REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA Sezione Ottava Civile
in persona del Giudice dott. Fausto Basile ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 78041 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2012, vertente tra e in proprio e quali eredi di Parte_1 Parte_2 Per_1 deceduta in corso di causa, elettivamente domiciliati in Roma, alla via Lucio Papirio,
[...]
n. 147, presso lo studio dell'avv. Enrico Lulli che li rappresenta e difende, unitamente all'avv. Umberto Boscaini, in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione di nuovi difensori;
ATTORI e
in proprio, quale erede di già erede di Controparte_1 Persona_2
e e quale amministratore di sostegno di Persona_3 CP_2
e quale tutore di nonché Parte_3 Persona_4 CP_3 elettivamente domiciliati in Roma, alla via Tacito, n. 41, presso lo studio degli
[...] avv.ti Paola Pezzali e Sergio Damis, che li rappresentano e difendono in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta a ricorso in riassunzione;
CONVENUTI nonché

Controparte_4
CONVENUTA CONTUMACE
OGGETTO: scioglimento comunione ereditaria
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Per gli attori: “: … rinnovano, preliminarmente, la richiesta di assegnazione, in comunione agli attori, dell'immobile oggetto di causa, come da istanza già formulata, con riconoscimento del diritto di abitazione, a favore di e , Persona_4 Parte_3 su altra unità immobiliare in Roma.
… 1. In via principale, ammettere la domanda di scioglimento della comunione degli immobili siti in Roma, via Elio Andrisco n. 33, meglio descritti in premessa;

2. Nel merito, qualora non sorgano contestazioni sul diritto allo scioglimento, disporre con ordinanza ex art. 785 c.p.c. la divisione del bene indicato in premessa;

3. Nel merito, qualora sorgano contestazioni sul diritto allo scioglimento, emettere sentenza parziale non definitiva di accertamento del diritto alla divisione ex art. 187 c.p.c.; 4. In ogni caso, determinare, previa CTU, il valore delle rispettive quote immobiliari da attribuire a ciascun comunista con i relativi conguagli in denaro ed in mancanza di accordo disporre l'assegnazione alle parti delle unità immobiliari oggetto di divisione, disponendo i relativi conguagli in denaro, ovvero la vendita a terzi dei compendi immobiliari oggetto di divisione qualora gli stessi non siano comodamente divisibili.

5. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”.”
Per i convenuti: “Nel merito in via principale accertata in corso di causa che l'immobile de quo è totalmente abusivo e quindi non suscettibile di scioglimento di comunione ereditaria rigettare la domanda attorea.
Nel merito in via subordinata ove ritenuta suscettibile di scioglimento della comunione e stante la valutazione complessiva fatta dal CTU pari ad € 106.496,25, disporre l'attribuzione al sig.
[...] Con
in proprio e/o NQ di tutore del sig. ed del sig. della quota di parti CP_1 Persona_4 Pt_3 attrici nella misura di ¼ della Valutazione fatta dal CTU (pari quindi ad € 26.624,06 ovvero a quella maggiore / minore risultante di Giustizia) da cui andranno defalcate le somme che QU GE ha iscritto a titolo di trascrizione contro, relative alla posizione debitoria del menzionato sig. Parte_4
(dante causa degli odierni attori).
[...]
In via riconvenzionale accertare e dichiarare che il sig. ha sostenuto spese di Persona_2 ristrutturazione dell'immobile di via E. Andrisco, 33, pari ad € 8.000,00 e pertanto ridurre proporzionalmente, il valore della quota parte spettante agli eredi del sig. e/o agli altri Parte_4 comunisti superstiti e/o accertare e dichiarare che la quota spettante agli eredi , debba Parte_4 essere defalcata della complessiva somma di € 12.000,00 a titolo di indennità di occupazione già spettante al sig. ovvero dalla maggiore o minore somma risultante di giustizia”. Persona_2
FATTO E DIRITTO
e , eredi del defunto hanno introdotto il Persona_1 Parte_1 Parte_2 Parte_4 presente giudizio al fine di ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria formatasi a seguito dell'apertura della successione dei genitori del proprio dante causa, e avente Parte_1 Persona_5 ad oggetto tre unità immobiliari site in Roma alla via Elio Andrisco n. 33 e a cui partecipavano, oltre a gli altri cinque fratelli dello stesso, i signori , , Parte_4 Persona_2 Persona_3 [...]
