REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott. Silvia Di Matteo – presidente rel. dott. Paolo Andrea Taviano - consigliere dott. Pasquale Cabato – giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero R.G. 4916 dell'anno 2020 tra
(C.F. ), con gli avv.ti Andrea Parte_1 C.F._1
Magnanti e Germano Monzio Compagnoni
- appellante e appellato incidentale e
(C.F. ), con l'avv. Fabio Grosso Controparte_1 C.F._2
- appellato e appellante incidentale avverso sentenza Tribunale di Roma n. 11454/2020 oggetto vendita di cose immobili conclusioni come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
conveniva avanti al Tribunale di Roma Controparte_1 Parte_1
per sentire accertare il gravissimo inadempimento del convenuto in
[...]
relazione ad un contratto preliminare di compravendita, sottoscritto tra le parti in data 7.08.2007, avente ad oggetto un immobile in costruzione, con condanna del convenuto al pagamento della penale contrattualmente convenuta di euro
140.000,00.
Si costituiva il contestando il fondamento della domanda Parte_1
disconoscendo le firme apposte sul preliminare e sulle planimetrie allegate, assumendone la falsità.
Con la sentenza impugnata il Tribunale di Roma, disposta ctu grafologica, accertava l'inadempimento del convenuto e lo condannava al pagamento della penale, equitativamente ridotta a euro 100.000,00; poneva definitivamente a carico del convenuto le spese di ctu e lo condannava al pagamento delle spese di lite.
Avverso detta sentenza proponeva appello Parte_1
chiedendone la totale riforma;
il chiedeva altresì il rinnovo della ctu Parte_1
grafologica e l'ammissione delle prove testimoniali richieste con le memorie ex art. 183, comma 6, n. 2 e 3, del giudizio di primo grado.
Si costituiva chiedendo di rigettare l'appello in Controparte_1
quanto inammissibile e comunque infondato;
proponeva appello incidentale chiedendo di accertare la responsabilità del per gravissimo Parte_1
inadempimento con la condanna dello stesso al pagamento della somma di euro
140.000,00, a titolo di penale, oltre interessi e rivalutazione.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 6 febbraio
2025 con termini di legge per il deposito di scritti difensivi. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante deduce l'erroneità della ctu grafologica espletata dalla dott.ssa e ne chiede la rinnovazione. Per_1
Il aveva disconosciuto le firme apposte sia sul contratto Parte_1
preliminare che sulle planimetrie e il Tribunale ha disposto una ctu per accertare la veridicità delle sottoscrizioni.
L'appellante definisce superficiale e incompleto l'elaborato del consulente tecnico di ufficio, che ha accertato l'autenticità delle sottoscrizioni, sostenendo che non avrebbe preso in esame aspetti essenziali evidenziati dal ct di parte.
Il motivo è infondato.
In realtà, in primo grado, la ctu si è svolta nel pieno rispetto del contraddittorio e il consulente tecnico di ufficio, dott.ssa ha Persona_2
risposto alle osservazioni e alle critiche svolte dal ct di parte in maniera puntuale ed esauriente (v. conclusioni a pag. 39 della ctu).
Occorre inoltre evidenziare che il Tribunale ha osservato correttamente come la richiesta di rinnovazione della ctu “… deve essere respinta in quanto non ricorrono i gravi motivi a tal fine richiesti dall'art. 196 c.p.c. in quanto l'ausiliario del Giudice ha correttamente operato depositando un'approfondita e ampiamente motivata relazione, pienamente condivisibile, che ha già fornito risposta alle osservazioni critiche del ctp di parte convenuta ...”.
Ora, in effetti, le contestazioni mosse alla ctu non appaiono diverse da quelle già sollevate in primo grado e alle quali è già stata fornita ampia risposta.
Con il secondo motivo il censura la sentenza per errata Parte_1
ricostruzione in fatto e in diritto della vicenda.
