REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 1935/2021 r.g. vertente tra
, difesa dall'avv. Marco Farina Parte_1
APPELLANTE
e
, difeso dall'avv. Claudia Garcea Controparte_1
APPELLATA
CONCLUSIONI
Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 19.2.2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE

Reale Immobile spa concede in locazione a il locale ad uso Parte_1
commerciale in Roma, via S. Claudio 58, con contratto in data 1° ottobre 2010, verso il canone annuo di € 40.000,00. Con scritture in data 16 e 24 febbraio 2011 le parti prevedono che, in relazione ai lavori di bonifica da fibre di amianto eseguiti nel locale dalla concedente nel periodo dal 18 febbraio al 17 aprile 2011, viene concesso in godimento altro locale, sito nel medesimo stabile, in Roma, largo Chigi, con una riduzione pari ad €
6.920,00 di quanto dovuto nel periodo per canoni, spese e riscaldamento.
Nel novembre 2011, in difetto di restituzione del locale originario, Parte_1
conviene in giudizio la concedente instando per il risarcimento del danno e per l'accertamento negativo dell'obbligo del pagamento del canone;
nelle more del giudizio, in data 24 aprile 2012, la locatrice riconsegna l'immobile originario;
con sentenza n.
5252/2014 il Tribunale di Roma respinge nel merito le domande di Parte_1
Nel gennaio 2016 la locatrice intima a costei sfratto per morosità deducendo il mancato pagamento di canoni ed oneri accessori per complessivi € 54.272,34; la conduttrice si oppone contestando la persistenza del debito per canoni nel periodo di mancata disponibilità del locale;
il Tribunale di Roma ordina ex art. 665 c.p.c. il rilascio, che viene eseguito in data 4 ottobre 2016; nel corso del giudizio di merito questa Corte con sentenza n. 4094/2019 respinge l'appello di avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Roma n. 5252/14.
Con sentenza n. 3307/2021 il Tribunale di Roma dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice;
accerta la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio e condanna l pagamento della somma di € Parte_1
53.204,25 a titolo di canoni scaduti, oltre le spese processuali.
Avverso la predetta sentenza propone appello concludendo per la Parte_1
reiezione delle domande svolte dalla locatrice e per la condanna di costei alla restituzione del locale di via S. Claudio 58.
Al riguardo deduce tre motivi: 1) in ordine alla domanda di rilascio la materia del contendere non è affatto cessata in quanto l'immobile è stato rilasciato solo all'esito dell'esecuzione forzata dell'ordinanza ex art.665 c.p.c. e deve, quindi, essere restituito alla conduttrice in caso di accoglimento del gravame;
2) nel periodo dal 16 febbraio 2011 al 17 aprile 2012 la locatrice non ha adempiuto all'obbligo ex art. 1575 n. 3 c.c. di far godere alla conduttrice il locale oggetto della locazione e, quindi, non sussiste l'obbligo corrispettivo del pagamento del canone;
nella seconda scrittura privata del 24.2.2011 la stessa concedente si era, inoltre, impegnata a restituire l'immobile locato entro il 17 aprile 2011 e la presunta “riduzione” del canone pari ad € 6920,00, indicata nella clausola A/4 della scrittura del 24 febbraio 2011, corrispondeva ad una effettiva esclusione del debito per canoni nei 61 giorni previsti per l'esecuzione dei lavori di bonifica, tenuto conto che il canone pattuito pro die era pari ad € 109,59 (109,59x61 = 6.685,00, oltre ad € 151,00 di riscaldamento ed € 84,00 per spese); 3) la locatrice ha, comunque, inteso proseguire il rapporto di locazione riconsegnando il locale bonificato in data 24 aprile 2012, nonostante la conduttrice avesse omesso il pagamento del canone, così rinunciando all'ipotetico effetto risolutorio ex art.1453 c.c..
Si costituisce contestando l'ammissibilità e la fondatezza del Controparte_1
gravame; in particolare eccepisce il giudicato in relazione alla mancata contestazione della morosità per i periodi diversi rispetto a quello in cui il locale è stato sostituito (pag.14 comparsa); reitera inoltre la domanda di risoluzione di diritto in relazione alla clausola risolutiva espressa azionato sin dall'intimazione di sfratto;
in via istruttoria reitera la prova per interrogatorio formale e testi.
Con ordinanza n. 13404/2023 la Cassazione, adita da annulla con Parte_1
rinvio la sentenza della Corte di appello di Roma n. 4094/2019, avendo ritenuto fondate le censure relative sia al mancato riconoscimento dell'inadempienza della locatrice, per causa ad essa imputabile, all'obbligo di restituire il locale originariamente locato entro il