, e . CP_2 Parte_3 Persona_4
, costituitosi in giudizio, in proprio e quale tutore di e amministratore di Persona_2 Persona_4 sostegno di , non si è opposto alla divisione, ma ha chiesto che dalla quota spettante agli Parte_3 eredi di sia detratta, a suo favore, la somma corrispondente alle spese da lui sostenute per Parte_4 lavori di ristrutturazione dell'immobile comune, nonché all'indennità a lui dovuta a fronte del godimento esclusivo che aveva avuto dell'immobile. Pt_4
Si sono altresì costituiti e , associandosi alla domanda di divisione. CP_2 Persona_3
QU GE S.p.A. (oggi Agenzie delle Entrate-Riscossione), chiamata in causa quale titolare di ipoteche sulle quote spettanti a e sugli immobili di causa, è Parte_4 CP_2 Parte_3 rimasta contumace. Il giudizio è stato più volte interrotto, dapprima a seguito del decesso di e , CP_2 Persona_3 Per_ i quali hanno lasciato quali eredi legittimi i fratelli , e , nonché, per rappresentazione Per_4 Pt_3 del defunto padre , e;
successivamente, a seguito del decesso di Pt_4 Pt_1 Parte_2 [...]
, i cui eredi e (quest'ultimo anche quale tutore di Per_2 Controparte_3 Controparte_1 Per_4
e amministratore di sostegno di ) si sono regolarmente costituiti a seguito della
[...] Parte_3 riassunzione del giudizio nei loro confronti.
Con sentenza non definitiva dell'08.02.2024, il Tribunale ha rigettato la domanda riconvenzionale proposta da avente ad oggetto la condanna degli attori sia al pagamento di un'indennità per il Persona_2 godimento esclusivo avuto dal loro dante causa dell'immobile in comunione, che al rimborso delle spese di conservazione del medesimo immobile.
Per quanto riguarda, invece, la domanda di divisione, il Tribunale – a fronte delle divergenze insorte tra le parti in ordine alla commerciabilità dei beni comuni a fronte delle irregolarità urbanistiche rilevate dal CTU
– ha distinto tra “conformità urbanistica” e “conformità catastale, richiamando, in ordine alla prima, il principio espresso dalle Sezioni Unite del 7.10.2019, n. 25021, secondo le quali la sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, in materia di atti tra vivi aventi ad oggetto edifici abusivi, trova applicazione non solo alle “divisioni volontarie”, ma anche alle divisioni giudiziali.
Secondo le citate SS.UU., “la regolarità edilizia dell'immobile da dividere costituisce condizione dell'azione ex art. 713 c.c. e che nel caso in cui la divisione venga chiesta in via giudiziale, la predetta condizione può dirsi sussistente qualora le parti che propongono la domanda producano una dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia ovvero una dichiarazione attestante l'inizio della costruzione in epoca anteriore al 1° settembre 1967; ciò in linea con quanto già affermato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto (v. Cass., 29.4.2016, n. 8489; Cass., 22.1.2018, n. 1505)”.
Per quanto riguarda il concetto di “edificio abusivo”, le citate SS.UU. hanno fatto riferimento al principio della nullità formale adottato dalla precedente pronuncia delle Sezioni Unite del 22.3.2019, n. 8230,
“secondo cui si considera abusivo ai fini dell'applicazione delle norme di cui all'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e all'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985 (e dunque non negoziabile) quell'edificio che formi oggetto di atti negoziali in cui non siano menzionati gli estremi dei titoli abilitativi ad esso relativi, indipendentemente dal carattere illecito dell'edificio in sé” (c.d. nullità sostanziale).
