nullità della delibera per violazione dell'articolo 5 del regolamento condominiale: il regolamento prevede una riduzione del 60% delle spese di gestione per unità immobiliari non collegate all'impianto di riscaldamento. Il Ristorante non aveva beneficiato di tale riduzione, nonostante il distacco avvenuto dalla stagione termica 2019/2020. L'appellante sostiene che la delibera impugnata ha ignorato questa disposizione regolamentare, in tal modo configurando un vizio sostanziale insanabile, comportante la nullità della stessa, ma che il Giudice del Tribunale non ha dichiarato.
-Con il settimo motivo, rubricato “inefficacia parziale, nei confronti della attrice, del contratto pluriennale di gestione impianti e di somministrazione calore a mezzo rete di teleriscaldamento - Nullità e/o annullabilità della delibera del 6.10.2021”, l'appellante contesta le spese condominiali calcolate sulla base del contratto pluriennale di gestione degli impianti termici e somministrazione calore, in quanto basato su presupposti giuridici errati;
rileva che sia il regolamento condominiale e sia il contratto di gestione impianti considerano erroneamente come proprietà comune al Supercondominio le apparecchiature e gli impianti situati nelle sottostazioni termiche allocate nei singoli edifici condominiali, che invece risultano di proprietà esclusiva di questi ultimi, in base ai rispettivi rogiti di acquisto;
evidenzia l'assenza di diritti di servitù perpetua sui locali delle sottostazioni termiche, contrariamente a quanto indicato nel contratto e nel regolamento. Questo renderebbe il contratto di gestione impianti inefficace nei confronti di alcuni condomini, incluso il Ristorante. L'appellante insiste, quindi, nella richiesta di invalidità della delibera che ha ripartito erroneamente le spese tra tutti i condomìni, considerando anche attività su beni non comuni al Condominio Centrale Termica. In particolare, in primo grado il aveva contestato le spese straordinarie (pari a € Parte_1
7.977,16, con una quota di € 2.763,89 addebitata a suo carico) per interventi di riparazione e bonifica legati a proprietà specifiche del Controparte_1
, non riconducibili a beni comuni del Supercondominio;
l'amministratore del
[...]
pagina 7 di 16 non aveva titolo per disporre tali interventi né includerli nel bilancio Parte_6 del , dato che questi costi dovevano essere gestiti e contabilizzati Parte_6 direttamente dall'amministrazione del condominio specifico. L'appellante lamenta che il primo Giudice avrebbe erroneamente ritenuto che “le sottostazioni costituiscono una parte integrante dell'intero impianto termico di proprietà anch'esse, quindi, del Condominio Centrale Termica”, chiede, pertanto, la riforma anche del presente capo.
---
-Il primo motivo di appello non merita accoglimento.
-Nel caso in esame, devono applicarsi le norme in materia di Supercondominio, ex art. 1117 bis c.c. s.s., trattandosi di edifici condominiali (attigui e tra loro autonomi) che hanno tra loro alcune parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. quali la centrale termica e l'impianto di riscaldamento (legati con gli edifici medesimi attraverso la relazione di accessorio e principale). Detti beni comuni sono appartenenti per ciò, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass.
27094/2017).
-Fatta questa premessa -da sola di per sé sufficiente a considerare la esistenza del
Supercondominio si rileva, in ogni caso, che nel 1990 i condomini degli edifici condominiali dei quartieri Gratosoglio-Missaglia-Milano hanno riconosciuto formalmente l'operatività del Supercondominio e l'esistenza di beni comuni ai fabbricati esistenti nel quartiere Gratosoglio-Missaglia.
-Infatti, dall'esame dei documenti prodotti in giudizio, ed in particolare dal verbale di assemblea in data 25.09.1990 del (cfr. doc. 6 di Parte_3 Parte_2 primo grado), risulta che, previa convocazione di tutti i condomini, degli stabili del
Quartiere Gratosoglio-Missaglia-Milano, è stato approvato il regolamento del con la previsione delle ripartizioni tra i vari fabbricati delle spese per Parte_3 la gestione, manutenzione e riparazione, sia ordinaria che straordinaria, riguardanti il funzionamento della centrale termica: i condomini hanno approvato il detto regolamento all'unanimità dei presenti (condomini per mq 141.260,26 su mq 162.749,93: doc. n. 6).