Sostiene l'appellante principale che il Giudice ha ritenuto l'immobile di proprietà del divisibile sulla base delle sole fotografie prodotte Parte_1
dall'attore senza considerare che l'immobile non era divisibile e per i gravi abusi edilizi non poteva essere oggetto di vendita. Pertanto il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la nullità dell'atto preliminare in applicazione della sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della L. n. 47/85, seguendo la giurisprudenza che applica detta sanzione anche per i contratti ad effetti obbligatori (contratto preliminare), in quanto il contratto aveva ad oggetto beni abusivi non sanabili dal punto di vista urbanistico.
Inoltre, il censura la sentenza del Tribunale laddove si legge Parte_1
che “Nel merito va anzitutto accolta la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di vendita immobiliare del 7/8/2007 concluso dalle parti per grave inadempimento del promittente venditore che nonostante la diffida ricevuta dell'8/1/2015 Parte_1
documentata dall'attore e malgrado il lungo tempo trascorso dalla scadenza del termine non essenziale del 7/8/2008 previsto per la sottoscrizione del contratto di compravendita non ha procurato la documentazione relativa alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile promesso in vendita nè ha proceduto alla vendita promessa a del piano seminterrato Controparte_1
di circa 100 mq dell'immobile di Roma via Erve n. 38, del lastrico solare di copertura del medesimo fabbricato di cira 135 mq, della striscia di terreno larga circa tre metri che da via Erve arriva alla rampa di accesso al piano seminterrato sopra indicato (meglio individuato nella planimetria allegata al piano post operam) e della striscia di terreno della larghezza di un metro corrispondente all'area del balcone sovrastante del piano terra rimasto del destinata alla realizzazione dell'intercapedine (meglio individuato Parte_1
nella planimetria allegata al piano post operam) dopo aver anche omesso di immettere il nel possesso anticipato (rectius detenzione) delle Persona_3
porzioni immobiliari promesse che avrebbe dovuto avere inizio fin dal
7/8/2007”.
L'appellante principale contesta detta ricostruzione sia perché il Giudice parla di termine non essenziale in contrasto con il tenore letterale del preliminare sia perché il non avrebbe mai potuto procurare la Parte_1 documentazione necessaria alla stipula essendo impossibile ottenere il condono, sostenendo poi in maniera contraddittoria che il mancato reperimento della documentazione necessaria alla stipula della compravendita fosse imputabile all'inerzia del promissario acquirente.
Ed ancora – secondo l'appellante principale - la ricostruzione del
Tribunale non è convincente sia poiché non spiega perché il si sia CP_1
ricordato di voler addivenire al rogito a distanza di tanti anni sia perché perviene a ritenere che il abbia pagato l'intero prezzo di euro CP_1
70.000,00 solo sulla base della quietanza sottoscritta dal . Parte_1
Detti motivi sono del tutto infondati.
Il Tribunale, sulla base dei documenti prodotti e dell'istruttoria svolta, ha correttamente accertato, con riferimento al contratto preliminare stipulato tra le parti, che l'appellante principale è stato gravemente inadempiente agli obblighi assunti in quanto, trattandosi di fabbricato in costruzione, era onere del promittente venditore procurare tutta la documentazione necessaria alla stipula del rogito e quindi avviare le pratiche necessarie alla regolarizzazione urbanistica.
Ed invero - come correttamente affermato dal primo Giudice - il si è reso gravemente inadempiente non presentandosi neppure Parte_1
dinanzi al notaio nonostante specifico invito da parte del per la data CP_1
dell'8/5/2015, omettendo qualsiasi riscontro, nonostante il promissario acquirente avesse corrisposto l'intero prezzo pattuito per la vendita.
Tale ultima circostanza risulta accertata dalla quietanza contenuta nel contratto nel quale si indica che “il prezzo della presente vendita è stabilito in euro 70.000,00 già interamente versati in contanti in più riprese dal signor al signor il quale rilascia la più ampia quietanza per le CP_1 Parte_1
cifre ricevute e dichiara di non aver più nulla a pretendere per la presente vendita dal signor ”. Controparte_1 Con altro motivo il censura l'interpretazione data dal Parte_1
Tribunale alla clausola nella quale è prevista la penale sostenendo che l'interpretazione letterale della stessa esclude che la penale possa essere applicata in ipotesi di mancata stipula del contratto definitivo. Chiede quindi che venga rigettata la domanda di condanna al pagamento di euro 100.000,00 a titolo di penale come equitativamente ridotta dal Giudice.