Applicati tali principi al caso di specie, il Tribunale con la sentenza parziale ha ravvisato la sussistenza della
“conformità urbanistica” ai fini della divisibilità degli immobili per cui è causa, in quanto, “trattandosi di opera la cui costruzione è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967, è sufficiente, al fine di non incorrere nelle nullità previste dalla disciplina urbanistica, che negli atti di causa (come è avvenuto, nel caso di specie, nella predetta relazione peritale) sia fatta menzione dell'aspetto temporale dell'inizio dell'attività di costruzione e che tale circostanza non risulti falsa, senza che possano a tal fine rilevare eventuali abusi successivamente compiuti”.
Con riguardo alla nullità prevista dall'art. 29, co. 1-bis, della legge n. 52/1985, introdotto dall'art. 19, comma 14, del decreto-legge n. 78/2010, convertito con modificazioni in legge n. 122/2010, in caso di non conformità catastale, la sentenza non definitiva ha, invece, rilevato che il CTU non ha compiuto alcuna indagine al fine di verificare l'esistenza di una eventuale difformità tra lo stato di fatto degli immobili in comunione e i dati catastali che comporterebbe l'incommerciabilità e, di conseguenza, l'indivisibilità dei medesimi immobili. Ha pertanto rimesso la causa sul ruolo istruttorio al fine di disporre, nel prosieguo del giudizio, “ulteriore consulenza allo scopo di accertare se le porzioni immobiliari per cui è causa siano o meno conformi, nello stato attuale in cui trovano, alle risultanze delle planimetrie catastali, e dunque per verificare se sussistano o meno elementi ostativi alla divisione ai sensi del citato comma 1-bis dell'art. 29 della legge n. 52/1985”.
Rimessa la causa sul ruolo, è stato nuovamente chiesto al nominato CTU, arch. di verificare Persona_6 se gli immobili per cui è causa presentino i requisiti che ne garantiscano la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della Legge n. 47/85 e se sussistano difformità tra le risultanze delle planimetrie catastali e l'attuale stato degli immobili.
Sul primo quesito, l'ausiliario del giudice - a seguito degli ulteriori accessi ed ispezioni condotti presso i pubblici uffici - ha ribadito che, “al momento, non esistono documenti che possano attestare la conformità edilizia ed urbanistica dell'immobile, alle prescrizioni normative vigenti”, per cui, secondo il CTU, il compendio immobiliare oggetto della domanda di divisione “non detiene requisiti che ne possano garantire la propria legittimità urbanistica, e che ne consentano la commerciabilità ai sensi della legge 47/85”.
Il CTU ha poi precisato che la concessione in sanatoria non è stata rilasciata dal Comune di Roma Capitale, nonostante la presentazione, in data 10.04.1086, della domanda di condono edilizio per il fabbricato
“edificato in modo spontaneo e/o meglio abusivamente negli anni 1949/1950”, della documentazione integrativa chiesta dall'Amministrazione, la lettera di sollecito nell'anno 2012 e il rilascio del parere favorevole sulla protezione delle bellezze naturali e panoramiche.
Ha concluso, pertanto, il CTU che, in mancanza della concessione edilizia in sanatoria, l'abuso edilizio non è sanato, anche se sono trascorsi oltre trenta anni dalla presentazione della domanda.
Il Tribunale, pur ritenendo corretti gli accertamenti relativi alla persistenza di fatto dell'abuso edilizio riguardante il compendio immobiliare oggetto della domanda di divisione, ritiene di non poter condividere le conclusioni del CTU in merito alla non commerciabilità/divisibilità dei beni in comunione. Difatti, in aderenza a quanto già chiaramente esposto nella sentenza parziale resa nel corso del presente giudizio, una volta accertato (l'ausiliario del giudice lo ribadisce anche nella Relazione integrativa) che l'immobile in questione è stato realizzato senza titolo edilizio in data anteriore al 1° settembre 1967, non sussiste – in base alle superiori ragioni – la nullità formale richiesta dalle citate pronunce delle Sezioni Unite ai fini della incommerciabilità/indivisibilità dei beni abusivi.