-All'art. 2 del regolamento del Condominio Centrale termica è stato stabilito che “...il complesso condominiale Parte_2
è costituito dai condomini di tutti i Condominii del
[...] quartiere..., all'art. 3 Proprietà comune- Il …è costituito da Controparte_3
pagina 8 di 16 tutte le parti che compongono l'impianto di riscaldamento centralizzato di quartiere…” (artt. 2 e 3, cfr. doc. 6 fascicolo di primo grado).
-Risulta, quindi, dai documenti agli atti di causa che la Centrale Termica è funzionale a tutto il complesso di fabbricati del Quartiere Gratosoglio e Quartiere Missaglia;
nonostante sia ubicata in un unico locale in via Costantino Baroni n. 126, nell'area antistante il fabbricato di via Baroni 128/134 Milano (cfr. art. 1, art. 3 e art. 4 regolamento di condominio: doc. 6) è tuttavia collegata ad ogni edificio condominiale, mediante una rete generale di distribuzione (del fluido scaldante) che si dirama sino all'ingresso di ogni fabbricato (cfr. art. 3 lett. e regolamento di condominio).
-Alla luce di quanto premesso, deve ritenersi, dunque, provata la esistenza di beni comuni a tutti gli edifici (del Quartiere Gratosoglio e Quartiere Missaglia) quali la centrale termica e le relative diramazioni dell'impianto, fino all'ingresso (locale) di ogni fabbricato, mediante sottostazioni/centraline termiche.
-Ciò premesso, si osserva che in data successiva alla regolamentazione del , Parte_3 con verbale di assemblea del 6.10.2021 il Condominio Centrale Termica ha deliberato sul seguente argomento all'ordine del giorno: “...approvazione rendiconto spese esercizio ordinario 1.05.2020-30.04.2021 e del relativo riparto. Delibere conseguenti…nomina Revisori ASSOCOND…approvazione preventivo spese esercizio ordinario 1.05.2021-30.04.2022”, convocando i rappresentanti dei condomini dei vari stabili di Quartiere.
-L'assemblea è stata, dunque, convocata dall'amministratore del , con Parte_7 la partecipazione dei rappresentanti di tutti i fabbricati dei quartieri Gratosoglio-
Missaglia (come si ricava dal frontespizio del verbale dove sono riportati i nominativi dei rappresentanti dei fabbricati); tra cui la sig.ra quale rappresentante del Testimone_1
Condominio Negozi lato Missaglia di via del Ruggiero 4,6,8 (ove è ubicato il
Ristorante) che a verbale ha espressamente dichiarato di presentare un documento per conto di contenente alcune richieste del . Parte_8 Parte_1
-La delibera, pertanto, per le modalità con cui è stata adottata (in relazione alla gestione dei beni comuni a tutti gli edifici ) non Parte_9 può ritenersi affetta da alcuna nullità, per violazione dell'oggetto giuridico, posto che con riferimento alla gestione dei beni comuni agli edifici facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni quale quello in esame, la gestione deve avvenire attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali i pagina 9 di 16 rappresentanti dei condomìni (quando i partecipanti siano più di 60 art. 1117 bis c.c.) e l'amministratore del cd. . (cfr. Cass. 28280/2019). Secondo Parte_6
l'insegnamento della Suprema Corte a S.S..U.U.“…sono affette da nullità” (e non semplicemente annullabili) “, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini…che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un
“difetto assoluto di attribuzioni” …”, ed ha precisato che “…l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni. Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extra- condominiali …; e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi …”. Inoltre, “in tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario;
sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza ex art. 1137, comma 2, c.c.” (Cass. S.S.U.U. n. 9839/2021).