Il suddetto motivo deve essere scrutinato unitamente al contrapposto motivo dell'appello incidentale del . CP_1
Il ha infatti chiesto la riforma della sentenza con condanna CP_1
dell'appellante al pagamento dell'intera somma convenuta a titolo di penale, pari a euro 140.000,00.
L'appellante incidentale ha cosi motivato la sua contestazione: “Invero, il Tribunale a motivo della reductio operata richiama una notoria crisi generalizzata in Italia del mercato immobiliare nell'anno 2008, il tempo trascorso tra la data prevista per la conclusione del contratto definitivo di compravendita (7.8.2008) e la data della notifica dell'atto di citazione col quale il ha chiesto la risoluzione (22.9.2017). Orbene è di tutta CP_1
evidenza che la somma convenuta a titolo di penale con accordo del 7.8.2007:
a) dovrà essere valutata con esclusivo riguardo all'interesse delle parti al momento di perfezionamento dell'accordo (appunto il 7/8/2007) ed alle condizioni tutte sussistenti in quel dato momento temporale;
b) non vi è alcuna emergenza istruttoria in atti, relativa alla dedotta “notoria crisi del 2008”, costituendo tra l'altro tale statuizione un ultra petitum ai sensi dell'art. 112 cpc ed una violazione del disposto di cui all'art. 116 cpc;
c) in ogni caso tale dedotta, successiva, crisi del mercato immobiliare – che comunque si contesta, risultando peraltro inquantificabile – tutt'al più potrebbe risultare afferente al valore dei beni al momento del trasferimento, non già ad una quantificazione pattizia dell'inadempimento – vero interesse tutelato/prevenuto dalle parti. Ricordiamo a noi stessi infatti che si tratta, come evidenziato dal medesimo
Tribunale, di contratto ad effetti obbligatori e non reali”.
I contrapposti motivi – principale e incidentale - sono entrambi infondati e vanno rigettati.
Il Tribunale ha così argomentato: “Le parti hanno poi inserito nel preliminare del 7.8.2007, del quale si è riconosciuta l'autenticità, la previsione relativa alla penale volta a liquidare anticipatamente il danno patito dalle parti in caso di inadempimento della controparte con la finalità di limitare tale danno e di dispensare nel contempo la parte non inadempiente dall'onere di provare il danno stesso ai sensi dell'art. 1382 cod. civ., non ammettendo la risarcibilità del danno ulteriore. In particolare le parti hanno indicato che
“Nel caso in cui il signor non volesse o potesse procedere al rogito Parte_1
o cedesse a qualsiasi titolo le proprietà oggetto di vendita della presente scrittura privata, si stabilisce quanto segue: - nel caso in cui il signor ceda a qualsiasi titolo (compravendita, donazione, testamento o Parte_1
altro) gli immobili oggetto della presente scrittura privata a familiari o terzi, lo stesso ovvero i suoi eredi dovranno restituire al signor o suoi CP_1
aventi diritto la somma di E 140.000,00; - nel caso in cui il signor CP_1
rinunci all'acquisto, la somma versata non sarà restituita”. Dovendosi
[...]
procedere a norma dell'art. 1363 cod. civ. all'interpretazione complessiva delle clausole contrattuali ed essendo indubbio che con le disposizioni in questione le parti abbiano inteso ai sensi dell'art. 1362 cod. civ. per un verso rafforzare il vincolo contrattuale e per altro verso dispensare la parte non inadempiente dall'onere di provare il danno subito per l'inadempimento”; non si può sottacere che la clausola penale così pattuita risulta equilibrata dalla previsione dell'ipotesi di inadempimento del promissario acquirente per la ritenzione dell'intero prezzo e trova altresì il suo bilanciamento non solo nel valore delle porzioni immobiliari trasferende ma in tutta evidenza, nell'interesse specifico al conseguimento dei beni in un dato lasso temporale, elemento quest'ultimo che appare centrale e dirimente nell'interpretazione della funzione svolta dalla penale convenuta”.