In sintesi, trattandosi di opera la cui costruzione è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967, al fine di non incorrere nelle nullità previste dalla disciplina urbanistica, è sufficiente che negli atti di causa o – come nella specie - nella relazione peritale sia fatta menzione dell'aspetto temporale dell'inizio dell'attività di costruzione, senza che a tal fine possano rilevare eventuali abusi successivamente compiuti.
Ne consegue che, l'abuso edilizio riscontrato dal CTU – realizzazione delle unità immobiliari per cui è causa senza titolo edilizio e mancanza della concessione in sanatoria – non configura una ipotesi di nullità formale degli atti negoziali di trasferimento o di costituzione di diritti reali su edifici o parti di essi (incluso lo scioglimento della comunione di tali diritti), ai sensi dell'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e all'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, in considerazione del fatto che, lo stesso ausiliario del giudice, ha accertato che la costruzione dei medesimi immobili risale agli anni 1949/1050 ed è, quindi precedente al 1° settembre 1967 previsto dalle norme appena citate.
In conclusione, sotto il profilo della nullità formale in esame, va ribadita la “conformità urbanistica” degli immobili per cui è causa. Per quanto riguarda, poi, la “conformità catastale”, nella Relazione tecnica integrativa, il CTU ha precisato che “Non sussistono difformità e/o situazioni di rilievo che possano determinare differenze tra quanto riportato nelle planimetrie catastali e l'attuale stato del compendio immobiliare. Pertanto, lo stato dei luoghi non risulta essere difforme neanche dalla documentazione dichiarata e depositata presso l'ufficio Condono”.
A tale stregua, nonostante il più volte richiamato “abuso edilizio”, sussiste anche la “conformità catastale” degli immobili de quibus, con la conseguenza che, non verificandosi un'ipotesi di nullità ai sensi dell'art. 29, co. 1-bis, della legge n. 52/1985 - introdotto dall'art. 19, comma 14, del decreto-legge n. 78/2010, convertito con modificazioni in legge n. 122/2010 - il compendio immobiliare oggetto di causa è commerciabile e, dunque, divisibile, anche sotto questo aspetto.
In conclusione, sussistendo, sotto il profilo della regolarità edilizia degli immobili in comunione, tutte le condizioni dell'azione ex art. 713 c.c., la domanda di divisione va esaminata nel merito.
A seguito dell'apertura della successione di e , risultano pervenute ai loro figli Parte_1 Persona_5 Per_
, , , e , in forza di quanto previsto dall'art. 566, co. 1, Parte_4 Per_3 CP_2 Pt_3 Per_4
c.c., , nella misura di 1/6 ciascuno, le tre unità immobiliari site in Roma alla via Elio Andrisco n. 33, di cui gli odierni attori – a loro volta eredi del defunto , essendo, rispettivamente, moglie ( Parte_4 Per_1
e figli ( e – hanno chiesto lo scioglimento della comunione ereditaria così
[...] Parte_2 Pt_1 venutasi a formare.
Deceduti nel corso del giudizio, l'attrice nonché, senza discendenti o ascendenti diretti, i Persona_1 convenuti e cui sono succeduti ex art. 570 c.c. gli altri fratelli, e , cui Persona_3 CP_2 Persona_2 sono succeduti ex lege la moglie e , alla comunione sui beni oggetto di Controparte_3 Controparte_1 causa attualmente partecipano, nella misura di ¼ ciascuno, gli eredi superstiti di ( Parte_4 Parte_2
e , gli eredi di ( e ), e
[...] Pt_1 Persona_2 Controparte_3 Controparte_1 Parte_3
. Inoltre, a seguito della morte di , il figlio è subentrato come tutore di Persona_4 Persona_2 CP_1
e amministratore di sostegno di , affetti da gravi patologie e che vivono Persona_4 CP_2 nell'immobile per cui è causa.