-Invero, una volta chiarito che il cosiddetto Supercondominio viene in essere "ipso iure et facto" in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto, discende che il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del Supercondominio, ove sia stato nominato Non opera, pertanto, tra amministratore del ed Parte_6
pagina 10 di 16 amministratori dei condomìni che in esso siano compresi, alcun principio di
“rappresentanza reciproca” e di "legittimazione sostitutiva", sul presupposto che l'interesse per il quale il singolo amministratore di condominio agisce è comune a tutti i condomìni facenti parte del più ampio complesso immobiliare e, addirittura “Qualora non sia stato nominato l'amministratore del supercondominio, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale nominato a norma dell'art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari” (Cass. 2279/2019, n.; Cass. n. 19558/2013).
-Alla luce di quanto premesso, dunque, deve ritenersi che la delibera di assemblea del
6.10.2021, con la quale il , ai punti 1 e 3) all'ordine del giorno, ha Parte_7 deliberato in ordine alle spese per la manutenzione ordinaria del comune impianto di riscaldamento, disponendo anche in ordine alla quota dovuta dal Ristorante non può dichiararsi nulla, per impossibilità giuridica dell'oggetto, in quanto la questione indicata ai predetti punti dell'ordine del giorno e sottoposta a votazione, rientrava tra quelle di competenza d'assemblea del Supercondominio e non del singolo edificio condominiale. Il novellato art. 67 disp. att. c.c. ha regolamentato, il funzionamento dell'assemblea del
Supercondominio: il comma 3 prevede che, nei casi di cui all'art. 1117-bis c.c., quando i partecipanti risultino complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare “il proprio rappresentante all'assemblea» per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore”. La prima parte dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. stabilisce che vi è l'obbligo (e non la mera possibilità) di nominare un rappresentante all'assemblea del supercondominio: ciò si evince dal fatto che - sempre che si superi la suddetta soglia - il disposto usa l'espressione ciascun condominio “deve designare” (e non “può”), tanto che, in mancanza di tale nomina,
«ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio», in sede di volontaria giurisdizione, analogamente alla nomina giudiziale dell'amministratore ex art. 1129, comma 1, c.c.
-Peraltro, si osserva che nel caso in esame, come correttamente rilevato anche dal
Giudice del Tribunale (cfr. pag. 2, 3 di sentenza) risulta dal verbale dell'assemblea tenutasi in data 06.10.2021 (cfr.doc.1) che il “Condominio Negozi Lato Missaglia” (del quale fa parte il ) era presente nella persona del rappresentante in Parte_1 precedenza nominato (sig.ra che ha votato a favore dell'approvazione Testimone_1 sia del rendiconto consuntivo della gestione 1.05.2020/30.04.2021, sia del preventivo di spesa per la successiva gestione 2021/22. Quindi, il voto del Ristorante è stato espresso pagina 11 di 16 anche per suo conto dal nominato rappresentante del suo condominio il quale, avendone i poteri, ha manifestato il proprio consenso all'approvazione della rendicontazione consuntiva della gestione ordinaria del Supercondominio e del preventivo di spesa per la gestione 2021/2022.
-Di conseguenza, la partecipazione all'assemblea del rappresentante che ha votato a favore della delibera in questione, rende inammissibile l'impugnazione della delibera da parte del singolo condomino, posto che l'art. 1137 c.c., prevede la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria contro le deliberazioni assembleari solo per i condomini che non hanno votato a favore della delibera assembleare, o per coloro che si sono astenuti, o per quelli rimasti assenti. Ciò in applicazione del principio di diritto secondo cui “il legittimato ad impugnare la delibera dell'assemblea dei rappresentanti di condominio è ogni singolo condomino, il quale, ai fini del termine di trenta giorni e delle condizioni di legittimazione di cui al secondo comma dell'art. 1137 c.c., va considerato assente, dissenziente o astenuto, solo se tale sia rimasto il rispettivo rappresentante” (Cass. civ., sez. II, n. 8254/2025).
-Peraltro, risulta addirittura tardiva l'impugnazione della delibera del 6.10.2021 in quanto è stata notificata al in data 27.02.2022, quindi ben oltre il Parte_3 termine perentorio di 30 giorni, previsto a pena di inammissibilità.