17.4.2011 sia alla persistenza del debito per canoni in forza della clausola A4 di cui alla scrittura integrativa del 24 febbraio 2011.
La Corte così ragiona. In conformità alle coordinate fissate in sede nomofilattica è da ritenere che la concedente sia stata inadempiente rispetto all'obbligo assunto di restituire il locale originariamente locato entro il 17.4.2011 e non possa, quindi, pretendere il pagamento del canone per questo locale pattuito per il periodo in cui è protratta tale inadempienza, vale a dire fino al 24.4.2012.
Per il periodo anteriore, dal 18.2.2011 al 17.4.2011, è stata del resto espressamente pattuita, nella scrittura integrativa del 24.11.2011 clausola A4, una riduzione del canone ed oneri accessori pari ad € 6.920,00, che corrisponde sostanzialmente a quanto sarebbe stato dovuto per il medesimo periodo in relazione al contratto originario – ove era previsto un canone annuo di € 40.000,00 - nonostante la contestuale concessione in godimento di altro locale in via sostitutiva;
l'importo della riduzione è cioè sostanzialmente equivalente ad un esonero dal debito per il corrispettivo durante la durata dei lavori di bonifica dell'immobile.
Per quanto concerne le morosità ascritte alla conduttrice in periodi diversi, rispetto a quello in cui è stato goduto solo il locale sostitutivo, è da osservare che esse non sono state oggetto di specifiche argomentazioni, nella sentenza gravata, suscettibili di farle ricomprendere nella ratio decidendi della risoluzione giudiziale e, quindi, di suscitare l'onere di una specifica censura in sede di appello;
con conseguente esclusione dell'eccepito giudicato per difetto di impugnazione.
Tali morosità non possono, inoltre, essere poste a fondamento di una diversa pronuncia di risoluzione di diritto, in ragione della clausola risolutiva espressa azionata dalla locatrice sin dall'atto introduttivo del giudizio di primo grado, in quanto al riguardo non è stato proposto appello incidentale al fine di riformare la sentenza che, invece, ha ritenuto di pronunciare al riguardo solo la risoluzione giudiziale, in tal senso accogliendo solo la domanda svolta in via subordinata e, quindi, riconoscendo una tutela minore alle ragioni fatte valere dalla concedente.
Neppure le ulteriori morosità possono indurre a confermare comunque la risoluzione giudiziale, tenuto conto che, avendo riguardo alle inadempienze contestate nell'atto introduttivo del primo grado – come ribadito in giurisprudenza: Cass. 8 settembre
2022 n. 26493; Cass. 10 febbraio 2023 n. 4267 -, esse non risultano integrare la soglia di gravità richiesta dagli artt. 1453-1455 c.c., essendo circoscritte ben al di sotto dell'importo mensile del canone alla stregua delle allegazioni della stessa locatrice nella rispettiva memoria di costituzione in appello (nota 10 a pag.14, laddove le morosità richiamate ammontano ad € 1.333,80).
Ne consegue il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione con conseguente diritto della conduttrice ad essere reimmessa nel godimento del locale ove il contratto non sia cessato per altra causa.
è, comunque, da condannare al pagamento di quanto ancora dovuto Parte_1
per i periodi in cui ha potuto pacificamente godere del locale originariamente locato nella misura pari ad € 546,57, in conformità a quanto allegato nello stesso atto di appello (p.5), oltre interessi dalle relative scadenze contrattuali.
In considerazione dei ritardi comunque riscontrati nel pagamento dei canoni, della parziale reciproca soccombenza e della obiettiva controvertibilità delle questioni in diritto è congrua la compensazione delle spese processuali di entrambi i gradi.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- in riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 3307/2021 respinge la domanda di risoluzione proposta da nei confronti di Controparte_1 Parte_1
con conseguente diritto della conduttrice ad essere reimmessa nella detenzione
[...]
del locale in Roma, via S. Claudio 58 ove il contratto di locazione tra le parti non sia cessato per altra causa;

- condanna al pagamento, in favore di Parte_1 Controparte_1
dell'importo di € 546,57, oltre interessi dalle singole scadenze contrattuali;

- dichiara compensate le spese processuali per entrambi i gradi. Roma, 19.2.2025
IL PRESIDENTE est.