Ciò premesso, la domanda di scioglimento della comunione formulata dagli attori è senz'altro fondata e va accolta in applicazione dell'art. 1111, comma 1, c.c. che assegna a ciascuno dei condividenti la facoltà di chiedere in ogni momento, e anche contro la volontà degli altri comunisti, lo scioglimento della comunione, così delineando un autentico diritto potestativo in capo ad ognuno dei contitolari.
Il CTU nominato in corso di causa, con una relazione chiara e coerente, ha descritto l'immobile per cui è causa, affermando che “lo stesso appare già diviso, sia per gli accessi indipendenti esistenti al piano terra ed al piano primo, e sia perché i due appartamenti ubicati al piano terra ed al piano primo, sono già stati accatastati ognuno con il suo subalterno, che lo identifica in modo univoco. Non sarà necessario quindi sostenere la spesa di un ulteriore frazionamento sull'edificio, mentre si dovrà costituire una parte della superficie esterna e di pertinenza del fabbricato, che si dovrà configurare come area comune non censibile e/o area comune non divisibile per poter permettere l'accesso alle due porzioni già costituite catastalmente. Il costo eventualmente occorrente, può configurarsi in circa € 1.200,00/1.500,00. Oltre non risultano praticabili ed ammissibili ulteriori divisioni o frazionamenti, oltre a quelli già costituiti”.
Nel predisporre il progetto di divisione in natura, ha, quindi, formato soltanto due lotti: “il primo costituito dal piano terra avente come pertinenza il magazzino, ubicato nella parte posteriore della proprietà, e direttamente accessibile da esso. Il secondo costituito dal piano primo con il suo accesso indipendente e che avviene dalla scala esterna di collegamento al piano stesso”, con un'area comune per l'accesso alle due porzioni già costituite catastalmente.
In ordine al valore di mercato del complesso immobiliare, si rileva che il CTU, tenuto conto di tutti gli elementi rilevanti ai fini della stima, ha prima individuato, attraverso il metodo comparativo diretto, il valore ideale di mercato dell'immobile e poi ha applicato un correttivo in diminuzione del 75% in considerazione della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile risultato inagibile per almeno la metà della sua superficie, nonché dei costi relativi al completamento dell'istruttoria per il rilascio della Concessione edilizia in sanatoria.
In conclusione, a seguito delle valutazioni correttamente effettuate ed in virtù delle decurtazioni apportate al valore medio di mercato, l'esperto ha determinato il più probabile valore reale di mercato dell'immobile in € 106.496,25 = VR = (m² 202,85) x (2.100,00 €/m²) x (-75%) = 106.496,25.
Tale valutazione, attenta, puntuale e convincente, può senz'altro essere fatta propria dal Tribunale, il quale non ritiene di apportare ad essa alcuna variazione, né in aumento né in diminuzione;
ed invero, la notoria stasi dei valori del mercato immobiliare nel tempo trascorso tra la data del deposito della relazione peritale e quella odierna induce a ritenere che la stima originaria sia ancora attuale
Ciò posto, poiché nel caso di specie, il numero delle stirpi condividenti è di quattro (con all'interno di due di esse ulteriori capi), per la quota di ¼ ciascuno, va esclusa la comoda divisibilità in natura delle due attuali unità immobiliari, dal momento che il loro ulteriore frazionamento in quattro distinte e separate unità immobiliari non rispetterebbe le prescrizioni normative richieste.