-Il secondo, il terzo ed il quarto motivo di appello, sono assorbiti dal rigetto del precedente motivo e comunque non meritano accoglimento.
-In base all'art. 1130 bis c.c., l'assemblea condominiale può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione di nomina è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore ex art. 1136 c.c., secondo comma (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio). Nel caso in esame, la nomina dei revisori è avvenuta nel rispetto della maggioranza richiesta per la nomina dell'amministratore e con il compito di verificare la gestione ordinaria del ragion per cui la nomina rientra nei compiti dei rappresentanti dei Parte_3 condomìni che in base all'art. 67 disp, att. c.c. deliberano sulla “gestione ordinaria delle parti comuni”; peraltro, la relativa spesa addebitata al Ristorante (€. 9,32), di modesto valore priva la parte di concreto interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., come statuito dalla
Suprema Corte, secondo cui il condomino che intende impugnare una delibera assembleare deve allegare e dimostrare di avervi interesse.
Una delibera può essere oggetto di controversa anche se adottata con la prevista pagina 12 di 16 maggioranza, ma il condomino che vi si oppone deve avere un interesse concreto all'impugnazione della medesima. Detto interesse presuppone che la delibera assembleare arrechi allo stesso un apprezzabile personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale (ex multis Cass. 15587/2018).
-Per quanto riguarda l'energy manager, si osserva che, in base all'art. 19 della L. 9 gennaio 1991 n.10 la sua nomina è obbligatoria quando sussistono situazioni caratterizzate da consumi energetici di rilevante entità, come nel caso in esame. Quindi, trattandosi di nomina -quella dell'energy manager- obbligatoria per legge, la relativa delibera rientra tra le attività di gestione ordinaria, quindi tra i compiti dei rappresentanti dei singoli condomìni.
-Da ultimo, quanto alla spesa per sollecito per euro 32,84 premesso che la parte avrebbe dovuto dimostrare che il compenso dell'amministratore includesse anche detta attività
(ben potendo essere stata, invece, espressamente esclusa dal relativo compenso) sussiste ad ogni modo la mancanza di un concreto e legittimo interesse all'impugnazione, data l'esiguità della spesa.
-Il quinto ed il sesto motivo di appello, sono assorbiti dal rigetto del primo motivo e comunque non meritano accoglimento.
-Il ha dedotto che dal 2018 ogni fabbricato facente parte del Parte_3
Supercondominio è stato dotato di apposito misuratore MID, circostanza che in quanto non contestata ex adverso è da ritenersi data per ammessa ex art. 115 c.p.c.; gli addebiti imputati ai singoli condomini vengono conteggiati sulla base della formula riportata all'art. 5 del contratto pluriennale di gestione sottoscritto dal Condominio C.T. in data 20.10.2004 con A2A (già AEM Calore) (doc. 2), dove viene quantificato il corrispettivo stagionale per il servizio prestato sulla base del “grado-giorno” e in base al consumo.
-Di conseguenza, la dotazione del misuratore MID di consumo, in luogo del criterio del calcolo forfettario (come indicato invece all'art. 5 del regolamento condominiale che ha previsto la partecipazione alle spese di gestione in base alla superficie virtuale, moltiplicata per il coefficiente per alloggio e quello per negozio, con riduzione della quota al 60% per i negozi che non fruiscono del servizio di riscaldamento) esclude di fatto la possibilità di applicare, in quanto superati, i criteri dettati dal Regolamento
Condominiale. Ciò in applicazione del principio di diritto secondo cui “l'art. 26, comma
5, della legge 10/91 discorre di innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli
pagina 13 di 16 oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato. Da ciò consegue che le relative spese sono da rapportare al consumo effettivamente registrato, non a costi forfettari. Trattasi, peraltro, di un criterio di base che trova conforto anche nell'art. 1118, comma 4 c.c., …che impone al condomino distaccato di concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Dunque, alcuna liquidazione forfettaria preventiva è prevista (e, dunque, può considerarsi legittima), ma è necessario un conteggio delle spese effettive per tali causali” (Cfr. Cass. 18045/2024).