L'appellante incidentale impugna il seguente capo della sentenza de qua:
“Ritiene comunque il Tribunale che la penale di E 140.000,00 posta contrattualmente a carico del per l'ipotesi della mancata vendita Parte_1
degli immobili promessi al entro il termine non essenziale del CP_1

7.8.2008 sia manifestamente eccessiva avuto riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento e debba quindi essere Controparte_1
ridotta d'ufficio ad equità ai sensi dell'art. 1384 cod. civ. (vedi sulla riducibilità d'ufficio della penale Cass. n. 19320/2018; Cass. 14.10.2011
n.21297; Cass. n. 24166/2006). In proposito si deve considerare che il prezzo degli immobili promessi (un seminterrato adibito a garage ed un lastrico solare di incerta utilizzabilità edificatoria e due modestissime strisce di terreno) è stato dalle parti pattuito ad agosto 2007 in complessivi E 70.000,00, che il
, proprietario confinante aveva certamente un particolare interesse CP_1
a procurarsi il garage del piano seminterrato essendo proprietario confinante col tanto che era stata prevista la sua immediata immissione in Parte_1
“possesso” (rectius detenzione) degli immobili promessi, che però non ha mai conseguito, e che tuttavia notoriamente a partire dal 2008 si è verificata una crisi generalizzata in Italia del mercato immobiliare che ha determinato una consistente diminuzione dei prezzi degli immobili, per cui tenendo anche conto del tempo trascorso tra la data prevista per la conclusione del contratto definitivo di compravendita (7.8.2008) e la data della notifica dell'atto di citazione col quale il ha chiesto la risoluzione (22.9.2017), si CP_1
ritiene di dovere ridurre la penale da E 140.000,00 (di cui E 70.000,00 per restituzione del prezzo pagato) ad E 100.000,00, già comprensiva degli interessi maturati, non essendo liquidabile per l'obbligazione ab origine pecuniaria della penale la rivalutazione monetaria”. In proposito, la Suprema Corte ha affermato che “Ai fini dell'esercizio del potere di riduzione della penale, il giudice non deve valutare l'interesse del creditore con esclusivo riguardo al momento della stipulazione della clausola - come sembra indicare l'art. 1384 c.c., riferendosi all'interesse che il creditore "aveva" all'adempimento - ma tale interesse deve valutare anche con riguardo al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita o è rimasta definitivamente ineseguita, poiché anche nella fase attuativa del rapporto trovano applicazione i principi di solidarietà, correttezza e buona fede, di cui agli artt. 2 Cost., 1175 e 1375
c.c., conformativi dell'istituto della riduzione equitativa, dovendosi intendere, quindi, che la lettera dell'art. 1384 c.c., impiegando il verbo "avere" all'imperfetto, si riferisca soltanto all'identificazione dell'interesse del creditore, senza impedire che la valutazione di manifesta eccessività della penale tenga conto delle circostanze manifestatesi durante lo svolgimento del rapporto” (v. Cass. n. 11908/2020).
Il Tribunale si è attenuto a tale principio, dando conto delle ragioni che lo hanno indotto alla riduzione;
e la riduzione della penale da 140.000,00 a 100.000,00 appare congrua, sia in considerazione all'interesse del creditore all'adempimento, del tempo trascorso dal preliminare che dell'entità del prezzo degli immobili - peraltro già pagato - di euro 70.000,00.
Le spese del grado vanno compensate stante la reciproca soccombenza.
Va dichiarata la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all'appellante principale e all'appellante incidentale di ulteriore importo pari al contributo unificato.

PQM

La Corte di appello di Roma, pronunciando sull'appello principale proposto da e sull'appello incidentale proposto da Parte_1 Controparte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 11454 dell'anno 2020, così decide:
a) rigetta l'appello principale e l'appello incidentale;

b) compensa integralmente le spese del giudizio;
c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo a e a di ulteriore importo pari al Parte_1 Controparte_1
contributo unificato.
Roma, li 8 maggio 2025
Il presidente estensore