Nell'impossibilità di addivenire ad una divisione in natura dei beni comuni e prima di disporre lo scioglimento della comunione mediante vendita degli stessi, va tenuto conto, ai sensi dell'art. 720 c.c., delle istanze di assegnazione dell'intero proposte, rispettivamente, dagli attori e dai convenuti. In quest'ultimo caso, l'istanza di assegnazione è stata avanzata da in proprio, quale erede di , Controparte_1 Persona_2 tutore di e amministratore di sostegno di . Poiché tale istanza è stata Persona_4 CP_2 rappresentata dall'avvocato che difende e rappresenta anche deve ritenersi, in assenza di Controparte_3 elementi di segno contrario, che l'istanza di assegnazione in comunione formalmente avanzata dal solo
, sia stata fatta anche nell'interesse della Controparte_1 CP_3
Ciò posto, le contrapposte richieste congiunte di assegnazione dell'intero compendio immobiliare vanno apprezzate alla stregua del criterio preferenziale previsto dall'art. 720 c.c., il quale prevede che, nel caso (come quello di specie) in cui non si possa procedere alla divisione in natura dell'immobile in comunione, esso deve essere preferibilmente assegnato per intero, con addebito dell'eccedenza, a colui che ha diritto alla quota maggiore o a coloro che, chiedendo l'assegnazione congiunta, hanno diritto alla quota maggiore.
Nella fattispecie, è evidente che, mentre gli attori (quali eredi di e hanno Parte_4 Persona_1 diritto in comunione tra di loro ad una quota di 1/4 dell'intero compendio immobiliare, i convenuti hanno diritto, in comunione tra di loro, alla residua quota di ¾, così suddivisa: ¼ in comunione a e Controparte_1
(quali eredi di ), ¼ a e ¼ a . Controparte_3 Persona_2 Parte_3 Persona_4
A nulla rileva, in senso contrario, il fatto che gli attori abbiano offerto agli zii e , il Parte_3 Per_4 diritto di abitazione su altro appartamento in Roma. Neppure coglie nel segno la deduzione attorea secondo cui l'istanza di assegnazione formulata da , per conto di , sarebbe Parte_5 Parte_6 irregolare in mancanza dell'autorizzazione del Giudice tutelare. Essa, difatti, oltre a non rientrare tra gli atti per i quali, ai sensi dell'art. 374 c.c. (richiamato dagli art. 411 e 424 c.c.) è necessaria l'autorizzazione del Giudice tutelare, è un atto che, all'evidenza, non va a detrimento, bensì a favore dei due comproprietari sottoposti, rispettivamente, a tutela e ad amministrazione di sostegno, i quali abitano nell'immobile per cui è causa e che, in mancanza di assegnazione congiunta anche in loro favore, sarebbero costretti a rilasciarlo agli attori o agli acquirenti in caso di vendita.
Ne consegue che, in accoglimento della domanda di assegnazione congiunta formulata dai convenuti, la divisione va effettuata assegnando ai convenuti l'intero compendio immobiliare in comunione tra di loro, nella misura di 2/6 a , 2/6 a , 1/6 a e 1/6 a Parte_3 Persona_4 Controparte_1 CP_3
(gli ultimi due quali eredi di ), con addebito dell'eccedenza di ¼, pari ad € 26.624,00,
[...] Persona_2 in favore degli attori e , eredi di e . Parte_2 Parte_1 Parte_4 Persona_1
Quanto alla posizione dei condividenti e va precisato che sulla quota di spettanza Parte_2 Pt_1 del loro dante causa risulta iscritta ipoteca legale n. 15725 del 03.05.2005, per la somma Parte_4 di € 8.970,00, a favore del Servizio Riscossione Tributi Conc. Prov. Roma contro , Parte_4 gravante sulla quota di 1/6 indiviso di sua spettanza sull'appartamento sito al piano terra, int. 1, censito al catasto fabbricati del Comune di Roma (NCEU) al foglio 966, mappale 134 sub. 502.
Tale ipoteca non potrà avere nella fattispecie effetti reali, posto che essi sono subordinati alla duplice condizione, insussistente nel caso in esame, che il bene ipotecato sia assegnato al debitore e che il vincolo sia stato iscritto anteriormente alla domanda di divisione (cfr. Cass., 17.2.1979 n. 1062). Ed invero, il bene sul quale gravavano le ipoteche non verrà assegnato al debitore o ai suoi aventi causa, ma in comunione agli altri condividenti.