-Pertanto, a seguito dell'avvenuto distacco da parte del dal servizio di Parte_1 riscaldamento centralizzato, risulta che nessun addebito è stato posto a suo carico a titolo di consumo, a far data dalla gestione 2019/2020, come risulta dai prospetti riassuntivi degli addebiti redatti dall'amministrazione condominiale e relativi alla posizione del per le gestioni 2019/20 e 2020/21 ( doc. 3), da cui si evince che nessuna spesa Parte_1 per consumi e manutenzione ordinaria è stata posta a suo carico.
-Quindi, deve essere confermata la statuizione del primo Giudice che ha rilevato che
“dalla documentazione prodotta si evidenzia, innanzitutto, che all'attore non sono state addebitate somme relative alla quota volontaria (doc. 3 condom.). Nessuna spesa per consumi e manutenzione ordinaria è stata quindi posta a carico dell'attore”.
-Il settimo motivo, è assorbito dal rigetto del primo motivo e comunque non merita accoglimento.
-Le sottostazioni termiche -pur essendo tecnicamente posizionate all'interno dei singoli edifici condominiali- devono ritenersi quali pertinenze necessarie ed accessorie all'impianto di riscaldamento, in quanto funzionalmente collegate alla Centrale Termica del occorre quindi distinguere tra quello che è il Controparte_4 locale ove sono posizionate le sottostazioni termiche rispetto alle medesime sottostazioni/centraline, ove quest'ultime in quanto pertinenziali all'impianto centrale sono necessariamente in comproprietà a tutti i partecipanti al ex art. Parte_3
117 bis c.c.
-Il era dunque legittimato a stipulare il contratto pluriennale di Parte_3
“gestione impianti e somministrazione calore a mezzo di rete di teleriscaldamento” a far data dal 20.10 2004, ove all'art. 3, titolato “descrizione degli impianti” le n. 93 sottocentrali rientrano tra “gli impianti condominiali”. Ciò in applicazione del principio di diritto secondo cui per l'esistenza di un supercondominio non occorre un atto formale,
pagina 14 di 16 ma è sufficiente che taluni beni vengano di fatto destinati a servizio di diversi edifici, a loro volta costituiti in condominio. Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati. Non è dunque richiesta l'originaria appartenenza del bene in supercondominio al medesimo proprietario dei vari condomini che ne usufruiscono, ben potendosi configurare la predetta natura super-condominiale proprio in funzione del vincolo di asservimento del cespite a diversi edifici (ex multis Cass. civ., sez. II, n. 18238/2024).
-L'appello va quindi rigettato nella sua integralità, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
-L'esito della lite vede la soccombenza dell'appellante, che viene quindi condannato ex art 91 c.p.c. alla rifusione delle spese processuali del grado in favore della controparte, liquidate ex D.M. 147/2022 in relazione all'attività difensionale svolta e alle questioni trattate, tenuto conto dei parametri medi previsti per le cause di valore compreso nello scaglione da € 5.201,00 ad € 26.000,00 come dichiarato dalla parte, di complessità media, in € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva, € 922,00 (parametro minimo per la fase di sola trattazione, in assenza di istruttoria) ed € 1.911,00 per la fase decisionale, il tutto per complessivi € 4.888,00, oltre 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge. Va, infine, accertata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al doppio contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c.1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1
CONDOMINIO CENTRALE TERMICA GRATOSOGLIO MISSAGLIA, VIA
BARONI N. 126 MILANO, avverso la sentenza del Tribunale Milano, n. 4394/2024,
pagina 15 di 16 pubblicata in data 22.04.2024, assorbita e comunque disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
-1. rigetta l'appello;
-2. condanna la parte appellante al pagamento in favore dell'appellato delle spese del presente grado, che liquida ai sensi del D.M. n.147/2022, in complessivi € 4.888,00 oltre 15 % per spese generali forfettarie, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

-3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato versato ex D.P.R. n.115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano il 31.03.2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Daniela Eugenia Maria Nardozza Maria Carla Rossi
pagina 16 di 16