Trova dunque applicazione l'art. 2825 c.c., a tenore del quale, se nella divisione vengono assegnati ad un partecipante beni diversi da quelli da lui ipotecati, l'ipoteca (anche se iscritta posteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di divisione) permane, mutando l'oggetto, in quanto essa si trasferisce su questi altri beni con il grado derivante dall'originaria iscrizione, purché sia nuovamente iscritta entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione. Se poi, al debitore che ha costituito l'ipoteca viene assegnata una somma di denaro in luogo dei beni in natura, a norma del comma 4 del citato articolo, i creditori possono fare valere le loro ragioni sulla somma in denaro (dovuta per conguaglio o attribuita in luogo dei beni in natura), con prelazione determinata dalla data di iscrizione e nel limite del valore dei beni precedentemente ipotecati (cfr. Cass., 8.6.1967, n. 1270).
Pertanto, considerato che la divisione avrà luogo mediante l'assegnazione dei beni ipotecati ad altri condividenti, sicché i debitori avranno diritto di ricevere, a titolo di conguaglio, una somma di denaro in luogo di beni in natura, l'ipoteca sull'immobile in comunione spettante all'Agenzia delle Entrate-Riscossione si trasformerà in un diritto di pegno, nei limiti dell'importo garantito da ipoteca, sulla parte di conguaglio spettante a e . Parte_2 Parte_1
In definitiva, sulla parte di conguaglio spettante ai due condividenti eredi del debitore e ovviamente nei limiti dell'importo garantito da ipoteca, deve ritenersi gravante un pegno in favore dell'Ente creditore da far valere con le modalità all'uopo previste dal legislatore.
Le considerazioni sopra svolte non sono in alcun modo scalfite dal fatto che l' Controparte_6
, sebbene citata, non si sia costituita, posto che l'inerzia dell'Ente nel presente processo di
[...] divisione non può in alcun modo comportare rinuncia ai suoi diritti di garanzia.
Pertanto, proprio al fine di mantenere integra la garanzia all'Ente creditori ipotecario, le somme spettanti a e a titolo di conguaglio dovranno essere accantonate su un conto corrente intestato Parte_2 Pt_1 alla procedura, potendo essere svincolate solo in seguito all'integrale pagamento dei debiti per i quali era stata iscritta l'ipoteca legale contro . Parte_4
Invece, la sorte delle ipoteche legali iscritte pro quota dall' sul predetto Controparte_6 immobile contro il defunto e contro resta disciplinata dai primi tre commi CP_2 Persona_4 del citato articolo 2825 c.c.
Va infine osservato che il Tribunale si è già pronunciato nel presente giudizio e ha rigettato la domanda riconvenzionale formulata da di rimborso delle spese di conservazione dell'immobile in Persona_2 comunione,
Quanto alle spese di lite, è noto il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui nei giudizi di divisione vanno poste a carico della massa le spese che sono servite a condurre nel comune interesse il giudizio alla sua conclusione mentre valgono i principi generali sulla soccombenza per quelle spese che sono state necessitate da eccessive pretese o inutili resistenze, cioè dall'ingiustificato comportamento di una delle parti (cfr. Cass., 13.2.2006, n. 3083, v. altresì Cass., 24.9.2007, n. 19577).
In applicazione delle coordinate testé esposte e tenuto conto che i convenuti hanno sollevato l'eccezione di inammissibilità della domanda di divisione e, quanto a , proposto domanda riconvenzionale Persona_2 risultate infondate, le spese legali del giudizio, nei rapporti tra i condividenti, possono essere compensate nella misura della metà e poste a carico dei convenuti per l'altra metà, nella misura liquidata in dispositivo, secondo i parametri stabiliti dal DM n 55 del 2014 e smi.
Nulla quanto alle spese di lite nel rapporto con l'Agenzia delle Entrate – Riscossioni rimasta contumace.
Le spese delle consulenze tecniche d'ufficio, già liquidate in corso di causa, possono porsi a carico delle parti in proporzione alle rispettive quote di partecipazione alla comunione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma – Ottava Sezione Civile, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
1) dichiara aperta la successione di , deceduto il 19.03.1970 e di , deceduta in Parte_1 Persona_5 data 31.10.1997, lasciando quali eredi ex lege i figli (deceduto il 3.2.2010, a cui sono Parte_4 succeduti ex lege la moglie deceduta in corso di causa, e i figli e Persona_1 Parte_2 Pt_1
(deceduto in corso di causa, a cui sono succeduti ex lege la moglie e il figlio Persona_2 CP_1
), (deceduta in corso di causa, a cui sono succeduti ex lege e pro quota i fratelli
[...] Persona_3 superstiti o i loro discendenti per rappresentazione), (deceduta in corso di causa, a cui sono CP_2 succeduti ex lege e pro quota i fratelli superstiti o i loro discendenti per rappresentazione), Parte_3
e ; Persona_4
2) accerta e dichiara che e sono contitolari del diritto di piena proprietà nella Parte_2 Pt_1 misura di 1/8 ciascuno, e e sono contitolari del diritto di piena proprietà Controparte_1 Pt_3 Per_4 nella misura di 2/8 ciascuno, e sono contitolari del diritto di piena Controparte_1 Controparte_3 proprietà nella misura di 1/8 ciascuno, sui seguenti immobili siti in Roma, via Elio Andrisco n. 33:
a) appartamento sito al piano terra, int. 1, superficie catastale 96 m2, censito al catasto fabbricati del Comune di Roma (NCEU) al foglio 966, mappale 134, sub. 502; b) appartamento sito al primo piano, int.2, superficie catastale 88 m2, censito al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 966, mappale 134 sub 503;
c) locale deposito sito al piano terra, superficie catastale 6 m2, censito al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 966, mappale 134 sub 501;
3) dispone lo scioglimento della comunione ereditaria esistente tra le parti sui beni immobili di cui al punto 2), lett. a), b) e c), mediante assegnazione diretta in comunione a favore di e Parte_3 Per_4
, per la quota di 2/6 ciascuno e a favore di e , per la quota di 1/6
[...] Controparte_1 Controparte_3 ciascuno del diritto di piena proprietà sull'intero compendio immobiliare di cui al superiore punto 2, lett. a), b) e c), con addebito dell'eccedenza in favore degli attori;

4) per l'effetto di quanto previsto al superiore punto 3), condanna , e Controparte_1 Parte_3
, in solido, al pagamento, a titolo di conguaglio, della somma di € 26.624,00 in favore di Persona_4
e oltre interessi legali dalla presente pronuncia fino all'effettivo soddisfo;
Parte_2 Pt_1
5), ai sensi dell'art. 2825, co. 4, c.c., dispone che la somma di € 26.624,00 spettante a e Parte_2 venga accantonata su un conto corrente intestato alla procedura fino al verificarsi delle condizioni Pt_1 indicate in parte motiva;

6) compensa tra le parti le spese legali del giudizio in misura della metà e condanna i convenuti, in solido, al pagamento in favore degli attori della restante metà, che liquida in euro 4.000,00 per compenso professionale, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA;
nulla in ordine al rapporto con il terzo chiamato non costituito;

7) pone definitivamente a carico delle parti condividenti, in proporzione alle rispettive quote di partecipazione alla comunione, le spese delle consulenze tecniche d'ufficio, liquidate con separati decreti.
8) ordina al Conservatore dei Registri immobiliari di trascrivere la presente sentenza, con esonero da ogni responsabilità, onerando le parti interessate di ogni relativo adempimento.
Così deciso in Roma il 27 ottobre 2025
Il Giudice
Dott. Fausto Basile